Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-K ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2020 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 001-35000 Walker & Dunlop, Inc. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 80-0629925 (State or other jurisd ...

业绩总结 - 2020年总收入为1,084百万美元，同比增长33%[36] - 2020年每股稀释收益为7.69美元，同比增长41%[36] - 2020年总交易量为41,084百万美元，同比增长24%[36] - 2020年运营利润率为29%，较2019年的27%有所提升[39] - 2020年股本回报率为18%，较2019年的17%有所提升[46] 用户数据 - 2020年服务组合达到107,212百万美元，年均增长率为16%[17] - 2020年物业销售总量为6,130百万美元，同比增长14%[21] 未来展望 - 2021年目标为每股稀释收益实现双位数增长[54] - 2021年目标运营利润率为29%至32%[54] 财务状况 - 2020年债务融资总量超过30,000百万美元，年均增长率为17%[12]

财务数据和关键指标变化 - 2020年总交易规模达411亿美元，较2019年增长29%；Q4收入3.5亿美元，同比增长61%，全年总收入达11亿美元 [6] - 过去5年总营收复合年增长率达18%，债务融资额复合年增长率为17%，2020年达350亿美元；服务组合规模复合年增长率为16%，超两倍增长至1070亿美元 [6][7] - 2020年物业销售业务复合年增长率为32%，业务量达61亿美元，较2019年增长14% [8] - 2020年摊薄后每股收益为7.69美元，较2019年增长41%，过去5年复合年增长率达24% [8] - 2020年调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）为2.158亿美元，较2019年下降13%，主要因托管收益大幅减少 [24] - Q4运营利润率为34%，高于27% - 30%的目标范围，全年运营利润率为30%；Q4股本回报率为29%，全年为23%，高于18% - 20%的年度目标 [16] - Q4人员费用占收入的45%，与去年Q4持平，全年为43%，略高于2019年的42% [16] - 董事会将季度股息提高至每股0.5美元，增幅39%，当前年化股息为2美元，派息率在26% - 29%之间 [26] - 董事会授权了7500万美元的股票回购计划，将在未来12个月执行 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - Q4物业销售业务量达28亿美元，同比增长44%，创季度纪录 [17] - Q4债务融资业务中，代理融资表现突出，HUD贷款达8.44亿美元创季度纪录；债务经纪业务量为38亿美元，较Q4 '19下降3%，但较2020年二、三季度显著回升 [18] - 2020年服务组合规模增长近140亿美元，增幅15%，达1070亿美元；合同现金服务费用达2.36亿美元，较2019年增长10%，Q4服务费用同比增长15%至6300万美元 [19] - 2020年再融资业务中，66%为新贷款；总交易业务量中，23%来自新客户 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 2020年GSE（政府支持企业）业务量接近1600亿美元，增长7%，其中Q1和Q3同比下降20% - 30%，Q4 Fannie Mae和Freddie Mac作为资本提供者业务量增长超70% [57] - 酒店入住率2020年底约为47%，2021年预计与2020年持平，约为50% [33] - 2020年疫情最严重时，美国零售销售额中仅16%为线上销售，84%仍通过实体店完成 [33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 推出“Drive to '25”五年战略计划，目标是将收入增长至20亿美元，债务融资额达650亿美元，服务组合规模超1600亿美元，物业销售业务量达250亿美元，基金管理业务资产管理规模超100亿美元，并发展小额贷款、评估业务和投资银行等新业务 [36] - 成为美国最大的多户住宅贷款机构，扩大债务经纪平台，为各类商业地产提供融资 [37][39] - 