文章核心观点 Xenia Hotels & Resorts公布2024年第二季度及上半年业绩 部分指标有增长但也面临挑战 公司对全年业绩预期进行调整 并介绍了酒店改造等项目进展 [1][2][3][4] 分组1：业绩亮点 第二季度亮点 - 普通股股东净利润1530万美元 每股0.15美元 调整后EBITDAre为6840万美元 同比降8.4% 摊薄后调整后FFO每股0.52美元 同比增10.6% [2] - 同店入住率71.0% 同比增240个基点 同店ADR为261.53美元 同比降1.7% 同店RevPAR为185.69美元 同比增1.8% [2] - 同店酒店EBITDA为7340万美元 同比降7.5% 同店酒店EBITDA利润率26.9% 同比降238个基点 公司宣布第二季度每股0.12美元股息 [2] 年初至今亮点 - 普通股股东净利润2390万美元 每股0.23美元 调整后EBITDAre为1.337亿美元 同比降8.4% 摊薄后调整后FFO每股0.95美元 同比增9.2% [3] - 同店入住率69.2% 同比增190个基点 同店ADR为261.95美元 同比降2.6% 同店RevPAR为181.28美元 同比增0.1% [3] - 同店酒店EBITDA为1.441亿美元 同比降8.0% 同店酒店EBITDA利润率26.7% 同比降233个基点 公司回购468107股普通股 总价约630万美元 [3] 分组2：运营结果 第二季度 - 普通股股东净利润1533.8万美元 同比增11.2% 每股净利润0.15美元 同比增25.0% [5] - 同店酒店数量32家 房间数9515间 入住率71.0% 同店ADR为261.53美元 同店RevPAR为185.69美元 同比增1.8% [5] - 同店酒店EBITDA为7342.1万美元 同比降7.5% 同店酒店EBITDA利润率26.9% 同比降238个基点 [5] 年初至今 - 普通股股东净利润2387.2万美元 同比增18.9% 每股净利润0.23美元 同比增27.8% [10] - 同店酒店数量32家 房间数9515间 入住率69.2% 同店ADR为261.95美元 同店RevPAR为181.28美元 同比增0.1% [10] - 同店酒店EBITDA为1.44089亿美元 同比降8.0% 同店酒店EBITDA利润率26.7% 同比降233个基点 [10] 分组3：交易情况 - 季度末后 公司以3000万美元出售弗吉尼亚州亚历山德里亚的107间客房的Lorien Hotel & Spa 每间约28万美元 所得用于一般公司用途 [11] 分组4：流动性与资产负债表 - 截至2024年6月30日 公司总债务约14亿美元 加权平均利率5.50% 现金及现金等价物约1.44亿美元 循环信贷额度可全额使用 总流动性约5.94亿美元 [12] - 公司持有约6100万美元受限现金和代管资金 2025年8月前无债务到期 [12][13] 分组5：资本市场与资本支出 - 本季度未回购普通股 回购授权剩余1.274亿美元额度 未通过ATM计划发行普通股 截至6月30日剩余额度2亿美元 [14] - 2024年上半年 公司分别投资3580万美元和6930万美元用于改善投资组合 [14] 分组6：酒店改造项目 斯科茨代尔凯悦酒店 - 2023年6月开始改造升级为格兰德凯悦酒店 泳池等部分已完成 客房预计第三季度末完成 宴会厅等预计年底完成 [15] 其他项目 - 2024年将完成休斯顿威斯汀酒店等的大堂、餐厅等改造 对部分酒店客房和基础设施进行升级 [16][17] 分组7：2024年全年展望与指引 - 公司更新全年展望 同店RevPAR预计增长2.00%-4.00% 调整后EBITDAre预计2.43-2.55亿美元 调整后FFO预计1.69-1.81亿美元 [18][19] - 假设包括出售Lorien酒店 改造预计使调整后EBITDAre和FFO减少约1700万美元等 [19] 分组8：非GAAP财务指标 指标定义 - 公司认为EBITDA、EBITDAre、调整后EBITDAre等非GAAP指标有助于投资者评估运营表现 [30] 指标计算与调整 - EBITDAre按Nareit标准计算 调整后EBITDAre进一步排除部分影响 同店酒店EBITDA排除多项费用 [32][33][35] - FFO按Nareit标准计算 调整后FFO排除部分非经常性项目 调整后FFO每股摊薄份额计算方式不同 [39][40][41] 指标调节表 - 提供净收入到EBITDA、EBITDAre、调整后EBITDAre等同店酒店EBITDA的调节表 [42][44] - 提供净收入到FFO和调整后FFO的调节表 [45][47] 分组9：同店历史运营数据 整体数据 - 展示2024年和2023年各季度同店入住率、ADR、RevPAR等数据 [54][57] 排除特定酒店数据 - 展示排除斯科茨代尔凯悦酒店后2024年和2023年各季度同店运营数据 [55][58] 按市场划分数据 - 按市场展示同店酒店EBITDA占比、酒店数量和房间数 [59] - 展示2024年和2023年第二季度及上半年各市场同店入住率、ADR、RevPAR及变化 [61][62]

文章核心观点 - 公司完成弗吉尼亚州亚历山大市洛里恩酒店及水疗中心出售，将利用所得款项用于一般公司用途 [1][4] 酒店出售情况 - 公司完成弗吉尼亚州亚历山大市107间客房的洛里恩酒店及水疗中心出售，售价3000万美元，约每间客房28万美元 [1] - 售价分别为截至2024年5月31日的过去12个月酒店息税折旧摊销前利润和净营业收入的21.3倍和3.1%的资本化率 [1] 款项用途 - 出售所得款项将用于一般公司用途，可能包括股票回购、债务偿还、资本支出和符合公司长期战略的收购 [4] 公司概况 - 公司是一家自我建议和自我管理的房地产投资信托基金，投资于美国顶级25个住宿市场及主要休闲目的地的豪华和高档酒店及度假村 [5] - 公司在14个州拥有31家酒店，共9408间客房，旗下酒店处于豪华和高档细分市场，由万豪、凯悦等行业领先企业运营和/或授权 [5]

财务数据和关键指标变化 - 2024年第一季度，公司净收入为850万美元，调整后EBITDAre为6530万美元，调整后每股FFO为0.44美元；调整后EBITDAre较2023年第一季度有所下降，但调整后每股FFO同比增长10%，主要得益于2023年完成的大量股票回购 [6][7] - 32家酒店同店RevPAR本季度下降1.5%，剔除斯科茨代尔凯悦酒店后增长3.7%；同店酒店EBITDA为7070万美元，较2023年水平下降8.5%，酒店EBITDA利润率下降228个基点；剔除斯科茨代尔凯悦酒店后，第一季度酒店EBITDA增长4.7%，酒店EBITDA利润率仅下降14个基点 [8][9] - 截至季度末，公司杠杆率为5.2倍（过去12个月净债务与EBITDA之比），长期目标是将杠杆率控制在3 - 4倍的较低区间，预计2025年随着斯科茨代尔项目翻新后业绩提升，杠杆率将更接近目标范围 [28] - 公司全年同店RevPAR预计在中点增长3.5%，剔除斯科茨代尔酒店后增长4%；调整后EBITDAre全年范围中点为2.54亿美元；调整后摊薄每股FFO指导中点为1.69美元，较2023年增长约9% [31][34][35] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度，剔除斯科茨代尔凯悦酒店后，集团客房收入同比增长8.1%，主要是入住率增长约7%，房价增长约1%；协会集团业务的复苏速度快于企业集团业务 [9][21] - 休闲需求在部分依赖休闲的资产和市场有所回落，如纳帕和萨凡纳；但展望夏季，运营商预计休闲需求强劲，包括更多国际游客和更多美国国内游客 [9][33] - 企业临时需求方面，第一季度部分大型酒店的周中企业临时需求高于预期，预计这种趋势将持续 [33] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度，旧金山、圣克拉拉、波特兰等市场的酒店RevPAR增长显著，主要得益于商务临时和集团需求的改善；而萨凡纳河滨波西米亚酒店和安缦纳帕酒店等休闲驱动型酒店的RevPAR较2023年第一季度表现疲软 [19] - 与2019年相比，除周一和周四外，每日入住率仍落后约5.5 - 7个入住率点，周一和周四落后约10 - 11个入住率点；大型企业客户业务仍远低于2019年水平，而中小企业客户业务恢复更为显著 [20][21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司预计今年在物业改善方面的支出在1.2 - 1.3亿美元之间，重点推进斯科茨代尔凯悦酒店的改造升级项目，预计2024年底完成，今年将投入约6500 - 7000万美元 [10] - 公司对2024年剩余时间持谨慎乐观态度，认为通过近期翻新的物业、主要服务于集团和商务临时客户的酒店以及最近收购的W纳什维尔和波特兰凯悦酒店，公司拥有显著的潜在盈利增长空间；预计北加州市场的酒店RevPAR将实现强劲增长 [14] - 展望2025年及以后，公司对投资组合表现和盈利增长潜力持乐观态度，预计近期需求趋势将持续，且随着斯科茨代尔项目的完成将带来额外增长；预计未来几年公司所在细分市场的供应增长将保持低迷，尤其是高档和豪华酒店市场，这将为RevPAR增长提供有利背景 [16] - 公司在资本配置上寻求平衡，既要考虑股票回购的价值，也要满足资本支出需求，同时保留一定资金用于潜在收购；公司希望获得无杠杆的两位数回报，并根据风险调整回报预期 [41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度经营结果令人鼓舞，强劲的集团需求和商务临时需求的稳步改善推动了同店投资组合RevPAR和总收入增长，超出季度预期；在通胀环境下，对费用的控制使同店酒店EBITDA利润率略高于预期 [5] - 尽管斯科茨代尔项目的翻新会在短期内对收入和EBITDA造成重大影响，但公司对该项目及其带来的盈利增长潜力感到兴奋，预计翻新后的斯科茨代尔凯悦酒店将成为豪华酒店市场的有力竞争者 [13] - 公司对第二季度开局感到满意，预计剔除斯科茨代尔酒店后，4月同店RevPAR同比增长6.2%，包含该酒店时增长0.9%；预计斯科茨代尔酒店在上半年将拖累RevPAR增长，之后比较基数将更有利 [15] 其他重要信息 - 第一季度，公司在投资组合改善方面投资3340万美元，除斯科茨代尔项目外，还完成了亚特兰大巴克黑德华尔道夫酒店会议室、萨凡纳波西米亚酒店餐厅和丹佛丽思卡尔顿酒店牛排馆的翻新 [24][25] - 计划在夏季旅游淡季对德州酒店进行翻新，包括餐厅翻新、创建M俱乐部、大堂翻新、健身设施搬迁和增设礼宾休息室等；全年还将推进约2000万美元的基础设施和可持续发展项目 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: W纳什维尔酒店第一季度表现及市场情况 - 该酒店需求基础多元化，公司一直致力于提高其在企业临时和集团细分市场的渗透率；纳什维尔市场因近年来新开多家豪华酒店，第一季度休闲需求有所疲软，但休闲需求并非该市场第一季度的主要驱动力，第二和第三季度将是更好的观察期 [39] 问题2: 公司资本配置和价值创造策略 - 公司认为资本配置需在多个方面取得平衡，既要考虑股票回购的价值，也要满足资本支出需求，同时保留资金用于潜在收购；目前收购市场机会的管道有所改善，但由于利率上升，公司对投资回报的要求提高，寻求无杠杆的两位数回报，并根据风险调整回报预期 [41] 问题3: 斯科茨代尔酒店集团预订和房价情况 - 目前数据波动较大，还需一两个季度才能更清楚地了解2025年的情况；房价显著上涨，房间预订进度符合预期，许多高端集团客户会等到项目接近完工、看到实际产品后再进行预订 [44] 问题4: 美元趋势对国际旅游复苏预期的影响 - 部分市场的国际入境旅游仍远低于疫情前水平，如亚洲、欧洲和拉丁美洲部分市场到奥兰多的旅游；尽管汇率有变化，但仍有观点认为国际入境业务有很大潜力；旧金山和奥兰多市场的国际旅游有所增加，这增强了公司对夏季休闲业务的信心 [46] 问题5: 斯科茨代尔酒店EBITDA影响的季度节奏 - 今年斯科茨代尔酒店的翻新影响预计为1600万美元，第一季度400万美元，第二季度700万美元，第三季度400万美元，第四季度100万美元；与去年相比，今年增加了400万美元的影响，主要集中在第二季度；上半年影响增加1000万美元，下半年第四季度有600万美元的顺风效应 [48] 问题6: W纳什维尔酒店剩余年份展望及新餐饮空间计划 - 该酒店第一季度表现和全年展望符合预期，公司对市场和酒店的增长能力感到满意，第一季度在利润表中部取得了更好的表现，推动了更多的EBITDA和EBITDA利润率；目前尚未确定荷兰餐厅的长期替代方案，酒店的无品牌餐厅早餐和午餐业务成功，正在制定午餐和晚餐的长期策略 [50] 问题7: 斯科茨代尔酒店何时邀请会议策划者参观翻新空间 - 销售团队每天都在进行实地考察，目前客人可以看到部分已完成的房间和泳池设施，以及会议空间的建设进展；没有特定的时间点会迎来大量业务，这是一个持续的过程；部分客户会等到项目完成后再预订，这些业务主要集中在2025年下半年及以后 [52][53] 问题8: 湾区和波特兰等市场的需求复苏情况及预订进度 - 圣克拉拉和波特兰市场在第一季度取得了显著增长，显示出复苏的迹象；圣克拉拉的科技业务是主要驱动力，一些特定公司的个人和团体旅行量增加；虽然公司未按物业或市场讨论预订进度，但这些市场不仅有复苏机会，而且正在朝着复苏方向取得实质性进展 [56] 问题9: 如何缩小入住率差距以保持增长势头 - 公司认为企业临时需求正在逐季改善，无论是中小企业还是大型企业；周一和周四入住率与疫情前差距较大，这只是时间问题，随着周二和周三客房供应紧张，部分业务将转移到周一和周四；第一季度和4月的RevPAR增长主要由入住率驱动，这是一个积极的信号 [57][58] 问题10: 斯科茨代尔酒店第二季度额外干扰的原因 - 为确保项目按计划完成，公司将公共空间（特别是大堂和餐饮空间）的翻新提前到第二季度初进行，这对客人体验影响较大，尤其是休闲客人，导致比最初预计更多的干扰 [60][61] 问题11: 如何看待大型企业客户业务与中小企业客户业务差距缩小的问题 - 大型企业客户业务正在逐季改善，这是一个积极的趋势；差距缩小部分取决于业务扩张和人们出行模式的改变，更多人愿意在周一和周四出行；随着人们恢复更正常的商务旅行模式，需求最终会回归；虽然公司不直接与大型企业客户对接，但运营商反馈客户有出行需求 [64] 问题12: 未来休闲市场面临更多挑战的可能性 - 公司认为高端度假酒店（如奥兰多、凤凰城、斯科茨代尔、阿维拉等地的酒店）具有良好的属性，能够持续推动业绩，未看到休闲需求疲软的迹象；一些休闲市场（如基韦斯特、萨凡纳和纳帕）的需求正在正常化，但没有出现严重问题；纳帕市场本季度受天气影响较大；总体而言，公司能够维持疫情期间达到的房价水平，客人已经习惯支付较高的休闲住宿费用 [67][68]

公司酒店资产情况 - 截至2024年3月31日，公司拥有32家酒店和度假村，共9515间客房，分布在14个州[101] - 2024年1月1日至3月31日，房间数量从9514间增至9515间 [113] 宏观经济数据 - 2024年第一季度美国GDP估计年增长率约为1.6%，低于2023年第三和第四季度的4.9%和3.4% [107] - 2024年3月失业率升至3.8%，高于2023年12月的3.7% [107] 酒店行业数据 - 截至2024年3月31日的三个月，酒店需求下降1.4%，供应增加0.6% [108] - 截至2024年3月31日的三个月，行业平均每日房价（ADR）增长2.2%，入住率下降2.0%，每间可售房收入（RevPAR）增长0.2% [108] 公司RevPAR数据 - 公司总投资组合RevPAR在2024年第一季度降至176.86美元，较2023年同期下降1.5% [109] - 排除正在装修的酒店后，公司总投资组合RevPAR在2024年第一季度增至178.07美元，较2023年同期增长3.7% [109] 公司净收入数据 - 2024年第一季度净收入较2023年同期增长36.8%，主要归因于多项费用减少和收入增加 [110] - 2024年第一季度净收入为896.7万美元，2023年同期为655.3万美元[167] 公司Adjusted EBITDAre和Adjusted FFO数据 - 2024年第一季度调整后房地产息税折旧及摊销前利润（Adjusted EBITDAre）较2023年同期下降8.5%，调整后运营资金（Adjusted FFO）增长0.6% [112] - 2024年第一季度调整后EBITDAre为6525.1万美元，2023年同期为7130万美元[167] - 2024年第一季度调整后FFO为4549.8万美元，2023年同期为4523万美元[169] 公司营收数据 - 2024年第一季度总营收2.67488亿美元，较2023年的2.68973亿美元下降0.6%，其中客房收入1.53124亿美元，下降0.3%；餐饮收入9277.3万美元，下降3.5%；其他收入2159.1万美元，增长12.4%[114] - 