报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 进入21世纪，以中心城市为核心引擎的城市群成为国际竞争和分工的基本载体，中国以19个城市群构建起新的空间格局 中国城市群发展受政策推动且内部融合不断推进，未来将呈现新的格局 发展都市圈可疏解大城市病，是城市群建设的突破口和城镇化关键一环 城市更新可提升中心城市宜居性，需平衡宜居性与效益[13][14] 根据相关目录分别进行总结 城市群发展的国际经验及中国实践 - 世界级城市群发展经验：世界五大城市群汇聚优质资源，在全球分工中作用重要 其形成与科技、经济中心转移相关，形成与发展需中心城市壮大、产业分工协作、交通网络构建、区域协作体系建立等因素[20][23][24] - 中国城镇化政策演变下的城市群发展思路：中国城镇化重点从小城镇战略向都市圈和城市群转变 以城市群为主体形态推动协调发展是重要思路，“十四五”规划延续并完善相关要求 中心城市辐射带动作用增强，都市圈同城化趋势明显[28][32][33] - 中国城市群发展的规划及目标：“十四五”规划对城市群等提出不同要求，目标是全面形成“两横三纵”城镇化格局 19个城市群承载大量人口和GDP，已全部完成规划编制，11个获国务院批复 规划明确空间范围，划分三种类型，利于区域协调发展[40][41][44] 城市群战略下的都市圈发展逻辑 - 快速城镇化带来负面效应，发展都市圈疏解大城市病：城镇化使要素向大城市集聚，带来效率提升，但也引发大城市病 加强中心城市与周边城市联系、功能疏解可催生都市圈[51] - 都市圈与城市群的关系：都市圈是以超大特大城市或辐射带动强的大城市为中心、1小时通勤圈为范围的城镇化空间形态 都市圈是城市群形成的必要条件，先有都市圈后有城市群，二者需合理规划实现良性发展[54][61] - 都市圈建设的重要意义：都市圈是城市群建设突破口和城镇化关键一环，利于促进城镇化高质量发展、产业协同发展，形成统筹发展格局[62][63][64] - 中国都市圈的发展现状与问题：中国都市圈建设进入加速推进期，34个都市圈贡献大部分GDP，但与发达国家有差距 存在整体发展水平低、内部发展不均衡、协调机制欠缺、城市联系不紧密等问题[65][69][76] 城市更新与宜居性 - 疏解中心城市的部分功能，通过城市更新提升其宜居性：中心城市发展到一定程度会出现问题，疏解功能和内部更新是解决办法 城市更新受政策支持，由政府主导并与开发商合作[86] - 中国城市更新的探索与经验：东部沿海地区探索较早，深圳形成“政府引导与市场运作结合”模式，广州形成“1+1+N”政策体系，上海注重历史保护和多方参与[92][93][95] - 宜居性与效益的平衡，城市更新关注的重要议题：城市更新推进有障碍，需考虑提升宜居性等问题 城市更新有利于改善环境、提升社区宜居性，如上海写字楼改造、东京都市圈和首尔清溪川改造案例[98][99][103]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 受访者认为未来一年中国投资市场将平稳发展，但多数预计市场整合将会发生 [6] - 开发商和投资者对中国房地产市场前景意见分歧，此分歧将限制商业投资活动发展 [6] - 市场忧虑政策阻碍贷款人和开发商商业活动，未来12个月土地购置活动将会减慢 [6] 根据相关目录分别进行总结 投资额 - 2013年1 - 11月间住宅市场投资额同比上涨19%，内地投资市场第4季持续畅旺 [14] 资金来源 - 受访者普遍表示有意于2014年在中国部署更多资金用作投资，开发商最为乐观 [14] - 开发商对中国房地产项目融资成本前景看好，银行和贷款人乐观，投资者持中性看法 [15] - 2013年第3季度贷款额同比上涨14.3%，2013年第一至第三季中国开发商于海外债券市场发行价值237亿美元高收益债券 [15] - 受访者认为来年为中国物业筹集资金相对容易，但投资者比开发商和银行与贷款人更为保守 [21] 价格、租金和回报率 - 开发商及银行/贷款人对来年销量预测较为乐观，多数人认为销量将会改善 [7] - 受访者对未来12个月销售量以及投资组合价格变动乐观，开发商对其投资组合价格变动最为乐观，银行和贷款人持相对谨慎态度 [8] 展望 - 大部分受访者认为中国房地产市场有机会于未来12个月内经历整合，且多数认为整合对其业务有利 [25][26] - 开发商应关注政策变化，银行和贷款人应密切注视政策转变，供求失衡是长线投资者关注因素 [33] - 银行和贷款人有意加大在中国投资力度，投资者和开发商兴趣相对较低 [34] - 开发商对拓展海外新兴市场兴趣有增无减，美国、加拿大、澳大利亚、马来西亚和英国最受欢迎 [40] - 开发商对持续限购令看法最为负面，投资者紧随其后，银行家和贷款人也认为不利但不显著 [43] - 所有受访者认同陆续出台的房产税会对业务带来冲击，开发商看法最为负面，但全国性房产税不太可能迅速推行 [47]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 近年来中国刺激内需推动物流行业高速发展，武汉作为中部物流区域主要城市，凭借地理和交通优势，在国家中部崛起战略中作用突显，当地政府积极推动物流业发展，市场参与者活跃，零售业、电子商务和第三方物流需求旺盛，物流地产受开发商关注，但面临土地供应不足问题，短期内物流仓库租赁市场供需两旺，中长期供应将达高峰，租金上涨有压力，需求市场将保持畅旺 [3][4][43] 根据相关目录分别进行总结 简介 近年来中国刺激内需推动物流行业高速发展，武汉作为中部物流区域主要城市，在国家中部崛起战略中作用突显，当地政府积极推动物流业发展，市场参与者活跃，本文将详细阐述武汉物流地产发展情况、值得关注区域及中长期市场研判 [3] 武汉物流市场的发展现状 - 武汉物流业进入快速发展轨道，2004 - 2012年社会物流总额年均增长19.8%，高于全国18.5%的水平，2012年物流业增加值815亿元，同比增长20%，《规划》确定其战略定位，要求到2015年末增加值达1200亿元，占GDP比重达12%，到2020年末实现内陆第一大物流枢纽城市目标 [4] - 零售业是物流市场发展的内在推动力，2007年至今武汉社会消费品零售总额年均增长18.3%，2012年达3432.4亿元，排名全国第7，“1 + 8”城市圈消费人口众多，零售市场扩张带来物流仓储需求，众多零售商在武汉建物流仓库 [10][11] - 电子商务发展迅速，国内电商平台销售额从2010年的4729亿元增长至2012年的11315亿元，同比增长44.2%，湖北电商交易规模居全国第八、中部第一，武汉占全省七成以上，被纳入电子商务示范城市，未来武汉电商行业将高速发展，主要电商平台已在武汉设华中区物流配送中心 [14][15] - 武汉市11大重点产业产值增幅大多保持在20%以上，产业发展带来物流需求，传统运输和仓储企业向现代物流企业转型，催生第三方物流企业发展，武汉交通优势推动物流业发展，A级物流企业众多，国内外大型物流企业和项目落户，第三方物流企业积极拿地建物流中心，60%的物流中心落户东西湖区，未来可能面临并购重组趋势 [17][19][22] - 工业地产具有投资回报较高、稳定等特征，物流地产优势突出，武汉物流地产平均投资回报率8%，高于商业地产，近一年来大型知名物流开发商纷纷圈地进驻，物流园分布较分散 [24] 市场新变化 - 政府态度积极，近一年物流开发商扩张反映市场需求旺盛和政府对引进先进企业的积极态度，湖北省出台“三十八条”意见推动物流产业优化发展，武汉市政府加快物流用地投放，出台意见保障物流用地供应并给予地价优惠 [31][32] - 规划与发展方面，武汉市政府颁布《规划》，布局“一港、六园、八中心”建设国家商贸物流中心，各园区依自身特色发展，但面临土地难题，国际物流开发商选址需全面考量，东西湖保税物流园是核心区域，汉口北商贸物流园未来两三年有望快速发展，阳逻港物流需求将快速提升 [33][35][37] - 高标准仓库供应紧缺，物流业发展带动需求增长，武汉物流仓库供应不足，出租率高，新高标准仓库受关注，租金约每月每平方米22元，但土地供应不足和地价攀升局限开发建设，预计至2013年末约30.1万平方米优质仓库交付使用 [38][39] - 值得重点关注的物流区域包括东西湖区，是城市配送型物流和第三方物流企业选址重点；蔡甸、汉南区域靠近武汉经济技术开发区，是发展制造业类物流仓库的重点 [40] - 第三方物流、物流开发商及电商选址需考虑严控成本和风险，主管部门优惠准入条件和项目位置覆盖范围；第三方物流及电商租赁物业看重物业符合使用标准、价格合理、周边交通便捷及到终端用户距离 [41][42] 未来市场的预测研判 - 短期（1 - 2年），武汉物流市场供需两旺，高标仓供应井喷，入市即被消化 [43] - 中长期（3 - 5年），供应量达高峰期，2013 - 2015年将有239 - 286万平方米物流仓库投入使用，租金上涨压力大，至2017年高标库净租金将达每平方米每月26.8元，市场竞争压力大，去化速度放缓，后期以消化存量为主 [45][46] - 空置率方面，高标库租金将有所提高，预计年均增幅5%左右，2013年新入市高标仓库能快速消化，年底全市高标库空置率18.7%，普洛斯项目入住率可达95%以上 [48] - 需求市场上，零售业和电子商务发展及武汉工业倍增计划将推动物流需求，未来三年物流需求市场将保持畅旺，高标库吸纳量稳定 [48]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 全球经济增长向好但面临货币政策收紧挑战 利率上升或影响房地产市场 不同区域租户和投资者面临不同机遇与风险 [4][6][8] - 大中华区写字楼租赁成本有增有减 一线城市核心区投资吸引力大 但受利率和供应等因素影响 投资增长短期受限 [4][61][71] - 亚太区租户有更多选择 