中国 酒店市场 探索未来发展机遇 2022年10月 大 中 华 区 研 究 部 2 戴德梁行研究部 | 目录 | | | | --- | --- | --- | | 04 | 05 | 06 | | 摘要 | 引言 | 中国酒店市场 - 当前发展 | | 10 | 20 | 21 | | 中国酒店市场 - 未来发展 | 要点总结 | 附录 | | 23 | 24 | | | 业务联系人 | 研究团队联系人 | | 中国酒店市场 3 摘要 当前发展 参考迈点研究院（MTA）的数据，在2022年， 中国一线城市的酒店数量预计超过38,000 家。其中，北京、上海和广州的酒店数量都在 10,000家左右，深圳约为7,400家。 2020年的新冠疫情影响了一线城市的酒店 市场。但尽管如此，一线城市的新增酒店数 量仍然相当可观。 着眼2019年与2022年1-7月期间一线城市 酒店出租率、平均房价以及每间可售房收入 变化，可以看出近年酒店市场发展压力明显 增强。参考STR数据，所有一线城市的三个 市场指标均低于疫情前同期。 未来发展 首先，几个关键因素正在逐步影响中国酒店 业发展，包括： …… 因此，酒店投资者、开发商 ...

1 Contents 西北区中高端酒店 专题报告 戴德梁行 2016 年 9 月 1 目录 Contents P2 样本界定指标 P17 我们的服务 P20 主营业务 P5 西安高星级酒店市场概览 P11 西北城市高星级酒店市场概览 Samples 样本界定指标 旅游局挂牌五星级 旅游局挂牌四星级 品质达到五星级标准的本地品牌酒店 品质达到五星级标准的国际性品牌酒店 城市区域内高星级酒店（西安市、 兰州市、银川市、西宁市） 全国高星级酒店发展现状 高星级酒店需求强劲，市场迎来急速扩张期，二线城市为甚 近几年来，中国出现了一股高星酒店建设潮。一批中国本土和国际酒店集团在中国的大、中、小型 城市急速扩张。以五星级酒店为例：全国五星级酒店已达 651 家，各地待建、在建及刚建完的按照 五星级标准设计的酒店项目约有 500 家。 城市发展、产业转移以及旅游业飞速发展带动酒店需求爆发性增长 商务 需求 城市自身商业发展带来的商务会议及居住诉求增多，对外商务交流带来的消费需求增长。 旅游 发展 十三五规划相关利好政策 十三五规划，西部地区的对外开放度将明显提升 构建内通外联的 运输通道网络： 构建横贯东西、纵贯南北、 内 ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 大事件能推动举办城市发展，北京两届奥运会推动城市更新呈现不同特点，现阶段政府城市更新政策更注重民生和环境可持续性，后冬奥时代北京城市更新有望在减量发展等层面获平衡并为全国创造样板 [6][85][86] 根据相关目录分别进行总结 大事件对举办城市发展的推动作用 - 促进基础设施建设快速发展：大事件带动城市对基础设施建设大笔投入，如东京奥运会投入超30亿美元改造升级基础设施，推动房地产业发展，提升城市功能 [11][13] - 推动片区改造提升：大事件受重视形成政策和行动聚焦，可成为推动城市片区改造催化剂，如上海世博会推动黄浦江两岸片区产业和功能升级，伦敦奥运会为东区改造创造契机 [14][15][16] - 推动政策的创新和实施：大事件为项目设置完成时间节点，使政府在政策制定等方面更有动力取得成效，如广州猎德村改造借亚运会契机探索出多方共赢改造路径 [17][18][19] 2008 VS 2022 - 双奥之城不同发展阶段下的城市更新 - 基础设施建设：2008年奥运会前北京基建落后，2001 - 2007年基础设施投资年均增幅达23.1%，推动高铁和航空业发展；2015年冬奥会申办成功后城区基建投资无显著增长，带动区域经济协同发展，如京张高铁和延崇高速通车，大兴机场投入使用 [23][26][27] - 城市产业的调整及升级：北京产业结构从工业为主向服务业为主转变，2020年第三产业增加值达3.03万亿元，占GDP比重83.8%；后奥运时期写字楼和零售市场需求增长；张家口第三产业占比从2014年的41.87%上升至2019年的55.57%，旅游收入增长 [30][34][41] - 奥运会加快了北京城市可持续发展进程：“绿色奥运”理念带动北京生态环境改善，2020年城市绿化覆盖率达48.9%，能耗、可吸入颗粒物浓度下降，污水处理率上升；冬奥会从低碳能源等方面推进可持续发展，碳补偿措施有进展 [43][44] - 奥运推动下的民生发展：2008年奥运会前北京房屋竣工面积增加，人均居住面积上升，后奥运时期住宅市场转为存量房市场，城市更新重点转向老旧小区改造，2021年计划完成400个小区、1500万平方米老旧小区开工及完工目标 [49][50] 后奥运时代的城市更新 - 老旧小区改造：北京老旧小区面积占总住宅存量一半以上，到2025年计划改造2000年前建成的超1.6亿平方米老旧小区，劲松模式为改造提供全链条服务被推广 [58][59] - 