公司酒店资产情况 - 截至2024年3月31日，公司拥有32家酒店和度假村，共9515间客房，分布在14个州[101] - 2024年1月1日至3月31日，房间数量从9514间增至9515间 [113] 宏观经济数据 - 2024年第一季度美国GDP估计年增长率约为1.6%，低于2023年第三和第四季度的4.9%和3.4% [107] - 2024年3月失业率升至3.8%，高于2023年12月的3.7% [107] 酒店行业数据 - 截至2024年3月31日的三个月，酒店需求下降1.4%，供应增加0.6% [108] - 截至2024年3月31日的三个月，行业平均每日房价（ADR）增长2.2%，入住率下降2.0%，每间可售房收入（RevPAR）增长0.2% [108] 公司RevPAR数据 - 公司总投资组合RevPAR在2024年第一季度降至176.86美元，较2023年同期下降1.5% [109] - 排除正在装修的酒店后，公司总投资组合RevPAR在2024年第一季度增至178.07美元，较2023年同期增长3.7% [109] 公司净收入数据 - 2024年第一季度净收入较2023年同期增长36.8%，主要归因于多项费用减少和收入增加 [110] - 2024年第一季度净收入为896.7万美元，2023年同期为655.3万美元[167] 公司Adjusted EBITDAre和Adjusted FFO数据 - 2024年第一季度调整后房地产息税折旧及摊销前利润（Adjusted EBITDAre）较2023年同期下降8.5%，调整后运营资金（Adjusted FFO）增长0.6% [112] - 2024年第一季度调整后EBITDAre为6525.1万美元，2023年同期为7130万美元[167] - 2024年第一季度调整后FFO为4549.8万美元，2023年同期为4523万美元[169] 公司营收数据 - 2024年第一季度总营收2.67488亿美元，较2023年的2.68973亿美元下降0.6%，其中客房收入1.53124亿美元，下降0.3%；餐饮收入9277.3万美元，下降3.5%；其他收入2159.1万美元，增长12.4%[114] - 排除正在装修的斯科茨代尔凯悦酒店，2024年第一季度客房收入较上一时期增加690万美元，增长4.9%；餐饮收入增加280万美元，增长3.3%；其他收入增加300万美元，增长17.8%[114][115][118] 公司运营费用数据 - 2024年第一季度酒店运营总费用1.83026亿美元，较2023年的1.79276亿美元增加2.1%，主要因劳动力成本上升；排除斯科茨代尔凯悦酒店，费用增加870万美元，增长5.2%[119][120] - 2024年第一季度公司及其他费用5683.6万美元，较2023年的5593.6万美元增加1.6%，其中折旧和摊销费用减少180万美元，下降5.3%；房地产税等增加102.3万美元，增长8.2%；地面租赁费用增加7.6万美元，增长10.7%[121] 公司非运营收入和费用数据 - 2024年第一季度非运营收入和费用方面，其他收入增加114.3万美元，增长89.0%；利息费用减少177.6万美元，下降8.0%；债务清偿损失2023年为114万美元，2024年为0；所得税费用减少449万美元，下降86.0%[128] 公司现金及资金储备数据 - 截至2024年3月31日，公司有1.401亿美元合并现金及现金等价物和5680万美元受限现金及代管资金，受限现金主要包括4960万美元FF&E储备金、500万美元资本项目存款等[134][135] - 公司需维持储备资金，一般为酒店收入的3% - 5%，用于酒店资本改进等。截至2024年3月31日和2023年12月31日，FF&E储备分别为4960万美元和4970万美元。2024年和2023年第一季度资本支出分别为3340万美元和1160万美元[151][152] 公司信贷额度及债务数据 - 截至2024年3月31日，公司循环信贷额度无未偿还余额，4.5亿美元额度可随时借用，按ATM协议有2亿美元可出售[136] - 截至2024年3月31日，公司未偿还总债务14亿美元，加权平均利率5.47%[139] - 4.5亿美元循环信贷额度2027年1月到期可延长一年，2023年定期贷款2026年3月到期可延长一年，高级票据契约有限制公司及子公司相关行为的条款[141][142] - 截至2024年3月31日，固定利率债务本金为11.28475亿美元，加权平均利率为5.45%；可变利率债务本金为2.7808亿美元，加权平均利率为5.54%[185] 公司利率互换协议数据 - 截至2024年3月31日，公司有6笔利率互换协议，名义本金总额为2.8亿美元[145] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，公司所有可变利率债务均通过利率互换固定，市场利率变动1%不会影响利息费用、未来收益或现金流至2025年2月中旬[181] 公司ATM计划及股份回购数据 - 公司ATM计划可出售普通股的总发行价最高达2亿美元，2024年第一季度未出售股份，截至3月31日仍有2亿美元额度可用[146] - 2024年第一季度，公司回购468,107股普通股，加权平均价格为每股13.51美元，总购买价为630万美元；2023年同期回购1,905,820股，加权平均价格为每股14.03美元，总购买价为2670万美元。截至2024年3月31日，股份回购授权剩余约1.274亿美元[148] 公司酒店装修相关数据 - 截至2024年3月31日，酒店物业装修相关合同的剩余承诺金额总计6490万美元[153] 公司现金流量数据 - 2024年和2023年第一季度，经营活动提供的现金分别为2470万美元和3030万美元[155] - 2024年和2023年第一季度，投资活动使用的现金分别为3230万美元和1060万美元[156] - 2024年和2023年第一季度，融资活动使用的现金分别为1860万美元和4430万美元[159] 公司债务契约遵守情况 - 截至2024年3月31日，公司因前12个月重大装修未遵守一笔抵押贷款的债务契约，但未构成违约，贷款人同意豁免至该日，当日公司已遵守所有债务契约[144] 公司非GAAP财务指标观点 - 公司认为EBITDA、EBITDAre、Adjusted EBITDAre、FFO和Adjusted FFO等非GAAP财务指标对投资者评估经营业绩有补充作用[160] 公司其他收支数据 - 2024年第一季度，公司记录了100万美元的保险理赔收益，超过了2023年餐厅厨房火灾造成的损失[167] - 2024年第一季度，公司因开设餐厅产生了30万美元的开业前费用，以及30万美元的维修和清理费用[168] 公司利率风险管理 - 公司面临利率变动带来的市场风险，通过多种方式管理利率风险，包括使用利率互换协议和评估再融资或延期[180] 公司发展目标及股息政策 - 公司致力于通过管理现有和收购酒店提升收入和利润、增强投资组合价值、产生可持续现金流来增加股东回报，股息发放由董事会决定[137]

净利润相关指标变化 - 2024年第一季度归属于普通股股东的净利润为850万美元，即每股0.08美元，同比增长35.9%[2][4] - 2024年和2023年第一季度净利润分别为896.7万美元和655.3万美元[26] - 2024年和2023年第一季度归属于普通股股东的净利润分别为853.4万美元和628万美元[26] - 2024年第一季度净利润为896.7万美元，2023年同期为655.3万美元[40][42] - 2024年全年净利润指引中值为2500万美元[44] EBITDA相关指标变化 - 调整后EBITDAre为6530万美元，较2023年第一季度下降8.5%[2][4] - 2024年第一季度EBITDA和EBITDAre为6201.7万美元，2023年同期为6764.6万美元[40] - 2024年第一季度调整后EBITDAre为6525.1万美元，2023年同期为7130万美元[40] - 2024年第一季度同店酒店EBITDA为7066.9万美元，2023年同期为7720.2万美元[40] - 2024年全年调整后EBITDAre指引中值为2.54亿美元[44] FFO相关指标变化 - 摊薄后每股调整后FFO为0.44美元，较2023年第一季度增加0.04美元，增长10.0%[2][4] - 2024年第一季度FFO为4085.1万美元，2023年同期为4022.1万美元[42] - 2024年第一季度调整后FFO为4549.8万美元，2023年同期为4523万美元[42] - 2024年第一季度摊薄后每股调整后FFO为0.44美元，2023年同期为0.40美元[42] - 2024年全年调整后FFO指引中值为1.75亿美元[44] 同店运营指标变化 - 同店入住率为67.4%，较2023年第一季度增加130个基点[2][4] - 