报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 未提及 各部分总结 西安宏观经济概况 - 地区生产总值方面，青岛12399亿元、天津12674亿元、西安8686亿元、沈阳6074亿元、大连6643亿元 [3] - 社会消费品零售总额方面，青岛4532亿元、天津3946亿元、西安3638亿元、沈阳3246亿元、大连1484亿元 [5] - 2023年末人口，天津1360万、西安1310万、青岛1040万、沈阳920万、大连750万 [7] - 第三产业增长率，天津5.4%、大连5.1%、青岛4.5%、沈阳4.2%、西安3.3% [9] - 城镇居民人均可支配收入，青岛51337元、天津46078元、大连42269元、沈阳41769元、西安40967元 [11] - 房地产开发投资增长率，西安9.3%、天津1.2%、青岛 - 12.2%、沈阳 - 12.3%、大连 - 20.6% [13] 西安写字楼市场 - 2024年存量1924453平方米，新增供应0平方米，平均租金90.66元/平方米/月，空置率21.27%，净吸纳量41360平方米 [23] - 2025 - 2026年，ICC、CCBD有新增供应 [28] 西安零售市场 - 2024年存量7634683平方米，新增供应313000平方米，平均租金237.01元/平方米/月，空置率15.9%，净吸纳量294100平方米 [39] - 2025 - 2026年，西安王府井丝路港购物中心、西安星旋广场等项目有新增供应 [43]

香港旧楼重建的未来机遇 目前本港超过50年楼龄的楼宇约10,000幢， 可见楼宇老化问题严重，加快市区重建是刻 不容缓。(注一) 市区重建局（市建局）于2001 年成立，前身为1988年成立的「土地发展公 司」，主要是为了促进本港市区城市更新， 应对市区老化等问题。过去十八年，市建局 成功为1,300幢楼宇协助重建，若与现时的 旧楼存量相比，仍是小数目。 (注二) 两年前市建局展开了「油麻地、旺角（下称 「油旺」）地区规划研究」，覆盖范围共 212公顷，涉及3,345幢楼宇，当中超过八成 （即2,700多幢楼宇）楼龄达30年或以上。 (注三) 鉴于「油旺」的拆卸重建规模庞大，市 建局透过它们的有关数据，制订一套涵盖目 前「5Rs」的策略。拆去旧楼、重建新楼， 正标志着一个城市的新旧交替。然而，绝大 部分兴建于上世纪六、七十年代的楼宇，当 区已接近用尽地积比率，重建的经济效益有 限。纵使楼宇得到重建，总楼面面积难以增 加，但楼宇老化却带来社会成本，包括安全 隐患、维修费用、调迁成本等。然而，市区 重建却有助改善旧社区的居住环境，即使未 能有效增加土地供应，但能够为市民带来更 优质的生活环境。 资料来源：香港20 ...

