Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q For the quarterly period ended September 30, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 001-35873 TAYLOR MORRISON HOME CORPORATION (Exact name of registrant as specified in its Charter) Delaware 83-2026677 (State or other jurisdiction of incorporation or organization) (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度每股收益为2.72美元，同比增长103%，主要得益于强劲的收入增长、房屋交付毛利率显著提高、销售及管理费用率降低和股份数量减少10% [41] - 交付3050套房屋，平均售价65万美元，房屋交付收入达20亿美元，同比增长12%，但略低于指引范围，主要受飓风伊恩对生产和交付的影响 [42] - 房屋交付毛利率为27.5%，同比提高630个基点，环比提高90个基点；销售及管理费用占房屋交付收入的比例为7.4%，同比下降210个基点，创历史最低水平 [45] - 季度末资本状况良好，流动性约14亿美元，包括3.29亿美元无限制现金和11亿美元循环信贷额度；公司将企业循环信贷额度从8亿美元提高到10亿美元，并赎回3.5亿美元2023年到期的高级票据，预计年底净债务与资本比率降至20%左右 [46][47] - 季度内回购420万股，花费1.05亿美元，平均股价24.92美元；年初至今共回购1290万股，花费3.35亿美元，季度末回购授权剩余3.2亿美元 [48] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋销售业务 - 第三季度净销售订单2069份，每月每个社区平均吸纳2.1份净订单，均较去年同期大幅下降 [13] - 第一和第二改善型住房市场表现最具韧性，东南部地区尤为强劲；度假生活方式业务需求回落，取消率最低；入门级社区面临压力最大，但仍有健康的客流量 [14][15] - 季度末积压订单超过7900套，平均定金近10%或每套超6.6万美元；约60%的积压订单客户购买定制待建房屋；第三季度取消率为4.3%，处于历史低位，取消订单主要为样板房 [24][25] 土地投资业务 - 第三季度新住宅建设用地收购支出同比下降近70%至1.02亿美元，为2016年以来最低水平；开发相关支出同比增长超80%，占总土地投资的73% [35][36] - 预计全年土地总投资约18亿美元，偏向开发；季度末拥有和控制约8万个住宅建设用地，相当于6.1年的总供应量，其中42%通过期权和表外结构控制，高于去年的36%；自有土地供应年限从去年的4.0年适度降至3.5年 [37] 租赁业务 - 第三季度签订首个项目销售合同，为凤凰城的一个水平公寓社区，已收到可观定金 [39] 各个市场数据和关键指标变化 - 7月和8月净销售订单环比改善，但9月随着利率重新加速上升，市场活动再次放缓 [12] - 高抵押贷款利率和经济不确定性使许多潜在购房者观望，市场需要时间找到新的平衡，近期利率高达8% [16] - 不同地区市场表现不同，佛罗里达州和东南部地区表现较好，奥斯汀和西部市场压力较大，夏洛特和亚特兰大市场同比有所改善 [70][71][73] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采取谨慎和长期的经营策略，平衡节奏和价格，保持健康的库存水平，保留资本 [17] - 调整资本配置，减少土地投资，优先考虑资产负债表健康；谨慎管理开工节奏，季度内每月每个社区开工量从去年的3.5套降至1.5套；与供应商和合作伙伴合作降低成本，优化运营结构 [18][19] - 在销售方面，根据市场定价和竞争压力，提供有吸引力的激励措施和调整价格，以刺激需求，同时保护社区和积压订单的价值；强调使用金融手段作为销售工具 [20][22] - 推出增强型端到端数字预订系统，提高销售转化率，占公司销售额的13% [28][30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管行业面临可负担性和供应链挑战，以及飓风伊恩的影响，但公司团队仍实现了创纪录的盈利指标 [7] - 市场需要时间找到新的平衡，需要稳定价格、提高消费者信心和明确美联储的策略 [16] - 公司在运营和财务上处于有利地位，能够应对当前的市场环境和不确定性，资本配置优先考虑平衡运营和增长目标与资产负债表健康 [49] 其他重要信息 - 公司在2022年收购威廉·莱昂家园后，对土地投资采取机会主义方法，过去几个季度更加保守，对每笔交易进行压力测试和重新评估 [32][33] - 第三季度建设周期略有延长，预计2023年后期后端建设周期才会改善；受飓风伊恩影响，佛罗里达州的建设和土地开发时间线需要几个月才能明确，因此公司不提供第四季度运营指引 [43][44] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何管理积压订单中的定制待建产品价格？ - 公司采取社区差异化策略，95%的情况是为客户提供金融激励，帮助他们锁定贷款，以减轻利率变化的影响；第三季度在保护积压订单上的支出约占总交付量的15 - 16个基点，约为贷款金额的2%或销售价格的1.5%以上；实际影响积压订单的交易约占8% [57][58] 问题2: 飓风伊恩对生产和订单的影响，以及受影响市场的流量和销售机会如何？ - 飓风期间公司有近500套房屋受到影响，主要是绝缘、干墙、房屋包裹和景观等方面；两周内业务停滞，对活跃成年消费者影响最大；目前业务已恢复正常，流量有所上升，可能有新的销售机会 [60][61][62] 问题3: 未来激励措施的规模和平衡价格削减的方式？ - 公司优先了解消费者需求，继续将金融手段作为销售工具，因为它比单纯降价更有效；目前激励措施和价格调整综合影响在中到高个位数，具体因社区而异 [66][67][68] 问题4: 不同地区市场的可负担性压力和价格压力如何？ - 佛罗里达州和东南部地区表现较好，奥斯汀和西部市场压力较大；不同地区消费者行为不同，如活跃成年市场在某些地区表现强劲，在其他地区较弱；夏洛特和亚特兰大市场同比有所改善 [70][71][73] 问题5: 本季度一般及行政费用大幅下降的原因及可持续性？ - 主要是由于本季度较高的平均销售价格提供了强大的杠杆作用；随着价格下降，广告和经纪人合作费用可能会增加，费用水平将恢复到更正常的水平；没有特定的单一因素，主要是全面的成本控制 [81][84][85] 问题6: 过去两年购买的土地资产的隐含回报和利润率如何？ - 公司一直根据近期报告水平进行土地项目的承保，并对市场变化保持敏感；会努力重新谈判交易，必要时放弃不符合要求的项目 [88][89] 问题7: 公司对减值的关注情况，以及潜在减值的指标和监控方式？ - 第三季度公司只有一个项目进入减值名单；预计未来可能会有更多，但基于目前改善的利润率，没有系统性减值风险；当项目积压订单持续处于10%或以下利润率时，会将其列入观察名单；如果账面价值超过现金流折现的公允价值，将进行减记 [94][95] 问题8: 第四季度和2023年的建筑成本预期如何？ - 随着行业开工量的减少，预计成本将逐渐降低，但第四季度和第一季度仍会受到今年较高木材成本的影响；预计第二季度平均木材成本将有实质性下降，约1.7万美元；目前成本增长已放缓，公司正在努力推动成本下降 [97][98] 问题9: 本次市场疲软周期与过去周期的不同之处，以及需求稳定和市场达到新平衡所需的条件？ - 本次周期与过去不同，包括疫情后的价格大幅上涨和利率在几个月内翻倍；需求在价格和利率变动下仍有一定韧性，但波动较大；需求稳定需要消费者对美联储的行动有信心，以及市场价格和利率的稳定 [103][104][107] 问题10: 10月份的订单趋势如何？ - 10月份订单趋势延续第三季度，每周情况因当地因素（主要是利率）而异；消费者会比较市场上的激励措施和价格调整；利率稳定时流量会改善，利率上升则会影响流量 [112] 问题11: 定制待建和样板房销售的定金要求和比例如何？ - 第三季度定制待建房屋与样板房的比例为40:60，定制待建房屋比例逐渐增加；公司尽量收取10%的定金，但实际情况因房屋接近完工程度和价格而异；活跃成年业务的定金比例较高，且现金支付比例也较高；较低的定金与样板房较高的取消率相关 [114][115] 问题12: 如果价格回调10%，预计从供应商处获得的成本节约比例和时间如何？ - 难以具体量化成本节约比例，由于木材价格上涨和多户住宅开工的影响，成本节约比例可能较高；目前已在前端看到一些影响，但尚未达到预期；预计在开工量持续低迷的情况下，12 - 18个月内可获得显著的成本节约，但成本下降速度可能较慢 [117][118] 问题13: 未来一两个季度利润率的下降幅度和节奏如何？ - 公司未提供利润率指引，但认为第四季度利润率仍将在25% - 26%的范围内，可能更接近下限；随着激励措施的增加，利润率将逐渐下降，但由于有强大的积压订单，对第四季度利润率有信心；未来利润率将持续下降 [125][126] 问题14: 买家资格拒绝和积压订单流失的情况如何？ - 取消率未如预期那样大幅上升，直接拒绝的比例非常低；买家有能力在较高利率下获得资格，但更多是受情绪因素影响；公司积压订单中大部分已锁定较低的利率，有助于提高可负担性 [128][129][131] 问题15: 建造时间是否有改善，如何解决劳动力短缺问题，平均建造时间和因建造时间长导致的取消情况如何？ - 本季度建造周期延长约10天，后端尚未看到改善，预计第四季度仍具挑战性；前端贸易可用性有所增加，随着行业开工量减少，未来建造时间有望改善；目前平均建造时间为9.4个月，不同地区差异较大；有因建造时间长而取消订单的情况，但数量不多 [136][137][142] 问题16: 本季度开工量和增加样板房开工的想法如何？ - 本季度开工量为14146套，约为每个销售点1.5套；季度内样板房数量下降17%，平均每个销售点从9.5%降至7.8%，符合公司预期；未来开工量将更接近销售节奏；公司相信平衡样板房和定制待建房屋的模式，在更实惠的水平上样板房数量会更高 [145][148][149]

业绩总结 - 2022年第二季度住宅交付收入增长15%，达到19亿美元[2] - 住宅交付总收入为19.95亿美元，同比增长16%[3] - 净销售订单的平均销售价格为69.9万美元，同比增长17%[3] - 2022年全年的住宅交付预计在13,500个左右[5] - 2022年第二季度TMHC的净房屋建设债务与资本化比率为36.4%[54] 用户数据 - 东部地区2022年第二季度净销售订单为1,121，较2021年同期下降14%[51] - 中部地区2022年第二季度净销售订单为642，较2021年同期下降24%[51] - 西部地区2022年第二季度净销售订单为791，较2021年同期下降38%[51] - TMHC（总市场房屋关闭）2022年第二季度净销售订单为2,554，较2021年同期下降25%[51] 毛利率与成本 - 住宅交付毛利率提高750个基点，达到26.6%，创历史新高[2] - SG&A占住宅交付收入的比例改善140个基点，降至8.8%，为第二季度历史最低[2] - 2022年第二季度东部地区房屋关闭毛利率为27.3%，较2021年同期提升670个基点[51] 现金流与回购 - 现金及现金等价物为3.78亿美元，流动性总额为11亿美元[14] - 回购680万股，耗资1.72亿美元，为2018年以来的最高水平[2] - 股东权益回报率提高1,090个基点，达到23.1%，创历史新高[2] 风险因素 - 公司面临的风险包括通货膨胀或通货紧缩、经济条件变化、住房市场放缓等[59] - 住房买家获得适合融资的能力受到影响，可能导致现有销售协议的取消率上升[59] - 公司依赖于分包商，可能面临土地收购、库存管理和建设过程中的管理失败风险[59] - 由于原材料和建筑供应短缺，价格波动可能影响公司的运营成本[59] - 公司的债务水平较高，可能受到限制性契约的影响[59] 其他信息 - 住宅建筑用地供应增加8%，约为82,000个住宅用地，其中41%为公司控制[2] - 2021年公司交付了13,699套住宅[46] - 2021年总收入为75亿美元[49] - 2021年毛利润为1,548百万美元[49] - 2021年公司在美国被评为“最受信任的建筑商”连续第七年[38]

