公司酒店规模与运营情况 - 截至2020年6月30日，公司拥有39家酒店，共11,245间客房，分布在16个州[166] - 2020年4月，公司39家酒店中的31家暂时停业；5 - 6月，18家酒店恢复运营；截至6月30日，26家酒店开业运营[167] - 预计2020年7月31日，公司将再恢复9家酒店运营，剩余4家预计在年底前恢复运营[168] - 截至2020年6月30日，公司39家酒店和度假村中有26家开业，占总房间数超61%；到7月31日将新增9家开业，预计年底前其余4家也将开业[178] 公司酒店入住率情况 - 2020年第二季度，公司酒店组合的总入住率在截至6月30日的三个月和六个月分别为3.7%和29.5%[168] 宏观经济数据 - 2020年第一和第二季度，美国GDP分别以约5.0%和32.9%的年率下降，而2019年同期增长率分别约为3.2%和2.1%[174] - 2020年第二季度，失业率从4月的14.7%降至6月的11.1%[174] 美国酒店业数据 - 2020年3月31日至6月30日三个月和六个月，美国酒店业需求分别下降57.0%和37.2%，新酒店供应分别下降10.2%和4.1%，RevPAR分别下降69.9%和45.5%[175] 公司业务需求与收入情况 - 2020年第二季度，公司酒店组合的大部分团体业务取消，商务和休闲需求显著下降，导致收入大幅减少[176][178] 公司费用与信贷安排调整 - 2020年3月31日至6月30日三个月和六个月，公司分别产生约340万美元未来费用和20万美元遣散费，预计近期可能有额外遣散成本[179] - 2020年第二季度，公司修订公司信贷安排定期贷款和循环信贷安排，将1.75亿美元公司信贷安排定期贷款到期日从2021年2月延长至2022年2月[179] - 2020年第二季度和7月，公司完成八笔有担保抵押贷款中七笔和剩余一笔的贷款修订，包括利息和摊销付款递延等[179][180] 公司投资组合RevPAR情况 - 2020年3月31日至6月30日三个月和六个月，公司总投资组合RevPAR分别降至6.80美元和64.24美元，较2019年同期分别下降96.2%和63.4%[181] 公司净收入情况 - 2020年3月31日至6月30日三个月和六个月，净收入较2019年分别下降868.0%和554.6%，主要因COVID - 19大流行致运营收入减少[183][186] 公司成本控制措施 - 公司将全年公司现金一般及行政费用减少超20%（约550万美元），减少公司人员超20%，取消或推迟约5000万美元资本支出（占比40%）[184] 公司调整后指标情况 - 2020年3月31日至6月30日三个月和六个月，调整后EBITDAre和调整后FFO较2019年分别下降148.1%、111.1%和174.2%、125.6%[187] 公司各业务收入情况 - 2020年第二季度，客房收入从2019年同期的1.84亿美元降至695.6万美元，减少1.771亿美元，降幅96.2%；上半年从3.552亿美元降至1.315亿美元，减少2.237亿美元，降幅63.0%[190][191][192] - 2020年第二季度，餐饮收入从2019年同期的9940万美元降至209.7万美元，减少9730万美元，降幅97.9%；上半年从2.029亿美元降至7582.5万美元，减少1.27亿美元，降幅62.6%[190][193][194] - 2020年第二季度，其他收入从2019年同期的2086.1万美元降至577.2万美元，减少1508.9万美元，降幅72.3%；上半年从3994.4万美元降至2288.1万美元，减少1706.3万美元，降幅42.7%[190][195][196] - 2020年第二季度，总营收从2019年同期的3.04285亿美元降至1482.5万美元，减少2.8946亿美元，降幅95.1%；上半年从5.97972亿美元降至2.30176亿美元，减少3.67796亿美元，降幅61.5%[190] 公司各项费用情况 - 2020年第二季度，酒店运营总费用从2019年同期的1.97亿美元降至4292.9万美元，减少1.541亿美元，降幅78.2%；上半年从3.929亿美元降至2.138亿美元，减少1.791亿美元，降幅45.6%[198][200][201] - 2020年第二季度，折旧和摊销费用从2019年同期的3968.9万美元降至3726.3万美元，减少242.6万美元，降幅6.1%；上半年从7968.9万美元降至7435.3万美元，减少533.6万美元，降幅6.7%[203][204] - 2020年第二季度，房地产税、个人财产税和保险费用从2019年同期的1257.7万美元增至1309.7万美元，增加52万美元，增幅4.1%；上半年从2563.6万美元增至2677.2万美元，增加113.6万美元，增幅4.4%[203] - 2020年第二季度，土地租赁费用从2019年同期的115.8万美元降至37.2万美元，减少78.6万美元，降幅67.9%；上半年从224.7万美元降至112.6万美元，减少112.1万美元，降幅49.9%[203] - 2020年第二季度，一般及行政费用从2019年同期的804.6万美元增至982.9万美元，增加178.3万美元，增幅22.2%；上半年从1562.1万美元增至1798万美元，增加235.9万美元，增幅15.1%[203] - 2020年第二季度，公司总费用从2019年同期的7570.2万美元降至6514.4万美元，减少1055.8万美元，降幅13.9%；上半年从1.37425亿美元增至1.41181亿美元，增加375.6万美元，增幅2.7%[203] - 房地产税、个人财产税和保险费用在2020年3月和6月分别增加0.5百万美元（4.1%）和1.1百万美元（4.4%），达到13.1百万美元和26.8百万美元[205] - 土地租赁费用在2020年3月和6月分别减少0.8百万美元（67.9%）和1.1百万美元（49.9%），降至0.4百万美元和1.1百万美元[206] - 一般及行政费用在2020年3月和6月分别增加1.8百万美元（22.2%）和2.4百万美元（15.1%），达到9.8百万美元和18.0百万美元[208] - 2020年3月和6月收购、终止交易和开业前费用从0.3百万美元增至0.8百万美元[211] - 2020年3月和6月公司分别记录3.7百万美元和20.1百万美元的商誉减值费用，2019年同期无商誉减值，但记录14.8百万美元减值费用[212][214] - 其他收入在2020年3月和6月分别增加2.1百万美元（1092.6%）和2.1百万美元（737.1%）[217] - 利息费用在2020年3月和6月分别增加1.2百万美元（9.6%）和1.6百万美元（6.5%），达到13.6百万美元和26.6百万美元[218] - 所得税福利在2020年3月和6月分别增加9.3百万美元（149.9%）和22.7百万美元（184.7%），达到3.1百万美元和10.4百万美元[220] 公司资金与债务情况 - 截至2020年6月30日，公司有305.9百万美元合并现金及现金等价物和60.9百万美元受限现金及代管资金，循环信贷安排有500百万美元未偿还[223][224] - 截至2020年6月30日，公司未偿还总债务为16亿美元，加权平均利率为3.39%[229] - 循环信贷额度下的5亿美元总承诺金额和各定期贷款工具下的借款本金总额保持不变[237] 公司融资成本情况 - 2020年第二季度，公司资本化360万美元递延融资成本，费用化50万美元法律费用[239] 公司利率互换协议情况 - 截至2020年6月30日，公司有6.885亿美元的利率互换协议，其中5.135亿美元的互换协议期限为2022 - 2023年且与LIBOR挂钩[241][245] 公司套期会计处理风险 - 若停止套期会计处理，公司可能将2030万美元累计其他综合损失余额确认为净损失[242] 公司股权相关情况 - 截至2020年6月30日，公司ATM协议下有6260万美元可用于出售普通股，股票回购授权剩余约9470万美元[248][250] - 2020年上半年，公司回购165,516股普通股，加权平均价格为每股13.68美元，总购买价为230万美元[250] 公司现金流量情况 - 2020年和2019年上半年，经营活动净现金分别为-4820万美元和1.329亿美元，投资活动净现金分别为-4060万美元和-3660万美元，融资活动净现金分别为2.606亿美元和-7040万美元[252] - 2020年上半年融资活动现金流入主要源于循环信贷额度提取3.4亿美元，流出主要包括支付股息6320万美元等[255] 公司储备金与资本支出情况 - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，家具、固定装置和设备更换储备金分别为5040万美元和7080万美元[259] - 2020年和2019年上半年，公司资本支出分别为4060万美元和3660万美元[259] - 公司取消或推迟约5000万美元资本支出，降幅40%，2020年全年资本支出预计约7000万美元[261] - 截至2020年6月30日，公司酒店物业装修合同剩余承诺金额为1520万美元[261] 公司资产负债表外安排情况 - 截至2020年6月30日，公司无资产负债表外安排[262] 公司盈利指标情况 - 2020年第二季度和上半年，公司净亏损分别为1.01487亿美元和1.38618亿美元，2019年同期净利润分别为1321.4万美元和3049万美元[270][272] - 2020年第二季度和上半年，公司EBITDA分别为亏损5374.3万美元和4807.2万美元，2019年同期分别为7147.6万美元和1.47432亿美元[270] - 2020年第二季度和上半年，公司EBITDAre分别为亏损5000.8万美元和2797万美元，2019年同期分别为8624.7万美元和1.62203亿美元[270] - 2020年第二季度和上半年，公司Adjusted EBITDAre分别为亏损4301.8万美元和1851.7万美元，2019年同期分别为8945.9万美元和1.67546亿美元[270] - 2020年第二季度和上半年，公司FFO分别为亏损6058.6万美元和4435.7万美元，2019年同期分别为6757.2万美元和1.24745亿美元[272] - 2020年第二季度和上半年，公司Adjusted FFO分别为亏损5303.9万美元和3362.7万美元，2019年同期分别为7148.8万美元和1.3152亿美元[272] - 2020年第二季度和上半年，公司分别记录了370万美元和2010万美元的商誉减值[270][272] 公司利率风险影响情况 - 若2020年6月30日所有浮动利率债务的市场利率永久增减1%，浮动利率债务利息费用的增减将使未来年度收益和现金流约增减720万美元[280] - 若2019年12月31日所有浮动利率债务的市场利率永久增减1%，浮动利率债务利息费用的增减将使未来年度收益和现金流约增减380万美元[280] 公司债务到期情况 - 截至2020年6月30日，固定利率债务（抵押贷款和定期贷款）到期本金总额为9.22774亿美元，加权平均利率为4.12%[285] - 截至2020年6月30日，浮动利率债务（抵押贷款和定期贷款）到期本金总额为2.16亿美元，加权平均利率为2.34%[285] - 截至2020年6月30日，循环信贷安排到期本金总额为5亿美元，加权平均利率为2.50%[285] - 截至2020年6月30日，所有债务到期本金总额为16.38774亿美元，公允价值为15.84992亿美元[285] 公司经营风险情况 - 公司依靠酒店业绩增加收入以跟上通胀，但竞争压力或经济状况可能限制提价能力[277] - 住宿行业需求受季节性模式影响，新冠疫情预计近期会扰乱正常季节性模式[278] 公司利率风险管理情况 - 公司通过多种方式管理利率风险，包括评估固定利率报价、提前再融资或展期、偿还债务和使用利率互换协议[280][281][282] 公司衍生工具风险情况 - 公司使用衍生工具对冲利率风险时面临信用风险和市场风险，并采取相应政策管理风险[283]

公司概况 - 2015年2月3日从InvenTrust Properties Corp.分拆出来，重组后符合REIT资格[5] - 拥有39家酒店、11245间客房、12个品牌，分布于25个市场[13] 投资组合 - 98%为豪华和高档酒店，主要位于美国前25大住宿市场和休闲目的地[11] - 品牌多元化，凯悦占47%，金普顿占10%，华尔道夫占7%等[12] - 地理多元化，无单一市场贡献超2019年酒店EBITDA的10%[19] 运营情况 - 截至5月29日13家酒店运营，多数预计6、7月重启，10月全部恢复[25] - 与借贷方谈判，寻求契约豁免、债务延期等[26] 财务状况 - 总债务16亿美元，净债务/EBITDA为5.2倍，加权平均利率3.3%[36] - 2020年初始5000万美元酒店资本支出预算推迟或取消，全年预计支出约7000万美元[28] - 暂停派息，预计节省2020年现金G&A费用550万美元，降幅超20%[29] 竞争优势 - 管理团队经验丰富，平均有27年酒店经验，在公司平均任期8年[50] - 酒店与一流品牌合作，有优质客源渠道、忠诚度计划等优势[57] - 近3年超2.6亿美元用于资本项目，完成16次客房翻新[71]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度同店每间可售房收入（RevPAR）下降27.6%，入住率下降约20个百分点，房价下降3.3%；1月RevPAR下降3.2%，2月下降5.2%，3月下降67% [35] - 同店息税折旧摊销前利润（EBITDA）利润率为15%，因酒店关闭、相关成本和某些休假成本应计约600万美元 [36] - 第一季度末净债务与调整后EBITDAre之比为5.2倍，加权平均利率为3.32%，目前预计约为3.5% [59] - 预计全年现金一般及行政费用（G&A）减少超20%，约550万美元，取消或推迟约5000万美元2020年资本支出预算，今年预计资本支出约7000万美元 [20][45] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度团体业务占比35%，散客业务占比65%，与历史年度趋势基本一致 [36] - 截至4月底，团体业务取消导致全年约7000万美元客房收入损失，大部分取消来自3 - 6月活动，部分业务已成功重新预订到2020年下半年和2021年 [38] 各个市场数据和关键指标变化 - 休斯顿市场中，韦斯汀酒店有较广泛企业和团体需求基础，翻新后可满足小型会议需求；伍德兰兹市场受埃克森美孚公司影响大，目前该公司产生的房晚数与其他大型企业需求方一样少 [86][87] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 与万豪、凯悦和金普顿等强大品牌公司合作，认为这是公司重要战略优势，有助于应对危机和复苏 [17][18] - 计划在5月底前重新开放5家酒店，使运营酒店总数达13家，主要为小型度假村或生活方式精品酒店，以了解需求恢复情况并控制运营成本 [27] - 评估重新开放酒店时，考虑州和地方法规、清洁和安全标准以及近期业务机会，预计运营模式的许多变化将成为行业运营结构的永久组成部分 [41][42] - 继续与贷款方就无担保信贷安排和无担保定期贷款的修订进行建设性对话，希望在第二季度达成协议 [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 新冠疫情对世界、经济、酒店行业和公司造成严重影响，行业需求受到政府和社会应对措施的巨大冲击 [8][11] - 相信公司凭借优质资产组合、强大资产负债表、良好流动性和与各方的关系，能够度过危机并实现未来增长 [24][31] - 预计行业业务复苏在不同市场和细分领域将不均衡，休闲需求可能首先恢复，其次是企业和团体需求 [29][38] 其他重要信息 - 3月11日撤回此前发布的2020年全年业绩指引 [13] - 3月31日宣布与运营合作伙伴合作，暂停或正在暂停24家酒店运营，4月暂停运营酒店增至31家 [14] - 4月，奥斯汀万丽酒店出售协议终止，公司保留200万美元定金；金普顿管理的七家酒店组合出售未按计划完成，公司正积极争取释放2000万美元托管定金；亚特兰大韦弗利万丽酒店出售交易目前预计7月底完成，775万美元不可退还定金仍在托管中 [21][22][23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 目前酒店预订情况及重新开放酒店的决策依据 - 重新开放酒店的决策更多基于市场动态和对潜在休闲需求的预期，而非现有预订情况，团体需求基本消失，现有团体预订能否实现也存在很大疑问；参考了仍在运营的八家酒店情况，其4月平均入住率为个位数中段，运营亏损与关闭时相当甚至略好 [67] 问题2: 酒店的盈亏平衡入住率和房价假设 - 从酒店EBITDA层面看，整体投资组合盈亏平衡入住率约为40%，大型度假村酒店可能高达50%，城市酒店低至30%左右；考虑公司管理费用和债务偿还后，盈亏平衡入住率约为50%；假设平均每日房价（ADR）下降约30% [69][70][73] 问题3: 金普顿酒店交易是否有重新谈判或推迟的讨论及违约理由 - 公司已准备好按约定完成交易，但买家未出现，公司正积极争取托管的2000万美元定金，目前无法提供更多信息 [77] 问题4: 除已宣布的五家酒店外，是否有其他因强制关闭解除而可能重新开放的酒店 - 基韦斯特和纳帕的三家酒店因强制关闭，符合重新开放酒店的休闲需求高和周边有大量自驾客源的特点，但不在5月底前重新开放的五家酒店范围内，其重新开放时间将与南佛罗里达州的经济活动恢复情况相关 [78][79][81] 问题5: 如何看待休斯顿市场的酒店资产表现 - 休斯顿的韦斯汀酒店有广泛需求基础，翻新后的会议空间可满足小型会议需求；伍德兰兹市场受埃克森美孚公司影响大，目前该公司产生的房晚数与其他大型企业需求方一样少 [86][87] 问题6: 非主要市场酒店的重新开放计划和参考指标 - 大型城市酒店重新开放的参考指标包括国内商务旅行的需求和容量恢复情况，以及小型团体会议的需求模式；目前暂不预测具体时间，每天和每周都会监测预订流量和市场需求情况；大型酒店重新运营的启动成本较高，决策时需考虑更多因素 [90][91] 问题7: 未能完成出售的酒店是否会重新上市及当前市场情况 - 当前酒店交易市场基本冻结，短期内公司不会积极推动资产出售；公司认为金普顿的七家酒店是优质资产，继续持有不会构成负担，且在休闲需求恢复时可能表现良好 [92][93][94] 问题8: 6月以后的团体业务情况及取消费用情况 - 6月以后团体业务取消情况不显著，团体取消的动力不足，因为取消可能需支付取消费用；3 - 6月取消的业务有部分已重新预订到2020年下半年和2021年，但这些业务能否实现存在不确定性 [98][99] 问题9: 重新开放酒店时是否会考虑入住限制 - 餐饮方面将遵循当地法规；对于酒店客房，目前预计初期需求不会导致入住限制问题，部分重新开放的酒店将仅开放部分区域以维持适当的社交距离 [102] 问题10: 是否考虑重塑酒店运营模式以提高盈利能力和降低波动性 - 公司正在与品牌和管理方密切合作，重新思考酒店业务模式，包括服务提供、收费方式等；目前尚不清楚最终结果，但认为这是一个从零开始构建运营模式的独特机会，有望降低成本结构 [108][109] 问题11: 首批重新开放酒店的正常全职员工数量和预计开放时的员工数量 - 目前谈论具体员工数量还为时过早；大型酒店每间客房约配备0.5名全职员工，但员工配置需根据团体需求的稳定性来决定；对于即将重新开放的小型酒店，目前处于关闭状态，有基本的员工配置，重新开放时初期增加的员工数量不多 [110][111][115] 问题12: 未能完成出售的酒店是否需要考虑额外的资本支出 - 近期不需要额外的资本支出，这些酒店最近已经进行了翻新，目前状况良好 [116] 问题13: 已实施的成本节约措施中哪些可能是永久性的 - 固定员工数量和管理层级可能会显著减少；酒店运营效率提升措施，如仅在退房时提供客房清洁服务、使用移动钥匙办理入住和退房手续等；餐饮服务向更有限和便捷的模式转变，如提供即拿即走的食品 [119] 问题14: 是否会考虑实施其他措施以应对近期潜在的不利因素 - 目前31家酒店处于关闭状态，希望不会对整个投资组合继续实施关闭措施；认为这是一个从零开始构建运营模式的机会，有望打造更高效的运营模式；公司酒店对各类需求仍有很大吸引力 [121][122] 问题15: 公司何时能恢复到2019年的业绩水平 - 恢复到2019年的业绩水平需要几年时间，2022年末到2023年可能是更现实的预期；即使RevPAR无法完全恢复到2019年水平，由于运营模式的改变，盈利能力可能会有所提升；此外，未来一段时间内新酒店供应增长可能有限 [126][130][133] 问题16: 何时可以开始推动收取团体业务取消费用 - 这是一个微妙的平衡问题，目前行业处于前所未有的特殊情况，运营商在重新预订等方面表现出很大的灵活性；现在很难确定具体的时间点，需要根据实际情况和重新预订的可能性来决定 [135]

公司酒店资产与运营情况 - 截至2020年3月31日，公司拥有39家酒店，共11245间客房，分布在16个州[136] - 截至2020年3月31日，公司39家酒店和度假村中有24家暂时停业，4月又有7家暂时停业[137] - 公司预计5月将有5家以休闲需求为重点的小型酒店恢复运营[137] - 截至2020年3月31日，公司39家酒店和度假村中有24家暂时停业，4月又有7家暂停营业；预计休闲需求将率先改善，企业临时和团体业务滞后[148] 公司酒店运营业绩指标 - 2020年1 - 2月，公司酒店组合的入住率分别为65.0%和74.6%，3月降至27.2%[137] - 2020年第一季度，在受COVID - 19影响之前，每间可售房收入（RevPAR）较2019年第一季度略有下降，降幅为低个位数[137] - 公司通过评估每间可售房收入（RevPAR）、平均每日房价（ADR）、入住率等财务和非财务指标来衡量酒店运营业绩和业务经营表现[145] - 2020年第一季度美国酒店业需求下降14.2%，供应增长2.0%，行业每间可售房收入（RevPAR）下降19.3%，入住率下降1590个基点，平均每日房价（ADR）下降4%[147] - 2020年第一季度公司总投资组合RevPAR降至121.68美元，较2019年同期的170.28美元下降28.5%[151] 公司财务契约与债务情况 - 由于COVID - 19大流行对公司经营业绩产生重大不利影响，截至2020年3月31日，公司未遵守一项债务财务维持契约[140] - 管理层预计未来十二个月内，由于疫情持续影响，公司大部分债务财务维持契约要求将无法满足[140] - 若公司无法获得现有违约事件的豁免，其业务和财务状况将受到重大不利影响[140] - 截至2020年3月31日，高级无担保循环信贷安排的未偿还余额为5000万美元，利率为2.66%[180] - 截至2020年3月31日，公司未偿总债务为16亿美元，加权平均利率为3.32%，公司未遵守一项债务财务维护契约[185][186] 公司综合损失与套期会计 - 截至2020年3月31日，累计其他综合损失余额为2080万美元，若停止套期会计处理，部分或全部余额可能确认为净损失[141] - 若停止套期会计处理，公司可能将2080万美元的累计其他综合损失余额确认为净损失[189] 宏观经济数据 - 2020年第一季度末美国GDP年率下降约4.8%，2019年第一季度年增长率约为3.2%；2020年3月失业率升至4.4%，4月升至14.7%[146] 公司费用与成本情况 - 公司运营合作伙伴降低酒店运营费用，2020年第一季度为第三方经理员工预提约570万美元未来费用，近期可能有潜在遣散费[148] - 2020年第一季度公司总投资组合RevPAR降至121.68美元，较2019年同期的170.28美元下降28.5%[151] - 2020年第一季度净收入较2019年下降314.9%，主要因COVID - 19导致39家酒店营业收入减少5220万美元等因素[152] - 公司预计全年公司现金一般及行政费用减少超20%（约550万美元），减少公司人员超20%；2020年第一季度产生加速股份支付费用40万美元和其他重组成本40万美元[153] - 公司取消或推迟约5000万美元资本支出，占比40%，2020年全年资本支出预计约7000万美元[153] - 2020年第一季度调整后EBITDAre和调整后FFO分别较2019年下降68.7%和67.7%[154] - 2020年第一季度酒店运营总费用降至1.709亿美元，较2019年同期减少2500万美元，降幅12.8%，主要受新冠疫情影响[164][166] - 2020年第一季度公司和其他费用增至7603.9万美元，较2019年同期增加1431.5万美元，增幅23.2%，主要因商誉减值损失[167] - 2020年第一季度非运营收入和费用中，其他收入增至12.7万美元，增幅33.7%；利息费用增至1302.4万美元，增幅3.5%；债务清偿损失降至0，降幅100%；所得税收益增至731.1万美元，增幅220%[173] 公司现金与资金情况 - 截至2020年3月31日，公司有3.968亿美元的合并现金及现金等价物和7950万美元的受限现金及代管资金[179] - 2020年3月17日公司提取5亿美元高级无担保循环信贷额度中剩余的3.4亿美元；预计暂停2020年剩余季度股息[153] - 公司采取措施保存流动性，如减少非必要支出、调整投资策略、削减20%的公司人员，并预计暂停2020年剩余季度的股息[182] - 若所有酒店和度假村暂停运营，公司每月经常性现金支出约为1700万至2000万美元，债务服务每月需额外支出500万美元[183] 公司金融工具情况 - 截至2020年3月31日，公司有总计6.888亿美元的利率互换协议，用于固定部分酒店抵押贷款和无担保定期贷款的利率[188] - 截至2020年3月31日，公司有名义金额为5.138亿美元与伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）挂钩的利率互换合约，到期日在2022 - 2023年[191] 公司股权相关情况 - 公司“按市价发行”（ATM）计划可出售普通股的总发行价最高达2亿美元，截至2020年3月31日，还有6260万美元额度可售[194] - 公司董事会授权的股票回购计划额度为1.75亿美元，截至2020年3月31日，已回购230万美元，剩余约9470万美元额度，且公司预计2020年剩余时间不会使用该计划[195][196] 公司现金流情况 - 2020年第一季度经营活动提供的现金为540万美元，2019年同期为3360万美元，主要因新冠疫情影响可比酒店营业收入及2019年12月出售两家酒店所致[198][199] - 2020年第一季度投资活动使用的现金为2020万美元，2019年同期为1330万美元，2020年主要用于酒店物业2220万美元的资本改进，部分被200万美元的待收购酒店托管押金抵消[198][200] - 2020年第一季度融资活动提供的现金为2.962亿美元，2019年同期使用3770万美元，2020年主要因高级无抵押循环信贷额度提取3.4亿美元，部分被股息、赎回和股票回购支出抵消；2019年主要因支付股息和偿还抵押贷款，部分被无担保定期贷款提款抵消[198][201] 公司资本支出情况 - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，家具、固定装置和设备更换储备金分别为6690万美元和7080万美元，2020年和2019年第一季度资本支出分别为2220万美元和1330万美元[203] - 鉴于新冠疫情，公司取消或推迟约5000万美元资本支出，占比40%，2020年全年资本支出预计约7000万美元，截至2020年3月31日，相关合同剩余承诺金额为2440万美元[205] 公司表外安排情况 - 截至2020年3月31日，公司没有表外安排[206] 公司非公认会计准则财务指标情况 - 公司认为EBITDA、EBITDAre、Adjusted EBITDAre、FFO和Adjusted FFO等非公认会计准则财务指标对投资者评估经营业绩有补充作用[207] - 非GAAP财务指标有局限性，公司通过单独考虑排除项目影响、提供与GAAP指标的调节表等方式弥补[220][221] 公司季度业绩情况 - 2020年第一季度净亏损3713万美元，2019年同期净利润1727.6万美元[214][216] - 2020年第一季度EBITDA为567.4万美元，2019年同期为7595.6万美元；EBITDAre为2204.2万美元，2019年同期为7595.6万美元；Adjusted EBITDAre为2446万美元，2019年同期为7808.6万美元[214] - 2020年第一季度FFO为1623.3万美元，2019年同期为5717.3万美元；Adjusted FFO为1937万美元，2019年同期为6003.1万美元[216] - 2020年第一季度，公司为安达仕萨凡纳酒店和波西米亚萨凡纳河滨酒店分别记录了610万美元和1030万美元的商誉减值[214][216] - 2020年第一季度，公司因重组公司办公室产生了40万美元的遣散费和40万美元的股份补偿费用加速摊销[215][219] 公司利率敏感性情况 - 若2020年3月31日所有可变利率债务的市场利率永久上升或下降1%，每年利息费用的增减将使未来收益和现金流减少或增加约720万美元；若2019年12月31日所有可变利率债务的市场利率永久上升或下降1%，每年利息费用的增减将使未来收益和现金流减少或增加约380万美元[228] 公司债务结构情况 - 截至2020年3月31日，固定利率债务总额为9.22327亿美元，加权平均利率为3.83%；可变利率债务总额为2.16亿美元，加权平均利率为2.67%；高级无担保循环信贷额度为5亿美元，加权平均利率为2.66%[233] 公司业务季节性情况 - 公司预计在稳定宏观经济环境下，按当前投资组合构成，收入和营业收入在第二季度最高，其次是第一、三、四季度，但新冠疫情可能近期打乱正常季节性模式[224] 公司债务风险管理情况 - 公司通过支付物业级抵押贷款和签订利率互换协议降低可变利率债务风险[230]

公司概况 - 2015年2月3日从InvenTrust Properties Corp.分拆出来，重组后符合REIT资格[4] - 拥有39家酒店、11245间客房，分布于25个独特的住宿市场[12] 投资策略 - 交易导向，注重多元化、品质和投资组合优化 - 保持保守的杠杆率，强调资产负债表健康 - 积极开展资产管理，利用与品牌和管理者的关系[8] 财务状况 - 企业价值32亿美元，净债务/EBITDA为4.1倍，股息收益率为5.7%[20] - 2014 - 2019年收购13家酒店约15亿美元，处置22家酒店约11亿美元 - 2014 - 2019年总投资组合RevPAR复合年增长率为4.6%，同店RevPAR为4.8%，同店酒店EBITDA/Key为5.5%[24] 2019年业绩 - 运营表现强劲，同店RevPAR和调整后EBITDAre超预期，同店酒店EBITDA利润率连续5年增长 - 资产负债表稳健，净债务/EBITDA为4.1倍，31家无抵押酒店占酒店EBITDA约70% - 提升投资组合质量，收购600间客房的波特兰凯悦酒店，出售两家非核心酒店[27] 案例分析 - 2017年10月收购斯科茨代尔凯悦酒店，2019年ADR较收购时增长5.0%，入住率提升330个基点，RevPAR增长9.9%，酒店EBITDA增长19.7% - 对休斯顿威斯汀酒店进行约5500万美元战略翻新，2019年年度RevPAR指数从2016年的111%提升至129%[39][41] 2020年展望 - 内部增长机会包括凯悦大柏树酒店新宴会厅开发和现有会议空间翻新，波特兰凯悦酒店实施资产管理平台 - 部分酒店有利润率提升机会，阿维拉公园君悦酒店进行资产重新定位 - 不同市场有不同展望，部分受项目和市场因素影响[58][60][63] 2020年指引 - 净收入预计在8100 - 9700万美元，同店RevPAR变化在 - 1.5%至0.5%，调整后EBITDAre在2.63 - 2.79亿美元 - 预计资本支出在1.1 - 1.3亿美元，部分项目会对收入有负面影响[67][68] 非GAAP财务指标 - 公司认为EBITDA、EBITDAre、调整后EBITDAre、同店酒店EBITDA及利润率、FFO、调整后FFO和调整后FFO每股摊薄收益等非GAAP财务指标对投资者有用 - 这些指标应与GAAP规定的其他运营绩效指标结合考虑，而非替代[94]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度，公司归属于普通股股东的净利润为1560万美元，调整后EBITDAre为7200万美元，摊薄后每股调整后FFO为0.58美元；全年归属于普通股股东的净利润为5540万美元，调整后EBITDAre为3.021亿美元，超过11月提供的指引范围上限，也高于年初提供范围的中点，每股调整后FFO为2.19美元，高于年初提供的2019年指引范围上限 [10][11] - 2019年第四季度，同店RevPAR下降0.4%，同店酒店EBITDA利润率下降39个基点；全年同店RevPAR增长2%，同店酒店EBITDA利润率增长23个基点，同店总运营费用仅增长1.7% [10][12] - 截至2019年底，净债务与调整后EBITDA的杠杆比率为4.1倍，待出售的奥斯汀万丽酒店交易完成后，预计该比率将降至约3.9倍 [93] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2019年第四季度，散客RevPAR增长2.1%，团体RevPAR下降6.2%；非客房收入增长1.2%，推动同店总收入增长0.3% [43][44] - 2019年全年，团体业务占总客房收入的比例约为33%，较2018年略有下降 [49] 各个市场数据和关键指标变化 - 2019年第四季度，按2019年酒店EBITDA排名的前10大市场中，表现最好的是旧金山（增长4.6%）、凤凰城（增长3.2%）、纳帕（增长2.9%）、亚特兰大（增长2.8%）和奥兰多（增长2.6%）；表现最差的是圣地亚哥（下降9.2%）和达拉斯（下降6.2%） [44][47] - 2019年全年，前10大市场中RevPAR增长最强劲的是旧金山（增长6.9%）、休斯顿（增长5.8%）、达拉斯（增长4.3%）、纳帕（增长4.2%）和凤凰城（增长3.6%）；表现最具挑战的是圣克拉拉（下降1.5%）、圣地亚哥（下降1%）和奥兰多（RevPAR持平） [49] - 2019年，公司25个市场中有15个市场实现了正RevPAR增长 [49] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是拥有位于前25大住宿市场和主要休闲目的地的高品质豪华和高档酒店及度假村，通过积极的资产管理举措和与品牌及管理方的合作来提升业绩 [11][17] - 2020年，基于当前市场状况，公司更可能成为净卖方，除非市场状况发生变化，否则预计在收购方面不会非常活跃；公司认为交易是创造长期股东价值的重要方式，可能会在年内进行更多机会性处置 [32][33] - 公司计划利用奥斯汀万丽酒店的出售所得款项偿还部分信贷额度的未偿还余额，将净债务与EBITDA的比率降至4倍以下，以进一步巩固资本结构 [30][31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为2020年将是一个过渡年，预计同店RevPAR将略有下降，调整后EBITDAre和调整后FFO将出现更显著下降，主要原因包括已完成和宣布的处置交易、多家酒店的装修干扰以及费用增长 [36][37] - 尽管2020年面临挑战，但公司对2021年及以后的盈利增长潜力充满信心，现代化和升级后的阿维拉公园凯悦酒店、全面翻新和扩建的大柏树凯悦酒店、新收购的波特兰凯悦酒店的潜力以及其他近期收购酒店的增长预期，加上强大的资产负债表，将为公司带来显著的盈利增长 [40] 其他重要信息 - 2019年，公司完成了近27亿美元的交易，包括收购13家酒店（总计超过15亿美元）和处置22家酒店（超过11亿美元），这一活动改变了公司投资组合的吸引力和长期增长潜力 [14] - 2019年，公司在投资组合中投入了9300万美元的资本支出，包括完成大柏树凯悦酒店的新宴会厅和其他多项翻新项目；2020年，预计资本支出在1.1亿至1.3亿美元之间，包括阿维拉公园凯悦酒店的持续翻新等重大项目 [62][66] - 公司通过物业优化流程（POP）在2019年确定了近350万美元的潜在净收益，自2014年该计划启动以来，在当前拥有的物业中确定的总机会约为1300万美元，目前已实施了近75%的建议，实现了约940万美元的年化持续净收益 [58][59] - 截至2019年底，公司约70%的债务为固定利率或已进行套期保值，加权平均期限约为四年，加权平均利率较2018年底下降约10个基点 [92] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司出售资产的标准、规模及当前交易的关键障碍是什么 - 公司出售资产的标准与过去几年类似，包括资产在公司资产管理下已达到一定优化程度、需要大量资本投入但回报不合适、位置不符合长期战略等；此外，也会考虑机会性出售，特别是在私人市场估值与公开市场估值存在差异的情况下 [100][102] 问题2: 近期融资市场是否有变化 - 近期融资市场对交易和再融资仍然非常开放，融资条件积极，目前未看到明显变化，短期影响是否会改变这一趋势还不确定 [103] 问题3: 阿维拉公园凯悦酒店的大规模翻新为何会造成重大干扰，2021年能否恢复到2019年的水平或超过 - 翻新干扰是因为公司将项目时间压缩到2020年，虽然2020年干扰增加，但2019年业绩超出预期，且2020年底剩余工作量减少，为2021年奠定了良好基础；公司预计不仅能恢复到2019年水平，还会有显著增长 [107][108] 问题4: 2021年是否有资产有重大资本支出需求，如何优先考虑潜在用途 - 2021年资本支出相对有限，预计干扰将显著减少；公司认为2021年增长前景良好，来自受干扰资产和新资产的增长将推动业绩提升；如果未来有处置交易，公司将进一步加强资产负债表，并根据交易数量和金额确定资本分配的优先顺序 [109][111] 问题5: 阿维拉公园凯悦酒店项目稳定后的EBITDA目标是否仍为1700万 - 2100万美元 - 是的，公司对该资产稳定后的预期未变，且投资成本相对可比度假村具有优势，有望获得良好回报 [115][116] 问题6: 各市场的费用增长差异及未来趋势如何 - 公司整体工资增长预计在3.5% - 4%，比2019年高约100个基点；各市场情况基本一致，但有少数市场因经理为匹配市场水平而出现中低个位数的工资增长 [117][118] 问题7: 新冠疫情和股价下跌是否会影响公司2020年出售资产的能力和意愿 - 目前难以确定新冠疫情对资产估值的影响，公司希望疫情影响是短期的，历史上类似问题对资产估值的长期影响不大 [123][126] 问题8: 公司在控制成本方面还有哪些最大机会来抵消工资和物业税的增长 - 公司认为新收购的物业有更大机会通过日常资产管理和物业优化流程来挖掘潜力；最大机会在于提高劳动力调度效率；品牌整合带来的系统费用和回扣降低也将持续受益；食品和饮料采购成本相对稳定，有利于控制成本 [127][129] 问题9: 阿维拉公园凯悦酒店加速翻新的原因是物业特定因素还是行业前景变化 - 加速翻新主要是为了控制项目成本，确保翻新的一致性和连贯性，以便在翻新后推出全新产品；2020年进行翻新可能有助于减少干扰，为2021年做好准备 [132][133] 问题10: 波特兰的城市和会议日历情况以及竞争供应如何 - 波特兰市场近期有大量供应增加，但公司的波特兰凯悦酒店与多数新增酒店不同，是毗邻俄勒冈会议中心的最佳会议酒店，具有独特优势；2020年波特兰的团体预订进度在公司所涉市场中最高，同比增长中20%；2021年城市预订进度稍软，但随着酒店开业，销售团队有信心吸引更多预订 [136][145] 问题11: 度假村资产与城市酒店的表现有何差异 - 2019年第四季度，大型度假村资产的团体业务较前一年疲软，但通过散客业务进行了有效填补；假日期间散客业务表现良好，显示出休闲消费者的强劲需求和消费能力 [146][147] 问题12: 奥兰多市场的休闲需求是否因新冠疫情而变化 - 目前影响非常小，仅大柏树度假村有一个大型国际团体中有少量来自中国的人员未参加会议，整体散客业务未受影响 [150][151] 问题13: 大柏树凯悦酒店新宴会厅的预订情况如何 - 预订情况非常好，2020年团体预订进度实现两位数增长，运营上能够同时接待多个团体；2021年的预订情况也很乐观，会议策划者对宴会厅的反馈积极 [152][153] 问题14: 今年从亚太地区获取FF&E（家具、固定装置和设备）用于翻新项目的风险有多大 - 阿维拉公园凯悦酒店的风险非常小，大部分长周期物品已订购并存储；万豪伍德兰酒店的客房翻新项目有部分家具在中国生产，公司正在密切监测，但目前有一些小部件已发货；大柏树度假村的会议空间翻新项目使用中东供应商，风险较小 [154][157] 问题15: 公司在所有市场对机组人员业务的总体敞口有多大 - 旧金山市场的机组人员业务占比相对较高，但不到当地需求的10%；目前对调整后EBITDA的100万美元负面影响中，约一半来自圣克拉拉的团体业务流失，一半来自旧金山的机组人员业务下降 [158]

公司股权结构 - 截至2019年12月31日，公司集体持有运营合伙企业发行的96.8%的普通有限合伙单位，其余3.2%由其他有限合伙人持有[26] - 公司拥有运营合伙企业100%的唯一普通合伙人权益，直接或间接持有约96.8%的运营合伙单位，其余3.2%由现任高管和董事会成员持有[54] 公司物业资产 - 截至2019年12月31日，公司拥有39处住宿物业，共计11245间客房[28] 公司投资策略 - 公司的目标是将资本主要投资于优质、多元化的豪华和高档酒店及度假村组合，重点关注美国前25大住宿市场和美国主要休闲旅游目的地[32] - 公司采用差异化投资策略，考虑市场、资产、运营和结构等特征进行投资决策[33] - 公司的投资策略旨在在不同市场周期中寻找有吸引力的机会，以实现有吸引力的风险调整后回报[33] 公司增长推动方式 - 公司通过积极的资产管理、内部项目管理和战略资本投资来推动增长[35] 公司资金筹集方式 - 公司打算通过发行普通股和优先股以及利用不同到期日的债务融资来为长期增长提供资金[36] 公司运营模式 - 公司作为房地产投资信托基金运营，运营合伙企业及其子公司将酒店物业租赁给应税房地产投资信托子公司，由第三方运营商管理酒店[27] 公司财务报表范围 - 公司的合并财务报表包括公司、运营合伙企业和XHR Holding, Inc.及其子公司的账户，并消除所有公司间交易的影响[27] 公司基本信息 - 公司的主要行政办公室位于佛罗里达州奥兰多市，电话号码为(407) 246 - 8100，网站为www.xeniareit.com [28] 公司现金持有情况 - 截至2019年12月31日，公司持有现金1.949亿美元，其中受限现金8410万美元[37] 公司净债务与调整后息税折旧摊销前利润之比 - 截至2019年12月31日，公司净债务与调整后息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDA）之比为3.9倍[37] 公司债务期限与利率 - 截至2019年12月31日，公司有担保抵押贷款加权平均债务期限为5.1年，无担保定期贷款和循环信贷工具为3.0年，债务加权平均利率为3.72%[37] 公司股票回购额度 - 公司获授权回购至多1.75亿美元流通普通股，截至2019年12月31日，剩余约9690万美元回购额度[38] 公司“按市价发行”计划额度 - 公司“按市价发行”（ATM）计划可出售普通股总发行价至多2亿美元，截至2019年12月31日，剩余6260万美元额度[40] 公司房地产投资信托资格要求 - 为符合房地产投资信托（REIT）资格，公司须每年向股东分配至少90%的REIT应纳税所得额[53] 公司股份持有限制 - 公司章程禁止任何人或团体实际或推定拥有超过9.8%的公司任何类别或系列已发行股份[57] 公司员工情况 - 截至2019年12月31日，公司有48名员工，且无员工受集体谈判协议覆盖[59] 公司收入和营业收入季度预期 - 公司预计按当前投资组合构成，在宏观经济环境稳定的情况下，第二季度收入和营业收入最高，依次为第一、三、四季度[44] 公司分拆与上市情况 - 2015年2月3日，公司从InvenTrust分拆，InvenTrust按每持有8股InvenTrust普通股向股东分配1股公司普通股[61] - 2015年2月4日，公司普通股在纽约证券交易所开始交易，股票代码为“XHR”[61] 浮动利率债务市场利率变动影响 - 若2019年12月31日所有浮动利率债务市场利率永久变动1%，利息费用变动将使未来收益和现金流每年变动约380万美元[433] - 若2018年12月31日所有浮动利率债务市场利率永久变动1%，利息费用变动将使未来收益和现金流每年变动约180万美元[433] 公司各类债务到期本金与利率 - 截至2019年12月31日，固定利率债务到期本金总计92301.7万美元，加权平均利率为3.83%[438] - 截至2019年12月31日，浮动利率债务到期本金总计21600万美元，加权平均利率为3.43%[438] - 截至2019年12月31日，高级无担保循环信贷安排到期本金总计16000万美元，加权平均利率为3.41%[438] 