财务数据和关键指标变化 - 第三季度净亏损170万美元，调整后EBITDAre为5380万美元，调整后摊薄每股FFO为0.31美元 [11] - 全年同店RevPAR指引中点较2019年下降5%，与之前指引一致；调整后EBITDAre预计在2.5 - 2.58亿美元之间，当前指引中点较之前低1200万美元 [47][48] - 利息费用和现金G&A费用不变，资本支出指引下调500万美元至约8500万美元 [54] 各条业务线数据和关键指标变化 酒店业务 - 第三季度32家同店组合RevPAR为159.06美元，较2019年同期下降2.6%，9月同店RevPAR较2019年增长2.7% [27] - 第三季度平均每日房价增长15.6%，入住率较2019年第三季度低约12个百分点 [11] - 第三季度同店酒店EBITDA为5220万美元，较2019年第三季度增长1.4%，利润率提高48个基点 [11][33] 集团业务 - 第三季度集团业务预订良好，房价实现两位数增长，集团客房收入几乎完全恢复到2019年第三季度水平 [30] - 截至9月底，2022年第四季度集团收入进度与2019年同期持平，2023年集团收入进度较2019年同期的差距从第二季度末的30%缩小至第三季度末的19%，2023年集团房价较去年同期上涨近10% [56][57] 各个市场数据和关键指标变化 休闲度假市场 - 度假村和休闲驱动市场的房价持续强劲，如Park Hyatt Aviara、Kimpton Canary Santa Barbara等酒店第三季度RevPAR较2019年有显著增长 [29] 商务旅行市场 - 商务旅行需求在9月中旬开始显著改善，并持续到10月，带动周中入住率提高 [20] - 10月RevPAR约为196美元，与2019年10月持平，较去年10月增长35%，入住率约为71%，ADR较2019年上涨约13% [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 出售非长期战略资产，如Bohemian Hotel Celebration和Kimpton Hotel Monaco Denver，以改善流动性和优化投资组合 [22][23] - 持续评估现有投资组合内的ROI机会，如对Park Hyatt Aviara、Grand Bohemian Orlando等酒店进行翻新改造 [14][25] - 关注潜在的战略收购机会，但在当前经济和融资环境下保持谨慎 [81] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 业务从主要依赖休闲需求向休闲、商务和集团需求的传统组合过渡，整体业务在9月中旬有明显改善 [9][10] - 对公司长期发展前景充满信心，认为随着业务的持续复苏和投资组合的优化，未来几年将实现增长 [64] 其他重要信息 - 第三季度物业层面的投资组合信息基于32家同店酒店，不包括Hyatt Regency Portland、Oregon Convention Center和W Nashville [7] - 公司已恢复支付季度股息，并进行股票回购，董事会宣布第三季度股息为每股0.10美元 [57][58] - 公司资产负债表强劲，整体杠杆可控，现金状况良好，无债务到期至2024年下半年，大部分债务为固定利率 [60][61][62] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 8月业务疲软的原因及细分市场情况 - 8月休闲需求表现良好，商务旅行需求在劳动节后才真正开始恢复，这是8月与9月业绩差异的主要原因 [67] 问题2: 房价上涨是否遇到客户抵制 - 运营商报告预订时客户对房价抵制较少，公司通过提供支持高价结构的服务和设施，使酒店在市场中表现良好 [68][69] 问题3: 与前几个季度相比，预订趋势是否有重大变化 - 散客预订窗口仍然很短，目前没有明显变化；集团业务预订活动强劲，第四季度与2019年同期差距缩小，2023年预订情况也在改善，且对公司旅行前景感到鼓舞 [71][73][74] 问题4: 为何未在季度末进行预发布或季度内更新以调整分析师和投资者预期 - 本季度业绩疲软主要体现在后期的费用方面，这比营收更难在短期内察觉，且公司对费用方面的情况也感到意外 [76][77] 问题5: 第三季度利润率压力是否存在品牌、市场或地区差异 - 未完全恢复的酒店，特别是大型非度假村酒店，在销售和营销、维修和保养等固定人员配置方面承受更大的利润率压力，但这有助于缩小第四季度和2023年的预订差距 [78] 问题6: 与几个季度前相比，收购的承销标准有何变化 - 目前收购管道不太广泛，公司会更耐心等待，考虑利率、通胀等因素对资产定价和融资市场的影响，预计未来可能会有更有吸引力的机会 [81][82] 问题7: 未来几年业务是否会更侧重于集团业务 - 酒店人员配置与入住率更直接相关，而非集团业务；已基本恢复入住率的酒店人员配置达到95%，未完全恢复的酒店接近90%，固定人员配置已相对稳定 [83][84] 问题8: 10月RevPAR与9月相比未实现正常季节性增长的原因 - 10月RevPAR与2019年持平，主要是因为今年10月有5个周末，比2019年多一个低入住率的周日，剔除该因素后10月有积极增长 [86][87][88] 问题9: 对业务利润率长期改善的看法是否有变化 - 公司一直对利润率改善持谨慎态度，虽然第三季度利润率较2019年提高了48个基点，但运营酒店面临劳动力和整体费用的成本压力，通胀普遍存在 [90][91] 问题10: 关于2024年债务到期的策略 - 2024年第一季度有未提取的信用额度到期，下半年有2.75亿美元债务到期，占总债务的20%，相对可控；公司与银行关系良好，预计会在明年开始处理这些到期债务 [93][94] 问题11: 业务组合现状、与疫情前的比较及潜在增长空间 - 与2019年相比，目前休闲客房收入占比更高，集团业务收入已基本恢复，但房晚数仍有增长空间；企业散客业务中，大型客户的业务仍显著低于疫情前，但周二和周三的入住率在逐渐恢复 [98][99][100] 问题12: 决定股息水平的因素及对未来派息率的看法 - 董事会认为业务正在复苏，鉴于对业务的可见性和强劲需求，当前股息水平是合适的；预计未来派息率将恢复到疫情前的65%，董事会会定期重新评估股息水平 [102] 问题13: 如何调整纳什维尔酒店的长期承销假设 - 该酒店今年夏季入住率和餐饮收入低于预期，主要是因为市场细分组合和餐饮设施优化方面的问题；长期来看，公司对该酒店的前景仍持积极态度，认为有很大的增长潜力 [105][106][107] 问题14: 是否认为W品牌在市场竞争中失利，是否仍长期看好该品牌 - 该酒店4月、5月和10月表现出色，夏季业绩不佳主要是因为集团业务策略失误，定价过高导致未能获得足够的团体客房；公司对该品牌的长期前景仍充满信心 [108][109][110] 问题15: 酒店员工工资是否稳定，是否仍存在员工流失问题 - 运营商报告员工流失到其他行业的情况减少，劳动力市场工资率已基本稳定，人们开始认识到酒店行业的职业发展机会 [111][112] 问题16: 湾区和波特兰市场的集团业务预订情况 - 波特兰酒店的预订量明年显著增加，得益于其作为会议中心总部酒店的优势；旧金山明年城市层面的业务较好，但机场酒店需加强内部团体业务；圣克拉拉会议中心业务较弱，酒店将加大业务拓展力度 [114][115][116] 问题17: 集团业务未来进一步改善是否存在阻碍 - 集团业务线索持续增长，公司通过增加销售人员和积极销售策略取得了良好效果；第三季度集团业务预订量是2019年同期的3倍，2023年集团房价也有显著上涨，整体情况积极 [118][119][121] 问题18: 翻新改造项目是否带来超额收益，未来项目的ROI预期 - Park Hyatt Aviara的翻新项目效果显著，EBITDA已达到稳定范围且有很大增长空间；Hyatt Regency Grand Cypress的新宴会厅和餐厅改造也带来了明显收益；公司对ROI项目的回报有信心，预计能获得两位数的回报 [123][127][132]

