文章核心观点 公司将公布2024年第三季度财务结果并召开财报电话会议，介绍参会方式及公司基本情况 [1][4] 财务结果公布及会议安排 - 公司将于2024年11月6日美股收盘后公布2024年第三季度财务结果 [1] - 管理层将于2024年11月7日上午11点（东部时间）召开财报电话会议讨论结果 [1] 会议参与方式 - 参与电话会议需在2024年11月7日提前约10分钟拨打(833) 470 - 1428，输入接入码348028 [1] - 告知接线员是为Xenia Hotels & Resorts 2024年第三季度财报电话会议致电，报上全名和公司隶属关系即可接入 [2] - 无法实时收听会议的可在会议结束一小时后拨打(866) 813 - 9403，输入接入码625189收听回放 [2] - 可通过公司网站www.xeniareit.com进行会议直播，需提前10分钟登录 [3] - 会议网络直播回放将在公司网站投资者关系板块存档90天 [3] 公司概况 - 公司是一家自我建议和自我管理的房地产投资信托基金，投资于美国顶级25个酒店市场及主要休闲目的地的豪华和高档酒店及度假村 [4] - 公司拥有31家酒店，分布在14个州，共9408间客房 [4] - 公司酒店属于豪华和高档细分市场，由万豪、凯悦等行业领导者运营和/或授权 [4] 信息获取途径 - 如需更多信息或通过电子邮件接收新闻稿，可访问公司网站www.xeniareit.com [5]

文章核心观点 - 尽管经济不稳定，但Xenia酒店及度假村公司发展态势良好，财务状况强劲，持续进行酒店升级和战略收购，虽存在经济和股息支付风险，但整体值得买入 [1][13] 公司概况 - 公司是一家自我管理的房地产投资信托基金，在美国经营豪华和高档酒店及度假村，拥有31家酒店，共9408间客房，分布在14个州，旗下运营品牌包括万豪、凯悦等 [1] 财务状况 - 自2021年起，公司F评分持续保持在6及以上，表明资产负债表财务状况良好 [2] - 公司杠杆率略低于50%，贷款组合采用固定利率，加权平均利率为5.50%，唯一的浮动利率贷款是信贷额度，截至2024年6月底余额为0，预计未来12个月利率可能下降，4笔固定利率贷款将于2025/2026年到期 [3] - 公司客源结构多元化，70%为商务团体和旅游团体，其余为休闲旅客，使酒店适应性更强 [4] 酒店升级与改造 - 酒店翻新和扩建提升了利润，如凯悦摄政大酒店和阿维拉公园凯悦度假村过去3年EBITDA增长超50% [5] - 阿维拉公园凯悦度假村投资6200万美元进行改造，改造后EBITDA翻倍，RevPAR指数提升7点，2023年第三季度新增水疗中心带来更多增长机会 [5][6] - 凯悦摄政大酒店投资4500万美元进行改造，2018 - 2023年EBITDA增长约65%，RevPAR指数提升7点，有进一步提升团体份额的机会 [6][7] - 过去3年还有多家酒店进行了翻新，本季度和过去6个月，公司资本翻新支出较2023年显著增加，表明管理层致力于酒店升级 [8] 战略收购 - 2023年公司收购了两家高价值酒店，波特兰凯悦摄政酒店收购价格1.9亿美元，预计稳定后EBITDA达1500万美元，资本化率将达7.89%；纳什维尔W酒店收购价格3.287亿美元，预计稳定后EBITDA达2500万美元，资本化率约7.61% [9][10] 股票表现 - 公司股票贝塔系数为1.53，比整体股市波动高1.5倍以上，鉴于公司财务状况稳定，这种额外波动或带来股价低于季节性平均时的买入机会 [11] 风险因素 - 公司EBITDA长期增长预期基于经济不衰退的假设，但目前有就业增长放缓、破产率上升、消费者和企业支出减少等情况，利率下调效果未知 [12] - 历史上公司股息支付常超盈利，如2017、2019和2023年，其股息政策可能不可持续 [12]

