公司概况 - 2015年2月3日从InvenTrust Properties Corp.分拆出来，专注豪华和高档酒店及度假村[3] - 资产分布在14个州22个市场，100%为豪华和高档物业，99%房间有品牌关联[8][9] 财务状况 - 截至2023年3月31日，无限制现金约2.85亿美元，信贷额度可用4.5亿美元，总流动性约7.35亿美元[14] - 总债务14.451亿美元，加权平均利率5.72%，债务到期分布在2023 - 2029年[15] 业绩表现 - 2023年第一季度同店RevPAR较2022年第一季度增长23.9%，入住率提高10个百分点，平均每日房价上涨5.2%[22] - 2023年第一季度酒店EBITDA增长33.6%，利润率提高167个基点[22] 市场展望 - 2023财年同店RevPAR预计增长4% - 8%，调整后EBITDAre预计为2.45 - 2.69亿美元[23] - 豪华和高档酒店RevPAR历史上在经济低迷后强劲反弹，预计将显著增长[19][20] 竞争优势 - 需求驱动平衡，业务涵盖商务、团体和休闲等多个细分市场[49][50] - 管理团队经验丰富，高管平均有27年酒店经验，平均任期10年[55] 增长驱动 - 近期有多个资本支出项目，如亚特兰大巴克黑德华尔道夫酒店等的翻新[31] - 收购了波特兰俄勒冈会议中心凯悦酒店和W纳什维尔酒店等资产[44]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度净收入为630万美元，调整后EBITDAre为7130万美元，调整后每股FFO为0.40美元，均较去年第一季度显著增加 [9] - 同店RevPAR为179.55美元，较2022年增长23.9%，主要来自入住率提升约10个百分点，平均每日房价增长5.2% [9] - 与2019年第一季度相比，目前拥有的30家当时已开业酒店的RevPAR仅下降1.6%，入住率比2019年低约10个百分点，ADR上涨13.5% [10] - 调整后EBITDAre较2022年第一季度增长42.8%，利润率提高167个基点 [11] - 初步估计4月同店RevPAR约为196美元，较2022年4月下降约2%，入住率78.7%与2022年基本持平，ADR下降约2%；30家2019年开业酒店4月RevPAR约为197美元，较2019年4月增长1.1% [15][16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度同店酒店EBITDA为7720万美元，总收入较2022年第一季度增长25.9%，EBITDA增长33.6%，利润率提高167个基点 [31] - 餐饮收入较2022年增长超35%，宴会和餐饮收入较2022年增长超60% [31] - 集团控制房费用有助于EBITDA利润率扩张，大部分工资支出较2022年第一季度增长约20%，公用事业等领域支出增长约24% [32] - 2023年集团收入步伐持续增强，后三个季度较去年增长约7%，反映出第二至第四季度客房夜数增长约3%，房价上涨约3.5% [46] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度，按2022年EBITDA贡献衡量的10个最大市场中，有8个市场的RevPAR较2022年第一季度实现两位数增长，达拉斯酒店RevPAR增长超50%，休斯顿、亚特兰大、旧金山/圣马特奥酒店RevPAR增长超30%；非前10大市场中，波特兰和圣克拉拉RevPAR分别增长超60%和70% [12] - 第一季度RevPAR下降的两个前10大市场是基韦斯特和纳帕，基韦斯特是因为2022年第一季度业绩强劲，纳帕是因为异常多雨天气对需求产生重大负面影响，恶劣天气也影响了加州其他地区的休闲需求 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为其投资组合正回归更传统的业务组合，集团预订步伐持续推进，企业临时业务也在持续改善，现有投资组合中有众多增长驱动因素，灵活的资产负债表支持持续投资，同时受益于新竞争供应减少 [18][20][23][24] - 公司将继续关注符合标准的收购机会，但会保持耐心，等待更好时机；不打算在处置方面过于活跃，但如果时机合适可能会进行一些处置 [25][56][59] - 行业新酒店开发环境仍具挑战性，公司子市场加权客房供应增长率预计2023年为1.2%，2024年为1%，较几年前的约3%有显著下降 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管经济存在不确定性，但尚未观察到需求普遍放缓的迹象，对2023年及以后持谨慎乐观态度，重申全年RevPAR增长和调整后EBITDAre的展望中点 [15][17] - 长期乐观的四个关键因素包括业务组合回归传统、现有投资组合有增长驱动因素、灵活的资产负债表以及新竞争供应减少 [18] 其他重要信息 - 第一季度在投资组合改进方面投资1160万美元，包括完成奥兰多格兰德波西米亚酒店公共空间翻新、圣巴巴拉金丝雀酒店客房翻新、丹佛丽思卡尔顿酒店高级套房翻新等项目 [34][35] - 2023年预计资本支出项目花费约1.3亿 - 1.5亿美元，其中约4500万美元将用于斯科茨代尔凯悦酒店 [40] - 斯科茨代尔凯悦酒店1.1亿美元的全面翻新和升级项目预计6月开始，2024年底完成，完工后将增加5个客房钥匙，共496间客房，并重新品牌为凯悦度假村 [37][39] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司的杠杆容忍度及期望水平 - 公司认为疫情前3倍 - 4倍净债务与EBITDA的杠杆范围是合适的，目前略高于此，接近5倍，预计未来几年随着盈利增长将回到该范围 [53] 问题: 公司在并购方面更倾向于卖方还是买方 - 公司目前不打算在处置方面过于活跃，但如果时机合适可能会进行一些处置；在收购方面，会平衡各种驱动股东价值的因素，目前认为时机不太适合积极收购，预计今年晚些时候可能会有更好机会 [56][59] 问题: 餐饮支出较高的驱动因素及可持续性 - 餐饮支出较高主要是由于第一季度集团业务增长，目前未看到集团宴会和餐饮支出疲软的迹象，集团实际支出往往高于合同约定 [62][63] 问题: 休闲度假村业务中消费者对价格的敏感度 - 价格调整更多是由于特定子市场的需求特征，而非消费者不愿消费，如基韦斯特市场竞争加剧导致价格调整 [64][65] 问题: 4月ADR变化是否是因为报复性旅游退出市场 - 4月需求结构更平衡，是自然过渡，消费者仍愿意支付房价，不同细分市场的入住率有所转移，对公司来说是积极的 [66][67] 问题: 4月西海岸是否有更多取消预订情况 - 未观察到明显变化，依赖科技业务的圣克拉拉凯悦酒店需求未出现显著下降趋势，市场仍有同比增长 [70][72] 问题: 股票回购与资本配置的关系及回购价格考虑 - 公司对股票回购采取平衡方法，将其视为驱动股东回报的工具之一，认为当前股票具有吸引力，会继续评估并采取平衡策略 [74][76] 问题: 全年1500万美元翻新干扰在第一季度的影响及后续季度的大致节奏 - 第一季度影响约100万美元，第三和第四季度影响会更大，主要与斯科茨代尔等项目的时间安排有关 [79] 问题: 集团业务中哪种客户的承诺客房夜数增长最多，短期预订客户的情况 - 短期业务主要来自大型酒店，客户对日期要求严格，这有助于酒店提高房价；目前集团业务增长已有所转变，开始看到企业和协会业务的长期大型项目在未来几年的预订增加 [82][84] 问题: 2023年集团业务剩余时间的量以及2024年的预订情况 - 2023年第二至第四季度集团业务量增长约3%，房价上涨约3.5%；排除斯科茨代尔酒店的影响，收入步伐增长约12%；目前谈论2024年情况还为时过早，但公司对其持乐观态度 [86][91] 问题: 公司是否进入削减成本的衰退前模式 - 公司一直注重费用管理，会要求酒店深入审视费用情况，鉴于疫情期间的经验，这一过程相对容易，目前对费用管理有信心并会持续关注 [95][97] 问题: 今年剩余时间RevPAR增长预期的节奏 - 3月给出的指引未变，第一季度符合预期，第二季度略有增长，下半年与2022年基本持平，4月数据符合预期，预计5月和6月会有一定增长 [100][101] 问题: 纳什维尔酒店第一季度入住率53%的表现及全年看法 - RevPAR接近预期，餐饮方面仍有提升空间，4月RevPAR表现令人鼓舞，目前整体表现基本符合预期，该酒店有很大的增长潜力 [102][103]

公司酒店规模情况 - 截至2023年3月31日，公司拥有32家酒店，共9508间客房，分布在14个州[101] - 2023年3月31日酒店数量为32家，较2022年减少2家；房间数量为9508间，较2022年减少306间[112] 宏观经济数据 - 2023年第一季度美国GDP估计年增长率约为1.1%，低于2022年第三和第四季度的3.2%和2.6% [107] - 2023年3月失业率与2022年12月和9月持平，保持在3.5% [107] 行业数据关键指标变化 - 截至2023年3月31日的三个月，行业需求和新酒店供应分别增长6.4%和0.4% [108] - 截至2023年3月31日的三个月，行业RevPAR同比增长16.7%，入住率增长5.9%，ADR增长10.2% [108] 公司总投资组合关键指标变化 - 截至2023年3月31日的三个月，公司总投资组合RevPAR同比增长24.7%，达到179.55美元 [109] 公司财务数据关键指标变化 - 截至2023年3月31日的三个月，净收入较2022年同期净亏损增长219.6% [110] - 截至2023年3月31日的三个月，归属于普通股和单位持有人的Adjusted EBITDAre和Adjusted FFO分别同比增长42.8%和55.5% [111] - 2023年第一季度入住率为66.1%，较2022年增长950个基点；平均每日房价为271.79美元，同比增长6.8%；每间可售房收入为179.55美元，同比增长24.7%[112] - 2023年第一季度总营收为2.69亿美元，较2022年增长27.9%，其中客房收入1.54亿美元，增长24.7%；餐饮收入9612.4万美元，增长41.9%；其他收入1920.4万美元，下降1.1%[113] - 2023年第一季度酒店运营总费用为1.79亿美元，较2022年增长26.6%[119] - 2023年第一季度公司及其他费用为5593.6万美元，较2022年增长9.7%[121] - 2023年第一季度非运营收入及费用中，其他收入为128.4万美元，较2022年增长265.3%；利息费用为2213.4万美元，增长7.8%；债务清偿损失为114万美元；所得税费用为521.8万美元，增长224.7%[127] - 2023年第一季度净收入为655.3万美元，2022年同期净亏损为547.7万美元[163][165] - 2023年第一季度EBITDA和EBITDAre为6764.6万美元，2022年同期为4723.3万美元；调整后EBITDAre分别为7130万美元和4994.6万美元[163] - 2023年第一季度FFO为4022.1万美元，2022年同期为2498.6万美元；调整后FFO分别为4523万美元和2908.7万美元[165] 公司可比酒店业务数据关键指标变化 - 31家可比酒店在2023年第一季度酒店营业收入增加1920万美元 [110] 公司资金及债务情况 - 截至2023年3月31日，公司有2.83亿美元的合并现金及现金等价物和5820万美元的受限现金及托管资金[134] - 截至2023年3月31日，公司循环信贷额度无未偿还余额，4.5亿美元额度可随时借款；按股权销售协议有2亿美元可出售[136] - 截至2023年3月31日，公司未偿还债务总额为14亿美元，加权平均利率为5.72%[138] - 2023年1月公司用2023年延迟提取定期贷款的收益还清了亚特兰大万丽韦弗利酒店及会议中心抵押的9950万美元抵押贷款余额，同时修改了纳帕安达兹酒店的抵押贷款，将本金增加到5500万美元并延长到期日至2028年1月[139] - 2023年1月公司签订了6.75亿美元的高级无担保信贷安排，包括4.5亿美元的循环信贷额度、1.25亿美元的定期贷款和1亿美元的延迟提取定期贷款，循环信贷额度于2027年1月到期可延长一年，2023年定期贷款于2026年3月到期可延长一年[140] - 截至2023年3月31日公司遵守所有债务契约，贷款还款正常，无违约情况[142] - 若2023年3月31日所有浮动利率债务市场利率永久增减1%，利息费用增减将使未来收益和现金流每年增减约280万美元；2022年12月31日情况相同[176] - 截至2023年3月31日，固定利率到期债务本金总计11.6505亿美元，加权平均利率为5.48%；浮动利率到期债务本金总计2.8亿美元，加权平均利率为6.74%[180] 公司股票相关情况 - 公司维持“按市价发行”计划，可不时发售最高2亿美元的普通股，2023年第一季度未出售，截至3月31日仍有2亿美元额度[143] - 董事会授权最高2.75亿美元的股票回购计划，2023年第一季度回购1905820股，加权平均价格为每股14.03美元，总购买价2670万美元，截至3月31日剩余约1.397亿美元额度[144][145] - 2023年4 - 5月，公司回购1175286股，加权平均价格为每股12.75美元，总购买价为1500万美元[173] 公司储备金及资本支出情况 - 公司需维持储备资金，一般为酒店收入的3% - 5%，截至2023年3月31日和2022年12月31日，FF&E储备金分别为4350万美元和4630万美元，2023年和2022年第一季度资本支出分别为1160万美元和750万美元[147][149] 公司酒店物业翻新情况 - 截至2023年3月31日，酒店物业翻新合同的剩余承诺总额为1100万美元[150] 公司现金流量情况 - 2023年和2022年第一季度经营活动提供的现金分别为3030万美元和3260万美元，投资活动使用的现金分别为1060万美元和3.011亿美元，融资活动使用的现金分别为4430万美元和6650万美元[152][153][155] 公司非GAAP财务指标情况 - 公司认为EBITDA、EBITDAre、Adjusted EBITDAre、FFO和Adjusted FFO等非GAAP财务指标对投资者评估经营业绩有补充作用[156] - 公司按Nareit标准计算FFO，即净收入或亏损（按GAAP计算），排除房地产相关折旧、摊销和减值、房地产销售损益等项目[160] 公司经营目标 - 公司致力于通过提升现有及收购酒店的营收和利润、提升投资组合价值、产生可持续现金流来增加股东回报[137]

