Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 001-35000 Walker & Dunlop,Inc. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 80-0629925 (St ...

财务数据和关键指标变化 - 第二季度总交易成交量达230亿美元，同比增长67%，总收入3.41亿美元，同比增长21%，摊薄后每股收益1.61美元，调整后EBITDA达9500万美元，同比增长43% [5] - 2022年第二季度调整后每股收益同比增长42%，达每股2.04美元 [6] - 资本市场部门收入增长6%至2.08亿美元，现金收入增长16%，非现金MSR收入下降16%，调整后EBITDA增长19%至1700万美元 [25][26] - 服务和资产管理部门收入增长4700万美元，即同比增长56%，调整后EBITDA增长43%至1.05亿美元，净收入增长66%至3800万美元 [27][29] - 公司综合运营利润率本季度为22%，年初至今为25%，略低于26% - 29%的目标范围 [32] - 公司调整2022年指引，预计摊薄后每股收益增长在持平至10%之间，运营利润率在24% - 27%之间，股本回报率在15% - 18%之间 [39] 各条业务线数据和关键指标变化 - 债务经纪业务量增长47%至93亿美元，房地产销售业务量增长136%至79亿美元，GSE业务量增长74%至50亿美元，HUD业务量为2.01亿美元，同比下降70%，自有资本业务量下降59%至1.32亿美元 [19][20][22] - 小型贷款本季度发放量总计2.59亿美元，同比增长171%，评估公司完成734次评估，比去年第二季度增长97% [11] - 大型经济适用房业主投资者Alliant本季度收入达3000万美元，高于第一季度的1900万美元 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至7月1日，房利美和房地美仍有920亿美元的贷款额度，下半年有机会贷出全部额度 [9] - 美元保持强劲，全球市场受欧洲战争和亚洲疫情影响，美国商业房地产市场中，多户住宅表现出色，是最受青睐的资产类别 [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司从以贷款为中心的抵押银行向更广泛的技术驱动型金融服务公司转型，与CBRE和JLL等竞争，通过人员、品牌和技术的独特组合推动增长 [12] - 公司设定“Drive to '25”五年增长计划，目标是到2025年债务融资量增长至650亿美元，房地产销售年销售量增长至250亿美元，贷款服务组合达到1600亿美元，资产管理规模增长至100亿美元 [47][48] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业务模式在不确定时期具有韧性，长期经常性现金流强劲，可增强流动性并对业务进行再投资 [43] - 尽管市场存在通胀和衰退担忧，但多户住宅市场表现良好，公司作为大型反周期多户住宅贷款机构，有信心实现调整后EBITDA两位数增长 [37][46] - 短期利率上升，托管和仓库收入增加，随着市场适应高利率，房利美、房地美和HUD有能力赢回市场份额，2023年公司业务将表现出色 [49] 其他重要信息 - 公司持有20 - 30亿美元的托管余额，在利率上升环境中可作为自然对冲，稳定收益 [34] - 公司信用风险敞口仅限于多户住宅资产，风险分担投资组合的信用质量良好，拨备信用损失有4800万美元的准备金 [36][37] - 第二季度末公司资产负债表上有1.51亿美元现金，公司维持强大流动性，将继续使用资本实现长期目标 [40] - 公司使用1110万美元回购10.9万股股票，董事会批准每股0.60美元的季度股息 [41] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 随着HUD业务量下降，下半年客户在建设方面的意向如何？ - 公司HUD业务管道目前非常强劲，但客户是否付诸行动尚不确定，下半年建设相关业务可能增加，因为建设成本和通胀压力有所缓解，HUD产品是建设永久贷款产品，有吸引力，同时典型A7再融资业务量也在增加 [56] 问题2: EPS指引下调的主要原因是什么？ - 主要是多种因素综合影响，包括GSE业务服务费用一般，市场利率上升为赢得业务量利差大幅下降，目前仍有一些压缩费用的交易，不过公司希望下半年能提高利润率，若业务量增加且利差扩大，仍有机会实现两位数收益增长 [57] 问题3: 股票回购是否有季度节奏或计划？ - 没有具体的节奏或计划，公司会根据现金状况和市场交易情况，在认为股票被低估时更积极回购 [58] 问题4: 房利美和房地美今年是否有可能无法充分利用1560亿美元的贷款额度？ - 房利美有能力使用全部780亿美元额度，但 Freddie Mac 由于领导层变动、人员离职以及非委托业务模式等因素，有可能无法达到780亿美元额度，但也有机会实现，公司会尽力与他们合作 [64] 问题5: 假设 Freddie Mac 人员配备齐全并恢复业务，鉴于多户住宅市场的强劲，2023年贷款额度是否会增加？ - 需先观察2022年下半年资本流动情况以及是否需要调整额度，监管机构表示如有需要会进行调整，9月与FHFA讨论年度计分卡流程时，可提出因市场变化Fannie和Freddie的额度应在2023年提高 [66] 问题6: 公司是否会在一段时间内不再进行大型收购，下次收购是否可能在2023年而非今年下半年？ - 公司不排除进一步收购的可能性，目前董事会希望专注于整合已完成的收购，但市场情况可能带来机会，公司会积极寻找并认真评估 [68] 问题7: CBRE预计第四季度开始衰退并持续到2023年，公司是否也这样预测？ - 公司不会挑战CBRE经济学家的预测，公司业务模式在市场上升和下降阶段都能表现良好，因此不担心这种情况，也不会预测衰退的时间和持续时间 [73] 问题8: 鉴于宏观环境的不确定性，公司是否采取了不同的措施，如放缓招聘、更具选择性、强调现金保留和费用管理等？ - 公司放缓了招聘速度，专注于整合2021 - 2022年的三次重大收购，利用现有资源把握市场机会，业务模式具有可变性，会关注成本，随着与Fannie、Freddie和HUD业务的增长，财务表现应会良好 [74] 问题9: Apprise和GeoPhy目前对EPS的拖累是多少，预计明年是否至少能保持中性？ - GeoPhy收购成本预计今年会稀释EPS约0.30 - 0.40美元，Q2受GeoPhy支持的业务对EPS无稀释作用，但对运营利润率有稀释作用，预计到2023年实现盈利；Apprise相关信息暂不披露 [76][77] 问题10: 下半年GSE业务、经纪贷款业务和投资销售业务的同比增长或下降情况如何？ - GSE业务方面，若达到全部额度且市场份额保持或提高，有机会实现两位数增长，目前保守预计每股收益同比增长持平至10%；对于投资销售和资本市场业务，公司不提供增长估计，但团队表现出色，业务管道良好，近期业务活动有所增加，市场有大量资金等待投入 [79] 问题11: 在多户住宅新交易的承销方面，投资者是因为租金增长前景强劲而愿意接受初始负杠杆，还是认为目前处于价值调整期以实现正杠杆？ - 两种情况都存在，部分投资者购买房产时接受初始负杠杆，期望获得高于预期的租金增长；部分投资者选择全现金购买，后期再增加杠杆；也有投资者等待估值调整以获得正杠杆。此外，公司在其他资产类别如酒店、零售、工业和办公等领域也有业务，不同资产类别的情况有所不同 [83]

业绩总结 - 2022年第二季度总收入为340,848千美元，同比增长21%[11] - 2022年第二季度调整后EBITDA为94,844千美元，同比增长19%[34] - 2022年第二季度净收入为47,240千美元，同比下降13%[34] - 2022年第二季度运营利润率为31%，较2021年同期的37%下降[34] - 2022年第二季度的净收入利润率为16%，较2021年同期的20%下降了4个百分点[47] - 2022年第二季度的调整后EBITDA利润率为28%，较2021年同期的24%上升了4个百分点[47] 用户数据 - 2022年第二季度新客户交易量占总交易量的25%[16] - 2022年第二季度服务与资产管理部门总收入为132,551千美元，同比增长56%[36] - 2022年第二季度资本市场部门总收入为208,022千美元，同比增长6%[34] 未来展望 - 预计2022年总收入将实现两位数增长，调整后EBITDA也将实现两位数增长[45] 新产品和新技术研发 - Walker & Dunlop在2022年第二季度的净收入为54,286千美元，较2021年同期的56,058千美元下降了3%[47] - 2022年第二季度的调整后EBITDA为94,844千美元，较2021年同期的66,514千美元增长了43%[47] - 2022年第二季度的调整后净收入为68,929千美元，较2021年同期的46,514千美元增长了48%[49] - 2022年第二季度的调整后稀释每股收益为2.04美元，较2021年同期的1.44美元增长了42%[49] 市场扩张和并购 - 资本市场部门在2022年第二季度的调整后EBITDA为16,880千美元，较2021年同期的14,215千美元增长了19%[50] - SAM部门在2022年第二季度的调整后EBITDA为105,062千美元，较2021年同期的73,703千美元增长了43%[52] - 企业部门在2022年第二季度的调整后EBITDA为(27,098)千美元，较2021年同期的(21,404)千美元亏损扩大[53] 负面信息 - 2022年第二季度的利息支出为6,412千美元，较2021年同期的1,760千美元显著增加[47]