公司所有债务情况 - 截至2019年12月31日，所有债务到期本金总计129901.7万美元，公允价值为132147.4万美元[438] 公司债务到期本金计算说明 - 截至2019年12月31日，债务到期本金计算排除了600万美元的净抵押贷款折扣和未摊销递延融资成本[438] 公司降低浮动利率债务敞口方式 - 公司通过偿还浮动利率债务、签订利率互换协议等降低浮动利率债务敞口[433][436]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度，公司调整后EBITDAre为6260万美元，调整后每股FFO为0.47美元，分别增长3.4%和2.2% [10] - 第三季度，公司总营收增长1.6%，同店物业食品和饮料收入下降1% [9] - 截至第三季度末，公司净债务与调整后EBITDA的比率为3.4倍，加权平均利率为3.74% [41] - 公司预计2019年同店全年RevPAR增长1.5% - 2%，调整后EBITDAre为2.95 - 3.01亿美元，调整后FFO为2.43 - 2.49亿美元，每股调整后FFO为2.12 - 2.18美元 [43][45] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度，同店物业RevPAR增长2.5%，入住率提高140个基点，平均每日房价（ADR）增长0.6% [6][25] - 第三季度，团体收入同比增长约1.8%，临时和合同业务增长约2.7% [25] - 第三季度，食品和饮料收入下降1%，其他收入增长5.1% [32] - 第三季度，客房利润率表现突出，客房费用实际下降0.5%，食品和饮料运营利润率也很强劲，但未分配费用增长4% [33] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度，美国酒店业RevPAR仅增长0.7%，高档和豪华细分市场略高于整体行业，RevPAR分别增长1.1%和1.3% [6] - 公司在多个市场表现良好，如达拉斯RevPAR增长15.2%，凤凰城增长8.2%，休斯顿增长6.5%，奥兰多增长6.3%等；表现较差的市场有圣克拉拉下降4.9%，圣地亚哥下降1.3%，亚特兰大下降0.4% [25][30] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司的整体战略是在各种前25大住宿市场和主要休闲目的地拥有独特定位的豪华和高档酒店，与万豪和凯悦等顶级品牌合作是竞争优势 [14][15] - 公司持续评估潜在的收购和处置项目，以提高投资组合的整体质量和增长潜力，创造长期股东价值 [20] - 公司认为其投资组合在2017年和2018年进行重大资本支出后处于有利地位，酒店和度假村在竞争中获得了市场份额 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国酒店业面临供应增加、需求疲软、劳动力和其他成本压力等逆风，公司投资组合也受这些因素影响 [13] - 未来几个月，公司预计从需求和利润率角度来看将更具挑战性，但公司认为自身在内部增长机会、资产负债表实力和团队能力方面为未来做好了充分准备 [46] 其他重要信息 - 第三季度，公司在资本支出上花费约2600万美元，截至9月30日总支出达6300万美元，完成了多个项目 [34] - 公司预计11月底完成凯悦摄政大柏树度假村新宴会厅的建设，2020年夏季将对现有会议空间进行翻新 [35] - 公园凯悦阿维拉度假村的全面翻新预计耗资5000 - 6000万美元，预计2019年11月中旬开始客房和会议空间翻新 [36][37] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 如何看待未来12个月的市场环境 - 公司认为市场情况复杂，各资产和市场表现不同，9月团体需求疲软，但临时需求表现良好，公司一直担心9 - 10月团体需求不足，9月情况未达预期 [49][50] 问题: 万豪整合及管理公司整合对运营的影响 - 公司认为万豪项目吸引了忠诚客户，其项目服务费用和成本调整对公司维持和提高利润率有帮助，第三方管理公司的整合尚未对公司产生影响 [52] 问题: 如何权衡不同的处置类别 - 公司主要出售非长期战略资产且短期资本需求大的资产，若认为出售资产能创造长期股东价值，也会考虑处置，但会谨慎对待，因为构建高质量投资组合并非易事 [56][57] 问题: 需求疲软是与业务组合还是市场有关 - 不同市场情况不同，不能一概而论，9月临时需求表现良好，弥补了团体需求的部分不足 [58] 问题: 本季度临时需求表现及亚特兰大华尔道夫酒店的挑战 - 10月RevPAR预计下降约3.5%，未来90天临时需求步伐为正，团体需求步伐虽为负但较90天前有所改善，非客房的餐饮支出对利润率影响较大；亚特兰大华尔道夫酒店过渡和提升速度慢于预期，高端管理客户未入住，希尔顿填补高端企业团体业务的速度较慢，公司正与管理团队合作解决问题 [61][62] 问题: 公私市场估值差距有多大 - 公司认为公私市场估值存在一定差距，但不愿给出具体量化数据，有交易可讨论时会再说明 [68] 问题: 机会主义处置的动机是否因收购机会增加 - 收购管道略有改善，但变化不大，公司会积极寻找创造股东价值的机会，收购和处置决策需独立考量 [70][84] 问题: 第四季度是否受加州野火影响 - 目前未受重大影响，部分酒店停电几小时，纳帕资产受益于索诺玛居民的低评级转移业务 [73] 问题: 第四季度RevPAR指导降至持平是否合理，能否细分影响因素 - 数字正确，反映了各种因素的综合影响，10月因犹太节日面临挑战 [75][76] 问题: 犹太节日转移对第四季度的影响是否为50个基点 - 难以确定具体影响数值，节日对团体业务有影响，导致10月团体预订减少 [78] 问题: 潜在收购情况，是否需处置资产来资助收购 - 公司一直注重构建有更好增长前景和质量的投资组合，会积极寻找收购机会，不会将收购和处置简单关联，会根据机会创造股东价值 [82][84] 问题: 劳动力成本压力是否缓解 - 未看到劳动力成本压力缓解，预计2020年总工资和福利增长可能增加 [85] 问题: 为何收购收益率未变但风险上升，却未推动资本化率上升 - 市场上一些交易的倍数较高、资本化率较低，表明长期利益和上行空间可能超过短期风险，目前难以判断不确定性是否会影响资本化率，融资市场依然强劲，卖家无需大幅提高资本化率出售资产 [88][89] 问题: 亚特兰大华尔道夫酒店是否有绩效保证或关键资金 - 未披露相关信息，公司与酒店利益一致，无收入保证 [90] 问题: 2020年团体业务确定情况与往年相比如何 - 与往年大致相同，目前处于合理水平，到年底预订量接近三分之二，团体业务占总业务的35% [91] 问题: 2019 - 2020年的翻新对明年RevPAR是逆风还是顺风 - 今年翻新影响远低于去年，明年有两个重大翻新项目，目前难以确定具体影响，预计影响大于今年，后续会再讨论 [95]

公司物业情况 - 截至2019年9月30日，公司拥有40家酒店，共11,167间客房，分布在17个州[125] - 截至2019年9月30日，公司物业数量为40处，房间数量为11,167间；2018年同期物业数量为40处，房间数量为11,239间[138] 宏观经济与行业数据 - 2019年前三季度美国GDP年增长率约为1.9%，低于2018年第三季度约3.5%的增长率[131] - 2019年第三季度美国酒店业需求增长放缓至1.8%，被2.0%的供应增长超越[131] - 2019年第三季度和前九个月行业RevPAR分别增长0.7%和1.0%[131] 公司RevPAR数据 - 2019年第三季度公司总投资组合RevPAR增长5.4%至164.25美元，前九个月增长4.7%至171.85美元[132] - 2019年第三季度，入住率为76.8%，较2018年的75.8%提升100个基点；平均每日房价（ADR）为213.94美元，同比增长4.0%；每间可销售房收入（RevPAR）为164.25美元，同比增长5.4%[138] - 2019年前九个月，入住率为77.3%，较2018年的76.9%提升36个基点；ADR为222.45美元，同比增长4.2%；RevPAR为171.85美元，同比增长4.7%[138] 飓风对公司收入影响 - 2019年第三季度和前九个月飓风多里安对公司总收入的影响约为100万美元[133] 公司净收入情况 - 2019年第三季度净收入较2018年增长14.3%[134] - 2019年前九个月净收入较2018年下降57.1%[135] 公司Adjusted EBITDAre和Adjusted FFO情况 - 2019年第三季度和前九个月归属于普通股和单位持有人的Adjusted EBITDAre分别增长3.4%和2.7%[136] - 2019年第三季度和前九个月归属于普通股和单位持有人的Adjusted FFO分别增长3.8%和3.0%[136] 公司营收情况 - 2019年第三季度，总营收为2.68931亿美元，较2018年的2.40989亿美元增长11.6%；前九个月总营收为8.66903亿美元，较2018年的7.82544亿美元增长10.8%[141] 