排除正在装修的斯科茨代尔凯悦酒店，2024年第一季度客房收入较上一时期增加690万美元，增长4.9%；餐饮收入增加280万美元，增长3.3%；其他收入增加300万美元，增长17.8%[114][115][118] 公司运营费用数据 - 2024年第一季度酒店运营总费用1.83026亿美元，较2023年的1.79276亿美元增加2.1%，主要因劳动力成本上升；排除斯科茨代尔凯悦酒店，费用增加870万美元，增长5.2%[119][120] - 2024年第一季度公司及其他费用5683.6万美元，较2023年的5593.6万美元增加1.6%，其中折旧和摊销费用减少180万美元，下降5.3%；房地产税等增加102.3万美元，增长8.2%；地面租赁费用增加7.6万美元，增长10.7%[121] 公司非运营收入和费用数据 - 2024年第一季度非运营收入和费用方面，其他收入增加114.3万美元，增长89.0%；利息费用减少177.6万美元，下降8.0%；债务清偿损失2023年为114万美元，2024年为0；所得税费用减少449万美元，下降86.0%[128] 公司现金及资金储备数据 - 截至2024年3月31日，公司有1.401亿美元合并现金及现金等价物和5680万美元受限现金及代管资金，受限现金主要包括4960万美元FF&E储备金、500万美元资本项目存款等[134][135] - 公司需维持储备资金，一般为酒店收入的3% - 5%，用于酒店资本改进等。截至2024年3月31日和2023年12月31日，FF&E储备分别为4960万美元和4970万美元。2024年和2023年第一季度资本支出分别为3340万美元和1160万美元[151][152] 公司信贷额度及债务数据 - 截至2024年3月31日，公司循环信贷额度无未偿还余额，4.5亿美元额度可随时借用，按ATM协议有2亿美元可出售[136] - 截至2024年3月31日，公司未偿还总债务14亿美元，加权平均利率5.47%[139] - 4.5亿美元循环信贷额度2027年1月到期可延长一年，2023年定期贷款2026年3月到期可延长一年，高级票据契约有限制公司及子公司相关行为的条款[141][142] - 截至2024年3月31日，固定利率债务本金为11.28475亿美元，加权平均利率为5.45%；可变利率债务本金为2.7808亿美元，加权平均利率为5.54%[185] 公司利率互换协议数据 - 截至2024年3月31日，公司有6笔利率互换协议，名义本金总额为2.8亿美元[145] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，公司所有可变利率债务均通过利率互换固定，市场利率变动1%不会影响利息费用、未来收益或现金流至2025年2月中旬[181] 公司ATM计划及股份回购数据 - 公司ATM计划可出售普通股的总发行价最高达2亿美元，2024年第一季度未出售股份，截至3月31日仍有2亿美元额度可用[146] - 2024年第一季度，公司回购468,107股普通股，加权平均价格为每股13.51美元，总购买价为630万美元；2023年同期回购1,905,820股，加权平均价格为每股14.03美元，总购买价为2670万美元。截至2024年3月31日，股份回购授权剩余约1.274亿美元[148] 公司酒店装修相关数据 - 截至2024年3月31日，酒店物业装修相关合同的剩余承诺金额总计6490万美元[153] 公司现金流量数据 - 2024年和2023年第一季度，经营活动提供的现金分别为2470万美元和3030万美元[155] - 2024年和2023年第一季度，投资活动使用的现金分别为3230万美元和1060万美元[156] - 2024年和2023年第一季度，融资活动使用的现金分别为1860万美元和4430万美元[159] 公司债务契约遵守情况 - 截至2024年3月31日，公司因前12个月重大装修未遵守一笔抵押贷款的债务契约，但未构成违约，贷款人同意豁免至该日，当日公司已遵守所有债务契约[144] 公司非GAAP财务指标观点 - 公司认为EBITDA、EBITDAre、Adjusted EBITDAre、FFO和Adjusted FFO等非GAAP财务指标对投资者评估经营业绩有补充作用[160] 公司其他收支数据 - 2024年第一季度，公司记录了100万美元的保险理赔收益，超过了2023年餐厅厨房火灾造成的损失[167] - 2024年第一季度，公司因开设餐厅产生了30万美元的开业前费用，以及30万美元的维修和清理费用[168] 公司利率风险管理 - 公司面临利率变动带来的市场风险，通过多种方式管理利率风险，包括使用利率互换协议和评估再融资或延期[180] 公司发展目标及股息政策 - 公司致力于通过管理现有和收购酒店提升收入和利润、增强投资组合价值、产生可持续现金流来增加股东回报，股息发放由董事会决定[137]

净利润相关指标变化 - 2024年第一季度归属于普通股股东的净利润为850万美元，即每股0.08美元，同比增长35.9%[2][4] - 2024年和2023年第一季度净利润分别为896.7万美元和655.3万美元[26] - 2024年和2023年第一季度归属于普通股股东的净利润分别为853.4万美元和628万美元[26] - 2024年第一季度净利润为896.7万美元，2023年同期为655.3万美元[40][42] - 2024年全年净利润指引中值为2500万美元[44] EBITDA相关指标变化 - 调整后EBITDAre为6530万美元，较2023年第一季度下降8.5%[2][4] - 2024年第一季度EBITDA和EBITDAre为6201.7万美元，2023年同期为6764.6万美元[40] - 2024年第一季度调整后EBITDAre为6525.1万美元，2023年同期为7130万美元[40] - 2024年第一季度同店酒店EBITDA为7066.9万美元，2023年同期为7720.2万美元[40] - 2024年全年调整后EBITDAre指引中值为2.54亿美元[44] FFO相关指标变化 - 摊薄后每股调整后FFO为0.44美元，较2023年第一季度增加0.04美元，增长10.0%[2][4] - 2024年第一季度FFO为4085.1万美元，2023年同期为4022.1万美元[42] - 2024年第一季度调整后FFO为4549.8万美元，2023年同期为4523万美元[42] - 2024年第一季度摊薄后每股调整后FFO为0.44美元，2023年同期为0.40美元[42] - 2024年全年调整后FFO指引中值为1.75亿美元[44] 同店运营指标变化 - 同店入住率为67.4%，较2023年第一季度增加130个基点[2][4] - 同店每间可售房收入（RevPAR）为176.86美元，较2023年第一季度下降1.5%；剔除正在装修的斯科茨代尔凯悦酒店后，RevPAR为178.07美元，增长3.7%[2] - 2024年第一季度同店入住率为67.4%，较2023年第一季度的66.1%提升130个基点[46] - 2024年第一季度同店平均每日房价为262.39美元，较2023年第一季度的271.79美元下降3.5%[46] - 2024年第一季度同店每间可售房收入为176.86美元，较2023年第一季度的179.55美元下降1.5%[46] - 2024年第一季度同店总营收为26748.8万美元，较2023年第一季度的26899.2万美元下降0.6%[46] - 2024年第一季度同店酒店总运营成本为19681.9万美元，较2023年第一季度的19179万美元增长2.6%[46] - 2024年第一季度同店酒店息税折旧摊销前利润为7066.9万美元，较2023年第一季度的7720.2万美元下降8.5%[46] - 2024年第一季度同店酒店息税折旧摊销前利润率为26.4%，较2023年第一季度的28.7%下降228个基点[46] 公司财务状况 - 截至2024年3月31日，公司总债务约为14亿美元，加权平均利率为5.47%，现金及现金等价物约为1.4亿美元，总流动性约为5.9亿美元[6] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，净投资性房地产分别为25.95831亿美元和25.94966亿美元[25] - 2024年和2023年第一季度总营收分别为2.67488亿美元和2.68973亿美元[26] - 2024年和2023年第一季度总费用分别为2.39862亿美元和2.35212亿美元[26] - 2024年和2023年第一季度营业收入分别为2762.6万美元和3376.1万美元[26] - 2024年和2023年第一季度基本和摊薄后每股收益分别为0.08美元和0.06美元[27] - 