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业绩总结 - 2021年总收入为1,259,178千美元，较2011年的152,350千美元增长了726.5%[10] - 2021年净收入为265,762千美元，相较于2011年的34,864千美元增长了661.5%[10] - 2021年稀释每股收益（EPS）为8.15美元，较2011年的1.60美元增长了409.4%[15] - 2021年调整后EBITDA为309,278千美元，较2011年的32,163千美元增长了862.5%[17] - 2021年资本市场的总交易量为68166百万美元，较2019年增长了113%[90] - 2021年服务和资产管理的总资产管理规模为16438百万美元，较2019年增长了740%[91] - 2021年Walker & Dunlop的净收入为265,762千美元，较2013年的41,530千美元增长了539%[96] - 2021年调整后EBITDA为309,278千美元，较2013年的56,783千美元增长了444%[96] 用户数据 - 2021年多户住宅总发放量为4700亿美元，预计小型多户住宅发放量为850亿美元[26] - 2021年小型多户住宅发放量占市场的9.0%[26] - 2021年小额贷款的抵押银行收益为2900万美元，目标是达到17500万美元的最高收益[82] - 2021年多家庭评估市场收入为20亿美元，Walker & Dunlop在该市场的收入市场份额为2%[51][52] 未来展望 - 2025年目标为小型贷款发放量达到5,000百万美元[28] - 2022年截至目前的进展为516百万美元，接近2021年的水平[30] - 2025年总收入目标为20亿美元，稀释每股收益目标为13.00到15.00美元[86] - 2022年预计Alliant的总收入在9000万到1亿美元之间，调整后的EBITDA约为6000万美元[80] 新产品和新技术研发 - 公司致力于在小型平衡贷款（SBL）领域捕获市场份额，预计将通过技术驱动实现显著增长[25] - 2021年Apprise的收入为900万美元，目标是达到3000万美元的最低收益[84] - 2021年小额贷款的原始贷款量为5.15亿美元，目标是达到17.5亿美元的最低收益[82] 负面信息 - 2021财年总收入为1百万美元，较2019财年的3百万美元下降133%[92] - 2021财年净收入为-112百万美元，较2019财年的-72百万美元下降56%[92] - 2021财年调整后EBITDA为-116百万美元，较2019财年的-65百万美元下降78%[92] - 2021年企业部门的净收入为-112百万美元，较2019年的-72百万美元下降了55.56%[100] - 2021年企业部门的调整后EBITDA为-116百万美元，较2019年的-65百万美元下降了78.46%[100] 其他新策略 - 公司计划在环境、社会和治理（ESG）方面增加多样化领导力，减少碳排放，并捐赠1%的税前利润[21]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度总交易金额增长40%，达到127亿美元，总营收同比增长42%，达到3.19亿美元，摊薄后每股收益为2.12美元，较去年第一季度增长18% [9][10] - 调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）增长3%，达到6300万美元，调整后每股收益为1.09美元，去年同期为1.35美元 [22][24] - 第一季度人员费用占营收的比例从2021年第一季度的43%上升至45%，利息费用同比增加460万美元 [25][26] - 第一季度运营利润率为28%，处于26% - 29%的年度目标范围内，股本回报率为19%，处于19% - 22%的年度目标范围内 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 资本市场业务 - 第一季度总营收为1.64亿美元，同比增长12%，净利润为4700万美元，同比下降17%，调整后EBITDA为1100万美元，低于去年第一季度的1700万美元 [33][35] - 债务经纪业务和房产销售业务量分别同比增长31%和153%，机构业务量因房利美业务量强劲而同比增长7% [10][34] 服务与资产管理业务 - 第一季度总营收为1.11亿美元，同比增长42%，净利润为3300万美元，同比增长19%，调整后EBITDA为8800万美元，同比增长26% [36][38] - 截至季度末，服务组合规模从2021年3月31日的1100亿美元增至1160亿美元，加权平均服务费率为25个基点，管理的总资产为170亿美元 [37] 公司业务 - 第一季度营收为4400万美元，主要来自Apprise的重估调整，净亏损为800万美元，调整后EBITDA亏损为3600万美元 [38] 各个市场数据和关键指标变化 - 房利美和房地美第一季度仅向多户住宅市场提供310亿美元贷款，剩余1250亿美元（占2022年总贷款额度的80%）将在年内使用，公司在GSE市场的份额从2021年第一季度的11.4%增至12.3% [11] - 