同店每间可售房收入（RevPAR）为176.86美元，较2023年第一季度下降1.5%；剔除正在装修的斯科茨代尔凯悦酒店后，RevPAR为178.07美元，增长3.7%[2] - 2024年第一季度同店入住率为67.4%，较2023年第一季度的66.1%提升130个基点[46] - 2024年第一季度同店平均每日房价为262.39美元，较2023年第一季度的271.79美元下降3.5%[46] - 2024年第一季度同店每间可售房收入为176.86美元，较2023年第一季度的179.55美元下降1.5%[46] - 2024年第一季度同店总营收为26748.8万美元，较2023年第一季度的26899.2万美元下降0.6%[46] - 2024年第一季度同店酒店总运营成本为19681.9万美元，较2023年第一季度的19179万美元增长2.6%[46] - 2024年第一季度同店酒店息税折旧摊销前利润为7066.9万美元，较2023年第一季度的7720.2万美元下降8.5%[46] - 2024年第一季度同店酒店息税折旧摊销前利润率为26.4%，较2023年第一季度的28.7%下降228个基点[46] 公司财务状况 - 截至2024年3月31日，公司总债务约为14亿美元，加权平均利率为5.47%，现金及现金等价物约为1.4亿美元，总流动性约为5.9亿美元[6] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，净投资性房地产分别为25.95831亿美元和25.94966亿美元[25] - 2024年和2023年第一季度总营收分别为2.67488亿美元和2.68973亿美元[26] - 2024年和2023年第一季度总费用分别为2.39862亿美元和2.35212亿美元[26] - 2024年和2023年第一季度营业收入分别为2762.6万美元和3376.1万美元[26] - 2024年和2023年第一季度基本和摊薄后每股收益分别为0.08美元和0.06美元[27] - 2024年和2023年第一季度综合收益分别为1009.4万美元和655.3万美元[27] 公司股票回购情况 - 第一季度公司回购了468,107股普通股，加权平均价格为每股13.51美元，总代价约为630万美元，目前回购授权剩余额度为1.274亿美元[2][7] 公司投资情况 - 2024年第一季度公司在投资组合改进方面投入了3340万美元[9] 酒店改造情况 - 斯科茨代尔凯悦酒店的改造升级工程预计年底完成，截至目前部分泳池设施、约230间客房已完成改造[10] 公司全年展望 - 公司更新2024年全年展望，同店RevPAR预计增长2.25%-4.75%，剔除斯科茨代尔凯悦酒店后预计增长2.75%-5.25%[17] 非GAAP财务指标说明 - 公司认为EBITDA、EBITDAre、Adjusted EBITDAre等非GAAP财务指标对投资者评估运营表现有用[28] - EBITDA定义为净收入或亏损（按GAAP计算）排除利息费用、所得税和折旧摊销[30] 不同市场RevPAR变化 - 2024年第一季度奥兰多市场每间可售房收入为227.99美元，较2023年第一季度的214.14美元增长6.5%[51] - 2024年第一季度休斯顿市场每间可售房收入为164.78美元，较2023年第一季度的151.52美元增长8.8%[51] 不同市场收入及盈利情况 - 2023年按酒店息税折旧摊销前利润排名，奥兰多市场占比15%，休斯顿市场占比14%[49] - 奥兰多市场收入为132,035,000美元，GAAP收入为22,507,000美元，EBITDA为39,477,000美元[53] - 休斯顿市场收入为104,238,000美元，GAAP收入为22,315,000美元，EBITDA为38,742,000美元[53] - 凤凰城市场收入为85,095,000美元，GAAP收入为14,883,000美元，EBITDA为25,887,000美元[53] - 达拉斯市场收入为71,910,000美元，GAAP收入为16,517,000美元，EBITDA为22,475,000美元[53] - 圣地亚哥市场收入为102,513,000美元，GAAP收入为7,821,000美元，EBITDA为21,080,000美元[53] - 亚特兰大市场收入为64,394,000美元，GAAP收入为13,189,000美元，EBITDA为20,019,000美元[53] - 纳什维尔市场收入为55,021,000美元，GAAP亏损为682,000美元，EBITDA为13,464,000美元[53] - 旧金山/圣马特奥市场收入为54,725,000美元，GAAP收入为3,331,000美元，EBITDA为11,920,000美元[53] - 佛罗里达群岛市场收入为26,790,000美元，GAAP收入为9,906,000美元，EBITDA为11,438,000美元[53] - 同店组合收入为1,025,462,000美元，GAAP收入为130,379,000美元，EBITDA为271,513,000美元[55]

财务数据和关键指标变化 - 2023年全年，公司净收入、调整后EBITDAre和调整后FFO每股收益接近全年指引区间上限 [9] - 2023年全年，同店组合RevPAR增长3.9%，入住率提高250个基点，平均每日房价基本持平；剔除斯科茨代尔凯悦酒店后，其余组合RevPAR增长6.4% [10] - 2023年全年，同店酒店EBITDA为2.715亿美元，较2022年下降1.5%，利润率下降153个基点；剔除斯科茨代尔凯悦酒店后，同店酒店EBITDA增长3.5%，利润率下降92个基点 [11] - 2023年第四季度，公司净收入760万美元，调整后EBITDAre为5940万美元，调整后FFO每股收益为0.41美元，与上年同期持平 [12] - 2023年第四季度，同店RevPAR下降3.4%；剔除斯科茨代尔凯悦酒店后，RevPAR增长1.2% [13] - 2023年第四季度，同店酒店EBITDA为6370万美元，较2022年下降8.4%，酒店EBITDA利润率下降162个基点；剔除斯科茨代尔凯悦酒店后，第四季度同店酒店EBITDA增长2.5%，酒店EBITDA利润率下降10个基点 [13] - 2024年，公司预计投资1.2亿 - 1.3亿美元用于资本项目，其中斯科茨代尔凯悦酒店翻新预计占6500万 - 7000万美元 [16] - 2024年，公司初步展望同店RevPAR增长2% - 5%，中点为3.5%；剔除斯科茨代尔凯悦酒店后，预计组合将实现2.5% - 5.5%的RevPAR增长 [19] - 截至2024年2月22日，剔除斯科茨代尔酒店后，同店RevPAR较2023年同期增长4.9%；包含斯科茨代尔凯悦酒店，RevPAR下降0.5% [22] - 2024年，公司预计RevPAR和调整后EBITDAre将实现低个位数百分比增长，FFO每股收益将实现高个位数百分比增长 [50] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2023年全年和第四季度，剔除斯科茨代尔凯悦酒店后，同店团体客房收入分别增长15%和4% [13] - 2023年，公司业务散客需求持续恢复，周中入住率健康回升；休闲需求持续正常化，部分休闲依赖型资产和市场表现滞后 [13][14] - 2023年第四季度，同店团体收入较2022年第四季度增长近5%（剔除斯科茨代尔凯悦酒店）；全年同店团体收入较2022年增长约16%，较2019年低约2%（剔除斯科茨代尔凯悦酒店） [35] - 2024年，公司预计休闲散客需求将保持相对稳定，业务散客需求将继续恢复，推动周中入住率进一步提高 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 2023年，公司22个市场中有7个市场的RevPAR实现两位数增长，包括波特兰、休斯顿、达拉斯、旧金山、圣何塞、纳什维尔和亚特兰大，预计这些市场2024年将继续保持强劲增长 [10] - 2024年，公司预计奥兰多、亚特兰大以及北加州市场（旧金山和圣何塞）的酒店将实现强劲的RevPAR增长 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司长期战略是进一步投资高质量多元化投资组合，与运营合作伙伴合作推动收入增长并控制成本 [7] - 2023年，公司投资超1.2亿美元用于资本支出，包括对多家酒店的重大翻新和升级项目 [8][15] - 公司在投资组合的同时，通过股票回购和股息向股东返还资本，2023年返还约1.77亿美元 [16] - 2024年，公司预计投资1.2亿 - 1.3亿美元用于资本项目，其中斯科茨代尔凯悦酒店翻新预计占6500万 - 7000万美元 [16] - 公司预计2024年整体翻新对投资组合的干扰将比2023年略小 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2023年公司业绩基本符合预期，尽管经济背景充满挑战，但近期资本项目有望在未来带来显著的收入和利润增长 [7][9] - 公司对2024年持谨慎乐观态度，预计近期和正在进行的投资将在2024年及以后产生有意义的结果 [16] - 公司认为2024年的增长机会包括近期翻新酒店的业绩提升、团体和业务散客客户酒店的强劲表现以及部分市场的RevPAR增长 [17][20] 其他重要信息 - 公司董事会授权将2024年第一季度的季度现金股息提高20%，至每股0.12美元 [23] - 截至2024年1月底，W纳什维尔酒店的团体收入增长近20%，1月RevPAR较上年同期增长超6% [28][29] - 斯科茨代尔凯悦酒店的翻新项目按计划进行，预计2024年底完成升级为豪华的斯科茨代尔君悦度假村，该项目已获得休闲和团体客人的积极反馈 [15][41][42] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: W纳什维尔酒店的增长潜力和发展阶段 - 公司认为该酒店未来几年有显著的增长潜力，目前仍处于优化业务组合和餐饮服务的前期阶段，尽管第四季度RevPAR有所下降，但整体趋势向好，预计未来几年战略将持续见效 [60][61] 问题2: 公司目前希望将杠杆率设定在什么水平及原因 - 公司长期目标是将杠杆率恢复到新冠疫情前的低3倍 - 低于4倍净债务与EBITDA的范围，随着收益增长，预计未来几年可实现该目标，这与公司资产基础和业务活动水平有关，确保公司有足够的灵活性，且目前公司债务均为固定利率，无到期债务，财务状况良好 [63][64] 问题3: 公司对资产出售的看法、考虑因素及出售所得用途 - 公司会继续考虑资产处置和收购以创造股东价值，资产处置通常会考虑潜在的资本支出和投资回报率，会对每家酒店进行深入分析，若认为回报不足，可能会出售资产，同时公司在收购方面会保持谨慎 [67][68][69] 问题4: 斯科茨代尔酒店的团体预订情况、增长潜力及房价变化 - 目前已看到2025年的团体预订活动增加，房价也很可观，但由于酒店正在翻新，团体预订需要时间来增加，预计随着项目推进，团体业务将在2025年显著增长，2024年第四季度已有部分非扩建区域的团体业务预订，酒店通过维持一定客房库存，在翻新期间保持了一定的入住率和EBITDA [72] 问题5: W纳什维尔酒店是否能达到收购时预计的酒店EBITDA稳定水平及潜在阻碍 - 公司仍相信该酒店能达到预期的稳定水平，但可能需要比预期更长的时间，主要是因为需要调整业务策略，优化团体业务和客房业务，以推动餐饮收入增长 [75] 问题6: 公司整体团体预订的年度节奏以及与2023年的比较 - 团体预订周期正在延长，2025年的预订情况良好，团体业务在全年分布较为均衡，但下半年可能有更多增长机会，2024年与2023年的团体业务情况相当 [77][79] 问题7: 斯科茨代尔酒店在下半年的顺风因素、与稳定EBITDA的差距及实现时间 - 该酒店在第一季度对RevPAR有500个基点的拖累，第二季度约为200个基点，下半年将带来300个基点的顺风，主要是由于去年上半年市场强劲以及翻新时间的影响，预计翻新完成后，酒店EBITDA达到4000万美元左右需要几年时间，公司对长期前景充满信心 [81] 问题8: 除斯科茨代尔酒店外的资本支出水平及未来项目 - 公司在新冠疫情前平均每年资本支出约7000万 - 7500万美元，未来长期应会回到该范围，但会因交易和投资回报率项目而有所波动 [82] 问题9: 过去几年翻新项目的EBITDA上行空间及斯科茨代尔酒店的EBITDA逆风情况 - 除斯科茨代尔酒店外，过去几年翻新项目预计有2500万美元的EBITDA上行空间，斯科茨代尔酒店约为2500万美元，总计5000万美元，需要几年时间实现稳定；斯科茨代尔酒店2023年和2024年的EBITDA损失均约为1400万美元，与上季度预期相比，斯科茨代尔酒店的干扰略高，其他项目干扰略低 [84][85][86] 问题10: 提高普通股股息的因素及恢复到之前派息率的条件 - 提高股息是基于业务需求和公司盈利状况，公司有信心业务将继续复苏，长期目标是恢复到新冠疫情前中期60%左右的派息率，但暂无具体时间表 [92] 问题11: 2024年指导中斯科茨代尔酒店2500万美元影响的情况 - 2500万美元是基于去年的数据，其中一部分已包含在2024年的指导中，公司后续可提供更详细的年度细分数据 [94]

公司股权结构 - 截至2023年12月31日，公司集体持有运营合伙企业发行的普通有限合伙单位的96.4%，其余3.6%由其他有限合伙人持有[19] - 公司拥有运营合伙企业100%的唯一普通合伙人权益，直接或间接持有运营合伙企业约96.4%的运营合伙单位，其余3.6%由高管和董事会成员持有[52] 公司物业资产 - 截至2023年12月31日，公司拥有32处住宿物业，共9514间客房[20] 公司投资策略与目标 - 公司目标是将资本主要投资于美国顶级25个住宿市场以及主要休闲目的地的高品质多元化豪华和高档酒店及度假村组合[23] - 公司通过差异化投资策略在目标市场寻找收购机会，考虑市场、资产、运营和结构等特征[23][24][25] 公司增长与管理策略 - 公司通过积极的资产管理、内部项目管理和战略资本投资推动增长，优化内部增长机会[26] - 公司通过积极资产管理、内部项目管理和战略资本投资提升投资组合表现[27][28][30] 公司运营模式 - 公司作为房地产投资信托基金运营，运营合伙企业及其子公司将酒店物业租赁给应税房地产投资信托子公司，由第三方管理酒店[20] 公司面临风险 - 公司面临多种风险，包括经济不确定性、通胀、供应链中断、利率和运营成本变化等[10][11] 市场数据来源 - 市场数据和统计信息基于独立行业出版物等，预测和投影不一定能实现，STR是主要第三方数据来源[15] 公司财务报表范围 - 公司的合并财务报表包括公司、运营合伙企业和应税房地产投资信托子公司及其子公司的账户，消除了所有公司间交易的影响[20] 公司联系方式 - 公司主要执行办公室位于佛罗里达州奥兰多，电话号码为(407) 246 - 8100，网站为www.xeniareit.com [21] - 公司网站为www.xeniareit.com，可免费获取各类报告及相关文件[65] 公司现金持有情况 - 截至2023年12月31日，公司持有现金2.231亿美元，其中受限现金5840万美元用于维护酒店[32] 公司债务情况 - 截至2023年12月31日，公司抵押贷款加权平均到期年限为3.2年，公司信贷安排定期贷款、优先票据和循环信贷额度为3.3年，所有债务加权平均到期年限为3.3年，总债务加权平均利率为5.47%[32] - 2023年1月，XHR LP签订6.75亿美元高级无抵押信贷安排，包括4.5亿美元循环信贷额度、1.25亿美元初始定期贷款和1亿美元延迟提取定期贷款[33] - 2023年1月，公司修订安达仕纳帕酒店抵押贷款，将本金增至5500万美元，到期日延长至2028年1月[34] - 若2022年12月31日所有浮动利率债务的市场利率永久上升或下降1%，浮动利率债务的利息费用增减将使未来收益和现金流每年增减约280万美元[479] - 截至2023年12月31日，公司所有浮动利率债务通过利率互换固定，市场利率增减1%在利率对冲最早到期日（2025年2月中旬）前不会影响利息费用、未来收益和现金流[479] - 2024 - 2028年及以后到期的固定利率债务本金分别为335.5万、4.69178亿、5538.1万、1.01386亿、0、5亿，加权平均利率分别为4.59%、6.36%、4.56%、4.63%、—%、4.88% [484] - 2024 - 2028年及以后到期的浮动利率债务本金分别为0、0、2.25亿、100.2万、5207.8万、0，加权平均利率分别为—%、—%、5.50%、5.72%、5.72%、—% [484] - 截至2023年12月31日，债务到期金额不包括1250万美元的净抵押贷款折扣、溢价和未摊销递延贷款成本[484] 公司股票相关情况 - 截至2023年12月31日，公司股票回购授权剩余约1.337亿美元[35] - 公司维持最高2亿美元的按市价发行（ATM）计划，截至2023年12月31日，ATM协议下有2亿美元可用于发行[36][38] 公司纳税情况 - 公司自2015年1月5日至2月3日的短纳税年度起选择按房地产投资信托（REIT）纳税，需每年向股东分配至少90%的REIT应纳税所得[51] 行业竞争与监管 - 美国酒店行业竞争激烈，且具有季节性和周期性特点，公司酒店受多种法规监管[40][43][44][45] 公司章程规定 - 公司章程禁止任何人或团体实际或推定拥有超过9.8%的已发行股份[56] 公司员工情况 - 截至2023年12月31日，公司有45名员工，无员工由工会代表或受集体谈判协议覆盖[59] - 截至2023年12月31日，公司33%的员工为女性，40%为代表性不足的族裔和种族群体，73%的员工年龄在40岁及以上，平均年龄为48岁[60] 公司发展历程 - 2015年2月3日，公司从InvenTrust分拆出来，2月4日公司普通股在纽约证券交易所开始交易[64]

