财务数据和关键指标变化 - 2022年全年同店组合每间可售房收入（RevPAR）较2019年下降5.1%，受平均每日房价（ADR）两位数增长推动，全年酒店息税折旧摊销前利润（EBITDA）为2.564亿美元，较2019年低约3%，利润率较2019年高40个基点 [11] - 第四季度净收入为3530万美元，调整后EBITDAre为6460万美元，调整后每股运营资金（FFO）为0.41美元，同店RevPAR较2019年增长0.6%，ADR较2019年第四季度增长15%，抵消了约9个百分点的入住率下降，利润率较2019年提高17个基点 [14][15] - 2023年预计32家酒店RevPAR中点增长约6%至173美元，调整后EBITDAre与去年持平，调整后FFO每股中点为1.48美元，较去年低约4% [65][67][69] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年全年集团客房收入较2019年低9%，第四季度集团业务受益于稳定的预订和两位数的房价增长，集团客房收入超过2019年第四季度水平5%以上 [47] - 2023年集团收入预订率目前约为2022年的21%，集团房价较2020年有高个位数增长 [48] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年全年，依赖休闲需求的酒店如Centric Key West、Park Hyatt Aviara等RevPAR较2019年实现强劲增长，依赖商务和团体需求的酒店如Marriott San Francisco Airport、Hyatt Regency Santa Clara等RevPAR较2019年下降 [40] - 第四季度，同店RevPAR 10月和11月较2019年分别下降0.1%和0.4%，12月较2019年增长2.6%，整体业务从过去几个季度的主要休闲需求向休闲、商务和团体需求的传统组合转变 [42] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2022年通过收购和出售酒店改善了投资组合的整体质量和预期增长前景，收购了W Nashville，出售了三家酒店 [15][16] - 计划在未来两年投资约1.1亿美元对Hyatt Regency Scottsdale Resort and Spa进行全面改造和扩建，预计完工后RevPAR提高50%，酒店EBITDA接近翻倍 [24][28] - 2023年预计在资本支出项目上花费1.3亿 - 1.5亿美元，重点是Hyatt Regency Scottsdale的改造升级 [59] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观经济前景仍不明朗，但公司对2023年及以后的发展持乐观态度，随着需求持续改善和新酒店供应增长放缓，酒店业主将拥有更强的定价能力 [36][70] - 公司拥有高质量、地理位置优越的资产基础和多个增长杠杆，资本支出项目将为未来几年带来有利局面，资产负债表灵活且强劲，能够抓住未来可能出现的机会 [71] 其他重要信息 - 2022年第四季度和全年分别投资2970万美元和7040万美元用于投资组合改善，因部分项目支出延迟至2023年，低于年初约9500万美元的总资本支出预期 [51] - 2023年公司流动性强劲，有4.5亿美元未提取的循环信贷额度和约3亿美元现金，年底杠杆率约为4.5倍，处于长期目标的低于5倍杠杆之内 [62] - 自去年秋季以来，公司回购了约2.5%的流通股，平均价格约为每股14.50美元，当前董事会回购授权下还有超过1.5亿美元的剩余额度 [63] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 商务旅行需求是否与去年6月或9月相当，休闲市场需求情况如何，Aviara和Scottsdale项目有无财务激励措施 - 商务旅行需求有所改善，近期周中入住率趋势良好，较去年同期有所增强 [73][74] - 休闲市场需求持续强劲，部分市场在表现出色的月份出现价格小幅疲软，但随后会反弹 [75] - 没有专门针对Aviara和Scottsdale项目的财务激励措施，但Hyatt会受到短期管理费用影响，且项目完成后激励管理费用基数会提高 [76][77] 问题2: Hyatt Regency Scottsdale改造项目的决策原因，其他物业是否有全面改造机会，1.1亿美元支出在2023年和2024年的分配，以及该项目对资产的影响，滞后市场酒店在RevPAR增长指引中的情况 - 该项目公司已考虑很久，拥有该物业以来就关注增加会议空间等机会，疫情后国内休闲需求强劲增加了短期干扰，但仍认为此时改造是正确选择，公司对该市场非常熟悉 [80][81][82] - 1.1亿美元支出大致在2023年和2024年各占一半，今年项目会有较大干扰，明年会尽量在淡季施工以减少干扰 [83][84] - 近期收购的W Nashville和Hyatt Regency Portland以及恢复较慢的市场如SFO、Santa Clara预计会有较高增长，这些增长会被改造干扰和部分休闲资产的适度增长或无增长所抵消 [86] 问题3: 今年下半年的情况以及RevPAR持平的基本假设 - 下半年RevPAR假设与去年持平，原因是改造项目和较高的同比基数，调整后EBITDA或酒店EBITDA也受类似影响 [90] - 持平的RevPAR并非假设经济适度放缓，主要是由于同比比较和改造项目在下半年影响更大 [92] 问题4: Scottsdale改造项目决策是否意味着缺乏收购机会，该项目典型周期性改造的增量成本，以及3000万美元同比逆风在三个方面的具体量化 - 改造项目与收购机会不相互排斥，公司仍有充足资金，且认为Scottsdale项目是长期有吸引力的资本使用方式，同时市场上有很多潜在收购目标 [94][95] - 难以给出典型周期性改造的具体增量成本，因为不同改造方案成本差异大，公司认为此次改造能带来更好回报 [96][97] - 资产出售带来600万美元逆风，取消和损耗费用带来约900万美元逆风，改造干扰带来1500万美元逆风 [98] 问题5: W Nashville今年的情况和预期，费用方面利润率的考虑 - W Nashville每月都在朝着目标取得进展，今年将继续调整酒店业务组合，使其更专注于团体业务，并在餐饮方面进行优化 [101][102] - 过去对长期节省目标持谨慎态度，因为通胀压力和业务组合变化不确定，目前第四季度利润率仍有提升，说明公司能有效控制成本，但仍面临劳动力和公用事业成本压力，已在指导中考虑这些因素 [103][104] - 2023年公用事业、房地产税和保险带来50个基点逆风，取消和损耗费用带来近100个基点逆风，改造干扰也有影响，预计全年利润率会收缩 [105] 问题6: 收购环境的看法，以及是否有想增加曝光度的市场或地点 - 目前符合公司战略的收购资产管道较浅，但预计随着时间推移市场上会有更多产品出现，这取决于整体经济和利率环境，部分业主可能因再融资问题选择出售资产 [107][108] - 公司将坚持适合自己的战略，不局限于特定市场，希望有更广泛的机会选择，保持地理多样性 [109][110] 问题7: Grand Hyatt升级项目有无防止Hyatt在该市场引入Park Hyatt的保护措施 - 公司未提供与运营商协议的具体细节，选择Grand Hyatt品牌是因为其适合该度假村的规模、会议空间、客户群体和费用结构，与Park Hyatt定位不同 [113][114]