MARKETBEAT 北京 市场 2024 年 市场展² 截至2024年三季度,北京零售市场年内共迎来8个零售项目的入市,为市场带来 75.6万平方米的优质零售空间，四季度仍将有至少三个来自非核心区域的优质项 目计划开业，且均为10万平米以上的大体量项目，若均能如期入市，全年新增供 应将超过120万平方米，为近十年来最高。未来在北京建设国际消费中心城市的 推动下,零售市场各项支持政策也将得到有效落实,各商圈及项目升级改造进程 也将进一步加快。 租金 / 空量率 ¥2,700 14% 12% ¥2,500 10% ¥2,300 8% ¥2,100 6% ¥1.900 4% ¥1,700 2% ¥1.500 00/ 2020 2021 2022 2023 2Q 2024 ■平均租金（人民币/平方米/月） ·空置率 历年新增供应及未来供应 200 150 100 50 2020 2021 2022 2023 2024F 2025F 2026F 2027F ■ 崇文门 ■其他 ■ 中央商务区 ■ 公主坟 ■ 燕莎 ■ 东二环-朝外 ■亚奥 三星屯 ■ 十里堡-青年路 Better never settles *平均租 ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2024年三季度北京写字楼市场租金继续下探，空置表现相对平稳，四季度租金或继续下调，长期来看需求有望逐步回升 [3][7] 根据相关目录分别进行总结 市场关键指标 - 2024年一季度GDP增速6.0%，二季度5.4%；一季度第三产业增速5.8%，二季度5.4%；一季度CPI增速0.2%，二季度0.1%；一季度房地产开发投资增速2.0%，二季度 - 1.7% [2] - 北京全市写字楼存量1352.99万平方米，空置率18.16%，平均租金每月每平方米人民币266.11元；核心商圈总体存量863.65万平方米，空置率12.10%，平均租金每月每平方米人民币312.77元；新兴商圈总体存量489.34万平方米，空置率28.86%，平均租金每月每平方米人民币198.01元 [11] 三季度市场表现 - 租金方面，全市租金环比下降4.7%，同比下降13.5%至每月每平方米人民币266.1元，五大核心商圈环比下降5.1%，同比下降12.4%至每月每平方米人民币312.8元 [3] - 净吸纳量方面，全市为2.4万平方米，五大核心商圈为3.1万平方米 [3] - 空置率方面，全市环比上升0.2个百分点，同比上升1.2个百分点至18.2%，五大核心商圈环比下降0.3个百分点，持平于去年同期至12.1% [3] 租赁成交类型与行业 - 三季度租赁成交类型以续租和搬迁为主，分别占季度租赁总成交面积的35.9%和32.8% [6] - 金融业、TMT和专业服务业三大传统行业分别占所有行业总成交面积的35.7%、24.2%和20.0%，医疗健康占6.7%位居第四 [6] - 律所行业需求增长明显，银行、游戏行业录得大面积租赁成交 [6] 四季度及长期展望 - 四季度多个亮点项目入市将拉高整体市场空置率，预计租金水平继续面临下行趋势 [7] - 截至2027年，北京写字楼市场新增供应仅为167.8万平方米，供存比仅为12%，未来需求有望逐步回升 [7] 主要租赁成交 - 融科资讯中心中关村超威半导体产品（中国）有限公司续租4100平方米 [12] - 卫星通信大厦中关村深圳市小赢信息技术有限责任公司搬迁1780平方米 [12] - 利星行中心望京 - 酒仙桥北京澳玛星光悦容医疗美容诊所有限公司续租1087平方米 [12] 主要在建项目 - 国家会议中心二期南北塔亚奥北辰会展投资34000平方米，预计2024年第四季度交付 [13] - 鼎好DH3二期中关村鼎固鼎好实业有限公司51000平方米，预计2024年第四季度交付 [13] - 颐堤港二期T1 - T4望京 - 酒仙桥中国人寿 + 