同店酒店组合整体财务数据 - 2023年同店酒店组合共32家酒店，9514间客房[8] - 2023年全年入住率为65.1%，2022年为62.6%[19] - 2023年全年每间可售房收入（RevPAR）为169.46美元，2022年为163.11美元，同比增长3.9%[19][29] - 2023年全年酒店收入为10.25462亿美元，2022年为9.84078亿美元[19] - 2023年全年酒店净利润（GAAP）为1.30379亿美元，2022年为1.30247亿美元[19] - 2023年全年酒店息税折旧摊销前利润（EBITDA）为2.71513亿美元，2022年为2.75614亿美元[19] - 2023年全年酒店EBITDA利润率为26.5%，2022年为28.0%[19] - 2023年第四季度入住率为61.9%，ADR为254.56美元，RevPAR为157.69美元[19] - 2023年第四季度酒店收入为2.5338亿美元，酒店净利润（GAAP）为2995.5万美元[19] - 2023年第四季度酒店EBITDA为6370.5万美元，酒店EBITDA利润率为25.1%[19] - 2023年同店组合酒店EBITDA为2.71513亿美元，利润率26.5%，较2022年下降1.5% [34] - 2022年同店组合酒店总收入984078000美元，净利润130247000美元，利息费用14360000美元，折旧及摊销131007000美元，EBITDA为275614000美元[47] - 2023年同店组合酒店总收入1025462000美元，净利润130379000美元，利息费用11654000美元，折旧及摊销129480000美元，EBITDA为271513000美元[53] 同店酒店组合中部分城市酒店数据 - 2023年同店酒店组合中，奥兰多酒店净利润占比17%，EBITDA占比15%，酒店数量2家，房间数量1026间[4] - 2023年同店酒店组合中，休斯顿酒店净利润占比17%，EBITDA占比14%，酒店数量3家，房间数量1223间[4] - 2023年第四季度，奥兰多RevPAR同比增长0.4%，全年RevPAR同比增长3.4%[12] - 2023年第四季度，休斯顿RevPAR同比增长3.2%，全年RevPAR同比增长19.9%[12] - 2023年第四季度，凤凰城RevPAR同比下降48.1%，全年RevPAR同比下降22.0%[12] - 2023年第四季度，同店酒店组合RevPAR同比下降3.4%，全年RevPAR同比增长3.9%[16] 部分酒店客房数量变化 - 2023年4月，丹佛丽思卡尔顿酒店增加3间客房；10月，万豪林地水道酒店及会议中心增加3间客房[10] 补充文件信息 - 补充文件与2024年2月27日的收益报告一同发布，包含2023年和2022年非GAAP指标与合并GAAP基础上的总收入和总酒店运营费用的额外对账信息[1] “同店”定义及影响因素 - “同店”包括截至2023年12月31日拥有的所有酒店，还包括新冠疫情影响和多个资本项目的装修干扰[2] - “同店”包含截至2023年12月31日所有酒店，2022年数据受新冠疫情和多个资本项目装修影响[49] - 2023年“同店”数据受多个资本项目影响[54] 部分酒店RevPAR变化 - 2023年与2022年相比，部分酒店RevPAR有变化，如Fairmont Dallas增长17.1%，Hyatt Regency Scottsdale Resort & Spa at Gainey Ranch下降30.7%[25] 部分酒店EBITDA及利润率变化 - 2023年安缦纳帕酒店EBITDA为708.4万美元，利润率37.6%，较2022年下降19.4% [31] - 2023年费尔蒙特达拉斯酒店EBITDA为1244.2万美元，利润率28.4%，较2022年增长19.0% [31] - 2023年凯悦摄政大柏树酒店EBITDA为3584.2万美元，利润率32.9%，较2022年增长12.0% [31] - 2023年万豪林地水道酒店及会议中心EBITDA为1757.4万美元，利润率41.3%，较2022年增长31.1% [34] - 2023年公园凯悦阿维拉度假村高尔夫俱乐部及水疗中心EBITDA为1875.8万美元，利润率21.6%，较2022年下降2.4% [34] - 2023年丽思卡尔顿丹佛酒店EBITDA为510万美元，利润率14.4%，较2022年下降22.3% [34] - 2023年W纳什维尔酒店EBITDA为1346.4万美元，利润率24.5%，较2022年增长13.4% [34] - 2023年华尔道夫阿斯托里亚亚特兰大巴克黑德酒店EBITDA为505.3万美元，利润率23.6%，较2022年增长27.5% [34] - 2023年威斯汀休斯顿广场酒店及威斯汀橡树休斯顿广场酒店EBITDA为2116.8万美元，利润率34.3%，较2022年增长32.8% [34] 部分酒店历史数据及收购情况 - 2022年Andaz Napa酒店收入21246000美元，净利润5169000美元，EBITDA为8787000美元[45] - 2023年Orlando市场酒店收入132035000美元，净利润22507000美元，EBITDA为39477000美元[51] - W Nashville酒店于2021年10月开业，2022年3月被公司收购，2022年相关指标含收购前历史运营结果[48] 公司基本信息 - 公司是一家自管自营的REIT，投资于美国顶级25个酒店市场及关键休闲目的地的豪华和高档酒店及度假村[56] - 公司拥有32家酒店及度假村，共9514间客房，分布在14个州[56] - 公司酒店由万豪、凯悦、金普顿等行业领先企业运营和/或授权[56] 非GAAP财务指标说明 - 公司认为EBITDA、EBITDAre、Adjusted EBITDAre、Same - Property Hotel EBITDA、Same - Property Hotel EBITDA Margin、FFO、Adjusted FFO和Adjusted FFO per diluted share等非GAAP财务指标对投资者评估运营表现有补充作用[63] - EBITDA定义为净收入或亏损（按GAAP计算）排除利息费用、所得税拨备和折旧摊销[64] - EBITDAre按Nareit标准计算，是EBITDA加上或减去折旧性财产处置损益等[65] - Adjusted EBITDAre是对EBITDAre进一步调整，排除非控制性权益等影响[66] - Same - Property Hotel EBITDA代表净收入或亏损排除利息费用等多项内容[68] - Same - Property Hotel EBITDA Margin通过Same - Property Hotel EBITDA除以Same - Property Total Revenues计算得出[69] - FFO按Nareit标准计算，是净收入或亏损排除房地产相关折旧等[72] - 公司对FFO进一步调整得到Adjusted FFO，排除终止交易和开业前费用等[73] - Adjusted FFO per diluted share通过Adjusted FFO除以稀释加权平均普通股股数加加权平均已归属运营合伙单位数计算[75] 前瞻性声明 - 前瞻性声明涵盖公司未来计划、策略和预期，但实际结果可能与声明有重大差异，受多种因素影响[57]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度净亏损850万美元，调整后EBITDAre为4630万美元，调整后每股FFO为0.26美元 [8] - 同店RevPAR为158.48美元，较2022年第三季度增长0.4%；入住率提高70个基点，平均每日房价下降0.6% [8] - 排除斯科茨代尔凯悦酒店，RevPAR较2022年第三季度增长4%；与2019年第三季度相比，目前拥有的29家当时已开业酒店（不包括斯科茨代尔凯悦酒店）RevPAR下降1.1%，入住率比2019年低约11个百分点，ADR上涨14.3% [11] - 同店酒店EBITDA利润率较2022年第三季度下降169个基点，排除斯科茨代尔酒店后，利润率仅收缩60个基点 [12] - 降低全年RevPAR增长预期50个基点至4.5%；调整后EBITDAre中点下调400万美元至2.5亿美元；调整后FFO指导中点为1.67亿美元，较之前指导低100万美元；每股FFO预计为1.51美元，较之前指导高0.005美元 [58][62][63] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度团体客房收入较2022年第三季度增长略超3%，排除两个时期的斯科茨代尔酒店后，团体客房收入增长约9%；2023年全年团体收入基础较去年增长约13%，排除斯科茨代尔酒店后增长约16%；2023年团体ADR增长约4%（排除斯科茨代尔酒店） [16][17] - 业务临时需求在第三季度持续改善，周一至周三入住率较2022年第三季度有所提高，周末入住率略有下降 [18] - 包括波特兰凯悦酒店和纳什维尔W酒店但排除斯科茨代尔凯悦酒店，2023年全年团体客房收入预订量比去年提前约16%，2023年第四季度比2022年水平提前约6% [46] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度，休斯顿、达拉斯、波特兰和纳什维尔等依赖商务临时和团体需求的市场实现两位数RevPAR增长，匹兹堡和旧金山实现高个位数RevPAR增长；由于装修干扰，凤凰城和盐湖城是RevPAR表现最差的两个市场，纳帕和萨凡纳等休闲导向市场RevPAR出现两位数下降 [13][14] - 波特兰凯悦酒店和纳什维尔W酒店RevPAR分别增长26.8%和17.3%；休斯顿和达拉斯市场第三季度RevPAR分别增长25.2%和14.2% [19][21] - 10月RevPAR较去年下降2.3%，排除斯科茨代尔凯悦酒店后增长约2.4%；11月和12月，团体客房收入预订量较去年下降约4%，排除斯科茨代尔酒店后增长2% [59][61] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 斯科茨代尔凯悦酒店改造项目旨在优化需求细分组合，吸引更多高端团体业务，升级体验以在豪华竞争中更具竞争力，包括扩大会议空间、升级泳池设施、振兴餐饮服务、投资客房产品和品牌升级为君悦度假村 [28][29][30] - 公司认为尽管当前经济和地缘政治存在不确定性，但对投资组合的持续投资将带来有吸引力的回报，预计该项目将成为未来投资组合盈利增长的重要驱动力 [36][35] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 休闲需求正从疫情后的历史高位回归正常，公司投资组合受益于团体、商务临时和休闲需求的平衡组合，正逐渐恢复到疫情前的细分组合 [15] - 尽管面临装修干扰，但公司对投资组合的未来表现持乐观态度，认为其高质量、优越位置、需求组合多样性以及近期和正在进行的资本投资使其有能力在未来表现出色 [37] - 2024年，预计团体收入预订量持平，排除斯科茨代尔酒店后增长约10%；企业协商利率预计在低至中个位数百分比范围内；市场供应增长预计略超1% [64][65] 其他重要信息 - 第三季度投资3550万美元用于投资组合改善，年初至今总计6950万美元；预计今年资本支出在1.2亿至1.3亿美元之间，中点减少500万美元 [51][54] - 第三季度末，杠杆比率约为4.7倍净债务与EBITDA之比，所有债务为固定利率，季度末利率约为5.5%，下一次债务到期日为2025年8月，季度末流动性约为6.7亿美元 [55] - 第三季度回购略超500万美元高级票据，年初至今回购6.5%流通股，平均价格为每股12.72美元，董事会回购授权剩余约7300万美元 [56] - 第三季度每股支付0.10美元股息，年化收益率约为3.4%，派息率低于预计FAD的40% [57] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何在未来回购和收购机会之间分配资本？ - 目前收购机会深度不足，公司认为当前股价有价值，但会保持足够流动性以应对未来更多有吸引力的收购机会，同时也要考虑斯科茨代尔项目等资本支出需求 [73][74] 问题2: 排除斯科茨代尔酒店，明年RevPAR需增长多少才能实现EBITDA持平？ - 基于初步费用压力迹象，预计在低至中个位数范围内 [75] 问题3: 预订窗口短期预订情况如何？ - 第四季度短期预订仍是现实，预计会延续到2024年，2024年业务预订前置，公司正推动下半年业务预订 [79] 问题4: W纳什维尔酒店新总经理上任后运营有无显著变化，是否仍需一年时间稳定？ - 第三季度客房运营表现良好，RevPAR和与竞争对手相比表现出色，团体业务贡献大；餐饮业务仍在改进中；仍需约一年时间稳定，公司对其长期前景有信心 [82][83][86] 问题5: 2024年是否会有类似斯科茨代尔项目的影响，规模如何？ - 预计2024年不会有像斯科茨代尔项目这样规模的项目，但会有一些类似今年的小项目，具体影响需在完成资本预算后确定 [90][91][92] 问题6: 从Sunstone出售波士顿资产看，资本市场环境如何？ - 市场对优质资产有兴趣，但大型资产收购市场深度不足，利率上升，人们在进行债务承销时会考虑未来更有吸引力的再融资水平，整体酒店市场有兴趣，公司认为自身投资组合有增长前景 [97][98][99] 问题7: 第四季度展望是受营收下降影响还是有额外费用压力？ - 主要是RevPAR驱动，需求在周末稍弱，商务临时需求增长稍慢，其他方面如装修影响和费用背景未变 [103] 问题8: 斯科茨代尔酒店2024年同比下降主要在哪些季度？ - 主要在第一季度，第二季度初也有一点 [104] 问题9: 集团业务表现改善的驱动因素是什么？ - 业务向更正常的团体模式转变，团体类型更均衡，包括企业团体、协会团体和SMERF团体，分布在更传统的时间段，带来更高的预订量和房价 [105][106] 问题10: 考虑到明年资本支出和EBITDA受装修影响，公司对杠杆率的接受范围是多少？ - 公司目标杠杆率在低3倍至低4倍之间，预计未来几年随着EBITDA增长会自然去杠杆，目前杠杆率略高于低4倍上限，在高4倍甚至略高也可接受 [109][110][112] 问题11: 是否考虑关闭斯科茨代尔酒店以加速装修进度？ - 公司经过充分考虑，认为不关闭酒店可在不损失太多时间的情况下，通过合理安排装修阶段，最大化现金流，同时尽量减少干扰 [113][116][117] 问题12: 圣何塞市场情况如何，2024年如何发展？ - 科技公司裁员和重返办公室要求影响了入住率增长，但房价有所改善，部分原因是第三季度低评级团体业务减少；公司与相邻会议中心合作推动业务，但团体业务仍较弱 [118][120][121] 问题13: 近期休闲需求疲软是否改变2024年该领域展望，哪些市场或酒店值得关注？ - 纳帕、萨凡纳和基韦斯特等休闲市场入住率和房价有回调，但房价仍远高于2019年；公司认为这些市场长期前景良好，预计入住率将稳定在更高水平；休闲需求疲软符合预期，公司投资组合需求平衡，团体业务表现强劲对未来有利 [124][126][131] 问题14: 企业板块与2019年入住率差距与年初相比如何，哪些市场或酒店在第四季度企业需求表现不及预期？ - 企业临时需求随时间有所改善，但周一和周四入住率仍需提高，主要受大型企业账户重返办公室和差旅需求影响；奥兰多的大博希米亚酒店装修延长对第四季度初有影响 [134][136][137] 问题15: 公司的再融资策略是什么，在基本面恶化环境下对杠杆率的可接受范围是多少？ - 下一次债务到期在2025年8月，目前确定具体策略尚早，有多种融资途径可供选择；公司认为低3倍至低4倍的杠杆率仍合适，关注公司长期盈利增长潜力和稳定EBITDA水平 [141][142][143]

公司业务规模 - 截至2023年9月30日，公司拥有32家酒店，共9511间客房，分布在14个州[133] - 截至2023年9月30日，公司物业数量为32处，较2022年减少2处；房间数量为9511间，较2022年减少301间[144] 宏观经济数据 - 2023年第三季度美国GDP估计年增长率约为4.9%，第一、二季度分别为2.2%和2.1% [138] - 2023年9月失业率从6月的3.6%和3月的3.5%略微升至3.8% [138] 行业数据 - 2023年截至9月30日的三个月和九个月，行业需求分别增长0.1%和1.8%，新酒店供应分别增长0.5%和0.4% [139] - 2023年截至9月30日的三个月，行业平均每日房价（ADR）增长2.2%，入住率下降0.5%，每间可售房收入（RevPAR）增长1.7%；九个月ADR增长4.7%，入住率增长1.3%，RevPAR增长6.1% [139] 公司投资组合RevPAR数据 - 2023年截至9月30日的三个月和九个月，公司总投资组合RevPAR分别增长0.4%和6.6%，达到158.48美元和173.43美元 [140] 公司盈利数据 - 2023年截至9月30日的三个月，净亏损较2022年同期增加420.5% [141] - 2023年截至9月30日的九个月，净收入较2022年同期减少43.3% [142] - 2023年截至9月30日的三个月和九个月，归属于普通股和单位持有人的调整后息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDAre）分别下降13.9%和0.1% [143] - 