报告行业投资评级 未提及 报告核心观点 - 未来两年全球甲级写字楼租赁成本将温和增长2%，略低于全球通胀率，但部分亚洲市场及伦敦、旧金山等成本增长将高于全球通胀水平 [6] - 多数美国市场能以低租赁开支实现高经济生产力；新兴市场如雅加达、布达佩斯和曼谷有潜力；莫斯科、首尔、新加坡和苏黎世等高租赁成本且生产力低于平均水平的市场缺乏吸引力 [26] - 全球多数租户可通过高效办公策略管理调整面积以抵销租赁成本上升，亚洲空间使用效率较高，欧美有提升空间 [6] 各部分总结 简介 - 报告覆盖全球60个国家138个商务区，新增南美、非洲部分城市及雅典、布拉迪斯拉发等地租赁成本信息 [7] - 依据单个工作间年度成本进行全球租赁成本排名，数据转换为RICS定义的室内净面积并换算为美元 [7] - 报告含四大部分，分别为全球排名、全球概览、空间使用效率、甲级和非甲级写字楼，最后有区域点评 [8] 第一部分－全球排名 - 欧洲占据全球最昂贵市场大半，伦敦西区和香港单个工作间年租赁成本超20,000美元，伦敦西区与香港成本差距从2012年的13%升至2013年的22% [14] - 印度和中国二线城市提供最低租赁成本，前十大最便宜市场均被其占据，2013年单个工作间租赁成本低于3,000美元 [15] 第二部分－全球概览 - 多数美国市场处于高生产力低租赁成本方阵，东京和纽约等高生产力金融中心租赁成本也高，新兴市场如雅加达等有潜力，莫斯科等市场缺乏吸引力 [26] - 2013年全球租赁成本上涨2%，高于2012年的0.4%但低于全球通胀率，北亚成本下降1.2%，北美上涨3%，中东和非洲增幅最大 [27] - 预计未来两年全球租赁成本平均上涨率略低于通胀率，大量欧洲市场租户将受益于成本下降，北亚下降趋势将逆转，南亚印度租赁成本将因需求和通胀上升 [28] 第三部分－空间使用效率 - 全球金融危机后公司削减房地产支出，每个工作间全球平均面积从2009年的13平方米降至12平方米，北美空间使用效率最低但自2009年已缩减近10% [40] - 亚太区市场空间使用效率高，难以通过提升效率抵销高租赁成本增长；欧洲和美国有较大效率提升空间，戴德梁行全球租户准则工具可提供帮助 [41] - 若遵循当地最佳方案，欧洲主要国家经营的公司可为办公楼组合节省高达30%的成本 [48] 第四部分－甲级和非甲级写字楼 - 甲级写字楼空间平均成本比普通写字楼高一半，不同市场成本差额差异大，上海甲级成本可能达非甲级两倍，伦敦市中心、斯德哥尔摩和巴黎等成本差额相对较小 [54] - 2013年15个市场中有5个非甲级空间成本下降，法兰克福降幅最大，旧金山非甲级租金上涨，香港不同质量写字楼成本变动分化 [55] - 预计亚太地区甲级写字楼平均租金升幅将达全球最高，部分市场高通胀率将推升附加费用 [56] 第五部分－区域评论 欧洲 - 部分高生产力城市租赁成本高，莫斯科租金负担能力最低，布鲁塞尔、哥本哈根、里昂和罗马物超所值 [64] - 2013年欧洲企业氛围改善，德国和北欧需求增加致租赁成本上升，区内平均成本基本不变，但各市场差异大 [65] - 预计未来两年欧洲租赁成本温和增长2%，低于区内通胀水平，伦敦城和西区需求强劲成本上升5%，日内瓦核心区租金或下滑 [66] 北美 - 美国西岸地区对租户有吸引力，西雅图、洛杉矶和圣何塞生产力高但写字楼价格低于美国平均水平，休斯顿和迈阿密价值最低 [75] - 2013年企业租户活动回升，芝加哥和迈阿密租金下降，旧金山、西雅图和硅谷等地租金上涨，加拿大租金上升 [76] - 未来技术行业拉动房地产需求，旧金山租金有上升压力，亚特兰大和费城租金增幅较小，美国公司高效办公趋势将延续 [77] 北亚 - 2013年北亚写字楼需求受经济前景和成本敏感影响，超一半市场租赁成本下滑，上海下跌幅度最大，中国二线城市租赁活动受TMT和生命科学产业推动保持强劲 [86] - 多数一线城市新增供应减少，东京未来两年成本增幅预计达8%，北京和香港租户议价优势将减少，中国部分二线城市建设热潮将抑制成本增长 [87] 南亚 - 南亚多数市场租赁成本与生产力正相关，写字楼空间价格较公允，德里若生产力不上升将失去吸引力，澳大利亚写字楼空间昂贵，吉隆坡价值或增加 [95] - 2013年雅加达租赁成本涨幅最大，主要因印尼盾贬值，印度TMT行业租户利用低租赁供应拓展物业，澳大利亚租赁需求低迷 [96] - 预计吉隆坡租金下降1%，澳大利亚租赁增长受抑制且有削减成本空间，印度主要核心区域成本将大幅提升，雅加达成本增速将转温和 [97] 新兴市场 - 中南美：2013年巴西甲级写字楼需求回落，圣保罗和里约热内卢租金下跌但服务费用上涨，墨西哥城租金因需求增长上升，未来或供过于求 [106] - 中东和非洲：2013年租赁成本平均上涨10%，拉各斯是区内最昂贵市场且全球排名第三，跨国公司需求强劲且优质写字楼稀缺 [107]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2013年第四季度华北区经济运行总体平稳，稳中有升，房地产各细分市场表现各异，写字楼市场整体良好但各城市有差异，商铺市场稳定增长且面临竞争压力，住宅市场活跃但城市间量价表现不同，投资市场北京大宗投资旺盛[9][11][49][86][130] 根据相关目录分别进行总结 经济概览 - 2013年前三季度华北六市经济运行总体平稳，稳中有升，北京GDP同比增长7.7%，天津和西安同比增幅领先，分别达12.6%和11.5% [9] - 2013年1 - 9月，北京房地产开发投资2413.9亿元，增长9.5%，占比49.5%，其他五市同比增幅均超14% [9] 写字楼市场 - 