报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 国内居民休闲旅行意愿增强与商务旅行量增加促使中国酒店市场回暖复苏，预计年底甚至明年市场持续向好 [6][13][25] - “社区型”精品民宿酒店是较新概念，注重“正宗”与个性化，未来将受更多休闲和商旅客人青睐 [6][9][59] 根据相关目录分别进行总结 总体酒店市场 - 截至2023年上半年，国内旅游总人次达23.84亿，同比增加9.29亿，增长近64%，其中城镇居民18.59亿人次、农村居民5.25亿人次，同比分别增长70%和44% [13] - 2023年商务旅行市场全面复苏，预计需求逐步恢复至疫情前水平 [16] - 2023上半年入境游市场景气指数达15个点，高于2019年同期 [19] - 2023年二季度中国星级酒店平均房价达373.79元超疫情前，每间可供出租客房收入从2022年的122.14元/间夜提升到195.9元/间夜，平均出租率从2022年的38.35%增长至52.41% [20] - 酒店开发商建设项目信心恢复，上半年高端酒店新增供应完工项目保持稳定 [23] 什么是“社区型”精品民宿酒店 - “社区型”精品民宿酒店独特、私密、小型，以历史和/或文化为灵感，注重“正宗”，提供个性化住宿和服务，关注提升体验和吸引力的因素 [27] 设计 - “社区型”精品民宿酒店通过提升风格、实用性和注重细节实现独特性，设计需讲述故事，中心主题应贯穿酒店 [31] 客群 - “社区型”精品民宿酒店需关注度假游客、家庭、寻求身心健康、商务差旅、退休、绿色环保、年轻的千禧一代/Z世代、高净值人士、数字游民九类客群 [37] 社区融入 - “社区型”精品民宿酒店与本地社区建立联系可带来业务、社会责任、环境等多方面好处，融入方式包括雇佣本地员工、使用本地产品、组织本地旅游、展示本地手工艺品、突出本地文化、支持本地娱乐活动 [47][49] 要点总结 - 截至2023年上半年国内旅游总人次增长近64%，“社区型”精品民宿酒店注重“正宗”与个性化，未来将受更多客人青睐 [59] 附录 - 裸心集团旗下裸心谷位于浙江莫干山，已成为综合性生态度假胜地且高度融入社区，其别墅设计节能，水资源循环利用，建设和运营雇佣大量本地人员，餐厅部分农产品来自本地 [68][73][74]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 新国际租赁会计准则即将生效，将使大量商业地产相关新资产和新负债出现在租户资产负债表中，企业需做好准备 [6][7][10] - 中国部分企业不动产管理人员已意识到准则变化，但多数企业应对准备不足，需加快准备速度以适应新准则 [23][26] - 企业不动产管理人员可通过前期准备、识别影响、向新准则转移三个步骤适应新准则变化 [28][30] 根据相关目录分别进行总结 摘要引言 - 国际财务报告准则（FRS）和国际会计准则理事会（IASB）共同制定适用于美国以外企业的新租赁会计准则，财务会计标准委员会（FASB）发布适用于美国境内企业的新版租赁会计准则 [6][7] - IASB准则生效日期为2019年1月1日，FASB准则针对上市公司生效日期为2018年12月15日之后开始的财政年度，非上市公司为2019年12月15日之后开始的财政年度 [7] - 当前上市企业拥有的租赁委托资产规模达3.3万亿美元，大量企业将受新准则影响 [9] 新版租赁会计准则 - 重要性 - 现行国际准则允许多种租赁不计入资产负债表内，新准则要求所有租赁资本化并登记在资产负债表的使用权资产和租赁负债中 [14][21] - 新准则旨在改善财务报表，提升财务报告的透明度 [17] 新版租赁会计准则 - 意味着什么？ - 两项新版国际租赁会计准则将在全球改变租赁会计核算方式，要求所有租赁（地产、工厂、机械、机动车等）资本化并记录在资产负债表中 [21] - 依据IASB，美国以外上市交易公司及拥有受托责任的非上市公司受影响；依据FASB，美国所有上市交易公司及需按GAAP进行财务报告的非上市公司受影响，非上市公司实施时间晚于上市公司 [21] 新版租赁会计准则 - 你准备好了吗？ - 对中国大陆企业不动产管理人员的问卷调查显示，60%左右受访者了解即将实施的租赁会计准则变化，但仅15%的受访者表示公司已开始采取措施应对变化 [23][25] - 部分受访者有对应的数据库、可靠团队负责相应事务，40%受访者表示公司了解应采用的会计准则，50%受访者知道公司采用的折现率，但仅25%受访者了解租赁周期越长租赁负债越高 [24] 新版租赁会计准则 - 你应该做什么？ - 企业不动产管理人员需与内部多部门密切合作，更新房地产管理流程和技术，以储存相关数据、合理计算并报告财务数据 [26] - 适应新准则可分三个步骤：2017年上半年进行前期准备，下半年识别影响，2018年向新准则转移 [28][29] 关于未来 - 新准则实施后，商业地产租赁相关尽职调查将遍及企业多个层面，企业需重新审视物业投资组合决策方式 [29] - 企业不动产管理人员应知晓前期准备、识别影响、向新准则转移三个方面，以适应新规则 [30] 总结 - FASB和IASB准则已发布，生效日期分别为IASB 2019年1月1日，FASB 2018年12月15日（上市公司）、2019年12月15日（非上市公司） [29] - 企业不动产管理人员需开始适应新规则，做好应对准备 [29]

宏观环境 - 第一季度国内生产总值180,683亿元，同比增长6.9%，比上年同期加快0.2个百分点，比上年四季度加快0.1个百分点 [5] - 全国规模以上工业增加值同比实际增长6.8%，增速比上年同期加快1.0个百分点，3月份增长7.6% [6] - 一季度全国完成固定资产投资93,777亿元，同比增长9.2%，增速比1 - 2月份提高0.3个百分点，比2016年提高1.1个百分点 [10] - 制造业、基础设施、房地产三大领域投资占全部投资的比重为72.2%，制造业投资增速自去年10月逐月回升，基础设施投资高位运行，商品房快速消化带动房地产投资快速增长 [10] 住宅市场 - 第一季度全国房地产开发投资额19,292亿元，同比增长9.1%，其中住宅投资12,981亿元，增长11.2%，增速提高2.2个百分点，占比67.3% [15] - 住宅新开工面积22,751万平方米，同比增长18.1%；住宅竣工面积16,500万平方米，同比增长13.7%，开工面积和竣工面积同期涨幅均达近5年新高 [18][20] - 一季度全国住宅销售面积25,484万平方米，同比增长16.9%，增幅较上年同期下降18个百分点，热点城市成交量下滑，三四线城市去库存取得成效 [24] - 一季度全国住宅新房销售均价7,612元/平方米，同比增速降至2.9%，相较于2016年全年增速下降超8个百分点，调控政策使整体价格止涨趋势明显 [28] - 截至2017年第一季度，全国住宅待售面积39,093万平方米，单季度减少1,175万平方米，预计年末库存去化压力将上升 [33] 典型市场（全国24个重点城市） - 全国24个典型样本城市五年累计销售面积较同期累计批准上市面积高出5,645万平方米，供不应求矛盾加剧，发达二线城市表现突出 [38] - 重点城市月均成交量总体下滑明显，二线样本城市月均成交量低于过去五年水平 [41] - 本轮调控从供应环节管控，影响热点城市住宅新房供应量，制约成交 [46] - 一线城市房价高位下滑，下探空间有限；发达及普通二线城市一季度房价小幅上行，预计年内或松动下调 [49] - 多数重点城市去化周期进一步缩减至不足10个月，郑州、合肥去化周期仅为2个月，深圳去化周期被拉长至15个月 [53] 调控政策 - 2017年没有把房地产税草案提请常委会审议的安排，已列入五年立法规划；住宅70年产权到期后可续期，不需申请，无前置条件，不影响交易 [62] - 政府降杠杆、稳舆论决心坚定，房价涨势较快城市可能招致调控，长期来看房地产仍有发展空间 [63] - 2015 - 2017年一线城市、二线热点城市及周边三四线城市陆续出台限购限贷等调控政策 [65][66][69] - 热点城市调控力度升级，出台限购、限售、差别化信贷政策、土地供应、整顿市场秩序等创新措施 [71] - 调控政策短期稳定预期、控制房价，中长期维护市场健康可持续发展，预计热点城市政策创新将持续 [73][75]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 为实现可持续城市环境，中国许多城市可考虑采用和实施“15分钟城市”概念，该概念能促进城市环境可持续性和宜居性，同时中国需结合政策方针、总体城市规划、公共空间打造、交通发展、生态解决方案和净零排放建筑等多方面举措来推动城市可持续发展 [7][115] 根据相关目录分别进行总结 摘要 - 新冠疫情引发对传统生活方式的质疑，可持续性成决策首要议题，全球超60%温室气体排放来自城市，中国城市可采用“15分钟城市”概念，该概念要求社区满足居民日常需求且步行或骑车在15分钟以内 [7] - 中国“十四五”规划和2035年长期目标注重以人为本，上海和北京已采用“15分钟城市”概念，中国城市还应推广TOD、EOD等模式，实现建筑碳中和 [7][8][9][10] 引言 - 新冠疫情和气候变化促使审视生活方式，城市地区设计等在应对变化中扮演重要角色，报告将探讨多个主题以实现生活和城市环境可持续变革 [12] 一个积极变化 - 新冠疫情使员工远程工作，更多时间在家附近生活，气候恶化使可持续性成首要议题，全球气温预计2050年前升高2.7°C，高于《巴黎协定》承诺的1.5°C [14] - 经济发展、宜居性和减少温室气体排放是城市社区发展方向，采用“15分钟城市”概念可实现可持续城市环境 [15] 15分钟城市 - “15分钟城市”是促进城市环境可持续性和宜居性的新概念，要求社区满足居民日常需求且步行或骑车在15分钟以内，倡导城市拥有大量可步行、自给自足、宜居的社区，减少私家车数量 [17][21] - 其优点包括增强可持续性、宜居性和健康、打造更平衡包容的城市、推动当地经济等 [25][26][27][28] - 该概念基于人类六大基本需求、三个主要目标或特征和四个主导原则 [32] 中国发展近况 - 过去几十年城市化重塑中国城市环境，带来机遇和挑战，超65%人口居住在城市地区，未来城市发展前景取决于是否完善、便捷、公平和可持续，“15分钟城市”概念可助实现这些目标 [35][36][37] 政策方针 - 中国“十四五”规划和2035年长期目标注重以人为本，制定碳强度目标和温室气体碳排放限制，为建设可持续城市环境提供机会，“15分钟城市”概念是关键特征 [39][42] 总体城市规划 - 上海和北京已采用“15分钟城市”概念，实现区域内基础设施和服务步行可达性成总体城市规划基础，该规划受青睐的原因包括为无车居民提供便利、激励新企业入驻、减少温室气体排放 [43][45] 城市公共空间 - 地方政府目标是创造包容性、人性化且经济可行的城市公共空间，采用场所塑造方法产生社区所有权，建立居民愿意反复光顾的15分钟步行社区 [46] - 场所塑造可在治理、交通等八个方面产生积极影响，上海徐汇滨江是成功案例 [50][52][53] 以交通为导向型的发展（TOD） - 为连通15分钟城市生活圈，城市需精心规划、高效运转的公共交通系统，中国许多城市大力推广TOD，国家层面支持增加 [59] - TOD可使公共交通枢纽步行范围内空间产生最大公共效益，促进城市紧凑发展与公共交通依存联系，助力城市环境可持续发展，杭州始版桥未来社区是案例 [60][63] 生态解决方案 - “15分钟城市”概念强调增加绿地、减少城市热岛效应等，深圳大鹏新区推进EOD模式，中国开展海绵城市试点项目 [67][68] - 该概念关注城市农业，中国采用EOD模式，注重当地食品生产最大化，中国农科院设施农业环境工程研究中心为城市农业发展提供支撑，城市农业纳入规划有诸多优势 [71][76][78] - 韩国首尔清溪川改造项目是国际EOD项目典范 [79] 净零排放建筑 - 