投资亮点 - 拥有32家位于美国前25大市场和关键休闲目的地的豪华及高档酒店和度假村[6] - 长期增长前景良好，有多个嵌入式增长机会和增值交易[6] - 资产负债表灵活保守，支持积极前景[6] 投资组合 - 100%为豪华和高档物业，99%的客房有品牌关联[8] - 涵盖15个品牌，分布在14个州的22个市场，共9511间客房[10] - 无单一市场贡献2022年EBITDA超14%，地域多元化[14] 增长驱动因素 - 预计波特兰凯悦酒店和纳什维尔W酒店稳定后持续增长[36] - 多个资本项目带来增量EBITDA贡献，如斯科茨代尔凯悦度假村改造[36] - 部分面向团体和商务散客的资产有望显著复苏[36] 财务状况 - 截至2023年6月30日，总流动性约7.05亿美元，总债务14.143亿美元，债务成本5.47%[57] - 杠杆率约4.4倍，在长期目标范围内，债务均为固定或对冲，无近利率风险[60] - 91%的投资组合无抵押债务，仅3处房产有抵押[61] 市场展望 - 2023年第二季度，同店RevPAR下降2.0%，酒店EBITDA下降14.4%，利润率下降423个基点[66] - 预计2023年公司协商房价将实现高个位数增长，2024年客房供应增长低于1.5%[66] - 2023年公司净收入指引为2 - 2500万美元，同店RevPAR变化为4% - 6%[67]

公司酒店资产情况 - 截至2023年6月30日，公司拥有32家酒店，共9511间客房，分布在14个州[111] - 截至2023年6月30日，物业数量从34处降至32处，房间数量从9812间降至9511间[122] 宏观经济数据 - 2023年第一和第二季度美国GDP估计年增长率分别约为2.0%和2.4%，低于2022年第三和第四季度的3.2%和2.6% [116] - 2023年6月失业率从2023年3月和2022年12月的3.5%微升至3.6% [116] 酒店行业数据 - 2023年截至6月30日的三个月和六个月，酒店需求分别下降0.4%和增长2.6%，新酒店供应均增长0.3% [117] - 2023年截至6月30日的三个月，行业平均每日房价（ADR）增长3.2%，入住率下降0.7%，每间可售房收入（RevPAR）增长2.5%；六个月ADR增长6.2%，入住率增长2.3%，RevPAR增长8.7% [117] 公司投资组合RevPAR数据 - 2023年截至6月30日的三个月和六个月，公司总投资组合RevPAR分别降至182.49美元和增至181.03美元，较2022年同期分别下降1.6%和增长9.6% [118] 公司净收入数据 - 2023年截至6月30日的三个月，净收入较2022年同期下降49.4% [119] - 2023年截至6月30日的六个月，净收入较2022年同期下降8.9% [120] 公司酒店营业收入及费用情况 - 2023年截至6月30日的三个月，酒店营业收入减少1420万美元，因2022年第四季度出售两家酒店使酒店营业收入减少190万美元，利息费用增加130万美元 [119] - 2023年截至6月30日的六个月，因2022年出售三家酒店使酒店营业收入减少300万美元，利息费用增加290万美元，折旧和摊销费用增加240万美元 [120] 公司调整后EBITDA和调整后FFO数据 - 2023年第二季度和上半年，归属普通股和单位持有人的调整后EBITDA分别下降15.7%和增长5.3%，调整后FFO分别下降20.9%和增长2.5%[121] 公司营收数据 - 2023年第二季度和上半年，总营收分别为2.71亿美元和5.4亿美元，同比变化分别为下降4.4%和增长9.4%[124] 公司客房收入数据 - 2023年第二季度和上半年，客房收入分别为1.579亿美元和3.116亿美元，同比变化分别为下降4.6%和增长7.9%[124][127] 公司餐饮收入数据 - 2023年第二季度和上半年，餐饮收入分别为9200万美元和1.882亿美元，同比变化分别为下降4.9%和增长14.4%[124][130] 公司酒店运营总费用数据 - 2023年第二季度和上半年，酒店运营总费用分别为1.786亿美元和3.579亿美元，同比变化分别为增长0.8%和增长12.3%[131][133][134] 公司折旧和摊销费用数据 - 2023年第二季度和上半年，折旧和摊销费用分别为3350万美元和6720万美元，同比变化分别为下降2.2%和增长3.7%[135][136] 公司房地产税、个人财产税和保险费用数据 - 2023年第二季度和上半年，房地产税、个人财产税和保险费用分别为1280万美元和2530万美元，同比变化分别为增长12.7%和增长13.7%[135][138][139] 公司一般及行政费用数据 - 2023年第二季度和上半年，一般及行政费用分别为1000万美元和1880万美元，同比分别增长11.6%和13.4%[135][141] 公司其他运营费用数据 - 2023年第二季度和上半年，其他运营费用分别为40万美元和60万美元，同比分别增长152.0%和87.7%[135][142] 公司其他收入数据 - 其他收入在2023年Q2增至290万美元，较2022年同期增加120万美元，增幅72.3%；上半年增至420万美元，较2022年同期增加330万美元，增幅362.5%[144][146] 公司利息费用数据 - 利息费用在2023年Q2增至2170万美元，较2022年同期增加130万美元，增幅6.4%；上半年增至4380万美元，较2022年同期增加290万美元，增幅7.1%[144][147] 公司债务清偿损失数据 - 债务清偿损失在2023年上半年为120万美元，2022年同期为30万美元，增幅297.6%[144][148] 公司所得税费用数据 - 所得税费用在2023年Q2降至180万美元，较2022年同期减少180万美元，降幅49.5%；上半年增至700万美元，较2022年同期增加180万美元，增幅35.6%[144][149] 公司现金及现金等价物和受限现金及代管资金情况 - 截至2023年6月30日，公司有2.553亿美元合并现金及现金等价物和610万美元受限现金及代管资金[152] 