2013年第4季度华北区甲级写字楼整体良好，六市平均租金小幅上涨，新增供应340,616平方米，总存量达10,422,881.20平方米，需求旺盛，总吸纳量251,977.2平方米，环比增155.2% [11][12] - 北京：CBD新项目入市使存量达6,938,483平方米，吸纳量93,010.7平方米，租金涨至298.9元，空置率升至2.6%，预计2014年租金涨、空置率降 [18][20] - 天津：金融城项目使存量达891,133平方米，空置率升至15.3%，租金涨至120.8元，预计明年空置率升、租金调整 [24][25] - 沈阳：无新增供应，存量460,700平方米，吸纳量31,966.4平方米，空置率降至14.5%，租金升至110.8元，预计明年空置率升、租金下行 [29][30] - 大连：新增项目使存量达736,006.2平方米，吸纳量61,811.9平方米，空置率降至25.0%，租金升至109.5元，预计明年空置率升、租金调整 [34][35] - 青岛：市南区新项目使存量达854,491平方米，吸纳量17,587.3平方米，空置率升至32%，租金升至110.8元，预计明年空置率升、租金上涨空间受抑制 [39][40] - 西安：无新增供应，存量562,068平方米，吸纳量8,358平方米，空置率降至14.3%，租金降至96.4元，预计明年一季度租金下调 [44][45] 商铺市场 - 华北区社会消费品零售额稳定增长，优质商铺市场表现良好，租金稳定，2014年潜在供应多，空置率预计稳定，租金提升空间不大 [49] - 北京：2013年1 - 10月社零额6,813.9亿元，增长8.9%，四季度4个项目入市，存量增至7,119,400平方米，空置率降至12.8%，预计2014年租金平稳 [53][54] - 天津：2013年1 - 10月社零额3,695.2亿元，增长13.6%，四季度项目入市使存量达2,475,802平方米，传统百货调整，预计开发商需差异化经营 [60][61] - 沈阳：2013年前三季度社零额2,297.9亿元，增长13.3%，四季度两项目开业，预计2014年空置率升，传统百货面临挑战 [65][66] - 大连：2013年前三季度社零额1836.3亿元，增长13%，四季度无新增供应，时尚餐饮品牌扩张，预计2015年商业格局转变 [70][71] - 青岛：2013年三季度社零额2,079.6亿元，增长12.9%，四季度无新增供应，儿童零售等业态活跃，租金稳定，预计2014年开发商提供优惠 [75] - 西安：2013年前九月社零额1805.5亿元，增长13.6%，四季度3个项目入市，存量增至2,306,914平方米，首层租金涨至500元，预计2014年下半年竞争加剧 [80][81] 住宅市场 - 2013年第四季度华北六市新建商品住宅市场活跃，西安量价微跌，其他五市价格涨，除北京外成交量升 [86] - 北京：高端住宅市场量跌价涨，成交面积降18.2%，售价涨4.4%，租赁市场淡季，租金降0.4%，空置率升0.2%，未来调控更市场化 [88][89] - 天津：2013年住宅市场旺盛，9 - 11月新增供应降16.2%，成交升17.6%，价格升5.5%，预计2014年调控不松 [95][96] - 沈阳：2013年1 - 11月新增供应增17.9%，成交面积13,772,400平方米，9 - 11月成交升28.0%，价格平稳，预计未来成交量下滑、价格平稳 [101][102] - 大连：2013年9 - 11月市内四区成交量涨4.6%，均价降3.4%，高档住宅租赁市场上升，预计明年房价有上涨空间 [107] - 青岛：2013年四季度市场回暖，新增供应增69%，成交升53.9%，均价涨7.6%，预计2014年售价下降 [113][114] - 西安：2013年9 - 11月预售面积增29.1%，成交降10.9%，均价降4.0%，预计下季度供应和成交下滑、价格平稳 [121][122] 投资市场 - 北京：2013年第四季度大宗投资市场旺盛，成交43宗，金额507.4亿元，其中住宅用地成交17宗，金额267.4亿元，预计2014年保障房用地供应增加，整栋物业交易活跃 [130][131]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 长江中游城市群是中国经济发展最具增长性的区域之一 武汉作为其核心引领城市 产业升级、人口流入、交通枢纽、教育资源等优势明显 未来将推动区域经济协同发展 并带动片区物业市场需求释放 [3][7][13] 根据相关目录分别进行总结 最具增长性区域：长江中游城市群 - 经济与地理上是承东启西、承上启下的“桥梁” 推动我国各区板块融合发展 也是长江经济带发展规划的重要支点城市群 [9] - 双循环换挡期 中部城市群战略地位提升 长江中游城市群发展定位由“发展壮大”提升至“优化提升” [11] - 2020年长江中游城市群GDP达9.3万亿元 人均GDP7.4万元 是五大城市群内经济增长最快的区域 [13] 长江中游城市群核心引领城市 – 武汉 产业 - 过去20年武汉经济增长前期靠第二产业 高新技术产业增速曾接近20% 2019年高新技术产业增加值占GDP比重达25.7% [18] - 十三五期间第三产业增速超越第二产业 2019年第三产业增加值全国排名第十 仍有增长空间 [21] - 十四五期间推行“三大计划” 构建“965”现代产业体系 预计2024年GDP突破2万亿 [24][29] 人口 - 人口吸附能力增强 2010 - 2020年常住人口增加254.1万人 增长26.0% 年均增长率2.3% [31] - 人口密度低于一线城市 预计未来20年有1000万左右增量空间 三省城镇化率有提升空间 提供人力资源支撑 [34] 交通 - 是国际性综合交通枢纽 