2024年和2023年第一季度综合收益分别为1009.4万美元和655.3万美元[27] 公司股票回购情况 - 第一季度公司回购了468,107股普通股，加权平均价格为每股13.51美元，总代价约为630万美元，目前回购授权剩余额度为1.274亿美元[2][7] 公司投资情况 - 2024年第一季度公司在投资组合改进方面投入了3340万美元[9] 酒店改造情况 - 斯科茨代尔凯悦酒店的改造升级工程预计年底完成，截至目前部分泳池设施、约230间客房已完成改造[10] 公司全年展望 - 公司更新2024年全年展望，同店RevPAR预计增长2.25%-4.75%，剔除斯科茨代尔凯悦酒店后预计增长2.75%-5.25%[17] 非GAAP财务指标说明 - 公司认为EBITDA、EBITDAre、Adjusted EBITDAre等非GAAP财务指标对投资者评估运营表现有用[28] - EBITDA定义为净收入或亏损（按GAAP计算）排除利息费用、所得税和折旧摊销[30] 不同市场RevPAR变化 - 2024年第一季度奥兰多市场每间可售房收入为227.99美元，较2023年第一季度的214.14美元增长6.5%[51] - 2024年第一季度休斯顿市场每间可售房收入为164.78美元，较2023年第一季度的151.52美元增长8.8%[51] 不同市场收入及盈利情况 - 2023年按酒店息税折旧摊销前利润排名，奥兰多市场占比15%，休斯顿市场占比14%[49] - 奥兰多市场收入为132,035,000美元，GAAP收入为22,507,000美元，EBITDA为39,477,000美元[53] - 休斯顿市场收入为104,238,000美元，GAAP收入为22,315,000美元，EBITDA为38,742,000美元[53] - 凤凰城市场收入为85,095,000美元，GAAP收入为14,883,000美元，EBITDA为25,887,000美元[53] - 达拉斯市场收入为71,910,000美元，GAAP收入为16,517,000美元，EBITDA为22,475,000美元[53] - 圣地亚哥市场收入为102,513,000美元，GAAP收入为7,821,000美元，EBITDA为21,080,000美元[53] - 亚特兰大市场收入为64,394,000美元，GAAP收入为13,189,000美元，EBITDA为20,019,000美元[53] - 纳什维尔市场收入为55,021,000美元，GAAP亏损为682,000美元，EBITDA为13,464,000美元[53] - 旧金山/圣马特奥市场收入为54,725,000美元，GAAP收入为3,331,000美元，EBITDA为11,920,000美元[53] - 佛罗里达群岛市场收入为26,790,000美元，GAAP收入为9,906,000美元，EBITDA为11,438,000美元[53] - 同店组合收入为1,025,462,000美元，GAAP收入为130,379,000美元，EBITDA为271,513,000美元[55]

财务数据和关键指标变化 - 2023年全年，公司净收入、调整后EBITDAre和调整后FFO每股收益接近全年指引区间上限 [9] - 2023年全年，同店组合RevPAR增长3.9%，入住率提高250个基点，平均每日房价基本持平；剔除斯科茨代尔凯悦酒店后，其余组合RevPAR增长6.4% [10] - 2023年全年，同店酒店EBITDA为2.715亿美元，较2022年下降1.5%，利润率下降153个基点；剔除斯科茨代尔凯悦酒店后，同店酒店EBITDA增长3.5%，利润率下降92个基点 [11] - 2023年第四季度，公司净收入760万美元，调整后EBITDAre为5940万美元，调整后FFO每股收益为0.41美元，与上年同期持平 [12] - 2023年第四季度，同店RevPAR下降3.4%；剔除斯科茨代尔凯悦酒店后，RevPAR增长1.2% [13] - 2023年第四季度，同店酒店EBITDA为6370万美元，较2022年下降8.4%，酒店EBITDA利润率下降162个基点；剔除斯科茨代尔凯悦酒店后，第四季度同店酒店EBITDA增长2.5%，酒店EBITDA利润率下降10个基点 [13] - 2024年，公司预计投资1.2亿 - 1.3亿美元用于资本项目，其中斯科茨代尔凯悦酒店翻新预计占6500万 - 7000万美元 [16] - 2024年，公司初步展望同店RevPAR增长2% - 5%，中点为3.5%；剔除斯科茨代尔凯悦酒店后，预计组合将实现2.5% - 5.5%的RevPAR增长 [19] - 截至2024年2月22日，剔除斯科茨代尔酒店后，同店RevPAR较2023年同期增长4.9%；包含斯科茨代尔凯悦酒店，RevPAR下降0.5% [22] - 2024年，公司预计RevPAR和调整后EBITDAre将实现低个位数百分比增长，FFO每股收益将实现高个位数百分比增长 [50] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2023年全年和第四季度，剔除斯科茨代尔凯悦酒店后，同店团体客房收入分别增长15%和4% [13] - 2023年，公司业务散客需求持续恢复，周中入住率健康回升；休闲需求持续正常化，部分休闲依赖型资产和市场表现滞后 [13][14] - 2023年第四季度，同店团体收入较2022年第四季度增长近5%（剔除斯科茨代尔凯悦酒店）；全年同店团体收入较2022年增长约16%，较2019年低约2%（剔除斯科茨代尔凯悦酒店） [35] - 2024年，公司预计休闲散客需求将保持相对稳定，业务散客需求将继续恢复，推动周中入住率进一步提高 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 2023年，公司22个市场中有7个市场的RevPAR实现两位数增长，包括波特兰、休斯顿、达拉斯、旧金山、圣何塞、纳什维尔和亚特兰大，预计这些市场2024年将继续保持强劲增长 [10] - 2024年，公司预计奥兰多、亚特兰大以及北加州市场（旧金山和圣何塞）的酒店将实现强劲的RevPAR增长 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司长期战略是进一步投资高质量多元化投资组合，与运营合作伙伴合作推动收入增长并控制成本 [7] - 2023年，公司投资超1.2亿美元用于资本支出，包括对多家酒店的重大翻新和升级项目 [8][15] - 公司在投资组合的同时，通过股票回购和股息向股东返还资本，2023年返还约1.77亿美元 [16] - 2024年，公司预计投资1.2亿 - 1.3亿美元用于资本项目，其中斯科茨代尔凯悦酒店翻新预计占6500万 - 7000万美元 [16] - 公司预计2024年整体翻新对投资组合的干扰将比2023年略小 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2023年公司业绩基本符合预期，尽管经济背景充满挑战，但近期资本项目有望在未来带来显著的收入和利润增长 [7][9] - 公司对2024年持谨慎乐观态度，预计近期和正在进行的投资将在2024年及以后产生有意义的结果 [16] - 公司认为2024年的增长机会包括近期翻新酒店的业绩提升、团体和业务散客客户酒店的强劲表现以及部分市场的RevPAR增长 [17][20] 其他重要信息 - 公司董事会授权将2024年第一季度的季度现金股息提高20%，至每股0.12美元 [23] - 截至2024年1月底，W纳什维尔酒店的团体收入增长近20%，1月RevPAR较上年同期增长超6% [28][29] - 斯科茨代尔凯悦酒店的翻新项目按计划进行，预计2024年底完成升级为豪华的斯科茨代尔君悦度假村，该项目已获得休闲和团体客人的积极反馈 [15][41][42] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: W纳什维尔酒店的增长潜力和发展阶段 - 公司认为该酒店未来几年有显著的增长潜力，目前仍处于优化业务组合和餐饮服务的前期阶段，尽管第四季度RevPAR有所下降，但整体趋势向好，预计未来几年战略将持续见效 [60][61] 问题2: 公司目前希望将杠杆率设定在什么水平及原因 - 公司长期目标是将杠杆率恢复到新冠疫情前的低3倍 - 低于4倍净债务与EBITDA的范围，随着收益增长，预计未来几年可实现该目标，这与公司资产基础和业务活动水平有关，确保公司有足够的灵活性，且目前公司债务均为固定利率，无到期债务，财务状况良好 [63][64] 问题3: 