全球建筑能耗和碳排放高，中国城市建筑是温室气体排放主要来源之一，实现建筑碳中和需建立“碳平衡”，考虑建筑全生命周期碳排放 [85][91][94] - 中国建筑投资者等需正确执行全生命周期方法，考虑碳抵消等因素，新冠疫情使人们重视建筑健康等，高效运营是智慧运营下一步，芝加哥威利斯塔改造计划值得关注 [95][99] - 政府推动和ESG原则驱动的投资资本受关注，越来越多房地产企业加入GRESB，考虑中国建筑碳中和需专业团队早期介入，多功能城市综合体是理想方案 [103][107][111] 要点总结 - 中国许多城市可采用“15分钟城市”概念，该概念促进城市环境可持续性和宜居性，规划发展要从政策出发，上海和北京已采用该概念 [115] - 城市公共空间要创造包容、人性化且经济可行的环境，需精心规划公共交通系统，“15分钟城市”注重绿色土地等，建筑要实现碳中和 [115] 附录（案例分析） - **上海徐汇滨江**：从废弃工业区和机场转型为活力公共空间，举办活动、进行绿化和建筑翻新等，有综合绿地、文化场馆，获多项荣誉，是上海滨江步道重要部分 [118][127][128] - **杭州始版桥未来社区**：以和睦共治等为内涵，构建九大场景创新集成系统，采用低碳节能技术，实现从“造房子”向“造生活”转变，提升居民幸福指数 [130][135][137] - **韩国首尔清溪川**：将小溪改造成绿色公共休闲空间，拆除高架公路，实施交通流量措施，形成“清溪川文化带”，带来降温、防汛、增加生物多样性等积极影响 [141][147][151] - **芝加哥威利斯大厦**：进行全面升级和基础设施改造，计划100%由可再生能源供能，已成为能源之星认证最大办公楼，可节约能源和成本 [155][163][164]

大连写字楼与零售市场概况 2017年第一季度 宏观经济概况 2 大连宏观经济概况 北中国区主要城市经济数据(2016年) | | 大连 | 天津 | 青岛 | 沈阳 | 西安 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 人口（万） | 595.6 | 1,547（2015年） | 920.4 | 829.2 | 871（2015年） | | 面积（市区） （平方千米） | 2,415（2015年底） | 183 | 1,471 | 3,495 | 10,108（2015年） | | 地区生产总值（亿元） | 8,150 | 17,885.4 | 10,011.3 | 6,712 | 6,257.2 | | 第三产业生产总值（亿元） | 3,162.2（2016 Q3） | 9,661.3 | 5,479.6 | 2,562.7（2016 Q3） | 3,827.4 | | 失业率 | 2.9% | 3.5% | 3.1% | 3.1% | 3.4%（2015年） | | 社会消费品零售总额（亿元） | 3,410.1 | 5,635.8 | 4,104.9 | 3,98 ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 中国经济转向高质量发展阶段，扩大内需成战略基点，培育建设国际消费中心城市可促进全国消费增长和提质升级；随着科技、收入、人口结构和城市群发展，城市群中产阶层、�城青年、“银发上网族”成消费主力，需求等有新变化；品牌商和零售物业业主可借东风挖掘消费增长点，从多方面撬动中国城市消费潜力 [3][7] 根据相关目录分别进行总结 解码中国消费者趋势 - 城市群中产阶层：是中国消费升级主要力量，“悦己消费”兴起，分为社交、即时、发展型；消费理念向新务实主义转变，看重产品品质等因素，获取商品信息和购买渠道多元化；传统文化回归，93%消费者愿为含中国元素商品付费 [66][75][80] - �城青年：数量达2.27亿，成消费升级新生力量，消费潜能大，对新消费品牌和创新娱乐活动需求增加；精神消费持续扩大，休闲娱乐消费需求吸引业态品牌和文旅IP下沉 [91][92][106] - “银发上网族”：50岁以上人口4.87亿，该群体成网络消费新生力量，网购商品范围扩大；有年轻消费心态，旅游休闲消费占比大，成为文旅市场重要消费群体 [113][128][129] 撬动中国城市消费潜力 - 城市商业“第三空间”：有温度的“第三空间”是生活、休闲、娱乐和体验文化空间，如北京亮马河；具有城市调性的“第三空间”需盘活存量资产，适应不同城市消费特色；智慧城市商业“第三空间”通过数字技术实现多方面数字化升级，首批全国示范智慧商圈和商店已公布 [134][143][148] - “首店经济”：首店引进和聚集带动消费增长、推动结构升级和城市功能转型；中国首店经济快速增长，上海、北京等城市积极引进；营商环境优化，政府出台扶持政策，全球品牌商加大在华投资 [163][165][166]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 香港作为全球门户城市，为吸引和留住人才推出多项政策，促使人才住房成为新的细分市场。报告探讨了香港人才住房供需动态、市场概况及投资机会，指出学生住房、合居和多家庭资产等领域具有发展潜力[3]。 根据相关目录分别进行总结 政策 才能 - 香港特首李家超在2022年政策演讲中强调吸引人才重要性，因2022年劳动力减少2.4%至378万人，政府成立新人才服务单位并引入新策略政策[8] - 推出优秀人才通行证方案（TTPS），吸引有丰富经验或优秀学历人才，授予24个月逗留时间，有年收入≥HK$250万等三类精英人才可申请，每年配额10000个[9] - 暂停优质移民入学计划（QMAS）年度配额两年，改善审批流程[10] - 增强技术人才准入方案（TechTAS），提高科技公司雇佣额外本地员工要求以支持创新技术产业发展[11] - 延长非本地毕业生安排（IANG）逗留限制至两年，试点扩大范围至香港大学GBA校区毕业生[13] - 简化一般就业政策（GEP）和《大陆人才和专业人员入学计划》（ASMTP），对人才清单职位或年薪≥HK$200万职位空缺，无需雇主提供本地招聘困难证明[14] - 符合条件的传入人才购买首个住宅物业并成为永久居民后仍持有，可获退还已缴纳的额外印花税[19] 青春 - 政府扩大青年旅舍计划（YHS），支持非政府组织提供青年旅舍，确定合适土地销售地点鼓励开发商参与，要求试点预留公寓作青年旅舍[22] - YHS于2011/12年度提出，非政府组织在未利用土地建宿舍由政府资助，自筹资金管理，目前至少七个项目进行中，2025年起完成，涵盖超3400个青年宿舍[23] - 青年旅舍租金不超附近市场租金60％，申请人需接受收入和资产测试，无香港住宅单位，为18 - 30岁工作青年且为永久居民，首租期≥2年，总停留不超五年[24] - 政府资助非政府组织租用酒店和宾馆作青年旅舍，目标五年内提供额外3000个宿舍，已批准铜锣湾莫里森蝴蝶精品酒店、荃湾尼娜酒店等项目[26] 当前市场景观 - 疫情后香港人才流入反弹，2020 - 2022年外籍人士和大学生总数CAGR为9.6%，2013 - 2019年为6.3%，过去十年年均人才约67500人，但住房价格高，年轻外籍人士倾向租赁住房[32] - 过去十年教资会资助大学学生总数增长9%，非本地学生人数增长近50%，比例从15%提至20%，但学生与床比率显示现有宿舍容量不足，部分学生需校外住宿[37] - 香港高人口密度和有限生活空间使共享居住和多户住宅需求增长，年轻专业人士倾向灵活租赁解决方案，校园宿舍短缺推动校外学生住宿发展[43] 中国大陆 & 海外经验 比较人才政策 - 中国大陆人才公寓计划由政府驱动，吸引特定行业专业人士，提供租金补贴等激励；新加坡、英国私人主导的人才住房如学生住宿和合住公寓更常见[50] - 不同国家和城市有不同人才政策和住房示例，如上海、深圳、新加坡等针对不同人才群体有相应住房补贴和优惠政策[51] 海外人才房屋示例 - 前海龙湾国际人才公寓预计2024年建成，为前海高端人才租赁公寓，提供1036套65 - 155平方米公寓供符合条件企业员工租赁[55] - 