公司酒店资产情况 - 截至2022年9月30日，公司拥有34家酒店，共9812间客房，分布在14个州[148] - 截至2022年9月30日，公司物业数量为34处，较2021年同期减少1处；房间数量为9812间，较2021年同期减少199间[164] 公司酒店业务运营情况 - 2022年上半年，公司酒店业务持续改善，总投资组合平均每日房价（ADR）超过2019年同期水平；第三季度休闲需求季节性下降，但商务散客和团体业务加速增长[150] - 公司收入主要来自酒店运营，包括客房收入、餐饮收入和其他收入；运营成本和费用包括提供酒店服务的成本、管理和特许经营费等[153][154] 宏观经济数据 - 2022年第三季度，美国GDP估计年增长率约为2.6%，而第一、二季度年增长率分别下降1.4%和0.9%；9月失业率降至3.5%，低于6月和3月的3.6% [156] 美国酒店行业数据 - 截至2022年9月30日的三个月和九个月，美国酒店行业需求分别增长5.6%和13.4%，新酒店供应分别增长1.1%和2.4% [158] - 与2021年相比，截至2022年9月30日的三个月和九个月，美国酒店行业每间可售房收入（RevPAR）分别增长16.6%和34.9%，入住率分别提高4.5%和10.8%，ADR分别增长11.6%和21.8% [158] 公司投资组合关键指标变化 - 与2021年同期相比，截至2022年9月30日的三个月和九个月，公司总投资组合RevPAR分别增长32.5%和70.6%，达到157.91美元和162.69美元 [159] - 2022年第三季度和前九个月，总投资组合入住率分别为63.4%和63.0%，较2021年同期分别提升970个基点和1780个基点[164] - 2022年第三季度和前九个月，总投资组合平均每日房价（ADR）分别为249.02美元和258.05美元，较2021年同期分别增长12.2%和22.2%[164] - 2022年第三季度和前九个月，总投资组合每间可售房收入（RevPAR）分别为157.91美元和162.69美元，较2021年同期分别增长32.5%和70.6%[164] 公司财务关键指标变化 - 2022年第三季度净亏损较2021年同期减少92.5%，主要因运营收入增加1580万美元、业务中断保险收益增加250万美元等[160] - 2022年前九个月净收入较2021年同期亏损实现117.3%的增长，主要因运营收入增加1.311亿美元、减值及其他损失减少1280万美元等[161] - 2022年第三季度和前九个月，归属于普通股和单位持有人的调整后EBITDAre和调整后FFO分别同比增长52.1%、225.4%和132.9%、3561.3%[162] - 2022年第三季度和前九个月，公司总营收分别为2.40668亿美元和7.34466亿美元，较2021年同期分别增长39.3%和78.0%[167] - 2022年第三季度和前九个月，酒店总运营费用分别为1.71879亿美元和4.90681亿美元，较2021年同期分别增长39.9%和60.4%[175] - 2022年第三季度和前九个月，W Nashville分别使酒店运营费用增加1000万美元和2.07亿美元[177][178] - 2022年第三季度和前九个月折旧与摊销费用分别增至3430万美元和9910万美元，较2021年同期分别增加220万美元（7.0%）和80万美元（0.9%）[180] - 2022年第三季度和前九个月房地产税、个人财产税和保险费用分别增至1120万美元和3350万美元，较2021年同期分别增加150万美元（15.4%）和220万美元（7.0%）[181] - 2022年第三季度和前九个月土地租赁费用分别增至70万美元和200万美元，较2021年同期分别增加30万美元（69.1%）和80万美元（71.4%）[182] - 2022年第三季度和前九个月一般及行政费用分别增至900万美元和2580万美元，较2021年同期分别增加150万美元（20.2%）和340万美元（14.9%）[183] - 2022年第三季度和前九个月业务中断保险收益为250万美元，2021年前九个月为110万美元[184] - 2022年前九个月公司额外支出与飓风相关的维修和清理费用130万美元[185] - 2022年第三季度和前九个月其他收入分别增至180万美元和270万美元，较2021年同期分别增加160万美元（850.0%）和520万美元（206.7%）[188] - 2022年第三季度利息费用降至2060万美元，较2021年同期减少80万美元（3.6%）；前九个月增至6150万美元，较2021年同期增加170万美元（2.8%）[190][191] - 2022年前九个月债务清偿损失为30万美元，2021年第三季度和前九个月为140万美元[192] - 2022年和2021年第三季度净收入分别为 - 170.7万美元和 - 2271.7万美元，前九个月分别为2129.4万美元和 - 12343.7万美元[227][231] - 2022年和2021年第三季度EBITDA分别为5215.8万美元和3076万美元，前九个月分别为18604.3万美元和3502万美元[227] - 2022年和2021年第三季度EBITDAre分别为5215.8万美元和3151.9万美元，前九个月分别为18604.3万美元和4809.2万美元[227] - 2022年和2021年第三季度调整后EBITDAre分别为5383.6万美元和3539.1万美元，前九个月分别为19240.5万美元和5913.1万美元[227] - 2022年和2021年第三季度FFO分别为3249.9万美元和1001.4万美元，前九个月分别为12011万美元和 - 1239万美元[231] - 2022年和2021年第三季度调整后FFO分别为3559万美元和1528.1万美元，前九个月分别为13070.8万美元和357万美元[231] 公司资金与债务情况 - 截至2022年9月30日，公司有2.599亿美元的合并现金及现金等价物和5080万美元的受限现金及代管资金[197] - 截至2022年9月30日，公司循环信贷额度无未偿还余额，有4.5亿美元可用于借款[198] - 截至2022年9月30日，公司ATM协议下有2亿美元可用于出售股票[199] - 截至2022年9月30日，公司未偿还总债务为14亿美元，加权平均利率为5.28%[201] - 2022年1月，公司还清了6500万美元的抵押贷款[202] - 截至2022年9月30日，公司有四份利率互换协议，名义本金总额为1.25亿美元[208] - 公司董事会授权了一项最高1.75亿美元的股票回购计划，截至2022年9月30日，已回购120,978股，总价190万美元，剩余约9280万美元授权额度[210] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司FF&E储备金分别为4270万美元和2930万美元；2022年前三季度资本支出为4070万美元，2021年同期为1920万美元[213] - 截至2022年9月30日，公司酒店物业装修合同的剩余承诺总额为1070万美元[214] - 2022年前三季度，公司经营活动提供现金1.579亿美元，投资活动使用现金3.309亿美元，融资活动使用现金7050万美元；2021年同期分别为2940万美元、1660万美元和提供现金1.105亿美元[216] 公司特殊事项记录 - 2021年第三季度和前九个月，公司分别记录了30万美元和1260万美元与万豪查尔斯顿市中心酒店相关的减值损失，2021年第三季度还记录了新奥尔良Loews酒店50万美元的减值损失[227][231] - 2022年第三季度和前九个月，公司分别记录了100万美元和360万美元与新奥尔良Loews酒店保险理赔相关的收益[228][234] - 2022年前九个月，公司记录了130万美元飓风相关的维修和清理成本，2021年第三季度和前九个月分别记录了100万美元[229][234] 