太古地产160000平方米，预计2025年第三季度交付 [13]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2024年四季度青岛写字楼市场存量稳定但需求疲软，租金下降，未来供应增加将加剧竞争；零售市场新项目开业带动空置率下降，租金稳定，未来有较多新增供应，各项目将注重差异化和体验式消费 [38][62] 各部分总结 青岛宏观经济概况 - 2024Q3青岛地区生产总值12399亿元，社会消费品零售总额4532亿元，2023年末常住人口1040万，第三产业增长率4.5%，城镇居民人均可支配收入51337元，房地产开发投资增长率 - 12.2% [5][7][9] 主要地块成交情况 - 2024年11 - 12月有多宗地块成交，涉及李沧区、市北区、高新区等，用途包括工业、商业、住宅等，楼面价从475元/平方米到7940元/平方米不等 [19] 甲级写字楼市 写字楼市场各区域概况 - 三大核心区域总存量1793528平方米，市南CBD平均租金101.73元/平方米/月，空置率24.1%；崂山CBD平均租金111.23元/平方米/月，空置率30.6%；市北CBD平均租金89.98元/平方米/月，空置率18.2% [26] 未来供应（2025 - 2027） - 未来三年内约有36万平方米新增供应，2025年有三个新项目交付带来17.4万平方米优质办公空间 [30][38] 租赁成交 - 主要租赁交易涉及崂山、市北、市南等商圈，租户包括律所、海洋工程研究院等；按产业类型划分，物流与运输、专业服务和科研占成交面积比例分别为24%、22%和16% [33][34] 市场总结 - 2024年四季度无新项目入市，存量稳定，需求疲软，净吸纳量环比降55%，空置率环比微降0.2个百分点，租金环比降1.8%；未来新增供应将加剧竞争，政府行动方案有望重振需求活力 [38] 优质零售市 主要市场指标 - 单季存量4109300平方米，新增供应163000平方米，平均租金436元/平方米/月，空置率8.5%，净吸纳量183888平方米 [44] 零售市场各区域概况 - 七大核心商圈总存量4109300平方米，中山路、台东等商圈存量、平均租金和空置率各有不同 [48] 未来供应（2025 - 2027） - 未来三年预计超70万平方米优质零售空间投放市场，李沧区吾悦广场及王府井喜悦购物中心受期待 [53][62] 未来供应和租赁成交 - 主要新店开幕集中在香港中路商圈，餐饮类是主力；展示了各区域市场新增供应情况 [56][58] 市场总结 - 2024年四季度两个项目开业使总存量升至410.9万平方米，核心商圈空置率环比降0.88个百分点，租金稳定；各购物中心引进品牌首店，未来注重差异化和体验式消费，政府方案将为消费市场蓄能 [62]

⚥㕂⟱⚌ 加快饥ⴀ姿⠄ 走上世界经济舞台 大中华区租户研究 2018 年 2 月 2 中国企业加快"走出去"步伐 湡䔶 14/ 摘要 17/ 报告介绍 现在，许多中国企业经过长期 发展，已经步入了世界级大企 业的行列（图 1 和表 1）。 同时，中国企业也奉行"走出 去"的战略，向全球市场扩张。 $ISJT#SPXOF 董事总经理 亚太及大中华区环球企业服务部 "现在，许多中国企业拥有大量可 供其支配的资源，这使它们能够走 向世界，并保证它们的对外投资能 够成功。" 㕃 财富 500 强企业（据国家地区划分） 资料来源：财富杂志，戴德梁行研究部 繠㕂, 26% ⚥㕂, 23% 傈劥 , 10% Ⱖ➭㕂㹻㖑⼓, 6% 岁㕂 , 6% 䗞㕂 , 6% 薉㕂, 5% 榰㡦, 3% 㕂, 3% 蚚Ⱎ , 2% ⸈䭭㣐 , 2% 銯棴暅, 2% ⽪䏞, 1% 䊼銯, 1% 䠑㣐ⵄ, 1% 慌㣐ⵄ❇, 1% ⤜縄倛, 1% 倝⸈㗗 , 1% 榰Ⱙ, 1% 餒㺢 䔂 邍 中国年收入最高的企业排名（根据 2016 年企业收入） 资料来源：财富杂志，戴德梁行研究部 18/ 主要参与者 – 中国企业 – 它们是谁？ 