公司股权与运营结构 - 截至2022年12月31日，公司集体持有运营合伙企业发行的97.0%的普通有限合伙单位，其余3.0%由其他有限合伙人持有[18] - 公司运营合伙企业的唯一普通合伙人为XHR GP, Inc.，其由公司全资拥有[18] - 公司作为房地产投资信托基金运营，运营合伙企业及其子公司将酒店物业租赁给应税房地产投资信托子公司XHR Holding及其子公司[19] - 公司合并财务报表包括公司、运营合伙企业、XHR Holding及其各自全资子公司的账户，消除了所有公司间交易的影响[19] - 公司拥有并控制运营合伙企业唯一普通合伙人的100%，直接或间接持有运营合伙企业约97.0%的运营合伙单位，其余3.0%由公司高管和董事会成员持有[50] 公司物业资产情况 - 截至2022年12月31日，公司拥有32处住宿物业，共9508间客房[19] 公司酒店业务市场表现 - 公司酒店组合在2022年从新冠疫情中实现广泛复苏，休闲预订持续强劲，商务散客和团体需求加速增长[22] 公司投资策略与目标 - 公司目标是将资本主要投资于美国顶级25个住宿市场以及关键休闲目的地的高品质、多元化豪华和高档酒店及度假村组合[23] - 公司投资时会考虑市场特征，寻求美国顶级25个住宿市场以及关键休闲目的地的城市和密集郊区的机会[23] - 公司使用多方面投资方法，利用管理团队在住宿行业的关系网络等寻找收购机会[23] - 公司追求豪华和高档细分市场中具有独特定位的酒店，寻求能提供独特住宿体验、位于理想位置、设施卓越且具有竞争优势的物业，倾向于低于估计重置成本购买的物业[24] 公司基本信息 - 公司主要行政办公室位于佛罗里达州奥兰多市南橙大道200号2700套房，电话号码为(407) 246 - 8100，网站为www.xeniareit.com [20] 公司财务关键指标（2022年末） - 截至2022年12月31日，公司持有现金3.659亿美元，其中受限现金6080万美元用于维护酒店；加权平均债务期限方面，抵押贷款为2.8年，公司信贷安排定期贷款、优先票据和循环信贷安排为4.2年，所有债务为3.9年；总债务加权平均利率为5.65%[31] - 若2022年12月31日所有可变利率债务的市场利率永久上升或下降1%，可变利率债务的利息费用增减将使未来收益和现金流每年增减约280万美元；若2021年12月31日所有可变利率债务的市场利率永久上升或下降1%，则为约30万美元[483] - 2022年12月31日未偿还债务中，固定利率债务本金总额为11.65837亿美元，加权平均利率为5.48%；可变利率债务本金总额为2.79151亿美元，加权平均利率为6.35%[487] - 2022年12月31日债务到期情况统计中，排除了1590万美元的净抵押贷款折扣、溢价和未摊销递延贷款成本[487] 公司财务动态（2023年相关） - 2023年1月，XHR LP签订6.75亿美元高级无抵押信贷安排，包括4.5亿美元循环信贷额度、1.25亿美元定期贷款和1亿美元延迟提取定期贷款；循环信贷额度于2027年1月到期，可延长1年，利率基于定价网格，在适用的期限担保隔夜融资利率基础上加145至275个基点；2023年定期贷款于2026年3月到期，可延长1年，利率与循环信贷额度定价网格一致[32] - 2023年1月，公司修订安缦纳帕酒店抵押贷款，将5500万美元贷款的可变指数从伦敦银行同业拆借利率改为期限担保隔夜融资利率，并将到期日延长至2028年1月[33] - 2023 - 2027年及以后，固定利率债务到期本金分别为320.5万美元、335.5万美元、5.03512亿美元、5437.9万美元、1.01386亿美元、5亿美元[487] - 2023 - 2024年，可变利率债务到期本金分别为233.3万美元、2.76818亿美元[487] 公司股权相关安排 - 2022年11月，董事会批准将股票回购授权金额增加1亿美元，使公司可回购至多2.75亿美元流通普通股；截至2022年12月31日，公司股票回购授权剩余约1.665亿美元[34] - 公司维持“按市价”计划，可出售普通股的总发行价最高达2亿美元；截至2022年12月31日，该计划有2亿美元额度可供出售[35][36] - 公司章程禁止任何人或团体实际或推定拥有超过公司任何类别或系列已发行股份价值或数量的9.8%[54] 公司增长策略 - 公司通过积极的资产管理、内部项目管理和战略资本投资推动增长；资产管理团队专注于提高收入和控制成本，内部项目管理团队可降低成本并及时执行项目，战略资本投资用于提升投资组合绩效[26][27][28][29] 公司资本结构规划 - 公司力求维持灵活的资本结构，适度杠杆，密切监控近期债务到期情况；计划通过发行普通股和优先股以及利用不同到期日的债务融资为长期增长提供资金[30] 公司面临的竞争环境 - 美国酒店行业竞争激烈，公司酒店在多个方面与其他酒店和替代住宿选择竞争；公司在酒店收购方面也面临来自其他实体的竞争[38][39] 酒店行业特性对公司影响 - 酒店行业具有季节性和周期性，公司收入和经营收入历史上在第二季度最高，随后是第一、第三和第四季度；行业增长或收缩随整体经济变化，经济和客房供应变化会导致业绩波动[41][42] 公司员工情况 - 截至2022年12月31日，公司有43名员工，无员工由工会代表或受集体谈判协议覆盖[56] - 截至2022年12月31日，公司企业员工中约42%为女性，40%为代表性不足的种族和族裔群体，72%年龄在40岁及以上，平均年龄为47岁[57] 公司发展历程 - 公司于2015年2月3日从InvenTrust Properties Corp.分拆出来，2月4日公司普通股在纽约证券交易所开始交易[61]

公司概况 - 2015年2月3日从InvenTrust Properties Corp.剥离，专注豪华和高档酒店及度假村[4] - 拥有33家酒店、9697间客房，分布于14个州22个市场，100%为豪华和高档物业，99%房间有品牌关联[11][13] 财务状况 - 截至2022年9月30日，无限制现金2.6亿美元，信贷额度可用4.5亿美元，总流动性超7.1亿美元[23] - 总债务约14.47亿美元，债务加权平均利率5.28%，高级票据占比69%，物业级债务占比22%，定期贷款占比9%[24][25] 市场表现 - 2022年第三季度，17处物业酒店EBITDA高于2019年同期，28处物业平均每日房价高于2019年同期[36] - 2022年第三季度，同店酒店EBITDA和利润率超2019年同期，利润率提高48个基点[40] 发展趋势 - 商务散客和团体需求回升，休闲需求保持强劲，2023年团体收入步伐改善，团体费率预计上涨约10%[36][56] - 豪华和高档酒店每间可售房收入历史上在衰退后强劲反弹，预计将显著增长[31] 竞争优势 - 需求驱动平衡，业务散客和团体需求占比约37 - 42%和33%，休闲散客占比约25 - 30%[96] - 管理团队经验丰富，高级管理团队平均有27年酒店经验，平均任期10年[103] 未来展望 - 2022财年净收入指引为3500 - 4300万美元，同店RevPAR变化指引为-5.50%至-4.50%[53] - 中期预计实现2019年调整后EBITDAre水平，约为3.15 - 3.20亿美元[60]