财务数据和关键指标变化 - 2022年全年同店组合每间可售房收入（RevPAR）较2019年下降5.1%，受平均每日房价（ADR）两位数增长推动，全年酒店息税折旧摊销前利润（EBITDA）为2.564亿美元，较2019年低约3%，利润率较2019年高40个基点 [11] - 第四季度净收入为3530万美元，调整后EBITDAre为6460万美元，调整后每股运营资金（FFO）为0.41美元，同店RevPAR较2019年增长0.6%，ADR较2019年第四季度增长15%，抵消了约9个百分点的入住率下降，利润率较2019年提高17个基点 [14][15] - 2023年预计32家酒店RevPAR中点增长约6%至173美元，调整后EBITDAre与去年持平，调整后FFO每股中点为1.48美元，较去年低约4% [65][67][69] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年全年集团客房收入较2019年低9%，第四季度集团业务受益于稳定的预订和两位数的房价增长，集团客房收入超过2019年第四季度水平5%以上 [47] - 2023年集团收入预订率目前约为2022年的21%，集团房价较2020年有高个位数增长 [48] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年全年，依赖休闲需求的酒店如Centric Key West、Park Hyatt Aviara等RevPAR较2019年实现强劲增长，依赖商务和团体需求的酒店如Marriott San Francisco Airport、Hyatt Regency Santa Clara等RevPAR较2019年下降 [40] - 第四季度，同店RevPAR 10月和11月较2019年分别下降0.1%和0.4%，12月较2019年增长2.6%，整体业务从过去几个季度的主要休闲需求向休闲、商务和团体需求的传统组合转变 [42] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2022年通过收购和出售酒店改善了投资组合的整体质量和预期增长前景，收购了W Nashville，出售了三家酒店 [15][16] - 计划在未来两年投资约1.1亿美元对Hyatt Regency Scottsdale Resort and Spa进行全面改造和扩建，预计完工后RevPAR提高50%，酒店EBITDA接近翻倍 [24][28] - 2023年预计在资本支出项目上花费1.3亿 - 1.5亿美元，重点是Hyatt Regency Scottsdale的改造升级 [59] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观经济前景仍不明朗，但公司对2023年及以后的发展持乐观态度，随着需求持续改善和新酒店供应增长放缓，酒店业主将拥有更强的定价能力 [36][70] - 公司拥有高质量、地理位置优越的资产基础和多个增长杠杆，资本支出项目将为未来几年带来有利局面，资产负债表灵活且强劲，能够抓住未来可能出现的机会 [71] 其他重要信息 - 2022年第四季度和全年分别投资2970万美元和7040万美元用于投资组合改善，因部分项目支出延迟至2023年，低于年初约9500万美元的总资本支出预期 [51] - 2023年公司流动性强劲，有4.5亿美元未提取的循环信贷额度和约3亿美元现金，年底杠杆率约为4.5倍，处于长期目标的低于5倍杠杆之内 [62] - 自去年秋季以来，公司回购了约2.5%的流通股，平均价格约为每股14.50美元，当前董事会回购授权下还有超过1.5亿美元的剩余额度 [63] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 商务旅行需求是否与去年6月或9月相当，休闲市场需求情况如何，Aviara和Scottsdale项目有无财务激励措施 - 商务旅行需求有所改善，近期周中入住率趋势良好，较去年同期有所增强 [73][74] - 休闲市场需求持续强劲，部分市场在表现出色的月份出现价格小幅疲软，但随后会反弹 [75] - 没有专门针对Aviara和Scottsdale项目的财务激励措施，但Hyatt会受到短期管理费用影响，且项目完成后激励管理费用基数会提高 [76][77] 问题2: Hyatt Regency Scottsdale改造项目的决策原因，其他物业是否有全面改造机会，1.1亿美元支出在2023年和2024年的分配，以及该项目对资产的影响，滞后市场酒店在RevPAR增长指引中的情况 - 该项目公司已考虑很久，拥有该物业以来就关注增加会议空间等机会，疫情后国内休闲需求强劲增加了短期干扰，但仍认为此时改造是正确选择，公司对该市场非常熟悉 [80][81][82] - 1.1亿美元支出大致在2023年和2024年各占一半，今年项目会有较大干扰，明年会尽量在淡季施工以减少干扰 [83][84] - 近期收购的W Nashville和Hyatt Regency Portland以及恢复较慢的市场如SFO、Santa Clara预计会有较高增长，这些增长会被改造干扰和部分休闲资产的适度增长或无增长所抵消 [86] 问题3: 今年下半年的情况以及RevPAR持平的基本假设 - 下半年RevPAR假设与去年持平，原因是改造项目和较高的同比基数，调整后EBITDA或酒店EBITDA也受类似影响 [90] - 持平的RevPAR并非假设经济适度放缓，主要是由于同比比较和改造项目在下半年影响更大 [92] 问题4: Scottsdale改造项目决策是否意味着缺乏收购机会，该项目典型周期性改造的增量成本，以及3000万美元同比逆风在三个方面的具体量化 - 改造项目与收购机会不相互排斥，公司仍有充足资金，且认为Scottsdale项目是长期有吸引力的资本使用方式，同时市场上有很多潜在收购目标 [94][95] - 难以给出典型周期性改造的具体增量成本，因为不同改造方案成本差异大，公司认为此次改造能带来更好回报 [96][97] - 资产出售带来600万美元逆风，取消和损耗费用带来约900万美元逆风，改造干扰带来1500万美元逆风 [98] 问题5: W Nashville今年的情况和预期，费用方面利润率的考虑 - W Nashville每月都在朝着目标取得进展，今年将继续调整酒店业务组合，使其更专注于团体业务，并在餐饮方面进行优化 [101][102] - 过去对长期节省目标持谨慎态度，因为通胀压力和业务组合变化不确定，目前第四季度利润率仍有提升，说明公司能有效控制成本，但仍面临劳动力和公用事业成本压力，已在指导中考虑这些因素 [103][104] - 2023年公用事业、房地产税和保险带来50个基点逆风，取消和损耗费用带来近100个基点逆风，改造干扰也有影响，预计全年利润率会收缩 [105] 问题6: 收购环境的看法，以及是否有想增加曝光度的市场或地点 - 目前符合公司战略的收购资产管道较浅，但预计随着时间推移市场上会有更多产品出现，这取决于整体经济和利率环境，部分业主可能因再融资问题选择出售资产 [107][108] - 公司将坚持适合自己的战略，不局限于特定市场，希望有更广泛的机会选择，保持地理多样性 [109][110] 问题7: Grand Hyatt升级项目有无防止Hyatt在该市场引入Park Hyatt的保护措施 - 公司未提供与运营商协议的具体细节，选择Grand Hyatt品牌是因为其适合该度假村的规模、会议空间、客户群体和费用结构，与Park Hyatt定位不同 [113][114]

公司股权与运营结构 - 截至2022年12月31日，公司集体持有运营合伙企业发行的97.0%的普通有限合伙单位，其余3.0%由其他有限合伙人持有[18] - 公司运营合伙企业的唯一普通合伙人为XHR GP, Inc.，其由公司全资拥有[18] - 公司作为房地产投资信托基金运营，运营合伙企业及其子公司将酒店物业租赁给应税房地产投资信托子公司XHR Holding及其子公司[19] - 公司合并财务报表包括公司、运营合伙企业、XHR Holding及其各自全资子公司的账户，消除了所有公司间交易的影响[19] - 公司拥有并控制运营合伙企业唯一普通合伙人的100%，直接或间接持有运营合伙企业约97.0%的运营合伙单位，其余3.0%由公司高管和董事会成员持有[50] 公司物业资产情况 - 截至2022年12月31日，公司拥有32处住宿物业，共9508间客房[19] 公司酒店业务市场表现 - 公司酒店组合在2022年从新冠疫情中实现广泛复苏，休闲预订持续强劲，商务散客和团体需求加速增长[22] 公司投资策略与目标 - 公司目标是将资本主要投资于美国顶级25个住宿市场以及关键休闲目的地的高品质、多元化豪华和高档酒店及度假村组合[23] - 公司投资时会考虑市场特征，寻求美国顶级25个住宿市场以及关键休闲目的地的城市和密集郊区的机会[23] - 公司使用多方面投资方法，利用管理团队在住宿行业的关系网络等寻找收购机会[23] - 公司追求豪华和高档细分市场中具有独特定位的酒店，寻求能提供独特住宿体验、位于理想位置、设施卓越且具有竞争优势的物业，倾向于低于估计重置成本购买的物业[24] 公司基本信息 - 公司主要行政办公室位于佛罗里达州奥兰多市南橙大道200号2700套房，电话号码为(407) 246 - 8100，网站为www.xeniareit.com [20] 公司财务关键指标（2022年末） - 截至2022年12月31日，公司持有现金3.659亿美元，其中受限现金6080万美元用于维护酒店；加权平均债务期限方面，抵押贷款为2.8年，公司信贷安排定期贷款、优先票据和循环信贷安排为4.2年，所有债务为3.9年；总债务加权平均利率为5.65%[31] - 若2022年12月31日所有可变利率债务的市场利率永久上升或下降1%，可变利率债务的利息费用增减将使未来收益和现金流每年增减约280万美元；若2021年12月31日所有可变利率债务的市场利率永久上升或下降1%，则为约30万美元[483] - 2022年12月31日未偿还债务中，固定利率债务本金总额为11.65837亿美元，加权平均利率为5.48%；可变利率债务本金总额为2.79151亿美元，加权平均利率为6.35%[487] - 2022年12月31日债务到期情况统计中，排除了1590万美元的净抵押贷款折扣、溢价和未摊销递延贷款成本[487] 公司财务动态（2023年相关） - 2023年1月，XHR LP签订6.75亿美元高级无抵押信贷安排，包括4.5亿美元循环信贷额度、1.25亿美元定期贷款和1亿美元延迟提取定期贷款；循环信贷额度于2027年1月到期，可延长1年，利率基于定价网格，在适用的期限担保隔夜融资利率基础上加145至275个基点；2023年定期贷款于2026年3月到期，可延长1年，利率与循环信贷额度定价网格一致[32] - 2023年1月，公司修订安缦纳帕酒店抵押贷款，将5500万美元贷款的可变指数从伦敦银行同业拆借利率改为期限担保隔夜融资利率，并将到期日延长至2028年1月[33] - 2023 - 2027年及以后，固定利率债务到期本金分别为320.5万美元、335.5万美元、5.03512亿美元、5437.9万美元、1.01386亿美元、5亿美元[487] - 2023 - 2024年，可变利率债务到期本金分别为233.3万美元、2.76818亿美元[487] 公司股权相关安排 - 2022年11月，董事会批准将股票回购授权金额增加1亿美元，使公司可回购至多2.75亿美元流通普通股；截至2022年12月31日，公司股票回购授权剩余约1.665亿美元[34] - 公司维持“按市价”计划，可出售普通股的总发行价最高达2亿美元；截至2022年12月31日，该计划有2亿美元额度可供出售[35][36] - 公司章程禁止任何人或团体实际或推定拥有超过公司任何类别或系列已发行股份价值或数量的9.8%[54] 公司增长策略 - 公司通过积极的资产管理、内部项目管理和战略资本投资推动增长；资产管理团队专注于提高收入和控制成本，内部项目管理团队可降低成本并及时执行项目，战略资本投资用于提升投资组合绩效[26][27][28][29] 公司资本结构规划 - 公司力求维持灵活的资本结构，适度杠杆，密切监控近期债务到期情况；计划通过发行普通股和优先股以及利用不同到期日的债务融资为长期增长提供资金[30] 公司面临的竞争环境 - 美国酒店行业竞争激烈，公司酒店在多个方面与其他酒店和替代住宿选择竞争；公司在酒店收购方面也面临来自其他实体的竞争[38][39] 酒店行业特性对公司影响 - 酒店行业具有季节性和周期性，公司收入和经营收入历史上在第二季度最高，随后是第一、第三和第四季度；行业增长或收缩随整体经济变化，经济和客房供应变化会导致业绩波动[41][42] 公司员工情况 - 截至2022年12月31日，公司有43名员工，无员工由工会代表或受集体谈判协议覆盖[56] - 截至2022年12月31日，公司企业员工中约42%为女性，40%为代表性不足的种族和族裔群体，72%年龄在40岁及以上，平均年龄为47岁[57] 公司发展历程 - 公司于2015年2月3日从InvenTrust Properties Corp.分拆出来，2月4日公司普通股在纽约证券交易所开始交易[61]

