公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2020年9月30日，公司总资产为3340241美元，较2019年12月31日的3263006美元增长2.37%[12] - 截至2020年9月30日，公司总负债为1804026美元，较2019年12月31日的1487848美元增长21.25%[12] - 2020年第三季度，公司总营收为63954000美元，较2019年同期的268931000美元下降76.23%[15] - 2020年前三季度，公司总营收为294129000美元，较2019年同期的866903000美元下降66.07%[15] - 2020年第三季度，公司净亏损为53609000美元，而2019年同期净利润为10670000美元[15] - 2020年前三季度，公司净亏损为192227000美元，而2019年同期净利润为41157000美元[15] - 2020年第三季度，公司基本和摊薄后每股净亏损为0.46美元，而2019年同期为0.09美元[17] - 2020年前三季度，公司基本和摊薄后每股净亏损为1.66美元，而2019年同期为0.35美元[17] - 截至2020年9月30日，公司普通股股东权益为1526453美元，较2019年12月31日的1739021美元下降12.22%[12] - 截至2020年9月30日，公司非控股股东权益为9762美元，较2019年12月31日的36137美元下降72.99%[12] - 2020年前九个月净亏损192,227,000美元，2019年同期净利润为41,157,000美元[26] - 2020年前九个月经营活动净现金使用量为43,711,000美元，2019年同期为提供205,059,000美元[26] - 2020年前九个月投资活动净现金使用量为55,294,000美元，2019年同期为62,794,000美元[26] - 2020年前九个月融资活动净现金提供量为271,407,000美元，2019年同期使用量为102,906,000美元[26] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司商誉分别为490万美元和2500万美元，2020年前九个月记录2010万美元商誉减值费用[65] - 2019年第三和前九个月，公司未记录商誉减值[65] - 2020年第三和前九个月，公司在奥兰多、凤凰城等主要市场的总营收分别为6395.4万美元和2.94129亿美元，2019年同期分别为2.68931亿美元和8.66903亿美元[80] - 截至2020年9月30日，公司债务总计16.43626亿美元，加权平均利率4.08%，较2019年12月31日的12.93054亿美元有所增加[95] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，总债务未偿还额分别为16.58亿美元和12.99亿美元，加权平均利率分别为4.08%和3.72%[119] - 2020年第三和前九个月，公司分别资本化180万美元和420万美元递延融资成本，分别列支3.8万美元和50万美元法律费用[119] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司持有的衍生金融工具名义金额分别为688,250千美元和689,000千美元，公允价值分别为 - 17,980千美元和 - 4,954千美元[123] - 2020年和2019年第三季度，利率衍生工具未实现损益分别为264千美元和 - 2,168千美元；前九个月分别为 - 18,535千美元和 - 16,703千美元[125] - 2020年和2019年第三季度，累计其他综合收益重分类调整至净收益金额分别为2,840千美元和 - 802千美元；前九个月分别为5,511千美元和 - 3,403千美元[125] - 2020年和2019年第三季度，记录现金流套期影响的总利息费用分别为17,006千美元和12,293千美元；前九个月分别为43,601千美元和37,260千美元[125] - 公司预计未来12个月约1000万美元将从累计其他综合损失重分类为利息费用增加[125] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，利率互换资产公允价值分别为0千美元和13千美元，利率互换负债公允价值分别为 - 17,980千美元和 - 4,967千美元[128] - 2020年9月30日商誉账面价值为485万美元，2019年12月31日为2495.2万美元[133] - 2020年3月31日确定安达仕萨凡纳酒店商誉减值610万美元，波西米亚酒店萨凡纳河滨签名酒店商誉减值1030万美元[133] - 2020年6月30日确定波西米亚酒店萨凡纳河滨签名酒店剩余370万美元商誉减值，2020年前9个月商誉减值费用总计2010万美元[134] - 2019年公司记录波西米亚酒店萨凡纳河滨签名酒店商誉减值费用940万美元[136] - 2020年9月30日和2019年12月31日公司估计债务公允价值分别使用3.05%和3.15%的加权平均有效年利率[137] - 2020年前9个月公司估计TRS所得税收益分别为640万美元和1680万美元，预计2021年收到1980万美元退税[139] - 2020年前9个月第三方经理获得员工留用抵免约200万美元，公司预计四季度获得更多抵免[140] - 2020年前9个月公司回购165516股普通股，总价230万美元，截至2020年9月30日，回购授权剩余约9470万美元[143] - 2020年3 - 9月，公司确认与限制性股票单位和LTIP单位相关的股份支付费用分别约为230万美元和790万美元[164] - 2019年3 - 9月，公司确认与限制性股票单位和LTIP单位相关的股份支付费用分别约为230万美元和650万美元[165] - 截至2020年9月30日，公司租赁加权平均剩余租期29年，加权平均折现率5.95%，使用权资产45,445千美元，租赁负债26,620千美元[166] - 2020年3 - 9月，公司发生管理和特许经营费用分别为200万美元和920万美元；2019年同期为1060万美元和3510万美元[175] - 截至2020年9月30日，2015激励计划下未确认的补偿成本为1290万美元，预计在剩余加权平均1.9年确认[164] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司酒店家具、固定装置和设备更换储备金余额分别为3830万美元和7080万美元[176] - 截至2020年9月30日，公司已使用1210万美元的家具、固定装置和设备更换储备金用于营运资金，需进行补充[176] - 截至2020年9月30日，公司酒店物业翻新合同的剩余承诺金额总计850万美元[177] 住宿物业相关数据关键指标变化 - 截至2020年9月30日和2019年9月30日，公司分别拥有39处和40处住宿物业[34] - 2020年3月31日，公司39家酒店和度假村中有24家暂时停业，4月又有7家暂时停业[35] - 截至2020年9月30日，公司39家酒店和度假村中有37家开业运营，总投资组合入住率在截至2020年9月30日的三个月和九个月分别为23.4%和27.4%[35][36] - 2020年第四季度大部分团体业务已取消或预计将取消，2021年第一季度也有持续取消和少量新预订活动[36] - 公司预计住宿业复苏将是渐进且不稳定的，可能落后于其他行业[37] - 截至2020年9月30日，公司39家酒店和度假村中有37家开业运营；10月一家酒店恢复运营，两家酒店出售；目前仅Hyatt Regency Portland at the Oregon Convention Center暂停运营[51] - 2020年前九个月，公司来自佛罗里达州奥兰多和亚利桑那州凤凰城市场酒店的收入地理集中度超过该时期总收入的10%；2019年前九个月，来自佛罗里达州奥兰多市场酒店的收入地理集中度超过该时期总收入的10%[52] 公司债务相关情况 - 2020年3月31日公司未遵守循环信贷安排和四项定期贷款安排的债务财务维护契约，导致违约事件；6月30日对公司信贷安排进行修订，将1.75亿美元定期贷款到期日从2021年2月延长至2022年2月[41] - 