3小时飞行圈、3.5小时高铁圈将覆盖全国80%主要城市 [37] - 城市轨交里程387.5公里 排名全国第七 2025年将形成600公里网络 [39] - 铁路有三大主要火车站 2030年将形成环形放射状大型铁路枢纽 [40] - 航空2019年旅客吞吐量2715万人 2025年将达4200万人次 [41] - 港口有阳逻港 是长江中游最佳深水良港 水铁联运便捷 [42] - 物流能力有提升空间 鄂州花湖机场建成后将成亚洲第一航空物流枢纽 [49] 教育 - 湖北高等院校数量全国第三 武汉是“大学城” 2020年末本专科在校大学生约106.72万人 [53] - 人才流失情况好转 大学生留汉政策效果显著 2017 - 2019年新增留汉大学生109万人 [54][58] 武汉市城市发展的前景与目标 - 依托地缘、科教和人口优势 推进科技创新和产业升级 战略新兴产业和现代服务业将成核心动力 [65] - 长江中游城市群和武汉都市圈协同发展待提升 城际交通落实后武汉辐射带动力将增强 [65] 产业升级发展将持续推动片区物业市场需求释放 高速发展的高新技术企业聚集地：光谷 - 东湖高新技术开发区生产总值排名靠前 形成系列支柱产业 [66] - 甲级写字楼需求快速增长 2021年三季度空置率18.4% 低于全市14.3个百分点 [72] - 租赁需求主要来自TMT等行业 第二总部经济带来新需求 [75] - 光谷中心城定位高科技商务中心 未来3 - 5年将迎项目交付高峰期 [78] 正在崛起的高端现代服务业聚集地：汉口及武昌沿江商务区 - 三镇融合发展 两岸商务区将成高端现代服务业聚集区 [81] - 办公需求稳定 入驻企业质量高 2021年三季度租金近130元/平米 空置率14.9% [82] - 租赁需求主要来自金融等高端服务业 占成交面积约63% [85] - 二七滨江商务区在建多个项目 建成后将推动现代服务业发展 [88]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 佛山作为传统制造业强市，在湾区战略下面临发展机遇与挑战，雄厚制造业基础为产业升级提供竞争力，通过优化功能配套融入大湾区网络，产业升级也带动物业市场发展，甲级写字楼需求有望释放 [9][10][114] 根据相关目录分别进行总结 传统制造业强市，产业升级为参与湾区发展提供核心竞争力 - 宏观经济：佛山经济实力及综合竞争力全国领先，2020 年城市综合经济竞争力排名全国第 14 位，2019 年 GDP 突破万亿，2021 年完成地区生产总值 12156.54 亿元，同比增长 8.3%，广佛融合拓展湾区发展纵深 [15][16][20] - 产业结构与发展趋势：制造业是支撑佛山经济社会发展的重要力量，规模庞大、门类齐全、配套完善，集群化、规模化特征明显，先进制造业增加值占规模以上工业比重达 50.2%，规模以上工业企业超 7700 家 [22][23] - 坚持制造业立市，产业集群化、规模化基础雄厚：佛山以镇街为单位形成“一镇一主品”的专业镇经济形态，全市 32 个镇街有国家级特色产业基地 26 个，中国产业名都、名镇 41 个，在粤港澳大湾区产业格局中处于先进制造产业集群的重要节点 [23] - 民营企业蓬勃发展，民营经济政策环境持续优化：佛山是全国民营经济最发达的地区之一，民营企业贡献了全市六成以上国内生产总值等，2021 年有 7 家企业进入全国民营企业 500 强，佛山持续优化民营企业发展政策，2021 年民间投资同比增长 8.7% [26][28] - 以数字化赋能和培育新兴产业，来加快建设现代产业体系，推动未来高质量发展：佛山推动原有优势产业数字化转型，培育发展高技术等新兴产业，2020 年新增高新技术企业 884 家，总数达 5718 家，“十三五”期间引进投资超亿元产业项目 1698 个，签约投资总额超 1.3 万亿元 [30] - 打造国家级制造业创新中心，完善科技创新体制：佛山定位为面向全球的国家制造业创新中心，“十四五”期间巩固提升战略性支柱产业，培育壮大战略性新兴产业，规划建设“一环创新圈”和“1 + 5 + N”的创新平台体系 [33][37] 优化功能配套，积极融入大湾区网络，在西岸发展中发挥引领作用 - 广佛同城持续融合深化，全方位推进区域协调发展：2009 年佛山与广州启动同城化，目前已开通多条跨市地铁和公交线路，2021 年底发布《广佛全域同城化“十四五”发展规划（公开征求意见稿）》，计划至 2025 年实现广佛中心城区半小时通达等，2021 年两城 GDP 总量合计达 4.04 万亿 [40][41] - 大湾区制造业的重要支点，在西岸崛起中发挥更大作用：珠江西岸与东岸经济发展不均衡，佛山作为珠江西岸先进装备制造产业带的重要支点，制造业体量和能量升级是大势所趋 [45] - 加速铺设综合交通体系，打造粤港澳大湾区西部枢纽：佛山积极布局交通基础建设，“十三五”期间高速公路建成通车里程达 551 公里，轨道交通建设稳步推进，2021 年底印发《佛山市交通发展“十四五”规划》，提出到 2025 年的交通发展目标，还将推进珠三角枢纽（广州新）机场建设 [46][50][54] - 城市更新打破资源约束瓶颈，升级空间、赋能产业转型：佛山推进村级工业园升级改造，计划 2021 - 2023 年完成形态破旧等工业园地上物拆除共 13.80 万亩，累计完成拆除 21.16 万亩，截至 2021 年 11 月底已完成 12.8 万亩拆除工作，为新兴产业集聚发展提供载体 [57][58] - 人口规模及素质稳步提升，为产业升级奠定基础：根据第七次全国人口普查数据，佛山常住人口共 949.9 万人，十年间增长超 230.5 万人，每 10 万人中拥有大学文化程度的人由 9469 