112/ 对 ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 进入21世纪，以中心城市为核心引擎的城市群成为国际竞争和分工的基本载体，中国以19个城市群构建起新的空间格局 中国城市群发展受政策推动且内部融合不断推进，未来将呈现新的格局 发展都市圈可疏解大城市病，是城市群建设的突破口和城镇化关键一环 城市更新可提升中心城市宜居性，需平衡宜居性与效益[13][14] 根据相关目录分别进行总结 城市群发展的国际经验及中国实践 - 世界级城市群发展经验：世界五大城市群汇聚优质资源，在全球分工中作用重要 其形成与科技、经济中心转移相关，形成与发展需中心城市壮大、产业分工协作、交通网络构建、区域协作体系建立等因素[20][23][24] - 中国城镇化政策演变下的城市群发展思路：中国城镇化重点从小城镇战略向都市圈和城市群转变 以城市群为主体形态推动协调发展是重要思路，“十四五”规划延续并完善相关要求 中心城市辐射带动作用增强，都市圈同城化趋势明显[28][32][33] - 中国城市群发展的规划及目标：“十四五”规划对城市群等提出不同要求，目标是全面形成“两横三纵”城镇化格局 19个城市群承载大量人口和GDP，已全部完成规划编制，11个获国务院批复 规划明确空间范围，划分三种类型，利于区域协调发展[40][41][44] 城市群战略下的都市圈发展逻辑 - 快速城镇化带来负面效应，发展都市圈疏解大城市病：城镇化使要素向大城市集聚，带来效率提升，但也引发大城市病 加强中心城市与周边城市联系、功能疏解可催生都市圈[51] - 都市圈与城市群的关系：都市圈是以超大特大城市或辐射带动强的大城市为中心、1小时通勤圈为范围的城镇化空间形态 都市圈是城市群形成的必要条件，先有都市圈后有城市群，二者需合理规划实现良性发展[54][61] - 都市圈建设的重要意义：都市圈是城市群建设突破口和城镇化关键一环，利于促进城镇化高质量发展、产业协同发展，形成统筹发展格局[62][63][64] - 中国都市圈的发展现状与问题：中国都市圈建设进入加速推进期，34个都市圈贡献大部分GDP，但与发达国家有差距 存在整体发展水平低、内部发展不均衡、协调机制欠缺、城市联系不紧密等问题[65][69][76] 城市更新与宜居性 - 疏解中心城市的部分功能，通过城市更新提升其宜居性：中心城市发展到一定程度会出现问题，疏解功能和内部更新是解决办法 城市更新受政策支持，由政府主导并与开发商合作[86] - 中国城市更新的探索与经验：东部沿海地区探索较早，深圳形成“政府引导与市场运作结合”模式，广州形成“1+1+N”政策体系，上海注重历史保护和多方参与[92][93][95] - 宜居性与效益的平衡，城市更新关注的重要议题：城市更新推进有障碍，需考虑提升宜居性等问题 城市更新有利于改善环境、提升社区宜居性，如上海写字楼改造、东京都市圈和首尔清溪川改造案例[98][99][103]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 受访者认为未来一年中国投资市场将平稳发展，但多数预计市场整合将会发生 [6] - 开发商和投资者对中国房地产市场前景意见分歧，此分歧将限制商业投资活动发展 [6] - 市场忧虑政策阻碍贷款人和开发商商业活动，未来12个月土地购置活动将会减慢 [6] 根据相关目录分别进行总结 投资额 - 2013年1 - 11月间住宅市场投资额同比上涨19%，内地投资市场第4季持续畅旺 [14] 资金来源 - 受访者普遍表示有意于2014年在中国部署更多资金用作投资，开发商最为乐观 [14] - 开发商对中国房地产项目融资成本前景看好，银行和贷款人乐观，投资者持中性看法 [15] - 2013年第3季度贷款额同比上涨14.3%，2013年第一至第三季中国开发商于海外债券市场发行价值237亿美元高收益债券 [15] - 受访者认为来年为中国物业筹集资金相对容易，但投资者比开发商和银行与贷款人更为保守 [21] 价格、租金和回报率 - 开发商及银行/贷款人对来年销量预测较为乐观，多数人认为销量将会改善 [7] - 受访者对未来12个月销售量以及投资组合价格变动乐观，开发商对其投资组合价格变动最为乐观，银行和贷款人持相对谨慎态度 [8] 展望 - 大部分受访者认为中国房地产市场有机会于未来12个月内经历整合，且多数认为整合对其业务有利 [25][26] - 开发商应关注政策变化，银行和贷款人应密切注视政策转变，供求失衡是长线投资者关注因素 [33] - 银行和贷款人有意加大在中国投资力度，投资者和开发商兴趣相对较低 [34] - 开发商对拓展海外新兴市场兴趣有增无减，美国、加拿大、澳大利亚、马来西亚和英国最受欢迎 [40] - 开发商对持续限购令看法最为负面，投资者紧随其后，银行家和贷款人也认为不利但不显著 [43] - 所有受访者认同陆续出台的房产税会对业务带来冲击，开发商看法最为负面，但全国性房产税不太可能迅速推行 [47]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 近年来中国刺激内需推动物流行业高速发展，武汉作为中部物流区域主要城市，凭借地理和交通优势，在国家中部崛起战略中作用突显，当地政府积极推动物流业发展，市场参与者活跃，零售业、电子商务和第三方物流需求旺盛，物流地产受开发商关注，但面临土地供应不足问题，短期内物流仓库租赁市场供需两旺，中长期供应将达高峰，租金上涨有压力，需求市场将保持畅旺 [3][4][43] 根据相关目录分别进行总结 简介 近年来中国刺激内需推动物流行业高速发展，武汉作为中部物流区域主要城市，在国家中部崛起战略中作用突显，当地政府积极推动物流业发展，市场参与者活跃，本文将详细阐述武汉物流地产发展情况、值得关注区域及中长期市场研判 [3] 武汉物流市场的发展现状 - 武汉物流业进入快速发展轨道，2004 - 2012年社会物流总额年均增长19.8%，高于全国18.5%的水平，2012年物流业增加值815亿元，同比增长20%，《规划》确定其战略定位，要求到2015年末增加值达1200亿元，占GDP比重达12%，到2020年末实现内陆第一大物流枢纽城市目标 [4] - 零售业是物流市场发展的内在推动力，2007年至今武汉社会消费品零售总额年均增长18.3%，2012年达3432.4亿元，排名全国第7，“1 + 8”城市圈消费人口众多，零售市场扩张带来物流仓储需求，众多零售商在武汉建物流仓库 [10][11] - 电子商务发展迅速，国内电商平台销售额从2010年的4729亿元增长至2012年的11315亿元，同比增长44.2%，湖北电商交易规模居全国第八、中部第一，武汉占全省七成以上，被纳入电子商务示范城市，未来武汉电商行业将高速发展，主要电商平台已在武汉设华中区物流配送中心 [14][15] - 武汉市11大重点产业产值增幅大多保持在20%以上，产业发展带来物流需求，传统运输和仓储企业向现代物流企业转型，催生第三方物流企业发展，武汉交通优势推动物流业发展，A级物流企业众多，国内外大型物流企业和项目落户，第三方物流企业积极拿地建物流中心，60%的物流中心落户东西湖区，未来可能面临并购重组趋势 [17][19][22] - 工业地产具有投资回报较高、稳定等特征，物流地产优势突出，武汉物流地产平均投资回报率8%，高于商业地产，近一年来大型知名物流开发商纷纷圈地进驻，物流园分布较分散 [24] 市场新变化 - 政府态度积极，近一年物流开发商扩张反映市场需求旺盛和政府对引进先进企业的积极态度，湖北省出台“三十八条”意见推动物流产业优化发展，武汉市政府加快物流用地投放，出台意见保障物流用地供应并给予地价优惠 [31][32] - 