财务数据和关键指标变化 - 公司第二季度净收入为1530万美元,调整后EBITDAre为6840万美元,调整后每股FFO为0.52美元 [14] - 同店RevPAR增长1.8%,剔除Hyatt Regency Scottsdale后增长5% [15] - 同店酒店EBITDA下降7.5%,剔除Hyatt Regency Scottsdale后增长1.2% [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 集团房间收入(剔除Hyatt Regency Scottsdale)增长5% [17] - 商务出差需求持续增强,带动中周期入住率上升 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 新装修的酒店如Grand Bohemian Orlando、Canary Santa Barbara和Hotel Monaco Salt Lake City表现出色 [15] - 休斯顿、Park Hyatt Aviara、Fairmont Dallas等大型集团酒店业绩良好 [15] - 新奥尔良、奥兰多和纳什维尔等市场集团需求疲软,萨凡纳和基韦斯特的休闲需求有所下降 [34] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 正在进行Hyatt Regency Scottsdale的重大改造,预计将在今年第三季度完成大部分工程,并于10月初重新开业为Grand Hyatt Scottsdale Resort [11][12][21][22] - 公司将继续审慎评估潜在的出售和收购机会,以提升投资组合质量和收益增长潜力 [24][25][26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对下半年的表现持谨慎态度,预计7月同店RevPAR增长约2.6%,剔除Hyatt Regency Scottsdale后增长约1.9% [27][28] - 公司对2024年调整后EBITDA的预测略有下调,反映了最近的经营业绩和对下半年表现的更大不确定性 [28] - 但公司对2025年及以后的表现仍保持乐观,预计投资组合的内在增长将是未来表现优于同行的重要驱动力 [29] 其他重要信息 - 公司计划2024年资本支出1.25-1.35亿美元,其中Hyatt Regency Scottsdale项目将占0.7-0.75亿美元 [18] - 公司已于7月出售Lorien Hotel & Spa,价格为3000万美元,反映了资产组合内在价值 [24][25] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Michael Bellisario 提问** 询问忠诚度积分兑换对RevPAR和利润率的影响 [65][66] **Barry Bloom 回答** 公司少数酒店有较多积分兑换,但总体来看积分兑换有所下降,原因不太清楚,但公司仍努力确保以较高的积分兑换率获取收入 [66][67] 问题2 **David Katz 提问** 询问休闲需求下降对公司的影响及应对策略 [72][73][74][75][76][77][78][79] **Marcel Verbaas 回答** 公司投资组合较为平衡,能够灵活调配各需求类型。Scottsdale项目主要依靠集团和高端休闲需求,公司整体不太担心休闲需求下降的影响。公司将继续审慎评估投资组合调整机会 [73][74][75][76][77][78][79] 问题3 **Aryeh Klein 提问** 询问客房外收入情况及其对成本的影响 [83][84][85][86][87][88][89] **Barry Bloom 回答** 客房外收入如餐饮、停车、水疗等整体保持良好,但由于集团业务中协会客户占比上升,导致宴会收入有所下降,对利润率产生一定压力。公司正通过提高销售营销投入等方式来提高整体入住率和收入 [84][85][86][87][88][89]

酒店运营相关指标 - 公司通过评估诸如RevPAR、ADR、入住率、EBITDAre、Adjusted EBITDAre、FFO和Adjusted FFO等财务和非财务指标来衡量酒店经营业绩和公司的经营表现[159,160] - 2024年第二季度,公司总体组合的RevPAR增长1.8%,主要由于入住率上升,但部分被装修造成的中断和休闲需求趋于正常所抵消[163] 财务业绩 - 2024年上半年,公司净利润增长19.6%,主要由于所得税收益、折旧和摊销费用、利息费用以及其他收入的减少,部分被酒店经营收入、一般管理费用和其他费用的增加所抵消[164,165] - 2024年上半年,公司Adjusted EBITDAre下降8.4%,而Adjusted FFO增长2.8%和1.8%[166] - 总体客房收入增加280万美元，同比增长1.8%[176,177] - 剔除正在进行大规模翻新的斯科茨代尔凯悦酒店后，客房收入增加760万美元，同比增长5.1%[176,177] - 