人上升为 16143 人，佛山出台多个吸引人才政策，构建科创公共服务体系 [59][67] 物业市场：产业升级带动物业载体发展，甲级写字楼需求持续释放 - 办公楼升级换代，佛山甲级写字楼市场快速发展：佛山写字楼市场经历萌芽、起步、发展阶段，目前进入快速升级换代阶段，已形成四大核心商务区格局，截至 2021 年第四季度，全市甲级写字楼存量规模达 176.5 万平方米，空置率为 32.2%，平均租金微跌 0.9% 至每月每平方米 61.8 元 [72][75] - 新兴商务区建设将带来新增供应集中放量：2021 年全市甲级写字楼市场有 2 个新增供应项目，释放 11.1 万平方米可租赁面积，未来三年将有超 64.2 万平方米新增供应投入市场，千灯湖和佛山新城商务区是供应主力区域 [82][87] - 净吸纳量呈增长趋势，非主力行业办公需求扩大：2019 年起市场净吸纳量增长，两年平均增速超 23.5%，2021 年净吸纳量超新增供应，达 16.9 万平方米，同比增长 28.9%，内资企业租赁面积占比约 98.0%，金融业等行业需求上升 [90][91][98] - 市场竞争日趋激烈，物业运营表现分化：2021 年第四季度全市平均租金基本持平，不同区域分化，祖庙和佛山新城商务区租金下降，千灯湖和季华路商务区表现稳健，千灯湖商务区平均租金每月每平方米 65.7 元，季华路商务区平均租金每月每平方米 64.5 元 [99][105][108] - 物业市场未来展望：产业转型升级将激活甲级写字楼市场潜力，未来三年新增供应入市将使空置率维持较高水平，产业升级和第三产业发展将带来本土企业升级类办公需求，优质物业将更受青睐 [111][114]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 现阶段中国 TMT 产业蓬勃发展态势在北京最为显著，TMT 企业对办公物业需求旺盛，但面临高租金成本问题，企业在扩张与减租间制衡，未来核心区 TMT 企业办公面积占比或下降，新兴园区对企业有吸引力 [4][61] 根据相关目录分别进行总结 三分之一的中国主要 TMT 企业将总部设于北京 - 中国 241 家大型 TMT 上市企业中近 34%总部选址北京，北京是国家部委和政府机关所在地，有集聚效应，是国家级孵化中心 [5] - 北京坐拥 120 所高校，每年输出 152,000 名毕业生，人力资源领先，过去十年信息技术等行业增速超全市 GDP 增速，2013 年该行业 GDP 达 1749.6 亿元，占比 9.0% [5] - 北京 TMT 行业对私募和风投机构吸引力强，2013 年投资数量 101 宗，总额超 10 亿美元 [6] - 中关村规划“一区多园”，10 个主要园区承载 18,000 家企业，164.5 万从业人员，电子/信息技术类企业占比 57%，超 65%总部在北京的大型上市 TMT 企业入驻中关村园区 [12] 北京 TMT 企业选址需求调查 - 2014 年对 31 家大中型 TMT 企业调查，70%属 IT 行业，50%企业总部位于中关村和上地区域 [24] - 77%受访企业认为中国 TMT 行业长期高速发展，37%企业计划增加办公面积，33%计划增加雇员，27%有意在新城市布局 [25] - 43%受访企业积极寻求新办公设施，50%企业因现有业务扩张，30%为开拓新业务，17%为降低租金成本，半数企业希望 9 个月内找到合适物业 [32] - 中关村和望京受青睐，40%企业计划在中关村软件园增加办公面积，30%选择望京扩张 [33] - 超 50%受访企业计划 6 - 12 个月内优化租金成本，47%寻找低租金办公空间，30%希望业主变相优惠 [38] - 超三分之二受访企业要求写字楼品质乙级以上，80%只考虑统一业权写字楼，17%大型企业考虑自行开发或购买整栋物业 [39] - 23%企业首要考虑办公楼品质，20%考虑租金水平，周边配套和交通便利性各占 17% [45] 北京 TMT 企业办公选址动向 - 北京中央商务区租金从 2010 年 149 元/平方米/月涨至 2014 年二季度 300.8 元/平方米/月，2012 - 2014 年二季度涨幅 11%，引发 TMT 企业外迁潮 [49] - 2011 年以来百度、网易等企业搬迁或拿地开发，2013 年阿里巴巴等企业购买或租赁物业，企业搬迁削减租金成本但面临老员工流失问题 [55] 未来展望 - 北京传统核心区域新增写字楼面积有限，租金难大幅下降，计划优化租金开支的 TMT 企业核心区办公面积占比将下降 [61] - 新兴产业园区规划前景好，租金低且有减税优惠，部分 TMT 企业可部分部门迁移至新兴园区 [61] - 大型 TMT 上市公司或继续购买郊区用地及整栋物业，中小型 TMT 公司扩张更谨慎 [62][63]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 首都经济圈建设进入加速实施阶段，京津冀协同发展战略推进，北京部分非核心功能疏解至河北，交通基础设施改善为产业转移创造条件，早期布局房企和承接城市将受益，河北城市产业结构升级，不同城市有不同发展定位和机遇[3][23][67] 根据相关目录分别进行总结 可持续发展将达极限 中国经济增长带来土地低效开发、环境污染、资源枯竭等问题，北京尤为严重，人口、市区规模和机动车保有量超速发展，触及可持续发展极限，城市规划缺陷和交通压力阻碍宜居性和运营效率提升[8][10][13] 首都经济圈概念的兴起 2004 年国务院提出首都经济圈概念，以北京为中心、天津为副中心，涵盖河北 11 个城市，区域面积约 22 万平方公里，2013 年底人口约 1.1 亿，GDP 总量达 6.2 万亿人民币，占全国 