加强投资银行能力建设，帮助客户评估平台价值、筹集复杂股权资本、提供市场研究等，将资产管理业务规模扩大至100亿美元 [42] - 公司凭借人才、品牌和技术优势，在市场竞争中表现出色，过去5年增长速度超过竞争对手 [54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 多户住宅市场在疫情和经济周期中表现优于其他商业地产资产类别，预计未来市场将保持健康，物业销售业务量将强劲增长 [17][32] - 随着其他资产类别复苏，办公室、零售和酒店等物业的资本需求将增加，债务经纪平台将满足客户需求 [48] - 公司对2021年实现每股收益和调整后EBITDA的两位数增长充满信心，预计运营利润率目标范围提高至29% - 32%，股本回报率目标范围提高至19% - 22% [27][28] 其他重要信息 - 公司决定继续使用现有服务技术供应商，终止向新服务系统的转换，产生580万美元的费用 [21] - Q4记录了550万美元的信贷损失拨备，全年拨备费用达3700万美元，较2019年增加3000万美元 [22] - 公司网站流量2020年增长80%，电子邮件列表增长超500%，公关媒体曝光量增长超400% [11][12] - 公司在环境、社会和治理（ESG）方面表现出色，已实现碳中和4年，设定了到2025年大幅减少碳排放的目标，员工多元化程度高，董事会治理表现优秀 [45][46] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司当前估值较高，是否有并购机会，还是优先内部增长？ - 公司认为当前的高估值是合理的，与标准普尔金融500指数中的金融服务机构相比，仍有较大的估值提升空间；公司会根据收购情况灵活使用债务、现金和股权进行并购，但更倾向于内部增长，以实现超越竞争对手的目标 [53][54] 问题2: 2021年GSE业务量预计如何？ - 公司在GSE业务中排名靠前，与Fannie Mae和Freddie Mac合作良好，凭借品牌和声誉，有信心满足客户需求；虽然无法给出具体数字，但认为GSE有充足的资金用于2021年的贷款业务 [58][59] 问题3: 分析师应如何看待公司各业务线的增长轨迹？ - 公司过去的增长超出分析师预期，品牌、人才和技术形成的飞轮效应正在加速，预计将继续实现每股收益和盈利的两位数增长，运营指标也将提升 [61][63] 问题4: 非交易性业务（如投资业务、服务平台）的预期增长情况，以及服务业务能否拓展至GSE之外？ - 投资销售平台和债务经纪业务在过去表现出色，未来有望实现显著增长；服务组合规模和托管收益受利率影响，随着利率回升，托管收益将增加；公司正在发展的评估和小额贷款业务对五年增长计划很重要，但2021年的贡献相对较小 [66][67][69] 问题5: 拜登政府上台后，政府政策会有哪些变化？ - 公司对新财长Janet Yellen表示欢迎，她对住房政策有重要影响；关注最高法院对FHFA主任任期的裁决，若裁决结果改变，可能会影响FHFA的政策；认为刺激法案若通过，将有助于租金收入和公司业务 [70][71][73] 问题6: FHFA的贷款上限情况，以及800亿美元上限何时生效？ - 目前2021年每个GSE的贷款上限为700亿美元，800亿美元上限是一种限制，即不希望GSE超过该额度；若最高法院裁决FHFA主任由总统任免，新主任可能会重新审视和调整相关政策 [76][77][78] 问题7: 公司开展小额多户住宅贷款业务的设想和所需结构？ - 公司不打算采用传统的收购方式进入小额贷款市场，而是希望通过新的发起模式、营销模式和技术解决方案来改变小额贷款业务的运作方式，目前处于探索阶段 [80][81][82] 问题8: 多户住宅市场是否有私募股权进入的迹象？ - 虽然有新的竞争对手进入市场，但过去许多私募股权和投资银行尝试进入该领域都未成功；市场竞争激烈，但公司有信心凭借自身优势保持竞争力 [88][89][91] 问题9: 公司多户住宅服务组合中，Fannie Mae的信用表现优于Freddie Mac的原因是什么？ - Freddie Mac在过去几年中是较大的小额贷款机构，小额贷款的宽限申请比例较高；而大型物业在租户违约时具有更强的缓冲能力，因此Fannie Mae的信用表现更好 [95][96][97] 问题10: Fannie Mae的风险分担模式与证券化模式对信用表现的影响如何？ - 两种模式都有其优势，在市场状况良好时，Freddie Mac的证券化模式具有成本效益；在市场不佳时，Fannie Mae的风险保留模式有助于稳定信用表现；公司支持发起人保留贷款风险的模式 [99][100][101] 问题11: 公司生产者人数的增长情况和总数是多少？ - 2020年生产者人数增加了13人，目前总数约为203人 [102][103][104] 问题12: 公司如何在股息、股票回购和机会性资本储备之间分配资本？ - 股息分配可根据计算得出剩余资金；股票回购授权只是一种权限，不确定2021年是否会使用；公司董事会将优先考虑将资本投入到吸引人才、建设品牌和投资技术等业务发展领域 [105][106] 问题13: 公司决定继续使用现有服务提供商的原因，以及对技术努力、风险和收益的评估？ - 继续使用现有服务提供商降低了技术平台的风险，该提供商在得知公司计划离开后，加大了技术平台的投资；公司在过去一年中已将大部分业务内部化，有助于更好地控制成本结构 [108][109] 问题14: 公司是否提供2021年销售收益利润率的指导？ - 公司目前未提供销售收益利润率的指导，更关注运营利润率，因为它最终影响每股收益；销售收益利润率是业务组合的结果 [111] 问题15: 如果经纪和投资销售业务的增长超过Fannie Mae和Freddie Mac，销售收益利润率是否会下降？ - 从数学角度看，这种情况下销售收益利润率会下降，但这对公司的运营利润率和收益没有影响 [112][113] 问题16: 2021年调整后EBITDA是否会超过2019年的水平？ - 公司预计2021年每股收益和EBITDA将实现两位数增长，对公司的增长机会持乐观态度，具体结果可根据模型计算 [115] 问题17: 公司进入无担保债务、投资级市场的计划和关键水平是什么？ - 公司目前资产负债表上现金充足，不需要更多资本；如果进行重大收购（超过3 - 5亿美元），会考虑如何支付，包括使用现金、债务等；目前的业务发展投资规模较小，不需要进入资本市场 [117][118] 问题18: 公司是否会考虑进入单户住宅贷款市场？ - 公司不排除进入单户住宅租赁和建造出租市场的可能性，因为该市场与多户住宅市场有融合趋势；但单户住宅抵押贷款市场目前的高业务量是由于再融资需求，未来新业务量将大幅下降，而公司在商业地产市场有更大的再融资机会和技术优势 [119][120][122]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2020 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 001-35000 Walker & Dunlop,Inc. (Exact name of registrant as specified in its charter) | Maryland | 80-0629925 ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度总营收2.47亿美元，同比增长16%，摊薄后每股收益1.66美元，同比增长19% [8] - 年初至今总营收增长22%，摊薄后每股收益增长24% [9] - 第三季度股本回报率为20%，高于去年的18%，营业利润率保持在28% [17] - 第三季度调整后息税折旧及摊销前利润（EBITDA）为4520万美元，低于去年同期的5450万美元 [17] - 服务组合过去一年增长13%，达到1030亿美元，加权平均服务费率增至23.4个基点 [18] - 第三季度获得6000万美元高利润率现金服务费用，同比增长10% [18] - 季度末资产负债表上现金接近3亿美元 [19] - 第三季度回购25.4万股，平均每股价格53.12美元，使用1350万美元回购授权，目前还有2600万美元回购授权可用 [19] - 董事会批准每股0.36美元股息，将于11月13日支付给在册股东 [19] - 第三季度拨备费用为350万美元，其中240万美元与去年第一季度违约的一笔过渡性贷款组合准备金增加有关，其余110万美元由第三季度风险组合增长推动 [21][22] - 过去12个月总营收达到9.51亿美元，过去两个季度年化营收达到10亿美元 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 债务融资业务 - 第一季度贷款57%来自机构，43%来自其他资金来源；第二季度机构贷款占比扩大到77%，银行、商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）和保险公司资金收缩至23%；第三季度75%的73亿美元债务融资来自机构，25%（18亿美元）来自银行、人寿保险公司和其他来源 [9][10] - 过去12个月债务融资达到314亿美元，预计2020年底将保持类似年度运行率 [25] - 过去五年年度贷款发放量复合年增长率为14% [26] 多户住宅物业销售业务 - 第一季度销售总额17亿美元，第二季度降至4.47亿美元，第三季度反弹至11亿美元，预计第四季度完成20 - 30亿美元销售，全年销售总额将超过50亿美元 [11] - 