公司对资产出售的看法、考虑因素及出售所得用途 - 公司会继续考虑资产处置和收购以创造股东价值，资产处置通常会考虑潜在的资本支出和投资回报率，会对每家酒店进行深入分析，若认为回报不足，可能会出售资产，同时公司在收购方面会保持谨慎 [67][68][69] 问题4: 斯科茨代尔酒店的团体预订情况、增长潜力及房价变化 - 目前已看到2025年的团体预订活动增加，房价也很可观，但由于酒店正在翻新，团体预订需要时间来增加，预计随着项目推进，团体业务将在2025年显著增长，2024年第四季度已有部分非扩建区域的团体业务预订，酒店通过维持一定客房库存，在翻新期间保持了一定的入住率和EBITDA [72] 问题5: W纳什维尔酒店是否能达到收购时预计的酒店EBITDA稳定水平及潜在阻碍 - 公司仍相信该酒店能达到预期的稳定水平，但可能需要比预期更长的时间，主要是因为需要调整业务策略，优化团体业务和客房业务，以推动餐饮收入增长 [75] 问题6: 公司整体团体预订的年度节奏以及与2023年的比较 - 团体预订周期正在延长，2025年的预订情况良好，团体业务在全年分布较为均衡，但下半年可能有更多增长机会，2024年与2023年的团体业务情况相当 [77][79] 问题7: 斯科茨代尔酒店在下半年的顺风因素、与稳定EBITDA的差距及实现时间 - 该酒店在第一季度对RevPAR有500个基点的拖累，第二季度约为200个基点，下半年将带来300个基点的顺风，主要是由于去年上半年市场强劲以及翻新时间的影响，预计翻新完成后，酒店EBITDA达到4000万美元左右需要几年时间，公司对长期前景充满信心 [81] 问题8: 除斯科茨代尔酒店外的资本支出水平及未来项目 - 公司在新冠疫情前平均每年资本支出约7000万 - 7500万美元，未来长期应会回到该范围，但会因交易和投资回报率项目而有所波动 [82] 问题9: 过去几年翻新项目的EBITDA上行空间及斯科茨代尔酒店的EBITDA逆风情况 - 除斯科茨代尔酒店外，过去几年翻新项目预计有2500万美元的EBITDA上行空间，斯科茨代尔酒店约为2500万美元，总计5000万美元，需要几年时间实现稳定；斯科茨代尔酒店2023年和2024年的EBITDA损失均约为1400万美元，与上季度预期相比，斯科茨代尔酒店的干扰略高，其他项目干扰略低 [84][85][86] 问题10: 提高普通股股息的因素及恢复到之前派息率的条件 - 提高股息是基于业务需求和公司盈利状况，公司有信心业务将继续复苏，长期目标是恢复到新冠疫情前中期60%左右的派息率，但暂无具体时间表 [92] 问题11: 2024年指导中斯科茨代尔酒店2500万美元影响的情况 - 2500万美元是基于去年的数据，其中一部分已包含在2024年的指导中，公司后续可提供更详细的年度细分数据 [94]

公司股权结构 - 截至2023年12月31日，公司集体持有运营合伙企业发行的普通有限合伙单位的96.4%，其余3.6%由其他有限合伙人持有[19] - 公司拥有运营合伙企业100%的唯一普通合伙人权益，直接或间接持有运营合伙企业约96.4%的运营合伙单位，其余3.6%由高管和董事会成员持有[52] 公司物业资产 - 截至2023年12月31日，公司拥有32处住宿物业，共9514间客房[20] 公司投资策略与目标 - 公司目标是将资本主要投资于美国顶级25个住宿市场以及主要休闲目的地的高品质多元化豪华和高档酒店及度假村组合[23] - 公司通过差异化投资策略在目标市场寻找收购机会，考虑市场、资产、运营和结构等特征[23][24][25] 公司增长与管理策略 - 公司通过积极的资产管理、内部项目管理和战略资本投资推动增长，优化内部增长机会[26] - 公司通过积极资产管理、内部项目管理和战略资本投资提升投资组合表现[27][28][30] 公司运营模式 - 公司作为房地产投资信托基金运营，运营合伙企业及其子公司将酒店物业租赁给应税房地产投资信托子公司，由第三方管理酒店[20] 公司面临风险 - 公司面临多种风险，包括经济不确定性、通胀、供应链中断、利率和运营成本变化等[10][11] 市场数据来源 - 市场数据和统计信息基于独立行业出版物等，预测和投影不一定能实现，STR是主要第三方数据来源[15] 公司财务报表范围 - 公司的合并财务报表包括公司、运营合伙企业和应税房地产投资信托子公司及其子公司的账户，消除了所有公司间交易的影响[20] 公司联系方式 - 公司主要执行办公室位于佛罗里达州奥兰多，电话号码为(407) 246 - 8100，网站为www.xeniareit.com [21] - 公司网站为www.xeniareit.com，可免费获取各类报告及相关文件[65] 公司现金持有情况 - 截至2023年12月31日，公司持有现金2.231亿美元，其中受限现金5840万美元用于维护酒店[32] 公司债务情况 - 截至2023年12月31日，公司抵押贷款加权平均到期年限为3.2年，公司信贷安排定期贷款、优先票据和循环信贷额度为3.3年，所有债务加权平均到期年限为3.3年，总债务加权平均利率为5.47%[32] - 2023年1月，XHR LP签订6.75亿美元高级无抵押信贷安排，包括4.5亿美元循环信贷额度、1.25亿美元初始定期贷款和1亿美元延迟提取定期贷款[33] - 2023年1月，公司修订安达仕纳帕酒店抵押贷款，将本金增至5500万美元，到期日延长至2028年1月[34] - 若2022年12月31日所有浮动利率债务的市场利率永久上升或下降1%，浮动利率债务的利息费用增减将使未来收益和现金流每年增减约280万美元[479] - 截至2023年12月31日，公司所有浮动利率债务通过利率互换固定，市场利率增减1%在利率对冲最早到期日（2025年2月中旬）前不会影响利息费用、未来收益和现金流[479] - 2024 - 2028年及以后到期的固定利率债务本金分别为335.5万、4.69178亿、5538.1万、1.01386亿、0、5亿，加权平均利率分别为4.59%、6.36%、4.56%、4.63%、—%、4.88% [484] - 2024 - 2028年及以后到期的浮动利率债务本金分别为0、0、2.25亿、100.2万、5207.8万、0，加权平均利率分别为—%、—%、5.50%、5.72%、5.72%、—% [484] - 截至2023年12月31日，债务到期金额不包括1250万美元的净抵押贷款折扣、溢价和未摊销递延贷款成本[484] 公司股票相关情况 - 截至2023年12月31日，公司股票回购授权剩余约1.337亿美元[35] - 公司维持最高2亿美元的按市价发行（ATM）计划，截至2023年12月31日，ATM协议下有2亿美元可用于发行[36][38] 公司纳税情况 - 公司自2015年1月5日至2月3日的短纳税年度起选择按房地产投资信托（REIT）纳税，需每年向股东分配至少90%的REIT应纳税所得[51] 行业竞争与监管 - 美国酒店行业竞争激烈，且具有季节性和周期性特点，公司酒店受多种法规监管[40][43][44][45] 公司章程规定 - 公司章程禁止任何人或团体实际或推定拥有超过9.8%的已发行股份[56] 公司员工情况 - 截至2023年12月31日，公司有45名员工，无员工由工会代表或受集体谈判协议覆盖[59] - 截至2023年12月31日，公司33%的员工为女性，40%为代表性不足的族裔和种族群体，73%的员工年龄在40岁及以上，平均年龄为48岁[60] 公司发展历程 - 2015年2月3日，公司从InvenTrust分拆出来，2月4日公司普通股在纽约证券交易所开始交易[64]