租金温和增长 投资者需关注新兴市场风险和利率影响 [18][82][92] - 欧洲中东和非洲地区租户租金有望上涨 投资者对核心物业兴趣增加 但吸引力将随利率下降 [101][112][114] - 北美地区租户需求上升 租金温和增长 投资者青睐美国市场 但相对价值将随利率下降 [131][132][142] 根据相关目录分别进行总结 简介 - 2014年全球物业市场租户和投资者面临新情况 市场回暖 租户关注成本效益 投资者寻找投资机会 亚太区投资创新高 但需关注利率上升挑战 [5][6] 第一部分：全球展望 经济及政策背景 - 2014年及未来五年GDP增速预测大幅攀升 全球经济增长积极 美国和中国成主要引擎 但宽松货币政策或退出 债券收益率将上扬 [8][10] - 欧元区解体传言消散 但面临通货紧缩风险 影响危机管理的障碍需解决 [9] 全球租户展望 - 亚太区空置率增加 为租户提供更多选择 租金升幅将达全球最高 但平均入住成本已高于美国 欧洲平均租金仍最高 [18][19] - 亚太区市场提升空间使用效率困难 欧洲和美国尚存空间 租户可利用全球租户准则工具提高运营资源配置 [20][28] - 新办公方式带来低空间密度 企业关注低成本办公地点可能导致虚假成本减省 遵循当地最佳方案成本减省幅度可达30% [29][30][31] 全球投资者展望 - 多数物业市场价格指数具吸引力 美国吸引力最强 亚太区低于全球平均 核心市场如巴黎和香港因收益率降低丧失吸引力 [35] - 借贷市场正常化 股权资本充裕 房地产交易量创新高 但利率上升将导致相对价值下降 投资者应在价值消失前果断入市 [36][37] - 流动性对投资者愈发关键 伦敦整体及跨境流动性居首 纽约流动性波动大 东京和巴黎最弱 市场规模和流动性是跨境投资者关键考虑因素 [44][45][47] 第二部分：区域展望 大中华区租户展望 - 中国二线城市写字楼租赁成本低 新增供应和空置率上升抑制租金增长 租户有机会搬迁至优质写字楼 北京和香港租金上涨高于全国平均 [61] - 2013年大中华区商业氛围疲弱 吸纳量降至2009年以来最低 租金增长受抑制 2014年情况将改善 新增供应有限的成熟市场租金增长积极 [62] - 超60%新增供应位于核心区之外 对核心区最优租金影响小 二线城市核心区扩张或阻碍最优租金上涨 [63] 大中华区投资者展望 - 2013年第3季度大中华区FVI指数得分57 一线城市核心市场最具吸引力 香港和台北缺乏吸引力 [71] - 零售物业价格吸引力最大 中国工业物业乐观情绪将持续 但回报率上升和供应过剩将削弱吸引力 投资额短期受限 [72][73] 亚太区租户展望 - 2013年亚太区市场重整 租户需求疲软 净吸纳量下滑 租金增长受抑制 2014年状况将改善 净吸纳量预计反弹25% 租金将温和增长 [82] - 未来两年平均租赁成本将增加7% 东京和北京入驻成本将强势增长 中国二线城市租金增长受抑制 香港租金将增长 [83] - 东京和澳大利亚有望实现成本缩减 可通过调整空间使用效率或转移办公地点来实现 印度和中国一线城市成本缩减机会有限 [84] 亚太区投资者展望 - 亚太区本季度FVI指数得65分 澳大利亚和中国多数市场有吸引力 新兴市场拖累得分下行 [92] - 预计2013年投资额达880亿美元 同比上涨9% 未来两年投资额将温和增长 利率上升和经济疲软将削弱吸引力 优质资产存量短缺限制流动性 [93] - 量化宽松政策退出将推升债券收益率和利率 投资者需考虑租金增长对回报率的拉动影响 东京、北京和上海等核心市场租金增长率稳定 澳大利亚市场具吸引力 [94] 欧洲中东和非洲地区租户展望 - 经济复苏带动就业增长 需求提升和新供应有限将推升最优及平均租金 2014 - 15年平均租金增长速度将快于最优租金 [101] - 高产能城市租赁成本通常较高 莫斯科租金支付能力最低 哥本哈根、布鲁塞尔和罗马性价比高 [102] - 空间使用效率高的城市成本增长快 租户难通过提高效率抵销成本上涨 慕尼黑和法兰克福等城市租户有机会提高使用效率 [103] EMEA地区投资者展望 - 2013年第3季度欧洲FVI指数得74分 英国最具吸引力 中东欧市场也颇具吸引力 意大利和西班牙吸引力提升 德国吸引力下降 法国市场价格偏高 [112] - 投资者对核心物业偏好减弱 对非核心资产偏好增长 核心与非核心物业收益率差距将收窄 [113] - 预计2014年交易量上升10% 达1500亿欧元 2015年投资额再增加100亿欧元 境外投资份额将上升 利率上涨将导致吸引力下降 [114] - 戴德梁行引入交易价格变化指数评估欧洲房地产市场价格变化 该指数能更及时反映实际价格变动 2013年第3季度英国和欧洲资本价值上升 [120][121] 北美租户展望 - 企业商业信心指数高 但政治不确定性和政府开支削减影响新增就业 部分行业将增加就业机会 写字楼需求将上升 空置率将下降 [131] - 预计大多数美国写字楼市场租金温和增长 