2023年截至9月30日的三个月和九个月，归属于普通股和单位持有人的调整后运营资金（Adjusted FFO）分别下降19.3%和3.5% [143] - 2023年第三季度净亏损888.5万美元，2022年同期净亏损170.7万美元；2023年前九个月净利润1208万美元，2022年同期净利润2129.4万美元[213][216] - 2023年第三季度EBITDA和EBITDAre为4309.4万美元，2022年同期为5215.8万美元；2023年前九个月为18209.5万美元，2022年同期为18604.3万美元[213] - 2023年第三季度调整后EBITDAre为4633万美元，2022年同期为5383.6万美元；2023年前九个月为19229.8万美元，2022年同期为19240.5万美元[213] - 2023年第三季度FFO为2411.5万美元，2022年同期为3249.9万美元；2023年前九个月为11213.5万美元，2022年同期为12011万美元[216] - 2023年第三季度调整后FFO为2870.8万美元，2022年同期为3559万美元；2023年前九个月为12616.6万美元，2022年同期为13070.8万美元[216] 公司运营指标数据 - 2023年前三季度，公司入住率为66.1%，较2022年提高310个基点；平均每日房价（ADR）为262.24美元，同比增长1.6%；每间可售房收入（RevPAR）为173.43美元，同比增长6.6%[144] 公司营收数据 - 2023年前三季度，公司总营收为7.72亿美元，较2022年增长5.1%，其中客房收入4.5亿美元，增长4.4%；餐饮收入2.6亿美元，增长8.0%；其他收入6180万美元，下降0.9%[147] - 2023年前三季度，可比酒店客房收入增长2350万美元，增幅5.8%，主要得益于RevPAR增长5.8%，其中ADR增长0.7%，入住率提高320个基点[149] - 2023年前三季度，可比酒店餐饮收入增长2070万美元，增幅9.3%，主要得益于商务散客和团队需求的显著增长[151] - 2023年前三季度，其他收入减少60万美元，降幅0.9%，主要由于可比酒店取消和损耗导致其他收入减少330万美元，以及2022年出售三家酒店导致收入减少110万美元[153] - 2023年第三季度，公司总营收为2.32亿美元，较2022年下降3.6%，其中客房收入1.39亿美元，下降2.8%；餐饮收入7180万美元，下降5.7%；其他收入2150万美元，下降1.7%[147] 公司运营费用数据 - 2023年前三季度，酒店运营总费用为5.26亿美元，较2022年增长7.1%，主要由于总收入增加、人员配置增加和劳动力成本上升[155][158] - 2023年前三季度，可比酒店运营费用增长3930万美元，增幅8.6%，对应总收入增长6.4%[158] - 2023年第三季度，酒店运营总费用为1.68亿美元，较2022年下降2.5%，主要由于2022年第四季度出售两家酒店导致费用减少470万美元[155][157] 公司各项费用及收益数据 - 2023年第三季度折旧和摊销费用降至3310万美元，较2022年同期减少120万美元，降幅3.5%；前九个月增至1.003亿美元，较2022年同期增加120万美元，增幅1.2%[161][162][163] - 2023年第三季度房地产税、个人财产税和保险费用增至1290万美元，较2022年同期增加170万美元，增幅15.1%；前九个月增至3820万美元，较2022年同期增加470万美元，增幅14.2%[161][164][165] - 2023年第三季度和前九个月土地租赁费用分别增至80万美元和220万美元，较2022年同期分别增加10万美元和20万美元，增幅分别为9.6%和10.3%[161][166] - 2023年第三季度一般及行政费用增至960万美元，较2022年同期增加60万美元，增幅6.2%；前九个月增至2840万美元，较2022年同期增加280万美元，增幅10.8%[161][167][168] - 2023年第三季度和前九个月业务中断保险收益均为20万美元，2022年同期均为250万美元[161][169][170] - 2023年第三季度和前九个月其他经营费用分别增至20万美元和80万美元，较2022年同期分别增加30万美元和60万美元，增幅分别为336.8%和242.9%[161][171] - 2023年前九个月债务清偿损失为120万美元，2022年同期为30万美元[161][173][178] - 2023年第三季度其他收入增至200万美元，较2022年同期增加30万美元，增幅14.9%；前九个月增至620万美元，较2022年同期增加350万美元，增幅132.6%[161][173][174][176] - 2023年前九个月利息费用增至6430万美元，较2022年同期增加280万美元，增幅4.6%[161][173][177] - 2023年前九个月保险理赔收益为50万美元，2022年第三季度和前九个月分别为100万美元和360万美元[213][216] - 2022年前九个月飓风相关维修和清理成本为130万美元[214][217] 公司资金及债务数据 - 截至2023年9月30日，公司有2.192亿美元合并现金及现金等价物和5690万美元受限现金及代管资金，循环信贷额度4.5亿美元未使用[182][183] - 截至2023年9月30日，公司待售金额为2亿美元，未偿总债务为14亿美元，加权平均利率为5.46%[184][185] - 2023年1月，公司用2023年延迟提取定期贷款的收益还清了亚特兰大万丽酒店及会议中心抵押贷款的9950万美元未偿余额，并修改了纳帕安达兹酒店的抵押贷款，将本金增加到5500万美元，到期日延长至2028年1月[186] - 2023年1月，公司签订了一项6.75亿美元的高级无担保信贷安排，包括4.5亿美元的循环信贷额度、1.25亿美元的定期贷款和1亿美元的延迟提取定期贷款[188] - 2023年前9个月，公司在公开市场回购并注销了本金总额为3530万美元、利率为6.375%、2025年8月到期的2020年高级票据[190] - 截至2023年9月30日，公司有6笔利率互换协议，名义本金总额为2.8亿美元[192] - 截至2023年9月30日，固定利率债务本金总额为11.30115亿美元，加权平均利率为5.45%[231] - 截至2023年9月30日，可变利率债务本金总额为2780.8万美元，加权平均利率为5.50%[231] - 截至2023年9月30日，债务本金总额为1.408195亿美元，公允价值为1.317892亿美元[231] - 2023 - 2027年及以后，固定利率债务本金分别为81.5万美元、335.5万美元、4.69178亿美元、5538.1万美元、1.01386亿美元、5亿美元[231] - 2023 - 2027年及以后，固定利率债务加权平均利率分别为4.59%、4.59%、6.36%、4.56%、4.63%、4.88%[231] - 2026 - 2027年及以后，可变利率债务本金分别为2.25亿美元、100.2万美元、5207.8万美元[231] - 2026 - 2027年及以后，可变利率债务加权平均利率分别为5.45%、5.72%、5.72%[231] 公司股票回购数据 - 公司董事会授权了一项最高2.75亿美元的股票回购计划，2023年前9个月，公司回购了6516485股，总价8370万美元，截至2023年9月30日，剩余约8270万美元的回购授权[194][195] - 2023年10月，公司按每股11.77美元的加权平均价格回购了849762股普通股，总价约1000万美元[196] - 2023年10月，公司按10b - 18规则在公开市场回购849762股普通股，加权平均价格为每股11.77美元，总代价约1000万美元[224] 公司储备金及资本支出数据 - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，公司的家具、固定装置和设备储备金分别为4650万美元和4630万美元，2023年前9个月资本支出为6950万美元，2022年同期为4070万美元[198][199] - 截至2023年9月30日，公司与第三方签订的酒店装修合同剩余承诺总额为3770万美元[200] 公司现金流量数据 - 2023年前9个月，公司经营活动提供的现金为1.379亿美元，投资活动使用的现金为6760万美元，融资活动使用的现金为1.602亿美元；2022年同期分别为1.579亿美元、3.309亿美元和7050万美元[202][203][204][205] 公司利率风险管理数据 - 截至2023年9月30日，公司所有浮动利率债务通过利率互换固定，市场利率变动1%对利息费用、未来收益或现金流无影响；若2022年12月31日浮动利率债务市场利率永久变动1%，每年利息费用将使未来收益和现金流变动约280万美元[227] - 公司评估利率现金流风险，通过识别和监控利率风险敞口变化、评估对冲机会，使用风险管理控制系统和分析技术监控风险[228] - 公司通过偿还浮动利率的物业级抵押贷款和进行利率互换，降低可变利率债务敞口[229] - 公司可能继续使用衍生工具对冲物业贷款的利率风险，面临信用风险和市场风险[230] - 公司通过评估和监控交易对手财务状况及设定信用额度政策，降低信用风险[230]