截至2020年9月30日，公司八笔有担保抵押贷款中有两笔未通过债务偿付覆盖率契约测试，触发现金清扫；预计未来12个月部分有担保抵押贷款可能无法通过契约测试[42] - 2020年8月，运营合伙企业发行3亿美元6.375%的2025年到期高级有担保票据，净收益用于偿还部分循环信贷安排和2022年到期的两笔公司信贷安排定期贷款[44] - 2020年10月，运营合伙企业完成2亿美元6.375%的2025年到期高级有担保票据附加发行，净收益用于偿还2022年到期的两笔定期贷款余额和5100万美元抵押贷款[45] - 2020年二季度公司完成七笔有担保抵押贷款的修订，7月完成最后一笔，部分修订被视为债务重组，但未确认损益[100] - 2020年10月公司将循环信贷额度承诺增加2300万美元至5.23亿美元，到2022年2月后，总承诺将降至4.5亿美元[104][118] - 2020年8月运营合伙企业发行3亿美元6.375%的2025年到期优先担保票据，10月完成2亿美元增额发行[112][117] - 截至2020年9月30日，循环信贷额度未偿还余额为3.062亿美元，2020年第三和前九个月分别产生约4.8万美元和30万美元未使用承诺费，260万美元和700万美元利息费用[111] - 2020年8月公司对公司信贷安排协议进行额外修订，若循环信贷额度未偿还余额低于3.5亿美元，可保留55%净收益用于一般公司用途[110] - 2020年10月公司进一步修订循环信贷额度和公司信贷安排，若循环信贷额度未偿还余额低于3.5亿美元，需将50%净收益用于偿还循环信贷额度[118] - 运营合伙企业可在2022年8月15日前赎回票据，赎回价格为应计本金加未付利息加全额补偿溢价；之后赎回价格根据不同时间为103.188%、101.594%或100%本金加应计未付利息[115] - 2022年8月15日前，运营合伙企业可用特定股权发行净现金收益赎回最多40%原始本金票据，赎回价格为106.375%本金加应计未付利息[116] - 发行日起120天内，运营合伙企业可用政府支持净现金收益赎回最多35%原始本金票据，赎回价格为103.188%本金加应计未付利息[116] 公司资产出售相关情况 - 2020年10月，公司以1.075亿美元出售Residence Inn Boston Cambridge，以1.001亿美元出售Marriott Napa Valley Hotel & Spa，交易产生约1.451亿美元净现金收益[46] - 2020年1月协议出售522间客房的亚特兰大威弗利万丽酒店及会议中心，售价1.55亿美元，未完成交易，8月收到775万美元不可退还定金[85] - 2020年2月协议出售492间客房的奥斯汀万丽酒店，售价1.005亿美元，交易未完成，4月保留200万美元不可退还定金[86] - 2020年3月协议出售七家金普顿酒店资产，交易价值约4.83亿美元，买家存入2000万美元风险保证金[87] - 2020年8月协议出售221间客房的波士顿剑桥Residence Inn酒店，10月1日完成交易，预计收益约5620万美元，买家承担6030万美元抵押贷款，净现金收益4610万美元[89] - 2020年8月协议出售275间客房的纳帕谷万豪酒店及水疗中心，10月22日完成交易，预计收益约3820万美元，净现金收益约9900万美元[90] - 2020年9月30日协议出售492间客房的奥斯汀万丽酒店，售价7000万美元，记录约890万美元减值损失，预计四季度完成交易[91] - 2020年10月27日协议出售245间客房的波士顿联邦酒店，售价1.13亿美元，预计损失约200万美元，预计四季度完成交易[92] - 截至2020年9月30日，持有待售资产总计1.15173亿美元，相关负债总计6546万美元[93] - 2020年10月1日，公司出售221间客房的酒店，售价1.075亿美元，预计收益约5620万美元，净现金收益4610万美元[181] - 2020年10月22日，公司出售275间客房的酒店，售价约1.001亿美元，收益约3820万美元，净现金收益约9900万美元[182] - 截至2020年9月30日，公司出售492间客房的酒店协议被终止后恢复，记录减值损失约890万美元[183] - 公司签订出售245间客房酒店的协议，售价1.13亿美元，预计损失约200万美元[185] 公司经营策略调整 - 2020年公司减少非必要支出，重新审视投资策略，削减持续工资成本，取消或推迟约5000万美元资本支出项目，并暂停2020年剩余季度的季度股息[

公司概况 - 公司于2015年2月3日从InvenTrust Properties Corp.分拆出来，专注豪华和高档酒店及度假村[2] - 拥有39家酒店、11245间客房，分布于25个美国市场，98%为豪华和高档酒店[9][11] - 管理团队在酒店房地产、酒店业和资本项目方面分别拥有超100年、165年和100年经验[22] 业务进展 - 截至8月30日，35家酒店开业运营，占公司酒店客房的83%，预计两家酒店分别于9月8日和10月1日恢复运营[23] - 完成3亿美元6.375%的优先担保票据发行，用于偿还部分信贷额度和定期贷款，增加流动性至超5亿美元[23][24] - 达成出售275间客房的万豪纳帕谷酒店及水疗中心的协议，售价1亿美元，预计三季度末前完成交易[25] 运营情况 - 截至8月22日，35家开业运营酒店平均入住率约30%，平均每日房价约170美元，每间可售房收入约50美元[27] - 过去三年在资本项目上投入超2.6亿美元，占收入的9%，自2017年完成16次客房翻新，占客房总数的43%[59] 竞争优势 - 管理团队平均有27年酒店经验，平均任期8年，高管经历过多次行业低迷期[36] - 酒店主要为品牌酒店，与一流品牌合作，在关键休闲和自驾市场布局，物业状况良好，会议空间灵活[40] - 2014 - 2019年，总投资组合每间可售房收入5年复合年增长率为4.6%，同店每间可售房收入为4.8%，同店酒店息税折旧摊销前利润/间为5.5%[44]

财务数据和关键指标变化 - 二季度末公司现金及现金等价物超3.05亿美元，受限现金约5000万美元 [67] - 二季度现金及现金等价物减少约9100万美元，受限现金减少约1900万美元，总计减少1.1亿美元 [71] - 二季度支出包括支付一季度股息3200万美元、资本支出1900万美元，其他费用6000万美元 [72] - 6月公司6家酒店实现正的酒店EBITDA，平均入住率约50%，房价较去年下降近20% [74] - 6月开放酒店RevPAR约43美元，较去年同期大幅下降；6月EBITDA约下降1300万美元 [142][143] 各条业务线数据和关键指标变化 休闲业务 - 截至7月25日，开放酒店平均入住率近25%，与6月持平；7月25日周末业绩略高于月内表现；6月全月开放的17家酒店7月入住率提升6.5个百分点，RevPAR增长近17% [31][40] - 7月驾车休闲市场和度假酒店入住率约31%，ADR为203美元；15家客房少于200间的小型精品酒店入住率约39%，17家客房多于200间的酒店入住率约19% [41][42] 团体业务 - 截至6月底，团体取消导致约1.8亿美元未来收入损失，部分业务已重新预订，但不确定能否实现 [46] 各个市场数据和关键指标变化 - 亚利桑那州、加利福尼亚州、佛罗里达州和得克萨斯州市场入住率在7月4日后有下降，但上周有所上升，与整体表现无显著差异 [107] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 采取行动保存公司价值和流动性，包括提取循环信贷额度、降低运营费用和营运资金需求、削减公司层面人员和开支、减少5000万美元资本支出、暂停一季度后股息支付 [9] - 与运营商合作，制定安全高效的重新开业计划，调整运营和设施服务以适应法律法规 [12] - 探索潜在资产处置以增加流动性、降低杠杆和延长债务期限，短期内不进行收购 [25][26] 行业竞争 - 市场上有大量买家追求酒店资产，优质资产竞争激烈 [27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 二季度酒店行业运营环境前所未有的严峻，新冠疫情导致收入大幅下降 [7] - 预计复苏将是不均衡的，新冠病例增加会减缓复苏，但公司地理位置优势明显，对长期发展有信心 [28][29] - 