公司概况 - 2015年2月3日从InvenTrust Properties Corp.分拆出来，重组后符合联邦所得税REIT资格[4] - 拥有34家酒店、9812间客房，分布在14个州、22个市场，15个品牌[14] 投资策略 - 以交易为导向，注重多元化、品质和投资组合优化[10] - 强调灵活资产负债表和审慎资本配置[10] 财务状况 - 截至2022年6月30日，无限制现金2.25亿美元，信贷额度可用4.5亿美元，总流动性超6.75亿美元[23] - 总债务约14.476亿美元，债务加权平均利率5.20%[24] 市场表现 - 2022年第二季度，32家同店酒店EBITDA均为正，21家超2019年同期水平[35] - 2022年第二季度，28家同店酒店ADR高于2019年同期[35] 业绩展望 - 2022财年，净收入2200 - 5000万美元，同店RevPAR较2021年增长42% - 48%，较2019年下降7% - 3%[46] - 2022财年，调整后EBITDAre为2.52 - 2.8亿美元，调整后FFO为1.72 - 2亿美元[46] 竞争优势 - 酒店组合优质，100%为豪华和高档酒店，99%房间有品牌关联[12] - 需求驱动平衡，商务、团体和休闲客源均衡[70] 管理团队 - 高管团队平均有27年酒店经验，平均在公司任职10年[80] 资本支出 - 2018 - 2022年有多项资本支出项目，部分预计2023年初完成[52] 可持续发展 - 环境上进行尽职调查、开展能效项目和监测环境指标[87] - 社会上注重社区参与、员工发展、多元化与包容和健康计划[88] 公司治理 - 董事会9名董事中8名独立于管理层，33%为女性[89]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度净亏损170万美元，调整后EBITDAre为5380万美元，调整后摊薄每股FFO为0.31美元 [11] - 全年同店RevPAR指引中点较2019年下降5%，与之前指引一致；调整后EBITDAre预计在2.5 - 2.58亿美元之间，当前指引中点较之前低1200万美元 [47][48] - 利息费用和现金G&A费用不变，资本支出指引下调500万美元至约8500万美元 [54] 各条业务线数据和关键指标变化 酒店业务 - 第三季度32家同店组合RevPAR为159.06美元，较2019年同期下降2.6%，9月同店RevPAR较2019年增长2.7% [27] - 第三季度平均每日房价增长15.6%，入住率较2019年第三季度低约12个百分点 [11] - 第三季度同店酒店EBITDA为5220万美元，较2019年第三季度增长1.4%，利润率提高48个基点 [11][33] 集团业务 - 第三季度集团业务预订良好，房价实现两位数增长，集团客房收入几乎完全恢复到2019年第三季度水平 [30] - 截至9月底，2022年第四季度集团收入进度与2019年同期持平，2023年集团收入进度较2019年同期的差距从第二季度末的30%缩小至第三季度末的19%，2023年集团房价较去年同期上涨近10% [56][57] 各个市场数据和关键指标变化 休闲度假市场 - 度假村和休闲驱动市场的房价持续强劲，如Park Hyatt Aviara、Kimpton Canary Santa Barbara等酒店第三季度RevPAR较2019年有显著增长 [29] 商务旅行市场 - 商务旅行需求在9月中旬开始显著改善，并持续到10月，带动周中入住率提高 [20] - 10月RevPAR约为196美元，与2019年10月持平，较去年10月增长35%，入住率约为71%，ADR较2019年上涨约13% [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 出售非长期战略资产，如Bohemian Hotel Celebration和Kimpton Hotel Monaco Denver，以改善流动性和优化投资组合 [22][23] - 持续评估现有投资组合内的ROI机会，如对Park Hyatt Aviara、Grand Bohemian Orlando等酒店进行翻新改造 [14][25] - 关注潜在的战略收购机会，但在当前经济和融资环境下保持谨慎 [81] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 业务从主要依赖休闲需求向休闲、商务和集团需求的传统组合过渡，整体业务在9月中旬有明显改善 [9][10] - 对公司长期发展前景充满信心，认为随着业务的持续复苏和投资组合的优化，未来几年将实现增长 [64] 其他重要信息 - 第三季度物业层面的投资组合信息基于32家同店酒店，不包括Hyatt Regency Portland、Oregon Convention Center和W Nashville [7] - 公司已恢复支付季度股息，并进行股票回购，董事会宣布第三季度股息为每股0.10美元 [57][58] - 公司资产负债表强劲，整体杠杆可控，现金状况良好，无债务到期至2024年下半年，大部分债务为固定利率 [60][61][62] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 8月业务疲软的原因及细分市场情况 - 8月休闲需求表现良好，商务旅行需求在劳动节后才真正开始恢复，这是8月与9月业绩差异的主要原因 [67] 问题2: 房价上涨是否遇到客户抵制 - 运营商报告预订时客户对房价抵制较少，公司通过提供支持高价结构的服务和设施，使酒店在市场中表现良好 [68][69] 问题3: 与前几个季度相比，预订趋势是否有重大变化 - 散客预订窗口仍然很短，目前没有明显变化；集团业务预订活动强劲，第四季度与2019年同期差距缩小，2023年预订情况也在改善，且对公司旅行前景感到鼓舞 [71][73][74] 问题4: 为何未在季度末进行预发布或季度内更新以调整分析师和投资者预期 - 本季度业绩疲软主要体现在后期的费用方面，这比营收更难在短期内察觉，且公司对费用方面的情况也感到意外 [76][77] 问题5: 第三季度利润率压力是否存在品牌、市场或地区差异 - 未完全恢复的酒店，特别是大型非度假村酒店，在销售和营销、维修和保养等固定人员配置方面承受更大的利润率压力，但这有助于缩小第四季度和2023年的预订差距 [78] 问题6: 与几个季度前相比，收购的承销标准有何变化 - 目前收购管道不太广泛，公司会更耐心等待，考虑利率、通胀等因素对资产定价和融资市场的影响，预计未来可能会有更有吸引力的机会 [81][82] 问题7: 未来几年业务是否会更侧重于集团业务 - 酒店人员配置与入住率更直接相关，而非集团业务；已基本恢复入住率的酒店人员配置达到95%，未完全恢复的酒店接近90%，固定人员配置已相对稳定 [83][84] 问题8: 10月RevPAR与9月相比未实现正常季节性增长的原因 - 10月RevPAR与2019年持平，主要是因为今年10月有5个周末，比2019年多一个低入住率的周日，剔除该因素后10月有积极增长 [86][87][88] 问题9: 对业务利润率长期改善的看法是否有变化 - 公司一直对利润率改善持谨慎态度，虽然第三季度利润率较2019年提高了48个基点，但运营酒店面临劳动力和整体费用的成本压力，通胀普遍存在 [90][91] 问题10: 关于2024年债务到期的策略 - 2024年第一季度有未提取的信用额度到期，下半年有2.75亿美元债务到期，占总债务的20%，相对可控；公司与银行关系良好，预计会在明年开始处理这些到期债务 [93][94] 问题11: 业务组合现状、与疫情前的比较及潜在增长空间 - 与2019年相比，目前休闲客房收入占比更高，集团业务收入已基本恢复，但房晚数仍有增长空间；企业散客业务中，大型客户的业务仍显著低于疫情前，但周二和周三的入住率在逐渐恢复 [98][99][100] 问题12: 决定股息水平的因素及对未来派息率的看法 - 董事会认为业务正在复苏，鉴于对业务的可见性和强劲需求，当前股息水平是合适的；预计未来派息率将恢复到疫情前的65%，董事会会定期重新评估股息水平 [102] 问题13: 如何调整纳什维尔酒店的长期承销假设 - 该酒店今年夏季入住率和餐饮收入低于预期，主要是因为市场细分组合和餐饮设施优化方面的问题；长期来看，公司对该酒店的前景仍持积极态度，认为有很大的增长潜力 [105][106][107] 