投资亮点 - 拥有32家位于美国前25大市场和关键休闲目的地的豪华及高档酒店和度假村[6] - 长期增长前景良好，有多个嵌入式增长机会和增值交易[6] - 资产负债表灵活保守，支持积极前景[6] 投资组合 - 100%为豪华和高档物业，99%的客房有品牌关联[8] - 涵盖15个品牌，分布在14个州的22个市场，共9511间客房[10] - 无单一市场贡献2022年EBITDA超14%，地域多元化[14] 增长驱动因素 - 预计波特兰凯悦酒店和纳什维尔W酒店稳定后持续增长[36] - 多个资本项目带来增量EBITDA贡献，如斯科茨代尔凯悦度假村改造[36] - 部分面向团体和商务散客的资产有望显著复苏[36] 财务状况 - 截至2023年6月30日，总流动性约7.05亿美元，总债务14.143亿美元，债务成本5.47%[57] - 杠杆率约4.4倍，在长期目标范围内，债务均为固定或对冲，无近利率风险[60] - 91%的投资组合无抵押债务，仅3处房产有抵押[61] 市场展望 - 2023年第二季度，同店RevPAR下降2.0%，酒店EBITDA下降14.4%，利润率下降423个基点[66] - 预计2023年公司协商房价将实现高个位数增长，2024年客房供应增长低于1.5%[66] - 2023年公司净收入指引为2 - 2500万美元，同店RevPAR变化为4% - 6%[67]

公司酒店资产情况 - 截至2023年6月30日，公司拥有32家酒店，共9511间客房，分布在14个州[111] - 截至2023年6月30日，物业数量从34处降至32处，房间数量从9812间降至9511间[122] 宏观经济数据 - 2023年第一和第二季度美国GDP估计年增长率分别约为2.0%和2.4%，低于2022年第三和第四季度的3.2%和2.6% [116] - 2023年6月失业率从2023年3月和2022年12月的3.5%微升至3.6% [116] 酒店行业数据 - 2023年截至6月30日的三个月和六个月，酒店需求分别下降0.4%和增长2.6%，新酒店供应均增长0.3% [117] - 2023年截至6月30日的三个月，行业平均每日房价（ADR）增长3.2%，入住率下降0.7%，每间可售房收入（RevPAR）增长2.5%；六个月ADR增长6.2%，入住率增长2.3%，RevPAR增长8.7% [117] 公司投资组合RevPAR数据 - 2023年截至6月30日的三个月和六个月，公司总投资组合RevPAR分别降至182.49美元和增至181.03美元，较2022年同期分别下降1.6%和增长9.6% [118] 公司净收入数据 - 2023年截至6月30日的三个月，净收入较2022年同期下降49.4% [119] - 2023年截至6月30日的六个月，净收入较2022年同期下降8.9% [120] 公司酒店营业收入及费用情况 - 2023年截至6月30日的三个月，酒店营业收入减少1420万美元，因2022年第四季度出售两家酒店使酒店营业收入减少190万美元，利息费用增加130万美元 [119] - 2023年截至6月30日的六个月，因2022年出售三家酒店使酒店营业收入减少300万美元，利息费用增加290万美元，折旧和摊销费用增加240万美元 [120] 公司调整后EBITDA和调整后FFO数据 - 2023年第二季度和上半年，归属普通股和单位持有人的调整后EBITDA分别下降15.7%和增长5.3%，调整后FFO分别下降20.9%和增长2.5%[121] 公司营收数据 - 2023年第二季度和上半年，总营收分别为2.71亿美元和5.4亿美元，同比变化分别为下降4.4%和增长9.4%[124] 公司客房收入数据 - 2023年第二季度和上半年，客房收入分别为1.579亿美元和3.116亿美元，同比变化分别为下降4.6%和增长7.9%[124][127] 公司餐饮收入数据 - 2023年第二季度和上半年，餐饮收入分别为9200万美元和1.882亿美元，同比变化分别为下降4.9%和增长14.4%[124][130] 公司酒店运营总费用数据 - 2023年第二季度和上半年，酒店运营总费用分别为1.786亿美元和3.579亿美元，同比变化分别为增长0.8%和增长12.3%[131][133][134] 公司折旧和摊销费用数据 - 2023年第二季度和上半年，折旧和摊销费用分别为3350万美元和6720万美元，同比变化分别为下降2.2%和增长3.7%[135][136] 公司房地产税、个人财产税和保险费用数据 - 2023年第二季度和上半年，房地产税、个人财产税和保险费用分别为1280万美元和2530万美元，同比变化分别为增长12.7%和增长13.7%[135][138][139] 公司一般及行政费用数据 - 2023年第二季度和上半年，一般及行政费用分别为1000万美元和1880万美元，同比分别增长11.6%和13.4%[135][141] 公司其他运营费用数据 - 2023年第二季度和上半年，其他运营费用分别为40万美元和60万美元，同比分别增长152.0%和87.7%[135][142] 公司其他收入数据 - 其他收入在2023年Q2增至290万美元，较2022年同期增加120万美元，增幅72.3%；上半年增至420万美元，较2022年同期增加330万美元，增幅362.5%[144][146] 公司利息费用数据 - 利息费用在2023年Q2增至2170万美元，较2022年同期增加130万美元，增幅6.4%；上半年增至4380万美元，较2022年同期增加290万美元，增幅7.1%[144][147] 公司债务清偿损失数据 - 债务清偿损失在2023年上半年为120万美元，2022年同期为30万美元，增幅297.6%[144][148] 公司所得税费用数据 - 所得税费用在2023年Q2降至180万美元，较2022年同期减少180万美元，降幅49.5%；上半年增至700万美元，较2022年同期增加180万美元，增幅35.6%[144][149] 公司现金及现金等价物和受限现金及代管资金情况 - 截至2023年6月30日，公司有2.553亿美元合并现金及现金等价物和610万美元受限现金及代管资金[152] 公司未偿债务情况 - 截至2023年6月30日，公司未偿债务总额为14亿美元，加权平均利率为5.47%[156] 公司债务偿还及修订情况 - 2023年1月，公司偿还9950万美元抵押贷款，修订安缦纳帕抵押贷款，金额增至5500万美元并延期至2028年1月[157] 公司高级票据回购情况 - 2023年上半年，公司在公开市场回购并注销3000万美元2025年8月到期的6.375%高级票据[160] 公司利率互换协议情况 - 截至2023年6月30日，公司有6份利率互换协议，名义本金总额为2.8亿美元[162] 公司普通股回购情况 - 2023年上半年，公司回购4445708股普通股，加权平均价格为每股13.20美元，总价5870万美元；7月回购861002股，加权平均价格为每股12.54美元，总价约1080万美元[165][166] - 2023年7月公司回购861,002股普通股，加权平均价格为每股12.54美元，总代价约1080万美元[193] 公司家具、固定装置及设备储备金情况 - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，家具、固定装置及设备储备金分别为4730万美元和4630万美元[168] 公司资本支出情况 - 2023年第二季度和上半年资本支出分别为2240万美元和3400万美元，2022年同期分别为1430万美元和2180万美元[168] 公司酒店物业装修相关第三方合同剩余承诺金额情况 - 截至2023年6月30日，酒店物业装修相关第三方合同剩余承诺金额为2950万美元[169] 公司经营活动现金情况 - 2023年和2022年上半年经营活动提供的现金分别为1.007亿美元和9860万美元[171] 公司投资活动现金情况 - 2023年和2022年上半年投资活动使用的现金分别为3220万美元和3.147亿美元[172] 公司融资活动现金情况 - 2023年和2022年上半年融资活动使用的现金分别为1.18亿美元和6750万美元[173] 公司净利润数据 - 2023年第二季度和上半年净利润分别为1441.2万美元和2096.5万美元，2022年同期分别为2847.8万美元和2300.1万美元[182] 公司EBITDA数据 - 2023年第二季度和上半年EBITDA分别为7135.5万美元和1.39001亿美元，2022年同期分别为8665.2万美元和1.33885亿美元[182] 