行业复苏后，简化运营的关注将使酒店业主获得更高利润率，且竞争供应增长将受到抑制，有利于现有酒店业主 [33][34] 其他重要信息 - 亚特兰大万丽酒店出售未按预期完成，公司将收到775万美元不可退还定金；金普顿酒店组合押金达成和解，公司收到1900万美元 [23][24] - 重新开业酒店需考虑成本管理、需求创造、质量和客人安全，公司将吸取经验并应用于后续复苏 [21][22] - 公司预计酒店组合盈亏平衡入住率仍在40%左右，不同酒店和假设会导致该指标有所变化 [73] - 公司修订公司信贷安排，提供全面契约宽限期至2021年3月31日，放宽财务契约至2022年年中，延长1.75亿美元定期贷款到期日一年；修改8笔有担保贷款，提供临时契约宽限、债务延期和使用FF&E储备金的权利 [75][76] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 7月至今业绩未反映放缓趋势，未来预订情况如何 - 公司预计复苏不均衡，新冠病例增加会使复苏暂停，但7月酒店表现好于预期，上周有改善；目前难以判断未来预订情况，需关注措施实施效果 [81][82] 问题2: 夏季到秋季过渡期间，劳动节后情况及重新开业决策的稳定性 - 预订窗口短，当前业务以休闲为主，秋季公司希望看到更多商务需求；难以确定学校开学后休闲需求是否会大幅下降；公司针对秋季设计特色项目吸引客人 [83][88] 问题3: 资产处置如何平衡，出售资产或融资后还款顺序 - 资产处置需平衡出售资产的折扣与长期投资组合建设，公司会综合评估；出售资产或融资所得大部分将用于偿还债务 [95][100] 问题4: 年底前计划重新开业的三家大型酒店的信心来源及开业条件 - 休斯顿威斯汀酒店的Galleria塔楼，若有足够业务将开业，且可灵活调配团体业务；圣克拉拉凯悦酒店关注相邻主题公园开放和周边业务需求；波特兰凯悦酒店依赖附近会议中心活动和城市业务恢复，若有少量商务散客需求也可开业 [101][103] 问题5: 新冠病例增加对不同市场入住率的影响，2021年团体预订是否有取消情况 - 亚利桑那州、加利福尼亚州、佛罗里达州和得克萨斯州市场入住率与整体表现无显著差异；2021年团体预订取消情况较少，公司将在11月电话会议提供更多信息 [107][108] 问题6: 定价环境、竞争情况及重新开业酒店的收益管理策略 - 市场定价管理更依赖人工，酒店需密切关注竞争对手和业务变化；公司通过提供增值服务吸引客人，减少价格敏感度；部分客人愿意为高品质酒店支付溢价，支撑了价格 [112][115] 问题7: 运营成本灵活性，业务变差或变好时成本变化 - 公司已覆盖酒店固定成本，业务增长时成本更可能是可变成本，有提升利润率的空间；业务下滑时，公司有机会进一步削减成本，目前运营效率高 [117][118] 问题8: 7月成本情况，考虑出售资产的总价值及其他增强流动性和改善资产负债表的工具 - 7月成本受多种因素影响，难以给出具体数字；考虑出售资产的总价值取决于市场情况和资产估值，公司会综合考虑各种增加流动性的工具，目前无压力采取紧急行动 [123][125] 问题9: 市场是否存在低价竞争情况 - 目前主要需求来自休闲旅客，他们更注重酒店品质和服务，而非价格；价格下降部分原因是企业和团体业务减少；酒店定价与市场需求相匹配，维持在合理水平 [131][137] 问题10: 6月RevPAR和调整后EBITDA情况，与上一月相比是否改善 - 6月开放酒店RevPAR约43美元，较去年同期大幅下降；6月EBITDA约下降1300万美元；二季度每月EBITDA受应计项目影响，差异不大 [142][144] 问题11: 与管理公司和品牌的关系如何演变，是否能带来经济效率 - 与管理公司和品牌的关系良好，他们积极寻求业主意见，改进公司结构和支持服务；双方合作将带来经济效率，尽管未来可能存在分歧，但总体将处于更有利的经济地位 [150][154]

公司酒店规模与运营情况 - 截至2020年6月30日，公司拥有39家酒店，共11,245间客房，分布在16个州[166] - 2020年4月，公司39家酒店中的31家暂时停业；5 - 6月，18家酒店恢复运营；截至6月30日，26家酒店开业运营[167] - 预计2020年7月31日，公司将再恢复9家酒店运营，剩余4家预计在年底前恢复运营[168] - 截至2020年6月30日，公司39家酒店和度假村中有26家开业，占总房间数超61%；到7月31日将新增9家开业，预计年底前其余4家也将开业[178] 公司酒店入住率情况 - 2020年第二季度，公司酒店组合的总入住率在截至6月30日的三个月和六个月分别为3.7%和29.5%[168] 宏观经济数据 - 2020年第一和第二季度，美国GDP分别以约5.0%和32.9%的年率下降，而2019年同期增长率分别约为3.2%和2.1%[174] - 2020年第二季度，失业率从4月的14.7%降至6月的11.1%[174] 美国酒店业数据 - 2020年3月31日至6月30日三个月和六个月，美国酒店业需求分别下降57.0%和37.2%，新酒店供应分别下降10.2%和4.1%，RevPAR分别下降69.9%和45.5%[175] 公司业务需求与收入情况 - 2020年第二季度，公司酒店组合的大部分团体业务取消，商务和休闲需求显著下降，导致收入大幅减少[176][178] 公司费用与信贷安排调整 - 2020年3月31日至6月30日三个月和六个月，公司分别产生约340万美元未来费用和20万美元遣散费，预计近期可能有额外遣散成本[179] - 2020年第二季度，公司修订公司信贷安排定期贷款和循环信贷安排，将1.75亿美元公司信贷安排定期贷款到期日从2021年2月延长至2022年2月[179] - 2020年第二季度和7月，公司完成八笔有担保抵押贷款中七笔和剩余一笔的贷款修订，包括利息和摊销付款递延等[179][180] 公司投资组合RevPAR情况 - 2020年3月31日至6月30日三个月和六个月，公司总投资组合RevPAR分别降至6.80美元和64.24美元，较2019年同期分别下降96.2%和63.4%[181] 公司净收入情况 - 2020年3月31日至6月30日三个月和六个月，净收入较2019年分别下降868.0%和554.6%，主要因COVID - 19大流行致运营收入减少[183][186] 公司成本控制措施 - 公司将全年公司现金一般及行政费用减少超20%（约550万美元），减少公司人员超20%，取消或推迟约5000万美元资本支出（占比40%）[184] 公司调整后指标情况 - 2020年3月31日至6月30日三个月和六个月，调整后EBITDAre和调整后FFO较2019年分别下降148.1%、111.1%和174.2%、125.6%[187] 公司各业务收入情况 - 2020年第二季度，客房收入从2019年同期的1.84亿美元降至695.6万美元，减少1.771亿美元，降幅96.2%；上半年从3.552亿美元降至1.315亿美元，减少2.237亿美元，降幅63.0%[190][191][192] - 2020年第二季度，餐饮收入从2019年同期的9940万美元降至209.7万美元，减少9730万美元，降幅97.9%；上半年从2.029亿美元降至7582.5万美元，减少1.27亿美元，降幅62.6%[190][193][194] - 2020年第二季度，其他收入从2019年同期的2086.1万美元降至577.2万美元，减少1508.9万美元，降幅72.3%；上半年从3994.4万美元降至2288.1万美元，减少1706.3万美元，降幅42.7%[190][195][196] - 2020年第二季度，总营收从2019年同期的3.04285亿美元降至1482.5万美元，减少2.8946亿美元，降幅95.1%；上半年从5.97972亿美元降至2.30176亿美元，减少3.67796亿美元，降幅61.5%[190] 公司各项费用情况 - 2020年第二季度，酒店运营总费用从2019年同期的1.97亿美元降至4292.9万美元，减少1.541亿美元，降幅78.2%；上半年从3.929亿美元降至2.138亿美元，减少1.791亿美元，降幅45.6%[198][200][201] - 2020年第二季度，折旧和摊销费用从2019年同期的3968.9万美元降至3726.3万美元，减少242.6万美元，降幅6.1%；上半年从7968.9万美元降至7435.3万美元，减少533.6万美元，降幅6.7%[203][204] - 