Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2020 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 001-35873 TAYLOR MORRISON HOME CORPORATION (Exact name of registrant as specified in its Charter) Delaware 83 ...

业绩总结 - 2020年第三季度总收入为17亿美元，较2019年第三季度的16.8亿美元略有增长[17] - 2020年第三季度的净销售订单同比增长74%，达到4425套[21] - 2020年第三季度的股东权益为35亿美元，较2019年第三季度的25亿美元显著增加[15] - 调整后的每股收益为1.01美元，较去年同期的0.66美元增长53%[69] - 调整后的净收入为1.33亿美元，较去年同期的0.70亿美元增长89%[69] 用户数据 - 第三季度平均活跃销售社区数量为393，比去年同期的346增加14%[66] - 每个社区每月销售量为3.8，较去年同期的2.4增长58%[66] - 第三季度关闭的房屋数量为3,469，较去年同期的2,296增长51%[66] - 待处理订单的价值为37.52亿美元，较去年同期的25.35亿美元增长48%[66] 未来展望 - 预计2020年全年的房屋交付量约为12500套[18] - 预计到2021年底，净债务与资本比率将降至高30%范围[43] 新产品和新技术研发 - 2019年，Taylor Morrison建造了2850套符合能源之星和LEED标准的住宅[57] - 2019年，交付了16个净零住宅，转变为充满活力的社区[57] 财务状况 - 2020年第三季度的流动性为9.91亿美元，包括5.48亿美元的无条件现金[42] - 截至2020年9月30日，总债务为3,180,072千美元，较6月30日的3,769,740千美元减少了15.6%[75] - 净住宅建筑债务为2,520,037千美元，较6月30日的2,921,439千美元减少了13.7%[75] - 总股东权益为3,542,135千美元，较6月30日的3,424,740千美元增长了3.4%[75] 其他信息 - 公司的流动性强，财务能力支持增长战略，减少负债并向股东返还多余现金[60] - 公司的管理团队经验丰富，具备在全周期中展现领导力、灵活性和敏捷性的能力[60]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 001-35873 TAYLOR MORRISON HOME CORPORATION (Exact name of registrant as specified in its Charter) Delaware 83-2026677 (State or other jurisdiction of incorporation or organization) 4900 N. Scottsdale Road, Suite 2000 85251 ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT T ...

财务数据和关键指标变化 - 第二季度净收入为1.04亿美元，调整后摊薄每股收益为0.80美元；GAAP基础下净收入为6600万美元，摊薄每股收益为0.50美元 [44] - 第二季度总收入为15.3亿美元，其中房屋建筑收入超14.7亿美元，同比增长约20% [45] - 调整后房屋竣工毛利率为17.6%，GAAP房屋竣工毛利率为15.4% [45] - 第二季度末净债务与资本比率为46%，预计年末降至40% - 45%，2021年末降至40%以下 [43] - 第二季度财务服务收入约4000万美元，毛利超1750万美元，抵押贷款公司捕获率为81%，高于去年同期的72% [49] - 销售、一般和行政费用（SG&A）占房屋竣工收入的9.9%，较去年同期实现20个基点的杠杆效应 [50] - 调整后息税前利润率为8.9%，第二季度与收购相关的费用约1870万美元 [51] - 所得税为1760万美元，有效税率为20.8% [52] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋建筑业务 - 第二季度净销售3453套，同比增长23%；4月同比下降36%，5月增长17%，6月增长94% [11] - 第二季度销售节奏为2.8套/月/门店，为多年来第二季度最高水平；4月下降43%，5月持平，6月增长超70%至4.3套/月/门店 [15] - 第二季度竣工3212套，同比增长约24%；4月基本持平，5月增长近20%，6月增长超55% [16] - 第二季度末，成品房库存从第一季度的每个社区1.7套降至1.3套 [46] 财务服务业务 - 第二季度收入约4000万美元，毛利超1750万美元 [49] - 抵押贷款公司捕获率为81%，高于去年同期的72% [49] - 千禧一代买家同比增长超38%，单身买家同比增长超20% [49] 各个市场数据和关键指标变化 - 