同店酒店组合整体财务数据 - 2023年同店酒店组合共32家酒店，9514间客房[8] - 2023年全年入住率为65.1%，2022年为62.6%[19] - 2023年全年每间可售房收入（RevPAR）为169.46美元，2022年为163.11美元，同比增长3.9%[19][29] - 2023年全年酒店收入为10.25462亿美元，2022年为9.84078亿美元[19] - 2023年全年酒店净利润（GAAP）为1.30379亿美元，2022年为1.30247亿美元[19] - 2023年全年酒店息税折旧摊销前利润（EBITDA）为2.71513亿美元，2022年为2.75614亿美元[19] - 2023年全年酒店EBITDA利润率为26.5%，2022年为28.0%[19] - 2023年第四季度入住率为61.9%，ADR为254.56美元，RevPAR为157.69美元[19] - 2023年第四季度酒店收入为2.5338亿美元，酒店净利润（GAAP）为2995.5万美元[19] - 2023年第四季度酒店EBITDA为6370.5万美元，酒店EBITDA利润率为25.1%[19] - 2023年同店组合酒店EBITDA为2.71513亿美元，利润率26.5%，较2022年下降1.5% [34] - 2022年同店组合酒店总收入984078000美元，净利润130247000美元，利息费用14360000美元，折旧及摊销131007000美元，EBITDA为275614000美元[47] - 2023年同店组合酒店总收入1025462000美元，净利润130379000美元，利息费用11654000美元，折旧及摊销129480000美元，EBITDA为271513000美元[53] 同店酒店组合中部分城市酒店数据 - 2023年同店酒店组合中，奥兰多酒店净利润占比17%，EBITDA占比15%，酒店数量2家，房间数量1026间[4] - 2023年同店酒店组合中，休斯顿酒店净利润占比17%，EBITDA占比14%，酒店数量3家，房间数量1223间[4] - 2023年第四季度，奥兰多RevPAR同比增长0.4%，全年RevPAR同比增长3.4%[12] - 2023年第四季度，休斯顿RevPAR同比增长3.2%，全年RevPAR同比增长19.9%[12] - 2023年第四季度，凤凰城RevPAR同比下降48.1%，全年RevPAR同比下降22.0%[12] - 2023年第四季度，同店酒店组合RevPAR同比下降3.4%，全年RevPAR同比增长3.9%[16] 部分酒店客房数量变化 - 2023年4月，丹佛丽思卡尔顿酒店增加3间客房；10月，万豪林地水道酒店及会议中心增加3间客房[10] 补充文件信息 - 补充文件与2024年2月27日的收益报告一同发布，包含2023年和2022年非GAAP指标与合并GAAP基础上的总收入和总酒店运营费用的额外对账信息[1] “同店”定义及影响因素 - “同店”包括截至2023年12月31日拥有的所有酒店，还包括新冠疫情影响和多个资本项目的装修干扰[2] - “同店”包含截至2023年12月31日所有酒店，2022年数据受新冠疫情和多个资本项目装修影响[49] - 2023年“同店”数据受多个资本项目影响[54] 部分酒店RevPAR变化 - 2023年与2022年相比，部分酒店RevPAR有变化，如Fairmont Dallas增长17.1%，Hyatt Regency Scottsdale Resort & Spa at Gainey Ranch下降30.7%[25] 部分酒店EBITDA及利润率变化 - 2023年安缦纳帕酒店EBITDA为708.4万美元，利润率37.6%，较2022年下降19.4% [31] - 2023年费尔蒙特达拉斯酒店EBITDA为1244.2万美元，利润率28.4%，较2022年增长19.0% [31] - 2023年凯悦摄政大柏树酒店EBITDA为3584.2万美元，利润率32.9%，较2022年增长12.0% [31] - 2023年万豪林地水道酒店及会议中心EBITDA为1757.4万美元，利润率41.3%，较2022年增长31.1% [34] - 2023年公园凯悦阿维拉度假村高尔夫俱乐部及水疗中心EBITDA为1875.8万美元，利润率21.6%，较2022年下降2.4% [34] - 2023年丽思卡尔顿丹佛酒店EBITDA为510万美元，利润率14.4%，较2022年下降22.3% [34] - 2023年W纳什维尔酒店EBITDA为1346.4万美元，利润率24.5%，较2022年增长13.4% [34] - 2023年华尔道夫阿斯托里亚亚特兰大巴克黑德酒店EBITDA为505.3万美元，利润率23.6%，较2022年增长27.5% [34] - 2023年威斯汀休斯顿广场酒店及威斯汀橡树休斯顿广场酒店EBITDA为2116.8万美元，利润率34.3%，较2022年增长32.8% [34] 部分酒店历史数据及收购情况 - 2022年Andaz Napa酒店收入21246000美元，净利润5169000美元，EBITDA为8787000美元[45] - 2023年Orlando市场酒店收入132035000美元，净利润22507000美元，EBITDA为39477000美元[51] - W Nashville酒店于2021年10月开业，2022年3月被公司收购，2022年相关指标含收购前历史运营结果[48] 公司基本信息 - 公司是一家自管自营的REIT，投资于美国顶级25个酒店市场及关键休闲目的地的豪华和高档酒店及度假村[56] - 公司拥有32家酒店及度假村，共9514间客房，分布在14个州[56] - 公司酒店由万豪、凯悦、金普顿等行业领先企业运营和/或授权[56] 非GAAP财务指标说明 - 公司认为EBITDA、EBITDAre、Adjusted EBITDAre、Same - Property Hotel EBITDA、Same - Property Hotel EBITDA Margin、FFO、Adjusted FFO和Adjusted FFO per diluted share等非GAAP财务指标对投资者评估运营表现有补充作用[63] - EBITDA定义为净收入或亏损（按GAAP计算）排除利息费用、所得税拨备和折旧摊销[64] - EBITDAre按Nareit标准计算，是EBITDA加上或减去折旧性财产处置损益等[65] - Adjusted EBITDAre是对EBITDAre进一步调整，排除非控制性权益等影响[66] - Same - Property Hotel EBITDA代表净收入或亏损排除利息费用等多项内容[68] - Same - Property Hotel EBITDA Margin通过Same - Property Hotel EBITDA除以Same - Property Total Revenues计算得出[69] - FFO按Nareit标准计算，是净收入或亏损排除房地产相关折旧等[72] - 公司对FFO进一步调整得到Adjusted FFO，排除终止交易和开业前费用等[73] - Adjusted FFO per diluted share通过Adjusted FFO除以稀释加权平均普通股股数加加权平均已归属运营合伙单位数计算[75] 前瞻性声明 - 前瞻性声明涵盖公司未来计划、策略和预期，但实际结果可能与声明有重大差异，受多种因素影响[57]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度净亏损850万美元，调整后EBITDAre为4630万美元，调整后每股FFO为0.26美元 [8] - 同店RevPAR为158.48美元，较2022年第三季度增长0.4%；入住率提高70个基点，平均每日房价下降0.6% [8] - 排除斯科茨代尔凯悦酒店，RevPAR较2022年第三季度增长4%；与2019年第三季度相比，目前拥有的29家当时已开业酒店（不包括斯科茨代尔凯悦酒店）RevPAR下降1.1%，入住率比2019年低约11个百分点，ADR上涨14.3% [11] - 同店酒店EBITDA利润率较2022年第三季度下降169个基点，排除斯科茨代尔酒店后，利润率仅收缩60个基点 [12] - 降低全年RevPAR增长预期50个基点至4.5%；调整后EBITDAre中点下调400万美元至2.5亿美元；调整后FFO指导中点为1.67亿美元，较之前指导低100万美元；每股FFO预计为1.51美元，较之前指导高0.005美元 [58][62][63] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度团体客房收入较2022年第三季度增长略超3%，排除两个时期的斯科茨代尔酒店后，团体客房收入增长约9%；2023年全年团体收入基础较去年增长约13%，排除斯科茨代尔酒店后增长约16%；2023年团体ADR增长约4%（排除斯科茨代尔酒店） [16][17] - 业务临时需求在第三季度持续改善，周一至周三入住率较2022年第三季度有所提高，周末入住率略有下降 [18] - 包括波特兰凯悦酒店和纳什维尔W酒店但排除斯科茨代尔凯悦酒店，2023年全年团体客房收入预订量比去年提前约16%，2023年第四季度比2022年水平提前约6% [46] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度，休斯顿、达拉斯、波特兰和纳什维尔等依赖商务临时和团体需求的市场实现两位数RevPAR增长，匹兹堡和旧金山实现高个位数RevPAR增长；由于装修干扰，凤凰城和盐湖城是RevPAR表现最差的两个市场，纳帕和萨凡纳等休闲导向市场RevPAR出现两位数下降 [13][14] - 