收入和利润（同比环比） - 公司第二季度房屋销售收入增长15%至19亿美元[114] - 公司第二季度调整后每股收益为2.27美元(稀释后)[121] - 公司2022年第二季度净利润为2.93154亿美元，同比增长135%，占营收比例14.7%[127] - 2022年第二季度EBITDA达4.31648亿美元，同比增长116%，占营收比例21.6%[127] - 2022年第二季度净利润为2.91亿美元，摊薄每股收益2.45美元，较2021年同期的1.241亿美元和0.95美元分别增长134.5%和157.9%[150] 成本和费用（同比环比） - 公司第二季度SG&A占房屋销售收入比例改善140个基点至8.8%[114] - 销售佣金及营销费用占房屋销售净收入比例降至5.1%（2021年同期为5.9%），主要因可控营销成本优化[143] - 管理费用占比降至3.7%（2021年同期为4.3%），受益于收入增长和运营效率提升[144] - 2022年第二季度实际税率25.1%，同比上升1.5个百分点，受州税和非抵扣高管薪酬影响[149] 房屋销售业务表现 - 公司第二季度房屋销售毛利率提升750个基点至26.6%[114] - 房屋销售毛利率在2022年第二季度提升至26.6%，同比增加750个基点，反映定价能力超越通胀成本压力[141] - 2022年第二季度净销售订单量同比下降25.4%，但平均售价同比上涨17.1%至69.9万美元[133] - 公司整体订单取消率从2021年同期的5.2%上升至2022年第二季度的10.8%[135] - 截至2022年6月30日，销售订单积压量同比下降12.8%，但积压订单销售总值因均价上涨21.9%而增长6.3%[136] - 2022年第二季度房屋交付量下降7.2%，但交付收入因均价上涨23.5%而增长14.5%[138] 地区表现 - 西部地区2022年第二季度销售订单量同比下降37.7%，降幅最大[133] - 东部地区2022年第二季度房屋交付收入增长8.8%，均价上涨23.7%至55.9万美元[138] - 东区土地销售收入在2022年6月30日止的六个月期间达到3075.1万美元，同比增长96.4%，主要由于佛罗里达市场的商业资产和住宅地块出售[139] 其他业务线表现 - 公司第二季度土地转让收益为1370万美元[113] - 公司企业部门（Corporate）的配套设施及其他收入在2022年第二季度激增至3390.4万美元，同比增长13571.0%，主要源于城市形态业务资产出售[140] - 金融服务总收入在2022年第二季度同比下降5.1%至3547.1万美元，贷款数量减少31.7%至1595笔[142] - 联营企业净亏损360万美元（2021年同期为净收益210万美元），与新合资项目初期投入相关[145][146] - 其他净收入达1100万美元（2021年同期为净支出4.5万美元），含合资土地公允价值转让收益1370万美元[147] 资本活动和债务管理 - 公司第二季度回购680万股股票，金额达1.72亿美元[114] - 公司第二季度债务清偿净收益为1350万美元[113] - 债务清偿净收益1350万美元，源于2027年到期6.625%优先票据的收购[148] - 截至2022年6月30日，净房屋建造债务资本化比率升至36.4%，较上季度增长0.7个百分点[130] - 截至2022年6月30日，公司总流动性为10.62亿美元，较2021年12月31日的16.43亿美元下降35.4%，主要因循环信贷额度可用资金减少至6.837亿美元[153] - 2022年上半年经营活动净现金流为1.955亿美元，较2021年同期的经营现金流出9760万美元显著改善[154] - 2022年上半年投资活动净现金流为420万美元，较2021年同期的投资现金流出2200万美元转为正值[155] - 2022年上半年融资活动现金流出6.567亿美元，主要因偿还高级票据和抵押贷款仓库设施，以及股票回购[156] - 公司与Värde Partners成立合资企业开发租赁房产，总股权承诺8.5亿美元，其中公司出资占比40%[159] - 2022年上半年对非合并合资企业的现金出资增至6960万美元，较2021年同期的1460万美元增长376.7%[160] - 截至2022年6月30日，土地期权合同总采购金额达15亿美元，较2021年底的13亿美元增长15.4%[161] 债务结构 - 公司89%债务为固定利率，11%为浮动利率，1500万美元循环信贷额度借款未偿还[167] - 公司债务中89%为固定利率，11%为浮动利率[167] - 截至2022年6月30日，公司在8亿美元循环信贷额度下有1.5亿美元未偿还借款，1亿美元循环信贷额度下无未偿还借款[167] - 公司信贷额度下还有6.837亿美元的可供借款额度，包括在8亿美元循环信贷额度下1.337亿美元的信用证可用额度[167] - 固定利率债务总额为26.331亿美元，加权平均利率为5.2%[169] - 浮动利率债务总额为3.296亿美元，加权平均利率为1.7%[169] - 固定利率债务按到期日分布：2022年1.367亿美元，2023年5.098亿美元，2024年4.029亿美元，2025年3990万美元，2026年2750万美元，此后15.163亿美元[169] - 利率每上升1%，公司浮动利率债务的年利息支出将增加约330万美元[169] 资产和土地储备 - 公司截至2022年6月30日拥有约82,000个住宅地块，同比增长8%[114] - 弗雷迪美30年期抵押贷款利率在2022年上升260个基点至5.70%，影响买家决策[135] 财务控制和报告 - 公司披露控制和程序在2022年6月30日被评估为有效[171] - 2022年6月30日结束的季度内，公司财务报告内部控制未发生重大变化[172] 股东回报和盈利能力 - 公司第二季度净资产收益率提升1090个基点至23.1%[114] - 公司第二季度调整后EBITDA利润率为18.3%[125]