10.93%，建设旨在纠正资源分配不平衡，实现经济再平衡[16][20] 非核心功能的加速疏解 7 月北京市发布禁止新建和扩建限制目录，与河北签署合作协议，多项规划措施提交审核，交通可达性提高，已有约 1000 家企业从北京迁至河北，劳动密集型、污染和能源密集型企业、批发市场、医疗机构等将外迁或设分支机构[27][28][30] 建立首都经济圈对土地市场的影响 早期布局房企如华夏幸福基业等受益，北京大兴区商办用地价格 2011 - 2014 年上半年大幅上升 470%，天津武清区吸引投资，商办用地价格三年半上涨 138%，河北廊坊受益，商办用地价格三年半上升 276%，保定和石家庄商办用地价格分别上升 565%和 44%，秦皇岛商办用地价格三年上升 31%，写字楼散售价上涨约 70%[53][55][65] 结论 首都经济圈进程加速影响超越地理范围，中长期对市场产生正面影响，河北传统重工业基地强化，武清和白沟成物流仓储基地，固安和石家庄成商品批发集散中心，廊坊、保定、石家庄和秦皇岛成产业中心，涿州、秦皇岛和燕郊成医疗护理及治疗康复中心，河北城市获发展良机[67]

报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 全球经济复杂，北亚市场受关注，长期低利率使租户和投资者受益，但经济复苏、利率上升等因素会对房地产市场产生影响 [3][5][6] - 不同地区房地产租赁和投资市场表现各异，各城市排名受多种因素影响且未来会发生变化 [4][28][47] 根据相关目录分别进行总结 引言 - 全球经济复苏不确定，美国和英国进展良好，失业率降至6%，但德、法、日、中经济放缓，除美国外央行延长量化宽松政策，租户和投资者从低利率中获利，不同行业复苏程度差异大，新一代亚洲跨国公司改变全球竞争格局 [5] 版1：全球展望 经济和政策背景 - 2015年起美、欧、亚太经济预计恢复增长，美国经济逐步复苏，美联储停止量化宽松政策，股市因利润增长回到正常水平 [10] - 下行风险增加，欧元区核心风险是通货紧缩，中国银行业危机受关注，政府等采取调控手段防止危机 [11] - 国债收益率预计2015年开始上涨，将影响房地产市场，长期低利率使租户和投资者受益 [15] 租赁市场评分 - 研发评分机制帮助跨国公司选择写字楼位置，租户选择受行业、业务功能、政治体制等多因素影响 [18][19] - 选择外资直接投资、地理优势及人力资源、劳动生产率、空置率、新增供应、租赁成本六个可量化因素进行全球60个城市对比，每个因素评分0 - 10分，满分60分 [20][22][26] 全球租赁展望 - 2014年孟买在全球租户排名第一，前十名多数是美国城市，孟买因工业基础好、供应充足、空置率高、租赁价格低得分高，东京和洛杉矶有高生产率优势 [28] - 美国市场竞争力强，预计2017年亚太区与美国差距缩小，欧洲整体竞争力弱 [29] - 2017年上海有望登顶，天津和深圳将进入前十，中国和印度城市将占据榜单，欧洲排名最前的布鲁塞尔不在全球前十 [30] 投资者市场评分机制 - 研发评分机制帮助全球投资者做决策，投资者决策受投资形式、风险和收益等多因素影响 [36][37] - 关注全球60个投资市场可量化因素，每个市场涉及交易量、相对价值、市场时机、波动率四个因素，评分0 - 25分，满分100分 [38] 全球投资展望 - 2014年和2017年末纽约和伦敦分别登顶投资市场排行榜，预计2017年更多亚洲和欧洲城市进入前十，经济复苏使部分工业和零售市场进入前十 [47] - 美国市场平均得分高、波动性小，欧洲和亚太地区参差不齐，工业市场波动率低 [50] - 2014年交易量是排名决定性因素，未来多数市场交易量优势将缩小 [51] 版2：区域展望 北亚租赁展望 - 2014年东京在北亚租赁写字楼市场排名第一，中国上海、天津、广州紧随其后，天津依赖进入市场可能性，这些城市对跨国企业有吸引力 [54] - 未来中国写字楼供应将成北亚第一，东京空置率在5.8%左右，首尔升至13%，低于北亚和全球平均水平，中国部分城市写字楼总量将超现有存量100%，空置率高于全国平均 [55] - 2017年底北亚区单个工位租赁成本将达7490美元，中国二线城市租金将低于平均水平，新增供应将拉低租金，北京、上海也会受影响 [56] 北亚投资展望 - 东京写字楼、上海工业、北京零售市场定价有吸引力，排名前列，中国已落成物业投资交易预计增加，首尔写字楼价格合理，排名中游，部分市场被高估 [63] - 北亚合理价值指数得分从2013年23分升至2014年第三季度35分，但仍低于50分，表明更多市场价值被高估 [64] - 中国工业市场因收入稳定增长、看好电商和国内消费能力，成为受欢迎投资场所，预期资本增长和租金收益分别为4.4%和8.3% [65] 亚太地区租赁展望 - 2014年亚太地区孟买排名第一，印度城市得分高因进入市场可能性、市场供应和盈利能力等因素，东京和新加坡因高生产率得分良好 [72] - 上海和天津在中国城市中排名最高，预计2017年排名继续上升，上海价值增长空间大，天津将进入前五，受益于新增供应和成本降低 [73] - 中国制造业焦点转向高科技和高附加值产业，天津、深圳、广州吸引贸易、金融等行业物业持有者 [74] 亚太地区投资展望 - 2014年悉尼工业市场在亚太排名最高，2017年将被上海工业取代，工业市场排名靠前，亚太市场在全球排名不佳，多数市场交易量低、吸引力下降 [78] - 亚太多数市场定价过高、超峰值，东京写字楼是唯一主要低估市场，新加坡工业市场虽市值高于峰值但受投资者看好 [79] - 东京写字楼成交量得分最高，工业市场受益于低波动和理想周期位置，香港因波动率大和定价高排名倒数第二 [80] 欧洲租赁展望 - 2014年布鲁塞尔在欧洲租赁市场排名第一，都柏林、华沙、阿姆斯特丹、法兰克福名列前五，华沙新增供应和合理价格使租户受益 [86] - 伦敦、巴黎、苏黎世写字楼租金高，罗马和米兰租赁成本低但生产率高，金融及商业服务附加值占比高 [87] - 2014年最吸引金融及商业服务租户的城市有高生产率和低租赁成本，罗马和米兰未来将吸引更多此类企业 [88] 欧洲投资展望 - 2014年伦敦写字楼市场排名第一，预计2017年保持领先，南欧马德里和米兰市场因价格低排名靠前，欧洲投资市场逐渐复苏，写字楼市场流动性差 [92] - 经济复苏后投资者更关注风险与回报，伦敦写字楼市场在仅考虑波动性和相对价值时表现不佳，鹿特丹工业和米兰零售表现好 [93] - 伦敦排名榜首因交易量高，但高波动性和低相对价值部分抵消优势，马德里因处于行业周期上升阶段排名第二，鹿特丹工业市场平稳排名第三 [94] 北美租赁市场展望 - 2014年洛杉矶排名最高，预计2017年被达拉斯取代，费城和丹佛将进入前五，受益于低租金和新增供应 [100] - 大量TMT企业集中在西海岸，圣荷西、西雅图和洛杉矶地理优势得分超2.0，是全国平均两倍 [101] - 多伦多和费城进入TMT前五名，虽地理优势不大但劳动生产效率高，费城租金低吸引金融及商业服务企业 [102] 北美投资市场展望 - 2014年和2017年纽约写字楼市场在美国投资市场排名第一，预计2017年洛杉矶跃居第二，写字楼市场占据美国排名前五，美国市场吸引全球投资者 [107] - 美国市场价值均被低估，反映低债券收益率和低要求回报率，纽约写字楼市场2014年波动率相对高 [108] - 除纽约外美国市场波动率低，处于上升阶段，市场区别主要由交易量体现，纽约因流动性高最具吸引力，华盛顿写字楼排名高也受益于交易量 [111]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 内资和外资银行推行办公空间策略有异同，形象、成本、效率、灵活性、生产力和绿色办公空间是双方优先考虑因素 [83] - 内资银行重视一线办公室装修和企业形象建设，外资银行对已建立的品牌形象更有信心 [83] - 外资银行在一线和后台办公室都重视员工满意度，内资银行更多考虑后台办公室员工福利 [83] - 内资和外资银行AWS普及率均较高，外资银行普及速度更快，未来内资银行普及率将增加 [83] - 外资银行在新技术使用上领先，内资银行将迅速适应变化并采用先进技术保持竞争力 [84] - 银行不断增加小型工作区域数量，可增加员工满意度和工作效率 [84] - 中国银行业办公空间策略将持续调整更新，需重视员工需求 [85] 根据相关目录分别进行总结 常规办公空间策略 - 内外资银行一线业务部门办公空间设计重视企业形象塑造，内资银行尤为重视 [8] - 成本控制是中国银行业需重视的点，一线城市核心商务区租金高，中小型内资银行扩张时租赁写字楼，对成本控制要求苛刻 [9] - 银行应提高空间利用率以减少人员增加带来的租赁成本上升 [10] - 外资银行选择优化策略时更重视一线业务部门员工福利，内资银行认为一线部门办公空间质量已满足需求，更重视后台支持部门员工办公空间和集体福利 [11] - 内资银行后台支持办公室设计关注工作灵活度和办公空间使用率，前台服务部门则不然 [17] - 外资银行重视后台办公空间成本控制和员工工作效率，内资银行后台员工多，更在意员工感受，对后台办公室装修设计更重视 [18] - 100%外资银行和87%内资银行进行空间设计时会考虑环境可持续性，预计内资银行办公环境将更环保 [19] 新型办公空间策略 - 87%海外银行和69%内资银行已采用AWS，现阶段AWS更受外资银行追捧，期望内资银行更多采用 [22] - 内外资银行中高层管理人员是驱动AWS发展的领导者，保证了企业决策层面的采纳 [23] - AWS未被内外资银行全部业务采纳，不同银行覆盖面和体量不同，中高管理层是最早接触群体，投资银行部门员工对其最不感兴趣 [24][30] - 内外资银行选择使用AWS的原因一致，包括适应变化需求、提高效率降低成本，外资银行还重视工作空间与文化品牌结合及远程移动办公 [32][33] - 外资银行推广AWS的阻力主要来自技术障碍和员工对改变的恐惧，内资银行还包括缺少管理层支持，但抵触在逐渐消退 [36] - AWS优点排名前三的是提高办公室空间利用效率、降低成本、增进员工沟通交流，内资银行更倾向利用其促进员工交流、提高效率和降低离职率 [41][48] 技术革新及应用 - 技术是企业采用AWS的重要因素，内外资银行一线业务部门已运用一些技术，内资银行重视增加计算机终端和引入电话会议，外资银行电话会议技术排首位，虚拟专用网受海外银行青睐 [51] - 蓝牙打印和云计算系统在一线业务部门办公室罕见，云计算在国内较新，部分外资银行一线业务办公室已出现 [56] - 后台业务部门人员调查结果与一线业务部门员工相似，外资银行在提高办公空间运行效率和摄取先进技术方面领先，内资银行进步大，预计未来将与外资银行并驾齐驱 [57][60] - 93%内资银行认为办公场所有足够内置灵活空间，54%外资银行这么认为，内资银行将建立更大灵活空间应对技术变革 [61] - 移动设备影响办公空间选择，大部分银行出现分散式工作模式，内资银行员工工作地点更灵活，办公空间策略需考虑灵活性 [68][70] - 73%内资银行和69%外资银行赞同办公活动增加且分化后办公室设计会更精简，认识技术重要性是企业成功第一步 [71] 办公空间策略的革新 - 办公空间受科技和其他商业因素影响，很多银行在一线和后台办公室增加小型工作区域，可提高员工满意度和工作效率 [75][76] - 