报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 报告旨在通过国际比较、经验总结、数据分析和访谈等方式，研究特色小镇发展，为各方提供培育信心和探索共赢商业模式，指出特色小镇是中国经济转型和城镇化建设重要举措，未来发展趋势包括精准定位产业立镇、纵向延伸跨界融合、生态田园创意农业、智能制造战略新兴等，还通过国内外案例总结成功要素和发展要点，为国内特色小镇建设提供借鉴[8][11][30] 根据相关目录分别进行总结 第一章：“特色小镇”背景介绍、现况 - 特色小镇发展背景：“城市病”加剧需疏解大城市压力；优化土地利用和产业升级是“新型城镇化”必然路径；特色小镇受各界重视，有望改变产业和人才集聚格局；东西部特色小镇功能和建设路径不同[12][13][14][15] - 特色小镇发展路径及趋势：内涵上特色小镇包括创新创业平台和传统建制镇；政策梳理显示特色小镇在全国快速发展；首批特色小镇以旅游类为主，第二批数量增加且产业分布更均衡多元；政府引导向“弱旅游、强产业”和“强调文化 IP”演变；未来趋势包括精准定位产业立镇、纵向延伸跨界融合、生态田园创意农业、智能制造战略新兴等[17][18][21][26][27][28] 第二章：国外“特色小镇”案例研究 - 国内外特色小镇发展比较：概念上国外是市场行为，国内是政府主导；分类上按区位分卫星城式、集群式和孤点式，按产业分高科技、传统、金融、旅游度假四类；总体上卫星城式和集群式依托产业，孤点式以文旅为特色，产业是成功关键[37][38][39][47][52][53] - 国外特色小镇发展背景：产生原因是发达国家城市化进程和文化传承；驱动机制包括自然驱动和主动规划[55][57][58] - 法国格拉斯特色小镇：概况是位于法国南部，是香水生产地；特色是“香水之都”，创造大量财富；成功因素包括区位价值、产业发展路径、香水产业链搭建和延伸产业发展方向；影响是成为行业标杆和旅游目的地；总结是利用资源融入全球产业链，实现可持续发展[61][62][63][64][67][68][69][72] - 硅谷特色小镇集群（以帕罗奥多为例）：概况是位于美国旧金山湾区，是高科技创新高地；特色是电子和计算机业中心，风险投资占比高；成功因素包括地域优势、产业发展路径、合作机制和融资模式；影响是改变世界规则和生活方式；总结是有效利用技术和商业资源，需第三方协助引入商业资源[75][76][77][78][81][83][86][89] - 英国剑桥特色小镇：概况是位于英格兰东部，交通便捷；特色是教育和科技创新中心；成功因素包括选址策略和产业发展策略；影响是成为科研中心，贡献大量 GDP 和税收；总结是依托大学发展，注重产业联动，对国内有启示作用[92][93][94][95][100][101] 第三章：国内“特色小镇”案例研究 - 浙江余杭艺尚小镇：概况是位于杭州余杭区，是时尚艺术小镇；特色是“一心三街”格局，产城人文融合；成功因素包括区位价值、产业发展策略、高端产业资源导入、合作机制和融资与盈利模式；影响是促进产业升级，推动时尚产业复兴；总结是工业小镇选址要考虑交通和产业基础，政策和合作模式很重要[109][110][118][120][123][126][129][130][132][133] - 成都华侨城安仁古镇：概况是位于四川成都大邑县，是文博小镇；特色是“一心、四海、六区”模式，“文化 + 旅游 + 新型城镇化”发展；成功因素包括区位价值、产业发展策略、高端产业资源导入、合作机制和融资与盈利模式；影响是为新型城镇化提供范例，提升国际知名度；总结是文旅小镇要利用资源，注重产业多元和运营能力[135][136][146][147][153][154][155][156] - 上海吴泾科技时尚小镇：概况是位于上海闵行区，从老工业区转型；特色是“科技 + 时尚”产业；成功因素包括区位价值、产业发展策略、资源导入与品牌建设和合作机制；影响是带动区域发展，提供转型借鉴；总结是开发运营需考虑选址、产业链、商业模式和运营等条件[158][159][165][166][168][169][171] 第四章：“特色小镇”建设的成功要素 未提及相关内容 第五章：“特色小镇”融资方式简析 未提及相关内容 结语 未提及相关内容