财务数据和关键指标变化 - 二季度净收入2.91亿美元，摊薄后每股收益2.45美元；调整后净收入2.71亿美元，调整后每股收益2.27美元，较2021年二季度增长139% [42][43] - 交付3032套房屋，平均售价62.1万美元，房屋交付收入19亿美元，同比增长15% [44] - 房屋交付毛利率为26.6%，较去年同期提高750个基点，较两年前提高超1100个基点；预计三季度毛利率与二季度持平，全年房屋交付毛利率为25% - 26% [9][47] - SG&A占房屋交付收入的比例为8.8%，同比下降140个基点；预计今年SG&A比率在8%中高位 [11][48] - 季度末总流动性近11亿美元，包括3.78亿美元无限制现金和6.84亿美元循环信贷额度未提取部分 [50] - 季度内回购680万股，花费1.72亿美元，平均股价25.43美元；季度末回购授权剩余4.25亿美元 [54][55] - 净资产收益率同比提高超1000个基点至略超23%；预计今年实现20%中高位的净资产收益率 [12][55] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋建造业务 - 季度内房屋建造土地投资4.51亿美元，其中52%用于开发，高于去年的45% [35] - 预计今年房屋建造土地收购和开发总投资约20亿美元，低于此前预期 [37] 租赁业务 - 与Verde Partners的8.5亿美元租赁合资企业上季度敲定后，已在德州、佛罗里达、北卡罗来纳和亚利桑那州完成11项资产收购，共计近2400块土地 [38] 各个市场数据和关键指标变化 - 月度销售吸纳率降至每个社区2.6个净订单，低于去年狂热时期，但与2021年前二季度正常水平一致 [16] - 二季度取消率环比升至总订单的10.8%，占期初积压订单略超3%，但仍远低于长期平均水平 [21] - 7月销售活动持续承压，取消率上升，但部分市场新销售计划和调整开始让购房者谨慎重新参与，网络流量上升，抵押贷款预审批量自6月中旬起积极回升，7月在线销售工具转化率近30% [25][26] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 采取以消费者为中心的动态业务管理方法，根据社区情况调整销售节奏和价格，通过全资抵押公司推出抵押融资计划 [18][19] - 谨慎保护资产负债表，对土地投资保持纪律性，评估土地交易时通过投资委员会确定最佳融资方式，以实现长期风险调整后的预期回报最大化 [33] - 关注2025年及以后的新土地机会，对现有交易管道进行压力测试，适时重新谈判条款，把握市场机会 [36][37] 行业竞争 - 行业内多数建筑商倾向使用金融激励措施，以保护社区定价和消费者利益，同时在推出新社区时按市场定价 [182][183] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 二季度行业面临高利率、房价上涨、市场波动和地缘政治紧张等挑战，购房需求迅速下降，但公司仍取得创纪录盈利 [9][14] - 长期来看，市场需求的潜在驱动因素依然积极，公司团队有能力应对不确定性，将耐心进行投资支出，适应市场变化 [28] 其他重要信息 - 季度末拥有约8.2万套住宅用地的土地储备，代表6.1年的总供应量，其中41%通过期权和表外结构控制，高于去年的35%和两年前的28% [31] - 超过60%的自有地块于2020年或更早签约，按历史成本入账，具有潜在价值 [34] - 季度末有3000套样板房，其中仅60套完工；季度内每月开工速度降至每个社区3.4套，未来开工速度将与销售紧密匹配 [52][53] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 当前激励措施水平与历史相比如何，能否继续使用定向融资激励，是否最终需进行价格调整 - 与去年和今年一季度相比，二季度激励措施减少，但市场上销售激励有所增加；公司希望继续使用融资作为激励，因其效果优于降价，能更好保护盈利能力和社区长期价值；是否进行价格调整取决于市场反应和竞争对手降价情况 [68][69][71] 问题2: 不同买家群体的销售趋势差异 - 入门级买家受利率和房价上涨影响最大，销售和节奏下降最明显；活跃成年买家较为成熟，受利率影响较小，不同地区表现不同；首次换房买家表现较好，二次换房买家面临一定压力 [72][77][80] 问题3: 本季度定制订单与样板房订单的比例及变化 - 本月至今定制订单比例较前几个季度提高500 - 600个基点，达到45%，上季度为37%，正接近历史平均水平；定制订单优势主要体现在活跃成年、换房和豪华买家群体 [85][87][89] 问题4: 定制订单和开工前订单的取消情况差异 - 二季度75%的取消订单是今年签订的，取消情况更多集中在样板房销售，因样板房快速成交时定金较少 [92][93][94] 问题5: 土地银行合作的条款情况及对毛利率的影响 - 公司对现有土地银行合作安排感到满意，其条款无异常，成本在谈判时具有吸引力，还有25%的增长空间；公司会根据市场情况调整，优先考虑土地卖方融资和合资企业 [100][101][103] 问题6: 市政问题对建筑周期的影响 - 后端市政问题仍较紧张，本季度建筑周期延长1 - 2周，主要是最终检查和公用事业公司仪表安装延迟；前端开始出现改善迹象，劳动力供应有所增加 [105] 问题7: 取消订单的转售情况和价格 - 转售情况取决于订单签订时间，定价相对平稳，可能会有额外融资激励；由于成品库存较低，取消订单能够顺利转售 [108] 问题8: 能否量化7月销售趋势及激励措施对订单的影响，7月与6月的吸纳率对比 - 6月销售开始下滑，7月4日当周可能是低谷，此后每周预审批、网络流量和销售管道等指标出现积极迹象；目前难以确定7月最终销售情况，但早期指标显示较去年同期下降20% - 30% [115][116][162] 问题9: 全年土地支出指导降低的原因 - 公司采取机会主义立场，优先考虑土地共置，对现有土地储备有信心，2023 - 2024年供应有保障；市场出现一些松动迹象，公司准备把握机会；目前大部分交易需进行压力测试和条款修改 [121][122][124] 问题10: 州外和州内买家需求趋势对比，虚拟社区销售表现，SG&A控制是否有一次性或时间性因素 - 多个市场持续出现显著的州外迁入情况，不同消费者群体均有体现；虚拟社区销售自2020 - 2021年到2022年前六个月每月翻倍，占总销售的比例也翻倍，定制虚拟销售转化率最高；SG&A控制得益于收入杠杆和多年来的增长 [133][138][141] 问题11: 热门市场激励措施使用情况及未来预期，6月以来哪些市场表现改善 - 激励措施应按社区而非市场来看，各市场社区激励措施范围从很少到5%不等；南加州内陆帝国市场通过定制金融激励方案取得较好效果，但难以指出单一表现突出的市场 [147][148][149] 问题12: 位置较好的社区是否有助于提高流量和转化率，样板房的建设周期情况 - 位置好的社区，如交通和学校条件好的地方，以及大型总体规划社区，流量和转化率更高；大部分样板房处于干墙施工前的早期阶段，随着接近完工，销售兴趣增加 [154][155][156] 问题13: 6月和7月销售月度节奏情况，当前销售节奏下目标节奏及激励措施的影响 - 5月是销售高峰，6月销售下滑，7月情况尚不确定，早期指标显示较去年同期下降20% - 30%；公司按社区进行供需分析，不设定统一目标节奏，而是根据社区情况调整，通过分析激励措施弹性来提高销售节奏 [161][162][164] 问题14: 全现金购房比例变化及未来趋势 - 二季度全现金购房比例为16%，高于去年的12%和历史平均的13% - 14%；未来趋势难以确定，但目前抵押贷款贷款价值比下降，首付和收入增加，支持全现金购房比例上升 [170][171][172] 问题15: 去年初指导的2022年毛利率与当前指导差异原因，后整合毛利率与疫情提升的毛利率对比及可持续性 - 公司去年指导时考虑了供应链压力，实际毛利率提升得益于协同效应、定价能力、运营效率、产品简化、土地储备质量和市场聚焦等因素；入门级买家业务毛利率较低，其他业务毛利率较高，存在组合渗透问题 [177][178][181] 问题16: 行业内建筑商是否有激进定价情况，哪些市场定价最脆弱 - 建筑商倾向使用金融激励措施，同时在新社区按市场定价；边缘和郊区市场可能面临更大定价压力，同时需关注二手房市场趋势 [182][183][184] 问题17: 本季度开工数量及三季度开工计划，前端交易价格是否改善 - 本季度开工3283套，三季度开工将与销售紧密匹配；部分市场前端交易价格开始出现下降调整，预计未来会更多 [192][193]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 001-35873 TAYLOR MORRISON HOME CORPORATION (Exact name of registrant as specified in its Charter) Delaware 83-202 ...

财务数据和关键指标变化 - 第一季度摊薄后每股收益为1.44美元，同比增长92% [29] - 第一季度房屋交付收入为16亿美元，平均成交价格增长23%至59.4万美元 [29] - 第一季度房屋成交毛利率为23.1%，较2021年第一季度提高450个基点，较2020年第一季度提高770个基点 [33] - 第一季度SG&A占房屋成交收入的比例为9.6%，同比下降120个基点 [34] - 净债务与资本比率为35.7%，公司有望在年底前将净债务与资本比率降至20%左右 [37] - 第一季度回购190万股，花费5800万美元，季度末2.5亿美元授权中还剩1.72亿美元 [37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 房屋建筑业务：第一季度交付2768套房屋，预计2022年交付1.4 - 1.5万套，第二季度交付3000 - 3200套 [29][32] - 金融服务业务：通过泰勒莫里森房屋融资公司为购房者提供贷款，第一季度传统借款人可承受比实际利率高近650个基点的利率，政府、FHA和VA借款人第一季度利率缓冲约为370个基点 [14] - 租赁业务：公司的租赁业务处于发展阶段，目前在2.5年的发展中，已从9 - 10个市场拓展，预计每月生产20套房屋 [88] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度市场需求健康，平均净销售订单价格同比增长24% [9] - 第一季度末每月每个社区的吸收速度为3.1个净销售订单 [10] - 4月销售活动总体保持弹性，但近期抵押贷款利率上升可能会影响入门级买家 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略：专注于运营优先级，包括简化生产能力和提高土地投资的资本效率，以利用市场规模、优质土地位置和以消费者为中心的产品等核心优势 [7] - 发展方向：重申2022年房屋成交指导为1.4 - 1.5万套交付，并再次提高2022年房屋成交毛利率指导至至少24.5%，提高2022年净资产收益率指导至20% - 25% [7][8] - 行业竞争：公司在土地投资上采取谨慎策略，在竞争激烈的市场中具有选择性，通过控制土地供应和优化投资组合来提高竞争力 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境：行业面临供应链限制、通货膨胀压力和抵押贷款利率快速上升等挑战，但公司的业务表现超出预期 [6] - 未来前景：公司对前景充满信心，预计未来几个季度将取得更强劲的业绩，2022年将是创纪录的财务表现年 [8] 其他重要信息 - 公司发布了第四份年度环境、社会和治理报告，强调了可持续商业实践和ESG倡议 [39] - 泰勒莫里森房屋融资公司推出了新的延长利率损失计划，允许新购房者以较低成本锁定利率长达1年 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 不同客户群体在本季度和4月的订单表现如何？ - 公司在各消费群体中都看到了强劲的需求，不同群体之间的订单表现没有明显差异。4月，全国范围内的活跃成人社区表现良好，但也有一些社区的生活方式买家对宏观环境感到担忧 [47] 问题2: 今年提前开工的房屋，在垂直建设的哪个阶段开始销售？何时可以取消销售限制？ - 4月销售仍处于相对受限的环境，预计到本季度后期销售环境会更加开放。公司的开工速度领先于成交速度，随着样板房的推进，未来开工速度将与销售速度更加一致。具体的销售释放时间因社区而异，有些社区会在早期释放，有些则会等到框架完成 [49][50][53] 问题3: 利率上升是否会改变公司业务细分的理想组合？ - 公司整体业务组合较为稳定，各细分市场之间的年度变动在3% - 4%。公司对目前的业务组合感到满意，特别是活跃成人社区业务。新社区的推出将保持与现有组合一致的平衡 [62][63][64] 问题4: 自COVID以来购买的30%土地，在成本通胀持续和价格上涨停滞的情况下，利润率会受到怎样的影响？ - 公司在土地收购上一直很有选择性，即使是近期购买的土地，也经过了充分的尽职调查。