虹桥人才公寓预计2023年第一阶段建成，涵盖27栋建筑、5300套公寓和1697个地下停车位，户型以20 - 30平方米一居室为主，提供约30000平方米配套服务设施[56] - 新加坡Coliwoo Orchard Co - living于2023年第一季度推出，将住宅物业翻新为22层合居场所，含135个单元、411个房间，步行5分钟到果园捷运，入住率98%[57] 才能住房作为一种新产品在香港（投资角度） 学生住房 - 香港学生住房与美欧相比处于发展阶段，但因国际学生增多，市场成为新利基行业，常通过酒店和住宅资产转换，具有稳定现金流、可签主租赁合同、维护成本低等优势[62] - 学生住房位置分布中东方占36%、南方占28%等，案例Y83项目2022年3月收购酒店转换为学生公寓，靠近大学，5个月完成转换，有388个房间可快速产生收入[64][65] 共同生活 / 多家庭 - 过去两年香港共同生活 / 多家庭住房部门增长，用户包括年轻专业人士、学生和商务旅客，多家庭指单一房东拥有多个住宅租赁公寓；与全球主要城市相比概念较新[69] - 2021 - 2022年有五大交易，如Q4 2022王安等收购新蒲岗Pentahotel花费20亿港元等；资产位置分布中沙田占32%、九龙占26%等；投资中单一买方占74%、合资占26%[70][71][73] - Weave是活跃的租赁住宿提供商，专注酒店或住宅建筑转换，在香港超九处物业，2022年收购总额达26亿港元，均为合资项目[77] 政府 - LED人才屋 - 香港传统上政府主导的人才住房少见，土地政策侧重公共和私人住房供应，但随着对创新技术重视，新田I＆T NM开发预计提供超12万个工作岗位，政府提议发展6400套人才住房[79] - 目前仅有香港科学园的InnoCell一个政府主导项目，17层约500床，租金为市场价格60%左右，推动共享工作与居住概念等[80][82] 投资机会 人才屋 - 拼图的缺失部分 - 香港纯粹学生住房项目少，非本地学生数量预计增加且校园宿舍供应短缺，学生住房部门需求将稳步增长[84] - 年轻新晋外籍人士面临住房成本高和租赁公寓选择有限问题，共同生活和多户住房可提供其他选择[85] - 学生住房、共同生活、多户住房区别主要取决于目标租户，学生住房适合学生，合住适合个人和情侣，多户住房适合家庭[86] 投资者需要考虑的角色 - 业主 - 运营商模式中业主负责建筑各方面，具有适应运营政策灵活、有财务激励、品牌协同等优势，适合长期投资[89] - 纯投资者模式主要进行资本投资，与运营商合作管理资产日常运营，适合希望短期获得风险敞口的机构投资者[92] 从酒店和住宅转换 - 酒店转换时间框架短，保留重新转换回酒店用途灵活性，适合长期投资开发商和投资者；住宅转换可提供住宅部门风险敞口，保留分层销售退出灵活性，但合适住宅建筑可用性有挑战[94]

城市 更新 迈向卓越的办公空间 大中华区租户研究 目录 2 CUSHMAN & WAKEFIELD 01 内容概要 02 什么是城市更新 4.0 ？ 03 租户选择更新 / 改造后办公空间的驱动力 04 总结 05 附录 01 内容摘要 城市更新 4.0 将是中国城市发展过程中一 个极为重要的阶段。通过建造智慧、高效 以及可持续的卓越城市中心，城市更新 4.0 将推动中国城市经济更上一层楼，并在日 新月异的城市化进程中，为这些城市物业 资产的增值保值提供保障。 城市更新 4.0 对推动中国城市下一阶段的 经济发展至关重要。随着可持续的卓越城 市中心建设不断加快，政府、投资者 / 开 发商和终端用户 / 租户，包括写字楼租户， 需要了解更多与城市更新 4.0 相关的研究 主题，吸取国内外各种优秀案例的先进经 验，并将其付诸实践。 尤其对写字楼租户来说，城市更新 4.0 帮 助企业在空间成本、员工工作效率、员工 幸福指数以及人才吸引与留用方面取得了 重要突破。同时，这些也是中国写字楼租 户们在挑选潜在办公空间时重点考虑的四 个驱动力因素。 CUSHMAN & WAKEFIELD 1 02 什么是城市更新 4.0? ...