公司各业务线收入情况 - 2019年第三季度，客房收入为1.68744亿美元，较2018年的1.56973亿美元增长7.5%；前九个月客房收入为5.23912亿美元，较2018年的4.95378亿美元增长5.8%[141] - 2019年第三季度，餐饮收入为7982.5万美元，较2018年的6917.9万美元增长15.4%；前九个月餐饮收入为2.82685亿美元，较2018年的2.42014亿美元增长16.8%[141] - 2019年第三季度，其他收入为2036.2万美元，较2018年的1483.7万美元增长37.2%；前九个月其他收入为6030.6万美元，较2018年的4515.2万美元增长33.6%[141] 公司酒店运营总费用情况 - 2019年第三季度，酒店运营总费用为1.8718亿美元，较2018年的1.63001亿美元增长14.8%；前九个月酒店运营总费用为5.80053亿美元，较2018年的5.06269亿美元增长14.6%[153] 公司各业务线费用情况 - 2019年第三季度，客房费用为4078.2万美元，较2018年的3800.7万美元增长7.3%；前九个月客房费用为1.23102亿美元，较2018年的1.15183亿美元增长6.9%[153] - 2019年第三季度，餐饮费用为5735.6万美元，较2018年的4913万美元增长16.7%；前九个月餐饮费用为1.84151亿美元，较2018年的1.55633亿美元增长18.3%[153] 公司各项费用情况 - 折旧和摊销费用在2019年三季度末降至3910万美元，较2018年同期减少20万美元，降幅0.5%；在2019年前九个月增至1.188亿美元，较2018年同期增加210万美元，增幅1.8%[160][161] - 房地产税、个人财产税和保险费用在2019年三季度末增至1330万美元，较2018年同期增加170万美元，增幅14.4%；在2019年前九个月增至3900万美元，较2018年同期增加360万美元，增幅10.3%[160][162] - 土地租赁费用在2019年三季度末降至110万美元，较2018年同期减少4.9万美元，降幅4.4%；在2019年前九个月降至330万美元，较2018年同期减少50.7万美元，降幅13.3%[160][163] - 一般及行政费用在2019年三季度末增至740万美元，较2018年同期增加40万美元，增幅6.2%；在2019年前九个月增至2300万美元，较2018年同期增加10万美元，增幅0.5%[160][164] - 收购、终止交易和开业前费用在2019年三季度末增至70万美元，2019年前九个月增至90万美元，而2018年同期分别为8000美元和20万美元[160][167] - 2019年三季度末和前九个月，利息费用分别增至1230万美元和降至3730万美元，2018年同期分别为1190万美元和3870万美元[170][172] - 2019年三季度末所得税收益增至240万美元，较2018年同期增加50万美元，增幅23.0%；2019年前九个月所得税费用增至980万美元，较2018年同期增加150万美元，增幅18.2%[170][174] 公司其他收益与损失情况 - 2019年前九个月，公司确认了80万美元的业务中断保险收益，其中70万美元与2018年的收入损失有关，10万美元与2019年第一季度的收入损失有关[165] - 2019年前九个月，公司记录了1480万美元的减值损失，归因于芝加哥医疗区/伊利诺伊大学分校的万豪酒店[168] 公司股票相关情况 - 2018年3月公司启动“按市价”（ATM）计划，截至2019年9月30日，公司有6260万美元的普通股可根据该协议出售[179] - 公司董事会于2015年12月和2016年11月分别授权最高1亿美元和7500万美元的股票回购计划，截至2019年9月30日，剩余约9690万美元回购额度[180][181] 公司现金及资金情况 - 截至2019年9月30日，公司有1.165亿美元合并现金及现金等价物和8450万美元受限现金及托管资金，受限现金主要包括7220万美元的住宿家具等储备金等[182] 公司债务情况 - 截至2019年9月30日，公司未偿债务总额为12亿美元，加权平均利率为3.74%，且遵守所有贷款契约[183] - 2018年8月公司完成1.5亿美元无担保定期贷款，2018年底已提取6500万美元，剩余8500万美元于2019年2月提取[184] - 2019年3月公司提前偿还9000万美元抵押货款及应计利息，利率互换重新应用于部分利息支付[185] - 2019年9月公司对1.25亿美元无担保定期贷款重新定价，利率基于定价网格，较之前降低35 - 55个基点，当前年利率为3.27%[186] - 截至2019年9月30日，公司有总计名义金额6.893亿美元的利率互换协议，部分与LIBOR挂钩[187][189] 公司现金流情况 - 2019年和2018年前九个月经营活动提供的现金分别为2.051亿美元和1.968亿美元，投资活动使用的现金分别为6280万美元和2970万美元，融资活动使用的现金分别为1.029亿美元和1.495亿美元[194][196][197][198] 公司储备金与资本支出情况 - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，公司家具、设备储备金分别为7220万美元和6060万美元，2019年和2018年前九个月资本支出分别为6300万美元和8360万美元[199][200] 公司资产负债表外安排情况 - 截至2019年9月30日，公司无资产负债表外安排[201] 公司利润与EBITDA等指标情况 - 2019年和2018年第三季度净利润分别为1067万美元和933.4万美元，前九个月分别为4115.7万美元和9590.9万美元[208][210] - 2019年和2018年第三季度EBITDA分别为5959.3万美元和5853.3万美元，前九个月分别为2.07021亿美元和2.5959亿美元[208] - 2019年和2018年第三季度EBITDAre分别为5959.3万美元和5853.3万美元，前九个月分别为2.21792亿美元和2.17296亿美元[208] - 2019年和2018年第三季度Adjusted EBITDAre分别为6257.9万美元和6054.7万美元，前九个月分别为2.30123亿美元和2.24127亿美元[208] - 2019年和2018年第三季度FFO分别为4964.3万美元和4845.6万美元，前九个月分别为1.74385亿美元和1.69642亿美元[210] - 2019年和2018年第三季度Adjusted FFO分别为5333万美元和5135.6万美元，前九个月分别为1.84848亿美元和1.79459亿美元[210] 利率变动对公司影响情况 - 若2019年9月30日所有浮动利率债务市场利率永久增减1%，利息费用增减将使未来收益和现金流每年约增减220万美元；若2018年12月31日所有浮动利率债务市场利率永久增减1%，利息费用增减将使未来收益和现金流每年约增减180万美元[218] 公司经营策略与风险情况 - 公司通过支付物业级抵押贷款和签订利率互换协议降低浮动利率债务敞口[220] - 公司依靠酒店业绩增加收入以跟上通胀，但竞争压力或经济状况可能限制提价[215] - 住宿业需求受季节性模式影响，公司预计按当前投资组合构成，在宏观经济环境稳定时，二季度收入和营业收入最高，其次是一季度、三季度和四季度[216] 公司债务分类及还款情况 - 截至2019年9月30日，固定利率债务（抵押贷款和定期贷款）总计938,877千美元，公允价值为959,656千美元[1] - 截至2019年9月30日，可变利率债务（抵押贷款和定期贷款）总计216,000千美元，公允价值为217,365千美元[1] - 截至2019年9月30日，债务总计1,154,877千美元，公允价值为1,177,021千美元[1] - 固定利率债务（抵押贷款和定期贷款）加权平均利率为3.78%，公允价值加权平均利率为3.15%[1] - 可变利率债务（抵押贷款和定期贷款）加权平均利率为3.58%，公允价值加权平均利率为2.95%[1] - 2019年固定利率债务（抵押贷款和定期贷款）本金还款为912千美元，加权平均利率为4.31%[1] - 2020年固定利率债务（抵押贷款和定期贷款）本金还款为19,218千美元，加权平均利率为3.99%[1] - 2021年固定利率债务（抵押贷款和定期贷款）本金还款为180,131千美元，加权平均利率为2.79%[1] - 2022年固定利率债务（抵押贷款和定期贷款）本金还款为181,835千美元，加权平均利率为3.53%[1] - 2023年固定利率债务（抵押贷款和定期贷款）本金还款为495,998千美元，加权平均利率为4.17%[1]