业主将提供优惠增加入驻率 旧金山和纽约租赁成本和租金将上涨 [132] - 旧金山和纽约租赁成本增长最高 纽约、芝加哥和达拉斯有机会改善空间使用效率 加拿大就业增长温和 空置率将上升 租金水平平稳 优质核心区写字楼租金将增加 [133] 北美投资者展望 - 美国市场透明度高、法律完善 受投资者青睐 政府债券收益率低 多数市场具吸引力 机会型基金关注非核心市场 加拿大市场也受欢迎但投资额低 [142] - 投资者因大城市优质写字楼投资回报降低 开始关注零售及工业物业投资 [143] - 预计债券收益率和按揭利率上升 未来两年投资额仍将增长 部分增长来自亚洲投资者和房地产投资信托基金 相对价值下降影响将延迟到2015年后出现 [144]

报告行业投资评级 未提及 报告核心观点 - 未来两年全球甲级写字楼租赁成本将温和增长2%，略低于全球通胀率，但部分亚洲市场及伦敦、旧金山等成本增长将高于全球通胀水平 [6] - 多数美国市场能以低租赁开支实现高经济生产力；新兴市场如雅加达、布达佩斯和曼谷有潜力；莫斯科、首尔、新加坡和苏黎世等高租赁成本且生产力低于平均水平的市场缺乏吸引力 [26] - 全球多数租户可通过高效办公策略管理调整面积以抵销租赁成本上升，亚洲空间使用效率较高，欧美有提升空间 [6] 各部分总结 简介 - 报告覆盖全球60个国家138个商务区，新增南美、非洲部分城市及雅典、布拉迪斯拉发等地租赁成本信息 [7] - 依据单个工作间年度成本进行全球租赁成本排名，数据转换为RICS定义的室内净面积并换算为美元 [7] - 报告含四大部分，分别为全球排名、全球概览、空间使用效率、甲级和非甲级写字楼，最后有区域点评 [8] 第一部分－全球排名 - 欧洲占据全球最昂贵市场大半，伦敦西区和香港单个工作间年租赁成本超20,000美元，伦敦西区与香港成本差距从2012年的13%升至2013年的22% [14] - 印度和中国二线城市提供最低租赁成本，前十大最便宜市场均被其占据，2013年单个工作间租赁成本低于3,000美元 [15] 第二部分－全球概览 - 多数美国市场处于高生产力低租赁成本方阵，东京和纽约等高生产力金融中心租赁成本也高，新兴市场如雅加达等有潜力，莫斯科等市场缺乏吸引力 [26] - 2013年全球租赁成本上涨2%，高于2012年的0.4%但低于全球通胀率，北亚成本下降1.2%，北美上涨3%，中东和非洲增幅最大 [27] - 预计未来两年全球租赁成本平均上涨率略低于通胀率，大量欧洲市场租户将受益于成本下降，北亚下降趋势将逆转，南亚印度租赁成本将因需求和通胀上升 [28] 第三部分－空间使用效率 - 全球金融危机后公司削减房地产支出，每个工作间全球平均面积从2009年的13平方米降至12平方米，北美空间使用效率最低但自2009年已缩减近10% [40] - 亚太区市场空间使用效率高，难以通过提升效率抵销高租赁成本增长；欧洲和美国有较大效率提升空间，戴德梁行全球租户准则工具可提供帮助 [41] - 若遵循当地最佳方案，欧洲主要国家经营的公司可为办公楼组合节省高达30%的成本 [48] 第四部分－甲级和非甲级写字楼 - 甲级写字楼空间平均成本比普通写字楼高一半，不同市场成本差额差异大，上海甲级成本可能达非甲级两倍，伦敦市中心、斯德哥尔摩和巴黎等成本差额相对较小 [54] - 2013年15个市场中有5个非甲级空间成本下降，法兰克福降幅最大，旧金山非甲级租金上涨，香港不同质量写字楼成本变动分化 [55] - 预计亚太地区甲级写字楼平均租金升幅将达全球最高，部分市场高通胀率将推升附加费用 [56] 第五部分－区域评论 欧洲 - 部分高生产力城市租赁成本高，莫斯科租金负担能力最低，布鲁塞尔、哥本哈根、里昂和罗马物超所值 [64] - 2013年欧洲企业氛围改善，德国和北欧需求增加致租赁成本上升，区内平均成本基本不变，但各市场差异大 [65] - 预计未来两年欧洲租赁成本温和增长2%，低于区内通胀水平，伦敦城和西区需求强劲成本上升5%，日内瓦核心区租金或下滑 [66] 北美 - 美国西岸地区对租户有吸引力，西雅图、洛杉矶和圣何塞生产力高但写字楼价格低于美国平均水平，休斯顿和迈阿密价值最低 [75] - 2013年企业租户活动回升，芝加哥和迈阿密租金下降，旧金山、西雅图和硅谷等地租金上涨，加拿大租金上升 [76] - 未来技术行业拉动房地产需求，旧金山租金有上升压力，亚特兰大和费城租金增幅较小，美国公司高效办公趋势将延续 [77] 北亚 - 2013年北亚写字楼需求受经济前景和成本敏感影响，超一半市场租赁成本下滑，上海下跌幅度最大，中国二线城市租赁活动受TMT和生命科学产业推动保持强劲 [86] - 多数一线城市新增供应减少，东京未来两年成本增幅预计达8%，北京和香港租户议价优势将减少，中国部分二线城市建设热潮将抑制成本增长 [87] 南亚 - 南亚多数市场租赁成本与生产力正相关，写字楼空间价格较公允，德里若生产力不上升将失去吸引力，澳大利亚写字楼空间昂贵，吉隆坡价值或增加 [95] - 2013年雅加达租赁成本涨幅最大，主要因印尼盾贬值，印度TMT行业租户利用低租赁供应拓展物业，澳大利亚租赁需求低迷 [96] - 预计吉隆坡租金下降1%，澳大利亚租赁增长受抑制且有削减成本空间，印度主要核心区域成本将大幅提升，雅加达成本增速将转温和 [97] 新兴市场 - 中南美：2013年巴西甲级写字楼需求回落，圣保罗和里约热内卢租金下跌但服务费用上涨，墨西哥城租金因需求增长上升，未来或供过于求 [106] - 中东和非洲：2013年租赁成本平均上涨10%，拉各斯是区内最昂贵市场且全球排名第三，跨国公司需求强劲且优质写字楼稀缺 [107]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2013年第四季度华北区经济运行总体平稳，稳中有升，房地产各细分市场表现各异，写字楼市场整体良好但各城市有差异，商铺市场稳定增长且面临竞争压力，住宅市场活跃但城市间量价表现不同，投资市场北京大宗投资旺盛[9][11][49][86][130] 根据相关目录分别进行总结 经济概览 - 2013年前三季度华北六市经济运行总体平稳，稳中有升，北京GDP同比增长7.7%，天津和西安同比增幅领先，分别达12.6%和11.5% [9] - 2013年1 - 9月，北京房地产开发投资2413.9亿元，增长9.5%，占比49.5%，其他五市同比增幅均超14% [9] 写字楼市场 - 2013年第4季度华北区甲级写字楼整体良好，六市平均租金小幅上涨，新增供应340,616平方米，总存量达10,422,881.20平方米，需求旺盛，总吸纳量251,977.2平方米，环比增155.2% [11][12] - 北京：CBD新项目入市使存量达6,938,483平方米，吸纳量93,010.7平方米，租金涨至298.9元，空置率升至2.6%，预计2014年租金涨、空置率降 [18][20] - 天津：金融城项目使存量达891,133平方米，空置率升至15.3%，租金涨至120.8元，预计明年空置率升、租金调整 [24][25] - 沈阳：无新增供应，存量460,700平方米，吸纳量31,966.4平方米，空置率降至14.5%，租金升至110.8元，预计明年空置率升、租金下行 [29][30] - 大连：新增项目使存量达736,006.2平方米，吸纳量61,811.9平方米，空置率降至25.0%，租金升至109.5元，预计明年空置率升、租金调整 [34][35] - 青岛：市南区新项目使存量达854,491平方米，吸纳量17,587.3平方米，空置率升至32%，租金升至110.8元，预计明年空置率升、租金上涨空间受抑制 [39][40] - 西安：无新增供应，存量562,068平方米，吸纳量8,358平方米，空置率降至14.3%，租金降至96.4元，预计明年一季度租金下调 [44][45] 商铺市场 - 华北区社会消费品零售额稳定增长，优质商铺市场表现良好，租金稳定，2014年潜在供应多，空置率预计稳定，租金提升空间不大 [49] - 北京：2013年1 - 10月社零额6,813.9亿元，增长8.9%，四季度4个项目入市，存量增至7,119,400平方米，空置率降至12.8%，预计2014年租金平稳 [53][54] - 天津：2013年1 - 10月社零额3,695.2亿元，增长13.6%，四季度项目入市使存量达2,475,802平方米，传统百货调整，预计开发商需差异化经营 [60][61] - 沈阳：2013年前三季度社零额2,297.9亿元，增长13.3%，四季度两项目开业，预计2014年空置率升，传统百货面临挑战 [65][66] - 大连：2013年前三季度社零额1836.3亿元，增长13%，四季度无新增供应，时尚餐饮品牌扩张，预计2015年商业格局转变 [70][71] - 青岛：2013年三季度社零额2,079.6亿元，增长12.9%，四季度无新增供应，儿童零售等业态活跃，租金稳定，预计2014年开发商提供优惠 [75] - 西安：2013年前九月社零额1805.5亿元，增长13.6%，四季度3个项目入市，存量增至2,306,914平方米，首层租金涨至500元，预计2014年下半年竞争加剧 [80][81] 住宅市场 - 2013年第四季度华北六市新建商品住宅市场活跃，西安量价微跌，其他五市价格涨，除北京外成交量升 [86] - 北京：高端住宅市场量跌价涨，成交面积降18.2%，售价涨4.4%，租赁市场淡季，租金降0.4%，空置率升0.2%，未来调控更市场化 [88][89] - 天津：2013年住宅市场旺盛，9 - 11月新增供应降16.2%，成交升17.6%，价格升5.5%，预计2014年调控不松 [95][96] - 沈阳：2013年1 - 11月新增供应增17.9%，成交面积13,772,400平方米，9 - 11月成交升28.0%，价格平稳，预计未来成交量下滑、价格平稳 [101][102] - 大连：2013年9 - 