走向"城市里"的创新区——全球领先创新区启示录 / 1 2014年，布鲁金斯学会的布鲁斯·凯茨（Bruce Katz）首先提出了"创新城区"（Innovation District） 的概念，认为创新城区是一种刺激城市增长与发展的新路径，通过引入新的经济活动和创新生态，将衰 败城区、旧工业区、滨水旧码头等区域进行再次开发。换句话说，创新区是以创新型产业发展为驱动的 城市更新理念。不同于传统的通过商业发展来振兴城市，创新区通过产业与企业的发展，帮助所在的城 市或都市圈提高区域价值，提升全球竞争力，从而驱动城市的繁荣发展。 21世纪以来，全球进入以科技创新为驱动的发展阶段，知识经济与科技创新成为城市经济可持续发展 的核心动力。2022年3月，习近平总书记在十四届全国人大一次会议时强调，"加快实现高水平科技自 立自强，是推动高质量发展的必由之路"（图1）。伴随着城市更新、产业转型等发展需求，我国越来越多 的城市，尤其是一线城市，开始重视通过发展产业以驱动城市的更新与升级，替代传统只关注物理空间 改造与更新的模式。北京回龙观和中关村西区、深圳华强北等我国一线城市的城市组团正大力开展创 新活动，从而激活城市存量空间，培 ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 混合办公模式提供更高工作灵活性，提升员工独立性与工作生活平衡，提高敬业度 [10][18][120] - 尚未考虑实施/未实施混合办公模式的企业与正在考虑实施/已经实施混合办公系统的企业数量大致平分，各占约50% [13][120] - 未来全球（包括中国）许多城市办公场所将融合远程与办公室办公，技术是保持员工沟通和维持生产力的关键 [15][31][120] 根据相关目录分别进行总结 摘要 - 混合办公指一段时间回办公室办公，一段时间远程办公，提供更高工作灵活性，提升员工独立性与工作生活平衡，提高敬业度 [10][18] - 混合办公相关技术发展多年，但企业此前对灵活办公制度谨慎，新冠疫情使各地组织机构迅速适应并采用混合办公模式 [10][28] - 混合办公有好处也有缺点，戴德梁行研究部上半年对中国内地房地产专业人士进行调查研究 [11] - 调研结果显示未实施与实施混合办公模式的企业数量大致平分，新冠疫情加快实施决定，模式由管理层推动，千禧一代和Z世代最喜欢，优势是员工可自由选择工作时间和地点，挑战是员工间工作关系减弱，多数实施企业对办公空间重新设计 [13] 引言 - 报告将阐明混合办公定义、全球发展趋势，分析优缺点，提供企业采用前需考虑的要点 [18] 什么是混合办公 - 混合办公通过协同办公平台，允许员工在办公室或远程工作，部分员工定期在办公室，部分大部分时间远程工作 [20] - 典型混合办公空间预留会议、协作等空间，个人分配空间少，旨在提供工作生活平衡，与公司文化等联系起来 [20] 全球发展趋势 - 混合办公相关技术发展多年，但企业此前对灵活办公制度谨慎，新冠疫情使各地组织机构迅速适应并采用混合办公模式，多数员工居家办公 [28] - 疫情结束后，混合办公成为全球许多城市工作“常态”，未来办公场所将融合远程与办公室办公，技术是关键 [31] 混合办公的优势 - 员工能自由选择工作时间和地点，可根据偏好制定计划、安排事项，实现工作生活平衡 [33] - 增加员工满足感和幸福感，提高忠诚度，降低流动率 [33] - 