2022年初，美国基金有2880亿美元的资金等待投入商业房地产，第一季度，黑石的BREIT和喜达屋的SREIT分别筹集了78亿美元和20亿美元 [53] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标是到2025年将年收入增长至20亿美元，实现每股收益13 - 15美元 [46] - 持续投资于人员、品牌和技术，以推动业务增长，如收购GeoPhy、Alliant Capital和Zelman等公司 [10][12][15] - 强调社区建设，推出“社区从这里开始”的品牌活动，突出公司提供的资本和服务对社区发展的重要性 [7][8] - 专注于发展经济适用房业务，整合Alliant Capital的团队和产品，打造全国最佳的经济适用房平台 [15][16] - 扩大Zelman的投资银行能力，从单户住宅市场拓展到商业房地产领域 [17] - 公司具有美国市场集中、80%的交易集中在多户住宅行业、业务模式专注和管理团队优秀等优势，在市场波动中有望继续扩大市场份额 [58] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管市场面临通胀、利率上升和欧洲战争等不确定性，但商业房地产行业基本面依然强劲，公司凭借多元化和有韧性的商业模式，有望实现全年两位数的盈利和EBITDA增长 [41][49] - 多户住宅市场存在供需失衡，租金有望继续增长，公司第二季度业务管道强劲，预计交易金额将比第一季度增长35% [70][71][56] - 利率上升和市场波动对CMBS和证券化贷款市场造成挑战，但房利美和房地美将继续作为稳定的资本来源，公司预计它们将在2022年用完多户住宅市场的贷款额度 [52][80][83] 其他重要信息 - 公司将于5月19日举行投资者日活动，提供更多业务板块财务细节 [39] - 6月1日起，现任首席财务官Steve Theobald将担任首席运营官，Greg Florkowski将接任首席财务官 [43][44] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请谈谈交易金额的前景以及投资者的态度 - 单户住宅市场价格过高，需要调整，这使得很多人选择租房，多户住宅市场租金增长空前，由于供应滞后和成本通胀，租金有望继续高于趋势增长 [69][70] - 公司第二季度业务管道比第一季度增长35%，债务融资和投资销售业务都很活跃，对市场地位充满信心 [71] 问题2: 本季度人员费用同比增长约50%，是否有一次性费用项目 - 第一季度交易金额强劲，更多的业务团队提前达到最高分成比例，导致佣金率高于历史水平 [74] - 公司根据业绩进行奖金计提，本季度计提金额较高，此外，第一季度还有与Alliant和GeoPhy交易相关的一次性专业费用 [75] 问题3: 请谈谈房利美和房地美目前永久贷款的定价情况，以及与去年年底的比较，还有它们目前的信贷成本 - 第一季度房利美和房地美仅使用了年度额度的20%，剩余大量资金将在年内投入市场 [78] - 即将公布的新AMI数据将影响房利美和房地美贷款的评分和对经济适用房与市场利率贷款的关注重点 [79] - 尽管市场波动，但房利美和房地美将继续作为稳定的资本来源，公司预计它们将在2022年用完多户住宅市场的贷款额度 [80][83] 问题4: 随着利率上升推动资本化率上升，多户住宅房产销售是否会放缓，公司是否会推出新的过桥贷款产品 - 公司投资销售团队实力强大，即使市场放缓，对公司的影响也小于大型竞争对手 [88][89] - 多户住宅业主房产增值显著，目前有大量现金买家以极低的资本化率购房，市场上有大量股权资本，收购交易的贷款价值比多为40% - 50% [90][91][92] - 如果有市场需求，公司会推出相应的产品 [93] 问题5: 多户住宅开工量达到上世纪80年代以来的最高水平，这对租金和租金增长有何影响 - 目前约有52万套多户住宅正在开发中，这些项目不会立即交付，预计2023 - 2024年交付时经济环境将有所不同 [99] - 美联储加息透明，市场有预期，公司将与客户共同度过利率调整期，新供应项目的交付因成本和劳动力供应问题面临挑战 [100][101][102] 问题6: 本季度一些费用的一次性性质如何，未来核心SG&A应预期多少 - 第一季度一次性费用约在500 - 1000万美元之间 [103] 问题7: 房利美扩大了经济适用房资产的承销范围，其他住房类型的GSE是否有类似举措，对公司有何影响 - GSE目前仍专注于经济适用房业务，房利美昨日下调了小额贷款业务的利率，公司进入该领域并注重技术和团队建设，对该市场的增长机会充满信心 [104][105] - 新的AMI数据将影响GSE在市场利率贷款上的竞争力，使其对每笔贷款的经济适用房要求降低 [106] 问题8: 本季度交易金额40%的增长和房产销售金额153%的增长中，有机增长和收购增长各占多少，进入高利率环境后，历史上是否会推动房产销售增加 - 本季度交易金额增长均为有机增长，Alliant和GeoPhy未对交易金额产生贡献 [109] - 公司经纪业务规模大，市场向好时能实现增长，市场波动时，凭借与GSE的合作，业务具有抗周期性 [110][111] - 难以准确预测市场走势，由于市场上有大量资金寻求投资，利率上升不会导致资本化率急剧上升 [112][113]