2020年第二季度，房地产税、个人财产税和保险费用从2019年同期的1257.7万美元增至1309.7万美元，增加52万美元，增幅4.1%；上半年从2563.6万美元增至2677.2万美元，增加113.6万美元，增幅4.4%[203] - 2020年第二季度，土地租赁费用从2019年同期的115.8万美元降至37.2万美元，减少78.6万美元，降幅67.9%；上半年从224.7万美元降至112.6万美元，减少112.1万美元，降幅49.9%[203] - 2020年第二季度，一般及行政费用从2019年同期的804.6万美元增至982.9万美元，增加178.3万美元，增幅22.2%；上半年从1562.1万美元增至1798万美元，增加235.9万美元，增幅15.1%[203] - 2020年第二季度，公司总费用从2019年同期的7570.2万美元降至6514.4万美元，减少1055.8万美元，降幅13.9%；上半年从1.37425亿美元增至1.41181亿美元，增加375.6万美元，增幅2.7%[203] - 房地产税、个人财产税和保险费用在2020年3月和6月分别增加0.5百万美元（4.1%）和1.1百万美元（4.4%），达到13.1百万美元和26.8百万美元[205] - 土地租赁费用在2020年3月和6月分别减少0.8百万美元（67.9%）和1.1百万美元（49.9%），降至0.4百万美元和1.1百万美元[206] - 一般及行政费用在2020年3月和6月分别增加1.8百万美元（22.2%）和2.4百万美元（15.1%），达到9.8百万美元和18.0百万美元[208] - 2020年3月和6月收购、终止交易和开业前费用从0.3百万美元增至0.8百万美元[211] - 2020年3月和6月公司分别记录3.7百万美元和20.1百万美元的商誉减值费用，2019年同期无商誉减值，但记录14.8百万美元减值费用[212][214] - 其他收入在2020年3月和6月分别增加2.1百万美元（1092.6%）和2.1百万美元（737.1%）[217] - 利息费用在2020年3月和6月分别增加1.2百万美元（9.6%）和1.6百万美元（6.5%），达到13.6百万美元和26.6百万美元[218] - 所得税福利在2020年3月和6月分别增加9.3百万美元（149.9%）和22.7百万美元（184.7%），达到3.1百万美元和10.4百万美元[220] 公司资金与债务情况 - 截至2020年6月30日，公司有305.9百万美元合并现金及现金等价物和60.9百万美元受限现金及代管资金，循环信贷安排有500百万美元未偿还[223][224] - 截至2020年6月30日，公司未偿还总债务为16亿美元，加权平均利率为3.39%[229] - 循环信贷额度下的5亿美元总承诺金额和各定期贷款工具下的借款本金总额保持不变[237] 公司融资成本情况 - 2020年第二季度，公司资本化360万美元递延融资成本，费用化50万美元法律费用[239] 公司利率互换协议情况 - 截至2020年6月30日，公司有6.885亿美元的利率互换协议，其中5.135亿美元的互换协议期限为2022 - 2023年且与LIBOR挂钩[241][245] 公司套期会计处理风险 - 若停止套期会计处理，公司可能将2030万美元累计其他综合损失余额确认为净损失[242] 公司股权相关情况 - 截至2020年6月30日，公司ATM协议下有6260万美元可用于出售普通股，股票回购授权剩余约9470万美元[248][250] - 2020年上半年，公司回购165,516股普通股，加权平均价格为每股13.68美元，总购买价为230万美元[250] 公司现金流量情况 - 2020年和2019年上半年，经营活动净现金分别为-4820万美元和1.329亿美元，投资活动净现金分别为-4060万美元和-3660万美元，融资活动净现金分别为2.606亿美元和-7040万美元[252] - 2020年上半年融资活动现金流入主要源于循环信贷额度提取3.4亿美元，流出主要包括支付股息6320万美元等[255] 公司储备金与资本支出情况 - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，家具、固定装置和设备更换储备金分别为5040万美元和7080万美元[259] - 2020年和2019年上半年，公司资本支出分别为4060万美元和3660万美元[259] - 公司取消或推迟约5000万美元资本支出，降幅40%，2020年全年资本支出预计约7000万美元[261] - 截至2020年6月30日，公司酒店物业装修合同剩余承诺金额为1520万美元[261] 公司资产负债表外安排情况 - 截至2020年6月30日，公司无资产负债表外安排[262] 公司盈利指标情况 - 2020年第二季度和上半年，公司净亏损分别为1.01487亿美元和1.38618亿美元，2019年同期净利润分别为1321.4万美元和3049万美元[270][272] - 2020年第二季度和上半年，公司EBITDA分别为亏损5374.3万美元和4807.2万美元，2019年同期分别为7147.6万美元和1.47432亿美元[270] - 2020年第二季度和上半年，公司EBITDAre分别为亏损5000.8万美元和2797万美元，2019年同期分别为8624.7万美元和1.62203亿美元[270] - 2020年第二季度和上半年，公司Adjusted EBITDAre分别为亏损4301.8万美元和1851.7万美元，2019年同期分别为8945.9万美元和1.67546亿美元[270] - 2020年第二季度和上半年，公司FFO分别为亏损6058.6万美元和4435.7万美元，2019年同期分别为6757.2万美元和1.24745亿美元[272] - 2020年第二季度和上半年，公司Adjusted FFO分别为亏损5303.9万美元和3362.7万美元，2019年同期分别为7148.8万美元和1.3152亿美元[272] - 2020年第二季度和上半年，公司分别记录了370万美元和2010万美元的商誉减值[270][272] 公司利率风险影响情况 - 若2020年6月30日所有浮动利率债务的市场利率永久增减1%，浮动利率债务利息费用的增减将使未来年度收益和现金流约增减720万美元[280] - 若2019年12月31日所有浮动利率债务的市场利率永久增减1%，浮动利率债务利息费用的增减将使未来年度收益和现金流约增减380万美元[280] 公司债务到期情况 - 截至2020年6月30日，固定利率债务（抵押贷款和定期贷款）到期本金总额为9.22774亿美元，加权平均利率为4.12%[285] - 截至2020年6月30日，浮动利率债务（抵押贷款和定期贷款）到期本金总额为2.16亿美元，加权平均利率为2.34%[285] - 截至2020年6月30日，循环信贷安排到期本金总额为5亿美元，加权平均利率为2.50%[285] - 截至2020年6月30日，所有债务到期本金总额为16.38774亿美元，公允价值为15.84992亿美元[285] 公司经营风险情况 - 公司依靠酒店业绩增加收入以跟上通胀，但竞争压力或经济状况可能限制提价能力[277] - 住宿行业需求受季节性模式影响，新冠疫情预计近期会扰乱正常季节性模式[278] 公司利率风险管理情况 - 公司通过多种方式管理利率风险，包括评估固定利率报价、提前再融资或展期、偿还债务和使用利率互换协议[280][281][282] 公司衍生工具风险情况 - 公司使用衍生工具对冲利率风险时面临信用风险和市场风险，并采取相应政策管理风险[283]