公司未偿债务情况 - 截至2023年6月30日，公司未偿债务总额为14亿美元，加权平均利率为5.47%[156] 公司债务偿还及修订情况 - 2023年1月，公司偿还9950万美元抵押贷款，修订安缦纳帕抵押贷款，金额增至5500万美元并延期至2028年1月[157] 公司高级票据回购情况 - 2023年上半年，公司在公开市场回购并注销3000万美元2025年8月到期的6.375%高级票据[160] 公司利率互换协议情况 - 截至2023年6月30日，公司有6份利率互换协议，名义本金总额为2.8亿美元[162] 公司普通股回购情况 - 2023年上半年，公司回购4445708股普通股，加权平均价格为每股13.20美元，总价5870万美元；7月回购861002股，加权平均价格为每股12.54美元，总价约1080万美元[165][166] - 2023年7月公司回购861,002股普通股，加权平均价格为每股12.54美元，总代价约1080万美元[193] 公司家具、固定装置及设备储备金情况 - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，家具、固定装置及设备储备金分别为4730万美元和4630万美元[168] 公司资本支出情况 - 2023年第二季度和上半年资本支出分别为2240万美元和3400万美元，2022年同期分别为1430万美元和2180万美元[168] 公司酒店物业装修相关第三方合同剩余承诺金额情况 - 截至2023年6月30日，酒店物业装修相关第三方合同剩余承诺金额为2950万美元[169] 公司经营活动现金情况 - 2023年和2022年上半年经营活动提供的现金分别为1.007亿美元和9860万美元[171] 公司投资活动现金情况 - 2023年和2022年上半年投资活动使用的现金分别为3220万美元和3.147亿美元[172] 公司融资活动现金情况 - 2023年和2022年上半年融资活动使用的现金分别为1.18亿美元和6750万美元[173] 公司净利润数据 - 2023年第二季度和上半年净利润分别为1441.2万美元和2096.5万美元，2022年同期分别为2847.8万美元和2300.1万美元[182] 公司EBITDA数据 - 2023年第二季度和上半年EBITDA分别为7135.5万美元和1.39001亿美元，2022年同期分别为8665.2万美元和1.33885亿美元[182] 公司FFO和调整后FFO数据 - 2023年第二季度和上半年FFO分别为4779.9万美元和8802万美元，2022年同期分别为6262.5万美元和8761.1万美元[184] - 2023年第二季度和上半年调整后FFO分别为5222.8万美元和9745.8万美元，2022年同期分别为6603.1万美元和9511.8万美元[184] 市场利率对公司债务影响情况 - 若2022年12月31日所有可变利率债务的市场利率永久增减1%，可变利率债务的利息费用将使未来收益和现金流每年增减约280万美元[196] - 截至2023年6月30日，所有可变利率债务通过利率互换固定，市场利率增减1%对利息费用、未来收益和现金流无影响[196] 公司到期债务本金及利率情况 - 截至2023年6月30日，固定利率到期债务本金为11.36173亿美元，加权平均利率为5.46%；可变利率到期债务本金为2.7808亿美元，加权平均利率为5.50%[200] - 2023 - 2027年及以后，固定利率到期债务本金分别为162万美元、335.5万美元、4.74431亿美元、5538.1万美元、1.01386亿美元、5亿美元[200] - 2023 - 2027年及以后，可变利率到期债务本金分别为0、0、0、2.25亿美元、100.2万美元、5207.8万美元[200] - 2023 - 2027年及以后，固定利率债务加权平均利率分别为4.59%、4.59%、6.36%、4.56%、4.63%、4.88%[200] - 2023 - 2027年及以后，可变利率债务加权平均利率分别为0%、0%、0%、5.45%、5.72%、5.72%[200] 非GAAP财务指标说明 - 非GAAP财务指标不能替代GAAP规定的指标，使用有局限性[186] 财务报表编制说明 - 编制财务报表需管理层进行估计和假设，实际金额可能与估计有重大差异[190]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度净收入1380万美元，调整后EBITDAre为7470万美元，调整后每股FFO为0.47美元，均较2022年第二季度有所下降 [9] - 同店RevPAR为182.49美元，较2022年下降2%；入住率下降10个基点，平均每日房价下降1.8% [9][10] - 与2019年第二季度相比，目前拥有的30家当时已开业酒店的RevPAR下降1.6%，入住率比2019年低约11个百分点，ADR上涨14.7% [11] - 调整后EBITDAre为7470万美元，较2022年第二季度减少1400万美元，降幅15.7%；酒店EBITDA利润率同比收缩423个基点 [12][13] - 2023年全年RevPAR增长预期中点下调100个基点至5%；调整后EBITDAre中点下调300万美元至2.54亿美元 [49][50] - 调整后FFO指导中点为1.68亿美元，与之前指导不变；预计利息费用降低200万美元，所得税费用降低100万美元 [51] - 预计下半年酒店EBITDA利润率较去年下降约140个基点，若排除装修影响，预计上升约60个基点 [53] 各条业务线数据和关键指标变化 - 休闲需求开始正常化，商务散客和团体需求持续复苏 [8] - 第二季度，以休闲为导向的酒店平均房价降幅超过同店组合；基韦斯特和纳帕的房价分别比2019年第二季度高出43%和36% [34] - 周一至周四的商务入住率比2019年水平低近14个百分点，周末入住率下降约8% [35] - 集团业务方面，2023年集团客房收入预订量目前比2022年高出16%以上；排除斯科茨代尔凯悦酒店，2023年集团业务预订量比2022年增长约20% [37] 