业绩总结 - Q1'22总收入为319,444千美元，同比增长12%[11] - Q1'22调整后净收入为36,771千美元，同比下降16%[35] - Q1'22稀释每股收益为2.12美元，同比增长18%[10] - Q1'22调整后EBITDA为11,256千美元，同比下降34%[20] 部门表现 - Q1'22资本市场部门总收入为164,244千美元，同比增长12%[20] - Q1'22服务与资产管理部门总收入为111,066千美元，同比增长42%[22] - Q1'22资本市场部门净收入为46,560千美元，同比下降17%[20] - Q1'22服务与资产管理部门净收入为32,716千美元，同比增长19%[22] 未来展望 - 2022年目标为总收入、稀释每股收益和调整后EBITDA均实现双位数增长[24] 用户数据 - Q1'22服务组合达到1160亿美元，同比增长6%[22] 其他财务信息 - Walker & Dunlop在2022年第一季度的净收入为32,716千美元，相较于2021年的27,565千美元增长了18.5%[39] - 2022年第一季度的调整后EBITDA为87,773千美元，较2021年的69,419千美元增长了26.5%[39] - Corporate部门在2022年第一季度的净收入为-8,067千美元，相较于2021年的-25,631千美元改善了68.5%[40] - Corporate部门的调整后EBITDA在2022年第一季度为-36,393千美元，较2021年的-25,883千美元下降了40.5%[40] - 2022年第一季度的所得税费用在Corporate部门为-2,226千美元，较2021年的-6,675千美元减少了66.7%[40] - Corporate部门的利息费用在2022年第一季度为6,405千美元，较2021年的1,765千美元增长了263.5%[40] 成本与费用 - Walker & Dunlop在2022年第一季度的摊销和折旧费用为54,931千美元，较2021年的45,378千美元增长了21.0%[39] - Walker & Dunlop在2022年第一季度的股票补偿费用为785千美元，较2021年的618千美元增长了27.0%[39] - Corporate部门在2022年第一季度的股票补偿费用为5,915千美元，较2021年的3,686千美元增长了60.5%[40] - Walker & Dunlop在2022年第一季度的信用损失准备金为-9,498千美元，较2021年的-11,320千美元改善了16.1%[39]

财务数据关键指标变化（收入和利润） - 营业利润率从2021年一季度的33%降至2022年一季度的28%，稀释每股收益从1.79美元增至2.12美元[184] - 公司2022年第一季度调整后EBITDA为6263.6万美元，较2021年同期的6066.7万美元增长3%[200][202] - 公司2022年第一季度调整后EBITDA为1.1256亿美元，较2021年同期的1.7131亿美元下降34%[231] - 公司总营收从2021年第一季度的7816.5万美元增长至2022年同期的1.1107亿美元，同比增长42%[238] - 调整后EBITDA从6941.9万美元增至8777.3万美元，增长26%，主要受服务费及资产管理费增长驱动[245][248] 财务数据关键指标变化（成本和费用） - 人员费用增长51%至1.329亿美元，源于佣金成本及员工人数增加[202] - 公司2022年第一季度人员费用为9872.6万美元，较2021年同期的7263.5万美元增长36%[220] - 人员费用从711.1万美元增至1863.8万美元，增幅162%，主要因2021年下半年战略收购导致员工人数增加[238][241] - 摊销与折旧费用从4537.8万美元增至5493.1万美元，增长21%，主要由于新增6670万美元抵押服务权及无形资产摊销增加330万美元[238][242] - 企业部门人员费用从1646.9万美元增至2681.7万美元，增长63%，主要因薪资增加820万美元及股权激励增加220万美元[250][253] 业务线表现（贷款和债务融资） - 公司61%的再融资量来自新贷款，19%的总交易量来自新客户[127] - 公司通过仓库融资安排为机构贷款产品提供资金，通常在贷款关闭后60天内出售[137] - 公司的小规模多户贷款平台专注于高交易量的小额贷款，并通过技术平台TapCap提升效率[139] - 公司2022年第一季度债务融资量中，房利美占比22%，房地美占比11%，吉利美占比4%，经纪业务占比63%[221] - 公司2022年第一季度贷款发起费率为90个基点，较2021年同期的102个基点下降12%[221] 