公司概况 - 2015年2月3日从InvenTrust Properties Corp.剥离，专注豪华和高档酒店及度假村[4] - 拥有33家酒店、9697间客房，分布于14个州22个市场，100%为豪华和高档物业，99%房间有品牌关联[11][13] 财务状况 - 截至2022年9月30日，无限制现金2.6亿美元，信贷额度可用4.5亿美元，总流动性超7.1亿美元[23] - 总债务约14.47亿美元，债务加权平均利率5.28%，高级票据占比69%，物业级债务占比22%，定期贷款占比9%[24][25] 市场表现 - 2022年第三季度，17处物业酒店EBITDA高于2019年同期，28处物业平均每日房价高于2019年同期[36] - 2022年第三季度，同店酒店EBITDA和利润率超2019年同期，利润率提高48个基点[40] 发展趋势 - 商务散客和团体需求回升，休闲需求保持强劲，2023年团体收入步伐改善，团体费率预计上涨约10%[36][56] - 豪华和高档酒店每间可售房收入历史上在衰退后强劲反弹，预计将显著增长[31] 竞争优势 - 需求驱动平衡，业务散客和团体需求占比约37 - 42%和33%，休闲散客占比约25 - 30%[96] - 管理团队经验丰富，高级管理团队平均有27年酒店经验，平均任期10年[103] 未来展望 - 2022财年净收入指引为3500 - 4300万美元，同店RevPAR变化指引为-5.50%至-4.50%[53] - 中期预计实现2019年调整后EBITDAre水平，约为3.15 - 3.20亿美元[60]

公司概况 - 2015年2月3日从InvenTrust Properties Corp.分拆出来，重组后符合联邦所得税REIT资格[4] - 拥有34家酒店、9812间客房，分布在14个州、22个市场，15个品牌[14] 投资策略 - 以交易为导向，注重多元化、品质和投资组合优化[10] - 强调灵活资产负债表和审慎资本配置[10] 财务状况 - 截至2022年6月30日，无限制现金2.25亿美元，信贷额度可用4.5亿美元，总流动性超6.75亿美元[23] - 总债务约14.476亿美元，债务加权平均利率5.20%[24] 市场表现 - 2022年第二季度，32家同店酒店EBITDA均为正，21家超2019年同期水平[35] - 2022年第二季度，28家同店酒店ADR高于2019年同期[35] 业绩展望 - 2022财年，净收入2200 - 5000万美元，同店RevPAR较2021年增长42% - 48%，较2019年下降7% - 3%[46] - 2022财年，调整后EBITDAre为2.52 - 2.8亿美元，调整后FFO为1.72 - 2亿美元[46] 竞争优势 - 酒店组合优质，100%为豪华和高档酒店，99%房间有品牌关联[12] - 需求驱动平衡，商务、团体和休闲客源均衡[70] 管理团队 - 高管团队平均有27年酒店经验，平均在公司任职10年[80] 资本支出 - 2018 - 2022年有多项资本支出项目，部分预计2023年初完成[52] 可持续发展 - 环境上进行尽职调查、开展能效项目和监测环境指标[87] - 社会上注重社区参与、员工发展、多元化与包容和健康计划[88] 公司治理 - 董事会9名董事中8名独立于管理层，33%为女性[89]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度净亏损170万美元，调整后EBITDAre为5380万美元，调整后摊薄每股FFO为0.31美元 [11] - 全年同店RevPAR指引中点较2019年下降5%，与之前指引一致；调整后EBITDAre预计在2.5 - 2.58亿美元之间，当前指引中点较之前低1200万美元 [47][48] - 利息费用和现金G&A费用不变，资本支出指引下调500万美元至约8500万美元 [54] 各条业务线数据和关键指标变化 酒店业务 - 第三季度32家同店组合RevPAR为159.06美元，较2019年同期下降2.6%，9月同店RevPAR较2019年增长2.7% [27] - 第三季度平均每日房价增长15.6%，入住率较2019年第三季度低约12个百分点 [11] - 第三季度同店酒店EBITDA为5220万美元，较2019年第三季度增长1.4%，利润率提高48个基点 [11][33] 集团业务 - 第三季度集团业务预订良好，房价实现两位数增长，集团客房收入几乎完全恢复到2019年第三季度水平 [30] - 截至9月底，2022年第四季度集团收入进度与2019年同期持平，2023年集团收入进度较2019年同期的差距从第二季度末的30%缩小至第三季度末的19%，2023年集团房价较去年同期上涨近10% [56][57] 各个市场数据和关键指标变化 休闲度假市场 - 度假村和休闲驱动市场的房价持续强劲，如Park Hyatt Aviara、Kimpton Canary Santa Barbara等酒店第三季度RevPAR较2019年有显著增长 [29] 商务旅行市场 - 商务旅行需求在9月中旬开始显著改善，并持续到10月，带动周中入住率提高 [20] - 10月RevPAR约为196美元，与2019年10月持平，较去年10月增长35%，入住率约为71%，ADR较2019年上涨约13% [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 出售非长期战略资产，如Bohemian Hotel Celebration和Kimpton Hotel Monaco Denver，以改善流动性和优化投资组合 [22][23] - 持续评估现有投资组合内的ROI机会，如对Park Hyatt Aviara、Grand Bohemian Orlando等酒店进行翻新改造 [14][25] - 关注潜在的战略收购机会，但在当前经济和融资环境下保持谨慎 [81] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 业务从主要依赖休闲需求向休闲、商务和集团需求的传统组合过渡，整体业务在9月中旬有明显改善 [9][10] - 对公司长期发展前景充满信心，认为随着业务的持续复苏和投资组合的优化，未来几年将实现增长 [64] 其他重要信息 - 第三季度物业层面的投资组合信息基于32家同店酒店，不包括Hyatt Regency Portland、Oregon Convention Center和W Nashville [7] - 公司已恢复支付季度股息，并进行股票回购，董事会宣布第三季度股息为每股0.10美元 [57][58] - 公司资产负债表强劲，整体杠杆可控，现金状况良好，无债务到期至2024年下半年，大部分债务为固定利率 [60][61][62] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 8月业务疲软的原因及细分市场情况 - 8月休闲需求表现良好，商务旅行需求在劳动节后才真正开始恢复，这是8月与9月业绩差异的主要原因 [67] 问题2: 