内资银行一线办公室强调中央打印等功能，更喜欢非预定会议室和头脑风暴区，外资银行更重视共享电话会议室 [76] 办公空间策略未来展望 - 多家银行将继续控制办公成本，增加视频会议使用率，使用先进技术保持竞争力，为员工提供灵活性，确保工作空间灵活性以适应新工作方式和减少成本 [82] 结论 - 内外资银行推行办公空间策略有异同，形象、成本等是优先考虑因素，绿色办公空间也很重要 [83] - 内资银行重视一线办公室装修和企业形象建设，外资银行对品牌形象更有信心 [83] - 外资银行重视一线和后台员工满意度，内资银行更多考虑后台员工福利 [83] - 内外资银行AWS普及率均较高，外资银行普及速度快，未来内资银行普及率将增加 [83] - 外资银行新技术使用领先，内资银行将适应变化采用先进技术保持竞争力 [84] - 银行增加小型工作区域数量可提高员工满意度和工作效率 [84] - 中国银行业办公空间策略将调整更新，需重视员工需求 [85]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 中国消费市场发生变化，中产阶层占比提升、Z世代成消费主力军，消费升级趋势凸显 [135][136] - 新消费时代消费者注重个性化需求和购物体验，将催生更多新消费场景 [136] - 品牌与零售地产商围绕消费需求升级，探索新技术与商业模式创造消费者价值 [136] 根据相关目录分别进行总结 中国已迈入新消费时代 中国“新中产”阶层——消费升级 - 中国中等收入群体庞大超3亿，预计2025年新中产人群超5亿，Y世代是新中产主要人群 [19][20] - 59%新中产增加休闲娱乐支出，51%增加学习提升支出，因疫情缩减旅游支出 [22] - 一线、新一线城市与二线及以下城市新中产消费观念分化，前者游逛购物中心消费集中在餐饮、儿童等品类，后者集中在餐饮、儿童和超市类 [24][25] - 新中产消费理念回归理性，关注健康和环保，健康环保产品受追捧，健身等成日常休闲方式 [28][31] “Z世代”——成为未来的消费主力军 - 关注“质价比”和消费体验，追求新潮前卫体验，热衷泛二次元等精神消费，喜欢追随偶像购买同款产品 [32][36][38] - 热衷“种草”与“被种草”，社交平台推荐易取得信任，品牌和开发商打造“社交 +”零售空间 [40][45] - “花钱买省事”，相关产业近五年井喷式发展，如2020年中国餐饮O2O市场规模接近1.87万亿元，占比71.1% [45] - “他经济”崛起，Z世代男性关注自身仪容，潮流服饰等男性消费市场打开 [48] 后疫情时代——购物中心消费者行为模式转变 - 除中高风险地区，购物中心客流量恢复甚至增长，2022年1 - 2月北上广深一线城市日均客流量高于2019年同期 [55] - 疫情后线下消费仍是主要渠道，2021年消费者去购物中心频率和消费意愿走高，约73%消费者每周游逛一次以上 [57] - 消费者对购物中心部分方面满意度提升，部分方面因疫情下降 [59] 中国零售行业——破圈之路 “国潮”品牌从线上走到线下 - 近十亿新中产和Z世代愿为国货买单，52.2%消费者优先选国货，国货竞争力提升，2021年融资事件1356起 [65][69][70] - 国潮品牌借势互联网发展，抖音等平台用户规模增长，直播带货提升营销效果，“国潮”等关键词热度上涨，2021年“双十一”淘宝过亿品牌中国货占比45% [75][78][82] - 国潮品牌拓展线下渠道提升品牌价值，美妆、服饰、生活方式类国潮品牌门店数量增长 [84] - 未来国潮品牌以“人”为中心，打通线上线下，传统品牌重塑形象，新锐品牌开发新品 [87] 生活方式品牌方兴未艾 - 中产阶级消费升级，注重精神生活品质，生活方式品牌为消费者描绘生活图景，具备生活观点、生活场景、创造美好生活三个核心要素 [90][91][94] - 针对消费者特质创造品牌体验，门店融合艺术与零售功能，KK集团依托大数据分析选品 [95][97] 元宇宙引领商业和社交体验新浪潮 - 元宇宙与Z世代消费需求契合，是现实与虚拟场景通道，相关技术包括AR、VR等 [101][102] - 2021年元宇宙进入视野，改变零售行业，商品3D化、虚拟数字人赋能营销，众多零售商和商业空间布局元宇宙 [104][106][108] - 政策助推元宇宙合规发展，预计2024年市场规模达8000亿美元，2026年相关应用普及 [113][114] “社交 +”场景为品牌和购物中心赋能 - “竞争性社交”游戏市场规模达百亿，2021年实体剧本杀市场规模154.2亿元，相关企业注册量同比增长167% [116] - 潮玩市场井喷式发展，2015 - 2019年复合年增长率34.6%，51%的Z世代每年购买潮玩花费超1000元 [119] - 复合空间小酒馆满足社交和夜间消费需求，2021年一二线城市数量达10836个，同比增长64.5% [123] - 潮流室内运动中心成为购物中心吸客利器，满足家庭和团队活动需求，后疫情时代优势凸显 [126][127] 都市文旅综合体正在兴起 - 北京坊、北外滩来福士、永庆坊、南头古城、李宁城市主题概念店、文和友等项目将文化旅游与商业融合，成为网红打卡地 [129][130][131][132][133] - 未来都市文旅综合体将发展，购物中心和商业街功能多元化，满足精神消费需求 [133]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 香港甲级写字楼市场成熟平稳发展，本地发展商是主要业主，企业购入商厦自用增多，九龙东吸引力和竞争力提升，发展潜力大，有望超越上环/中环/金钟成为最大商业区 [1] 根据相关目录分别进行总结 业权分析 - 谁是香港甲级写字楼的大业主 - 分析 DTZ 