业务线表现（子公司和服务） - 公司通过子公司Apprise提供多户住宅评估服务，并利用GeoPhy技术加速该平台发展[142] - 公司通过子公司WDIS提供多户住宅销售经纪服务，并计划继续扩大该业务的地理覆盖范围[141] - 子公司Alliant Capital是美国最大的低收入住房税收抵免（LIHTC） syndicators之一，通过基金结构和合资企业管理可负担住房项目[150] - 子公司WDIP管理的资产规模（AUM）达13亿美元，包括四只基金和保险公司的独立账户[153] - 公司持有Zelman & Associates 75%股权，该公司提供住房市场研究和投资银行服务[154] 管理层讨论和指引 - 公司预计全年有效税率在26.5%至27.5%之间，与2022年第一季度估计的26.9%相近[195] - 公司2022年第一季度每股现金股息为0.60美元，较2021年同期增长20%[262] - 2022年2月批准的股票回购计划剩余额度为7500万美元，截至3月31日尚未执行[264] - 公司已将其定期贷款和三个仓库设施过渡到SOFR，第四个仓库设施将在2022年第二季度过渡[294] 风险管理和财务结构 - 公司对Fannie Mae DUS贷款承担首笔5%未偿还本金的损失，超过部分与Fannie Mae分担，最高损失上限为贷款原始未偿还本金的20%（若不符合承保标准或12个月内违约，上限可能翻倍或三倍）[146] - 公司全额风险分担贷款上限为3亿美元，单笔贷款最高损失6000万美元（抵押品价值归零时）[146] - 公司持有Interim Program JV 15%股权，承担相应比例风险，该合资企业提供最高3年期的浮动利率过渡性贷款[148] - 公司通过Interim Loan Program提供自有资本和仓库融资的过渡性贷款，承担全额损失风险[149] - 风险分担义务准备金使用10年滚动历史数据计算加权平均年损失率，2022年第一季度从1.8个基点降至1.2个基点[163] 市场和经济环境 - 多户住宅出租率从2019年12月的95.8%升至2022年3月的97.6%，租金同比增长15.2%[171] - 2022年一季度全国失业率降至疫情前低点3.6%，美联储加息25个基点至0.25%-0.5%区间[172] - 房利美和房地美2022年一季度多户贷款发放量分别为160亿美元（同比下降25.6%）和149亿美元（同比上升6.4%）[175] - 30天LIBOR在2022年3月31日和2021年3月31日分别为45个基点和11个基点[287] - 基础SOFR在2022年3月31日为29个基点[288] 现金流和投资活动 - 2022年第一季度经营活动现金流为9.719亿美元，较2021年同期下降26%[209] - 投资活动现金流从2021年净流入8118万美元转为2022年净流出4444万美元，主要因收购规模扩大[209][210] - 融资活动现金流净流出10.966亿美元，较2021年减少23%，主要因仓库票据偿还减少[209][212] - 公司2022年第一季度总交易量达到125.53亿美元，同比增长42%，其中债务融资量为90.21亿美元，同比增长21%，房地产销售量为35.32亿美元，同比增长153%[215] - 截至2022年3月31日，公司管理资产总额为1329.44亿美元，较2021年同期的1117.03亿美元增长19%[236]

财务数据关键指标变化 - 公司2021年债务融资规模达到489亿美元，较2020年的350亿美元增长39.7%[48] - 公司2021年服务组合规模达到1157亿美元，较2020年的1072亿美元增长7.9%[48] - 公司2021年物业销售额达到193亿美元，较2020年的61亿美元增长214%[48] - 公司2021年资产管理规模(AUM)因收购Alliant增加143亿美元，总AUM达到165亿美元(原有22亿美元)[46] 业务线表现 - 投资管理平台WDIP当前管理资产规模（AUM）达13亿美元，主要来自四只基金和保险账户[31] - 公司持有Zelman住房研究公司75%股权，增强单户/多户市场分析能力[33] - 公司在多户住宅融资市场的份额2021年达到8.9%[50] - 公司2021年底拥有163名债务融资银行家和经纪人，较年初增加4名[50] - 公司2021年底拥有61名物业销售经纪人，全年新增15名[50] 风险管理 - 公司在Fannie Mae DUS计划中承担最高20%的贷款损失风险，单笔贷款最大损失上限为6000万美元（基于3亿美元贷款上限）[18][38] - 公司是Freddie Mac批准的21家贷款机构之一，但极少参与风险分担安排[19] - HUD对违约贷款的损失补偿比例约为99%，公司几乎不承担Ginnie Mae证券的损失风险[21] - 公司与黑石合资的过渡性贷款项目中持有15%股权，承担相应比例风险[26] - Fannie Mae风险敞口管理采用独立审批流程，并限制单笔贷款风险敞口不超过6000万美元[35][38] 