从2015年的15亿美元增长到截至2020年第三季度的过去12个月的53亿美元，复合年增长率为28% [27] 资产管理业务 - 自2018年收购JCR Capital进入该业务以来，资产管理规模（AUM）增长到19亿美元 [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 与政府支持企业（GSEs）的市场份额从去年的10%提升至今年的13% [15] - 第三季度再融资的贷款中，69%是新客户或现有客户的新贷款，25%的总融资额来自新客户 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 未来五年战略计划将在12月10日投资者日推出，核心是扩大对美国社区的影响，继续扩大业务规模并实现强劲财务业绩 [29] - 成为美国排名第一的多户住宅贷款机构，投资技术解决方案扩大小额贷款业务，建立投资银行能力，招募投资销售经纪人并投资技术成为最大的多户住宅物业销售经纪商 [29][30][31] - 利用在多户住宅贷款的投资，拓展其他商业房地产资产类别的融资业务，增加债务经纪人，利用技术投资提供新的投资银行服务 [31] - 继续招聘多元化人才，设定长期目标增加女性和少数族裔在管理职位和高收入人群中的比例 [32] 行业竞争 - 与大型竞争对手相比，专注国内多户住宅业务带来强劲财务表现、现金流和投资平台的能力，具有竞争优势 [12] - 成功赢得2020年可能完成的最大多户住宅融资项目——24亿美元的Southern Management交易，提升了公司竞争力 [12] - 推出的Walker网络直播扩大了公司品牌影响力，总观看量超过20万次，电子邮件分发列表从疫情初期的1.9万个增加到超过12万个，社交媒体渠道视频片段观看量达50万次，竞争对手难以复制 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临信贷紧缩、房地产销售市场暂停、远程工作和利率下降等挑战，公司团队仍找到增长和扩大市场份额的方法 [8] - 失业率仍处于高位，经济远未恢复到疫情前水平，认为有意义的就业增长对稳定经济至关重要，目前准备金足以应对潜在损失 [22] - 第四季度业务势头良好，预计债务经纪业务和物业销售业务量将继续反弹，第四季度销售利润率预计在200 - 220个基点之间，有望实现连续第七年两位数盈利增长 [23] - 公司业务模式能够承受市场低迷，在经济好时也能表现出色，未来将继续利用优势取得成功 [24] 其他重要信息 - 公司为多户住宅行业提供信贷，向专注于医疗和住房的非营利组织捐款，在公司领导和治理方面进行招聘和变革，以推动种族和性别多样性及经济机会 [6] - 公司服务组合中，截至9月30日，5345笔房利美、房地美和住房与城市发展部（HUD）贷款中，只有9笔处于延期还款状态，占整个机构组合的0.2%，且只有一笔有信用风险 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：利率上升如何影响业务量和业务整体基调 - 目前很少有人预计利率会大幅变动，即使利率大幅上升，也不会影响公司整体业务量；由于商业抵押贷款的提前还款保护，即使利率极低，公司未来几年仍有机会继续进行贷款再融资 [39] 问题2：如果2021年经济疲软，担保业务中是否有特定领域令人担忧，是否存在问题或机会 - 公司服务组合中不承担非多户住宅贷款风险，多户住宅组合表现出色，预计2021年不会有潜在损失或风险；认为酒店和零售领域可能存在机会，但由于银行系统和人寿保险公司资本充足，商业地产的重组和止赎情况预计有限，主要受影响的可能是CMBS资产 [42][43] 问题3：如何看待并购格局，大型同等规模公司合并是否能为经纪业务创造价值，对公司是否是机会，文化和人员因素是否会抵消好处 - 公司一直寻求收购优质公司的机会，但文化契合非常重要，不会收购文化不匹配的公司；认为全球品牌如世邦魏理仕（CBRE）和仲量联行（JLL）的价值目前有所下降，公司专注多户住宅和美国市场的定位使其在当前表现出色，未来有机会更快增长；公司有资金进行并购，但需要合适的目标 [46][47][48][49] 问题4：公司招聘步伐是否持续，招聘人才机会如何，前台经纪人员同比增长情况如何 - 公司在过去五年招聘时强调专注多户住宅、规模和稳定资金来源的优势，在市场低迷时能够继续投资和招聘，具有竞争优势；截至9月底，公司有203名银行家和经纪人，较去年净增13人 [50][51][60] 问题5：多户住宅信贷方面，大型密集城市环境中的大型单元和多数低于20个单元的多户住宅在信贷表现上存在差异的原因，服务组合中不同规模多户住宅单元集中度是否有差异 - 