公司利率风险与债务结构 - 若2022年9月30日所有浮动利率债务市场利率永久增减1%，利息费用增减将使未来收益和现金流每年约增减150万美元；若2021年12月31日市场利率永久增减1%，则约增减30万美元[240] - 公司评估利率现金流风险，监控利率敞口变化并评估对冲机会[241] - 公司采取措施减少可变利率债务敞口，利率互换于2022年10月到期增加利率上升风险[242] - 公司使用衍生工具对冲利率风险，面临信用和市场风险并采取相应政策管理[243] - 截至2022年9月30日，固定利率到期债务本金总计1291616千美元，公允价值1176754千美元[244] - 截至2022年9月30日，可变利率到期债务本金总计154830千美元，公允价值151191千美元[244] - 截至2022年9月30日，到期债务本金总计1446446千美元，公允价值1327945千美元[244] - 固定利率债务加权平均利率为5.36%，可变利率债务加权平均利率为4.58%[244] - 2022 - 2026年及以后，固定利率债务加权平均利率分别为4.55%、4.55%、4.41%、6.36%、4.53%、4.83%[244] - 2022 - 2024年，可变利率债务加权平均利率分别为5.04%、5.04%、4.57%[244] - 2022年到期债务本金为1356千美元，2023年为5537千美元，2024年为280275千美元[244] 非GAAP财务指标说明 - 公司认为EBITDA、EBITDAre、Adjusted EBITDAre、FFO和Adjusted FFO等非GAAP财务指标对投资者评估公司经营业绩有补充作用[221]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度净收入为2760万美元，调整后EBITDAre为8860万美元，调整后每股FFO为0.57美元 [9] - 第二季度RevPAR为186.75美元，较2019年同期增长2%，第一季度RevPAR较2019年低19.5% [10] - 平均每日房价上涨16.6%，入住率较2019年第二季度低约10个百分点 [11] - 第二季度酒店EBITDA利润率较2019年提高365个基点，同店酒店EBITDA较2019年水平高出15%，调整后EBITDAre接近2019年第二季度的水平 [12] - 截至6月30日，按过去12个月计算，净债务与调整后EBITDA的比率约为5.5倍 [47] - 第二季度末流动性约为6.75亿美元，第一季度末约为6.25亿美元，其中包括约2.25亿美元的无限制现金和约4.5亿美元未动用的信贷额度 [48] - 全年指引中点，预计RevPAR较2019年水平下降约5%，调整后EBITDAre为2.66亿美元，较2019年低约10% [50] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度集团业务受益于稳定的预订和强劲的房价增长，集团客房收入高于2019年第二季度 [32] - 企业临时需求持续复苏，第二季度周一至周三的入住率较第一季度提高了10多个百分点，但仍较2019年低10 - 15个百分点 [33][34] - 2022年6月底，集团客房收入进度较2019年低18%，第一季度末为低23%；下半年集团客房收入进度较2019年低18%，第一季度末为低21%，下半年集团房价较2019年下半年上涨10% [51][52] 各个市场数据和关键指标变化 - 第二季度，四个顶级市场（基韦斯特、凤凰城、圣地亚哥和纳帕）的RevPAR增长超过30% [11] - 7月初步RevPAR约为157美元，较2019年7月低约4%，较2021年7月高约16%，估计ADR较2019年7月高出约18% [14][15] - 佛罗里达群岛市场第二季度RevPAR较去年增长3%，该市场供应受限，客户愿意支付高价，8 - 9月酒店基础设施施工会有一定影响 [88][89] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为处于酒店业多年复苏的早期阶段，其优质酒店组合将受益于企业临时和集团需求的改善 [13] - 增长机会一是同店组合仍有增长空间，七个对2019年EBITDA贡献最大的市场尚未完全恢复到2019年水平；二是最近收购的两家酒店（W纳什维尔和波特兰凯悦酒店），预计稳定后每年将产生4000 - 4500万美元的酒店EBITDA [18][20][21] - 公司会通过收购和处置来提高投资组合的质量，目前在考虑处置一些较小的资产 [67] - 公司持续对投资组合进行资本支出，计划进行多项酒店翻新和升级项目 [37][38][39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 业务势头自5月初上一次财报电话会议以来明显增强，需求持续复苏，未看到需求明显放缓的迹象 [8] - 尽管潜在衰退可能会在短期内减缓酒店业的复苏速度，但公司对未来几年的增长前景仍持乐观态度 [25] - 预计企业临时和集团需求的改善，加上持续强劲的休闲需求，将推动酒店入住率在未来几个月和季度上升 [17] 其他重要信息 - 财报电话会议中提及的物业层面投资组合信息是基于32家酒店的同店基础，不包括波特兰凯悦酒店、俄勒冈会议中心和纳什维尔W酒店 [6] - 公司在第二季度退出了公司信贷安排的契约豁免，支付股息和回购股票的限制已失效，目前有9500万美元的股票回购授权剩余 [45][47] - 利息费用指引不变，现金一般及行政费用指引增加100万美元，资本支出指引减少500万美元 [53] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 若需求放缓会出现在哪方面，以及酒店承保数量和预测的变化 - 公司认为需求放缓不太可能出现在企业临时和集团业务方面，若有可能出现在休闲需求方面，但目前驱动市场表现良好 [57] - 酒店承保数量和预测变化不大，当前环境不适合激进收购，公司有多种可用资本用途，包括潜在收购，但尚未找到符合要求的机会，长期仍看好酒店业增长前景 [58][59][60] 问题2: 资产收购和处置的承保流程变化，以及是否有偏好的市场调整 - 债务市场变化影响资产收购和处置讨论，收购竞争可能减少，但短期承保需谨慎；公司会考虑处置部分低端资产，出售时需确保买家资金来源和交易完成能力 [66][67][68] - 公司没有特定想要减持的市场，可能会出售一些有吸引力但非长期战略重要的资产，目前没有基于市场的投资组合重塑计划 [70][71] 问题3: 2023年第一季度行业基本面情况，以及纳什维尔市场季节性和需求情况 - 2023年第一季度行业情况可能好于2022年第一季度，因2022年第一季度受奥密克戎影响需求下滑，且预计企业临时和集团业务将逐步恢复以抵消休闲业务的季节性影响 [78][79] - 公司仍在了解纳什维尔市场的季节性，第二季度酒店吸引短期企业集团业务的能力超出预期，夏季主要拓展休闲业务，看好第三季度企业和集团需求 [81][82] 问题4: 未来入住率恢复到2019年水平的情况，以及佛罗里达群岛市场RevPAR增长情况和下半年预期 - 下半年入住率预计较2019年低8 - 10个百分点，长期来看公司对企业临时和集团业务的全面恢复有信心 [87] - 佛罗里达群岛市场表现良好，酒店持续提升房价，市场供应受限，客户支付意愿高，8 - 9月基础设施施工会有一定影响，但长期看好该市场 [88][89][90] 问题5: 未达2019年水平的市场（达拉斯、休斯顿和丹佛）业务构成和差距缩小迹象，以及集团餐饮和其他非客房支出价格情况，还有非可比EBITDA在纳什维尔和波特兰的拆分 - 这些市场业务构成与历史情况差异不大，但入住率较低，丹佛7月表现强劲，达拉斯和休斯顿酒店依赖内部集团业务，夏季是淡季，预计劳动节后企业和集团需求将回升 [95][96] - 集团餐饮和其他非客房支出价格涨幅与ADR相近，运营商重新关注宴会定价，优质企业集团实际支出超过承诺，贡献达到或超过2019年水平 [97][98] - 810万美元非可比EBITDA中，纳什维尔为500万美元，波特兰为300万美元 [99] 问题6: 大规模翻新计划及投资组合质量，以及发布全年指引的原因 - 公司有多个2023 - 2024年的项目正在规划中，可能在11月的电话会议中讨论，公司一直对投资组合进行高质量翻新，认为投资组合状况良好，且持续寻找高ROI机会 [103][106][107] - 发布全年指引是对复苏更有信心，希望提供更多可见性，且当前指引范围比2019年更宽，反映潜在结果范围更广 [109][110]