各个市场数据和关键指标变化 - 第二季度，各市场同店RevPAR结果差异较大，受装修、天气和去年休闲需求基数高等因素影响，部分市场表现较弱；以企业散客和团体需求为主的市场增长强劲 [15] - 休斯顿、波特兰、费城、纳什维尔和亚特兰大等五个市场RevPAR实现两位数增长，匹兹堡和旧金山RevPAR增长超过8% [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司对投资组合增长前景持乐观态度，认为未来几年可通过内部驱动因素实现盈利增长，如需求持续复苏、近期收购项目稳定以及资本支出项目 [17] - 公司继续平衡投资组合投资与股东回报，年初至今已回购超500万股股票，平均价格为每股13.10美元 [28] - 公司认为希尔顿波特兰酒店和W纳什维尔酒店稳定后，每年合计EBITDA贡献有望比2022年增加超2000万美元 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管经济存在不确定性，但第三季度开局良好，7月同店RevPAR较2022年7月增长1.5% [25] - 公司认为当前股价具有吸引力，投资组合质量和多元化显著提升，资本支出有望带来可观回报 [27] 其他重要信息 - 第二季度投资2240万美元用于投资组合改善，年初至今总计3400万美元；预计今年资本支出在1.2亿 - 1.4亿美元之间 [42][46] - 6月开始对斯科茨代尔凯悦酒店进行1.1亿美元的全面装修和升级，预计2024年底完成；本季度完成了圣巴巴拉金普顿金丝雀酒店和丹佛丽思卡尔顿酒店的部分装修项目 [42][43] - 公司已将剩余浮动利率债务固定，目前所有债务固定利率约为5.5%，下一次债务到期约在两年后，拥有约7亿美元流动性 [47] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: W纳什维尔酒店新总经理为餐饮业务带来了什么改变 - 新总经理的主要任务是重新审视每个餐饮场所，为其制定特定的营销计划，包括菜单、人员配置和社交媒体推广等方面 [56] 问题: 近期完成或即将完成装修的五家酒店如何恢复和稳定 - 除阿维拉公园凯悦酒店的米拉瓦尔水疗中心外，其他酒店预计最多几个季度就能恢复正常；水疗中心引入了新的市场细分，增长和恢复可能需要更长时间 [57][58] 问题: W纳什维尔酒店的期望是否有变化，有无积极惊喜 - 整体期望没有改变，可能会延迟一年左右实现稳定；客房业务表现超出预期，餐饮业务虽有挑战，但前景乐观 [63] 问题: 经济前景变化对公司收购和剥离机会有何影响 - 目前尚未看到收购环境有重大变化；高利率环境仍可能带来收购机会 [65][66] 问题: 7月RevPAR环比改善的原因，排除装修影响后的情况 - 7月RevPAR预计增长1.5%，排除三家装修酒店后增长超6%；主要是集团业务和部分有复苏潜力的酒店持续走强，休闲业务表现不一 [70][71] 问题: 为何装修干扰比预期大，如何计算装修干扰 - 斯科茨代尔酒店开始装修，奥兰多酒店装修时间比预期长，根据实际情况调整了预测；通过比较有装修和无装修情况下酒店的表现来计算 [73][76] 问题: 第二季度费用是否已包含所有物业保险和税费增加 - 今年财产和意外险上涨约25%，年底有续约；房地产税和保险年初至今上涨16%，预计全年上涨约20% [79] 问题: 7月数据是否受特殊因素影响，如泰勒·斯威夫特演唱会 - 泰勒·斯威夫特演唱会在两个市场带来了近100个基点的影响，其他为正常业务波动 [80] 问题: 达拉斯市中心新开业的JW万豪酒店是否影响公司酒店预订 - 目前尚未看到影响，公司在该市场的业务具有地域性，对保留业务有信心 [82] 问题: 装修对明年的影响如何，如何看待相关逆风 - 目前正在收集数据进行分析，预计明年上半年比较困难，下半年情况会改善，将在下个季度提供更明确的信息 [84][88] 问题: 斯科茨代尔凯悦酒店明年是否承接团体业务 - 装修期间会议空间部分可用，但大规模团体业务机会减少；完成泳池和客房装修后，对小团体更有吸引力 [89][91] 问题: 休闲业务消费者情况，市场压力较大地区RevPAR的稳定水平 - 基韦斯特和纳帕酒店套房较少，主要是市场需求和定价问题；RevPAR稳定水平仍在观察中，预计会高于2019年，但短期内可能会有波动 [92][95] 问题: 装修干扰是否反映了周边市场表现 - 装修干扰与市场表现有一定关联，在市场需求旺盛时，装修对入住率影响较小；斯科茨代尔夏季非旺季，装修导致入住率低 [97][98] 问题: 如何看待股票回购和债券回购的回报，债券回购对两年后的再融资有何影响 - 采用平衡的方法，根据业务情况和资本需求实时决策；债券回购可减少到期债务，也是合理的资本运用方式 [101][103] 问题: 忽略装修干扰，下半年RevPAR增长和利润率指导对企业和休闲需求趋势的假设 - RevPAR方面，预计下半年排除干扰后为中个位数增长，受干扰影响接近持平或略正；利润率方面，全年装修影响约100个基点；休闲需求下降趋势将缓和，企业需求有望在秋季回升 [105][107] 问题: 目前公司债务和股权哪个更有吸引力 - 公司认为两者都有吸引力，它们风险特征不同，难以直接比较 [109]