11月市内四区成交量涨4.6%，均价降3.4%，高档住宅租赁市场上升，预计明年房价有上涨空间 [107] - 青岛：2013年四季度市场回暖，新增供应增69%，成交升53.9%，均价涨7.6%，预计2014年售价下降 [113][114] - 西安：2013年9 - 11月预售面积增29.1%，成交降10.9%，均价降4.0%，预计下季度供应和成交下滑、价格平稳 [121][122] 投资市场 - 北京：2013年第四季度大宗投资市场旺盛，成交43宗，金额507.4亿元，其中住宅用地成交17宗，金额267.4亿元，预计2014年保障房用地供应增加，整栋物业交易活跃 [130][131]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 长江中游城市群是中国经济发展最具增长性的区域之一 武汉作为其核心引领城市 产业升级、人口流入、交通枢纽、教育资源等优势明显 未来将推动区域经济协同发展 并带动片区物业市场需求释放 [3][7][13] 根据相关目录分别进行总结 最具增长性区域：长江中游城市群 - 经济与地理上是承东启西、承上启下的“桥梁” 推动我国各区板块融合发展 也是长江经济带发展规划的重要支点城市群 [9] - 双循环换挡期 中部城市群战略地位提升 长江中游城市群发展定位由“发展壮大”提升至“优化提升” [11] - 2020年长江中游城市群GDP达9.3万亿元 人均GDP7.4万元 是五大城市群内经济增长最快的区域 [13] 长江中游城市群核心引领城市 – 武汉 产业 - 过去20年武汉经济增长前期靠第二产业 高新技术产业增速曾接近20% 2019年高新技术产业增加值占GDP比重达25.7% [18] - 十三五期间第三产业增速超越第二产业 2019年第三产业增加值全国排名第十 仍有增长空间 [21] - 十四五期间推行“三大计划” 构建“965”现代产业体系 预计2024年GDP突破2万亿 [24][29] 人口 - 人口吸附能力增强 2010 - 2020年常住人口增加254.1万人 增长26.0% 年均增长率2.3% [31] - 人口密度低于一线城市 预计未来20年有1000万左右增量空间 三省城镇化率有提升空间 提供人力资源支撑 [34] 交通 - 是国际性综合交通枢纽 3小时飞行圈、3.5小时高铁圈将覆盖全国80%主要城市 [37] - 城市轨交里程387.5公里 排名全国第七 2025年将形成600公里网络 [39] - 铁路有三大主要火车站 2030年将形成环形放射状大型铁路枢纽 [40] - 航空2019年旅客吞吐量2715万人 2025年将达4200万人次 [41] - 港口有阳逻港 是长江中游最佳深水良港 水铁联运便捷 [42] - 物流能力有提升空间 鄂州花湖机场建成后将成亚洲第一航空物流枢纽 [49] 教育 - 湖北高等院校数量全国第三 武汉是“大学城” 2020年末本专科在校大学生约106.72万人 [53] - 人才流失情况好转 大学生留汉政策效果显著 2017 - 2019年新增留汉大学生109万人 [54][58] 武汉市城市发展的前景与目标 - 依托地缘、科教和人口优势 推进科技创新和产业升级 战略新兴产业和现代服务业将成核心动力 [65] - 长江中游城市群和武汉都市圈协同发展待提升 城际交通落实后武汉辐射带动力将增强 [65] 产业升级发展将持续推动片区物业市场需求释放 高速发展的高新技术企业聚集地：光谷 - 东湖高新技术开发区生产总值排名靠前 形成系列支柱产业 [66] - 甲级写字楼需求快速增长 2021年三季度空置率18.4% 低于全市14.3个百分点 [72] - 租赁需求主要来自TMT等行业 第二总部经济带来新需求 [75] - 光谷中心城定位高科技商务中心 未来3 - 5年将迎项目交付高峰期 [78] 正在崛起的高端现代服务业聚集地：汉口及武昌沿江商务区 - 三镇融合发展 两岸商务区将成高端现代服务业聚集区 [81] - 办公需求稳定 入驻企业质量高 2021年三季度租金近130元/平米 空置率14.9% [82] - 租赁需求主要来自金融等高端服务业 占成交面积约63% [85] - 二七滨江商务区在建多个项目 建成后将推动现代服务业发展 [88]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 佛山作为传统制造业强市，在湾区战略下面临发展机遇与挑战，雄厚制造业基础为产业升级提供竞争力，通过优化功能配套融入大湾区网络，产业升级也带动物业市场发展，甲级写字楼需求有望释放 [9][10][114] 根据相关目录分别进行总结 传统制造业强市，产业升级为参与湾区发展提供核心竞争力 - 宏观经济：佛山经济实力及综合竞争力全国领先，2020 年城市综合经济竞争力排名全国第 14 位，2019 年 GDP 突破万亿，2021 年完成地区生产总值 12156.54 亿元，同比增长 8.3%，广佛融合拓展湾区发展纵深 [15][16][20] - 产业结构与发展趋势：制造业是支撑佛山经济社会发展的重要力量，规模庞大、门类齐全、配套完善，集群化、规模化特征明显，先进制造业增加值占规模以上工业比重达 50.2%，规模以上工业企业超 7700 家 [22][23] - 坚持制造业立市，产业集群化、规模化基础雄厚：佛山以镇街为单位形成“一镇一主品”的专业镇经济形态，全市 32 个镇街有国家级特色产业基地 26 个，中国产业名都、名镇 41 个，在粤港澳大湾区产业格局中处于先进制造产业集群的重要节点 [23] - 民营企业蓬勃发展，民营经济政策环境持续优化：佛山是全国民营经济最发达的地区之一，民营企业贡献了全市六成以上国内生产总值等，2021 年有 7 家企业进入全国民营企业 500 强，佛山持续优化民营企业发展政策，2021 年民间投资同比增长 8.7% [26][28] - 以数字化赋能和培育新兴产业，来加快建设现代产业体系，推动未来高质量发展：佛山推动原有优势产业数字化转型，培育发展高技术等新兴产业，2020 年新增高新技术企业 884 家，总数达 5718 家，“十三五”期间引进投资超亿元产业项目 1698 个，签约投资总额超 1.3 万亿元 [30] - 打造国家级制造业创新中心，完善科技创新体制：佛山定位为面向全球的国家制造业创新中心，“十四五”期间巩固提升战略性支柱产业，培育壮大战略性新兴产业，规划建设“一环创新圈”和“1 + 5 + N”的创新平台体系 [33][37] 优化功能配套，积极融入大湾区网络，在西岸发展中发挥引领作用 - 广佛同城持续融合深化，全方位推进区域协调发展：2009 年佛山与广州启动同城化，目前已开通多条跨市地铁和公交线路，2021 年底发布《广佛全域同城化“十四五”发展规划（公开征求意见稿）》，计划至 2025 年实现广佛中心城区半小时通达等，2021 年两城 GDP 总量合计达 4.04 万亿 [40][41] - 大湾区制造业的重要支点，在西岸崛起中发挥更大作用：珠江西岸与东岸经济发展不均衡，佛山作为珠江西岸先进装备制造产业带的重要支点，制造业体量和能量升级是大势所趋 [45] - 加速铺设综合交通体系，打造粤港澳大湾区西部枢纽：佛山积极布局交通基础建设，“十三五”期间高速公路建成通车里程达 551 公里，轨道交通建设稳步推进，2021 年底印发《佛山市交通发展“十四五”规划》，提出到 2025 年的交通发展目标，还将推进珠三角枢纽（广州新）机场建设 [46][50][54] - 城市更新打破资源约束瓶颈，升级空间、赋能产业转型：佛山推进村级工业园升级改造，计划 2021 - 2023 年完成形态破旧等工业园地上物拆除共 13.80 万亩，累计完成拆除 21.16 万亩，截至 2021 年 11 月底已完成 12.8 万亩拆除工作，为新兴产业集聚发展提供载体 [57][58] - 人口规模及素质稳步提升，为产业升级奠定基础：根据第七次全国人口普查数据，佛山常住人口共 949.9 万人，十年间增长超 230.5 万人，每 10 万人中拥有大学文化程度的人由 9469 人上升为 16143 人，佛山出台多个吸引人才政策，构建科创公共服务体系 [59][67] 物业市场：产业升级带动物业载体发展，甲级写字楼需求持续释放 - 办公楼升级换代，佛山甲级写字楼市场快速发展：佛山写字楼市场经历萌芽、起步、发展阶段，目前进入快速升级换代阶段，已形成四大核心商务区格局，截至 2021 年第四季度，全市甲级写字楼存量规模达 176.5 万平方米，空置率为 32.2%，平均租金微跌 0.9% 至每月每平方米 61.8 元 [72][75] - 新兴商务区建设将带来新增供应集中放量：2021 年全市甲级写字楼市场有 2 个新增供应项目，释放 11.1 万平方米可租赁面积，未来三年将有超 64.2 万平方米新增供应投入市场，千灯湖和佛山新城商务区是供应主力区域 [82][87] - 净吸纳量呈增长趋势，非主力行业办公需求扩大：2019 年起市场净吸纳量增长，两年平均增速超 23.5%，2021 年净吸纳量超新增供应，达 16.9 万平方米，同比增长 28.9%，内资企业租赁面积占比约 98.0%，金融业等行业需求上升 [90][91][98] - 市场竞争日趋激烈，物业运营表现分化：2021 年第四季度全市平均租金基本持平，不同区域分化，祖庙和佛山新城商务区租金下降，千灯湖和季华路商务区表现稳健，千灯湖商务区平均租金每月每平方米 65.7 元，季华路商务区平均租金每月每平方米 64.5 元 [99][105][108] - 物业市场未来展望：产业转型升级将激活甲级写字楼市场潜力，未来三年新增供应入市将使空置率维持较高水平，产业升级和第三产业发展将带来本土企业升级类办公需求，优质物业将更受青睐 [111][114]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 现阶段中国 TMT 产业蓬勃发展态势在北京最为显著，TMT 