公司酒店规模情况 - 截至2022年6月30日，公司拥有34家酒店，共9812间客房，分布在14个州[143] - 2022年6月30日物业数量为34处，较2021年减少1处；房间数量为9812间，较2021年减少199间[162] 酒店业务经营指标变化 - 2022年上半年，公司酒店业务持续改善，整体投资组合平均每日房价（ADR）超过2019年同期水平[145] - 截至2022年6月30日的三个月和六个月，酒店需求分别增长12.5%和18.3%[157] - 截至2022年6月30日的三个月和六个月，新酒店供应分别增加2.3%和3.1%[157] - 截至2022年6月30日的三个月和六个月，行业每间可售房收入（RevPAR）分别增长38.8%和49.4%[157] - 截至2022年6月30日的三个月和六个月，入住率分别增长10.0%和14.8%[157] - 截至2022年6月30日的三个月和六个月，平均每日房价（ADR）分别增长26.2%和30.1%[157] - 2022年第二季度总投资组合每间可售房收入（RevPAR），3个月和6个月分别增至185.44美元和165.16美元，较2021年同期增长77.5%和98.4%[158] - 2022年第二季度3个月和上半年入住率分别为68.9%和62.9%，较2021年增加2010和2210个基点[162] - 2022年第二季度3个月和上半年平均每日房价（ADR）分别为269.20美元和262.76美元，较2021年增长25.8美元和28.9%[162] 宏观经济数据情况 - 2022年第一、二季度，美国GDP估计年率分别下降约1.4%和0.9%，而2021年第三、四季度的年率增长趋势分别为2.3%和6.9%[154] - 2022年6月失业率维持在3.6%，低于2021年12月的3.9%和9月的4.8%，远低于2020年4月14.7%的高位[154] 公司收入与成本构成 - 公司收入主要来自酒店运营，包括客房收入、餐饮收入和其他收入；运营成本和费用包括提供酒店服务的成本、管理和特许经营费用等[150][151] 公司财务关键指标变化 - 2022年第二季度3个月净收入较2021年净亏损增长166.6%，主要归因于运营收入增加5600万美元等多项因素[159] - 2022年上半年净收入较2021年净亏损增长122.8%，主要归因于运营收入增加1.153亿美元等多项因素[160] - 2022年第二季度3个月和上半年调整后EBITDAre和调整后FFO分别增长223.6%、483.7%和626.7%、912.1%[161] - 2022年第二季度3个月和上半年总营收分别为2.83451亿美元和4.93798亿美元，较2021年增长86.5%和105.9%[164] - 2022年第二季度3个月房间收入增至1.656亿美元，较2021年增长73.9%；上半年增至2.888亿美元，较2021年增长91.4%[164] - 2022年上半年酒店总运营费用增加1.358亿美元，即74.2%，达到3.188亿美元[175] - 2022年第二季度3个月和上半年酒店运营总费用分别为1.77195亿美元和3.18802亿美元，较2021年增长67.3%和74.2%[171] - 2022年第二季度折旧和摊销费用增加120万美元，即3.8%，达到3430万美元；上半年减少140万美元，即2.1%，降至6480万美元[177][178] - 2022年第二季度和上半年房地产税、个人财产税和保险费用分别增加40万美元（3.4%）和70万美元（3.2%），达到1140万美元和2220万美元[179] - 2022年第二季度和上半年土地租赁费用分别增加50万美元（119.8%）和60万美元（72.6%），达到80万美元和140万美元[180] - 2022年第二季度和上半年一般及行政费用分别增加100万美元（12.2%）和190万美元（12.3%），达到910万美元和1690万美元[181] - 2022年第二季度和上半年其他收入分别增加450万美元（159.9%）和360万美元（133.6%），达到170万美元和90万美元[186] - 2022年第二季度和上半年利息费用分别增加70万美元（3.4%）和250万美元（6.4%），达到2040万美元和4090万美元[187] - 2022年上半年所得税费用增加480万美元，即1450.0%，达到520万美元[189] - 2022年和2021年Q2净利润分别为2847.8万美元和 - 4274.3万美元，H1净利润分别为2300.1万美元和 - 10072万美元[225][228] - 2022年和2021年Q2 EBITDA分别为8665.2万美元和1012.5万美元，H1分别为13388.5万美元和426万美元[225] - 2022年和2021年Q2 EBITDAre分别为8665.2万美元和2243.8万美元，H1分别为13388.5万美元和1657.3万美元[225] - 2022年和2021年Q2调整后EBITDAre分别为8862.3万美元和2738.8万美元，H1分别为13856.9万美元和2373.8万美元[225] - 2022年和2021年Q2 FFO分别为6262.5万美元和247.6万美元，H1分别为8761.1万美元和 - 2240.5万美元[228] - 2022年和2021年Q2调整后FFO分别为6603.1万美元和908.6万美元，H1分别为9511.8万美元和 - 1171.3万美元[228] 公司资金与债务情况 - 截至2022年6月30日，公司有2.238亿美元的合并现金及现金等价物和4690万美元的受限现金及代管资金[192] - 截至2022年6月30日，公司未偿债务总额为14亿美元，加权平均利率为5.20%[196] - 截至2022年6月30日，公司有8笔利率互换协议，名义本金总计2.5亿美元，将于2022年晚些时候到期[202] - 公司“按市价发行”（ATM）计划可发售最高2亿美元的普通股，截至2022年6月30日，仍有2亿美元的普通股可发行[207] - 公司董事会授权的股票回购计划额度为1.75亿美元，截至2022年6月30日，剩余约9470万美元[208] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司家具、固定装置和设备（FF&E）储备金分别为4070万美元和2930万美元[211] - 2022年第二季度和上半年，公司资本支出分别为1430万美元和2180万美元；2021年同期分别为460万美元和1190万美元[211] - 截至2022年6月30日，公司酒店物业装修合同的剩余承诺金额总计1450万美元[212] - 2022年和2021年上半年，公司经营活动提供的现金分别为9860万美元和480万美元[214][215] - 2022年和2021年上半年，公司投资活动使用的现金分别为3.147亿美元和1000万美元[214][216] - 2022年和2021年上半年，公司融资活动使用和提供的现金分别为6750万美元和1.113亿美元[214][217] - 截至2022年6月30日，固定利率到期债务本金总计14.17385亿美元，加权平均利率为5.24%[244] - 截至2022年6月30日，可变利率到期债务本金总计3019万美元，加权平均利率为3.57%[244] - 截至2022年6月30日，到期债务本金总计14.47575亿美元，加权平均利率为3.49%[244] - 