问题14: 是否认为W品牌在市场竞争中失利，是否仍长期看好该品牌 - 该酒店4月、5月和10月表现出色，夏季业绩不佳主要是因为集团业务策略失误，定价过高导致未能获得足够的团体客房；公司对该品牌的长期前景仍充满信心 [108][109][110] 问题15: 酒店员工工资是否稳定，是否仍存在员工流失问题 - 运营商报告员工流失到其他行业的情况减少，劳动力市场工资率已基本稳定，人们开始认识到酒店行业的职业发展机会 [111][112] 问题16: 湾区和波特兰市场的集团业务预订情况 - 波特兰酒店的预订量明年显著增加，得益于其作为会议中心总部酒店的优势；旧金山明年城市层面的业务较好，但机场酒店需加强内部团体业务；圣克拉拉会议中心业务较弱，酒店将加大业务拓展力度 [114][115][116] 问题17: 集团业务未来进一步改善是否存在阻碍 - 集团业务线索持续增长，公司通过增加销售人员和积极销售策略取得了良好效果；第三季度集团业务预订量是2019年同期的3倍，2023年集团房价也有显著上涨，整体情况积极 [118][119][121] 问题18: 翻新改造项目是否带来超额收益，未来项目的ROI预期 - Park Hyatt Aviara的翻新项目效果显著，EBITDA已达到稳定范围且有很大增长空间；Hyatt Regency Grand Cypress的新宴会厅和餐厅改造也带来了明显收益；公司对ROI项目的回报有信心，预计能获得两位数的回报 [123][127][132]

公司酒店资产情况 - 截至2022年9月30日，公司拥有34家酒店，共9812间客房，分布在14个州[148] - 截至2022年9月30日，公司物业数量为34处，较2021年同期减少1处；房间数量为9812间，较2021年同期减少199间[164] 公司酒店业务运营情况 - 2022年上半年，公司酒店业务持续改善，总投资组合平均每日房价（ADR）超过2019年同期水平；第三季度休闲需求季节性下降，但商务散客和团体业务加速增长[150] - 公司收入主要来自酒店运营，包括客房收入、餐饮收入和其他收入；运营成本和费用包括提供酒店服务的成本、管理和特许经营费等[153][154] 宏观经济数据 - 2022年第三季度，美国GDP估计年增长率约为2.6%，而第一、二季度年增长率分别下降1.4%和0.9%；9月失业率降至3.5%，低于6月和3月的3.6% [156] 美国酒店行业数据 - 截至2022年9月30日的三个月和九个月，美国酒店行业需求分别增长5.6%和13.4%，新酒店供应分别增长1.1%和2.4% [158] - 与2021年相比，截至2022年9月30日的三个月和九个月，美国酒店行业每间可售房收入（RevPAR）分别增长16.6%和34.9%，入住率分别提高4.5%和10.8%，ADR分别增长11.6%和21.8% [158] 公司投资组合关键指标变化 - 与2021年同期相比，截至2022年9月30日的三个月和九个月，公司总投资组合RevPAR分别增长32.5%和70.6%，达到157.91美元和162.69美元 [159] - 2022年第三季度和前九个月，总投资组合入住率分别为63.4%和63.0%，较2021年同期分别提升970个基点和1780个基点[164] - 2022年第三季度和前九个月，总投资组合平均每日房价（ADR）分别为249.02美元和258.05美元，较2021年同期分别增长12.2%和22.2%[164] - 2022年第三季度和前九个月，总投资组合每间可售房收入（RevPAR）分别为157.91美元和162.69美元，较2021年同期分别增长32.5%和70.6%[164] 公司财务关键指标变化 - 2022年第三季度净亏损较2021年同期减少92.5%，主要因运营收入增加1580万美元、业务中断保险收益增加250万美元等[160] - 2022年前九个月净收入较2021年同期亏损实现117.3%的增长，主要因运营收入增加1.311亿美元、减值及其他损失减少1280万美元等[161] - 2022年第三季度和前九个月，归属于普通股和单位持有人的调整后EBITDAre和调整后FFO分别同比增长52.1%、225.4%和132.9%、3561.3%[162] - 2022年第三季度和前九个月，公司总营收分别为2.40668亿美元和7.34466亿美元，较2021年同期分别增长39.3%和78.0%[167] - 2022年第三季度和前九个月，酒店总运营费用分别为1.71879亿美元和4.90681亿美元，较2021年同期分别增长39.9%和60.4%[175] - 2022年第三季度和前九个月，W Nashville分别使酒店运营费用增加1000万美元和2.07亿美元[177][178] - 2022年第三季度和前九个月折旧与摊销费用分别增至3430万美元和9910万美元，较2021年同期分别增加220万美元（7.0%）和80万美元（0.9%）[180] - 2022年第三季度和前九个月房地产税、个人财产税和保险费用分别增至1120万美元和3350万美元，较2021年同期分别增加150万美元（15.4%）和220万美元（7.0%）[181] - 2022年第三季度和前九个月土地租赁费用分别增至70万美元和200万美元，较2021年同期分别增加30万美元（69.1%）和80万美元（71.4%）[182] - 2022年第三季度和前九个月一般及行政费用分别增至900万美元和2580万美元，较2021年同期分别增加150万美元（20.2%）和340万美元（14.9%）[183] - 2022年第三季度和前九个月业务中断保险收益为250万美元，2021年前九个月为110万美元[184] - 2022年前九个月公司额外支出与飓风相关的维修和清理费用130万美元[185] - 2022年第三季度和前九个月其他收入分别增至180万美元和270万美元，较2021年同期分别增加160万美元（850.0%）和520万美元（206.7%）[188] - 2022年第三季度利息费用降至2060万美元，较2021年同期减少80万美元（3.6%）；前九个月增至6150万美元，较2021年同期增加170万美元（2.8%）[190][191] - 2022年前九个月债务清偿损失为30万美元，2021年第三季度和前九个月为140万美元[192] - 2022年和2021年第三季度净收入分别为 - 170.7万美元和 - 2271.7万美元，前九个月分别为2129.4万美元和 - 12343.7万美元[227][231] - 2022年和2021年第三季度EBITDA分别为5215.8万美元和3076万美元，前九个月分别为18604.3万美元和3502万美元[227] - 2022年和2021年第三季度EBITDAre分别为5215.8万美元和3151.9万美元，前九个月分别为18604.3万美元和4809.2万美元[227] - 2022年和2021年第三季度调整后EBITDAre分别为5383.6万美元和3539.1万美元，前九个月分别为19240.5万美元和5913.1万美元[227] - 2022年和2021年第三季度FFO分别为3249.9万美元和1001.4万美元，前九个月分别为12011万美元和 - 1239万美元[231] - 2022年和2021年第三季度调整后FFO分别为3559万美元和1528.1万美元，前九个月分别为13070.8万美元和357万美元[231] 公司资金与债务情况 - 截至2022年9月30日，公司有2.599亿美元的合并现金及现金等价物和5080万美元的受限现金及代管资金[197] - 截至2022年9月30日，公司循环信贷额度无未偿还余额，有4.5亿美元可用于借款[198] - 截至2022年9月30日，公司ATM协议下有2亿美元可用于出售股票[199] - 