公司概况 - 2015年2月3日从InvenTrust Properties Corp.分拆出来，重组后符合REIT资格[5] - 拥有39家酒店、11245间客房、12个品牌，分布于25个市场[13] 投资组合 - 98%为豪华和高档酒店，主要位于美国前25大住宿市场和休闲目的地[11] - 品牌多元化，凯悦占47%，金普顿占10%，华尔道夫占7%等[12] - 地理多元化，无单一市场贡献超2019年酒店EBITDA的10%[19] 运营情况 - 截至5月29日13家酒店运营，多数预计6、7月重启，10月全部恢复[25] - 与借贷方谈判，寻求契约豁免、债务延期等[26] 财务状况 - 总债务16亿美元，净债务/EBITDA为5.2倍，加权平均利率3.3%[36] - 2020年初始5000万美元酒店资本支出预算推迟或取消，全年预计支出约7000万美元[28] - 暂停派息，预计节省2020年现金G&A费用550万美元，降幅超20%[29] 竞争优势 - 管理团队经验丰富，平均有27年酒店经验，在公司平均任期8年[50] - 酒店与一流品牌合作，有优质客源渠道、忠诚度计划等优势[57] - 近3年超2.6亿美元用于资本项目，完成16次客房翻新[71]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度同店每间可售房收入（RevPAR）下降27.6%，入住率下降约20个百分点，房价下降3.3%；1月RevPAR下降3.2%，2月下降5.2%，3月下降67% [35] - 同店息税折旧摊销前利润（EBITDA）利润率为15%，因酒店关闭、相关成本和某些休假成本应计约600万美元 [36] - 第一季度末净债务与调整后EBITDAre之比为5.2倍，加权平均利率为3.32%，目前预计约为3.5% [59] - 预计全年现金一般及行政费用（G&A）减少超20%，约550万美元，取消或推迟约5000万美元2020年资本支出预算，今年预计资本支出约7000万美元 [20][45] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度团体业务占比35%，散客业务占比65%，与历史年度趋势基本一致 [36] - 截至4月底，团体业务取消导致全年约7000万美元客房收入损失，大部分取消来自3 - 6月活动，部分业务已成功重新预订到2020年下半年和2021年 [38] 各个市场数据和关键指标变化 - 休斯顿市场中，韦斯汀酒店有较广泛企业和团体需求基础，翻新后可满足小型会议需求；伍德兰兹市场受埃克森美孚公司影响大，目前该公司产生的房晚数与其他大型企业需求方一样少 [86][87] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 与万豪、凯悦和金普顿等强大品牌公司合作，认为这是公司重要战略优势，有助于应对危机和复苏 [17][18] - 计划在5月底前重新开放5家酒店，使运营酒店总数达13家，主要为小型度假村或生活方式精品酒店，以了解需求恢复情况并控制运营成本 [27] - 评估重新开放酒店时，考虑州和地方法规、清洁和安全标准以及近期业务机会，预计运营模式的许多变化将成为行业运营结构的永久组成部分 [41][42] - 继续与贷款方就无担保信贷安排和无担保定期贷款的修订进行建设性对话，希望在第二季度达成协议 [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 新冠疫情对世界、经济、酒店行业和公司造成严重影响，行业需求受到政府和社会应对措施的巨大冲击 [8][11] - 相信公司凭借优质资产组合、强大资产负债表、良好流动性和与各方的关系，能够度过危机并实现未来增长 [24][31] - 预计行业业务复苏在不同市场和细分领域将不均衡，休闲需求可能首先恢复，其次是企业和团体需求 [29][38] 其他重要信息 - 3月11日撤回此前发布的2020年全年业绩指引 [13] - 3月31日宣布与运营合作伙伴合作，暂停或正在暂停24家酒店运营，4月暂停运营酒店增至31家 [14] - 4月，奥斯汀万丽酒店出售协议终止，公司保留200万美元定金；金普顿管理的七家酒店组合出售未按计划完成，公司正积极争取释放2000万美元托管定金；亚特兰大韦弗利万丽酒店出售交易目前预计7月底完成，775万美元不可退还定金仍在托管中 [21][22][23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 目前酒店预订情况及重新开放酒店的决策依据 - 重新开放酒店的决策更多基于市场动态和对潜在休闲需求的预期，而非现有预订情况，团体需求基本消失，现有团体预订能否实现也存在很大疑问；参考了仍在运营的八家酒店情况，其4月平均入住率为个位数中段，运营亏损与关闭时相当甚至略好 [67] 问题2: 酒店的盈亏平衡入住率和房价假设 - 从酒店EBITDA层面看，整体投资组合盈亏平衡入住率约为40%，大型度假村酒店可能高达50%，城市酒店低至30%左右；考虑公司管理费用和债务偿还后，盈亏平衡入住率约为50%；假设平均每日房价（ADR）下降约30% [69][70][73] 问题3: 金普顿酒店交易是否有重新谈判或推迟的讨论及违约理由 - 公司已准备好按约定完成交易，但买家未出现，公司正积极争取托管的2000万美元定金，目前无法提供更多信息 [77] 问题4: 除已宣布的五家酒店外，是否有其他因强制关闭解除而可能重新开放的酒店 - 基韦斯特和纳帕的三家酒店因强制关闭，符合重新开放酒店的休闲需求高和周边有大量自驾客源的特点，但不在5月底前重新开放的五家酒店范围内，其重新开放时间将与南佛罗里达州的经济活动恢复情况相关 [78][79][81] 问题5: 如何看待休斯顿市场的酒店资产表现 - 休斯顿的韦斯汀酒店有广泛需求基础，翻新后的会议空间可满足小型会议需求；伍德兰兹市场受埃克森美孚公司影响大，目前该公司产生的房晚数与其他大型企业需求方一样少 [86][87] 问题6: 非主要市场酒店的重新开放计划和参考指标 - 大型城市酒店重新开放的参考指标包括国内商务旅行的需求和容量恢复情况，以及小型团体会议的需求模式；目前暂不预测具体时间，每天和每周都会监测预订流量和市场需求情况；大型酒店重新运营的启动成本较高，决策时需考虑更多因素 [90][91] 问题7: 未能完成出售的酒店是否会重新上市及当前市场情况 - 当前酒店交易市场基本冻结，短期内公司不会积极推动资产出售；公司认为金普顿的七家酒店是优质资产，继续持有不会构成负担，且在休闲需求恢复时可能表现良好 [92][93][94] 问题8: 6月以后的团体业务情况及取消费用情况 - 6月以后团体业务取消情况不显著，团体取消的动力不足，因为取消可能需支付取消费用；3 - 6月取消的业务有部分已重新预订到2020年下半年和2021年，但这些业务能否实现存在不确定性 [98][99] 问题9: 重新开放酒店时是否会考虑入住限制 - 餐饮方面将遵循当地法规；对于酒店客房，目前预计初期需求不会导致入住限制问题，部分重新开放的酒店将仅开放部分区域以维持适当的社交距离 [102] 问题10: 是否考虑重塑酒店运营模式以提高盈利能力和降低波动性 - 公司正在与品牌和管理方密切合作，重新思考酒店业务模式，包括服务提供、收费方式等；目前尚不清楚最终结果，但认为这是一个从零开始构建运营模式的独特机会，有望降低成本结构 [108][109] 问题11: 首批重新开放酒店的正常全职员工数量和预计开放时的员工数量 - 目前谈论具体员工数量还为时过早；大型酒店每间客房约配备0.5名全职员工，但员工配置需根据团体需求的稳定性来决定；对于即将重新开放的小型酒店，目前处于关闭状态，有基本的员工配置，重新开放时初期增加的员工数量不多 [110][111][115] 问题12: 未能完成出售的酒店是否需要考虑额外的资本支出 - 近期不需要额外的资本支出，这些酒店最近已经进行了翻新，目前状况良好 [116] 问题13: 已实施的成本节约措施中哪些可能是永久性的 - 固定员工数量和管理层级可能会显著减少；酒店运营效率提升措施，如仅在退房时提供客房清洁服务、使用移动钥匙办理入住和退房手续等；餐饮服务向更有限和便捷的模式转变，如提供即拿即走的食品 [119] 问题14: 是否会考虑实施其他措施以应对近期潜在的不利因素 - 目前31家酒店处于关闭状态，希望不会对整个投资组合继续实施关闭措施；认为这是一个从零开始构建运营模式的机会，有望打造更高效的运营模式；公司酒店对各类需求仍有很大吸引力 [121][122] 问题15: 公司何时能恢复到2019年的业绩水平 - 恢复到2019年的业绩水平需要几年时间，2022年末到2023年可能是更现实的预期；即使RevPAR无法完全恢复到2019年水平，由于运营模式的改变，盈利能力可能会有所提升；此外，未来一段时间内新酒店供应增长可能有限 [126][130][133] 问题16: 何时可以开始推动收取团体业务取消费用 - 这是一个微妙的平衡问题，目前行业处于前所未有的特殊情况，运营商在重新预订等方面表现出很大的灵活性；现在很难确定具体的时间点，需要根据实际情况和重新预订的可能性来决定 [135]