2022年固定利率到期债务本金为206.1万美元，加权平均利率为4.56%[244] - 2022年可变利率到期债务本金为54万美元，加权平均利率为3.57%[244] - 2023年固定利率到期债务本金为445.7万美元，加权平均利率为4.55%[244] - 2023年可变利率到期债务本金为108万美元，加权平均利率为3.57%[244] - 2024年固定利率到期债务本金为2.5159亿美元，加权平均利率为4.17%[244] 公司特殊事项收支情况 - 2021年Q2和H1公司记录了1230万美元与查尔斯顿市中心万豪酒店相关的减值损失[225][228] - 2022年Q2和H1公司分别记录了150万美元和250万美元与新奥尔良洛伊斯酒店保险理赔相关的收益[226][229] - 2022年H1公司记录了130万美元与飓风相关的维修和清理成本[227][230] 公司利率风险情况 - 若2022年6月30日和2021年12月31日公司所有浮动利率债务的市场利率永久增减1%，每年利息费用的增减将使未来收益和现金流增减约30万美元[239] - 公司采取措施减少可变利率债务敞口，利率互换协议将于2022年晚些时候到期，届时利率上升风险敞口将增加[241] - 公司使用衍生工具对冲利率变动风险，面临信用风险和市场风险，通过信用政策和参数管理降低风险[242] 公司储备资金要求 - 公司需维持储备资金，金额一般为酒店收入的3% - 5%，用于酒店资本改进和更新家具等[210]

收购信息 - 收购酒店位于田纳西州纳什维尔The Gulch社区，2021年开业，品牌为W/万豪，收购价3.287亿美元，每间客房价格95万美元，2022年3月完成全现金收购[7] 投资理由 - 酒店为新建豪华生活方式酒店，技术、设计和设施一流[10] - 所在社区对休闲、商务和团体需求有吸引力，市场需求和增长基本面强劲[11] - 收购后豪华酒店组合占比达30%，对每间可售房收入和每间客房息税折旧摊销前利润等指标有直接提升作用[12] - 预计2022年酒店息税折旧摊销前利润为1300 - 1500万美元，稳定后为2500 - 3000万美元[13] 业绩表现 - 2022年4月首个完整运营月，入住率约67%，平均每日房价约407美元，每间可售房收入约271美元，酒店息税折旧摊销前利润率约33%，利润约170万美元[16] - 预计稳定后（2024/2025年）入住率约80%，平均每日房价约410美元，每间可售房收入约330美元，酒店息税折旧摊销前利润率30 - 33%，利润2500 - 3000万美元，收入中客房占45 - 50%，餐饮及其他占50 - 55%[16] 市场情况 - 2009 - 2019年纳什维尔中央商务区每间可售房收入复合年增长率为8.7%，该市经济和人口因多元化经济、低生活成本和创意文化持续增长[19] - 音乐、医疗、教育、体育、旅游等产业为当地带来大量就业和经济贡献，机场年客运量近1800万人次[19] 财务指标 - 公司认为息税折旧摊销前利润等非公认会计原则财务指标对投资者评估运营表现有补充作用，但不能替代公认会计原则指标[30] - 同店酒店息税折旧摊销前利润排除多项因素影响，为投资者评估酒店运营表现提供有用财务指标，同店酒店息税折旧摊销前利润率为该利润除以同店总营收[35]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度公司净亏损550万美元，调整后EBITDAre为4990万美元，调整后每股FFO为0.25美元 [9][10] - 第一季度RevPAR为149.60美元，较2019年同期下降约20%；2月和3月RevPAR分别约为157.28美元和189.36美元，较2019年同期分别下降19.1%和5.9% [10][11] - 3月入住率近70%，ADR比2019年3月约高11%，酒店EBITDA利润率比2019年高约220个基点，酒店EBITDA超过2019年3月水平 [12] - 与2019年第一季度相比，ADR上涨7.3% [12] - 预计4月入住率约72%，为疫情以来最高，ADR较2019年4月增长约18%，RevPAR超过2019年4月4% [13] - 第一季度酒店EBITDA为5700万美元，较2019年第四季度下降27.9%，总收入下降20.8%，酒店EBITDA利润率下降275个基点至27.8% [32] - 2022年团队收入进度较2019年水平低约23%，反映出房晚进度下降27%，房价上涨6%；2022年下半年较2019年下降约20%，房晚进度下降28%，房价上涨10% [45] 各条业务线数据和关键指标变化 休闲业务 - 第一和第二季度热门自驾目的地和度假村预订窗口增加，3月凯悦摄政斯科茨代尔酒店和凯悦摄政大柏树酒店收入和利润创历史新高 [34] - 公园凯悦阿维拉酒店3月ADR比2019年3月高逾50%，吸引大量休闲和团队业务 [34] 商务旅行 - 2月中旬起企业业务量账户和客房净产量显著增加，最大企业账户从1月到3月约翻倍 [35] - 3月周一至周三入住率较2月提高7 - 12个百分点，但较2019年仍下降18 - 21个入住率点 [35] 团队业务 - 第一季度团队取消订单导致约1020万美元客房收入损失，确认约460万美元取消和损耗费用 [30] 各个市场数据和关键指标变化 纳什维尔市场 - 4月W纳什维尔酒店RevPAR约270美元，预计稳定后RevPAR略超300美元 [21][56] 圣地亚哥市场 - 第一季度前两个月阿维拉酒店及相关综合数据因天气等问题表现较弱，整体数据受阿维拉和安达兹圣地亚哥市中心酒店合并影响有波动 [59] 达拉斯市场 - 有大量新供应，郊区和精选服务型酒店供应增加，需企业和团队业务加强以恢复到以前水平，4月入住率较3月显著提高 [62][63] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司坚持主要拥有位于美国前25大高增长住宿市场和关键休闲目的地的独特定位、豪华和高档酒店及度假村的战略，通过收购和处置活动提升投资组合质量 [18][19] - 1月出售芝加哥摩纳哥酒店，3月收购W纳什维尔酒店，对W纳什维尔酒店未来盈利增长充满期待 [20][21] - 持续通过有针对性的资本支出项目以及收购和处置组合来执行战略，以实现卓越的风险调整回报 [24][25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 自3月初上次财报电话会议以来，复苏步伐加快，3月需求强劲并延续至4月，预计未来几个月需求将持续强劲 [8][9] - 公司受益于地理位置和投资组合质量，在复苏早期表现良好，随着商务旅行和团队需求恢复，有望实现收入和利润大幅增长 [13][15] - 预计不晚于8月恢复某种形式的运营指引 [73] - 运营商对夏季休闲业务持乐观态度，短期内消费者愿意为酒店支付更高价格，公司能够抓住机遇，且企业和团队需求趋势良好 [87][89] 其他重要信息 - 第一季度在投资组合改进方面投入750万美元，完成亚特兰大巴克黑德华尔道夫酒店客房、大堂和餐厅以及达拉斯市中心万豪酒店会议空间的翻新 [36] - 开始对圣巴巴拉金普顿金丝雀酒店进行全面翻新，预计第二季度完成公共区域翻新，第四季度开始客房翻新并于2023年第一季度完成 [37] - 计划于本季度开始对奥兰多格兰德波西米亚酒店进行全面翻新，预计分阶段于2023年第二季度完成 [37] - 2022年还计划进行多个项目，包括费尔蒙匹兹堡酒店、皇家棕榈度假村等的翻新，以及公园凯悦阿维拉酒店高尔夫球场翻新和水疗及健康设施升级 [38] - 公司资产负债表是优势，2024年前无债务到期，目前几乎所有债务为固定利率，借款成本略超5%，杠杆率适中，无优先股 [43] - 预计在公布第二季度业绩时结束契约豁免期，届时现行的股票回购和股息支付限制有望结束，疫情前公司年派息率在FFO的60%左右，年股息为每股1.10美元 [44] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请介绍纳什维尔市场及W纳什维尔酒店的细分市场机会和盈利提升因素 - W纳什维尔酒店有团队、企业和休闲业务机会，可根据市场情况灵活调整业务组合以提升业绩 [53][54] - 若各业务板块表现良好，盈利有上行空间，目前4月RevPAR达270美元，预计稳定后略超300美元，套房、餐饮空间和利润率方面也有提升潜力 [56][58] 问题2: 圣地亚哥市场第一季度RevPAR与2019年相比有差异的原因 - 数据为阿维拉和安达兹圣地亚哥市中心酒店合并数据，存在一定噪音，且第一季度前两个月阿维拉酒店因天气等问题表现较弱，主要是季节性因素影响 [59] 问题3: 达拉斯市场情况及是否为长期持有市场 - 达拉斯市场有大量新供应，郊区和精选服务型酒店有竞争，需企业和团队业务加强，目前看到一些积极趋势，4月入住率显著提高 [62][63] - 从长期战略看，达拉斯符合公司在阳光地带的布局，目前不打算主动剥离，有机会可能会升级在该市场的业务 [64][65] 问题4: 4月或第二季度取消和损耗情况 - 预计不会像前两个季度那样严重 [66] 问题5: 近期休闲、商务旅行和团队业务的预订窗口变化 - 休闲旅客预订提前，企业旅客预订较近，团队业务预订情况多样，有当月预订、年底规划和提前预订2023年的情况 [70][71] 问题6: 哪些市场未来几个季度房价继续上涨可能性较小 - 基韦斯特和斯科茨代尔等第一季度季节性强的市场可能因季节因素房价上涨受限，但其他市场随着入住率增长房价也在上涨，企业旅客房价也在加速上涨 [72] 问题7: 恢复季度或年度展望的条件 - 预计不晚于8月恢复某种形式的运营指引，具体取决于趋势和信心水平 [73] 问题8: 3月和4月团队、商务旅行和休闲业务的ADR和需求表现及当前客户大致构成 - 目前难以对3月和4月各业务板块ADR和需求进行准确评论，但休闲业务在自驾目的地和度假村表现出入住率增长，企业业务在部分城市市场推动入住率显著提升 [77] - 客户构成每月变化，历史上团队业务约占三分之一，其余为商务或休闲散客，长期来看可能恢复到该比例 [78][79] 问题9: 今年夏天债券可赎回时的计划及资本市场波动对再融资的影响 - 若赎回合理会考虑，但公司认为高收益债务融资是良好工具，尽管近期市场波动，仍会继续将其作为融资手段 [81] 问题10: 提高房价是否有市场阻力及通胀对未来房价增长的影响 - 各业务板块和市场对房价上涨几乎没有阻力，酒店要求的房价通常能实现 [85] - 短期内休闲预订速度持续较高，运营商对夏季休闲业务乐观，公司能利用不同需求板块平衡优势，目前未看到业务面临较大压力 [86][87][90] 问题11: 未来收购倾向，W纳什维尔酒店是否具有代表性 - W纳什维尔酒店符合公司过去几年收购的高品质酒店类型，未来收购可能包括有项目管理和资本投入需求的资产，以及可通过资产管理提升收益的优质资产 [91][93] 问题12: 团队业务趋势及个别市场情况 - 团队业务价格持续走强，2022年和2023年剩余时间预订量两位数增长，德克萨斯、亚利桑那、佐治亚和加利福尼亚等地部分酒店业务量较高，酒店和运营商在平衡团队业务和休闲、商务旅行需求方面表现良好 [98][99] 问题13: 利率变动对交易市场投资者需求和资本化率的影响 - 目前市场对复苏更有信心，一定程度抵消了利率上升影响，短期内卖家定价预期未变，市场上待售资产未明显增加，公司会耐心寻找合适收购机会 [101][103] 问题14: 部分酒店稳定后酒店EBITDA与初始评估相比是否有变化及潜在上行空间 - 对波特兰凯悦摄政酒店1500万美元酒店EBITDA的评估有信心，W纳什维尔酒店2500 - 3000万美元的评估是目前最佳估计且有上行空间 [108] - ROI资本支出项目稳定后收益可能超过2500万美元，主要得益于整体收入增长、附属收入和客房收入增长 [109] 问题15: 公司资产负债表在复苏过程中的使用计划及可用于投资的资金规模 - 公司资产负债表健康，优于部分同行，摆脱契约豁免期后有数百亿美元投资能力，优先股是可利用工具，长期净债务与EBITDA比率目标为低于5倍，目前维持在3 - 4倍 [112][113][115] 问题16: 随着团队业务占比增加和其他业务稳定，ADR如何变化及休闲和团队平均房价差异 - 下半年团队业务房价上涨10%，显示酒店在团队业务方面有定价权，品牌在与企业客户谈判中能维持价格，休闲客户消费意愿强，预计下半年及未来房价表现良好 [117][118][119] - 区分休闲和商务客户较难，但休闲为主的酒店和度假村以及城市、郊区大型酒店房价均有显著增长 [120] 问题17: 劳动力市场情况，包括全职员工数量、招聘池和夏季额外招聘需求 - 运营商在劳动力管理方面表现良好，招聘难度和工资压力较去年第三、四季度减轻，申请人池更稳定，但客房清洁和烹饪岗位仍有需求 [123][124] - 酒店接近满员时固定岗位人员基本配备齐全，目前处于可变成本模式，需根据入住率和团队业务增加客房清洁、宴会和烹饪人员 [125] 问题18: 进入可变成本模式后，长期成本节约和利润率扩张预期 - 管理层岗位数量可能减少，有利于成本控制，但利润率改善情况需观察房价和工资情况 [127][128]

公司酒店资产情况 - 截至2022年3月31日，公司拥有34家酒店，共9814间客房，分布在14个州[126] - 2022年3月31日物业数量为34处，较2021年减少1处；房间数量为9814间，较2021年减少197间[141] 公司运营及市场环境情况 - 2022年第一季度，公司运营因休闲旅游加速和商务散客及团队需求增加而持续改善，总投资组合平均每日房价（ADR）超过2019年同期水平[128] - 2022年第一季度，美国GDP估计年率下降约1.4%，而2021年第三和第四季度增长率分别为2.3%和6.9% [135] - 2022年3月失业率降至3.6%，低于2021年12月的3.9%和9月的4.8%，远低于2020年4月的14.7% [135] - 公司酒店业绩受通胀、季节性和疫情影响，运营者调整房价能力受限[203][204] 美国酒店行业数据 - 截至2022年3月31日的三个月，美国酒店行业需求和新酒店供应分别增长26.4%和4.0% [137] - 截至2022年3月31日的三个月，美国酒店行业每间可售房收入（RevPAR）增长67.2%，入住率增长21.6%，平均每日房价（ADR）增长37.5% [137] 公司关键运营指标数据 - 截至2022年3月31日的三个月，公司总投资组合RevPAR增长133.1%，达到143.99美元，2021年同期为61.76美元 [138] - 2022年第一季度入住率为56.6%，较2021年提高2390个基点；ADR为254.57美元，较2021年增长34.9%；RevPAR为143.99美元，较2021年增长133.1%[141] 公司财务指标变化 - 截至2022年3月31日的三个月，公司净亏损减少90.6% [139] - 公司运营收入增加5930万美元，主要源于新冠疫情后的复苏 [139] - 公司利息费用增加180万美元，归因于加权平均利率上升和加权平均未偿债务增加 [139] - 2022年第一季度调整后EBITDAre和调整后FFO较2021年分别增长1469.5%和239.9%[140] - 2022年第一季度总营收为2.10347亿美元，较2021年增长1.22495亿美元，增幅139.4%[143] - 2022年第一季度酒店运营总费用为1.41607亿美元，较2021年增长6452.3万美元，增幅83.7%[147] - 2022年第一季度公司及其他费用为5100.1万美元，较2021年增长105.5万美元，增幅2.1%[150] - 2022年第一季度非运营收入及费用中，其他损失为77.7万美元，较2021年减少89.3万美元，降幅769.8%；利息费用为2053.8万美元，较2021年增长178.8万美元，增幅9.5%；债务清偿损失为29.4万美元；所得税费用为160.7万美元，较2021年增长144.2万美元，增幅873.9%[158] - 