戴德梁行研究部甲级写字楼样本，涉及 183 幢物业，研究覆盖各写字楼商业区业主行业类型及国籍、2003 - 2014 年投资活动、不同分区过去 15 年存量及新供应、发展商物业组合、业权变化 [2] 香港甲级写字楼现况 - 香港写字楼市场以本地业主为主，2014 年 71.6%楼面由本地参与者拥有 [3] - 内地企业和机构集中于上环/中环/金钟、湾仔/铜锣湾及九龙东 [3] - 九龙东分散业权写字楼项目占比最高，约 32.4%，核心商业区上环/中环/金钟约 28.8% [3] - 上市发展商为五个商业区大业主，业权从九龙东 47.6%至港岛东 72.6% [3] - 截至 2014 年底，企业拥有九龙东 9.5%写字楼面积 [3] - 机构投资者主要集中于传统核心写字楼区甲级商厦 [3] 香港甲级写字楼成交额 - 香港投资市场受地方事件、政府政策、全球及内地经济影响，在 SARS、金融危机、欧债危机及双倍印花税推出时成交金额和宗数锐减 [9] - 2003 - 2007 年市场活动集中于港岛传统商业区及尖沙咀，港岛东投资活动日趋活跃，九龙东买卖活动少 [10] - 2008 - 2011 年港岛东受追捧，写字楼买卖仍集中于传统商业区 [10] - 2011 - 2014 年九龙东有大型项目推出，租赁市场吸引企业落户，市场焦点转移至九龙东，传统商业区交投下跌 [10][11] - 2004 - 2009 年私人投资者为主要投资者，2010 年后兴趣减少；公司买家 2007 年成重要买家，2014 年占总投资额 63.4%；私人投资基金投资受经济周期影响，2014 年因量化宽松政策保持活跃；机构投资者活动受全球金融周期和回报率影响，变得谨慎 [14][15] 甲级写字楼存量增长 - 1992 - 2014 年香港服务业占本地生产总值比率从 80%增长至 95%，但甲级写字楼供应受土地限制，2000 - 2014 年增长有限，年复合增长率 1.84% [18] - 新供应中约 27.9%位于中央商业区，主要来自国际金融中心二期，大规模填海项目不会再在中环出现 [18] - 过去 15 年九龙东新供应占全港 54.1%，集中在观塘及九龙湾，2007 - 2008 年达 470 万平方呎；2008 年港岛东中心建成提供 150 万平方呎楼面；湾仔/铜锣湾及尖沙咀存量平稳 [19] - 2000 年九龙东占总存量 5.7%，2014 年升至 17.0%，预计 20 年内超越上环/中环/金钟成为最大商业区 [19] 甲级写字楼楼龄及集中度 - 上环/中环/金钟平均楼龄 23.8 年，3%项目打算重建，重建规模小 [26] - 湾仔/铜锣湾和尖沙咀写字楼较旧，平均楼龄分别为 25.5 年和 23.7 年，重建比例低 [26] - 港岛东物业较新，平均楼龄 16.4 年，2014 年太古地产启动重建工作，规划重建比例升至 19.1% [27] - 九龙东平均楼龄最低，规划重建比例也最低 [27] - 过去 15 年甲级写字楼市场总体稳定，拥有超 20 万平方呎面积的业主数量从 2000 年 31 个升至 2014 年 43 个，平均每名业主持有面积从 133 万平方呎降至 130 万平方呎 [27] - 租金上涨使收购自用企业增多，带动九龙东甲厦交投，促进其兴起 [28] 上市地产商甲级写字楼存量 - 截至 2014 年底，香港甲级写字楼总存量 7900 万平方呎，持有量最多的 10 间上市地产商拥有 49.1%楼面 [33] - 太古地产是十大上市发展商为首的写字楼业主，物业集中在鲗鱼涌和金钟，占总存量 11.5% [33] - 九龙仓集团和新鸿基地产分别占甲级写字楼存量 7.0%，九龙仓物业集中在尖沙咀和铜锣湾，新鸿基商业物业分散 [33] - 华人置业集团物业组合楼龄最旧，平均 33.2 年，物业位于湾仔和铜锣湾；置地控股物业平均楼龄 31.7 年，位于核心商业区 [33] - 低空置率、高租金收入、高建造成本及重建收益风险不成正比、耗时等因素使业主不愿重建核心区写字楼项目 [34] 业权变化分析 - 香港甲级写字楼市场主要由本地业主主导，71.4%业主来自本地，略低于北京 [42] - 海外投资者占有率近年急速下降，外地业主拥有写字楼量从 2005 年 130 万平方呎降至 2014 年 40 万平方呎 [42] - 中国企业对在香港成立业务处兴趣大，近年开始关注九龙东 [43] - 2000 - 2010 年分散业权存量增加 100 万平方呎，2011 - 2014 年增加 130 万平方呎，全部来自九龙东六个项目 [43] - 香港上市地产商拥有甲级写字楼占总存量 59.0%，企业占 7.0%，较 15 年前接近翻倍；基金所持楼面下降，私募基金仍活跃 [51] - 九龙东崛起吸引投资者，企业业权从 2005 年后上升至 2014 年 9.5%，上市发展商业权从 2000 年 130 万平方呎升至 2014 年 640 万平方呎 [52] - 九龙东新供应使租金增长受压、回报率低、空置率高，机构投资者更愿投资其他商业区；分散业权占比达 32.4%，为五个商业区中最高 [52] 结论 - 2015 年施政报告指出九龙东潜在供应高达 500 万平方米，未来将超越上环/中环/金钟成为最大商业区 [59] - 活化工厦政策结束后，九龙东兴建甲级写字楼依赖旧改，新推商业地皮禁止拆售，统一业权比例有望增加 [59] - 九龙东发展潜力大，地价上升，领汇及南丰财团 2015 年 1 月投得地皮楼面地价较 2011 年增长 72% [59] - 九龙东租赁需求有望保持殷切，未来 5 年减少发展商拆售项目意欲 [60] - 九龙东物业价值将随商业区成熟进一步上升，沙中线及基础设施落成后，2030 - 2040 年间将提供现代化核心商业区 [60]