亚利桑那州、得克萨斯州和佛罗里达州是季度净销售同比增长前五的州，亚利桑那州和得克萨斯州是季度销售节奏同比增长前三的州 [59] - 加利福尼亚州各市场销售有所恢复，湾区因监管限制尚未完全开放 [60] - 科罗拉多州业务增加了经济适用房板块，本季度平均销售价格（ASP）下降近10% [60] - 太平洋西北地区过去几周销售有显著改善，西雅图实行预约制销售 [61] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划继续推进债务再融资，降低杠杆率，预计未来几个月部分或全部偿还2023年和2025年债券的剩余余额约1.85亿美元 [41] - 自8月1日起，所有新建房屋将标配“Taylor Morrison Live Well”产品增强功能，包括升级的空气过滤系统、全屋水过滤系统和抗菌内墙涂料等 [22] - 持续加强数字化销售体验，推出自助导览和在线房屋预订等创新工具，提高客户参与度和转化率 [27] - 土地收购和开发活动逐步恢复正常，预计全年土地和开发支出约14 - 15亿美元 [52][57] - 关注租赁市场，已启动两个“Build-to-Rent”（BTR）项目，并在亚利桑那州、得克萨斯州和佛罗里达州签订了多个项目合同 [91] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 低利率环境、低二手房库存、从城市向郊区的迁移趋势以及消费者对健康和安全的关注，是推动公司销售增长的主要因素，且这些因素在未来一段时间内仍将持续 [18][19][32][33] - 数字化销售体验的转变是长期趋势，公司将继续在这方面进行创新和投入 [36] - 尽管疫情带来了一些挑战，但公司业务表现出了较强的韧性，预计未来销售将继续保持增长，但增速可能会有所放缓 [9][32][128] 其他重要信息 - 公司在威廉·莱昂（William Lyon）收购整合方面取得了良好进展，人员和品牌管理已完成，流程、系统、产品和协同效应等方面的整合进度在50% - 75%之间，预计实现8000万美元的年度协同效应 [62][63] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第三季度和全年的购买会计和整合影响预计是多少，何时能达到核心正常利润率？ - 第三季度购买会计影响预计约100个基点，第四季度约50个基点；预计12 - 18个月内将威廉·莱昂的利润率提升至与泰勒·莫里森（Taylor Morrison）相当的水平 [67] 问题2: 收购威廉·莱昂后，公司在未来3 - 5年对市场和客户组合是否满意，是否会有调整？ - 公司对目前的地理布局和客户组合感到满意，认为地理上覆盖了美国主要市场，客户方面增加了入门级和首次换房客户比例，同时活跃成年人市场也有增长潜力 [69][70] 问题3: 关于资产负债表，偿还23年和25年债券的余额及利息节省情况如何？ - 23年和25年债券剩余余额约1.85亿美元，之前再融资和部分偿还已节省约1000万美元年化利息，若全部偿还，年化利息节省约1800 - 1900万美元 [74] 问题4: 数字化销售对SG&A的长期影响如何？ - 数字化销售满足了客户需求，提高了客户参与度和转化率；目前已看到预约和预订业务的积极趋势，预计未来将影响样板间规划、合作经纪机会等；第二季度广告支出减少50%，但网站流量和销售大幅增长 [76][78][80] 问题5: 全年收盘指引显示第四季度收盘少于第三季度，原因是什么，目前的样板房策略如何？ - 第四季度收盘减少主要是因为疫情期间4 - 6月开工减少，导致可收盘房屋不足；目前样板房目标为每个社区6 - 7套（在建和成品），因前期开工不足目前低于该水平，预计年内恢复 [84][85][87] 问题6: 随着土地收购增加，公司未来业务组合是否会有变化，更看好哪些价格点或地区？ - 公司对目前的业务组合满意，未来将进行一些机会性投资；同时会在“Build-to-Rent”项目上投入资金，看好该领域的发展前景 [90][91] 问题7: 第二季度激励措施的月度趋势如何，第三季度和7月的激励措施及提价情况怎样？ - 疫情初期激励措施增加，5月中旬开始减少，市场持续强劲，公司在可操作的情况下收回激励并提价 [94] 问题8: 前期采取的成本控制措施中，哪些是临时的，哪些是永久的？ - 大部分成本控制措施是临时的，主要涉及人员配置和项目延期；随着需求恢复，公司将逐步恢复运营；长期来看，数字化销售带来的广告和合作经纪效率提升可能是永久性的成本节约 [96][99][101] 问题9: 第二季度订单中，待建房屋和样板房的比例分别是多少，待建房屋预计何时交付？ - 待建房屋和样板房比例接近各占一半；待建房屋从销售到开工时间因地区而异，为3 - 10周 [103] 问题10: 订单或收盘中，首次购房者、换房者和活跃成年人的比例分别是多少？ - 目前入门级和首次换房者占比约70% - 72%，第二换房者和活跃成年人略有减少；预计活跃成年人业务在旺季将回升 [104][105] 问题11: 豪华活跃成年买家表现较好，蓝领入门级和白领活跃成年买家情况如何？ - 活跃成年市场中，州内业务尤其是佛罗里达州有显著增长，康涅狄格州成为佛罗里达州的重要客源地；目前豪华活跃成年买家表现最佳，6月初开始，更经济适用的活跃成年买家数量也开始增加 [107][109] 问题12: 公司在销售节奏和价格策略上的倾向如何？ - 年初和疫情初期注重销售节奏，以清理库存；5月中旬开始减少折扣，6月初开始提价；目前整体上更倾向于提价，但具体决策需考虑每个社区的竞争、供应等因素 [112][114][115] 问题13: 未来几年，自有土地和期权土地的组合如何规划？ - 长期来看，公司希望提高控制土地（期权土地）的比例，理想情况下回到低至中30%的范围；未来两年有机会继续增加控制土地与自有土地的比例 [116] 问题14: 第三季度毛利率指引的改善主要来自购买会计影响减少，是否意味着核心毛利率可能环比下降？ - 核心毛利率不会下降，第三季度最差情况是持平，实际可能略有上升；主要驱动因素包括购买会计影响、销售组合以及样板房销售和定价情况 [119][120] 问题15: 第四季度从劳动力和材料供应角度，哪些地区需要关注，是否有产品短缺情况？ - 系统性的材料短缺问题主要是家电，其他如景观施工队、橱柜等也有局部影响；压力较大的地区包括凤凰城、得克萨斯州和佛罗里达州部分地区；部分地区有库存，交付问题不大，但整体情况较难预测 [122][123][124] 问题16: 第二季度6月和7月订单强劲，考虑到第三季度的高基数和可能的积压需求释放，下半年的可持续性如何？ - 预计不会延续6月和7月的销售节奏，因为库存不足；但积极趋势将持续，会有一定季节性影响，预计仍将实现同比增长，但增速低于过去几个月 [128] 问题17: 考虑到订单消化和土地供应，2021年社区数量如何规划，现有土地是否能支持增长？ - 目前暂未提供2021年社区数量指引；从土地角度看，已规划的收盘所需土地99%已拥有或控制，2022年该比例超90%；社区数量可能略有增加，需根据今年需求情况确定 [129] 问题18: 上季度预计交易费用约1000万美元，实际略高，第三季度是否还有？ - 未来两个季度可能仍有少量交易费用，主要可能来自租赁或人员留用；大部分费用已在第一和第二季度发生，且部分可能为非现金费用 [131][134] 问题19: 整合威廉·莱昂和AV Homes后，本季度订单中入门级或首次购房者的比例是多少，与土地购买策略的关系如何？ - 订单和收盘中，入门级和首次换房者比例约70% - 71%，较为一致；土地购买策略通常与之相符 [135] 问题20: 能否详细介绍“Build-to-Rent”项目，疫情对该市场的看法有何影响？ - 疫情使新项目启动推迟4 - 6周，但从战略角度加速了公司对该资产类别的兴趣；该项目符合消费者对单户住宅空间、技术和生活方式的需求，未来五年发展前景广阔 [137][138]

业绩总结 - 2020年第二季度总收入为15.3亿美元[25] - 2020年第二季度的房屋交付收入同比增长19%[56] - 2020年第二季度的房屋关闭收入为1,361百万美元，较第一季度增长[66] - 2020年第二季度，净销售订单同比增长23%[56] - 2020年第二季度，调整后的每股收益同比下降34%[56] - 2020年第二季度的房屋关闭毛利率为15.6%[66] - 2020年第二季度的房屋关闭量超过了承保预期[17] 用户数据 - 2020年第二季度的客户平均FICO信用评分为750[50] - 2020年第二季度的平均贷款金额为359,000美元，贷款价值比为80%[50] - 2020年第二季度的在线预约数量超过6,000个，Olivia（聊天机器人）贡献了14%的净销售额[22] 市场表现 - 2020年第二季度销售订单为3,453套，平均每个销售点销售2.8套[25] - 截至2020年6月30日，销售订单积压为2,271百万美元[66] - 截至2020年6月30日，销售订单积压价值为3,226百万美元[66] - 2020年第二季度，平均活跃销售社区数量增长15%[56] 财务状况 - 截至2020年6月30日，净债务与总账面资本比率为46.0%[59] - 截至2020年6月30日，流动性为9.11亿美元[59] - 公司拥有8亿美元的循环信贷额度，显示出强大的流动性[62] - 预计到年底，公司的杠杆率将降至低至中40%范围[17] - 公司目标杠杆率保持在50%以下，短期内可为合适的并购交易超过50%[62] 未来展望 - 2020年预计将实现8000万美元的协同效应[17] - 公司在11个州的23个市场运营，涵盖了基于年初至今开工的前十个市场中的八个[25] - 自2015年以来，公司在土地收购方面进行了严格的尽职调查和研究[62] 负面信息 - 由于COVID-19，公司高管和大部分高级成员的基本工资减少了25%[14] - 2020年第二季度，房屋关闭的毛利率同比下降260个基点[56]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2020 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 001-35873 TAYLOR MORRISON HOME CORPORATION (Exact name of registrant as specified in its Charter) (State or other ...