食品饮料收入减少300万美元，同比下降3.2%[178,179] - 剔除斯科茨代尔凯悦酒店后，食品饮料收入增加170万美元，同比增长2.0%[178,179] - 其他收入增加190万美元，同比增长9.2%[180,181] - 剔除斯科茨代尔凯悦酒店后，其他收入增加230万美元，同比增长12.0%[180,181] - 总酒店运营成本增加720万美元，同比增长4.0%[185,186] - 剔除斯科茨代尔凯悦酒店后，总酒店运营成本增加1020万美元，同比增长6.1%[185,186] - 折旧和摊销费用减少167万美元，同比下降5.0%[189] - 房地产税、个人财产税和保险费用增加53万美元，同比增长4.2%[190,191] - 一般及行政费用增加3.7%和9.8%[193] - 获得业务中断保险收益700万美元[194] - 其他营业费用增加97.9%主要由于确认开业前成本[196] - 非营业收入和费用中利息费用下降6.5%和7.3%[202] - 所得税费用大幅下降330.0%和148.7%主要由于部分州税务亏损确认递延所得税资产[204] 流动性和资本资源 - 公司维持充足的流动性和资本资源以满足短期和长期需求[205,206] - 截至2024年6月30日公司有1.436亿美元现金及等价物和6150万美元受限资金[207,208] - 公司维持良好的债务水平和合规状态[211,215] - 公司继续通过回购计划回购股票[218,219] - 公司持续进行酒店装修和更新[220-222] - 公司主要的现金来源包括经营活动产生的现金流、债务融资和股权融资[224] - 2024年上半年经营活动产生的现金流为8,193.9万美元，较2023年上半年的10,067.3万美元有所下降，主要是由于营运资本变动的时间性影响[226] - 2024年上半年投资活动使用的现金为6,801.4万美元，主要用于酒店物业的资本性支出[227,228] - 2024年上半年筹资活动使用的现金为3,189.8万美元，主要包括支付22.9百万美元股息、6.3百万美元股票回购、1.7百万美元偿还贷款本金等[229] 非GAAP财务指标 - 公司使用EBITDA、EBITDAre和Adjusted EBITDAre等非GAAP财务指标来评估经营业绩[230-233] - 公司使用FFO和Adjusted FFO等非GAAP财务指标来评估经营业绩[234-236] - 2024年二季度和上半年Adjusted EBITDAre分别为6,841.7万美元和13,366.8万美元[239] - 2024年二季度和上半年Adjusted FFO分别为5,244.4万美元和97,576.0万美元[241-245] 其他事项 - 公司在2024年6月30日三个月和六个月内分别录得0.4百万美元和1.4百万美元的保险赔付收益，超过了相关财产损失[247] - 公司在2024年6月30日三个月和六个月内分别确认了0.3百万美元的开业前费用和0.1百万美元的维修清理费用，以及0.6百万美元的开业前费用和0.3百万美元的维修清理费用[247] - 公司于2024年7月9日完成了107间客房的Lorien Hotel & Spa酒店的出售,售价3000万美元,预计获得约180万美元的收益[253] - 公司于2024年6月30日的浮动利率债务均已通过利率掉期合约进行了固定,即使市场利率上涨1%也不会对公司的利息费用和未来现金流产生影响[256] - 公司于2024年6月30日的固定利率债务加权平均利率为5.45%,浮动利率债务加权平均利率为5.66%[260]

文章核心观点 - 介绍Xenia Hotels & Resorts 2024年第二季度财报情况，包括营收、每股收益等指标与去年同期及华尔街预期对比，还提及关键指标表现和近一个月股价回报情况 [1][10] 营收与每股收益情况 - 2024年第二季度营收2.729亿美元，同比增长0.7%，比Zacks共识预期低0.89% [1] - 同期每股收益0.52美元，去年同期为0.12美元，比共识预期高6.12% [1] 关键指标表现 - 同店平均入住率71%，高于两位分析师平均预期的69.5% [3] - 总投资组合房间数量9515间，与两位分析师平均预期一致 [4] - 总投资组合酒店数量32家，与两位分析师平均预期一致 [5] - 总投资组合每间可售房收入185.69美元，高于两位分析师平均预期的185.22美元 [6] - 客房收入1.6079亿美元，略低于五位分析师平均预期的1.6098亿美元，同比增长1.8% [7] - 其他收入2304万美元，高于五位分析师平均预期的2153万美元，同比增长9.2% [8] - 餐饮收入8908万美元，低于五位分析师平均预期的9222万美元，同比下降3.2% [9] - 摊薄后每股净收益0.15美元，高于五位分析师平均预期的0.12美元 [10] 股价表现 - 过去一个月公司股价回报率为 -0.1%，而Zacks标准普尔500综合指数变化为 +1.1% [10] - 股票目前Zacks评级为4（卖出），表明短期内可能跑输大盘 [10]