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2017年大中华区商业地产投资创新高，外资投资显著增长，不同地区和资产类别表现各异，如华南城市投资额大增，酒店等资产类别投资额显著增长 [5] - 新零售时代电商与商场合作，优质商业地产发展空间广阔，长租公寓市场发展进入快车道，新兴商圈和非传统类资产投资潜力大 [10][25] - 预计2018年中国境外地产投资降温，香港、美、英、澳仍是热门投资地，平台收购将保持活跃 [76] 根据相关目录分别进行总结 简介 - 2017年大中华区商业地产投资达2730亿元，同比增30%，外资投资同比增幅84%，占比升至1/5 [5] - 华南城市投资额同比翻三倍，写字楼投资占比降至43%，酒店等资产类别投资额显著增长 [5] - 香港商业地产总投资额同比增92%，工业和零售地产增幅显著，台湾投资市场回暖，投资额同比增7% [7] 专家论市 - 新零售时代电商与商场合作，优质商场发展空间广阔，如广州商场受消费者和投资者欢迎 [10][11] - 无论规模大小都可在零售地产买到好项目，大规模收购回报不错，中国大陆管理能力强的物业持有者议价能力高 [15] - 通州将成北京市行政副中心，通州CBD租金有竞争力，吸引投资者和租客，已有银行购置写字楼 [22] - 长租公寓市场发展进入快车道，政策支持、资本追捧，房源获取方式多样，未来发展前景好 [25][27] 市场概况 北京 - 2017年北京大宗交易总投资额442亿元，同比涨11.8%，成交业态多样化，写字楼占比降至37% [31] - 内资买家主导市场，开发商收购存量项目改造盈利，新兴商圈投资潜力大，如通州CBD [31][34] 上海 - 2017年上海大宗物业投资市场热度高，交易总额破千亿，外资交易活跃，投资额翻倍 [39] - 写字楼是投资避风港，投资者关注核心区旧改和新兴区写字楼项目，共享办公和长租公寓投资潜力大 [39][41] 广州 - 2017年广州大宗投资交易市场繁荣，成交总额218亿元，同比增255%，写字楼和零售物业受欢迎 [48][49] - 内资主导市场，海外资金活跃，未来优质写字楼等物业及大宗物业资产包受青睐 [50] 深圳 - 2017年深圳大宗成交总额322亿元，写字楼是成交主力，厂房及居住类成交表现好，近9成资金来自内资 [53][54] - 政府及相关背景企业参与购买写字楼和公寓，未来购买整栋物业用于租赁保障住房趋势或持续 [55] 香港 - 2017年香港商业及豪宅物业成交金额创新高，内地投资者在办公楼交易活跃，零售和住宅市场投资火热 [60][62] - 预计2018年成交总金额创新高，内地投资者带动办公楼市场，中区资本价值上扬，工厦和豪华住宅受追捧 [65] 台湾 - 2017年台湾投资市场终止量缩趋势，物业交易以厂办和工业地产为主，土地市场热络 [70] - 预计2018年物业市场交易量低档盘旋，土地市场延续审慎乐观趋势 [71] 海外投资 - 2017年中国境外房地产投资交易总额422亿美元，创历史新高，同比增10.3%，预计2018年投资降温 [76] - 香港、美、英、澳是热门投资地，平台收购将保持活跃，与一带一路相关投资受支持 [76][77]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2017年中国境外房地产投资交易总额达422亿美元创历史新高，但2018年受政策调控影响投资或下降30% - 40% [15][16] - 2018年投资者将远离写字楼地标性资产等，青睐房地产开发、工业物流等 [29][37] - 香港、美国、英国、澳大利亚仍是热门投资地，德国等欧盟国家和其他亚洲国家投资意向上涨 [39][43] - “一带一路”相关投资受政府支持，2017年成交量创历史新高 [103][104] 根据相关目录分别进行总结 市场概述 - 戴德梁行2017年四季度调查近百家企业，获40位市场参与者回应，虽监管升级但Q4投资仍涨，240亿美元创季度新高 [5] - 2017年受访者中58%为房地产开发商，机构投资者降至30%，预计2018年开发商活跃，机构投资者比例下滑 [10] - 