公司酒店资产与运营情况 - 截至2020年3月31日，公司拥有39家酒店，共11245间客房，分布在16个州[136] - 截至2020年3月31日，公司39家酒店和度假村中有24家暂时停业，4月又有7家暂时停业[137] - 公司预计5月将有5家以休闲需求为重点的小型酒店恢复运营[137] - 截至2020年3月31日，公司39家酒店和度假村中有24家暂时停业，4月又有7家暂停营业；预计休闲需求将率先改善，企业临时和团体业务滞后[148] 公司酒店运营业绩指标 - 2020年1 - 2月，公司酒店组合的入住率分别为65.0%和74.6%，3月降至27.2%[137] - 2020年第一季度，在受COVID - 19影响之前，每间可售房收入（RevPAR）较2019年第一季度略有下降，降幅为低个位数[137] - 公司通过评估每间可售房收入（RevPAR）、平均每日房价（ADR）、入住率等财务和非财务指标来衡量酒店运营业绩和业务经营表现[145] - 2020年第一季度美国酒店业需求下降14.2%，供应增长2.0%，行业每间可售房收入（RevPAR）下降19.3%，入住率下降1590个基点，平均每日房价（ADR）下降4%[147] - 2020年第一季度公司总投资组合RevPAR降至121.68美元，较2019年同期的170.28美元下降28.5%[151] 公司财务契约与债务情况 - 由于COVID - 19大流行对公司经营业绩产生重大不利影响，截至2020年3月31日，公司未遵守一项债务财务维持契约[140] - 管理层预计未来十二个月内，由于疫情持续影响，公司大部分债务财务维持契约要求将无法满足[140] - 若公司无法获得现有违约事件的豁免，其业务和财务状况将受到重大不利影响[140] - 截至2020年3月31日，高级无担保循环信贷安排的未偿还余额为5000万美元，利率为2.66%[180] - 截至2020年3月31日，公司未偿总债务为16亿美元，加权平均利率为3.32%，公司未遵守一项债务财务维护契约[185][186] 公司综合损失与套期会计 - 截至2020年3月31日，累计其他综合损失余额为2080万美元，若停止套期会计处理，部分或全部余额可能确认为净损失[141] - 若停止套期会计处理，公司可能将2080万美元的累计其他综合损失余额确认为净损失[189] 宏观经济数据 - 2020年第一季度末美国GDP年率下降约4.8%，2019年第一季度年增长率约为3.2%；2020年3月失业率升至4.4%，4月升至14.7%[146] 公司费用与成本情况 - 公司运营合作伙伴降低酒店运营费用，2020年第一季度为第三方经理员工预提约570万美元未来费用，近期可能有潜在遣散费[148] - 2020年第一季度公司总投资组合RevPAR降至121.68美元，较2019年同期的170.28美元下降28.5%[151] - 2020年第一季度净收入较2019年下降314.9%，主要因COVID - 19导致39家酒店营业收入减少5220万美元等因素[152] - 公司预计全年公司现金一般及行政费用减少超20%（约550万美元），减少公司人员超20%；2020年第一季度产生加速股份支付费用40万美元和其他重组成本40万美元[153] - 公司取消或推迟约5000万美元资本支出，占比40%，2020年全年资本支出预计约7000万美元[153] - 2020年第一季度调整后EBITDAre和调整后FFO分别较2019年下降68.7%和67.7%[154] - 2020年第一季度酒店运营总费用降至1.709亿美元，较2019年同期减少2500万美元，降幅12.8%，主要受新冠疫情影响[164][166] - 2020年第一季度公司和其他费用增至7603.9万美元，较2019年同期增加1431.5万美元，增幅23.2%，主要因商誉减值损失[167] - 2020年第一季度非运营收入和费用中，其他收入增至12.7万美元，增幅33.7%；利息费用增至1302.4万美元，增幅3.5%；债务清偿损失降至0，降幅100%；所得税收益增至731.1万美元，增幅220%[173] 公司现金与资金情况 - 截至2020年3月31日，公司有3.968亿美元的合并现金及现金等价物和7950万美元的受限现金及代管资金[179] - 2020年3月17日公司提取5亿美元高级无担保循环信贷额度中剩余的3.4亿美元；预计暂停2020年剩余季度股息[153] - 公司采取措施保存流动性，如减少非必要支出、调整投资策略、削减20%的公司人员，并预计暂停2020年剩余季度的股息[182] - 若所有酒店和度假村暂停运营，公司每月经常性现金支出约为1700万至2000万美元，债务服务每月需额外支出500万美元[183] 公司金融工具情况 - 截至2020年3月31日，公司有总计6.888亿美元的利率互换协议，用于固定部分酒店抵押贷款和无担保定期贷款的利率[188] - 截至2020年3月31日，公司有名义金额为5.138亿美元与伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）挂钩的利率互换合约，到期日在2022 - 2023年[191] 公司股权相关情况 - 公司“按市价发行”（ATM）计划可出售普通股的总发行价最高达2亿美元，截至2020年3月31日，还有6260万美元额度可售[194] - 公司董事会授权的股票回购计划额度为1.75亿美元，截至2020年3月31日，已回购230万美元，剩余约9470万美元额度，且公司预计2020年剩余时间不会使用该计划[195][196] 公司现金流情况 - 2020年第一季度经营活动提供的现金为540万美元，2019年同期为3360万美元，主要因新冠疫情影响可比酒店营业收入及2019年12月出售两家酒店所致[198][199] - 2020年第一季度投资活动使用的现金为2020万美元，2019年同期为1330万美元，2020年主要用于酒店物业2220万美元的资本改进，部分被200万美元的待收购酒店托管押金抵消[198][200] - 2020年第一季度融资活动提供的现金为2.962亿美元，2019年同期使用3770万美元，2020年主要因高级无抵押循环信贷额度提取3.4亿美元，部分被股息、赎回和股票回购支出抵消；2019年主要因支付股息和偿还抵押贷款，部分被无担保定期贷款提款抵消[198][201] 公司资本支出情况 - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，家具、固定装置和设备更换储备金分别为6690万美元和7080万美元，2020年和2019年第一季度资本支出分别为2220万美元和1330万美元[203] - 鉴于新冠疫情，公司取消或推迟约5000万美元资本支出，占比40%，2020年全年资本支出预计约7000万美元，截至2020年3月31日，相关合同剩余承诺金额为2440万美元[205] 公司表外安排情况 - 截至2020年3月31日，公司没有表外安排[206] 公司非公认会计准则财务指标情况 - 公司认为EBITDA、EBITDAre、Adjusted EBITDAre、FFO和Adjusted FFO等非公认会计准则财务指标对投资者评估经营业绩有补充作用[207] - 非GAAP财务指标有局限性，公司通过单独考虑排除项目影响、提供与GAAP指标的调节表等方式弥补[220][221] 公司季度业绩情况 - 2020年第一季度净亏损3713万美元，2019年同期净利润1727.6万美元[214][216] - 2020年第一季度EBITDA为567.4万美元，2019年同期为7595.6万美元；EBITDAre为2204.2万美元，2019年同期为7595.6万美元；Adjusted EBITDAre为2446万美元，2019年同期为7808.6万美元[214] - 2020年第一季度FFO为1623.3万美元，2019年同期为5717.3万美元；Adjusted FFO为1937万美元，2019年同期为6003.1万美元[216] - 2020年第一季度，公司为安达仕萨凡纳酒店和波西米亚萨凡纳河滨酒店分别记录了610万美元和1030万美元的商誉减值[214][216] - 2020年第一季度，公司因重组公司办公室产生了40万美元的遣散费和40万美元的股份补偿费用加速摊销[215][219] 公司利率敏感性情况 - 若2020年3月31日所有可变利率债务的市场利率永久上升或下降1%，每年利息费用的增减将使未来收益和现金流减少或增加约720万美元；若2019年12月31日所有可变利率债务的市场利率永久上升或下降1%，每年利息费用的增减将使未来收益和现金流减少或增加约380万美元[228] 公司债务结构情况 - 截至2020年3月31日，固定利率债务总额为9.22327亿美元，加权平均利率为3.83%；可变利率债务总额为2.16亿美元，加权平均利率为2.67%；高级无担保循环信贷额度为5亿美元，加权平均利率为2.66%[233] 公司业务季节性情况 - 公司预计在稳定宏观经济环境下，按当前投资组合构成，收入和营业收入在第二季度最高，其次是第一、三、四季度，但新冠疫情可能近期打乱正常季节性模式[224] 公司债务风险管理情况 - 公司通过支付物业级抵押贷款和签订利率互换协议降低可变利率债务风险[230]