房价上涨是否遇到客户抵制 - 运营商报告预订时客户对房价抵制较少，公司通过提供支持高价结构的服务和设施，使酒店在市场中表现良好 [68][69] 问题3: 与前几个季度相比，预订趋势是否有重大变化 - 散客预订窗口仍然很短，目前没有明显变化；集团业务预订活动强劲，第四季度与2019年同期差距缩小，2023年预订情况也在改善，且对公司旅行前景感到鼓舞 [71][73][74] 问题4: 为何未在季度末进行预发布或季度内更新以调整分析师和投资者预期 - 本季度业绩疲软主要体现在后期的费用方面，这比营收更难在短期内察觉，且公司对费用方面的情况也感到意外 [76][77] 问题5: 第三季度利润率压力是否存在品牌、市场或地区差异 - 未完全恢复的酒店，特别是大型非度假村酒店，在销售和营销、维修和保养等固定人员配置方面承受更大的利润率压力，但这有助于缩小第四季度和2023年的预订差距 [78] 问题6: 与几个季度前相比，收购的承销标准有何变化 - 目前收购管道不太广泛，公司会更耐心等待，考虑利率、通胀等因素对资产定价和融资市场的影响，预计未来可能会有更有吸引力的机会 [81][82] 问题7: 未来几年业务是否会更侧重于集团业务 - 酒店人员配置与入住率更直接相关，而非集团业务；已基本恢复入住率的酒店人员配置达到95%，未完全恢复的酒店接近90%，固定人员配置已相对稳定 [83][84] 问题8: 10月RevPAR与9月相比未实现正常季节性增长的原因 - 10月RevPAR与2019年持平，主要是因为今年10月有5个周末，比2019年多一个低入住率的周日，剔除该因素后10月有积极增长 [86][87][88] 问题9: 对业务利润率长期改善的看法是否有变化 - 公司一直对利润率改善持谨慎态度，虽然第三季度利润率较2019年提高了48个基点，但运营酒店面临劳动力和整体费用的成本压力，通胀普遍存在 [90][91] 问题10: 关于2024年债务到期的策略 - 2024年第一季度有未提取的信用额度到期，下半年有2.75亿美元债务到期，占总债务的20%，相对可控；公司与银行关系良好，预计会在明年开始处理这些到期债务 [93][94] 问题11: 业务组合现状、与疫情前的比较及潜在增长空间 - 与2019年相比，目前休闲客房收入占比更高，集团业务收入已基本恢复，但房晚数仍有增长空间；企业散客业务中，大型客户的业务仍显著低于疫情前，但周二和周三的入住率在逐渐恢复 [98][99][100] 问题12: 决定股息水平的因素及对未来派息率的看法 - 董事会认为业务正在复苏，鉴于对业务的可见性和强劲需求，当前股息水平是合适的；预计未来派息率将恢复到疫情前的65%，董事会会定期重新评估股息水平 [102] 问题13: 如何调整纳什维尔酒店的长期承销假设 - 该酒店今年夏季入住率和餐饮收入低于预期，主要是因为市场细分组合和餐饮设施优化方面的问题；长期来看，公司对该酒店的前景仍持积极态度，认为有很大的增长潜力 [105][106][107] 问题14: 是否认为W品牌在市场竞争中失利，是否仍长期看好该品牌 - 该酒店4月、5月和10月表现出色，夏季业绩不佳主要是因为集团业务策略失误，定价过高导致未能获得足够的团体客房；公司对该品牌的长期前景仍充满信心 [108][109][110] 问题15: 酒店员工工资是否稳定，是否仍存在员工流失问题 - 运营商报告员工流失到其他行业的情况减少，劳动力市场工资率已基本稳定，人们开始认识到酒店行业的职业发展机会 [111][112] 问题16: 湾区和波特兰市场的集团业务预订情况 - 波特兰酒店的预订量明年显著增加，得益于其作为会议中心总部酒店的优势；旧金山明年城市层面的业务较好，但机场酒店需加强内部团体业务；圣克拉拉会议中心业务较弱，酒店将加大业务拓展力度 [114][115][116] 问题17: 集团业务未来进一步改善是否存在阻碍 - 集团业务线索持续增长，公司通过增加销售人员和积极销售策略取得了良好效果；第三季度集团业务预订量是2019年同期的3倍，2023年集团房价也有显著上涨，整体情况积极 [118][119][121] 问题18: 翻新改造项目是否带来超额收益，未来项目的ROI预期 - Park Hyatt Aviara的翻新项目效果显著，EBITDA已达到稳定范围且有很大增长空间；Hyatt Regency Grand Cypress的新宴会厅和餐厅改造也带来了明显收益；公司对ROI项目的回报有信心，预计能获得两位数的回报 [123][127][132]

公司酒店资产情况 - 截至2022年9月30日，公司拥有34家酒店，共9812间客房，分布在14个州[148] - 截至2022年9月30日，公司物业数量为34处，较2021年同期减少1处；房间数量为9812间，较2021年同期减少199间[164] 公司酒店业务运营情况 - 2022年上半年，公司酒店业务持续改善，总投资组合平均每日房价（ADR）超过2019年同期水平；第三季度休闲需求季节性下降，但商务散客和团体业务加速增长[150] - 公司收入主要来自酒店运营，包括客房收入、餐饮收入和其他收入；运营成本和费用包括提供酒店服务的成本、管理和特许经营费等[153][154] 宏观经济数据 - 2022年第三季度，美国GDP估计年增长率约为2.6%，而第一、二季度年增长率分别下降1.4%和0.9%；9月失业率降至3.5%，低于6月和3月的3.6% [156] 美国酒店行业数据 - 截至2022年9月30日的三个月和九个月，美国酒店行业需求分别增长5.6%和13.4%，新酒店供应分别增长1.1%和2.4% [158] - 与2021年相比，截至2022年9月30日的三个月和九个月，美国酒店行业每间可售房收入（RevPAR）分别增长16.6%和34.9%，入住率分别提高4.5%和10.8%，ADR分别增长11.6%和21.8% [158] 公司投资组合关键指标变化 - 与2021年同期相比，截至2022年9月30日的三个月和九个月，公司总投资组合RevPAR分别增长32.5%和70.6%，达到157.91美元和162.69美元 [159] - 2022年第三季度和前九个月，总投资组合入住率分别为63.4%和63.0%，较2021年同期分别提升970个基点和1780个基点[164] - 2022年第三季度和前九个月，总投资组合平均每日房价（ADR）分别为249.02美元和258.05美元，较2021年同期分别增长12.2%和22.2%[164] - 2022年第三季度和前九个月，总投资组合每间可售房收入（RevPAR）分别为157.91美元和162.69美元，较2021年同期分别增长32.5%和70.6%[164] 公司财务关键指标变化 - 2022年第三季度净亏损较2021年同期减少92.5%，主要因运营收入增加1580万美元、业务中断保险收益增加250万美元等[160] - 2022年前九个月净收入较2021年同期亏损实现117.3%的增长，主要因运营收入增加1.311亿美元、减值及其他损失减少1280万美元等[161] - 