2017年投资总额422亿美元，增长10.3%，Q4物流和土地开发成主要投资类别 [15] - 2017年投资者境外房产投资配额略降，但全球投资预算增长，预计2018年海外可用资本持平但投资或降30% - 40% [16] - 超一半受访者认为政策对换汇和投资有较大或严重影响，8%无影响且均为海外投资多年的开发商 [20] - 预计2018年政府立场不变，“一带一路”等投资受关注，主权财富基金、开发商和私企成主力军 [23] 投资类别 - 2017年工业物流地产交易额158亿美元占37.5%，同比增2052%；写字楼占34.3%，降16%；土地开发占22%，增60%；酒店降90% [26] - 投资者对房地产开发兴趣增6倍，养老地产及工业物流增46%，零售有复苏；写字楼降44%，酒店降43%，住宅和服式公寓降14% [29] - Q4土地开发投资额9.1亿美元，降38%，未来受香港土地出让政策影响大 [34] - 预计2018年投资者远离写字楼等物业，对住宅公寓和零售兴趣难成大规模配置，青睐房地产开发等 [37] 目的地 - 2017年香港和英国占52%份额，美国降至第三，澳大利亚降60%，韩国降91%，加拿大降84%，荷兰投资额涨40% [39] - 德国和其他欧盟国家投资意向涨226%，其他亚洲国家投资额翻番，显示投资者地域多元化需求和“一带一路”政策影响 [43] - 美国和澳大利亚投资意向下降，加拿大、新加坡和日本投资意愿明显下降 [47][48] - 2017年香港投资118亿美元升至第一，预计若政策和土地供应不变，今年投资将创新高 [54][58] - 2017年英国投资102亿美元升至第二，预计脱欧结果积极或促投资，但投资将减缓 [62][68] - 2017年美国投资45亿美元降75%，预计今年投资额平稳，资产类别向物流等转变 [72][80] - 2017年澳大利亚投资16.3亿美元降60%，预计中长期写字楼交易减少，物流等受追捧 [83][88] - 2017年加拿大投资2.35亿美元降84%，预计2018年土地开发领域或有投资 [92][97] 一带一路 - “一带一路”倡议使中国投资者成沿线国家房地产主要投资力量，2017年成交量69.1亿美元创历史新高 [103] - 监管机构优先审批相关项目，2017年8月发文促进投资并加强其他领域审查 [104] - 2013年以来亚洲国家占投资比例83%，新加坡占51%；土地开发占投资一半，工业和港口项目投资活跃 [108] 未来展望 - 投资者对外投资意愿强，预计总体平稳，“一带一路”相关投资受支持 [112][113] - 大型开发商和企业海外扩张受政策影响小，2018年投资或降温30% - 40% [114][116] - 香港等仍是热门目的地，平台收购活跃，被抑制的投资需求未来将释放 [116] 附录 - 解读2017年74号和11号对外投资政策，涉及投资类型划分、监管主体拓宽等，影响境外地产投资市场 [118] - 列出2017年中国境外地产投资大宗交易Top 10，包括物业名称、国家、买家等信息 [119]

报告行业投资评级 - 文档未提及相关内容 报告的核心观点 - 许多中国企业已步入世界级大企业行列，奉行“走出去”战略向全球市场扩张，2016年海外兼并收购案数量和交易额大幅增长 [4][13] - 中国企业“走出去”原因众多，包括渗透新市场、获取资源和技术等，主要参与者有国有企业、私营企业和独角兽企业 [8][9] - 影响中国企业境外投资的地缘政治因素主要有“一带一路”倡议、英国“脱欧”和美国“美国优先”政治倾向 [13] - 调查显示中国企业“走出去”最大动力是开拓海外市场，主要目的地为北美、欧洲和亚洲其他地区，办事处是常见资产类型，租赁是首选持有方式，且将加快或保持海外扩张步伐 [111] 根据相关目录分别进行总结 主要参与者 – 中国企业 – 它们是谁？ - 中国企业主要分国有企业、私营企业和独角兽企业三类，均积极参与海外投资 [9][17] - 国有企业改革目标是实现社会主义市场经济和完善现代企业制度，“走出去”重心将转移到提高运营专业度和全球竞争力 [18] - 2015年末私营企业对外投资额占比65.3%，远超国有企业的34.7%，但面临海外融资困难、缺乏海外投资战略和经验等障碍 [19] - 中国独角兽企业数量将增加，集中在电子商务和线上零售领域，部分已“走出去”，“BAT”三巨头是投资主力 [24] 对首次对外投资的中国企业的初步建议 - 准备开辟海外市场的中国企业在海外投资战略确立前需考虑四个问题，包括选择海外市场、应对挑战、获取资源和支持等 [34][35] 迄今为止中国对外商业活动的大致趋势 - 2016年中国企业海外兼并收购案个数较2015年上涨28.1%至515例，总交易额猛增121.9%至2497亿美元 [13][42] - 国务院发布《指导意见》规范海外投资行为，将其分为“鼓励”“限制”“禁止”三类，鼓励类预计不受大影响 [43] 最受中国企业对外投资青睐的行业 - 2016年最受青睐的五大行业是化学与材料、能源、金融服务、电脑软件和互联网电商，2015年为金融服务、能源、汽车、交通以及计算机半导体 [46][47] 最受中国企业对外投资青睐的境外投资地 - 2016年主要目的地有美国、加拿大、英国、德国、新加坡、印度和澳大利亚，其中德国吸引投资量同比增幅95%最大，英国64%，美国57% [13][56] 影响中国企业境外投资的地缘政治主题 - “一带一路”倡议涵盖近60个国家，投资预计达4万亿至8万亿美元，引发热议，中国企业愿参与基础设施建设 [60][64][65] - 英国“脱欧”后中英、中欧关系需重新定义，若“硬脱欧”中国对英投资可能转向欧盟其他国家，但英国仍是重要市场 [67] - 美国“美国优先”政策未对多数中国企业产生大负面影响，约75%企业对未来中美关系保持中立或积极态度 [77] 关于中国企业走上世界经济舞台的思考 - 调查显示企业对外投资主要动力是开拓新市场，其次是设立办事处和分散风险 [81] - 企业海外物业组合中代表处占比28%，41%受访者对海外资产组合了解少，未来需集中化管理 [85] - 56%企业倾向租赁物业，55%海外投资战略决策由集中领导团队执行，企业投资海外会优先外包财务、法务和人力资源 [88][91][94] - 76%企业希望保持或加快海外扩张速度，北美和亚洲（不含中国）是热衷投资目的地，代表处是未来海外扩张首选物业类型 [100][103][106]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 国内居民休闲旅行意愿增强与商务旅行量增加促使中国酒店市场回暖复苏，预计年底甚至明年市场持续向好 [6][13][25] - “社区型”精品民宿酒店是较新概念，注重“正宗”与个性化，未来将受更多休闲和商旅客人青睐 [6][9][59] 根据相关目录分别进行总结 总体酒店市场 - 截至2023年上半年，国内旅游总人次达23.84亿，同比增加9.29亿，增长近64%，其中城镇居民18.59亿人次、农村居民5.25亿人次，同比分别增长70%和44% [13] - 2023年商务旅行市场全面复苏，预计需求逐步恢复至疫情前水平 [16] - 2023上半年入境游市场景气指数达15个点，高于2019年同期 [19] - 2023年二季度中国星级酒店平均房价达373.79元超疫情前，每间可供出租客房收入从2022年的122.14元/间夜提升到195.9元/间夜，平均出租率从2022年的38.35%增长至52.41% [20] - 酒店开发商建设项目信心恢复，上半年高端酒店新增供应完工项目保持稳定 [23] 什么是“社区型”精品民宿酒店 - “社区型”精品民宿酒店独特、私密、小型，以历史和/或文化为灵感，注重“正宗”，提供个性化住宿和服务，关注提升体验和吸引力的因素 [27] 设计 - “社区型”精品民宿酒店通过提升风格、实用性和注重细节实现独特性，设计需讲述故事，中心主题应贯穿酒店 [31] 客群 - “社区型”精品民宿酒店需关注度假游客、家庭、寻求身心健康、商务差旅、退休、绿色环保、年轻的千禧一代/Z世代、高净值人士、数字游民九类客群 [37] 社区融入 - “社区型”精品民宿酒店与本地社区建立联系可带来业务、社会责任、环境等多方面好处，融入方式包括雇佣本地员工、使用本地产品、组织本地旅游、展示本地手工艺品、突出本地文化、支持本地娱乐活动 [47][49] 要点总结 - 截至2023年上半年国内旅游总人次增长近64%，“社区型”精品民宿酒店注重“正宗”与个性化，未来将受更多客人青睐 [59] 附录 - 裸心集团旗下裸心谷位于浙江莫干山，已成为综合性生态度假胜地且高度融入社区，其别墅设计节能，水资源循环利用，建设和运营雇佣大量本地人员，餐厅部分农产品来自本地 [68][73][74]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 新国际租赁会计准则即将生效，将使大量商业地产相关新资产和新负债出现在租户资产负债表中，企业需做好准备 [6][7][10] - 中国部分企业不动产管理人员已意识到准则变化，但多数企业应对准备不足，需加快准备速度以适应新准则 [23][26] - 企业不动产管理人员可通过前期准备、识别影响、向新准则转移三个步骤适应新准则变化 [28][30] 根据相关目录分别进行总结 摘要引言 - 国际财务报告准则（FRS）和国际会计准则理事会（IASB）共同制定适用于美国以外企业的新租赁会计准则，财务会计标准委员会（FASB）发布适用于美国境内企业的新版租赁会计准则 [6][7] - IASB准则生效日期为2019年1月1日，FASB准则针对上市公司生效日期为2018年12月15日之后开始的财政年度，非上市公司为2019年12月15日之后开始的财政年度 [7] - 当前上市企业拥有的租赁委托资产规模达3.3万亿美元，大量企业将受新准则影响 [9] 新版租赁会计准则 - 重要性 - 现行国际准则允许多种租赁不计入资产负债表内，新准则要求所有租赁资本化并登记在资产负债表的使用权资产和租赁负债中 [14][21] - 新准则旨在改善财务报表，提升财务报告的透明度 [17] 新版租赁会计准则 - 意味着什么？ - 两项新版国际租赁会计准则将在全球改变租赁会计核算方式，要求所有租赁（地产、工厂、机械、机动车等）资本化并记录在资产负债表中 [21] - 依据IASB，美国以外上市交易公司及拥有受托责任的非上市公司受影响；依据FASB，美国所有上市交易公司及需按GAAP进行财务报告的非上市公司受影响，非上市公司实施时间晚于上市公司 [21] 新版租赁会计准则 - 你准备好了吗？ - 对中国大陆企业不动产管理人员的问卷调查显示，60%左右受访者了解即将实施的租赁会计准则变化，但仅15%的受访者表示公司已开始采取措施应对变化 [23][25] - 部分受访者有对应的数据库、可靠团队负责相应事务，40%受访者表示公司了解应采用的会计准则，50%受访者知道公司采用的折现率，但仅25%受访者了解租赁周期越长租赁负债越高 [24] 新版租赁会计准则 - 你应该做什么？ - 企业不动产管理人员需与内部多部门密切合作，更新房地产管理流程和技术，以储存相关数据、合理计算并报告财务数据 [26] - 适应新准则可分三个步骤：2017年上半年进行前期准备，下半年识别影响，2018年向新准则转移 [28][29] 关于未来 - 新准则实施后，商业地产租赁相关尽职调查将遍及企业多个层面，企业需重新审视物业投资组合决策方式 [29] - 企业不动产管理人员应知晓前期准备、识别影响、向新准则转移三个方面，以适应新规则 [30] 总结 - FASB和IASB准则已发布，生效日期分别为IASB 2019年1月1日，FASB 2018年12月15日（上市公司）、2019年12月15日（非上市公司） [29] - 企业不动产管理人员需开始适应新规则，做好应对准备 [29]

宏观环境 - 第一季度国内生产总值180,683亿元，同比增长6.9%，比上年同期加快0.2个百分点，比上年四季度加快0.1个百分点 [5] - 全国规模以上工业增加值同比实际增长6.8%，增速比上年同期加快1.0个百分点，3月份增长7.6% [6] - 一季度全国完成固定资产投资93,777亿元，同比增长9.2%，增速比1 - 2月份提高0.3个百分点，比2016年提高1.1个百分点 [10] - 制造业、基础设施、房地产三大领域投资占全部投资的比重为72.2%，制造业投资增速自去年10月逐月回升，基础设施投资高位运行，商品房快速消化带动房地产投资快速增长 [10] 住宅市场 - 第一季度全国房地产开发投资额19,292亿元，同比增长9.1%，其中住宅投资12,981亿元，增长11.2%，增速提高2.2个百分点，占比67.3% [15] - 