公司酒店资产情况 - 截至2019年6月30日，公司拥有40家酒店，共11,167间客房，分布在17个州[117] - 2019年6月30日结束的6个月内，公司物业数量从年初的40家保持不变，房间数量从11,165间增至11,167间[129] 宏观经济与行业数据 - 2019年第二季度美国GDP年增长率约为2.1%，低于2018年第二季度的约4.1% [123] - 2019年第二季度美国酒店业需求增长1.9%，被2.0%的供应增长所超越，行业RevPAR在2019年3个月和6个月分别增长1.1%和1.2% [123] 公司总投资组合RevPAR情况 - 公司总投资组合RevPAR在2019年3个月和6个月分别增长1.7%至181.09美元和4.4%至175.72美元 [124] 公司净收入情况 - 2019年第二季度净收入较2018年下降55.3%，主要归因于1480万美元的减值费用等 [125] - 2019年上半年净收入较2018年下降64.8%，主要归因于4240万美元的出售收益等 [126] 归属于普通股和单位持有人的指标情况 - 2019年3个月和6个月归属于普通股和单位持有人的Adjusted EBITDAre分别下降0.4%和增长2.4% [127] - 2019年3个月和6个月归属于普通股和单位持有人的Adjusted FFO分别下降0.6%和增长2.7% [127] 公司ADR与入住率情况 - 2019年3个月和6个月的ADR分别增长2.0%和4.3%，入住率在3个月下降20个基点，6个月上升10个基点 [129] 公司总营收情况 - 2019年第二季度总营收3.043亿美元，较2018年同期的2.771亿美元增长2723万美元，增幅9.8%；2019年上半年总营收5.9797亿美元，较2018年同期的5.4156亿美元增长5642万美元，增幅10.4%[132] 公司客房收入情况 - 2019年第二季度客房收入1.84亿美元，较2018年同期的1.758亿美元增长820万美元，增幅4.7%；2019年上半年客房收入3.552亿美元，较2018年同期的3.384亿美元增长1680万美元，增幅5.0%[132][134][135] 公司餐饮收入情况 - 2019年第二季度餐饮收入9940万美元，较2018年同期的8640万美元增长1300万美元，增幅15.0%；2019年上半年餐饮收入2.029亿美元，较2018年同期的1.728亿美元增长3000万美元，增幅17.4%[132][137][138] 公司其他收入情况 - 2019年第二季度其他收入2090万美元，较2018年同期的1480万美元增长600万美元，增幅40.8%；2019年上半年其他收入3990万美元，较2018年同期的3030万美元增长960万美元，增幅31.8%[132][141][142] 公司酒店运营总费用情况 - 2019年第二季度酒店运营总费用1.97亿美元，较2018年同期的1.719亿美元增长2510万美元，增幅14.6%；2019年上半年酒店运营总费用3.929亿美元，较2018年同期的3.433亿美元增长4960万美元，增幅14.5%[143][145][148] 公司及其他费用情况 - 2019年第二季度公司及其他费用7570万美元，较2018年同期的5701万美元增长1869万美元，增幅32.8%；2019年上半年公司及其他费用1.374亿美元，较2018年同期的1.173亿美元增长2013万美元，增幅17.2%[149] 公司投资组合构成变化 - 2018年下半年公司收购4家高端全服务酒店，出售3家精选服务高档酒店，导致投资组合构成和收益季节性变化[133] 可比酒店客房收入情况 - 剔除相关因素后，36家可比酒店2019年客房收入较2018年增长，第二季度增长260万美元，增幅1.5%；上半年增长910万美元，增幅2.9%[134][135] 可比酒店餐饮收入情况 - 剔除相关因素后，36家可比酒店2019年餐饮收入较2018年，第二季度减少10万美元；上半年增长370万美元，增幅2.1%[137][138] 可比酒店其他收入情况 - 剔除相关因素后，36家可比酒店2019年其他收入较2018年增长，第二季度增长90万美元，增幅6.8%；上半年增长180万美元，增幅6.8%[141][142] 公司折旧和摊销费用情况 - 2019年第二季度折旧和摊销费用增至3970万美元，较2018年同期增加110万美元，增幅2.8%；上半年增至7970万美元，较2018年同期增加230万美元，增幅3.0%[150] 公司房地产税、个人财产税和保险费用情况 - 2019年第二季度房地产税、个人财产税和保险费用增至1260万美元，较2018年同期增加80万美元，增幅6.4%；上半年增至2560万美元，较2018年同期增加200万美元，增幅8.3%[151] 公司地面租赁费用情况 - 2019年第二季度地面租赁费用增至120万美元，较2018年同期增加1.5%；上半年降至220万美元，较2018年同期减少50万美元，降幅17.0%[152] 公司业务中断保险收益情况 - 2019年上半年业务中断保险收益为80万美元和260万美元，分别对应2019年和2018年第二季度和上半年[154] 公司收购及终止交易成本情况 - 2019年第二季度和上半年收购及终止交易成本降至10万美元，较2018年同期减少10万美元，降幅36.0%[155] 公司减值费用情况 - 2019年上半年公司记录了1480万美元的减值费用，归因于芝加哥万豪酒店[157] 公司可出售股票金额情况 - 截至2019年6月30日，公司可通过“按市价出售”计划出售的股票金额为6260万美元[167] 公司股票回购授权剩余金额情况 - 截至2019年6月30日，公司股票回购授权剩余约9690万美元[169] 公司现金及现金等价物与受限现金和代管资金情况 - 截至2019年6月30日，公司合并现金及现金等价物为1.104亿美元，受限现金和代管资金为7710万美元[170] 公司未偿还债务情况 - 截至2019年6月30日，公司未偿还债务总额为12亿美元，加权平均利率为3.88%[171] 公司经营活动现金情况 - 2019年和2018年上半年经营活动提供的现金分别为1.329亿美元和1.304亿美元[178] 公司投资活动现金情况 - 2019年和2018年上半年投资活动使用的现金分别为3660万美元和1.361亿美元[179] 公司融资活动现金情况 - 2019年和2018年上半年融资活动使用的现金分别为7040万美元和1.491亿美元[180] 公司家具、固定装置和设备储备金情况 - 2019年6月30日和2018年12月31日，家具、固定装置和设备储备金分别为6780万美元和6060万美元[182] 公司资本支出情况 - 2019年和2018年的三个月和六个月内，资本支出分别为2330万美元、3660万美元、2440万美元和5590万美元[183] 公司资产负债表外安排情况 - 2019年6月30日，公司无资产负债表外安排[184] 公司净利润情况 - 2019年和2018年第二季度净利润分别为1321.4万美元和2953.1万美元，上半年分别为3049万美元和8657.5万美元[193] - 2019年和2018年Q2净利润分别为1321.4万美元和2953.1万美元，H1分别为3049万美元和8657.5万美元[194] 公司EBITDA情况 - 2019年和2018年第二季度EBITDA分别为7147.6万美元和8683.2万美元，上半年分别为1.47432亿美元和2.01058亿美元[193] 公司EBITDAre情况 - 2019年和2018年第二季度EBITDAre分别为8624.7万美元和8682.3万美元，上半年分别为1.62203亿美元和1.58764亿美元[193] 公司调整后EBITDAre情况 - 2019年和2018年第二季度调整后EBITDAre分别为8945.9万美元和8984.7万美元，上半年分别为1.67546亿美元和1.63581亿美元[193] 公司可分配给普通股和单位持有人的FFO情况 - 2019年和2018年Q2可分配给普通股和单位持有人的FFO分别为6757.2万美元和6777.9万美元，H1分别为12474.5万美元和12118.8万美元[194] 公司可分配给普通股和单位持有人的调整后FFO情况 - 2019年和2018年Q2可分配给普通股和单位持有人的调整后FFO分别为7148.8万美元和7191.7万美元，H1分别为13152万美元和12810.4万美元[194] 利率变动对公司的影响 - 若2019年6月30日所有浮动利率债务市场利率永久增减1%，每年利息费用增减将使未来收益和现金流反向变动约220万美元；若2018年12月31日变动，影响约为180万美元[202] 公司债务到期本金及利率情况 - 截至2019年6月30日，固定利率债务到期本金总计93978万美元，加权平均利率3.85%；浮动利率债务到期本金总计21600万美元，加权平均利率4%[206] 公司收入增长面临的挑战 - 公司依靠酒店业绩增加收入以跟上通胀，但竞争压力或经济状况可能限制提价[199] 住宿业季节性影响 - 住宿业需求受季节性影响，按当前投资组合，预计二季度收入和营业利润最高，其次是一季度、三季度和四季度[200] 公司降低浮动利率债务敞口措施 - 公司通过偿还物业级抵押贷款和签订利率互换协议降低浮动利率债务敞口[204] 公司使用衍生工具面临的风险及应对措施 - 公司使用衍生工具对冲利率风险时面临信用和市场风险，通过评估和监控交易对手财务状况降低信用风险[205] 财务报表编制情况 - 编制财务报表需管理层进行估计和假设，实际金额可能与估计有重大差异[198]