目前项目的剩余比率略低于过去几年，公司会对各种情景进行敏感性分析。过去12 - 24个月的利润率预期是多年来最高的，即使市场回调，公司也处于有利地位 [68][69][71] 问题5: 随着抵押贷款利率上升，是否有之前错过的土地重新回到市场？ - 截至目前，尚未看到土地市场出现有意义的抛售情况。通常情况下，如果出现这种情况，会有大约9个月的滞后时间 [78] 问题6: 作为按订单建造的建筑商，能在多大程度上削减SKU？削减SKU是否带来了毛利率的提升？如何平衡削减SKU与最大化客户收入的关系？ - 公司的Canvas计划和简化策略在大多数消费群体中都取得了成效，消费者对简化设计中心的过程表示赞赏。活跃成人业务是个例外，该业务的选项收入明显高于整体投资组合，但公司在佛罗里达的活跃成人业务中成功引入了Canvas套餐。总体而言，简化模式将使所有产品类别受益 [82][83] 问题7: 请更新一下公司的租赁业务和整体市场情况，以及在利率上升环境下如何看待该业务？ - 公司的租赁业务已经开展了2.5年，与公司的简化努力完全一致。目前业务正在从9 - 10个市场扩展，预计每月生产20套房屋。公司在凤凰城的一个早期社区取得了成功，预计年底前出售该资产。公司认为租赁业务在利率上升环境下具有优势，租金相对销售价格更稳定，可以作为通胀环境的对冲。此外，租赁业务还可以为公司提供与消费者建立关系的机会，促进他们未来向购房市场的转化 [88][90][91] 问题8: 是否仍看到社区房屋销售的长等待名单或竞价活动？这是否表明如果有供应，公司可以接受更多订单？ - 第一季度，公司在大多数社区管理销售节奏，不同市场采用不同的策略，如最高最佳报价、自然释放或抽签。4月，一些市场仍采用最高最佳报价策略，但公司希望在第二季度转向更开放的销售环境。此外，公司通过修改在线预订系统，要求购房者支付定金，提高了消费者的参与度和需求可见性 [96][97] 问题9: 与上一季度相比，周期时间有何进展？是否有迹象表明全年情况会有所改善？ - 劳动力和供应链环境仍然困难，自COVID开始以来，周期时间延长了6 - 8周，本季度又延长了1 - 2周。公司看到市政检查延迟以及材料和劳动力供应问题，但通过采取措施，如增加样板房开工、优化选项和SKU等，提高了对交付的信心。本季度末，97%的单位已关闭或正在生产中，高于去年的87% [99] 问题10: 毛利率指导提高的原因中，内部效率提升、更有利的价格/成本关系和原展望的保守性各占多少比例？ - 很难具体分解各因素的贡献比例。公司预计成本年化增长率约为10%，包括下半年预计的较高木材成本。第二季度木材成本将带来最佳顺风，第三季度可能是今年木材成本的最高点，第四季度末和2023年第一季度将开始看到一些缓解。尽管第三和第四季度木材成本上升，但每个季度仍将实现环比增长 [107] 问题11: 有多少买家接受了一年期的利率锁定优惠？过去4 - 6周，定价能力趋势是否有减速迹象？ - 自4月中旬推出延长利率锁定优惠以来，已有近400个锁定到期日超过60天的订单，过去10天的锁定数量超过了过去5年的总和。买家对该优惠反应积极，因为如果利率回落，他们可以享受一次性免费下调利率。第一季度，公司的定价逐月加速增长，4月根据反馈仍在对新推出的产品进行提价，但公司希望提价幅度能够逐渐缓和 [109][110] 问题12: 关于开工情况，实际库存单位有多少？在建工程库存是多少？如何在线收取定金？定金是否会限制买家？ - 第一季度末，公司有11265个单位正在建设中，已将已售未开工的单位从2021年第一季度的2708个减少到825个。公司可以在会后提供在建工程库存数据。公司通过名为Stripe的技术在线收取定金，目前定金为100美元，购房者可以通过支付定金预订地块48小时，以便公司向他们交付合同。该技术可以防止同一电子邮件地址多次支付定金，提高了转化率。公司预计在未来30天内将在所有市场推出该预订系统 [119][120][123] 问题13: 为什么现在优先考虑生产而不是销售？如果需求保持当前水平，未来几个季度是否会尝试使销售速度与开工速度相匹配？如果需求放缓，是否会放慢开工速度？ - 由于供应链挑战，公司有意识地决定增加样板房开工，并在建设过程中稍后销售，以提高对成交日期的信心，改善客户体验。目前公司已经完成了这一转变，随着样板房的推进，未来将增加销售释放。如果需求保持当前水平，公司的意图是使销售速度与开工速度相匹配；如果需求放缓，公司将根据社区情况管理样板房库存，并继续推进按订单建造的房屋开工 [127][128][130] 问题14: 第二季度末，公司对每个社区的样板房数量有何目标？是基于成品还是整体样板房来管理？ - 公司希望有一些成品样板房，以便购房者在第二季度末学校假期结束时能够快速入住。公司认为每个社区7 - 8套样板房是合适的数量，目前整体数量令人满意。公司会综合考虑产品组合和社区组合来调整样板房数量 [138][139] 问题15: 社区数量在第二季度下降，年底的目标是如何实现的？第三季度会有多少社区开业？ - 第三季度社区数量将开始改善，全年预计有150个新社区开业，130个社区关闭，净增20个社区。第四季度可能会有最大幅度的增长 [140][141][142] 问题16: 与去年相比，州外买家的情况如何？公司目前对股票回购计划有何看法？ - 与去年第一季度相比，州外买家数量翻了一番，主要集中在活跃成人业务。在一些地区，如凤凰城和佛罗里达，州外买家的比例显著增加。公司预计今年运营现金流强劲，将优先考虑对现有核心业务进行再投资，其次是实现净债务目标，最后会继续寻找机会进行股票回购，因为公司认为股票被低估，但会考虑即将到来的到期债务 [148][149][150]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 Form 10-K ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2021 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to . Commission File No. 001-35873 TAYLOR MORRISON HOME CORPORATION (Exact name of registrant as specified in its charter) Delaware 83-2026677 (State or oth ...