业务网络扩展 - 过去五年公司投入1.298亿美元收购六家债务经纪公司资产以扩展业务网络[24] - 公司作为Fannie Mae、Freddie Mac和HUD的核准服务商，负责贷款服务及资产管理[42] - 在Fannie Mae DUS计划中，公司需垫付逾期贷款本息及税费最长四个月，之后由Fannie Mae偿还[43] 增长目标 - 公司2025年增长目标包括：年收入20亿美元、债务融资规模600亿美元、小型贷款50亿美元、物业销售额250亿美元、服务组合1600亿美元、AUM100亿美元[45] 人力资源 - 公司2021年底员工总数1305人，较上年增长32%，其中232名为银行家和经纪人[61] - 公司2021年自愿离职率为12%，较2020年的4%显著上升[63] - 公司为员工提供每月最高150美元的合格健康活动补贴[66] 利率与融资 - 截至2021年12月31日，30天LIBOR利率为10个基点，较2020年同期下降4个基点[331] - 30天LIBOR每上升100个基点，2021年年度托管收益将增加3724.9万美元，2020年为3100.9万美元[331][332] - 30天LIBOR每下降100个基点，2021年年度托管收益将减少366.2万美元，2020年为440.2万美元[331][332] - SOFR或30天LIBOR每上升100个基点，2021年年度净仓库利息收入将减少1606.2万美元，2020年为2096.7万美元[332] - 2021年12月公司偿还3亿美元LIBOR基准定期贷款，并签订6亿美元SOFR基准新定期贷款[333] - 加权平均贴现率每变动100个基点，2021年MSR公允价值将波动3840万美元（2020年为3460万美元）[336] - 截至2021年底，89%的服务费通过预付条款获得保护（2020年为88%）[336] - 公司已在2021年第四季度将定期贷款和一项仓库融资转为SOFR基准[338] - 30天LIBOR将于2023年6月30日停止发布，公司正与政府支持企业合作推进SOFR过渡[337][338]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度总交易金额达270亿美元，同比增长91%，推动总收入增长16%至4.07亿美元；全年总交易金额为680亿美元，较2020年增长66%，2021年全年收入总计13亿美元，较上一年增长16% [22] - 第四季度调整后EBITDA达1.1亿美元，同比增长89%；全年调整后EBITDA为3.09亿美元，增长43% [24] - 第四季度摊薄后每股收益为2.42美元，同比下降7%；2021年摊薄后每股收益为8.15美元，较2020年增长6% [24] - 2021年第四季度调整后每股收益为2.25美元，去年同期为0.69美元；全年调整后每股收益为6.51美元，2020年为3.84美元 [25] - 第四季度人员费用占收入的比例为48%，高于2020年第四季度的45%；全年人员费用占收入的比例为48%，高于2020年的43% [26][27] - 第四季度其他运营费用同比增加1430万美元，主要是一次性费用 [28] - 第四季度运营利润率为27%，低于上一年的34%；全年运营利润率为28%，略低于年度目标范围29% - 32% [29] - 第四季度股权回报率为23%，全年股权回报率为21%，处于年度目标范围19% - 22%内 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 债务经纪业务第四季度总交易金额增长237%，达到127亿美元 [8] - 房地产销售业务第四季度增长至93亿美元，较去年增长226%，单季度交易量超过2020年全年 [9] - 贷款服务组合2020年底为1070亿美元，2021年底为1160亿美元，增长8% [19] - 管理资产2020年底为18亿美元，2021年通过收购Alliant Capital增加140亿美元，达到158亿美元，实现了2025年目标 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 过去10年，10年期国债收益率最低为52个基点，最高为3.24%；道琼斯工业平均指数最低为10655点，最高为36489点 [16] - 过去10年，公司收入从1.52亿美元增长至12.6亿美元，每股收益从1.60美元增长至8.15美元，调整后EBITDA从3200万美元增长至3.09亿美元 [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于从以抵押贷款为中心的金融公司向科技赋能的金融服务公司转型，持续投资人员、品牌和技术 [7] - 实施“Drive to '25”五年战略增长计划，目标是到2025年将收入从2020年的10亿美元翻倍至20亿美元 [18] - 2021年进行了3项战略收购，包括Zelman & Associates、TapCap和Alliant