公司概况 - 2015年2月3日从InvenTrust Properties Corp.分拆出来，专注豪华和高档酒店及度假村[3] - 资产分布在14个州22个市场，100%为豪华和高档物业，99%房间有品牌关联[8][9] 财务状况 - 截至2023年3月31日，无限制现金约2.85亿美元，信贷额度可用4.5亿美元，总流动性约7.35亿美元[14] - 总债务14.451亿美元，加权平均利率5.72%，债务到期分布在2023 - 2029年[15] 业绩表现 - 2023年第一季度同店RevPAR较2022年第一季度增长23.9%，入住率提高10个百分点，平均每日房价上涨5.2%[22] - 2023年第一季度酒店EBITDA增长33.6%，利润率提高167个基点[22] 市场展望 - 2023财年同店RevPAR预计增长4% - 8%，调整后EBITDAre预计为2.45 - 2.69亿美元[23] - 豪华和高档酒店RevPAR历史上在经济低迷后强劲反弹，预计将显著增长[19][20] 竞争优势 - 需求驱动平衡，业务涵盖商务、团体和休闲等多个细分市场[49][50] - 管理团队经验丰富，高管平均有27年酒店经验，平均任期10年[55] 增长驱动 - 近期有多个资本支出项目，如亚特兰大巴克黑德华尔道夫酒店等的翻新[31] - 收购了波特兰俄勒冈会议中心凯悦酒店和W纳什维尔酒店等资产[44]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度净收入为630万美元，调整后EBITDAre为7130万美元，调整后每股FFO为0.40美元，均较去年第一季度显著增加 [9] - 同店RevPAR为179.55美元，较2022年增长23.9%，主要来自入住率提升约10个百分点，平均每日房价增长5.2% [9] - 与2019年第一季度相比，目前拥有的30家当时已开业酒店的RevPAR仅下降1.6%，入住率比2019年低约10个百分点，ADR上涨13.5% [10] - 调整后EBITDAre较2022年第一季度增长42.8%，利润率提高167个基点 [11] - 初步估计4月同店RevPAR约为196美元，较2022年4月下降约2%，入住率78.7%与2022年基本持平，ADR下降约2%；30家2019年开业酒店4月RevPAR约为197美元，较2019年4月增长1.1% [15][16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度同店酒店EBITDA为7720万美元，总收入较2022年第一季度增长25.9%，EBITDA增长33.6%，利润率提高167个基点 [31] - 餐饮收入较2022年增长超35%，宴会和餐饮收入较2022年增长超60% [31] - 集团控制房费用有助于EBITDA利润率扩张，大部分工资支出较2022年第一季度增长约20%，公用事业等领域支出增长约24% [32] - 2023年集团收入步伐持续增强，后三个季度较去年增长约7%，反映出第二至第四季度客房夜数增长约3%，房价上涨约3.5% [46] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度，按2022年EBITDA贡献衡量的10个最大市场中，有8个市场的RevPAR较2022年第一季度实现两位数增长，达拉斯酒店RevPAR增长超50%，休斯顿、亚特兰大、旧金山/圣马特奥酒店RevPAR增长超30%；非前10大市场中，波特兰和圣克拉拉RevPAR分别增长超60%和70% [12] - 第一季度RevPAR下降的两个前10大市场是基韦斯特和纳帕，基韦斯特是因为2022年第一季度业绩强劲，纳帕是因为异常多雨天气对需求产生重大负面影响，恶劣天气也影响了加州其他地区的休闲需求 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为其投资组合正回归更传统的业务组合，集团预订步伐持续推进，企业临时业务也在持续改善，现有投资组合中有众多增长驱动因素，灵活的资产负债表支持持续投资，同时受益于新竞争供应减少 [18][20][23][24] - 公司将继续关注符合标准的收购机会，但会保持耐心，等待更好时机；不打算在处置方面过于活跃，但如果时机合适可能会进行一些处置 [25][56][59] - 行业新酒店开发环境仍具挑战性，公司子市场加权客房供应增长率预计2023年为1.2%，2024年为1%，较几年前的约3%有显著下降 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管经济存在不确定性，但尚未观察到需求普遍放缓的迹象，对2023年及以后持谨慎乐观态度，重申全年RevPAR增长和调整后EBITDAre的展望中点 [15][17] - 长期乐观的四个关键因素包括业务组合回归传统、现有投资组合有增长驱动因素、灵活的资产负债表以及新竞争供应减少 [18] 其他重要信息 - 第一季度在投资组合改进方面投资1160万美元，包括完成奥兰多格兰德波西米亚酒店公共空间翻新、圣巴巴拉金丝雀酒店客房翻新、丹佛丽思卡尔顿酒店高级套房翻新等项目 [34][35] - 2023年预计资本支出项目花费约1.3亿 - 1.5亿美元，其中约4500万美元将用于斯科茨代尔凯悦酒店 [40] - 斯科茨代尔凯悦酒店1.1亿美元的全面翻新和升级项目预计6月开始，2024年底完成，完工后将增加5个客房钥匙，共496间客房，并重新品牌为凯悦度假村 [37][39] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司的杠杆容忍度及期望水平 - 公司认为疫情前3倍 - 4倍净债务与EBITDA的杠杆范围是合适的，目前略高于此，接近5倍，预计未来几年随着盈利增长将回到该范围 [53] 问题: 公司在并购方面更倾向于卖方还是买方 - 公司目前不打算在处置方面过于活跃，但如果时机合适可能会进行一些处置；在收购方面，会平衡各种驱动股东价值的因素，目前认为时机不太适合积极收购，预计今年晚些时候可能会有更好机会 [56][59] 问题: 餐饮支出较高的驱动因素及可持续性 - 餐饮支出较高主要是由于第一季度集团业务增长，目前未看到集团宴会和餐饮支出疲软的迹象，集团实际支出往往高于合同约定 [62][63] 问题: 休闲度假村业务中消费者对价格的敏感度 - 价格调整更多是由于特定子市场的需求特征，而非消费者不愿消费，如基韦斯特市场竞争加剧导致价格调整 [64][65] 问题: 4月ADR变化是否是因为报复性旅游退出市场 - 4月需求结构更平衡，是自然过渡，消费者仍愿意支付房价，不同细分市场的入住率有所转移，对公司来说是积极的 [66][67] 问题: 4月西海岸是否有更多取消预订情况 - 未观察到明显变化，依赖科技业务的圣克拉拉凯悦酒店需求未出现显著下降趋势，市场仍有同比增长 [70][72] 问题: 股票回购与资本配置的关系及回购价格考虑 - 公司对股票回购采取平衡方法，将其视为驱动股东回报的工具之一，认为当前股票具有吸引力，会继续评估并采取平衡策略 [74][76] 问题: 全年1500万美元翻新干扰在第一季度的影响及后续季度的大致节奏 - 第一季度影响约100万美元，第三和第四季度影响会更大，主要与斯科茨代尔等项目的时间安排有关 [79] 问题: 集团业务中哪种客户的承诺客房夜数增长最多，短期预订客户的情况 - 短期业务主要来自大型酒店，客户对日期要求严格，这有助于酒店提高房价；目前集团业务增长已有所转变，开始看到企业和协会业务的长期大型项目在未来几年的预订增加 [82][84] 问题: 2023年集团业务剩余时间的量以及2024年的预订情况 - 2023年第二至第四季度集团业务量增长约3%，房价上涨约3.5%；排除斯科茨代尔酒店的影响，收入步伐增长约12%；目前谈论2024年情况还为时过早，但公司对其持乐观态度 [86][91] 问题: 公司是否进入削减成本的衰退前模式 - 公司一直注重费用管理，会要求酒店深入审视费用情况，鉴于疫情期间的经验，这一过程相对容易，目前对费用管理有信心并会持续关注 [95][97] 问题: 今年剩余时间RevPAR增长预期的节奏 - 3月给出的指引未变，第一季度符合预期，第二季度略有增长，下半年与2022年基本持平，4月数据符合预期，预计5月和6月会有一定增长 [100][101] 问题: 纳什维尔酒店第一季度入住率53%的表现及全年看法 - RevPAR接近预期，餐饮方面仍有提升空间，4月RevPAR表现令人鼓舞，目前整体表现基本符合预期，该酒店有很大的增长潜力 [102][103]

公司酒店规模情况 - 截至2023年3月31日，公司拥有32家酒店，共9508间客房，分布在14个州[101] - 2023年3月31日酒店数量为32家，较2022年减少2家；房间数量为9508间，较2022年减少306间[112] 宏观经济数据 - 2023年第一季度美国GDP估计年增长率约为1.1%，低于2022年第三和第四季度的3.2%和2.6% [107] - 2023年3月失业率与2022年12月和9月持平，保持在3.5% [107] 行业数据关键指标变化 - 截至2023年3月31日的三个月，行业需求和新酒店供应分别增长6.4%和0.4% [108] - 截至2023年3月31日的三个月，行业RevPAR同比增长16.7%，入住率增长5.9%，ADR增长10.2% [108] 公司总投资组合关键指标变化 - 截至2023年3月31日的三个月，公司总投资组合RevPAR同比增长24.7%，达到179.55美元 [109] 公司财务数据关键指标变化 - 截至2023年3月31日的三个月，净收入较2022年同期净亏损增长219.6% [110] - 截至2023年3月31日的三个月，归属于普通股和单位持有人的Adjusted EBITDAre和Adjusted FFO分别同比增长42.8%和55.5% [111] - 2023年第一季度入住率为66.1%，较2022年增长950个基点；平均每日房价为271.79美元，同比增长6.8%；每间可售房收入为179.55美元，同比增长24.7%[112] - 2023年第一季度总营收为2.69亿美元，较2022年增长27.9%，其中客房收入1.54亿美元，增长24.7%；餐饮收入9612.4万美元，增长41.9%；其他收入1920.4万美元，下降1.1%[113] - 2023年第一季度酒店运营总费用为1.79亿美元，较2022年增长26.6%[119] - 2023年第一季度公司及其他费用为5593.6万美元，较2022年增长9.7%[121] - 2023年第一季度非运营收入及费用中，其他收入为128.4万美元，较2022年增长265.3%；利息费用为2213.4万美元，增长7.8%；债务清偿损失为114万美元；所得税费用为521.8万美元，增长224.7%[127] - 2023年第一季度净收入为655.3万美元，2022年同期净亏损为547.7万美元[163][165] - 2023年第一季度EBITDA和EBITDAre为6764.6万美元，2022年同期为4723.3万美元；调整后EBITDAre分别为7130万美元和4994.6万美元[163] - 2023年第一季度FFO为4022.1万美元，2022年同期为2498.6万美元；调整后FFO分别为4523万美元和2908.7万美元[165] 公司可比酒店业务数据关键指标变化 - 31家可比酒店在2023年第一季度酒店营业收入增加1920万美元 [110] 公司资金及债务情况 - 截至2023年3月31日，公司有2.83亿美元的合并现金及现金等价物和5820万美元的受限现金及托管资金[134] - 截至2023年3月31日，公司循环信贷额度无未偿还余额，4.5亿美元额度可随时借款；按股权销售协议有2亿美元可出售[136] - 截至2023年3月31日，公司未偿还债务总额为14亿美元，加权平均利率为5.72%[138] - 2023年1月公司用2023年延迟提取定期贷款的收益还清了亚特兰大万丽韦弗利酒店及会议中心抵押的9950万美元抵押贷款余额，同时修改了纳帕安达兹酒店的抵押贷款，将本金增加到5500万美元并延长到期日至2028年1月[139] - 2023年1月公司签订了6.75亿美元的高级无担保信贷安排，包括4.5亿美元的循环信贷额度、1.25亿美元的定期贷款和1亿美元的延迟提取定期贷款，循环信贷额度于2027年1月到期可延长一年，2023年定期贷款于2026年3月到期可延长一年[140] - 截至2023年3月31日公司遵守所有债务契约，贷款还款正常，无违约情况[142] - 若2023年3月31日所有浮动利率债务市场利率永久增减1%，利息费用增减将使未来收益和现金流每年增减约280万美元；2022年12月31日情况相同[176] - 截至2023年3月31日，固定利率到期债务本金总计11.6505亿美元，加权平均利率为5.48%；浮动利率到期债务本金总计2.8亿美元，加权平均利率为6.74%[180] 公司股票相关情况 - 