文章核心观点 - 介绍Xenia Hotels & Resorts季度财报情况，分析股价走势影响因素及未来展望，提及同行业Peakstone Realty Trust业绩预期 [1][4][10] 分组1：Xenia Hotels & Resorts季度财报情况 - 季度运营资金（FFO）为每股0.52美元，超Zacks共识预期，去年同期为每股0.47美元 [1] - 本季度FFO意外率为6.12%，上一季度意外率为15.79%，过去四个季度三次超共识FFO预期 [2] - 截至2024年6月季度营收2.729亿美元，未达Zacks共识预期，去年同期为2.7107亿美元，过去四个季度三次超共识营收预期 [3] 分组2：Xenia Hotels & Resorts股价走势及未来展望 - 股价近期走势及未来FFO预期取决于管理层财报电话会议评论，年初以来股价上涨约1.9%，而标准普尔500指数上涨15.8% [4] - 公司FFO展望可帮助投资者判断股票未来走势，包括当前季度共识FFO预期及预期变化 [5] - 盈利报告发布前，公司估计修正趋势不利，当前Zacks排名为4（卖出），预计短期内股价表现逊于市场 [7] - 未来需关注未来季度和本财年估计变化，当前季度共识FFO估计为每股0.30美元、营收2.4313亿美元，本财年为每股1.68美元、营收10.6亿美元 [8] 分组3：行业情况 - Zacks行业排名中，REIT和股权信托 - 其他行业目前处于前39%，前50%行业表现优于后50%行业两倍多 [9] 分组4：Peakstone Realty Trust业绩预期 - 预计8月8日公布2024年6月季度财报，预计季度每股收益0.71美元，同比变化 -2.7%，过去30天季度共识每股收益估计未变 [10] - 预计营收5717万美元，较去年同期下降8.6% [11]

财务表现 - 净收入为1,530万美元，同比增长11.2%[13] - 调整后每股EBITDA为0.52美元，同比增长10.6%[18] - 调整后EBITDA为6,842万美元，同比下降8.4%[18] - 公司2024年上半年总收入为5.40亿美元，与上年同期持平[57] - 公司2024年上半年营业利润为5789万美元，较上年同期下降15.8%[57] - 公司2024年上半年净利润为2508万美元，较上年同期增长19.7%[57] - 公司2024年上半年每股基本及稀释收益为0.23美元，较上年同期增长91.7%[58] - 公司2024年上半年其他综合收益为2577万美元，较上年同期下降2.4%[59] 同店经营表现 - 同店房间入住率为71.0%，同比增加240个基点[15] - 同店平均日房价为261.53美元，同比下降1.7%[15] - 同店营业利润为7,342万美元，同比下降7.5%[15] - 同店营业利润率为26.9%，同比下降238个基点[15] - 同店入住率为69.2%，同比增加190个基点[23] - 同店平均日房价为261.95美元，同比下降2.6%[23] - 同店营业利润为1.441亿美元，同比下降8.0%[23] - 公司2024年第二季度同店物业的入住率为71.0%，平均房价为261.53美元，平均每间可出租客房收入为185.69美元[130] - 公司2024年第二季度同店物业在奥兰多、休斯顿、达拉斯等主要市场的经营表现良好[129] - 公司2024年第二季度同店物业在凤凰城市场的入住率和平均房价同比下降较多[129] 资产负债情况 - 公司总资产为29.07亿美元，较上年同期增加0.15%[56] - 公司总负债为15.87亿美元，较上年同期增加0.13%[56] - 公司总权益为13.20亿美元，较上年同期增加0.19%[56] - 公司2024年6月30日的总债务为13.95亿美元，加权平均利率为5.50%[95,96] 未来发展计划 - 