Capital，以增强市场研究、自动化贷款流程和拓展经济适用房业务 [12][13][14] - 未来将继续扩大在非多户住宅商业资产的贷款业务，并建立办公、零售、酒店和工业领域的投资销售团队 [43] - 发展自动化评估业务appraised和小额贷款平台WD Express等新兴业务 [44] - 公司与CBRE在多户住宅行业资本供应方面竞争激烈，2021年底两者旗鼓相当 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 商业房地产市场强劲，公司品牌和销售团队的增长为业务的持续增长和多元化奠定了基础 [23] - 预计未来几年多户住宅市场宏观动态良好，供应有限、租金增长强劲、买卖市场活跃以及相对较低的利率将支持再融资和收购市场 [38] - 公司作为多户住宅行业最大的贷款人和服务提供商之一，有望在未来几年增加交易金额和收入 [39] - 2022年公司设定了两位数的收入增长、每股收益增长和调整后EBITDA增长的财务指引，运营利润率目标范围为26% - 29%，股权回报率目标范围为19% - 22% [30] 其他重要信息 - 公司新办公室位于纽约市和马里兰州贝塞斯达，在疫情期间签约租赁，目前受益于办公室内的协作、创新和团队合作 [6] - 公司发布了雄心勃勃的定量DE&I目标，并与高管薪酬挂钩，还被纳入2022年彭博性别平等指数，在华盛顿商业杂志的企业多元化指数中排名第13 [20] - 公司连续8年被《财富》杂志评为最佳工作场所之一 [21] 问答环节所有提问和回答 问题: 经纪业务中多户住宅和非多户住宅的交易金额占比 - 约75% - 80%的经纪业务交易金额来自多户住宅，约25%来自商业地产 [50][52] 问题: Alliant业务的运作方式以及对公司贷款和房地产销售业务的影响 - Alliant的主要收入来源是联合融资过程中的费用和资产管理费用；公司在第一年未假设该业务与核心业务在收入方面有协同效应，但已建立了债务融资和投资销售机会的管道，并将一些机会提供给Alliant进行新的税收抵免投资 [54] 问题: 单户住宅、建造出租和制造住房业务的发展情况及未来预期 - 公司拥有行业内最好的团队专注于建造出租/单户住宅融资业务；2021年管道强劲，但实际完成的交易数量低于预期；预计2022年将开始产生费用收入 [56] 问题: 机构投资者对利率上升和宏观环境不确定性的反应以及对资本部署的影响 - 从公司的业务管道和与客户的交流来看，没有投资者对利率上升或宏观环境表示担忧，投资者有更多的资本想要投入市场 [58][59] 问题: 公司对利率的主要敏感性因素 - 主要敏感性因素包括利息支出、公司和仓库利息收入、托管收益以及服务资产的估值；服务资产的估值受利率影响较小，因为有提前还款保护措施 [62][63] 问题: GSE业务交易量下降的原因 - 2021年GSE受到贷款上限限制，且采用滚动52周的回溯计算方式，影响了上半年的竞争力；Sandra Thompson上任后取消了52周回溯计算方式；GSE有大量经济适用房贷款任务，无经济适用房属性的交易可能不是其最具竞争力的资本来源；公司正在努力承销和发放经济适用房贷款，以帮助GSE实现目标并转向市场利率业务 [65][66][67] 问题: 未来1 - 2年是否还有类似Alliant的收购机会 - 公司有优秀的业务发展团队，会持续寻找收购机会；Alliant是公司最大的收购项目，目前需要确保其与公司的整合和最大化利用；同时，公司会继续关注技术公司的投资 [71][72][73] 问题: 是否会修订债务融资和房地产销售业务的目标 - 公司在实现资产管理规模目标后已重新设定了相关业务目标；不确定是否会按季度修订目标，但如果在2022年接近实现债务经纪或房地产销售等目标，会考虑重新评估 [75] 问题: 董事会制定股息政策的依据以及股息调整频率 - 董事会会结合过去的表现和未来的流动性、预期业绩以及调整后EBITDA生成情况来制定股息政策；自2018年2月开始发放股息以来，通常每年审查一次股息水平并进行调整，但会根据情况每季度进行讨论 [77] 问题: 如何为经纪贷款业务和投资销售业务设定增长预期 - 通常第四季度是资本市场活动的高峰期，债务经纪和房地产销售业务的交易金额会达到全年最高，第一季度会下降，随后逐渐增长；可以参考第四季度的交易金额设定增长预期 [80][81][82] 问题: 不包括Alliant和Zelman，第四季度生产者人数的同比增长率 - 公司会提供具体数据；现有团队的增长令人惊讶，反映了市场的强劲以及公司的团队和品牌优势；预计公司在债务经纪和投资销售业务的增长将远超竞争对手 [84] 问题: 债务业务中浮动利率和固定利率的比例 - 公司目前没有相关数据；过去几年浮动利率业务量极小，对整体利润率的影响不大 [85][86] 问题: 今年生产者人数的目标是否为两位数增长 - 公司总裁Howard Smith每年都能完成招聘目标；为实现全年两位数的收入、收益和EBITDA增长，需要增加10%以上的经纪人和银行家人数；同时，公司的品牌、平台和团队协作也带来了显著的杠杆效应 [87]