公司FFO和调整后FFO数据 - 2023年第二季度和上半年FFO分别为4779.9万美元和8802万美元，2022年同期分别为6262.5万美元和8761.1万美元[184] - 2023年第二季度和上半年调整后FFO分别为5222.8万美元和9745.8万美元，2022年同期分别为6603.1万美元和9511.8万美元[184] 市场利率对公司债务影响情况 - 若2022年12月31日所有可变利率债务的市场利率永久增减1%，可变利率债务的利息费用将使未来收益和现金流每年增减约280万美元[196] - 截至2023年6月30日，所有可变利率债务通过利率互换固定，市场利率增减1%对利息费用、未来收益和现金流无影响[196] 公司到期债务本金及利率情况 - 截至2023年6月30日，固定利率到期债务本金为11.36173亿美元，加权平均利率为5.46%；可变利率到期债务本金为2.7808亿美元，加权平均利率为5.50%[200] - 2023 - 2027年及以后，固定利率到期债务本金分别为162万美元、335.5万美元、4.74431亿美元、5538.1万美元、1.01386亿美元、5亿美元[200] - 2023 - 2027年及以后，可变利率到期债务本金分别为0、0、0、2.25亿美元、100.2万美元、5207.8万美元[200] - 2023 - 2027年及以后，固定利率债务加权平均利率分别为4.59%、4.59%、6.36%、4.56%、4.63%、4.88%[200] - 2023 - 2027年及以后，可变利率债务加权平均利率分别为0%、0%、0%、5.45%、5.72%、5.72%[200] 非GAAP财务指标说明 - 非GAAP财务指标不能替代GAAP规定的指标，使用有局限性[186] 财务报表编制说明 - 编制财务报表需管理层进行估计和假设，实际金额可能与估计有重大差异[190]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度净收入1380万美元，调整后EBITDAre为7470万美元，调整后每股FFO为0.47美元，均较2022年第二季度有所下降 [9] - 同店RevPAR为182.49美元，较2022年下降2%；入住率下降10个基点，平均每日房价下降1.8% [9][10] - 与2019年第二季度相比，目前拥有的30家当时已开业酒店的RevPAR下降1.6%，入住率比2019年低约11个百分点，ADR上涨14.7% [11] - 调整后EBITDAre为7470万美元，较2022年第二季度减少1400万美元，降幅15.7%；酒店EBITDA利润率同比收缩423个基点 [12][13] - 2023年全年RevPAR增长预期中点下调100个基点至5%；调整后EBITDAre中点下调300万美元至2.54亿美元 [49][50] - 调整后FFO指导中点为1.68亿美元，与之前指导不变；预计利息费用降低200万美元，所得税费用降低100万美元 [51] - 预计下半年酒店EBITDA利润率较去年下降约140个基点，若排除装修影响，预计上升约60个基点 [53] 各条业务线数据和关键指标变化 - 休闲需求开始正常化，商务散客和团体需求持续复苏 [8] - 第二季度，以休闲为导向的酒店平均房价降幅超过同店组合；基韦斯特和纳帕的房价分别比2019年第二季度高出43%和36% [34] - 周一至周四的商务入住率比2019年水平低近14个百分点，周末入住率下降约8% [35] - 集团业务方面，2023年集团客房收入预订量目前比2022年高出16%以上；排除斯科茨代尔凯悦酒店，2023年集团业务预订量比2022年增长约20% [37] 各个市场数据和关键指标变化 - 第二季度，各市场同店RevPAR结果差异较大，受装修、天气和去年休闲需求基数高等因素影响，部分市场表现较弱；以企业散客和团体需求为主的市场增长强劲 [15] - 休斯顿、波特兰、费城、纳什维尔和亚特兰大等五个市场RevPAR实现两位数增长，匹兹堡和旧金山RevPAR增长超过8% [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司对投资组合增长前景持乐观态度，认为未来几年可通过内部驱动因素实现盈利增长，如需求持续复苏、近期收购项目稳定以及资本支出项目 [17] - 公司继续平衡投资组合投资与股东回报，年初至今已回购超500万股股票，平均价格为每股13.10美元 [28] - 公司认为希尔顿波特兰酒店和W纳什维尔酒店稳定后，每年合计EBITDA贡献有望比2022年增加超2000万美元 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管经济存在不确定性，但第三季度开局良好，7月同店RevPAR较2022年7月增长1.5% [25] - 公司认为当前股价具有吸引力，投资组合质量和多元化显著提升，资本支出有望带来可观回报 [27] 其他重要信息 - 第二季度投资2240万美元用于投资组合改善，年初至今总计3400万美元；预计今年资本支出在1.2亿 - 1.4亿美元之间 [42][46] - 6月开始对斯科茨代尔凯悦酒店进行1.1亿美元的全面装修和升级，预计2024年底完成；本季度完成了圣巴巴拉金普顿金丝雀酒店和丹佛丽思卡尔顿酒店的部分装修项目 [42][43] - 公司已将剩余浮动利率债务固定，目前所有债务固定利率约为5.5%，下一次债务到期约在两年后，拥有约7亿美元流动性 [47] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: W纳什维尔酒店新总经理为餐饮业务带来了什么改变 - 新总经理的主要任务是重新审视每个餐饮场所，为其制定特定的营销计划，包括菜单、人员配置和社交媒体推广等方面 [56] 问题: 近期完成或即将完成装修的五家酒店如何恢复和稳定 - 除阿维拉公园凯悦酒店的米拉瓦尔水疗中心外，其他酒店预计最多几个季度就能恢复正常；水疗中心引入了新的市场细分，增长和恢复可能需要更长时间 [57][58] 问题: W纳什维尔酒店的期望是否有变化，有无积极惊喜 - 整体期望没有改变，可能会延迟一年左右实现稳定；客房业务表现超出预期，餐饮业务虽有挑战，但前景乐观 [63] 问题: 经济前景变化对公司收购和剥离机会有何影响 - 目前尚未看到收购环境有重大变化；高利率环境仍可能带来收购机会 [65][66] 问题: 7月RevPAR环比改善的原因，排除装修影响后的情况 - 7月RevPAR预计增长1.5%，排除三家装修酒店后增长超6%；主要是集团业务和部分有复苏潜力的酒店持续走强，休闲业务表现不一 [70][71] 问题: 为何装修干扰比预期大，如何计算装修干扰 - 斯科茨代尔酒店开始装修，奥兰多酒店装修时间比预期长，根据实际情况调整了预测；通过比较有装修和无装修情况下酒店的表现来计算 [73][76] 问题: 第二季度费用是否已包含所有物业保险和税费增加 - 今年财产和意外险上涨约25%，年底有续约；房地产税和保险年初至今上涨16%，预计全年上涨约20% [79] 问题: 7月数据是否受特殊因素影响，如泰勒·斯威夫特演唱会 - 泰勒·斯威夫特演唱会在两个市场带来了近100个基点的影响，其他为正常业务波动 [80] 问题: 达拉斯市中心新开业的JW万豪酒店是否影响公司酒店预订 - 目前尚未看到影响，公司在该市场的业务具有地域性，对保留业务有信心 [82] 问题: 装修对明年的影响如何，如何看待相关逆风 - 目前正在收集数据进行分析，预计明年上半年比较困难，下半年情况会改善，将在下个季度提供更明确的信息 [84][88] 问题: 斯科茨代尔凯悦酒店明年是否承接团体业务 - 装修期间会议空间部分可用，但大规模团体业务机会减少；完成泳池和客房装修后，对小团体更有吸引力 [89][91] 问题: 休闲业务消费者情况，市场压力较大地区RevPAR的稳定水平 - 基韦斯特和纳帕酒店套房较少，主要是市场需求和定价问题；RevPAR稳定水平仍在观察中，预计会高于2019年，但短期内可能会有波动 [92][95] 问题: 装修干扰是否反映了周边市场表现 - 装修干扰与市场表现有一定关联，在市场需求旺盛时，装修对入住率影响较小；斯科茨代尔夏季非旺季，装修导致入住率低 [97][98] 问题: 如何看待股票回购和债券回购的回报，债券回购对两年后的再融资有何影响 - 采用平衡的方法，根据业务情况和资本需求实时决策；债券回购可减少到期债务，也是合理的资本运用方式 [101][103] 问题: 忽略装修干扰，下半年RevPAR增长和利润率指导对企业和休闲需求趋势的假设 - RevPAR方面，预计下半年排除干扰后为中个位数增长，受干扰影响接近持平或略正；利润率方面，全年装修影响约100个基点；休闲需求下降趋势将缓和，企业需求有望在秋季回升 [105][107] 问题: 目前公司债务和股权哪个更有吸引力 - 公司认为两者都有吸引力，它们风险特征不同，难以直接比较 [109]