2022年第三季度和前九个月，归属于普通股和单位持有人的调整后EBITDAre和调整后FFO分别同比增长52.1%、225.4%和132.9%、3561.3%[162] - 2022年第三季度和前九个月，公司总营收分别为2.40668亿美元和7.34466亿美元，较2021年同期分别增长39.3%和78.0%[167] - 2022年第三季度和前九个月，酒店总运营费用分别为1.71879亿美元和4.90681亿美元，较2021年同期分别增长39.9%和60.4%[175] - 2022年第三季度和前九个月，W Nashville分别使酒店运营费用增加1000万美元和2.07亿美元[177][178] - 2022年第三季度和前九个月折旧与摊销费用分别增至3430万美元和9910万美元，较2021年同期分别增加220万美元（7.0%）和80万美元（0.9%）[180] - 2022年第三季度和前九个月房地产税、个人财产税和保险费用分别增至1120万美元和3350万美元，较2021年同期分别增加150万美元（15.4%）和220万美元（7.0%）[181] - 2022年第三季度和前九个月土地租赁费用分别增至70万美元和200万美元，较2021年同期分别增加30万美元（69.1%）和80万美元（71.4%）[182] - 2022年第三季度和前九个月一般及行政费用分别增至900万美元和2580万美元，较2021年同期分别增加150万美元（20.2%）和340万美元（14.9%）[183] - 2022年第三季度和前九个月业务中断保险收益为250万美元，2021年前九个月为110万美元[184] - 2022年前九个月公司额外支出与飓风相关的维修和清理费用130万美元[185] - 2022年第三季度和前九个月其他收入分别增至180万美元和270万美元，较2021年同期分别增加160万美元（850.0%）和520万美元（206.7%）[188] - 2022年第三季度利息费用降至2060万美元，较2021年同期减少80万美元（3.6%）；前九个月增至6150万美元，较2021年同期增加170万美元（2.8%）[190][191] - 2022年前九个月债务清偿损失为30万美元，2021年第三季度和前九个月为140万美元[192] - 2022年和2021年第三季度净收入分别为 - 170.7万美元和 - 2271.7万美元，前九个月分别为2129.4万美元和 - 12343.7万美元[227][231] - 2022年和2021年第三季度EBITDA分别为5215.8万美元和3076万美元，前九个月分别为18604.3万美元和3502万美元[227] - 2022年和2021年第三季度EBITDAre分别为5215.8万美元和3151.9万美元，前九个月分别为18604.3万美元和4809.2万美元[227] - 2022年和2021年第三季度调整后EBITDAre分别为5383.6万美元和3539.1万美元，前九个月分别为19240.5万美元和5913.1万美元[227] - 2022年和2021年第三季度FFO分别为3249.9万美元和1001.4万美元，前九个月分别为12011万美元和 - 1239万美元[231] - 2022年和2021年第三季度调整后FFO分别为3559万美元和1528.1万美元，前九个月分别为13070.8万美元和357万美元[231] 公司资金与债务情况 - 截至2022年9月30日，公司有2.599亿美元的合并现金及现金等价物和5080万美元的受限现金及代管资金[197] - 截至2022年9月30日，公司循环信贷额度无未偿还余额，有4.5亿美元可用于借款[198] - 截至2022年9月30日，公司ATM协议下有2亿美元可用于出售股票[199] - 截至2022年9月30日，公司未偿还总债务为14亿美元，加权平均利率为5.28%[201] - 2022年1月，公司还清了6500万美元的抵押贷款[202] - 截至2022年9月30日，公司有四份利率互换协议，名义本金总额为1.25亿美元[208] - 公司董事会授权了一项最高1.75亿美元的股票回购计划，截至2022年9月30日，已回购120,978股，总价190万美元，剩余约9280万美元授权额度[210] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司FF&E储备金分别为4270万美元和2930万美元；2022年前三季度资本支出为4070万美元，2021年同期为1920万美元[213] - 截至2022年9月30日，公司酒店物业装修合同的剩余承诺总额为1070万美元[214] - 2022年前三季度，公司经营活动提供现金1.579亿美元，投资活动使用现金3.309亿美元，融资活动使用现金7050万美元；2021年同期分别为2940万美元、1660万美元和提供现金1.105亿美元[216] 公司特殊事项记录 - 2021年第三季度和前九个月，公司分别记录了30万美元和1260万美元与万豪查尔斯顿市中心酒店相关的减值损失，2021年第三季度还记录了新奥尔良Loews酒店50万美元的减值损失[227][231] - 2022年第三季度和前九个月，公司分别记录了100万美元和360万美元与新奥尔良Loews酒店保险理赔相关的收益[228][234] - 2022年前九个月，公司记录了130万美元飓风相关的维修和清理成本，2021年第三季度和前九个月分别记录了100万美元[229][234] 公司利率风险与债务结构 - 若2022年9月30日所有浮动利率债务市场利率永久增减1%，利息费用增减将使未来收益和现金流每年约增减150万美元；若2021年12月31日市场利率永久增减1%，则约增减30万美元[240] - 公司评估利率现金流风险，监控利率敞口变化并评估对冲机会[241] - 公司采取措施减少可变利率债务敞口，利率互换于2022年10月到期增加利率上升风险[242] - 公司使用衍生工具对冲利率风险，面临信用和市场风险并采取相应政策管理[243] - 截至2022年9月30日，固定利率到期债务本金总计1291616千美元，公允价值1176754千美元[244] - 截至2022年9月30日，可变利率到期债务本金总计154830千美元，公允价值151191千美元[244] - 截至2022年9月30日，到期债务本金总计1446446千美元，公允价值1327945千美元[244] - 固定利率债务加权平均利率为5.36%，可变利率债务加权平均利率为4.58%[244] - 2022 - 2026年及以后，固定利率债务加权平均利率分别为4.55%、4.55%、4.41%、6.36%、4.53%、4.83%[244] - 2022 - 2024年，可变利率债务加权平均利率分别为5.04%、5.04%、4.57%[244] - 2022年到期债务本金为1356千美元，2023年为5537千美元，2024年为280275千美元[244] 非GAAP财务指标说明 - 公司认为EBITDA、EBITDAre、Adjusted EBITDAre、FFO和Adjusted