2022年第一季度净亏损547.7万美元，2021年同期为5797.7万美元[197][198] - 2022年第一季度EBITDA和EBITDAre为4723.3万美元，2021年同期为亏损586.5万美元[197] - 2022年第一季度调整后EBITDAre为4994.6万美元，2021年同期为亏损364.7万美元[197] - 2022年第一季度FFO为2498.6万美元，2021年同期为亏损2488万美元[198] - 2022年第一季度调整后FFO为2908.7万美元，2021年同期为亏损2079.5万美元[198] 公司资金及债务情况 - 截至2022年3月31日，公司有1.791亿美元的合并现金及现金等价物和4020万美元的受限现金及代管资金[165] - 截至2022年3月31日，公司循环信贷额度无未偿还余额，4.5亿美元额度可全部借用[166] - 截至2022年3月31日，公司通过ATM协议有2亿美元可用于出售[167] - 截至2022年3月31日，公司未偿总债务为14亿美元，加权平均利率为5.18%[169] - 2022年1月，公司全额偿还了由五角大楼城丽思卡尔顿酒店抵押的6500万美元抵押贷款[170] - 截至2022年3月31日，公司有八份利率互换合约，名义本金总额为2.5亿美元[174] - 公司维持“按市价发行”（ATM）计划，可不时发售总发行价高达2亿美元的普通股[179] - 董事会授权了一项股票回购计划，可在公开市场等购买至多1.75亿美元的流通普通股，截至2022年3月31日，剩余约9470万美元[180] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司的家具、固定装置和设备（FF&E）储备分别为3340万美元和2930万美元[183] - 2022年和2021年第一季度，公司的资本支出分别为750万美元和720万美元[183] - 截至2022年3月31日，公司与第三方就某些酒店物业翻新的未完成合同承诺总额为690万美元[184] - 2022年和2021年第一季度，公司经营活动提供的现金分别为3260万美元和使用3120万美元[187] - 2022年和2021年第一季度，公司投资活动使用的现金分别为3.011亿美元和650万美元[188] - 若2022年3月31日所有浮动利率债务市场利率永久变动1%，利息费用变动约30万美元/年；2021年12月31日情况相同[207] - 公司通过多种方式降低浮动利率债务风险，如偿还债务、签订利率互换协议[209] - 截至2022年3月31日，固定利率债务2022 - 2026年及以后的本金还款额分别为2822千美元、4457千美元、251590千美元、503512千美元、54379千美元、601386千美元，总计1418146千美元[211] - 截至2022年3月31日，可变利率债务2022 - 2023年及总计的本金还款额分别为810千美元、1080千美元、30460千美元[211] - 截至2022年3月31日，债务总计2022 - 2026年及以后的本金还款额分别为3632千美元、5537千美元、280160千美元、503512千美元、54379千美元、601386千美元，总计1448606千美元[211] - 固定利率债务2022 - 2026年及以后和总计的加权平均利率分别为4.57%、4.55%、4.17%、6.36%、4.53%、4.83%、5.24%、5.64%[211] - 可变利率债务2022 - 2023年、总计的加权平均利率分别为2.36%、2.36%、2.87%[211] - 固定利率债务的公允价值为1417584千美元[211] - 可变利率债务的公允价值为29908千美元[211] - 债务总计的公允价值为1447492千美元[211] 公司其他财务事项 - 2022年第一季度公司收到100万美元保险理赔款，记录130万美元飓风相关维修和清理成本[197][198][206] - 公司使用非GAAP财务指标评估和比较运营表现，但有局限性，需结合GAAP指标[200][201]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度净亏损2290万美元，调整后EBITDAre为4890万美元，调整后每股FFO为0.25美元；全年31家酒店及度假村实现正批发EBITDA，调整后EBITDAre为1.081亿美元，调整后每股FFO为0.28美元 [9] - 第四季度同店组合酒店EBITDA利润率为27.2%，同店RevPAR较2019年同期下降17.5%，前三个季度分别下降63.3%、38.6%和22.9% [10] - 第四季度同店ADR较2019年同期增长7.1%，25家酒店及度假村ADR超过2019年同期 [11] - 1月同店组合RevPAR较12月显著下降，较2019年1月下降约37%；预计2月RevPAR约为157美元，较2019年2月下降约19%，ADR较2019年水平上涨约6% [12][14] - 第四季度酒店EBITDA为5410万美元，较2019年第四季度下降17.5%，总收入下降18.5%，酒店EBITDA利润率增长32个基点至27.2%；全年酒店EBITDA下降52.3%，总收入下降39%，酒店EBITDA利润率为21.7%，较2019年下降约600个基点 [37] - 第四季度客房费用较2019年下降超18%，未分配费用下降13.7%；全年客房费用下降约35%，未分配费用下降约26% [38] - 第四季度员工总薪酬下降21.5%，全年下降36.7%；预计2022年工资率较2021年增长约5% [40] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度休闲业务持续强劲，热门自驾目的地和度假村预订窗口延长；三大度假村全年入住率在35% - 56%之间，随着高端团体业务回归，有较大提升空间 [41] - 第四季度公司业务受Delta变种影响，1月和2月初商务旅行因季节性放缓和Omicron变种影响处于较低水平，近期企业业务量显著回升 [42] - 第四季度团体取消导致约850万美元客房收入损失，确认约500万美元取消和损耗费用 [35] 各个市场数据和关键指标变化 - 纳什维尔市场过去十年供应增加显著，未来几年仍有项目加入，但需求和RevPAR增长持续超过供应增长，是高端休闲和商务客户的首选目的地 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为处于高档和豪华酒店及度假村多年强劲复苏的早期阶段，凭借地理布局、资产和运营商质量、强大资产负债表等优势，有望实现卓越业绩 [16] - 继续专注识别和执行内部增长机会，2022年计划大幅增加资本支出，但低于2020年和2021年水平 [17] - 已出售查尔斯顿万豪酒店和芝加哥摩纳哥酒店，退出具有挑战性的市场；达成收购纳什维尔W酒店的协议，预计该酒店稳定后酒店EBITDA将达到2500 - 3000万美元 [19][27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业基本面在2021年逐渐改善，休闲需求显著增加，企业和团体需求温和复苏；尽管出现Delta和Omicron变种，全年入住率呈上升趋势，与2019年RevPAR差距大幅缩小 [7][8] - 对未来几年的增长前景持乐观态度，相信公司能够在复苏中取得优异成绩，特别是随着企业和团体需求的恢复 [15] - 基于当前需求趋势和预订活动，对2022年持积极看法，预计酒店EBITDA按季度分布为：第一季度约20%，第三季度约25%，第二、四季度略低于30% [54][58] 其他重要信息 - 2021年第四季度和全年，公司分别投资1270万美元和3180万美元用于资本支出项目；2022年预计支出约9500万美元 [43][45] - 资产负债表强劲，无债务到期至2024年，流动性约9500万美元，几乎所有债务为掉期或固定利率；计划用手头现金收购纳什维尔W酒店，未来可能根据情况进入股权或债务市场筹集资金 [52][53] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 纳什维尔酒店交易是否为公开交易，当前公开交易情况及竞争程度如何 - 该交易并非公开交易，是场外交易，虽有其他潜在买家，但竞争群体有限；公开交易仍具竞争力，公司因果断决策和交易规模优势拿下该项目 [66][69] 问题: 纳什维尔酒店能否从运营角度增值 - 公司认为这是市场定位和运营增值的结合，纳什维尔是极具潜力的市场，且公司与万豪有长期合作关系，能通过资产管理专业知识提升酒店业绩 [70][72] 问题: 第四季度500万美元取消费用对利润率的影响，以及第一季度预计收取的取消费用 - 第四季度取消费用收入比2019年第四季度多250万美元，使利润率提高超100个基点；第一季度取消费用预计低于第四季度，2021年第四季度的取消费用部分来自Omicron和Delta变种导致的取消 [74][76] 问题: 如何看待W品牌，以及如何为收购融资 - 公司认为酒店本身是优质资产，W品牌的更新和发展将为其增值；计划用现金收购，目前无具体融资计划，未来可能根据情况筹集资金 [77][83] 问题: 如何看待纳什维尔酒店的每间客房价格，与重置成本相比如何，以及如何保守测算收益率 - 虽每间客房价格高于全国市场近期水平，但纳什维尔市场发展势头良好，酒店不仅有客房收入，还有餐饮设施带来的高利润收入；建设成本大幅上升，从价值角度看该投资值得；预计稳定后RevPAR超300美元，餐饮和客房收入平衡，利润率约为30%，EBITDA机会是疫情前组合的两倍多 [86][98] 问题: 未来资本配置方面，是否有出售其他物业以支持收购的想法 - 公司会持续评估潜在处置机会，以升级投资组合，但此次收购不一定改变处置策略，短期内可能是小规模资产处置 [102][104] 问题: 凯悦酒店类别变更对需求、EBITDA趋势、忠诚度兑换和预订的影响 - 公司对部分酒店类别提升感到满意，认为这将提高基础兑换水平，且已看到一些积极趋势，如更多高阶梯兑换；没有负面影响，还有一些潜在积极因素 [105][107] 问题: 纳什维尔酒店何时达到稳定EBITDA 2500 - 3000万美元，公司是否有其他类似客房与其他收入比例的物业，如何评估此类资产 - 预计3 - 4年达到稳定EBITDA，可能更快；皇家棕榈度假村是类似物业；评估时需确保餐饮业务可持续，关注位置、设施和市场相关性，该酒店的餐饮和客房业务相互促进，能吸引更多客人 [111][115] 问题: 品牌执行品牌标准的现状和未来趋势，公司对此的看法 - 品牌希望统一产品，目前仍在确定标准和推广方式，预计时间较长；公司对此不太担忧，认为品牌会采取更合理和灵活的方式，业主可继续参与决策过程 [116][120] 问题: 第四季度房价上涨的驱动因素，以及2022年房价预期 - 2021年第四季度休闲需求是重要因素，10月和11月也有高质量团体业务；2022年下半年团体房价有增长趋势，近期休闲和企业需求都有回升 [122][124] 问题: 资本支出指导回到疫情前水平的原因 - 公司对复苏有信心，2020年和2021年为保留现金和增加流动性减少支出，现在认为一些翻新项目能带来投资回报，有助于在复苏中占据有利位置 [125][126]

浮动利率债务利息费用对收益和现金流影响变化 - 若2021年12月31日所有浮动利率债务的市场利率永久增减1%，浮动利率债务的利息费用增减将使未来收益和现金流每年增减约0.3百万美元[453] - 若2020年12月31日所有浮动利率债务的市场利率永久增减1%，浮动利率债务的利息费用增减将使未来收益和现金流每年增减约2.4百万美元[453] - 公司通过偿还或用固定利率债务再融资浮动利率债务，使浮动利率债务利息费用对收益和现金流的影响较前期减少[453] 利率现金流风险评估与监控 - 公司通过识别和监控利率风险敞口变化、评估对冲机会来评估浮动利率融资的利率现金流风险[454] - 公司使用现金流敏感性分析等分析技术来估计利率变化对未来现金流的预期影响[455] - 公司通过评估固定利率报价、考虑提前再融资或展期等技术来监控利率风险[456] 降低浮动利率债务敞口措施 - 公司通过偿还浮动利率的物业级抵押贷款和签订利率互换协议来降低浮动利率债务敞口[456] 衍生工具对冲风险及应对 - 公司可能继续使用衍生工具对冲物业担保贷款的利率变化风险，面临信用风险和市场风险[457] - 公司通过评估和监控交易对手财务状况、根据信用限额政策签订协议来降低信用风险[457] - 公司通过建立和监控参数来管理利率合约的市场风险[457] 债务到期本金及利率情况 - 2022 - 2026 年及以后固定利率债务到期本金分别为 4654 千美元、5537 千美元、249430 千美元、568512 千美元、54379 千美元、601386 千美元，总计 1483898 千美元[458] - 2022 - 2026 年及以后可变利率债务到期本金分别为 0 千美元、0 千美元、30640 千美元、0 千美元、0 千美元、0 千美元，总计 30640 千美元[458] - 2022 - 2026 年及以后债务到期本金总计分别为 4654 千美元、5537 千美元、280070 千美元、568512 千美元、54379 千美元、601386 千美元，总计 1514538 千美元[458] - 固定利率债务加权平均利率 2022 - 2026 年及以后分别为 4.38%、4.39%、4.12%、6.26%、4.53%、4.83%，总体为 5.28%[458] - 可变利率债务加权平均利率 2022 - 2026 年及以后部分为 0%，有数据的为 2.00%，总体为 1.71%[458] 债务公允价值及相关计算 - 截至 2021 年 12 月 31 日，债务到期本金的公允价值为 1558588 千美元[458] - 截至 2021 年 12 月 31 日，固定利率债务公允价值为 1534120 千美元[458] - 截至 2021 年 12 月 31 日，可变利率债务公允价值为 24468 千美元[458] - 截至 2021 年 12 月 31 日，债务到期本金计算排除了 2030 万美元的净抵押贷款折扣、溢价和未摊销递延贷款成本[458] 固定利率债务定义 - 截至 2021 年 12 月 31 日，固定利率债务包含所有固定利率债务和所有互换为固定利率的可变利率债务[459]

公司概况 - 2015年2月3日从InvenTrust Properties Corp.分拆出来，重组后符合REIT资格[3] - 拥有33家酒店、9468间客房，分布在13个州、21个市场，有14个品牌[11] 投资组合 - 专注豪华和高档酒店，100%为该类物业，99%有品牌关联[9] - 品牌多元化，万豪占42%，独立品牌占36%，ASTORIA占9%等[10] - 地理多元化，无单一市场贡献超2019年EBITDA的12%，休斯顿和奥兰多各占12% [17][18] 财务状况 - 截至2021年12月31日，无限制现金5.17亿美元，信贷额度可用5.23亿美元，总流动性超10亿美元[25] - 总债务15.145亿美元，加权平均利率5.18% [26] 交易动态 - 拟全现金3.287亿美元收购W Nashville酒店，预计2022年第一季度完成[43] - 稳定后预计年酒店EBITDA达2500 - 3000万美元[46] 运营情况 - 1月受奥密克戎影响后需求持续恢复，初步入住率约61%，ADR约258美元，RevPAR约157美元[71] 竞争优势 - 高质量酒店组合，过去七年战略资本配置提升组合质量[94] - 聚焦关键休闲和自驾市场，40%以上酒店、约20%客房位于此类目的地[97] - 与领先酒店品牌合作，99%物业有品牌关联[101] 管理团队 - 高管团队平均有27年酒店经验，平均任期10年[103] ESG承诺 - 环境责任上进行尽职调查、开展能效项目、监测环境指标[112] - 社会责任涵盖社区参与、员工发展、多元包容和健康计划[113] - 公司治理保持一流标准，董事会9人中8人独立，超20%为女性[114]