大型城市中心的高层大型建筑存在信贷弱点，这些资产多由大型多户住宅房地产投资信托基金（REITs）拥有，他们通常不通过机构进行有担保融资，公司在这些“高端”资产上的信贷风险敞口不大；市场中间部分信贷表现良好；小额贷款领域目前存在明显弱点，公司目前小额贷款组合规模不大，这使公司避免了一些竞争对手面临的问题 [54][55][56][58] 问题6：公司费用收入（不包括非现金抵押贷款服务权收益）增长速度慢于人员费用，这如何影响未来收入情况 - 服务组合今年大幅增长，加权平均服务费率也有所上升，这将带来未来现金服务费用的增长；公司在机构业务上的成功使很多经纪人转向多户住宅和机构业务，随着市场正常化，他们将恢复为寿险公司和CMBS等进行更多经纪交易，从而产生更多现金收入，预计市场正常化后团队能达到今年第一季度近40亿美元的经纪业务量水平 [62][63][64]

业绩总结 - 2020年第三季度每股摊薄收益为1.66美元，较2019年第三季度的1.66美元持平[4] - 2020年第三季度总收入为247,016万美元，较2019年第三季度的600,029万美元增长了约41.2%[4][6] - 截至2020年9月30日，年初至今总收入为733,998万美元，较2019年同期的600,029万美元增长了22.2%[6][7] - 2020年年初至今每股摊薄收益为5.11美元，较2019年同期的4.11美元增长了约24.3%[7][8] - 2020年第三季度的服务组合总额为103,378万美元，较2019年同期的91,754万美元增长了12.5%[22] 用户数据 - 截至2020年9月30日，服务组合的加权平均剩余期限为9.4年，服务费的加权平均费率为23.4个基点[21] - 截至2020年9月30日，Fannie Mae贷款中仅有0.04%的贷款处于宽限状态，Freddie Mac为0.4%，HUD为0.2%[24] 市场表现 - 2020年年初至今，Walker & Dunlop的市场份额达到了历史新高，2020年迄今的市场份额为12.9%[19][20] - 2020年第三季度的债务融资量年增长率为14%[27] - 2020年第三季度的债务融资量中，机构融资占比为55%，其他资本来源占比为45%[16][17]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2020 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 001-35000 Walker & Dunlop,Inc. (Exact name of registrant as specified in its charter) | Maryland | 80-0629925 | | ...

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2020 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 001-35000 Walker & Dunlop,Inc. (Exact name of registrant as specified in its charter) | Maryland | 80-0629925 | | ...

Table of Contents | Graphic | | | --- | --- | | UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE | COMMISSION | | Washington, D.C. 20549 | | | FORM 10-K | | | ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 | | | For the fiscal year ended December 31, 2019 | | | OR | | | ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 | | | For the transition period from | to | | Commission File Number: 001-35000 | | | Walker & Dunlop, Inc. | | | (Exact ...

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2019 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 001-35000 Walker & Dunlop,Inc. (Exact name of registrant as specified in its charter) | Maryland | 80-0629925 ...