员工更高效利用时间，节省通勤时间，提高工作责任感和自主权，促进工作产出和质量，提高效率 [33] - 减少办公空间需求，降低租赁、管理和公用事业成本 [33] - 减少办公租赁和通勤成本，降低能源消耗和碳排放，有益于环境可持续发展 [35] 混合办公的劣势 - 团队参与度和归属感降低，员工与公司文化连接减少 [39] - 挤压休息时间，给员工带来工作压力，使其精疲力竭 [39] - 员工面对面学习、培训和指导机会少，获得工作资源和设备少 [39] - 管理层不看好远程工作，现有办公空间需改造，增加成本 [39] 中国内地的调研结果 - 超68%受访者所在企业总部位于中国内地 [44][45] - 受访者从事行业排名前三的是房地产、专业服务和金融 [47][48] - 50%受访者表示所在企业未采用混合办公模式，略高于采用的比例 [50][51] - 企业不采用混合办公模式的主要原因是管理控制和工作效率，超33%受访者认为是员工的面对面互动等需求 [54] - 超86%采用并实施混合办公模式的企业受访者认为新冠疫情加快了决定 [56][57] - 超90%选择实施混合办公模式的企业受访者表示由管理层推动 [59][60] - 50%受访者所在企业为某些部门员工建立混合办公工作系统 [62][63] - 中国内地千禧一代和Z世代最赞成采用和实施混合办公模式，分别占超50%和36% [64][65] - 超63%受访者认为采用和实施混合办公模式的最大优势是员工可自由选择工作时间和地点，其次是更有效利用时间和更好的工作生活平衡 [67][68] - 选择实施混合办公模式的企业面临的三大挑战是员工间工作关系减弱、工作协作机会减少、工作流程中断 [71][72] - 选择混合办公模式的内地企业员工在办公室主要进行协作、与经理对接和使用工作资源 [74][75] - 混合办公模式下内地员工在远程办公时主要进行独立工作、与客户对接和接受培训 [79][80] - 内地员工喜欢混合办公模式的主要原因是灵活性可平衡其他职责，其次是无需通勤 [84][85] - 超31%员工选择“不知道”更喜欢的远程办公频率，占比第二和第三的是每周4天和3天，预计国内员工远程办公平均天数会减少到1到2天 [88][89] - 超36%受访者希望领导只对员工每周在办公室天数有要求，超31%希望领导协调排班表使员工每周至少一天在办公室 [92][93] - 超54%采用混合办公模式的企业对办公空间进行了重新设计，超31%的企业未重新设计 [97][98] - 未重新设计的企业中，超57%表示未来会考虑重新设计 [99][100] - 重新设计办公空间的主要方向是更灵活的空间、更多协作空间、更多舒适/社交/休闲和未分配的空间 [101] - 超83%受访者认为重新设计的办公空间需要进一步改进 [103] - 重新设计的办公空间最需要改进的是安静工作空间和协作空间 [104] 实现混合办公模式 – 需要考虑什么 - 政策方面，需制定混合办公工作指南，解决定义、期望和网络安全等问题 [105] - 空间重配置方面，需考虑空间大小、设计等，灵活调整，体现公司品牌，鼓励协作，考虑客户使用，以可持续发展为目标 [107] - 技术和工具方面，需了解所需硬件和软件，包括远程办公、在线交流、团队合作和办公室管理员等系统和功能 [110] - 不存在适合所有人的混合办公解决方案，组织机构需考虑自身业务，找到定制解决方案 [114]