企业对办公物业需求旺盛，但面临高租金成本问题，企业在扩张与减租间制衡，未来核心区 TMT 企业办公面积占比或下降，新兴园区对企业有吸引力 [4][61] 根据相关目录分别进行总结 三分之一的中国主要 TMT 企业将总部设于北京 - 中国 241 家大型 TMT 上市企业中近 34%总部选址北京，北京是国家部委和政府机关所在地，有集聚效应，是国家级孵化中心 [5] - 北京坐拥 120 所高校，每年输出 152,000 名毕业生，人力资源领先，过去十年信息技术等行业增速超全市 GDP 增速，2013 年该行业 GDP 达 1749.6 亿元，占比 9.0% [5] - 北京 TMT 行业对私募和风投机构吸引力强，2013 年投资数量 101 宗，总额超 10 亿美元 [6] - 中关村规划“一区多园”，10 个主要园区承载 18,000 家企业，164.5 万从业人员，电子/信息技术类企业占比 57%，超 65%总部在北京的大型上市 TMT 企业入驻中关村园区 [12] 北京 TMT 企业选址需求调查 - 2014 年对 31 家大中型 TMT 企业调查，70%属 IT 行业，50%企业总部位于中关村和上地区域 [24] - 77%受访企业认为中国 TMT 行业长期高速发展，37%企业计划增加办公面积，33%计划增加雇员，27%有意在新城市布局 [25] - 43%受访企业积极寻求新办公设施，50%企业因现有业务扩张，30%为开拓新业务，17%为降低租金成本，半数企业希望 9 个月内找到合适物业 [32] - 中关村和望京受青睐，40%企业计划在中关村软件园增加办公面积，30%选择望京扩张 [33] - 超 50%受访企业计划 6 - 12 个月内优化租金成本，47%寻找低租金办公空间，30%希望业主变相优惠 [38] - 超三分之二受访企业要求写字楼品质乙级以上，80%只考虑统一业权写字楼，17%大型企业考虑自行开发或购买整栋物业 [39] - 23%企业首要考虑办公楼品质，20%考虑租金水平，周边配套和交通便利性各占 17% [45] 北京 TMT 企业办公选址动向 - 北京中央商务区租金从 2010 年 149 元/平方米/月涨至 2014 年二季度 300.8 元/平方米/月，2012 - 2014 年二季度涨幅 11%，引发 TMT 企业外迁潮 [49] - 2011 年以来百度、网易等企业搬迁或拿地开发，2013 年阿里巴巴等企业购买或租赁物业，企业搬迁削减租金成本但面临老员工流失问题 [55] 未来展望 - 北京传统核心区域新增写字楼面积有限，租金难大幅下降，计划优化租金开支的 TMT 企业核心区办公面积占比将下降 [61] - 新兴产业园区规划前景好，租金低且有减税优惠，部分 TMT 企业可部分部门迁移至新兴园区 [61] - 大型 TMT 上市公司或继续购买郊区用地及整栋物业，中小型 TMT 公司扩张更谨慎 [62][63]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 首都经济圈建设进入加速实施阶段，京津冀协同发展战略推进，北京部分非核心功能疏解至河北，交通基础设施改善为产业转移创造条件，早期布局房企和承接城市将受益，河北城市产业结构升级，不同城市有不同发展定位和机遇[3][23][67] 根据相关目录分别进行总结 可持续发展将达极限 中国经济增长带来土地低效开发、环境污染、资源枯竭等问题，北京尤为严重，人口、市区规模和机动车保有量超速发展，触及可持续发展极限，城市规划缺陷和交通压力阻碍宜居性和运营效率提升[8][10][13] 首都经济圈概念的兴起 2004 年国务院提出首都经济圈概念，以北京为中心、天津为副中心，涵盖河北 11 个城市，区域面积约 22 万平方公里，2013 年底人口约 1.1 亿，GDP 总量达 6.2 万亿人民币，占全国 10.93%，建设旨在纠正资源分配不平衡，实现经济再平衡[16][20] 非核心功能的加速疏解 7 月北京市发布禁止新建和扩建限制目录，与河北签署合作协议，多项规划措施提交审核，交通可达性提高，已有约 1000 家企业从北京迁至河北，劳动密集型、污染和能源密集型企业、批发市场、医疗机构等将外迁或设分支机构[27][28][30] 建立首都经济圈对土地市场的影响 早期布局房企如华夏幸福基业等受益，北京大兴区商办用地价格 2011 - 2014 年上半年大幅上升 470%，天津武清区吸引投资，商办用地价格三年半上涨 138%，河北廊坊受益，商办用地价格三年半上升 276%，保定和石家庄商办用地价格分别上升 565%和 44%，秦皇岛商办用地价格三年上升 31%，写字楼散售价上涨约 70%[53][55][65] 结论 首都经济圈进程加速影响超越地理范围，中长期对市场产生正面影响，河北传统重工业基地强化，武清和白沟成物流仓储基地，固安和石家庄成商品批发集散中心，廊坊、保定、石家庄和秦皇岛成产业中心，涿州、秦皇岛和燕郊成医疗护理及治疗康复中心，河北城市获发展良机[67]