公司概况 - 2015年2月3日从InvenTrust Properties Corp.分拆出来，重组后符合REIT资格[4] - 拥有39家酒店、11245间客房，分布于25个独特的住宿市场[12] 投资策略 - 交易导向，注重多元化、品质和投资组合优化 - 保持保守的杠杆率，强调资产负债表健康 - 积极开展资产管理，利用与品牌和管理者的关系[8] 财务状况 - 企业价值32亿美元，净债务/EBITDA为4.1倍，股息收益率为5.7%[20] - 2014 - 2019年收购13家酒店约15亿美元，处置22家酒店约11亿美元 - 2014 - 2019年总投资组合RevPAR复合年增长率为4.6%，同店RevPAR为4.8%，同店酒店EBITDA/Key为5.5%[24] 2019年业绩 - 运营表现强劲，同店RevPAR和调整后EBITDAre超预期，同店酒店EBITDA利润率连续5年增长 - 资产负债表稳健，净债务/EBITDA为4.1倍，31家无抵押酒店占酒店EBITDA约70% - 提升投资组合质量，收购600间客房的波特兰凯悦酒店，出售两家非核心酒店[27] 案例分析 - 2017年10月收购斯科茨代尔凯悦酒店，2019年ADR较收购时增长5.0%，入住率提升330个基点，RevPAR增长9.9%，酒店EBITDA增长19.7% - 对休斯顿威斯汀酒店进行约5500万美元战略翻新，2019年年度RevPAR指数从2016年的111%提升至129%[39][41] 2020年展望 - 内部增长机会包括凯悦大柏树酒店新宴会厅开发和现有会议空间翻新，波特兰凯悦酒店实施资产管理平台 - 部分酒店有利润率提升机会，阿维拉公园君悦酒店进行资产重新定位 - 不同市场有不同展望，部分受项目和市场因素影响[58][60][63] 2020年指引 - 净收入预计在8100 - 9700万美元，同店RevPAR变化在 - 1.5%至0.5%，调整后EBITDAre在2.63 - 2.79亿美元 - 预计资本支出在1.1 - 1.3亿美元，部分项目会对收入有负面影响[67][68] 非GAAP财务指标 - 公司认为EBITDA、EBITDAre、调整后EBITDAre、同店酒店EBITDA及利润率、FFO、调整后FFO和调整后FFO每股摊薄收益等非GAAP财务指标对投资者有用 - 这些指标应与GAAP规定的其他运营绩效指标结合考虑，而非替代[94]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度，公司归属于普通股股东的净利润为1560万美元，调整后EBITDAre为7200万美元，摊薄后每股调整后FFO为0.58美元；全年归属于普通股股东的净利润为5540万美元，调整后EBITDAre为3.021亿美元，超过11月提供的指引范围上限，也高于年初提供范围的中点，每股调整后FFO为2.19美元，高于年初提供的2019年指引范围上限 [10][11] - 2019年第四季度，同店RevPAR下降0.4%，同店酒店EBITDA利润率下降39个基点；全年同店RevPAR增长2%，同店酒店EBITDA利润率增长23个基点，同店总运营费用仅增长1.7% [10][12] - 截至2019年底，净债务与调整后EBITDA的杠杆比率为4.1倍，待出售的奥斯汀万丽酒店交易完成后，预计该比率将降至约3.9倍 [93] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2019年第四季度，散客RevPAR增长2.1%，团体RevPAR下降6.2%；非客房收入增长1.2%，推动同店总收入增长0.3% [43][44] - 2019年全年，团体业务占总客房收入的比例约为33%，较2018年略有下降 [49] 各个市场数据和关键指标变化 - 2019年第四季度，按2019年酒店EBITDA排名的前10大市场中，表现最好的是旧金山（增长4.6%）、凤凰城（增长3.2%）、纳帕（增长2.9%）、亚特兰大（增长2.8%）和奥兰多（增长2.6%）；表现最差的是圣地亚哥（下降9.2%）和达拉斯（下降6.2%） [44][47] - 2019年全年，前10大市场中RevPAR增长最强劲的是旧金山（增长6.9%）、休斯顿（增长5.8%）、达拉斯（增长4.3%）、纳帕（增长4.2%）和凤凰城（增长3.6%）；表现最具挑战的是圣克拉拉（下降1.5%）、圣地亚哥（下降1%）和奥兰多（RevPAR持平） [49] - 2019年，公司25个市场中有15个市场实现了正RevPAR增长 [49] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是拥有位于前25大住宿市场和主要休闲目的地的高品质豪华和高档酒店及度假村，通过积极的资产管理举措和与品牌及管理方的合作来提升业绩 [11][17] - 2020年，基于当前市场状况，公司更可能成为净卖方，除非市场状况发生变化，否则预计在收购方面不会非常活跃；公司认为交易是创造长期股东价值的重要方式，可能会在年内进行更多机会性处置 [32][33] - 公司计划利用奥斯汀万丽酒店的出售所得款项偿还部分信贷额度的未偿还余额，将净债务与EBITDA的比率降至4倍以下，以进一步巩固资本结构 [30][31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为2020年将是一个过渡年，预计同店RevPAR将略有下降，调整后EBITDAre和调整后FFO将出现更显著下降，主要原因包括已完成和宣布的处置交易、多家酒店的装修干扰以及费用增长 [36][37] - 尽管2020年面临挑战，但公司对2021年及以后的盈利增长潜力充满信心，现代化和升级后的阿维拉公园凯悦酒店、全面翻新和扩建的大柏树凯悦酒店、新收购的波特兰凯悦酒店的潜力以及其他近期收购酒店的增长预期，加上强大的资产负债表，将为公司带来显著的盈利增长 [40] 其他重要信息 - 2019年，公司完成了近27亿美元的交易，包括收购13家酒店（总计超过15亿美元）和处置22家酒店（超过11亿美元），这一活动改变了公司投资组合的吸引力和长期增长潜力 [14] - 2019年，公司在投资组合中投入了9300万美元的资本支出，包括完成大柏树凯悦酒店的新宴会厅和其他多项翻新项目；2020年，预计资本支出在1.1亿至1.3亿美元之间，包括阿维拉公园凯悦酒店的持续翻新等重大项目 [62][66] - 公司通过物业优化流程（POP）在2019年确定了近350万美元的潜在净收益，自2014年该计划启动以来，在当前拥有的物业中确定的总机会约为1300万美元，目前已实施了近75%的建议，实现了约940万美元的年化持续净收益 [58][59] - 截至2019年底，公司约70%的债务为固定利率或已进行套期保值，加权平均期限约为四年，加权平均利率较2018年底下降约10个基点 [92] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司出售资产的标准、规模及当前交易的关键障碍是什么 - 公司出售资产的标准与过去几年类似，包括资产在公司资产管理下已达到一定优化程度、需要大量资本投入但回报不合适、位置不符合长期战略等；此外，也会考虑机会性出售，特别是在私人市场估值与公开市场估值存在差异的情况下 [100][102] 问题2: 近期融资市场是否有变化 - 近期融资市场对交易和再融资仍然非常开放，融资条件积极，目前未看到明显变化，短期影响是否会改变这一趋势还不确定 [103] 问题3: 阿维拉公园凯悦酒店的大规模翻新为何会造成重大干扰，2021年能否恢复到2019年的水平或超过 - 