公司正在进行亚利桑那州宴会厅扩建和会议空间翻新,预计于2024年底完成[35] - 公共空间和餐饮场所进行大规模翻新,包括大堂、酒吧、酒店市场以及户外用餐空间的大幅扩张,并与名厨Richard Blais合作重新设计所有餐饮场所,预计于第三季度完成[36] - 正在进行建筑外观、基础设施和场地的重新设计,包括外墙、照明、太阳能电池板和外部标识,预计于2024年底完成[37] - 正在进行Westin Oaks Houston at the Galleria、Westin Galleria Houston、Marriott Woodlands Waterway Hotel & Convention Center等酒店的翻新工程,预计于2024年完成[37][38] - 公司正在对Hyatt Regency Santa Clara、Marriott San Francisco Airport Waterfront、Renaissance Atlanta Waverly Hotel & Convention Center等酒店进行客房升级,并对Andaz San Diego、Fairmont Dallas等酒店进行重大基础设施升级[39] 业绩指引 - 公司更新了2024年全年业绩指引,包括净收入、RevPAR变化、Adjusted EBITDAre、Adjusted FFO等指标[40][41][42][43] - 2024年全年业绩指引包含了一些假设,如最近出售Lorien Hotel & Spa、翻新项目的负面影响、管理费用和利息费用的变化等[44][45][46][47] - 公司预计2024年全年的Adjusted EBITDAre为2.49亿美元[89] - 公司预计2024年全年的Adjusted FFO为1.75亿美元[92][93] 非GAAP指标 - 公司使用EBITDA、EBITDAre和Adjusted EBITDAre等非GAAP财务指标来评估经营业绩[60,61,62,63] - 公司使用Same-Property Hotel EBITDA和Same-Property Hotel EBITDA Margin等指标来分析同店酒店的经营情况[64,65,66,67] - 公司根据Nareit的标准计算FFO,并进一步调整FFO以排除非经常性项目的影响[68][69] - 公司计算Adjusted FFO时使用的加权平均股数与计算每股收益时使用的加权平均股数有所不同[70] - 公司的EBITDA、EBITDAre和Adjusted EBITDAre指标均有所调整,以剔除非经常性项目的影响[71][72] - 公司的同店酒店EBITDA指标也进行了调整,以剔除收购和出售酒店的影响[72][74] - 公司的FFO和Adjusted FFO指标均有所调整,以剔除非经常性项目的影响[79][80][83][84]

文章核心观点 Xenia Hotels & Resorts公布2024年第二季度及上半年业绩 部分指标有增长但也面临挑战 公司对全年业绩预期进行调整 并介绍了酒店改造等项目进展 [1][2][3][4] 分组1：业绩亮点 第二季度亮点 - 普通股股东净利润1530万美元 每股0.15美元 调整后EBITDAre为6840万美元 同比降8.4% 摊薄后调整后FFO每股0.52美元 同比增10.6% [2] - 同店入住率71.0% 同比增240个基点 同店ADR为261.53美元 同比降1.7% 同店RevPAR为185.69美元 同比增1.8% [2] - 同店酒店EBITDA为7340万美元 同比降7.5% 同店酒店EBITDA利润率26.9% 同比降238个基点 公司宣布第二季度每股0.12美元股息 [2] 年初至今亮点 - 普通股股东净利润2390万美元 每股0.23美元 调整后EBITDAre为1.337亿美元 同比降8.4% 摊薄后调整后FFO每股0.95美元 同比增9.2% [3] - 同店入住率69.2% 同比增190个基点 同店ADR为261.95美元 同比降2.6% 同店RevPAR为181.28美元 同比增0.1% [3] - 同店酒店EBITDA为1.441亿美元 同比降8.0% 同店酒店EBITDA利润率26.7% 同比降233个基点 公司回购468107股普通股 总价约630万美元 [3] 分组2：运营结果 第二季度 - 普通股股东净利润1533.8万美元 同比增11.2% 每股净利润0.15美元 同比增25.0% [5] - 同店酒店数量32家 房间数9515间 