截至2022年9月30日，公司未偿还总债务为14亿美元，加权平均利率为5.28%[201] - 2022年1月，公司还清了6500万美元的抵押贷款[202] - 截至2022年9月30日，公司有四份利率互换协议，名义本金总额为1.25亿美元[208] - 公司董事会授权了一项最高1.75亿美元的股票回购计划，截至2022年9月30日，已回购120,978股，总价190万美元，剩余约9280万美元授权额度[210] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司FF&E储备金分别为4270万美元和2930万美元；2022年前三季度资本支出为4070万美元，2021年同期为1920万美元[213] - 截至2022年9月30日，公司酒店物业装修合同的剩余承诺总额为1070万美元[214] - 2022年前三季度，公司经营活动提供现金1.579亿美元，投资活动使用现金3.309亿美元，融资活动使用现金7050万美元；2021年同期分别为2940万美元、1660万美元和提供现金1.105亿美元[216] 公司特殊事项记录 - 2021年第三季度和前九个月，公司分别记录了30万美元和1260万美元与万豪查尔斯顿市中心酒店相关的减值损失，2021年第三季度还记录了新奥尔良Loews酒店50万美元的减值损失[227][231] - 2022年第三季度和前九个月，公司分别记录了100万美元和360万美元与新奥尔良Loews酒店保险理赔相关的收益[228][234] - 2022年前九个月，公司记录了130万美元飓风相关的维修和清理成本，2021年第三季度和前九个月分别记录了100万美元[229][234] 公司利率风险与债务结构 - 若2022年9月30日所有浮动利率债务市场利率永久增减1%，利息费用增减将使未来收益和现金流每年约增减150万美元；若2021年12月31日市场利率永久增减1%，则约增减30万美元[240] - 公司评估利率现金流风险，监控利率敞口变化并评估对冲机会[241] - 公司采取措施减少可变利率债务敞口，利率互换于2022年10月到期增加利率上升风险[242] - 公司使用衍生工具对冲利率风险，面临信用和市场风险并采取相应政策管理[243] - 截至2022年9月30日，固定利率到期债务本金总计1291616千美元，公允价值1176754千美元[244] - 截至2022年9月30日，可变利率到期债务本金总计154830千美元，公允价值151191千美元[244] - 截至2022年9月30日，到期债务本金总计1446446千美元，公允价值1327945千美元[244] - 固定利率债务加权平均利率为5.36%，可变利率债务加权平均利率为4.58%[244] - 2022 - 2026年及以后，固定利率债务加权平均利率分别为4.55%、4.55%、4.41%、6.36%、4.53%、4.83%[244] - 2022 - 2024年，可变利率债务加权平均利率分别为5.04%、5.04%、4.57%[244] - 2022年到期债务本金为1356千美元，2023年为5537千美元，2024年为280275千美元[244] 非GAAP财务指标说明 - 公司认为EBITDA、EBITDAre、Adjusted EBITDAre、FFO和Adjusted FFO等非GAAP财务指标对投资者评估公司经营业绩有补充作用[221]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度净收入为2760万美元，调整后EBITDAre为8860万美元，调整后每股FFO为0.57美元 [9] - 第二季度RevPAR为186.75美元，较2019年同期增长2%，第一季度RevPAR较2019年低19.5% [10] - 平均每日房价上涨16.6%，入住率较2019年第二季度低约10个百分点 [11] - 第二季度酒店EBITDA利润率较2019年提高365个基点，同店酒店EBITDA较2019年水平高出15%，调整后EBITDAre接近2019年第二季度的水平 [12] - 截至6月30日，按过去12个月计算，净债务与调整后EBITDA的比率约为5.5倍 [47] - 第二季度末流动性约为6.75亿美元，第一季度末约为6.25亿美元，其中包括约2.25亿美元的无限制现金和约4.5亿美元未动用的信贷额度 [48] - 全年指引中点，预计RevPAR较2019年水平下降约5%，调整后EBITDAre为2.66亿美元，较2019年低约10% [50] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度集团业务受益于稳定的预订和强劲的房价增长，集团客房收入高于2019年第二季度 [32] - 企业临时需求持续复苏，第二季度周一至周三的入住率较第一季度提高了10多个百分点，但仍较2019年低10 - 15个百分点 [33][34] - 2022年6月底，集团客房收入进度较2019年低18%，第一季度末为低23%；下半年集团客房收入进度较2019年低18%，第一季度末为低21%，下半年集团房价较2019年下半年上涨10% [51][52] 各个市场数据和关键指标变化 - 第二季度，四个顶级市场（基韦斯特、凤凰城、圣地亚哥和纳帕）的RevPAR增长超过30% [11] - 7月初步RevPAR约为157美元，较2019年7月低约4%，较2021年7月高约16%，估计ADR较2019年7月高出约18% [14][15] - 佛罗里达群岛市场第二季度RevPAR较去年增长3%，该市场供应受限，客户愿意支付高价，8 - 9月酒店基础设施施工会有一定影响 [88][89] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为处于酒店业多年复苏的早期阶段，其优质酒店组合将受益于企业临时和集团需求的改善 [13] - 增长机会一是同店组合仍有增长空间，七个对2019年EBITDA贡献最大的市场尚未完全恢复到2019年水平；二是最近收购的两家酒店（W纳什维尔和波特兰凯悦酒店），预计稳定后每年将产生4000 - 4500万美元的酒店EBITDA [18][20][21] - 公司会通过收购和处置来提高投资组合的质量，目前在考虑处置一些较小的资产 [67] - 公司持续对投资组合进行资本支出，计划进行多项酒店翻新和升级项目 [37][38][39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 业务势头自5月初上一次财报电话会议以来明显增强，需求持续复苏，未看到需求明显放缓的迹象 [8] - 尽管潜在衰退可能会在短期内减缓酒店业的复苏速度，但公司对未来几年的增长前景仍持乐观态度 [25] - 预计企业临时和集团需求的改善，加上持续强劲的休闲需求，将推动酒店入住率在未来几个月和季度上升 [17] 其他重要信息 - 财报电话会议中提及的物业层面投资组合信息是基于32家酒店的同店基础，不包括波特兰凯悦酒店、俄勒冈会议中心和纳什维尔W酒店 [6] - 公司在第二季度退出了公司信贷安排的契约豁免，支付股息和回购股票的限制已失效，目前有9500万美元的股票回购授权剩余 [45][47] - 利息费用指引不变，现金一般及行政费用指引增加100万美元，资本支出指引减少500万美元 [53] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 若需求放缓会出现在哪方面，以及酒店承保数量和预测的变化 - 公司认为需求放缓不太可能出现在企业临时和集团业务方面，若有可能出现在休闲需求方面，但目前驱动市场表现良好 [57] - 