翻新干扰是因为公司将项目时间压缩到2020年，虽然2020年干扰增加，但2019年业绩超出预期，且2020年底剩余工作量减少，为2021年奠定了良好基础；公司预计不仅能恢复到2019年水平，还会有显著增长 [107][108] 问题4: 2021年是否有资产有重大资本支出需求，如何优先考虑潜在用途 - 2021年资本支出相对有限，预计干扰将显著减少；公司认为2021年增长前景良好，来自受干扰资产和新资产的增长将推动业绩提升；如果未来有处置交易，公司将进一步加强资产负债表，并根据交易数量和金额确定资本分配的优先顺序 [109][111] 问题5: 阿维拉公园凯悦酒店项目稳定后的EBITDA目标是否仍为1700万 - 2100万美元 - 是的，公司对该资产稳定后的预期未变，且投资成本相对可比度假村具有优势，有望获得良好回报 [115][116] 问题6: 各市场的费用增长差异及未来趋势如何 - 公司整体工资增长预计在3.5% - 4%，比2019年高约100个基点；各市场情况基本一致，但有少数市场因经理为匹配市场水平而出现中低个位数的工资增长 [117][118] 问题7: 新冠疫情和股价下跌是否会影响公司2020年出售资产的能力和意愿 - 目前难以确定新冠疫情对资产估值的影响，公司希望疫情影响是短期的，历史上类似问题对资产估值的长期影响不大 [123][126] 问题8: 公司在控制成本方面还有哪些最大机会来抵消工资和物业税的增长 - 公司认为新收购的物业有更大机会通过日常资产管理和物业优化流程来挖掘潜力；最大机会在于提高劳动力调度效率；品牌整合带来的系统费用和回扣降低也将持续受益；食品和饮料采购成本相对稳定，有利于控制成本 [127][129] 问题9: 阿维拉公园凯悦酒店加速翻新的原因是物业特定因素还是行业前景变化 - 加速翻新主要是为了控制项目成本，确保翻新的一致性和连贯性，以便在翻新后推出全新产品；2020年进行翻新可能有助于减少干扰，为2021年做好准备 [132][133] 问题10: 波特兰的城市和会议日历情况以及竞争供应如何 - 波特兰市场近期有大量供应增加，但公司的波特兰凯悦酒店与多数新增酒店不同，是毗邻俄勒冈会议中心的最佳会议酒店，具有独特优势；2020年波特兰的团体预订进度在公司所涉市场中最高，同比增长中20%；2021年城市预订进度稍软，但随着酒店开业，销售团队有信心吸引更多预订 [136][145] 问题11: 度假村资产与城市酒店的表现有何差异 - 2019年第四季度，大型度假村资产的团体业务较前一年疲软，但通过散客业务进行了有效填补；假日期间散客业务表现良好，显示出休闲消费者的强劲需求和消费能力 [146][147] 问题12: 奥兰多市场的休闲需求是否因新冠疫情而变化 - 目前影响非常小，仅大柏树度假村有一个大型国际团体中有少量来自中国的人员未参加会议，整体散客业务未受影响 [150][151] 问题13: 大柏树凯悦酒店新宴会厅的预订情况如何 - 预订情况非常好，2020年团体预订进度实现两位数增长，运营上能够同时接待多个团体；2021年的预订情况也很乐观，会议策划者对宴会厅的反馈积极 [152][153] 问题14: 今年从亚太地区获取FF&E（家具、固定装置和设备）用于翻新项目的风险有多大 - 阿维拉公园凯悦酒店的风险非常小，大部分长周期物品已订购并存储；万豪伍德兰酒店的客房翻新项目有部分家具在中国生产，公司正在密切监测，但目前有一些小部件已发货；大柏树度假村的会议空间翻新项目使用中东供应商，风险较小 [154][157] 问题15: 公司在所有市场对机组人员业务的总体敞口有多大 - 旧金山市场的机组人员业务占比相对较高，但不到当地需求的10%；目前对调整后EBITDA的100万美元负面影响中，约一半来自圣克拉拉的团体业务流失，一半来自旧金山的机组人员业务下降 [158]

公司股权结构 - 截至2019年12月31日，公司集体持有运营合伙企业发行的96.8%的普通有限合伙单位，其余3.2%由其他有限合伙人持有[26] - 公司拥有运营合伙企业100%的唯一普通合伙人权益，直接或间接持有约96.8%的运营合伙单位，其余3.2%由现任高管和董事会成员持有[54] 公司物业资产 - 截至2019年12月31日，公司拥有39处住宿物业，共计11245间客房[28] 公司投资策略 - 公司的目标是将资本主要投资于优质、多元化的豪华和高档酒店及度假村组合，重点关注美国前25大住宿市场和美国主要休闲旅游目的地[32] - 公司采用差异化投资策略，考虑市场、资产、运营和结构等特征进行投资决策[33] - 公司的投资策略旨在在不同市场周期中寻找有吸引力的机会，以实现有吸引力的风险调整后回报[33] 公司增长推动方式 - 公司通过积极的资产管理、内部项目管理和战略资本投资来推动增长[35] 公司资金筹集方式 - 公司打算通过发行普通股和优先股以及利用不同到期日的债务融资来为长期增长提供资金[36] 公司运营模式 - 公司作为房地产投资信托基金运营，运营合伙企业及其子公司将酒店物业租赁给应税房地产投资信托子公司，由第三方运营商管理酒店[27] 公司财务报表范围 - 公司的合并财务报表包括公司、运营合伙企业和XHR Holding, Inc.及其子公司的账户，并消除所有公司间交易的影响[27] 公司基本信息 - 公司的主要行政办公室位于佛罗里达州奥兰多市，电话号码为(407) 246 - 8100，网站为www.xeniareit.com [28] 公司现金持有情况 - 截至2019年12月31日，公司持有现金1.949亿美元，其中受限现金8410万美元[37] 公司净债务与调整后息税折旧摊销前利润之比 - 截至2019年12月31日，公司净债务与调整后息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDA）之比为3.9倍[37] 公司债务期限与利率 - 截至2019年12月31日，公司有担保抵押贷款加权平均债务期限为5.1年，无担保定期贷款和循环信贷工具为3.0年，债务加权平均利率为3.72%[37] 公司股票回购额度 - 公司获授权回购至多1.75亿美元流通普通股，截至2019年12月31日，剩余约9690万美元回购额度[38] 公司“按市价发行”计划额度 - 公司“按市价发行”（ATM）计划可出售普通股总发行价至多2亿美元，截至2019年12月31日，剩余6260万美元额度[40] 公司房地产投资信托资格要求 - 为符合房地产投资信托（REIT）资格，公司须每年向股东分配至少90%的REIT应纳税所得额[53] 公司股份持有限制 - 公司章程禁止任何人或团体实际或推定拥有超过9.8%的公司任何类别或系列已发行股份[57] 公司员工情况 - 截至2019年12月31日，公司有48名员工，且无员工受集体谈判协议覆盖[59] 公司收入和营业收入季度预期 - 公司预计按当前投资组合构成，在宏观经济环境稳定的情况下，第二季度收入和营业收入最高，依次为第一、三、四季度[44] 公司分拆与上市情况 - 2015年2月3日，公司从InvenTrust分拆，InvenTrust按每持有8股InvenTrust普通股向股东分配1股公司普通股[61] - 2015年2月4日，公司普通股在纽约证券交易所开始交易，股票代码为“XHR”[61] 浮动利率债务市场利率变动影响 - 若2019年12月31日所有浮动利率债务市场利率永久变动1%，利息费用变动将使未来收益和现金流每年变动约380万美元[433] - 若2018年12月31日所有浮动利率债务市场利率永久变动1%，利息费用变动将使未来收益和现金流每年变动约180万美元[433] 公司各类债务到期本金与利率 - 截至2019年12月31日，固定利率债务到期本金总计92301.7万美元，加权平均利率为3.83%[438] - 截至2019年12月31日，浮动利率债务到期本金总计21600万美元，加权平均利率为3.43%[438] - 截至2019年12月31日，高级无担保循环信贷安排到期本金总计16000万美元，加权平均利率为3.41%[438] 公司所有债务情况 - 截至2019年12月31日，所有债务到期本金总计129901.7万美元，公允价值为132147.4万美元[438] 公司债务到期本金计算说明 - 截至2019年12月31日，债务到期本金计算排除了600万美元的净抵押贷款折扣和未摊销递延融资成本[438] 公司降低浮动利率债务敞口方式 - 公司通过偿还浮动利率债务、签订利率互换协议等降低浮动利率债务敞口[433][436]