公司维持“按市价发行”计划，可不时发售最高2亿美元的普通股，2023年第一季度未出售，截至3月31日仍有2亿美元额度[143] - 董事会授权最高2.75亿美元的股票回购计划，2023年第一季度回购1905820股，加权平均价格为每股14.03美元，总购买价2670万美元，截至3月31日剩余约1.397亿美元额度[144][145] - 2023年4 - 5月，公司回购1175286股，加权平均价格为每股12.75美元，总购买价为1500万美元[173] 公司储备金及资本支出情况 - 公司需维持储备资金，一般为酒店收入的3% - 5%，截至2023年3月31日和2022年12月31日，FF&E储备金分别为4350万美元和4630万美元，2023年和2022年第一季度资本支出分别为1160万美元和750万美元[147][149] 公司酒店物业翻新情况 - 截至2023年3月31日，酒店物业翻新合同的剩余承诺总额为1100万美元[150] 公司现金流量情况 - 2023年和2022年第一季度经营活动提供的现金分别为3030万美元和3260万美元，投资活动使用的现金分别为1060万美元和3.011亿美元，融资活动使用的现金分别为4430万美元和6650万美元[152][153][155] 公司非GAAP财务指标情况 - 公司认为EBITDA、EBITDAre、Adjusted EBITDAre、FFO和Adjusted FFO等非GAAP财务指标对投资者评估经营业绩有补充作用[156] - 公司按Nareit标准计算FFO，即净收入或亏损（按GAAP计算），排除房地产相关折旧、摊销和减值、房地产销售损益等项目[160] 公司经营目标 - 公司致力于通过提升现有及收购酒店的营收和利润、提升投资组合价值、产生可持续现金流来增加股东回报[137]

财务数据和关键指标变化 - 2022年全年同店组合每间可售房收入（RevPAR）较2019年下降5.1%，受平均每日房价（ADR）两位数增长推动，全年酒店息税折旧摊销前利润（EBITDA）为2.564亿美元，较2019年低约3%，利润率较2019年高40个基点 [11] - 第四季度净收入为3530万美元，调整后EBITDAre为6460万美元，调整后每股运营资金（FFO）为0.41美元，同店RevPAR较2019年增长0.6%，ADR较2019年第四季度增长15%，抵消了约9个百分点的入住率下降，利润率较2019年提高17个基点 [14][15] - 2023年预计32家酒店RevPAR中点增长约6%至173美元，调整后EBITDAre与去年持平，调整后FFO每股中点为1.48美元，较去年低约4% [65][67][69] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年全年集团客房收入较2019年低9%，第四季度集团业务受益于稳定的预订和两位数的房价增长，集团客房收入超过2019年第四季度水平5%以上 [47] - 2023年集团收入预订率目前约为2022年的21%，集团房价较2020年有高个位数增长 [48] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年全年，依赖休闲需求的酒店如Centric Key West、Park Hyatt Aviara等RevPAR较2019年实现强劲增长，依赖商务和团体需求的酒店如Marriott San Francisco Airport、Hyatt Regency Santa Clara等RevPAR较2019年下降 [40] - 第四季度，同店RevPAR 10月和11月较2019年分别下降0.1%和0.4%，12月较2019年增长2.6%，整体业务从过去几个季度的主要休闲需求向休闲、商务和团体需求的传统组合转变 [42] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2022年通过收购和出售酒店改善了投资组合的整体质量和预期增长前景，收购了W Nashville，出售了三家酒店 [15][16] - 计划在未来两年投资约1.1亿美元对Hyatt Regency Scottsdale Resort and Spa进行全面改造和扩建，预计完工后RevPAR提高50%，酒店EBITDA接近翻倍 [24][28] - 2023年预计在资本支出项目上花费1.3亿 - 1.5亿美元，重点是Hyatt Regency Scottsdale的改造升级 [59] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观经济前景仍不明朗，但公司对2023年及以后的发展持乐观态度，随着需求持续改善和新酒店供应增长放缓，酒店业主将拥有更强的定价能力 [36][70] - 公司拥有高质量、地理位置优越的资产基础和多个增长杠杆，资本支出项目将为未来几年带来有利局面，资产负债表灵活且强劲，能够抓住未来可能出现的机会 [71] 其他重要信息 - 2022年第四季度和全年分别投资2970万美元和7040万美元用于投资组合改善，因部分项目支出延迟至2023年，低于年初约9500万美元的总资本支出预期 [51] - 2023年公司流动性强劲，有4.5亿美元未提取的循环信贷额度和约3亿美元现金，年底杠杆率约为4.5倍，处于长期目标的低于5倍杠杆之内 [62] - 自去年秋季以来，公司回购了约2.5%的流通股，平均价格约为每股14.50美元，当前董事会回购授权下还有超过1.5亿美元的剩余额度 [63] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 商务旅行需求是否与去年6月或9月相当，休闲市场需求情况如何，Aviara和Scottsdale项目有无财务激励措施 - 商务旅行需求有所改善，近期周中入住率趋势良好，较去年同期有所增强 [73][74] - 休闲市场需求持续强劲，部分市场在表现出色的月份出现价格小幅疲软，但随后会反弹 [75] - 没有专门针对Aviara和Scottsdale项目的财务激励措施，但Hyatt会受到短期管理费用影响，且项目完成后激励管理费用基数会提高 [76][77] 