财务数据和关键指标变化 - 一季度净收入7000万美元，调整威廉·莱昂房屋收购相关费用后摊薄每股收益0.57美元；按GAAP计算，报告净亏损3100万美元，摊薄每股亏损0.26美元 [61] - 一季度总收入13.5亿美元，其中房屋建筑收入超12.6亿美元，同比增长超40% [62] - 一季度GAAP房屋交付毛利率为15.4%，收购会计调整影响约220个基点，预计二季度影响与一季度持平或略低，全年后续将缓和 [62][63] - 一季度财务服务收入约2800万美元，调整威廉·莱昂影响后毛利润超1100万美元；抵押贷款公司捕获率为75%，高于2019年一季度的69%；4月新合并业务积压捕获率为86% [65][66] - SG&A占房屋交付收入的百分比为10.8%，较去年同期有70个基点的杠杆效应 [67] - 调整后EBT利润率为7%，一季度与威廉·莱昂房屋收购相关的收购会计和一次性费用约1.23亿美元 [68] - 所得税不足100万美元，核心业务的税收费用被威廉·莱昂收购的某些可抵扣一次性费用和能源信贷的收益基本抵消 [69] - 一季度末总可用流动性约7.5亿美元，其中现金超5亿美元，8亿美元公司循环信贷额度可用余额为剩余部分；循环信贷额度借款4.85亿美元，3月中旬为确保日常运营流动性借入2.5亿美元 [54][55] - 一季度末净债务与资本比率为46.8%，预计一季度为全年峰值，随着积压订单变现和偿还循环信贷额度余额，该比率将下降 [56] - 2023年前无优先票据到期 [57] - 一季度土地购买和开发支出超3亿美元，季度末拥有和控制约7.5万宗地块，拥有地块比例略低于74%，较年末的近80%有所下降 [70] - 按过去12个月交付量计算，土地储备平均约有5.3年供应量，其中拥有部分为3.9年 [71] - 季度末总样板房数量为2694套，其中完工655套，约为每个社区1.7套，高于年末的每个社区约1.1套 [72] - 2月下旬宣布1亿美元股票回购授权，季度内花费超900万美元回购540万股，随着疫情发展停止回购 [74] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋建筑业务 - 一季度销售订单3466份，较去年同期增长约33%，每社区销售速度为3.1，较2019年一季度的2.3增长近35%；1月销售增长46%，速度为3.2；2月销售增长64%，速度增至3.5；3月前半月延续增长，后10天销售速度降至2.5 [10][11] - 4月每周毛销售和净销售均有改善，月末最后一周毛销售数量是第一周的两倍半多，净销售数量接近第一周的五倍 [12] - 一季度取消率相对稳定在13.8%，1 - 2月约为10%，截至4月全年取消率为17% [13] - 一季度交付量为2761套，较2019年一季度增长超42%，3月交付量同比也增长超42% [14] - 季度末积压订单房屋数量达6565套，销售价值31亿美元 [15] 财务服务业务 - 一季度财务服务收入约2800万美元，调整威廉·莱昂影响后毛利润超1100万美元 [65] - 抵押贷款公司捕获率为75%，高于2019年一季度的69%；4月新合并业务积压捕获率为86% [65][66] 各个市场数据和关键指标变化 - 西部受影响最大，加利福尼亚和太平洋西北地区实施更严格的居家令 [26] - 得克萨斯州奥斯汀市场持续强劲，上周增长和净销售均为公司最高；达拉斯表现中等；休斯顿受疫情和油价压力影响，但市场已发生变化，公司在休斯顿的业务占比下降，业务表现仍较好 [133][134][136] - 佐治亚州亚特兰大表现良好，服务首次购房者的业务取消率最低，东南部整体取消率较低；市中心业务恢复较慢，但近10天有起色，网站流量良好 [138][139] - 加利福尼亚州南加州表现较为稳定，内陆帝国低价段销售良好，库存较低；尔湾买家回归较慢，高价段销售最慢；旧金山湾区过去限制最严格，近10天开始有起色 [139][140][141] - 太平洋西北地区西雅图此前建筑被列为非必要业务，刚刚重新开放，但公众回归较慢，有大量库存待处理；波特兰市场未受明显影响，销售稳定 [142][143] - 亚利桑那州市场持续强劲，利润率高，州长宣布进入开放第一阶段，公司将很快决定是否重新开放 [144] - 科罗拉多州作为重要整合市场，低价段业务表现良好 [145] - 佛罗里达州活跃成年人客户参与度高，但取消率低，到店预约和实际到店较慢；那不勒斯和萨拉索塔活动有回升 [145][172] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 成立COVID - 19特别工作组，由公司高级管理人员和现场领导组成，每天上午开会讨论信息并决策，以应对疫情变化 [17] - 3月中旬转向居家办公，销售中心和样板房仅接受预约参观，建筑工地配备少量工作人员并遵守社交距离规定 [19] - 推出新网站，创建虚拟参观着陆页，方便客户在线体验，提高网站参与度和转化率，过去四周通过新在线预约功能安排超1500次预约 [27][28][29] - 产权公司采用路边交房方式，结合电子交房流程，确保团队和客户安全，提高客户体验 [33][34][35] - 持续推进威廉·莱昂的整合工作，完成市政厅会议、合同重新谈判和实施、会计政策协调等，部分工作受疫情影响，如现场培训改为虚拟培训，非重叠市场推进困难；预计2021年实现8000万美元年化协同效应 [39][40][44] - 采取积极措施清理积压订单，确保客户财务状况和购房能力，提高关闭房屋的可能性 [50][51] - 限制非必要现金支出，与土地卖家和开发商协商推迟或减少约3.2亿美元土地和开发支出，对新土地收购和开发资金增加审查 [59][60] - 调整新房开工节奏，增加购房者重新资格审查流程，确保交付性能 [60][61] - 提供激励措施推动已完工库存房屋销售，通过泰勒·莫里森房屋融资公司为6月30日前交房的库存房屋支付所有交房成本，并提供1%的低利率 [73] - 继续评估股票回购机会，作为资本配置框架的关键部分 [75] - 推进租售并举战略，在凤凰城有两个项目正在开发，计划今年夏末秋初施工，2021年第一季度入住；已为第一个项目完成信贷安排，团队还在积极管理凤凰城和达拉斯的项目管道 [75][76] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管3月开始的经济停摆带来不确定性和挑战，但公司对一季度财务表现满意，更关注当前环境的未来影响 [8] - 4月销售有积极改善，消费者情绪整体呈积极转变，过去四周流量和销售逐周回升 [24] - 调查显示，网站访客有未来购房计划，74%的访客表示购房决定未受COVID - 19影响，较几周前的约55%有所上升 [25] - 行业库存水平在疫情前和现在都很低，购房者有可观的房屋权益，人口结构支持家庭持续形成，公司和行业有能力应对当前危机 [52] - 由于当前环境的不确定性，无法提供二季度或全年业绩指引 [79][80] - 创新业务运营将在困难时期后继续发挥作用，随着经济重新开放，公司将把虚拟业务成果和创新融入正常运营 [90] - 公司已制定与总统三阶段方法一致的计划，准备在各市场逐步全面重新开放，部分市场如得克萨斯、佐治亚和佛罗里达已开始相关工作 [91] 其他重要信息 - 公司被《建筑商》杂志评为2020年度建筑商，获奖原因包括人才、信任、并购里程碑以及对客户的关怀 [94][95] - 整个住宅建筑行业团结起来，为医疗社区提供个人防护设备，支持所在社区和城市 [97][98] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 能否提供4月同店销售活动与去年同期的对比数据 - 公司未拆分相关数据，但从2019 - 2020年第一季度末社区数量对比来看，差异不大，销售速度有所上升 [106][107] 问题2: 下半年利润率改善情况中，哪些是可控因素，哪些是不可控因素，激励环境如何 - 购买会计调整是利润率改善的最大驱动因素，预计第二季度影响与第一季度相似，下半年开始缓和；成本方面，许多投入成本下降，有助于利润率提升；潜在不利因素是市场条件导致的折扣和激励措施，目前公司激励措施较有纪律性，部分销售无需激励 [109][110][116] 问题3: 公司是自行服务还是通过子服务提供商服务，各类抵押贷款产品的占比情况，4月销售同比下降情况，积压订单中需卖房的买家情况，各市场表现差异 - 公司使用聚合商和联合发行服务提供商，目前将贷款出售给房利美和房地美；2020年第一季度，常规贷款占比约81%，FHA贷款占比8%（去年为6%），VA贷款占比8%，大额贷款占比4%（去年接近9%）；4月销售同比下降约30%，公司积极清理积压订单；积压订单中约6% - 7%的买家有卖房相关的附带条件，公司对积压订单进行严格审查，取消率已降至个位数；各市场表现差异较大，如奥斯汀强劲，西雅图重新开放但公众回归慢等 [122][125][126] 问题4: 4月后半段净销售速度情况，抵押贷款收紧和服务方面的影响及风险 - 4月最后一两周销售速度虽不及1 - 2月，但在部分地区完全关闭且仅接受预约的情况下，表现令人鼓舞；TMHF通过与聚合商的长期合作关系和作为房利美和房地美贷款人的身份，减轻了信贷收紧对客户的影响，仍能为信用评分640的客户提供贷款；FHA贷款受影响较大，公司通过保留部分贷款服务权继续服务客户；子服务提供商为Dovenmuehle，公司认为服务风险有限 [150][155][161] 问题5: 季度末社区数量，不同类型社区的数量占比，活跃成年客户情况 - 季度末社区数量为410个，暂无不同类型社区数量占比数据，但公司表示首次购房者约占三分之一，活跃成年客户占比约20%多；不同地区活跃成年客户表现不同，如休斯顿近期有回升，佛罗里达州那不勒斯和萨拉索塔活动有增加，但该类客户不太倾向于虚拟购房 [166][169][171] 问题6: 清理积压订单的流程，未来三个月积压订单关闭情况，利率锁定后交易失败情况，威廉·莱昂收购后土地价值评估情况 - 公司授权前线贷款顾问积极处理利率锁定，锁定后拉通率约为90%，4月已过去，5月已锁定，6月锁定率约为58%；公司对威廉·莱昂收购充满信心，认为交易战略未变，将继续挖掘协同效应，约三分之二通过投资委员会的交易进行了调整，平均推迟约150天付款，涉及约3亿美元，其中很大一部分与威廉·莱昂有关 [182][184][192] 问题7: 4月20%虚拟销售的产品类型，虚拟购房客户如何处理设计特征和选项升级，施工过程是否有变化 - 虚拟销售客户通过在线预约与销售团队互动，约80% - 85%的在线预约是为了与销售人员进行面对面交流；施工过程中，社交距离规定在现场较易执行，部分地区周期时间有所改善，目前未对行业产生重大短期影响，但未来可能推动行业发展 [198][199][205] 问题8: 交易成本是否本季度已全部入账，下季度情况如何 - 本季度记录约8600万美元交易成本，此前预计约1亿美元，预计第二和第三季度还会有一部分，之后会逐渐减少 [213]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 Form 10-K ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2019 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to . Commission File No. 001-35873 TAYLOR MORRISON HOME CORPORATION (Exact name of registrant as specified in its charter) (State or other jurisdiction of i ...

财务数据和关键指标变化 - 2019年调整后净收入为3.23亿美元，调整后摊薄每股收益为2.98美元；GAAP基础上，净收入为2.55亿美元，摊薄每股收益为2.35美元 [33] - 全年总收入近48亿美元，其中房屋建筑收入超46亿美元，较上年增长超12% [33] - 全年调整后房屋交付毛利率为18.2%，GAAP房屋交付毛利率为17% [35] - 金融服务全年收入约9300万美元，毛利约4200万美元，第四季度实现公司历史上最高的每单位利润，全年抵押贷款公司捕获率为75%，高于2018年的71% [36] - 调整后销售、一般及行政费用（SG&A）占房屋交付收入的比例为10.4%，报告基础上为10.6%；调整后税前利润率为8.6%，报告基础上为6.8%；全年有效税率为20.9% [39][40] - 全年土地购买和开发支出近12亿美元，季度末拥有和控制约5.4万宗地块，拥有地块比例为79%，土地储备按过去12个月交付量计算约有5.4年的供应量 [41] - 季度末积压订单有4711套，销售价值约23亿美元，较去年单位数增长13%，销售价值增长9%；季度末共有1774套样板房，包括361套完工样板房，约每个社区1.1套，低于2018年底的每个社区近1.7套，与第三季度末持平 [42] - 年末总可用流动性约8.5亿美元，其中现金3.26亿美元，其余来自6亿美元的公司循环信贷额度，季度末循环信贷额度无提款余额，净债务与资本比率为37.2% [45] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋建筑业务 - 2019年交付9964套房屋，比去年增长近14%，接近最近上调指引的高端 [31] - 第四季度销售表现创公司历史最强，销售节奏为2.6，同比增长超62%，订单同比增长42%；全年销售节奏高于预期，为2.5，2019年末平均社区数量为351个 [12][13] - 2020年1月各地区和消费群体销售持续成功，销售额增长46%，销售节奏超3.0；威廉·莱昂业务1月销售额较上年同期增长超30% [14] - 第四季度各消费群体销售均成功，入门级、首次升级和二次升级的销售订单均至少增长50% [16] 金融服务业务 - 全年收入约9300万美元，毛利约4200万美元，第四季度实现公司历史上最高的每单位利润 [36] - 全年抵押贷款公司捕获率为75%，高于2018年的71%；2019年各季度捕获率逐季上升，第四季度达到80% [36][37] 各个市场数据和关键指标变化 加利福尼亚州 - 湾区过去一年销售节奏下降，但过去三个月客流量和销售活动有所回升，1月销售额略高于预算，部分子市场恢复定价权 [133] - 南加州过去两年重新定位业务，平均销售价格（ASP）同比下降超30%，折扣逐季减少，1月开局强劲 [134] - 萨克拉门托市场过去三个季度销售强劲，但有很多新的竞争进入 [135] 德克萨斯州 - 达拉斯市场过去一年库存挑战大，经过重新定位后感觉更加稳定，就业情况良好，库存收紧 [136] - 奥斯汀市场需确保销售不超过获取地块的能力，保持生产节奏；休斯顿市场同比增长良好，每个社区的销售节奏加快 [137] 其他地区 - 卡罗莱纳州市场同比略有下降，但过去几个月开始改善，夏洛特市场有从单户住宅向多户住宅转变的趋势，罗利市场开始看到重新定位工作的成果 [138] - 佛罗里达州各市场同比和环比均有巨大增长，活跃成人社区因部分大型社区关闭和新社区开业，同比增长情况与其他消费群体不同 [139] - 亚特兰大、丹佛市场表现强劲，主要受地块供应影响；凤凰城市场持续强劲，1月销售额增长超30%，2019年按预估基础计算可能在收入方面排名第一 [140] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 本周完成对威廉·莱昂房屋公司的收购，此次收购将增加公司在现有市场的规模，进入三个关注市场，增加入门级业务敞口，并融合双方文化和价值观 [19] - 成立整合管理办公室（IMO），增加威廉·莱昂领导层成员，确保知识转移和双方团队沟通 [21] - 宣布新的公司和区域结构，将公司运营分为企业和现场运营两个不同组，区域结构从三个区域增加到五个区域，由双方区域总裁领导 [22][23] - 实施人才战略，进行数百次面试，确定优秀人才加入合并后的公司 [24] - 确定两名威廉·莱昂董事会成员将加入泰勒·莫里森董事会 [25] - 设定目标，确保重叠市场团队尽快在同一办公空间办公，完成办公室空间规划，更新网站信息和品牌决策 [27] - 评估合并后公司的所有资产，完成芝加哥市场资产出售，对部分社区进行减值调整，预计威廉·莱昂资产也需类似调整 [29][30] - 推进建屋出租（BTR）战略，已完成凤凰城首个项目收购并开始开发，预计本月完成第二个项目收购，将业务扩展到达拉斯、夏洛特和奥兰多三个市场，计划2020年继续扩展到其他市场，年底前进行一些垂直建设，2021年末和/或2022年剥离项目 [52][53][54] 行业竞争 - 行业竞争激烈，公司通过收购和整合提升规模和竞争力，注重人才、文化融合和资产优化，以实现更好的发展 [90][91][92] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场处于良好状态，经济指标有利，失业率处于50年低点，个人收入增长，消费者资产负债表强劲，消费者信心充足 [11] - 对收购威廉·莱昂房屋公司充满信心，认为此次收购将带来战略优势，整合经验将有助于顺利完成整合工作 [17][19] - 预计2020年销售节奏将高于2019年，尽管可能受地块供应限制，但需求强劲；预计利润率将因协同效应而增加，但威廉·莱昂收购的购买会计处理会带来一些干扰 [73][74] - 建屋出租业务将继续发展土地管道，控制更多物业，进行开发和建设，后期开始租赁活动，预计2021年末和/或2022年有重大财务影响 [54] 其他重要信息 - 公司连续第五年被评为美国最受信任的房屋建筑商 [56] - 第二次获得Glassdoor员工选择奖，在最佳工作场所排名第42位，是榜单上唯一的房屋建筑商 [57] - 再次入选彭博性别平等指数，公司招聘注重能力而非配额，董事会男女比例接近50% [59] - 连续第二年入选《财富》杂志全球最受尊敬公司名单，在社会责任、创新、人员管理和产品质量方面得分最佳 [60] - 将于明天加入标准普尔400中型股指数 [62] - 推出聊天机器人Olivia，首周产生超1600次互动和400次转化，每天成功预订预约 [62] - 泰勒·莫里森房屋融资公司通过机器人和数字化转型简化抵押贷款流程，在假期旺季最快9天完成房屋贷款发放和关闭 [63] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 新组织结构下SG&A目标、近期重组影响及业务指标展望 - 公司不会改变降低SG&A的长期愿景，威廉·莱昂的规模增加将有助于实现杠杆效应，但需要时间整合；预计在收购前SG&A将持平或略有下降；2020年销售节奏预计高于2019年，可能受地块供应限制；预计利润率将因协同效应而增加，但威廉·莱昂收购的购买会计处理会带来一些干扰 [71][73][74] 问题2: 定价策略及定价权情况 - 公司注重推动每个社区的销售节奏，各细分市场仍有定价权，但会保持谨慎，尤其是入门级市场；会根据劳动力市场和建设能力匹配销售节奏和价格 [76][77] 问题3: 回购股票与杠杆水平的关系 - 公司喜欢股票回购作为整体战略的一部分，但目前需要等待完成收购后再寻求新的回购授权；鉴于当前利率较低，可能会更倾向于处理债务，包括对威廉·莱昂交易中的债务进行再融资或偿还；将根据自由现金流采取平衡的资本配置方法 [80][81] 问题4: 泰勒·莫里森在入门级市场的品牌定位 - 公司服务不同类型的首次购房者，包括提供简化产品的非常实惠的首次购房者，以及给予更多选择的专业首次购房者；收购威廉·莱昂后，整体入门级市场份额可能会提高五到六个百分点，且会有更多的样板房业务，产品会更简化 [83][84][85] 问题5: 威廉·莱昂收购成功的关键因素 - 确保人员合适是最重要的，要通过尽职调查、面试等方式组建最佳团队，快速融合双方文化；制定完善的整合计划并为可能的困难做好准备；保持沟通，自收购宣布以来一直与双方团队成员保持沟通，每日例会将对成功至关重要 [90][93][94] 问题6: 未来SG&A的机会和杠杆因素 - 公司SG&A与同行相比具有竞争力，过去的收购投资为未来发展奠定了基础；威廉·莱昂的收购将带来变革，但目前无法确定长期SG&A率，需要先完成整合；整合后公司将处于有利地位，利用市场条件提高回报 [98][100][101] 问题7: 销售节奏管理和是否存在提前拉动销售的情况 - 公司没有结构性变化，更倾向于销售节奏带来的优势，但最终决策是基于每个社区的情况；不认为利率会提前拉动销售，消费者情绪良好、库存紧张是销售活跃的原因；AV收购后的整合效率开始体现在数据中 [105][106][107] 问题8: 利润率情况及购买会计处理的影响 - 预计遗留业务的利润率将同比增加，受益于AV的协同效应和强劲需求；输入成本已基本稳定，积压订单为上半年提供了信心；威廉·莱昂交易的购买会计处理会有影响，但目前无法确定具体情况，将在第一季度财报电话会议上提供相关信息 [110][111][112] 问题9: AV收购的协同效应及社区数量的节奏和保障措施 - AV收购的协同效应最终达到约5000万美元，约三分之二将影响利润率，目前仍在发挥作用，预计下一季度达到年化运行率；2020年遗留业务的社区数量预计与第四季度持平或略有增加，第一季度会略有下降，下半年会回升；公司团队已开始合作，预计整合过程中社区开业不会受到太大影响 [115][116][118] 问题10: 合并后公司各消费群体的比例 - 公司通常各消费群体占比约为三分之一；预计合并后入门级和首次升级购房者的比例将提高几个百分点，二次升级豪华业务的比例将略有下降 [122][123] 问题11: 合并后社区数量是否会立即受到影响 - 由于双方业务销售成功，社区关闭速度加快，可能会提前关闭一些社区；分析组合后，可能会对一些长期不合理的社区采取不同策略；总体而言，短期内社区数量可能会略少 [125] 问题12: 公司是否还会进行收购 - 目前公司专注于完成威廉·莱昂的收购和整合，没有考虑其他大型交易；此次收购带来了良好的战略优势，公司对当前的业务组合感到满意，但无法预测未来12 - 24个月的情况 [128][129] 问题13: 威廉·莱昂1月销售情况及各地区市场情况 - 威廉·莱昂1月销售强劲，销售节奏接近3.5，略高于预期，每周业务都在增长；各地区市场总体情况良好，部分市场过去有挑战，但近期有所改善，如湾区、南加州等；部分市场表现稳定或强劲，如萨克拉门托、德克萨斯州、卡罗莱纳州、佛罗里达州等 [131][133][134] 问题14: 市场定价权何时回归及协同效应情况 - 市场有定价权，但公司会采取更谨慎的方式，避免过度提价；预计协同效应的运行率目标约为8000万美元，可能需要12 - 18个月实现，约75%的协同效应将来自部门和公司办公室的合并；目前处于早期阶段，将每季度更新协同效应的进展情况 [144][146][147]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2019 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 001-35873 TAYLOR MORRISON HOME CORPORATION (Exact name of registrant as specified in its Charter) (State or o ...