酒店承保数量和预测变化不大，当前环境不适合激进收购，公司有多种可用资本用途，包括潜在收购，但尚未找到符合要求的机会，长期仍看好酒店业增长前景 [58][59][60] 问题2: 资产收购和处置的承保流程变化，以及是否有偏好的市场调整 - 债务市场变化影响资产收购和处置讨论，收购竞争可能减少，但短期承保需谨慎；公司会考虑处置部分低端资产，出售时需确保买家资金来源和交易完成能力 [66][67][68] - 公司没有特定想要减持的市场，可能会出售一些有吸引力但非长期战略重要的资产，目前没有基于市场的投资组合重塑计划 [70][71] 问题3: 2023年第一季度行业基本面情况，以及纳什维尔市场季节性和需求情况 - 2023年第一季度行业情况可能好于2022年第一季度，因2022年第一季度受奥密克戎影响需求下滑，且预计企业临时和集团业务将逐步恢复以抵消休闲业务的季节性影响 [78][79] - 公司仍在了解纳什维尔市场的季节性，第二季度酒店吸引短期企业集团业务的能力超出预期，夏季主要拓展休闲业务，看好第三季度企业和集团需求 [81][82] 问题4: 未来入住率恢复到2019年水平的情况，以及佛罗里达群岛市场RevPAR增长情况和下半年预期 - 下半年入住率预计较2019年低8 - 10个百分点，长期来看公司对企业临时和集团业务的全面恢复有信心 [87] - 佛罗里达群岛市场表现良好，酒店持续提升房价，市场供应受限，客户支付意愿高，8 - 9月基础设施施工会有一定影响，但长期看好该市场 [88][89][90] 问题5: 未达2019年水平的市场（达拉斯、休斯顿和丹佛）业务构成和差距缩小迹象，以及集团餐饮和其他非客房支出价格情况，还有非可比EBITDA在纳什维尔和波特兰的拆分 - 这些市场业务构成与历史情况差异不大，但入住率较低，丹佛7月表现强劲，达拉斯和休斯顿酒店依赖内部集团业务，夏季是淡季，预计劳动节后企业和集团需求将回升 [95][96] - 集团餐饮和其他非客房支出价格涨幅与ADR相近，运营商重新关注宴会定价，优质企业集团实际支出超过承诺，贡献达到或超过2019年水平 [97][98] - 810万美元非可比EBITDA中，纳什维尔为500万美元，波特兰为300万美元 [99] 问题6: 大规模翻新计划及投资组合质量，以及发布全年指引的原因 - 公司有多个2023 - 2024年的项目正在规划中，可能在11月的电话会议中讨论，公司一直对投资组合进行高质量翻新，认为投资组合状况良好，且持续寻找高ROI机会 [103][106][107] - 发布全年指引是对复苏更有信心，希望提供更多可见性，且当前指引范围比2019年更宽，反映潜在结果范围更广 [109][110]

公司酒店规模情况 - 截至2022年6月30日，公司拥有34家酒店，共9812间客房，分布在14个州[143] - 2022年6月30日物业数量为34处，较2021年减少1处；房间数量为9812间，较2021年减少199间[162] 酒店业务经营指标变化 - 2022年上半年，公司酒店业务持续改善，整体投资组合平均每日房价（ADR）超过2019年同期水平[145] - 截至2022年6月30日的三个月和六个月，酒店需求分别增长12.5%和18.3%[157] - 截至2022年6月30日的三个月和六个月，新酒店供应分别增加2.3%和3.1%[157] - 截至2022年6月30日的三个月和六个月，行业每间可售房收入（RevPAR）分别增长38.8%和49.4%[157] - 截至2022年6月30日的三个月和六个月，入住率分别增长10.0%和14.8%[157] - 截至2022年6月30日的三个月和六个月，平均每日房价（ADR）分别增长26.2%和30.1%[157] - 2022年第二季度总投资组合每间可售房收入（RevPAR），3个月和6个月分别增至185.44美元和165.16美元，较2021年同期增长77.5%和98.4%[158] - 2022年第二季度3个月和上半年入住率分别为68.9%和62.9%，较2021年增加2010和2210个基点[162] - 2022年第二季度3个月和上半年平均每日房价（ADR）分别为269.20美元和262.76美元，较2021年增长25.8美元和28.9%[162] 宏观经济数据情况 - 2022年第一、二季度，美国GDP估计年率分别下降约1.4%和0.9%，而2021年第三、四季度的年率增长趋势分别为2.3%和6.9%[154] - 2022年6月失业率维持在3.6%，低于2021年12月的3.9%和9月的4.8%，远低于2020年4月14.7%的高位[154] 公司收入与成本构成 - 公司收入主要来自酒店运营，包括客房收入、餐饮收入和其他收入；运营成本和费用包括提供酒店服务的成本、管理和特许经营费用等[150][151] 公司财务关键指标变化 - 2022年第二季度3个月净收入较2021年净亏损增长166.6%，主要归因于运营收入增加5600万美元等多项因素[159] - 2022年上半年净收入较2021年净亏损增长122.8%，主要归因于运营收入增加1.153亿美元等多项因素[160] - 2022年第二季度3个月和上半年调整后EBITDAre和调整后FFO分别增长223.6%、483.7%和626.7%、912.1%[161] - 2022年第二季度3个月和上半年总营收分别为2.83451亿美元和4.93798亿美元，较2021年增长86.5%和105.9%[164] - 2022年第二季度3个月房间收入增至1.656亿美元，较2021年增长73.9%；上半年增至2.888亿美元，较2021年增长91.4%[164] - 2022年上半年酒店总运营费用增加1.358亿美元，即74.2%，达到3.188亿美元[175] - 2022年第二季度3个月和上半年酒店运营总费用分别为1.77195亿美元和3.18802亿美元，较2021年增长67.3%和74.2%[171] - 2022年第二季度折旧和摊销费用增加120万美元，即3.8%，达到3430万美元；上半年减少140万美元，即2.1%，降至6480万美元[177][178] - 2022年第二季度和上半年房地产税、个人财产税和保险费用分别增加40万美元（3.4%）和70万美元（3.2%），达到1140万美元和2220万美元[179] - 2022年第二季度和上半年土地租赁费用分别增加50万美元（119.8%）和60万美元（72.6%），达到80万美元和140万美元[180] - 2022年第二季度和上半年一般及行政费用分别增加100万美元（12.2%）和190万美元（12.3%），达到910万美元和1690万美元[181] - 2022年第二季度和上半年其他收入分别增加450万美元（159.9%）和360万美元（133.6%），达到170万美元和90万美元[186] - 2022年第二季度和上半年利息费用分别增加70万美元（3.4%）和250万美元（6.4%），达到2040万美元和4090万美元[187] - 2022年上半年所得税费用增加480万美元，即1450.0%，达到520万美元[189] - 2022年和2021年Q2净利润分别为2847.8万美元和 - 4274.3万美元，H1净利润分别为2300.1万美元和 - 10072万美元[225][228] - 2022年和2021年Q2 EBITDA分别为8665.2万美元和1012.5万美元，H1分别为13388.5万美元和426万美元[225] - 2022年和2021年Q2 EBITDAre分别为8665.2万美元和2243.8万美元，H1分别为13388.5万美元和1657.3万美元[225] - 2022年和2021年Q2调整后EBITDAre分别为8862.3万美元和2738.8万美元，H1分别为13856.9万美元和2373.8万美元[225] - 2022年和2021年Q2 