FFO等非GAAP财务指标对投资者评估公司经营业绩有补充作用[221]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度净收入为2760万美元，调整后EBITDAre为8860万美元，调整后每股FFO为0.57美元 [9] - 第二季度RevPAR为186.75美元，较2019年同期增长2%，第一季度RevPAR较2019年低19.5% [10] - 平均每日房价上涨16.6%，入住率较2019年第二季度低约10个百分点 [11] - 第二季度酒店EBITDA利润率较2019年提高365个基点，同店酒店EBITDA较2019年水平高出15%，调整后EBITDAre接近2019年第二季度的水平 [12] - 截至6月30日，按过去12个月计算，净债务与调整后EBITDA的比率约为5.5倍 [47] - 第二季度末流动性约为6.75亿美元，第一季度末约为6.25亿美元，其中包括约2.25亿美元的无限制现金和约4.5亿美元未动用的信贷额度 [48] - 全年指引中点，预计RevPAR较2019年水平下降约5%，调整后EBITDAre为2.66亿美元，较2019年低约10% [50] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度集团业务受益于稳定的预订和强劲的房价增长，集团客房收入高于2019年第二季度 [32] - 企业临时需求持续复苏，第二季度周一至周三的入住率较第一季度提高了10多个百分点，但仍较2019年低10 - 15个百分点 [33][34] - 2022年6月底，集团客房收入进度较2019年低18%，第一季度末为低23%；下半年集团客房收入进度较2019年低18%，第一季度末为低21%，下半年集团房价较2019年下半年上涨10% [51][52] 各个市场数据和关键指标变化 - 第二季度，四个顶级市场（基韦斯特、凤凰城、圣地亚哥和纳帕）的RevPAR增长超过30% [11] - 7月初步RevPAR约为157美元，较2019年7月低约4%，较2021年7月高约16%，估计ADR较2019年7月高出约18% [14][15] - 佛罗里达群岛市场第二季度RevPAR较去年增长3%，该市场供应受限，客户愿意支付高价，8 - 9月酒店基础设施施工会有一定影响 [88][89] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为处于酒店业多年复苏的早期阶段，其优质酒店组合将受益于企业临时和集团需求的改善 [13] - 增长机会一是同店组合仍有增长空间，七个对2019年EBITDA贡献最大的市场尚未完全恢复到2019年水平；二是最近收购的两家酒店（W纳什维尔和波特兰凯悦酒店），预计稳定后每年将产生4000 - 4500万美元的酒店EBITDA [18][20][21] - 公司会通过收购和处置来提高投资组合的质量，目前在考虑处置一些较小的资产 [67] - 公司持续对投资组合进行资本支出，计划进行多项酒店翻新和升级项目 [37][38][39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 业务势头自5月初上一次财报电话会议以来明显增强，需求持续复苏，未看到需求明显放缓的迹象 [8] - 尽管潜在衰退可能会在短期内减缓酒店业的复苏速度，但公司对未来几年的增长前景仍持乐观态度 [25] - 预计企业临时和集团需求的改善，加上持续强劲的休闲需求，将推动酒店入住率在未来几个月和季度上升 [17] 其他重要信息 - 财报电话会议中提及的物业层面投资组合信息是基于32家酒店的同店基础，不包括波特兰凯悦酒店、俄勒冈会议中心和纳什维尔W酒店 [6] - 公司在第二季度退出了公司信贷安排的契约豁免，支付股息和回购股票的限制已失效，目前有9500万美元的股票回购授权剩余 [45][47] - 利息费用指引不变，现金一般及行政费用指引增加100万美元，资本支出指引减少500万美元 [53] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 若需求放缓会出现在哪方面，以及酒店承保数量和预测的变化 - 公司认为需求放缓不太可能出现在企业临时和集团业务方面，若有可能出现在休闲需求方面，但目前驱动市场表现良好 [57] - 酒店承保数量和预测变化不大，当前环境不适合激进收购，公司有多种可用资本用途，包括潜在收购，但尚未找到符合要求的机会，长期仍看好酒店业增长前景 [58][59][60] 问题2: 资产收购和处置的承保流程变化，以及是否有偏好的市场调整 - 债务市场变化影响资产收购和处置讨论，收购竞争可能减少，但短期承保需谨慎；公司会考虑处置部分低端资产，出售时需确保买家资金来源和交易完成能力 [66][67][68] - 公司没有特定想要减持的市场，可能会出售一些有吸引力但非长期战略重要的资产，目前没有基于市场的投资组合重塑计划 [70][71] 问题3: 2023年第一季度行业基本面情况，以及纳什维尔市场季节性和需求情况 - 2023年第一季度行业情况可能好于2022年第一季度，因2022年第一季度受奥密克戎影响需求下滑，且预计企业临时和集团业务将逐步恢复以抵消休闲业务的季节性影响 [78][79] - 公司仍在了解纳什维尔市场的季节性，第二季度酒店吸引短期企业集团业务的能力超出预期，夏季主要拓展休闲业务，看好第三季度企业和集团需求 [81][82] 问题4: 未来入住率恢复到2019年水平的情况，以及佛罗里达群岛市场RevPAR增长情况和下半年预期 - 下半年入住率预计较2019年低8 - 10个百分点，长期来看公司对企业临时和集团业务的全面恢复有信心 [87] - 佛罗里达群岛市场表现良好，酒店持续提升房价，市场供应受限，客户支付意愿高，8 - 9月基础设施施工会有一定影响，但长期看好该市场 [88][89][90] 问题5: 未达2019年水平的市场（达拉斯、休斯顿和丹佛）业务构成和差距缩小迹象，以及集团餐饮和其他非客房支出价格情况，还有非可比EBITDA在纳什维尔和波特兰的拆分 - 这些市场业务构成与历史情况差异不大，但入住率较低，丹佛7月表现强劲，达拉斯和休斯顿酒店依赖内部集团业务，夏季是淡季，预计劳动节后企业和集团需求将回升 [95][96] - 集团餐饮和其他非客房支出价格涨幅与ADR相近，运营商重新关注宴会定价，优质企业集团实际支出超过承诺，贡献达到或超过2019年水平 [97][98] - 810万美元非可比EBITDA中，纳什维尔为500万美元，波特兰为300万美元 [99] 问题6: 大规模翻新计划及投资组合质量，以及发布全年指引的原因 - 公司有多个2023 - 2024年的项目正在规划中，可能在11月的电话会议中讨论，公司一直对投资组合进行高质量翻新，认为投资组合状况良好，且持续寻找高ROI机会 [103][106][107] - 发布全年指引是对复苏更有信心，希望提供更多可见性，且当前指引范围比2019年更宽，反映潜在结果范围更广 [109][110]