住宅新开工面积22,751万平方米，同比增长18.1%；住宅竣工面积16,500万平方米，同比增长13.7%，开工面积和竣工面积同期涨幅均达近5年新高 [18][20] - 一季度全国住宅销售面积25,484万平方米，同比增长16.9%，增幅较上年同期下降18个百分点，热点城市成交量下滑，三四线城市去库存取得成效 [24] - 一季度全国住宅新房销售均价7,612元/平方米，同比增速降至2.9%，相较于2016年全年增速下降超8个百分点，调控政策使整体价格止涨趋势明显 [28] - 截至2017年第一季度，全国住宅待售面积39,093万平方米，单季度减少1,175万平方米，预计年末库存去化压力将上升 [33] 典型市场（全国24个重点城市） - 全国24个典型样本城市五年累计销售面积较同期累计批准上市面积高出5,645万平方米，供不应求矛盾加剧，发达二线城市表现突出 [38] - 重点城市月均成交量总体下滑明显，二线样本城市月均成交量低于过去五年水平 [41] - 本轮调控从供应环节管控，影响热点城市住宅新房供应量，制约成交 [46] - 一线城市房价高位下滑，下探空间有限；发达及普通二线城市一季度房价小幅上行，预计年内或松动下调 [49] - 多数重点城市去化周期进一步缩减至不足10个月，郑州、合肥去化周期仅为2个月，深圳去化周期被拉长至15个月 [53] 调控政策 - 2017年没有把房地产税草案提请常委会审议的安排，已列入五年立法规划；住宅70年产权到期后可续期，不需申请，无前置条件，不影响交易 [62] - 政府降杠杆、稳舆论决心坚定，房价涨势较快城市可能招致调控，长期来看房地产仍有发展空间 [63] - 2015 - 2017年一线城市、二线热点城市及周边三四线城市陆续出台限购限贷等调控政策 [65][66][69] - 热点城市调控力度升级，出台限购、限售、差别化信贷政策、土地供应、整顿市场秩序等创新措施 [71] - 调控政策短期稳定预期、控制房价，中长期维护市场健康可持续发展，预计热点城市政策创新将持续 [73][75]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 中国经济转向高质量发展阶段，扩大内需成战略基点，培育建设国际消费中心城市可促进全国消费增长和提质升级；随着科技、收入、人口结构和城市群发展，城市群中产阶层、�城青年、“银发上网族”成消费主力，需求等有新变化；品牌商和零售物业业主可借东风挖掘消费增长点，从多方面撬动中国城市消费潜力 [3][7] 根据相关目录分别进行总结 解码中国消费者趋势 - 城市群中产阶层：是中国消费升级主要力量，“悦己消费”兴起，分为社交、即时、发展型；消费理念向新务实主义转变，看重产品品质等因素，获取商品信息和购买渠道多元化；传统文化回归，93%消费者愿为含中国元素商品付费 [66][75][80] - �城青年：数量达2.27亿，成消费升级新生力量，消费潜能大，对新消费品牌和创新娱乐活动需求增加；精神消费持续扩大，休闲娱乐消费需求吸引业态品牌和文旅IP下沉 [91][92][106] - “银发上网族”：50岁以上人口4.87亿，该群体成网络消费新生力量，网购商品范围扩大；有年轻消费心态，旅游休闲消费占比大，成为文旅市场重要消费群体 [113][128][129] 撬动中国城市消费潜力 - 城市商业“第三空间”：有温度的“第三空间”是生活、休闲、娱乐和体验文化空间，如北京亮马河；具有城市调性的“第三空间”需盘活存量资产，适应不同城市消费特色；智慧城市商业“第三空间”通过数字技术实现多方面数字化升级，首批全国示范智慧商圈和商店已公布 [134][143][148] - “首店经济”：首店引进和聚集带动消费增长、推动结构升级和城市功能转型；中国首店经济快速增长，上海、北京等城市积极引进；营商环境优化，政府出台扶持政策，全球品牌商加大在华投资 [163][165][166]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 为实现可持续城市环境，中国许多城市可考虑采用和实施“15分钟城市”概念，该概念能促进城市环境可持续性和宜居性，同时中国需结合政策方针、总体城市规划、公共空间打造、交通发展、生态解决方案和净零排放建筑等多方面举措来推动城市可持续发展 [7][115] 根据相关目录分别进行总结 摘要 - 新冠疫情引发对传统生活方式的质疑，可持续性成决策首要议题，全球超60%温室气体排放来自城市，中国城市可采用“15分钟城市”概念，该概念要求社区满足居民日常需求且步行或骑车在15分钟以内 [7] - 中国“十四五”规划和2035年长期目标注重以人为本，上海和北京已采用“15分钟城市”概念，中国城市还应推广TOD、EOD等模式，实现建筑碳中和 [7][8][9][10] 引言 - 新冠疫情和气候变化促使审视生活方式，城市地区设计等在应对变化中扮演重要角色，报告将探讨多个主题以实现生活和城市环境可持续变革 [12] 一个积极变化 - 新冠疫情使员工远程工作，更多时间在家附近生活，气候恶化使可持续性成首要议题，全球气温预计2050年前升高2.7°C，高于《巴黎协定》承诺的1.5°C [14] - 经济发展、宜居性和减少温室气体排放是城市社区发展方向，采用“15分钟城市”概念可实现可持续城市环境 [15] 15分钟城市 - “15分钟城市”是促进城市环境可持续性和宜居性的新概念，要求社区满足居民日常需求且步行或骑车在15分钟以内，倡导城市拥有大量可步行、自给自足、宜居的社区，减少私家车数量 [17][21] - 其优点包括增强可持续性、宜居性和健康、打造更平衡包容的城市、推动当地经济等 [25][26][27][28] - 该概念基于人类六大基本需求、三个主要目标或特征和四个主导原则 [32] 中国发展近况 - 过去几十年城市化重塑中国城市环境，带来机遇和挑战，超65%人口居住在城市地区，未来城市发展前景取决于是否完善、便捷、公平和可持续，“15分钟城市”概念可助实现这些目标 [35][36][37] 政策方针 - 中国“十四五”规划和2035年长期目标注重以人为本，制定碳强度目标和温室气体碳排放限制，为建设可持续城市环境提供机会，“15分钟城市”概念是关键特征 [39][42] 总体城市规划 - 上海和北京已采用“15分钟城市”概念，实现区域内基础设施和服务步行可达性成总体城市规划基础，该规划受青睐的原因包括为无车居民提供便利、激励新企业入驻、减少温室气体排放 [43][45] 城市公共空间 - 地方政府目标是创造包容性、人性化且经济可行的城市公共空间，采用场所塑造方法产生社区所有权，建立居民愿意反复光顾的15分钟步行社区 [46] - 场所塑造可在治理、交通等八个方面产生积极影响，上海徐汇滨江是成功案例 [50][52][53] 以交通为导向型的发展（TOD） - 为连通15分钟城市生活圈，城市需精心规划、高效运转的公共交通系统，中国许多城市大力推广TOD，国家层面支持增加 [59] - TOD可使公共交通枢纽步行范围内空间产生最大公共效益，促进城市紧凑发展与公共交通依存联系，助力城市环境可持续发展，杭州始版桥未来社区是案例 [60][63] 生态解决方案 - “15分钟城市”概念强调增加绿地、减少城市热岛效应等，深圳大鹏新区推进EOD模式，中国开展海绵城市试点项目 [67][68] - 该概念关注城市农业，中国采用EOD模式，注重当地食品生产最大化，中国农科院设施农业环境工程研究中心为城市农业发展提供支撑，城市农业纳入规划有诸多优势 [71][76][78] - 韩国首尔清溪川改造项目是国际EOD项目典范 [79] 净零排放建筑 - 全球建筑能耗和碳排放高，中国城市建筑是温室气体排放主要来源之一，实现建筑碳中和需建立“碳平衡”，考虑建筑全生命周期碳排放 [85][91][94] - 中国建筑投资者等需正确执行全生命周期方法，考虑碳抵消等因素，新冠疫情使人们重视建筑健康等，高效运营是智慧运营下一步，芝加哥威利斯塔改造计划值得关注 [95][99] - 政府推动和ESG原则驱动的投资资本受关注，越来越多房地产企业加入GRESB，考虑中国建筑碳中和需专业团队早期介入，多功能城市综合体是理想方案 [103][107][111] 要点总结 - 中国许多城市可采用“15分钟城市”概念，该概念促进城市环境可持续性和宜居性，规划发展要从政策出发，上海和北京已采用该概念 [115] - 城市公共空间要创造包容、人性化且经济可行的环境，需精心规划公共交通系统，“15分钟城市”注重绿色土地等，建筑要实现碳中和 [115] 附录（案例分析） - **上海徐汇滨江**：从废弃工业区和机场转型为活力公共空间，举办活动、进行绿化和建筑翻新等，有综合绿地、文化场馆，获多项荣誉，是上海滨江步道重要部分 [118][127][128] - **杭州始版桥未来社区**：以和睦共治等为内涵，构建九大场景创新集成系统，采用低碳节能技术，实现从“造房子”向“造生活”转变，提升居民幸福指数 [130][135][137] - **韩国首尔清溪川**：将小溪改造成绿色公共休闲空间，拆除高架公路，实施交通流量措施，形成“清溪川文化带”，带来降温、防汛、增加生物多样性等积极影响 [141][147][151] - **芝加哥威利斯大厦**：进行全面升级和基础设施改造，计划100%由可再生能源供能，已成为能源之星认证最大办公楼，可节约能源和成本 [155][163][164]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出对大连写字楼与零售市场的整体投资评级 [1] 报告核心观点 - 大连甲级写字楼市场在2017年第一季度需求疲软，空置率上升，租金持续走低，且面临未来供应集中放量的压力，市场竞争预计将进一步加剧 [18][23] - 大连优质零售市场同样面临需求疲软、空置率微升和租金小幅下降的局面，但体验式业态成为市场亮点，且未来供应将丰富市场形态 [36][37][42][43] 大连宏观经济概况 - 2016年，大连地区生产总值为8,150亿元，社会消费品零售总额为3,410.1亿元，人均可支配收入为38,050元 [5] - 2017年第一季度，大连土地市场有3宗主要地块成交，其中高新区一宗商业服务业设施用地楼面价达每平方米10,222元 [6] - 2014年至2016年第四季度，大连写字楼与零售市场发生多起大宗交易，例如柏威年购物中心40%股份交易总额达11亿元 [8] 大连甲级写字楼市场概况 - **市场行情**：2017年第一季度，大连甲级写字楼总存量维持在72.9万平方米，无新增供应 [18] - **需求与空置**：市场需求疲软，全市甲级写字楼空置率环比上涨1.5个百分点至23.0%，当季净吸纳量为负10,992平方米 [18] - **区域表现**：青泥洼桥商圈空置率最低，为13.1%；东港商圈空置率环比上涨5.8个百分点至26.4%，退租迹象明显 [13][18] - **租金水平**：全市甲级写字楼平均租金环比下降1.7%至每月每平方米108.4元 [23] - **租赁需求结构**：金融行业是本季度需求主力，占租赁成交的46%；房地产、贸易、专业服务及物流行业合计占33% [19] - **租户行为**：部分金融企业出现降级搬迁或退出现象，例如辽宁葆盛投资从万达中心搬至高新区，盐业集团从万达中心退租1,587平方米 [19] - **未来供应与预测**：预计2017年将有裕景ST2、新星·星海中心两个高品质项目入市，新增面积19.4万平方米 [23] - **竞争态势**：2017年新增供应集中放量将加剧市场竞争，市场成交租金预计将继续走低 [23] - **项目不确定性**：部分项目如鼎森中心、石油大厦租售模式不确定性加大，欧力士总部大厦、绿地中心等项目处于长期停工状态 [23] 大连优质零售市场概况 - **市场行情**：2017年第一季度，大连优质商业总存量仍为244万平方米，无新增供应 [36] - **需求与空置**：市场需求疲软，全市优质购物中心空置率环比上涨0.2个百分点至12.7% [36] - **区域表现**：高新区商圈出租率达100%，华南商圈出租率达99% [30] - **租金水平**：全市优质购物中心首层租金环比下降1.3%至每月每平方米675元 [42] - **市场动态**：体验式业态开业占比较大，例如大连首家融合书店“漫读书店”开业，租赁面积1,800平方米；高新区万达广场将原百货楼层改造为融合多种体验式业态的“酷街区” [37] - **未来供应**：2017年，预计中央大道和甘井子区万达广场将入市，合计体量50万平方米 [43] - **规划项目**：太古广场和华润万象汇两大综合体项目预计2017年于主城区开工；社区类项目瑞沃广场和百斯德绿天地也将开业，丰富华南商圈形态 [43]