波特兰凯悦酒店和纳什维尔W酒店RevPAR分别增长26.8%和17.3%；休斯顿和达拉斯市场第三季度RevPAR分别增长25.2%和14.2% [19][21] - 10月RevPAR较去年下降2.3%，排除斯科茨代尔凯悦酒店后增长约2.4%；11月和12月，团体客房收入预订量较去年下降约4%，排除斯科茨代尔酒店后增长2% [59][61] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 斯科茨代尔凯悦酒店改造项目旨在优化需求细分组合，吸引更多高端团体业务，升级体验以在豪华竞争中更具竞争力，包括扩大会议空间、升级泳池设施、振兴餐饮服务、投资客房产品和品牌升级为君悦度假村 [28][29][30] - 公司认为尽管当前经济和地缘政治存在不确定性，但对投资组合的持续投资将带来有吸引力的回报，预计该项目将成为未来投资组合盈利增长的重要驱动力 [36][35] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 休闲需求正从疫情后的历史高位回归正常，公司投资组合受益于团体、商务临时和休闲需求的平衡组合，正逐渐恢复到疫情前的细分组合 [15] - 尽管面临装修干扰，但公司对投资组合的未来表现持乐观态度，认为其高质量、优越位置、需求组合多样性以及近期和正在进行的资本投资使其有能力在未来表现出色 [37] - 2024年，预计团体收入预订量持平，排除斯科茨代尔酒店后增长约10%；企业协商利率预计在低至中个位数百分比范围内；市场供应增长预计略超1% [64][65] 其他重要信息 - 第三季度投资3550万美元用于投资组合改善，年初至今总计6950万美元；预计今年资本支出在1.2亿至1.3亿美元之间，中点减少500万美元 [51][54] - 第三季度末，杠杆比率约为4.7倍净债务与EBITDA之比，所有债务为固定利率，季度末利率约为5.5%，下一次债务到期日为2025年8月，季度末流动性约为6.7亿美元 [55] - 第三季度回购略超500万美元高级票据，年初至今回购6.5%流通股，平均价格为每股12.72美元，董事会回购授权剩余约7300万美元 [56] - 第三季度每股支付0.10美元股息，年化收益率约为3.4%，派息率低于预计FAD的40% [57] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何在未来回购和收购机会之间分配资本？ - 目前收购机会深度不足，公司认为当前股价有价值，但会保持足够流动性以应对未来更多有吸引力的收购机会，同时也要考虑斯科茨代尔项目等资本支出需求 [73][74] 问题2: 排除斯科茨代尔酒店，明年RevPAR需增长多少才能实现EBITDA持平？ - 基于初步费用压力迹象，预计在低至中个位数范围内 [75] 问题3: 预订窗口短期预订情况如何？ - 第四季度短期预订仍是现实，预计会延续到2024年，2024年业务预订前置，公司正推动下半年业务预订 [79] 问题4: W纳什维尔酒店新总经理上任后运营有无显著变化，是否仍需一年时间稳定？ - 第三季度客房运营表现良好，RevPAR和与竞争对手相比表现出色，团体业务贡献大；餐饮业务仍在改进中；仍需约一年时间稳定，公司对其长期前景有信心 [82][83][86] 问题5: 2024年是否会有类似斯科茨代尔项目的影响，规模如何？ - 预计2024年不会有像斯科茨代尔项目这样规模的项目，但会有一些类似今年的小项目，具体影响需在完成资本预算后确定 [90][91][92] 问题6: 从Sunstone出售波士顿资产看，资本市场环境如何？ - 市场对优质资产有兴趣，但大型资产收购市场深度不足，利率上升，人们在进行债务承销时会考虑未来更有吸引力的再融资水平，整体酒店市场有兴趣，公司认为自身投资组合有增长前景 [97][98][99] 问题7: 第四季度展望是受营收下降影响还是有额外费用压力？ - 主要是RevPAR驱动，需求在周末稍弱，商务临时需求增长稍慢，其他方面如装修影响和费用背景未变 [103] 问题8: 斯科茨代尔酒店2024年同比下降主要在哪些季度？ - 主要在第一季度，第二季度初也有一点 [104] 问题9: 集团业务表现改善的驱动因素是什么？ - 业务向更正常的团体模式转变，团体类型更均衡，包括企业团体、协会团体和SMERF团体，分布在更传统的时间段，带来更高的预订量和房价 [105][106] 问题10: 考虑到明年资本支出和EBITDA受装修影响，公司对杠杆率的接受范围是多少？ - 公司目标杠杆率在低3倍至低4倍之间，预计未来几年随着EBITDA增长会自然去杠杆，目前杠杆率略高于低4倍上限，在高4倍甚至略高也可接受 [109][110][112] 问题11: 是否考虑关闭斯科茨代尔酒店以加速装修进度？ - 公司经过充分考虑，认为不关闭酒店可在不损失太多时间的情况下，通过合理安排装修阶段，最大化现金流，同时尽量减少干扰 [113][116][117] 问题12: 圣何塞市场情况如何，2024年如何发展？ - 科技公司裁员和重返办公室要求影响了入住率增长，但房价有所改善，部分原因是第三季度低评级团体业务减少；公司与相邻会议中心合作推动业务，但团体业务仍较弱 [118][120][121] 问题13: 近期休闲需求疲软是否改变2024年该领域展望，哪些市场或酒店值得关注？ - 纳帕、萨凡纳和基韦斯特等休闲市场入住率和房价有回调，但房价仍远高于2019年；公司认为这些市场长期前景良好，预计入住率将稳定在更高水平；休闲需求疲软符合预期，公司投资组合需求平衡，团体业务表现强劲对未来有利 [124][126][131] 问题14: 企业板块与2019年入住率差距与年初相比如何，哪些市场或酒店在第四季度企业需求表现不及预期？ - 企业临时需求随时间有所改善，但周一和周四入住率仍需提高，主要受大型企业账户重返办公室和差旅需求影响；奥兰多的大博希米亚酒店装修延长对第四季度初有影响 [134][136][137] 问题15: 公司的再融资策略是什么，在基本面恶化环境下对杠杆率的可接受范围是多少？ - 下一次债务到期在2025年8月，目前确定具体策略尚早，有多种融资途径可供选择；公司认为低3倍至低4倍的杠杆率仍合适，关注公司长期盈利增长潜力和稳定EBITDA水平 [141][142][143]

公司业务规模 - 截至2023年9月30日，公司拥有32家酒店，共9511间客房，分布在14个州[133] - 截至2023年9月30日，公司物业数量为32处，较2022年减少2处；房间数量为9511间，较2022年减少301间[144] 宏观经济数据 - 2023年第三季度美国GDP估计年增长率约为4.9%，第一、二季度分别为2.2%和2.1% [138] - 2023年9月失业率从6月的3.6%和3月的3.5%略微升至3.8% [138] 行业数据 - 2023年截至9月30日的三个月和九个月，行业需求分别增长0.1%和1.8%，新酒店供应分别增长0.5%和0.4% [139] - 2023年截至9月30日的三个月，行业平均每日房价（ADR）增长2.2%，入住率下降0.5%，每间可售房收入（RevPAR）增长1.7%；九个月ADR增长4.7%，入住率增长1.3%，RevPAR增长6.1% [139] 公司投资组合RevPAR数据 - 2023年截至9月30日的三个月和九个月，公司总投资组合RevPAR分别增长0.4%和6.6%，达到158.48美元和173.43美元 [140] 公司盈利数据 - 2023年截至9月30日的三个月，净亏损较2022年同期增加420.5% [141] - 2023年截至9月30日的九个月，净收入较2022年同期减少43.3% [142] - 2023年截至9月30日的三个月和九个月，归属于普通股和单位持有人的调整后息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDAre）分别下降13.9%和0.1% [143] - 2023年截至9月30日的三个月和九个月，归属于普通股和单位持有人的调整后运营资金（Adjusted FFO）分别下降19.3%和3.5% [143] - 2023年第三季度净亏损888.5万美元，2022年同期净亏损170.7万美元；2023年前九个月净利润1208万美元，2022年同期净利润2129.4万美元[213][216] - 2023年第三季度EBITDA和EBITDAre为4309.4万美元，2022年同期为5215.8万美元；2023年前九个月为18209.5万美元，2022年同期为18604.3万美元[213] - 2023年第三季度调整后EBITDAre为4633万美元，2022年同期为5383.6万美元；2023年前九个月为19229.8万美元，2022年同期为19240.5万美元[213] - 