入住率71.0% 同店ADR为261.53美元 同店RevPAR为185.69美元 同比增1.8% [5] - 同店酒店EBITDA为7342.1万美元 同比降7.5% 同店酒店EBITDA利润率26.9% 同比降238个基点 [5] 年初至今 - 普通股股东净利润2387.2万美元 同比增18.9% 每股净利润0.23美元 同比增27.8% [10] - 同店酒店数量32家 房间数9515间 入住率69.2% 同店ADR为261.95美元 同店RevPAR为181.28美元 同比增0.1% [10] - 同店酒店EBITDA为1.44089亿美元 同比降8.0% 同店酒店EBITDA利润率26.7% 同比降233个基点 [10] 分组3：交易情况 - 季度末后 公司以3000万美元出售弗吉尼亚州亚历山德里亚的107间客房的Lorien Hotel & Spa 每间约28万美元 所得用于一般公司用途 [11] 分组4：流动性与资产负债表 - 截至2024年6月30日 公司总债务约14亿美元 加权平均利率5.50% 现金及现金等价物约1.44亿美元 循环信贷额度可全额使用 总流动性约5.94亿美元 [12] - 公司持有约6100万美元受限现金和代管资金 2025年8月前无债务到期 [12][13] 分组5：资本市场与资本支出 - 本季度未回购普通股 回购授权剩余1.274亿美元额度 未通过ATM计划发行普通股 截至6月30日剩余额度2亿美元 [14] - 2024年上半年 公司分别投资3580万美元和6930万美元用于改善投资组合 [14] 分组6：酒店改造项目 斯科茨代尔凯悦酒店 - 2023年6月开始改造升级为格兰德凯悦酒店 泳池等部分已完成 客房预计第三季度末完成 宴会厅等预计年底完成 [15] 其他项目 - 2024年将完成休斯顿威斯汀酒店等的大堂、餐厅等改造 对部分酒店客房和基础设施进行升级 [16][17] 分组7：2024年全年展望与指引 - 公司更新全年展望 同店RevPAR预计增长2.00%-4.00% 调整后EBITDAre预计2.43-2.55亿美元 调整后FFO预计1.69-1.81亿美元 [18][19] - 假设包括出售Lorien酒店 改造预计使调整后EBITDAre和FFO减少约1700万美元等 [19] 分组8：非GAAP财务指标 指标定义 - 公司认为EBITDA、EBITDAre、调整后EBITDAre等非GAAP指标有助于投资者评估运营表现 [30] 指标计算与调整 - EBITDAre按Nareit标准计算 调整后EBITDAre进一步排除部分影响 同店酒店EBITDA排除多项费用 [32][33][35] - FFO按Nareit标准计算 调整后FFO排除部分非经常性项目 调整后FFO每股摊薄份额计算方式不同 [39][40][41] 指标调节表 - 提供净收入到EBITDA、EBITDAre、调整后EBITDAre等同店酒店EBITDA的调节表 [42][44] - 提供净收入到FFO和调整后FFO的调节表 [45][47] 分组9：同店历史运营数据 整体数据 - 展示2024年和2023年各季度同店入住率、ADR、RevPAR等数据 [54][57] 排除特定酒店数据 - 展示排除斯科茨代尔凯悦酒店后2024年和2023年各季度同店运营数据 [55][58] 按市场划分数据 - 按市场展示同店酒店EBITDA占比、酒店数量和房间数 [59] - 展示2024年和2023年第二季度及上半年各市场同店入住率、ADR、RevPAR及变化 [61][62]

文章核心观点 - 公司完成弗吉尼亚州亚历山大市洛里恩酒店及水疗中心出售，将利用所得款项用于一般公司用途 [1][4] 酒店出售情况 - 公司完成弗吉尼亚州亚历山大市107间客房的洛里恩酒店及水疗中心出售，售价3000万美元，约每间客房28万美元 [1] - 售价分别为截至2024年5月31日的过去12个月酒店息税折旧摊销前利润和净营业收入的21.3倍和3.1%的资本化率 [1] 款项用途 - 出售所得款项将用于一般公司用途，可能包括股票回购、债务偿还、资本支出和符合公司长期战略的收购 [4] 公司概况 - 公司是一家自我建议和自我管理的房地产投资信托基金，投资于美国顶级25个住宿市场及主要休闲目的地的豪华和高档酒店及度假村 [5] - 公司在14个州拥有31家酒店，共9408间客房，旗下酒店处于豪华和高档细分市场，由万豪、凯悦等行业领先企业运营和/或授权 [5]