FFO分别为6262.5万美元和247.6万美元，H1分别为8761.1万美元和 - 2240.5万美元[228] - 2022年和2021年Q2调整后FFO分别为6603.1万美元和908.6万美元，H1分别为9511.8万美元和 - 1171.3万美元[228] 公司资金与债务情况 - 截至2022年6月30日，公司有2.238亿美元的合并现金及现金等价物和4690万美元的受限现金及代管资金[192] - 截至2022年6月30日，公司未偿债务总额为14亿美元，加权平均利率为5.20%[196] - 截至2022年6月30日，公司有8笔利率互换协议，名义本金总计2.5亿美元，将于2022年晚些时候到期[202] - 公司“按市价发行”（ATM）计划可发售最高2亿美元的普通股，截至2022年6月30日，仍有2亿美元的普通股可发行[207] - 公司董事会授权的股票回购计划额度为1.75亿美元，截至2022年6月30日，剩余约9470万美元[208] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司家具、固定装置和设备（FF&E）储备金分别为4070万美元和2930万美元[211] - 2022年第二季度和上半年，公司资本支出分别为1430万美元和2180万美元；2021年同期分别为460万美元和1190万美元[211] - 截至2022年6月30日，公司酒店物业装修合同的剩余承诺金额总计1450万美元[212] - 2022年和2021年上半年，公司经营活动提供的现金分别为9860万美元和480万美元[214][215] - 2022年和2021年上半年，公司投资活动使用的现金分别为3.147亿美元和1000万美元[214][216] - 2022年和2021年上半年，公司融资活动使用和提供的现金分别为6750万美元和1.113亿美元[214][217] - 截至2022年6月30日，固定利率到期债务本金总计14.17385亿美元，加权平均利率为5.24%[244] - 截至2022年6月30日，可变利率到期债务本金总计3019万美元，加权平均利率为3.57%[244] - 截至2022年6月30日，到期债务本金总计14.47575亿美元，加权平均利率为3.49%[244] - 2022年固定利率到期债务本金为206.1万美元，加权平均利率为4.56%[244] - 2022年可变利率到期债务本金为54万美元，加权平均利率为3.57%[244] - 2023年固定利率到期债务本金为445.7万美元，加权平均利率为4.55%[244] - 2023年可变利率到期债务本金为108万美元，加权平均利率为3.57%[244] - 2024年固定利率到期债务本金为2.5159亿美元，加权平均利率为4.17%[244] 公司特殊事项收支情况 - 2021年Q2和H1公司记录了1230万美元与查尔斯顿市中心万豪酒店相关的减值损失[225][228] - 2022年Q2和H1公司分别记录了150万美元和250万美元与新奥尔良洛伊斯酒店保险理赔相关的收益[226][229] - 2022年H1公司记录了130万美元与飓风相关的维修和清理成本[227][230] 公司利率风险情况 - 若2022年6月30日和2021年12月31日公司所有浮动利率债务的市场利率永久增减1%，每年利息费用的增减将使未来收益和现金流增减约30万美元[239] - 公司采取措施减少可变利率债务敞口，利率互换协议将于2022年晚些时候到期，届时利率上升风险敞口将增加[241] - 公司使用衍生工具对冲利率变动风险，面临信用风险和市场风险，通过信用政策和参数管理降低风险[242] 公司储备资金要求 - 公司需维持储备资金，金额一般为酒店收入的3% - 5%，用于酒店资本改进和更新家具等[210]

收购信息 - 收购酒店位于田纳西州纳什维尔The Gulch社区，2021年开业，品牌为W/万豪，收购价3.287亿美元，每间客房价格95万美元，2022年3月完成全现金收购[7] 投资理由 - 酒店为新建豪华生活方式酒店，技术、设计和设施一流[10] - 所在社区对休闲、商务和团体需求有吸引力，市场需求和增长基本面强劲[11] - 收购后豪华酒店组合占比达30%，对每间可售房收入和每间客房息税折旧摊销前利润等指标有直接提升作用[12] - 预计2022年酒店息税折旧摊销前利润为1300 - 1500万美元，稳定后为2500 - 3000万美元[13] 业绩表现 - 2022年4月首个完整运营月，入住率约67%，平均每日房价约407美元，每间可售房收入约271美元，酒店息税折旧摊销前利润率约33%，利润约170万美元[16] - 预计稳定后（2024/2025年）入住率约80%，平均每日房价约410美元，每间可售房收入约330美元，酒店息税折旧摊销前利润率30 - 33%，利润2500 - 3000万美元，收入中客房占45 - 50%，餐饮及其他占50 - 55%[16] 市场情况 - 2009 - 2019年纳什维尔中央商务区每间可售房收入复合年增长率为8.7%，该市经济和人口因多元化经济、低生活成本和创意文化持续增长[19] - 音乐、医疗、教育、体育、旅游等产业为当地带来大量就业和经济贡献，机场年客运量近1800万人次[19] 财务指标 - 公司认为息税折旧摊销前利润等非公认会计原则财务指标对投资者评估运营表现有补充作用，但不能替代公认会计原则指标[30] - 同店酒店息税折旧摊销前利润排除多项因素影响，为投资者评估酒店运营表现提供有用财务指标，同店酒店息税折旧摊销前利润率为该利润除以同店总营收[35]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度公司净亏损550万美元，调整后EBITDAre为4990万美元，调整后每股FFO为0.25美元 [9][10] - 第一季度RevPAR为149.60美元，较2019年同期下降约20%；2月和3月RevPAR分别约为157.28美元和189.36美元，较2019年同期分别下降19.1%和5.9% [10][11] - 3月入住率近70%，ADR比2019年3月约高11%，酒店EBITDA利润率比2019年高约220个基点，酒店EBITDA超过2019年3月水平 [12] - 与2019年第一季度相比，ADR上涨7.3% [12] - 预计4月入住率约72%，为疫情以来最高，ADR较2019年4月增长约18%，RevPAR超过2019年4月4% [13] - 第一季度酒店EBITDA为5700万美元，较2019年第四季度下降27.9%，总收入下降20.8%，酒店EBITDA利润率下降275个基点至27.8% [32] - 2022年团队收入进度较2019年水平低约23%，反映出房晚进度下降27%，房价上涨6%；2022年下半年较2019年下降约20%，房晚进度下降28%，房价上涨10% [45] 各条业务线数据和关键指标变化 休闲业务 - 第一和第二季度热门自驾目的地和度假村预订窗口增加，3月凯悦摄政斯科茨代尔酒店和凯悦摄政大柏树酒店收入和利润创历史新高 [34] - 公园凯悦阿维拉酒店3月ADR比2019年3月高逾50%，吸引大量休闲和团队业务 [34] 商务旅行 - 2月中旬起企业业务量账户和客房净产量显著增加，最大企业账户从1月到3月约翻倍 [35] - 3月周一至周三入住率较2月提高7 - 12个百分点，但较2019年仍下降18 - 21个入住率点 [35] 团队业务 - 第一季度团队取消订单导致约1020万美元客房收入损失，确认约460万美元取消和损耗费用 [30] 各个市场数据和关键指标变化 纳什维尔市场 - 4月W纳什维尔酒店RevPAR约270美元，预计稳定后RevPAR略超300美元 [21][56] 圣地亚哥市场 - 第一季度前两个月阿维拉酒店及相关综合数据因天气等问题表现较弱，整体数据受阿维拉和安达兹圣地亚哥市中心酒店合并影响有波动 [59] 达拉斯市场 - 有大量新供应，郊区和精选服务型酒店供应增加，需企业和团队业务加强以恢复到以前水平，4月入住率较3月显著提高 [62][63] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司坚持主要拥有位于美国前25大高增长住宿市场和关键休闲目的地的独特定位、豪华和高档酒店及度假村的战略，通过收购和处置活动提升投资组合质量 [18][19] - 1月出售芝加哥摩纳哥酒店，3月收购W纳什维尔酒店，对W纳什维尔酒店未来盈利增长充满期待 [20][21] - 持续通过有针对性的资本支出项目以及收购和处置组合来执行战略，以实现卓越的风险调整回报 [24][25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 自3月初上次财报电话会议以来，复苏步伐加快，3月需求强劲并延续至4月，预计未来几个月需求将持续强劲 [8][9] - 公司受益于地理位置和投资组合质量，在复苏早期表现良好，随着商务旅行和团队需求恢复，有望实现收入和利润大幅增长 [13][15] - 预计不晚于8月恢复某种形式的运营指引 [73] - 运营商对夏季休闲业务持乐观态度，短期内消费者愿意为酒店支付更高价格，公司能够抓住机遇，且企业和团队需求趋势良好 [87][89] 其他重要信息 - 第一季度在投资组合改进方面投入750万美元，完成亚特兰大巴克黑德华尔道夫酒店客房、大堂和餐厅以及达拉斯市中心万豪酒店会议空间的翻新 [36] - 开始对圣巴巴拉金普顿金丝雀酒店进行全面翻新，预计第二季度完成公共区域翻新，第四季度开始客房翻新并于2023年第一季度完成 [37] - 计划于本季度开始对奥兰多格兰德波西米亚酒店进行全面翻新，预计分阶段于2023年第二季度完成 [37] - 2022年还计划进行多个项目，包括费尔蒙匹兹堡酒店、皇家棕榈度假村等的翻新，以及公园凯悦阿维拉酒店高尔夫球场翻新和水疗及健康设施升级 [38] - 公司资产负债表是优势，2024年前无债务到期，目前几乎所有债务为固定利率，借款成本略超5%，杠杆率适中，无优先股 [43] - 预计在公布第二季度业绩时结束契约豁免期，届时现行的股票回购和股息支付限制有望结束，疫情前公司年派息率在FFO的60%左右，年股息为每股1.10美元 [44] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请介绍纳什维尔市场及W纳什维尔酒店的细分市场机会和盈利提升因素 - W纳什维尔酒店有团队、企业和休闲业务机会，可根据市场情况灵活调整业务组合以提升业绩 [53][54] - 若各业务板块表现良好，盈利有上行空间，目前4月RevPAR达270美元，预计稳定后略超300美元，套房、餐饮空间和利润率方面也有提升潜力 [56][58] 问题2: 圣地亚哥市场第一季度RevPAR与2019年相比有差异的原因 - 数据为阿维拉和安达兹圣地亚哥市中心酒店合并数据，存在一定噪音，且第一季度前两个月阿维拉酒店因天气等问题表现较弱，主要是季节性因素影响 [59] 问题3: 达拉斯市场情况及是否为长期持有市场 - 达拉斯市场有大量新供应，郊区和精选服务型酒店有竞争，需企业和团队业务加强，目前看到一些积极趋势，4月入住率显著提高 [62][63] - 从长期战略看，达拉斯符合公司在阳光地带的布局，目前不打算主动剥离，有机会可能会升级在该市场的业务 [64][65] 问题4: 4月或第二季度取消和损耗情况 - 预计不会像前两个季度那样严重 [66] 问题5: 近期休闲、商务旅行和团队业务的预订窗口变化 - 休闲旅客预订提前，企业旅客预订较近，团队业务预订情况多样，有当月预订、年底规划和提前预订2023年的情况 [70][71] 问题6: 哪些市场未来几个季度房价继续上涨可能性较小 - 基韦斯特和斯科茨代尔等第一季度季节性强的市场可能因季节因素房价上涨受限，但其他市场随着入住率增长房价也在上涨，企业旅客房价也在加速上涨 [72] 问题7: 恢复季度或年度展望的条件 - 预计不晚于8月恢复某种形式的运营指引，具体取决于趋势和信心水平 [73] 问题8: 3月和4月团队、商务旅行和休闲业务的ADR和需求表现及当前客户大致构成 - 目前难以对3月和4月各业务板块ADR和需求进行准确评论，但休闲业务在自驾目的地和度假村表现出入住率增长，企业业务在部分城市市场推动入住率显著提升 [77] - 客户构成每月变化，历史上团队业务约占三分之一，其余为商务或休闲散客，长期来看可能恢复到该比例 [78][79] 问题9: 今年夏天债券可赎回时的计划及资本市场波动对再融资的影响 - 若赎回合理会考虑，但公司认为高收益债务融资是良好工具，尽管近期市场波动，仍会继续将其作为融资手段 [81] 问题10: 提高房价是否有市场阻力及通胀对未来房价增长的影响 - 各业务板块和市场对房价上涨几乎没有阻力，酒店要求的房价通常能实现 [85] - 短期内休闲预订速度持续较高，运营商对夏季休闲业务乐观，公司能利用不同需求板块平衡优势，目前未看到业务面临较大压力 [86][87][90] 问题11: 未来收购倾向，W纳什维尔酒店是否具有代表性 - W纳什维尔酒店符合公司过去几年收购的高品质酒店类型，未来收购可能包括有项目管理和资本投入需求的资产，以及可通过资产管理提升收益的优质资产 [91][93] 问题12: 团队业务趋势及个别市场情况 - 团队业务价格持续走强，2022年和2023年剩余时间预订量两位数增长，德克萨斯、亚利桑那、佐治亚和加利福尼亚等地部分酒店业务量较高，酒店和运营商在平衡团队业务和休闲、商务旅行需求方面表现良好 [98][99] 问题13: 利率变动对交易市场投资者需求和资本化率的影响 - 目前市场对复苏更有信心，一定程度抵消了利率上升影响，短期内卖家定价预期未变，市场上待售资产未明显增加，公司会耐心寻找合适收购机会 [101][103] 问题14: 部分酒店稳定后酒店EBITDA与初始评估相比是否有变化及潜在上行空间 - 对波特兰凯悦摄政酒店1500万美元酒店EBITDA的评估有信心，W纳什维尔酒店2500 - 3000万美元的评估是目前最佳估计且有上行空间 [108] - ROI资本支出项目稳定后收益可能超过2500万美元，主要得益于整体收入增长、附属收入和客房收入增长 [109] 问题15: 公司资产负债表在复苏过程中的使用计划及可用于投资的资金规模 - 公司资产负债表健康，优于部分同行，摆脱契约豁免期后有数百亿美元投资能力，优先股是可利用工具，长期净债务与EBITDA比率目标为低于5倍，目前维持在3 - 4倍 [112][113][115] 问题16: 随着团队业务占比增加和其他业务稳定，ADR如何变化及休闲和团队平均房价差异 - 下半年团队业务房价上涨10%，显示酒店在团队业务方面有定价权，品牌在与企业客户谈判中能维持价格，休闲客户消费意愿强，预计下半年及未来房价表现良好 [117][118][119] - 区分休闲和商务客户较难，但休闲为主的酒店和度假村以及城市、郊区大型酒店房价均有显著增长 [120] 问题17: 劳动力市场情况，包括全职员工数量、招聘池和夏季额外招聘需求 - 运营商在劳动力管理方面表现良好，招聘难度和工资压力较去年第三、四季度减轻，申请人池更稳定，但客房清洁和烹饪岗位仍有需求 [123][124] - 酒店接近满员时固定岗位人员基本配备齐全，目前处于可变成本模式，需根据入住率和团队业务增加客房清洁、宴会和烹饪人员 [125] 问题18: 进入可变成本模式后，长期成本节约和利润率扩张预期 - 管理层岗位数量可能减少，有利于成本控制，但利润率改善情况需观察房价和工资情况 [127][128]