财务数据和关键指标变化 - 2021年公司增加房屋交付量9%至13,699套，房屋交付收入增长22%至近72亿美元，房屋交付毛利率提高370个基点至20.3% [11] - 2021年公司税前利润率提高超600个基点，摊薄后每股收益增长176% [12] - 2021年第四季度公司净收入为2.73亿美元，摊薄后每股收益为2.19美元，同比增长204%；税前利润率为13.7%，较上年提高610个基点 [46] - 2021年第四季度公司交付4,283套房屋，平均售价为55.8万美元，房屋交付收入同比增长61%至24亿美元 [47] - 2021年第四季度公司房屋交付毛利率同比提高330个基点至21.6% [50] - 2021年第四季度公司销售、一般及行政费用（SG&A）占房屋交付收入的比例为7.8%，同比下降180个基点 [53] - 2021年公司土地收购和开发投资20亿美元，回购990万股流通股，花费2.81亿美元，资产负债率降低近500个基点至34.1% [61] - 2022年公司预计交付1.4万 - 1.5万套房屋，房屋交付毛利率至少为23.5%，平均销售价格至少为60万美元，预计实现净资产收益率达到20%以上 [14][49][51] - 2022年公司预计土地收购和开发投资23 - 24亿美元，将资产负债率降至20%多的中间水平 [62] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋建造业务 - 2021年公司房屋交付量增加9%至13,699套，交付收入增长22%至近72亿美元，毛利率提高370个基点至20.3% [11] - 2021年第四季度公司交付4,283套房屋，平均售价为55.8万美元，交付收入同比增长61%至24亿美元 [47] - 2021年第四季度公司房屋交付毛利率同比提高330个基点至21.6% [50] - 2022年公司预计交付1.4万 - 1.5万套房屋，平均销售价格至少为60万美元，房屋交付毛利率至少为23.5% [14][49][51] 金融服务业务 - 2021年公司金融服务业务表现强劲，实现了有意义的成本杠杆效应 [11] - 2021年第四季度公司房屋贷款业务的客户转化率为82% [27] 租赁业务 - 公司已在9个市场开展租赁业务，拥有约4,000个可控地块，计划2022年再完成20 - 25笔交易，预计年底可控地块数量翻倍 [38] - 公司首个租赁社区已开始出租，预计今年年底评估退出策略并出售资产 [39] - 预计2023年将有多个社区全部出租并准备出售，2024年及以后将实现强劲增长 [40] - 租赁业务预计利润率将适度高于传统业务，杠杆回报率目标超过30% [41] 各个市场数据和关键指标变化 - 2021年第四季度公司各消费群体和地区市场需求趋势良好，改善型住房市场净订单和消化速度同比增长，占总销售额的比例从44%提高至略超50% [22] - 2021年第四季度公司55岁以上活跃生活方式市场保持强劲势头 [23] - 2022年初公司各社区的客户参与度保持健康，月销售速度与第四季度的3.2套持平 [23] - 2021年第四季度约75%的社区需要销售活动，类似比例的社区提高了基础价格，平均净订单价格上涨23% [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 公司战略重点是利用规模和投资组合多元化优势，提高毛利率和资产效率 [15] - 公司通过简化设计流程、优化生产工艺、加强供应商关系等方式提高运营效率 [16][17] - 公司通过加强资产负债表、实施新的土地融资工具等方式提高资本效率 [19] - 公司计划扩大租赁业务规模，建立高效的运营模式和资本基础设施，实现回报增长 [37] - 公司将进一步利用租赁业务优势，开发和建设面向单户租赁投资者的租赁房屋和社区 [42] 行业竞争 - 公司通过提供高品质的房屋和优质的客户服务，赢得了客户的信任，连续七年被评为美国最受信赖的建筑商 [10] - 公司通过优化产品设计和库存管理，提高了产品的性价比和市场竞争力 [26][31] - 公司通过加强土地储备和开发，提高了市场份额和竞争力 [57] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年公司面临严重的供应链中断问题，但通过团队的努力，公司实现了创纪录的业绩 [9] - 2022年公司将继续应对供应链挑战，通过优化运营和资本配置，实现收入和利润的显著增长 [13] - 公司认为市场需求强劲，受到人口结构、消费者需求和偏好、迁移趋势以及新房和二手房供应有限等因素的支持 [23] - 公司将继续关注房价和利率的变化，采取积极措施确保产品的可负担性 [30][31] 其他重要信息 - 公司新任命Lou Steffens为首席财务官，Erik Heuser为首席企业运营官 [6][7] - 公司连续四年被评为彭博性别平等指数中唯一的房屋建筑商，董事会多数成员为多元化背景 [32] - 公司推出了Canvas选项计划，该计划占下半年净销售额的约15%，预计2022年将稳步提高 [18] - 公司客户的信用状况良好，平均信用评分为752分，债务收入比为36%，第四季度取消率为8.2%，2021年为6.6% [29][30] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 未来产品组合如何调整，是否有地区性变化？ - 未来新社区将增加首次购房者的比例，平均销售价格将有所下降；地区上，佛罗里达州将继续优先发展活跃成人市场，卡罗来纳州、佐治亚州和加利福尼亚州将增加首次购房者的市场份额 [68][69] 问题2: Canvas计划对建筑周期时间的最终改善目标是多少？ - 与传统设计中心建造相比，Canvas套餐的建筑周期时间已缩短约20天；随着该计划在公司内的推广和市场环境的正常化，预计至少可保持几周的周期时间改善 [71] 问题3: 提高毛利率预期至23.5%的信心来源是什么？ - 公司拥有超过9,100套已售房屋的积压订单，对未来利润率有较强的可见性；团队已考虑了成本增加的因素，并对定价有较好的预期；与去年相比，公司的样板房库存翻倍，能更好地受益于实际定价 [79][80] 问题4: 购房者偏好是否因可负担性问题发生变化？ - 目前购房者行为未发生明显变化，首次购房者面临一定的可负担性压力；调查显示，购房者对利率上升的承受能力较强，现金购房者比例显著增加，且多数购房者认为有多种策略应对利率上升 [81][84][85] 问题5: 批量销售是在公司资产负债表上还是在合资企业中？ - 批量销售将在公司资产负债表上，由公司控制处置决策；单户租赁业务是利用公司核心业务生产房屋，最终出售给单户租赁投资者，与租赁业务模式不同 [94][96] 问题6: 取消率与去年和第三季度相比如何？ - 去年第四季度取消率为7.9%，公司金融服务团队对购房者的预审工作做得很好，使得取消率较低 [38][44] 问题7: 社区平均地块数量增加25%，是否需要更远的地块，是否会影响利润？ - 公司仍专注于核心地段，地块数量增加是由于可获得的交易和社区多出口设计的优势；公司规模较大，能够承担大型项目并获得协同效应 [99][102] 问题8: 毛利率全年的提升节奏如何？ - 第二季度由于木材成本下降，毛利率将较强；随着时间推移，公司能够应对成本增加，预计年底毛利率将达到24%左右 [112] 问题9: 公司目前土地交易的毛利率预期是多少，与2015 - 2019年相比如何？ - 公司目前无法提供2022年以后的毛利率指导；从行业长期来看，正常时期毛利率在20%以上，由于供需失衡，预计未来一段时间将略高于此水平；公司在土地承销时考虑了当前市场价格和销售节奏的不确定性 [116][118] 问题10: 样板房的销售策略是什么，如何考虑竞争格局？ - 各市场根据供应链环境和成本可见性，在不同时间点推出样板房；公司希望尽快将样板房推向市场，目前已售样板房数量较2020年增长66%；样板房库存的增加影响了销售速度 [124][127][128] 问题11: 购房者是否愿意放弃低利率贷款？ - 公司通过调查了解到，购房者有多种动机进行搬迁，如需要更多空间、靠近家人等；购房者的房屋净值较高，能够抵消利率上升的影响；首次购房者面临一定的可负担性压力，公司会针对性地调整产品规格 [131][132] 问题12: 消费者在不同户型上的偏好如何，低户型是否与高户型利润率相同？ - 毛利率主要受土地收购成本影响，而非户型面积；目前购房者在户型上的选择未发生明显变化，但样板房的推出使平均户型面积有所下降；首次购房者面临一定的可负担性压力，但仍在可承受范围内 [137][139] 问题13: 利率上升是否导致土地市场出现保守情绪？ - 公司在土地收购策略上非常谨慎，会考虑房价下跌等情景对土地承销的影响；公司拥有充足的土地储备，不会追逐高价土地项目 [141][142][144] 问题14: 入门级、改善型和活跃成人产品的利润率是否有差异？ - 各产品的利润率相对较为一致，部分原因是收购项目中的低价土地；活跃成人产品的地块溢价和选项花费较高，有助于提高利润率 [149][150] 问题15: 公司遗留土地和收购土地在利润率上是否有差异？ - 随着整合和简化措施的实施，遗留土地和收购土地的利润率差异逐渐缩小；预计到第三年，各部门的利润率将实现一致 [154][155] 问题16: 2021年下半年和2022年上半年的开工与订单关系如何，在产品价值和社区开工情况如何？ - 2021年公司共开工约16,000套房屋，在产品价值年底达到13亿美元，在建房屋总数同比增长30%；截至1月底，75%的在建房屋计划在今年交付；2021年下半年销售领先于开工，2022年第一季度公司希望开工领先于销售，大部分房屋计划在4月底前开工 [163][164][165] 问题17: 第四季度开工数量和在建房屋总数是多少，样板房数量具体增加了多少？ - 第四季度开工约3,400套房屋，2021年全年开工16,000套；年底在建房屋总数接近10,000套，其中样板房约2,000套，2020年约为800套 [171][173] 问题18: 设计简化策略是否适用于样板房和定制房？ - 设计简化策略适用于样板房、样板间和定制房；目前Canvas计划主要受到年轻家庭的欢迎，活跃成人市场在样板房上的接受度逐渐提高；公司通过全国样板房计划，减少了电器、油漆和地板等产品的SKU数量 [174][175][177] 问题19: 公司是否会减少股票回购？ - 公司将投资业务和加强资产负债表作为优先事项，有多余资金时会考虑股票回购；公司不会在前瞻性指导中包含股票回购计划，但会按季度更新情况 [182][183]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 001-35873 TAYLOR MORRISON HOME CORPORATION (Exact name of registrant as specified in its Charter) Delaware 83 ...