规划与发展方面，武汉市政府颁布《规划》，布局“一港、六园、八中心”建设国家商贸物流中心，各园区依自身特色发展，但面临土地难题，国际物流开发商选址需全面考量，东西湖保税物流园是核心区域，汉口北商贸物流园未来两三年有望快速发展，阳逻港物流需求将快速提升 [33][35][37] - 高标准仓库供应紧缺，物流业发展带动需求增长，武汉物流仓库供应不足，出租率高，新高标准仓库受关注，租金约每月每平方米22元，但土地供应不足和地价攀升局限开发建设，预计至2013年末约30.1万平方米优质仓库交付使用 [38][39] - 值得重点关注的物流区域包括东西湖区，是城市配送型物流和第三方物流企业选址重点；蔡甸、汉南区域靠近武汉经济技术开发区，是发展制造业类物流仓库的重点 [40] - 第三方物流、物流开发商及电商选址需考虑严控成本和风险，主管部门优惠准入条件和项目位置覆盖范围；第三方物流及电商租赁物业看重物业符合使用标准、价格合理、周边交通便捷及到终端用户距离 [41][42] 未来市场的预测研判 - 短期（1 - 2年），武汉物流市场供需两旺，高标仓供应井喷，入市即被消化 [43] - 中长期（3 - 5年），供应量达高峰期，2013 - 2015年将有239 - 286万平方米物流仓库投入使用，租金上涨压力大，至2017年高标库净租金将达每平方米每月26.8元，市场竞争压力大，去化速度放缓，后期以消化存量为主 [45][46] - 空置率方面，高标库租金将有所提高，预计年均增幅5%左右，2013年新入市高标仓库能快速消化，年底全市高标库空置率18.7%，普洛斯项目入住率可达95%以上 [48] - 需求市场上，零售业和电子商务发展及武汉工业倍增计划将推动物流需求，未来三年物流需求市场将保持畅旺，高标库吸纳量稳定 [48]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 全球经济增长向好但面临货币政策收紧挑战 利率上升或影响房地产市场 不同区域租户和投资者面临不同机遇与风险 [4][6][8] - 大中华区写字楼租赁成本有增有减 一线城市核心区投资吸引力大 但受利率和供应等因素影响 投资增长短期受限 [4][61][71] - 亚太区租户有更多选择 租金温和增长 投资者需关注新兴市场风险和利率影响 [18][82][92] - 欧洲中东和非洲地区租户租金有望上涨 投资者对核心物业兴趣增加 但吸引力将随利率下降 [101][112][114] - 北美地区租户需求上升 租金温和增长 投资者青睐美国市场 但相对价值将随利率下降 [131][132][142] 根据相关目录分别进行总结 简介 - 2014年全球物业市场租户和投资者面临新情况 市场回暖 租户关注成本效益 投资者寻找投资机会 亚太区投资创新高 但需关注利率上升挑战 [5][6] 第一部分：全球展望 经济及政策背景 - 2014年及未来五年GDP增速预测大幅攀升 全球经济增长积极 美国和中国成主要引擎 但宽松货币政策或退出 债券收益率将上扬 [8][10] - 欧元区解体传言消散 但面临通货紧缩风险 影响危机管理的障碍需解决 [9] 全球租户展望 - 亚太区空置率增加 为租户提供更多选择 租金升幅将达全球最高 但平均入住成本已高于美国 欧洲平均租金仍最高 [18][19] - 亚太区市场提升空间使用效率困难 欧洲和美国尚存空间 租户可利用全球租户准则工具提高运营资源配置 [20][28] - 新办公方式带来低空间密度 企业关注低成本办公地点可能导致虚假成本减省 遵循当地最佳方案成本减省幅度可达30% [29][30][31] 全球投资者展望 - 多数物业市场价格指数具吸引力 美国吸引力最强 亚太区低于全球平均 核心市场如巴黎和香港因收益率降低丧失吸引力 [35] - 借贷市场正常化 股权资本充裕 房地产交易量创新高 但利率上升将导致相对价值下降 投资者应在价值消失前果断入市 [36][37] - 流动性对投资者愈发关键 伦敦整体及跨境流动性居首 纽约流动性波动大 东京和巴黎最弱 市场规模和流动性是跨境投资者关键考虑因素 [44][45][47] 第二部分：区域展望 大中华区租户展望 - 中国二线城市写字楼租赁成本低 新增供应和空置率上升抑制租金增长 租户有机会搬迁至优质写字楼 北京和香港租金上涨高于全国平均 [61] - 2013年大中华区商业氛围疲弱 吸纳量降至2009年以来最低 租金增长受抑制 2014年情况将改善 新增供应有限的成熟市场租金增长积极 [62] - 超60%新增供应位于核心区之外 对核心区最优租金影响小 二线城市核心区扩张或阻碍最优租金上涨 [63] 大中华区投资者展望 - 2013年第3季度大中华区FVI指数得分57 一线城市核心市场最具吸引力 香港和台北缺乏吸引力 [71] - 零售物业价格吸引力最大 中国工业物业乐观情绪将持续 但回报率上升和供应过剩将削弱吸引力 投资额短期受限 [72][73] 亚太区租户展望 - 2013年亚太区市场重整 租户需求疲软 净吸纳量下滑 租金增长受抑制 2014年状况将改善 净吸纳量预计反弹25% 租金将温和增长 [82] - 未来两年平均租赁成本将增加7% 东京和北京入驻成本将强势增长 中国二线城市租金增长受抑制 香港租金将增长 [83] - 东京和澳大利亚有望实现成本缩减 可通过调整空间使用效率或转移办公地点来实现 印度和中国一线城市成本缩减机会有限 [84] 亚太区投资者展望 - 亚太区本季度FVI指数得65分 澳大利亚和中国多数市场有吸引力 新兴市场拖累得分下行 [92] - 预计2013年投资额达880亿美元 同比上涨9% 未来两年投资额将温和增长 利率上升和经济疲软将削弱吸引力 优质资产存量短缺限制流动性 [93] - 量化宽松政策退出将推升债券收益率和利率 投资者需考虑租金增长对回报率的拉动影响 东京、北京和上海等核心市场租金增长率稳定 澳大利亚市场具吸引力 [94] 欧洲中东和非洲地区租户展望 - 经济复苏带动就业增长 需求提升和新供应有限将推升最优及平均租金 2014 - 15年平均租金增长速度将快于最优租金 [101] - 高产能城市租赁成本通常较高 莫斯科租金支付能力最低 哥本哈根、布鲁塞尔和罗马性价比高 [102] - 空间使用效率高的城市成本增长快 租户难通过提高效率抵销成本上涨 慕尼黑和法兰克福等城市租户有机会提高使用效率 [103] EMEA地区投资者展望 - 2013年第3季度欧洲FVI指数得74分 英国最具吸引力 中东欧市场也颇具吸引力 意大利和西班牙吸引力提升 德国吸引力下降 法国市场价格偏高 [112] - 投资者对核心物业偏好减弱 对非核心资产偏好增长 核心与非核心物业收益率差距将收窄 [113] - 预计2014年交易量上升10% 达1500亿欧元 2015年投资额再增加100亿欧元 境外投资份额将上升 利率上涨将导致吸引力下降 [114] - 戴德梁行引入交易价格变化指数评估欧洲房地产市场价格变化 该指数能更及时反映实际价格变动 2013年第3季度英国和欧洲资本价值上升 [120][121] 北美租户展望 - 企业商业信心指数高 但政治不确定性和政府开支削减影响新增就业 部分行业将增加就业机会 写字楼需求将上升 空置率将下降 [131] - 预计大多数美国写字楼市场租金温和增长 业主将提供优惠增加入驻率 旧金山和纽约租赁成本和租金将上涨 [132] - 旧金山和纽约租赁成本增长最高 纽约、芝加哥和达拉斯有机会改善空间使用效率 加拿大就业增长温和 空置率将上升 租金水平平稳 优质核心区写字楼租金将增加 [133] 北美投资者展望 - 美国市场透明度高、法律完善 受投资者青睐 政府债券收益率低 多数市场具吸引力 机会型基金关注非核心市场 加拿大市场也受欢迎但投资额低 [142] - 投资者因大城市优质写字楼投资回报降低 开始关注零售及工业物业投资 [143] - 预计债券收益率和按揭利率上升 未来两年投资额仍将增长 部分增长来自亚洲投资者和房地产投资信托基金 相对价值下降影响将延迟到2015年后出现 [144]