问题2: Hyatt Regency Scottsdale改造项目的决策原因，其他物业是否有全面改造机会，1.1亿美元支出在2023年和2024年的分配，以及该项目对资产的影响，滞后市场酒店在RevPAR增长指引中的情况 - 该项目公司已考虑很久，拥有该物业以来就关注增加会议空间等机会，疫情后国内休闲需求强劲增加了短期干扰，但仍认为此时改造是正确选择，公司对该市场非常熟悉 [80][81][82] - 1.1亿美元支出大致在2023年和2024年各占一半，今年项目会有较大干扰，明年会尽量在淡季施工以减少干扰 [83][84] - 近期收购的W Nashville和Hyatt Regency Portland以及恢复较慢的市场如SFO、Santa Clara预计会有较高增长，这些增长会被改造干扰和部分休闲资产的适度增长或无增长所抵消 [86] 问题3: 今年下半年的情况以及RevPAR持平的基本假设 - 下半年RevPAR假设与去年持平，原因是改造项目和较高的同比基数，调整后EBITDA或酒店EBITDA也受类似影响 [90] - 持平的RevPAR并非假设经济适度放缓，主要是由于同比比较和改造项目在下半年影响更大 [92] 问题4: Scottsdale改造项目决策是否意味着缺乏收购机会，该项目典型周期性改造的增量成本，以及3000万美元同比逆风在三个方面的具体量化 - 改造项目与收购机会不相互排斥，公司仍有充足资金，且认为Scottsdale项目是长期有吸引力的资本使用方式，同时市场上有很多潜在收购目标 [94][95] - 难以给出典型周期性改造的具体增量成本，因为不同改造方案成本差异大，公司认为此次改造能带来更好回报 [96][97] - 资产出售带来600万美元逆风，取消和损耗费用带来约900万美元逆风，改造干扰带来1500万美元逆风 [98] 问题5: W Nashville今年的情况和预期，费用方面利润率的考虑 - W Nashville每月都在朝着目标取得进展，今年将继续调整酒店业务组合，使其更专注于团体业务，并在餐饮方面进行优化 [101][102] - 过去对长期节省目标持谨慎态度，因为通胀压力和业务组合变化不确定，目前第四季度利润率仍有提升，说明公司能有效控制成本，但仍面临劳动力和公用事业成本压力，已在指导中考虑这些因素 [103][104] - 2023年公用事业、房地产税和保险带来50个基点逆风，取消和损耗费用带来近100个基点逆风，改造干扰也有影响，预计全年利润率会收缩 [105] 问题6: 收购环境的看法，以及是否有想增加曝光度的市场或地点 - 目前符合公司战略的收购资产管道较浅，但预计随着时间推移市场上会有更多产品出现，这取决于整体经济和利率环境，部分业主可能因再融资问题选择出售资产 [107][108] - 公司将坚持适合自己的战略，不局限于特定市场，希望有更广泛的机会选择，保持地理多样性 [109][110] 问题7: Grand Hyatt升级项目有无防止Hyatt在该市场引入Park Hyatt的保护措施 - 公司未提供与运营商协议的具体细节，选择Grand Hyatt品牌是因为其适合该度假村的规模、会议空间、客户群体和费用结构，与Park Hyatt定位不同 [113][114]

公司股权与运营结构 - 截至2022年12月31日，公司集体持有运营合伙企业发行的97.0%的普通有限合伙单位，其余3.0%由其他有限合伙人持有[18] - 公司运营合伙企业的唯一普通合伙人为XHR GP, Inc.，其由公司全资拥有[18] - 公司作为房地产投资信托基金运营，运营合伙企业及其子公司将酒店物业租赁给应税房地产投资信托子公司XHR Holding及其子公司[19] - 公司合并财务报表包括公司、运营合伙企业、XHR Holding及其各自全资子公司的账户，消除了所有公司间交易的影响[19] - 公司拥有并控制运营合伙企业唯一普通合伙人的100%，直接或间接持有运营合伙企业约97.0%的运营合伙单位，其余3.0%由公司高管和董事会成员持有[50] 公司物业资产情况 - 截至2022年12月31日，公司拥有32处住宿物业，共9508间客房[19] 公司酒店业务市场表现 - 公司酒店组合在2022年从新冠疫情中实现广泛复苏，休闲预订持续强劲，商务散客和团体需求加速增长[22] 公司投资策略与目标 - 公司目标是将资本主要投资于美国顶级25个住宿市场以及关键休闲目的地的高品质、多元化豪华和高档酒店及度假村组合[23] - 公司投资时会考虑市场特征，寻求美国顶级25个住宿市场以及关键休闲目的地的城市和密集郊区的机会[23] - 公司使用多方面投资方法，利用管理团队在住宿行业的关系网络等寻找收购机会[23] - 公司追求豪华和高档细分市场中具有独特定位的酒店，寻求能提供独特住宿体验、位于理想位置、设施卓越且具有竞争优势的物业，倾向于低于估计重置成本购买的物业[24] 公司基本信息 - 公司主要行政办公室位于佛罗里达州奥兰多市南橙大道200号2700套房，电话号码为(407) 246 - 8100，网站为www.xeniareit.com [20] 公司财务关键指标（2022年末） - 截至2022年12月31日，公司持有现金3.659亿美元，其中受限现金6080万美元用于维护酒店；加权平均债务期限方面，抵押贷款为2.8年，公司信贷安排定期贷款、优先票据和循环信贷安排为4.2年，所有债务为3.9年；总债务加权平均利率为5.65%[31] - 若2022年12月31日所有可变利率债务的市场利率永久上升或下降1%，可变利率债务的利息费用增减将使未来收益和现金流每年增减约280万美元；若2021年12月31日所有可变利率债务的市场利率永久上升或下降1%，则为约30万美元[483] - 2022年12月31日未偿还债务中，固定利率债务本金总额为11.65837亿美元，加权平均利率为5.48%；可变利率债务本金总额为2.79151亿美元，加权平均利率为6.35%[487] - 2022年12月31日债务到期情况统计中，排除了1590万美元的净抵押贷款折扣、溢价和未摊销递延贷款成本[487] 公司财务动态（2023年相关） - 2023年1月，XHR