2023年第三季度FFO为2411.5万美元，2022年同期为3249.9万美元；2023年前九个月为11213.5万美元，2022年同期为12011万美元[216] - 2023年第三季度调整后FFO为2870.8万美元，2022年同期为3559万美元；2023年前九个月为12616.6万美元，2022年同期为13070.8万美元[216] 公司运营指标数据 - 2023年前三季度，公司入住率为66.1%，较2022年提高310个基点；平均每日房价（ADR）为262.24美元，同比增长1.6%；每间可售房收入（RevPAR）为173.43美元，同比增长6.6%[144] 公司营收数据 - 2023年前三季度，公司总营收为7.72亿美元，较2022年增长5.1%，其中客房收入4.5亿美元，增长4.4%；餐饮收入2.6亿美元，增长8.0%；其他收入6180万美元，下降0.9%[147] - 2023年前三季度，可比酒店客房收入增长2350万美元，增幅5.8%，主要得益于RevPAR增长5.8%，其中ADR增长0.7%，入住率提高320个基点[149] - 2023年前三季度，可比酒店餐饮收入增长2070万美元，增幅9.3%，主要得益于商务散客和团队需求的显著增长[151] - 2023年前三季度，其他收入减少60万美元，降幅0.9%，主要由于可比酒店取消和损耗导致其他收入减少330万美元，以及2022年出售三家酒店导致收入减少110万美元[153] - 2023年第三季度，公司总营收为2.32亿美元，较2022年下降3.6%，其中客房收入1.39亿美元，下降2.8%；餐饮收入7180万美元，下降5.7%；其他收入2150万美元，下降1.7%[147] 公司运营费用数据 - 2023年前三季度，酒店运营总费用为5.26亿美元，较2022年增长7.1%，主要由于总收入增加、人员配置增加和劳动力成本上升[155][158] - 2023年前三季度，可比酒店运营费用增长3930万美元，增幅8.6%，对应总收入增长6.4%[158] - 2023年第三季度，酒店运营总费用为1.68亿美元，较2022年下降2.5%，主要由于2022年第四季度出售两家酒店导致费用减少470万美元[155][157] 公司各项费用及收益数据 - 2023年第三季度折旧和摊销费用降至3310万美元，较2022年同期减少120万美元，降幅3.5%；前九个月增至1.003亿美元，较2022年同期增加120万美元，增幅1.2%[161][162][163] - 2023年第三季度房地产税、个人财产税和保险费用增至1290万美元，较2022年同期增加170万美元，增幅15.1%；前九个月增至3820万美元，较2022年同期增加470万美元，增幅14.2%[161][164][165] - 2023年第三季度和前九个月土地租赁费用分别增至80万美元和220万美元，较2022年同期分别增加10万美元和20万美元，增幅分别为9.6%和10.3%[161][166] - 2023年第三季度一般及行政费用增至960万美元，较2022年同期增加60万美元，增幅6.2%；前九个月增至2840万美元，较2022年同期增加280万美元，增幅10.8%[161][167][168] - 2023年第三季度和前九个月业务中断保险收益均为20万美元，2022年同期均为250万美元[161][169][170] - 2023年第三季度和前九个月其他经营费用分别增至20万美元和80万美元，较2022年同期分别增加30万美元和60万美元，增幅分别为336.8%和242.9%[161][171] - 2023年前九个月债务清偿损失为120万美元，2022年同期为30万美元[161][173][178] - 2023年第三季度其他收入增至200万美元，较2022年同期增加30万美元，增幅14.9%；前九个月增至620万美元，较2022年同期增加350万美元，增幅132.6%[161][173][174][176] - 2023年前九个月利息费用增至6430万美元，较2022年同期增加280万美元，增幅4.6%[161][173][177] - 2023年前九个月保险理赔收益为50万美元，2022年第三季度和前九个月分别为100万美元和360万美元[213][216] - 2022年前九个月飓风相关维修和清理成本为130万美元[214][217] 公司资金及债务数据 - 截至2023年9月30日，公司有2.192亿美元合并现金及现金等价物和5690万美元受限现金及代管资金，循环信贷额度4.5亿美元未使用[182][183] - 截至2023年9月30日，公司待售金额为2亿美元，未偿总债务为14亿美元，加权平均利率为5.46%[184][185] - 2023年1月，公司用2023年延迟提取定期贷款的收益还清了亚特兰大万丽酒店及会议中心抵押贷款的9950万美元未偿余额，并修改了纳帕安达兹酒店的抵押贷款，将本金增加到5500万美元，到期日延长至2028年1月[186] - 2023年1月，公司签订了一项6.75亿美元的高级无担保信贷安排，包括4.5亿美元的循环信贷额度、1.25亿美元的定期贷款和1亿美元的延迟提取定期贷款[188] - 2023年前9个月，公司在公开市场回购并注销了本金总额为3530万美元、利率为6.375%、2025年8月到期的2020年高级票据[190] - 截至2023年9月30日，公司有6笔利率互换协议，名义本金总额为2.8亿美元[192] - 截至2023年9月30日，固定利率债务本金总额为11.30115亿美元，加权平均利率为5.45%[231] - 截至2023年9月30日，可变利率债务本金总额为2780.8万美元，加权平均利率为5.50%[231] - 截至2023年9月30日，债务本金总额为1.408195亿美元，公允价值为1.317892亿美元[231] - 2023 - 2027年及以后，固定利率债务本金分别为81.5万美元、335.5万美元、4.69178亿美元、5538.1万美元、1.01386亿美元、5亿美元[231] - 2023 - 2027年及以后，固定利率债务加权平均利率分别为4.59%、4.59%、6.36%、4.56%、4.63%、4.88%[231] - 2026 - 2027年及以后，可变利率债务本金分别为2.25亿美元、100.2万美元、5207.8万美元[231] - 2026 - 2027年及以后，可变利率债务加权平均利率分别为5.45%、5.72%、5.72%[231] 公司股票回购数据 - 公司董事会授权了一项最高2.75亿美元的股票回购计划，2023年前9个月，公司回购了6516485股，总价8370万美元，截至2023年9月30日，剩余约8270万美元的回购授权[194][195] - 2023年10月，公司按每股11.77美元的加权平均价格回购了849762股普通股，总价约1000万美元[196] - 2023年10月，公司按10b - 18规则在公开市场回购849762股普通股，加权平均价格为每股11.77美元，总代价约1000万美元[224] 公司储备金及资本支出数据 - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，公司的家具、固定装置和设备储备金分别为4650万美元和4630万美元，2023年前9个月资本支出为6950万美元，2022年同期为4070万美元[198][199] - 截至2023年9月30日，公司与第三方签订的酒店装修合同剩余承诺总额为3770万美元[200] 公司现金流量数据 - 2023年前9个月，公司经营活动提供的现金为1.379亿美元，投资活动使用的现金为6760万美元，融资活动使用的现金为1.602亿美元；2022年同期分别为1.579亿美元、3.309亿美元和7050万美元[202][203][204][205] 公司利率风险管理数据 - 截至2023年9月30日，公司所有浮动利率债务通过利率互换固定，市场利率变动1%对利息费用、未来收益或现金流无影响；若2022年12月31日浮动利率债务市场利率永久变动1%，每年利息费用将使未来收益和现金流变动约280万美元[227] - 公司评估利率现金流风险，通过识别和监控利率风险敞口变化、评估对冲机会，使用风险管理控制系统和分析技术监控风险[228] - 公司通过偿还浮动利率的物业级抵押贷款和进行利率互换，降低可变利率债务敞口[229] - 公司可能继续使用衍生工具对冲物业贷款的利率风险，面临信用风险和市场风险[230] - 公司通过评估和监控交易对手财务状况及设定信用额度政策，降低信用风险[230]