财务数据和关键指标变化 - 2024年第一季度，公司净收入为850万美元，调整后EBITDAre为6530万美元，调整后每股FFO为0.44美元；调整后EBITDAre较2023年第一季度有所下降，但调整后每股FFO同比增长10%，主要得益于2023年完成的大量股票回购 [6][7] - 32家酒店同店RevPAR本季度下降1.5%，剔除斯科茨代尔凯悦酒店后增长3.7%；同店酒店EBITDA为7070万美元，较2023年水平下降8.5%，酒店EBITDA利润率下降228个基点；剔除斯科茨代尔凯悦酒店后，第一季度酒店EBITDA增长4.7%，酒店EBITDA利润率仅下降14个基点 [8][9] - 截至季度末，公司杠杆率为5.2倍（过去12个月净债务与EBITDA之比），长期目标是将杠杆率控制在3 - 4倍的较低区间，预计2025年随着斯科茨代尔项目翻新后业绩提升，杠杆率将更接近目标范围 [28] - 公司全年同店RevPAR预计在中点增长3.5%，剔除斯科茨代尔酒店后增长4%；调整后EBITDAre全年范围中点为2.54亿美元；调整后摊薄每股FFO指导中点为1.69美元，较2023年增长约9% [31][34][35] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度，剔除斯科茨代尔凯悦酒店后，集团客房收入同比增长8.1%，主要是入住率增长约7%，房价增长约1%；协会集团业务的复苏速度快于企业集团业务 [9][21] - 休闲需求在部分依赖休闲的资产和市场有所回落，如纳帕和萨凡纳；但展望夏季，运营商预计休闲需求强劲，包括更多国际游客和更多美国国内游客 [9][33] - 企业临时需求方面，第一季度部分大型酒店的周中企业临时需求高于预期，预计这种趋势将持续 [33] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度，旧金山、圣克拉拉、波特兰等市场的酒店RevPAR增长显著，主要得益于商务临时和集团需求的改善；而萨凡纳河滨波西米亚酒店和安缦纳帕酒店等休闲驱动型酒店的RevPAR较2023年第一季度表现疲软 [19] - 与2019年相比，除周一和周四外，每日入住率仍落后约5.5 - 7个入住率点，周一和周四落后约10 - 11个入住率点；大型企业客户业务仍远低于2019年水平，而中小企业客户业务恢复更为显著 [20][21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司预计今年在物业改善方面的支出在1.2 - 1.3亿美元之间，重点推进斯科茨代尔凯悦酒店的改造升级项目，预计2024年底完成，今年将投入约6500 - 7000万美元 [10] - 公司对2024年剩余时间持谨慎乐观态度，认为通过近期翻新的物业、主要服务于集团和商务临时客户的酒店以及最近收购的W纳什维尔和波特兰凯悦酒店，公司拥有显著的潜在盈利增长空间；预计北加州市场的酒店RevPAR将实现强劲增长 [14] - 展望2025年及以后，公司对投资组合表现和盈利增长潜力持乐观态度，预计近期需求趋势将持续，且随着斯科茨代尔项目的完成将带来额外增长；预计未来几年公司所在细分市场的供应增长将保持低迷，尤其是高档和豪华酒店市场，这将为RevPAR增长提供有利背景 [16] - 公司在资本配置上寻求平衡，既要考虑股票回购的价值，也要满足资本支出需求，同时保留一定资金用于潜在收购；公司希望获得无杠杆的两位数回报，并根据风险调整回报预期 [41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度经营结果令人鼓舞，强劲的集团需求和商务临时需求的稳步改善推动了同店投资组合RevPAR和总收入增长，超出季度预期；在通胀环境下，对费用的控制使同店酒店EBITDA利润率略高于预期 [5] - 尽管斯科茨代尔项目的翻新会在短期内对收入和EBITDA造成重大影响，但公司对该项目及其带来的盈利增长潜力感到兴奋，预计翻新后的斯科茨代尔凯悦酒店将成为豪华酒店市场的有力竞争者 [13] - 公司对第二季度开局感到满意，预计剔除斯科茨代尔酒店后，4月同店RevPAR同比增长6.2%，包含该酒店时增长0.9%；预计斯科茨代尔酒店在上半年将拖累RevPAR增长，之后比较基数将更有利 [15] 其他重要信息 - 第一季度，公司在投资组合改善方面投资3340万美元，除斯科茨代尔项目外，还完成了亚特兰大巴克黑德华尔道夫酒店会议室、萨凡纳波西米亚酒店餐厅和丹佛丽思卡尔顿酒店牛排馆的翻新 [24][25] - 计划在夏季旅游淡季对德州酒店进行翻新，包括餐厅翻新、创建M俱乐部、大堂翻新、健身设施搬迁和增设礼宾休息室等；全年还将推进约2000万美元的基础设施和可持续发展项目 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: W纳什维尔酒店第一季度表现及市场情况 - 该酒店需求基础多元化，公司一直致力于提高其在企业临时和集团细分市场的渗透率；纳什维尔市场因近年来新开多家豪华酒店，第一季度休闲需求有所疲软，但休闲需求并非该市场第一季度的主要驱动力，第二和第三季度将是更好的观察期 [39] 问题2: 公司资本配置和价值创造策略 - 公司认为资本配置需在多个方面取得平衡，既要考虑股票回购的价值，也要满足资本支出需求，同时保留资金用于潜在收购；目前收购市场机会的管道有所改善，但由于利率上升，公司对投资回报的要求提高，寻求无杠杆的两位数回报，并根据风险调整回报预期 [41] 问题3: 斯科茨代尔酒店集团预订和房价情况 - 目前数据波动较大，还需一两个季度才能更清楚地了解2025年的情况；房价显著上涨，房间预订进度符合预期，许多高端集团客户会等到项目接近完工、看到实际产品后再进行预订 [44] 问题4: 美元趋势对国际旅游复苏预期的影响 - 部分市场的国际入境旅游仍远低于疫情前水平，如亚洲、欧洲和拉丁美洲部分市场到奥兰多的旅游；尽管汇率有变化，但仍有观点认为国际入境业务有很大潜力；旧金山和奥兰多市场的国际旅游有所增加，这增强了公司对夏季休闲业务的信心 [46] 问题5: 斯科茨代尔酒店EBITDA影响的季度节奏 - 今年斯科茨代尔酒店的翻新影响预计为1600万美元，第一季度400万美元，第二季度700万美元，第三季度400万美元，第四季度100万美元；与去年相比，今年增加了400万美元的影响，主要集中在第二季度；上半年影响增加1000万美元，下半年第四季度有600万美元的顺风效应 [48] 问题6: W纳什维尔酒店剩余年份展望及新餐饮空间计划 - 该酒店第一季度表现和全年展望符合预期，公司对市场和酒店的增长能力感到满意，第一季度在利润表中部取得了更好的表现，推动了更多的EBITDA和EBITDA利润率；目前尚未确定荷兰餐厅的长期替代方案，酒店的无品牌餐厅早餐和午餐业务成功，正在制定午餐和晚餐的长期策略 [50] 问题7: 斯科茨代尔酒店何时邀请会议策划者参观翻新空间 - 销售团队每天都在进行实地考察，目前客人可以看到部分已完成的房间和泳池设施，以及会议空间的建设进展；没有特定的时间点会迎来大量业务，这是一个持续的过程；部分客户会等到项目完成后再预订，这些业务主要集中在2025年下半年及以后 [52][53] 问题8: 湾区和波特兰等市场的需求复苏情况及预订进度 - 圣克拉拉和波特兰市场在第一季度取得了显著增长，显示出复苏的迹象；圣克拉拉的科技业务是主要驱动力，一些特定公司的个人和团体旅行量增加；虽然公司未按物业或市场讨论预订进度，但这些市场不仅有复苏机会，而且正在朝着复苏方向取得实质性进展 [56] 问题9: 如何缩小入住率差距以保持增长势头 - 公司认为企业临时需求正在逐季改善，无论是中小企业还是大型企业；周一和周四入住率与疫情前差距较大，这只是时间问题，随着周二和周三客房供应紧张，部分业务将转移到周一和周四；第一季度和4月的RevPAR增长主要由入住率驱动，这是一个积极的信号 [57][58] 问题10: 斯科茨代尔酒店第二季度额外干扰的原因 - 为确保项目按计划完成，公司将公共空间（特别是大堂和餐饮空间）的翻新提前到第二季度初进行，这对客人体验影响较大，尤其是休闲客人，导致比最初预计更多的干扰 [60][61] 问题11: 如何看待大型企业客户业务与中小企业客户业务差距缩小的问题 - 大型企业客户业务正在逐季改善，这是一个积极的趋势；差距缩小部分取决于业务扩张和人们出行模式的改变，更多人愿意在周一和周四出行；随着人们恢复更正常的商务旅行模式，需求最终会回归；虽然公司不直接与大型企业客户对接，但运营商反馈客户有出行需求 [64] 问题12: 未来休闲市场面临更多挑战的可能性 - 公司认为高端度假酒店（如奥兰多、凤凰城、斯科茨代尔、阿维拉等地的酒店）具有良好的属性，能够持续推动业绩，未看到休闲需求疲软的迹象；一些休闲市场（如基韦斯特、萨凡纳和纳帕）的需求正在正常化，但没有出现严重问题；纳帕市场本季度受天气影响较大；总体而言，公司能够维持疫情期间达到的房价水平，客人已经习惯支付较高的休闲住宿费用 [67][68]