LP签订6.75亿美元高级无抵押信贷安排，包括4.5亿美元循环信贷额度、1.25亿美元定期贷款和1亿美元延迟提取定期贷款；循环信贷额度于2027年1月到期，可延长1年，利率基于定价网格，在适用的期限担保隔夜融资利率基础上加145至275个基点；2023年定期贷款于2026年3月到期，可延长1年，利率与循环信贷额度定价网格一致[32] - 2023年1月，公司修订安缦纳帕酒店抵押贷款，将5500万美元贷款的可变指数从伦敦银行同业拆借利率改为期限担保隔夜融资利率，并将到期日延长至2028年1月[33] - 2023 - 2027年及以后，固定利率债务到期本金分别为320.5万美元、335.5万美元、5.03512亿美元、5437.9万美元、1.01386亿美元、5亿美元[487] - 2023 - 2024年，可变利率债务到期本金分别为233.3万美元、2.76818亿美元[487] 公司股权相关安排 - 2022年11月，董事会批准将股票回购授权金额增加1亿美元，使公司可回购至多2.75亿美元流通普通股；截至2022年12月31日，公司股票回购授权剩余约1.665亿美元[34] - 公司维持“按市价”计划，可出售普通股的总发行价最高达2亿美元；截至2022年12月31日，该计划有2亿美元额度可供出售[35][36] - 公司章程禁止任何人或团体实际或推定拥有超过公司任何类别或系列已发行股份价值或数量的9.8%[54] 公司增长策略 - 公司通过积极的资产管理、内部项目管理和战略资本投资推动增长；资产管理团队专注于提高收入和控制成本，内部项目管理团队可降低成本并及时执行项目，战略资本投资用于提升投资组合绩效[26][27][28][29] 公司资本结构规划 - 公司力求维持灵活的资本结构，适度杠杆，密切监控近期债务到期情况；计划通过发行普通股和优先股以及利用不同到期日的债务融资为长期增长提供资金[30] 公司面临的竞争环境 - 美国酒店行业竞争激烈，公司酒店在多个方面与其他酒店和替代住宿选择竞争；公司在酒店收购方面也面临来自其他实体的竞争[38][39] 酒店行业特性对公司影响 - 酒店行业具有季节性和周期性，公司收入和经营收入历史上在第二季度最高，随后是第一、第三和第四季度；行业增长或收缩随整体经济变化，经济和客房供应变化会导致业绩波动[41][42] 公司员工情况 - 截至2022年12月31日，公司有43名员工，无员工由工会代表或受集体谈判协议覆盖[56] - 截至2022年12月31日，公司企业员工中约42%为女性，40%为代表性不足的种族和族裔群体，72%年龄在40岁及以上，平均年龄为47岁[57] 公司发展历程 - 公司于2015年2月3日从InvenTrust Properties Corp.分拆出来，2月4日公司普通股在纽约证券交易所开始交易[61]

公司概况 - 2015年2月3日从InvenTrust Properties Corp.剥离，专注豪华和高档酒店及度假村[4] - 拥有33家酒店、9697间客房，分布于14个州22个市场，100%为豪华和高档物业，99%房间有品牌关联[11][13] 财务状况 - 截至2022年9月30日，无限制现金2.6亿美元，信贷额度可用4.5亿美元，总流动性超7.1亿美元[23] - 总债务约14.47亿美元，债务加权平均利率5.28%，高级票据占比69%，物业级债务占比22%，定期贷款占比9%[24][25] 市场表现 - 2022年第三季度，17处物业酒店EBITDA高于2019年同期，28处物业平均每日房价高于2019年同期[36] - 2022年第三季度，同店酒店EBITDA和利润率超2019年同期，利润率提高48个基点[40] 发展趋势 - 商务散客和团体需求回升，休闲需求保持强劲，2023年团体收入步伐改善，团体费率预计上涨约10%[36][56] - 豪华和高档酒店每间可售房收入历史上在衰退后强劲反弹，预计将显著增长[31] 竞争优势 - 需求驱动平衡，业务散客和团体需求占比约37 - 42%和33%，休闲散客占比约25 - 30%[96] - 管理团队经验丰富，高级管理团队平均有27年酒店经验，平均任期10年[103] 未来展望 - 2022财年净收入指引为3500 - 4300万美元，同店RevPAR变化指引为-5.50%至-4.50%[53] - 中期预计实现2019年调整后EBITDAre水平，约为3.15 - 3.20亿美元[60]

公司概况 - 2015年2月3日从InvenTrust Properties Corp.分拆出来，重组后符合联邦所得税REIT资格[4] - 拥有34家酒店、9812间客房，分布在14个州、22个市场，15个品牌[14] 投资策略 - 以交易为导向，注重多元化、品质和投资组合优化[10] - 强调灵活资产负债表和审慎资本配置[10] 财务状况 - 截至2022年6月30日，无限制现金2.25亿美元，信贷额度可用4.5亿美元，总流动性超6.75亿美元[23] - 总债务约14.476亿美元，债务加权平均利率5.20%[24] 市场表现 - 2022年第二季度，32家同店酒店EBITDA均为正，21家超2019年同期水平[35] - 2022年第二季度，28家同店酒店ADR高于2019年同期[35] 业绩展望 - 2022财年，净收入2200 - 5000万美元，同店RevPAR较2021年增长42% - 48%，较2019年下降7% - 3%[46] - 2022财年，调整后EBITDAre为2.52 - 2.8亿美元，调整后FFO为1.72 - 2亿美元[46] 竞争优势 - 酒店组合优质，100%为豪华和高档酒店，99%房间有品牌关联[12] - 需求驱动平衡，商务、团体和休闲客源均衡[70] 管理团队 - 高管团队平均有27年酒店经验，平均在公司任职10年[80] 资本支出 - 2018 - 2022年有多项资本支出项目，部分预计2023年初完成[52] 可持续发展 - 环境上进行尽职调查、开展能效项目和监测环境指标[87] - 社会上注重社区参与、员工发展、多元化与包容和健康计划[88] 公司治理 - 董事会9名董事中8名独立于管理层，33%为女性[89]