低效产业园区与老旧厂房升级：北京科研创新投入增加，高科技企业租赁成交上升，但核心区域写字楼供应短缺、租金高，对老旧厂房更新改造可提供办公场所、激活存量资产，如UCP恒通国际创新园改造后企业年产值超400亿元 [65][70][71] - 特色街区与传统商圈调整升级：北京推动传统商圈改造提升，预计22个商圈改造任务年底完成，计划到2025年吸引首店3000家以上，王府井等商圈和商场改造后销售增长，未来将形成消费多中心格局 [74][77] - 城市更新项目的退出：目前项目更新后多通过出售或资产证券化退出，基础设施公募REITs为退出带来曙光，首批9个项目中产业园项目占三分之一，如招商蛇口产业园公募REITs发行规模20.79亿元 [80][81][82]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 二十大报告强调科技重要性、扩大内需与供给侧改革结合、发展制造强国等构建现代化体系、推动绿色可持续发展、住房多主体供给和多渠道保障，这些政策导向将利好中国写字楼及产业园区物业、零售物业、仓储物业及保障性住房未来五年发展 [2][43] 各部分内容总结 高质量发展与双循环格局 - 二十大报告强调高质量发展和国内大循环格局，中国居民恩格尔系数下降，需求从“有没有”转向“好不好”，明确提出化解主要矛盾的方法 [6] - 二十大报告提出扩大内需战略与深化供给侧改革结合，2021年最终消费支出对GDP增长贡献率达65.4%，较10年前增长10个百分点，保障内需成为国家经济发展战略，零售物业有望恢复 [9] 科技创新 - 二十大报告将科技创新提升到新高度，中国研发经费投入增加，全球创新指数排名上升，但部分核心技术仍面临卡脖子问题 [14] - “十四五”规划提出研发经费投入目标，按7%年均增速，2025年研发经费投入总量将达37582亿元 [15] - 国家加大科创投入有利于写字楼及产业园区需求增长，TMT行业是写字楼需求主力，高端人才引进也将增加相关需求 [19] 房地产市场 - 房地产市场走势影响经济，近期市场低迷，2022年商品住宅销售额累积增速为 -29.7%，与2021年形成反差 [21] - 本轮市场挑战由多种参数变化导致，房企转型去金融化，地方出台宽松政策，融资端开闸，未来商品房和保障性住房双轨制并行 [25] 绿色可持续发展 - 二十大报告重申发展绿色低碳产业、倡导绿色消费，碳达峰和碳中和将迫使房地产行业转变发展方式，降碳方式蕴含商业空间 [28] 现代化产业体系 - 二十大报告将制造强国放在首位，2021年制造业在GDP中占比回升，中国保持世界第一制造大国地位，未来着力点在实体经济 [32] - 2022年1 - 8月中国实际利用外资同比增长20％，高技术产业增长33.6％，制造业产业调整将增加外资企业服务需求 [36] 交通强国建设 - 二十大报告提升建设交通强国地位，仓储物流是重要组成部分，2022年前8个月仓储业固定资产投资平均同比累积增长达24.9%，未来仍有发展机遇 [38] 区域协调发展 - 区域协调发展是实现共同富裕的前提和保障，要优化资源配置、改革要素市场、振兴乡村经济，城市群发展将引领区域合作 [42]

报告行业投资评级 未提及 报告核心观点 2022年11月25日北京市十五届人大常委会第四十五次会议表决通过《北京市城市更新条例》，该条例是北京首个将城市更新提升到立法层面的政策性文件，为未来城市更新推进提供有力抓手，从政策和操作层面为商业地产城市更新提供指引和保障，北京城市更新政策法规体系将趋于完善，有力保障城市更新稳步推进 [2][46] 根据相关目录分别进行总结 政策保障 - 规划保障政策允许存量建筑用途转换，经批准后土地用途可兼容或变更，解决各方后顾之忧，提升老旧建筑提质改造可能性，为市场提供投资机会，北京已有大量建筑用途转换案例且获良好市场反馈 [6][9][10] - 用地保障方面，土地性质变更有5年过渡期，过渡期内按新用途办手续，投资者应关注国家支持产业业态；建设用地租赁和转让方面，条例对土地回收、配置等做详细说明，鼓励租赁配置国有建设用地，北京市相关“意见”可作为配套政策，还提及异地置换等内容 [13][15][16] - 资金保障拓宽参与主体渠道，明确各方责任权益，鼓励通过设立城市更新基金等方式筹集资金，近五年北京大宗交易市场城市更新项目交易总额超600亿元，零售物业占比60%，还有盈科中心等成功案例，条例为资金保障提供依据，未来将有更多国有资产城市更新项目引入社会资本 [19][24][29] 城市更新分类重点 - 居住类以保障老旧房屋安全、提升居住品质为主；产业类推动存量空间资源提质增效；设施类更新改造老旧设施、保障安全补足短板；公共空间类提升公共空间环境品质；区域综合类统筹存量资源配置、优化功能布局 [31] - 老旧厂房在符合规范和安全基础上可依法加层改造，提升项目使用率 [34] - 低效产业园区通过分级分类认定标准促进优化升级，支持“腾笼换鸟”，推动传统产业转型升级，北京写字楼租金高，改造老旧厂房可提供性价比高办公场所，朝阳区有多家疏解腾退空间改造后租金和出租率双提升，国家政策也支持产业转型升级 [36][37][38] - 老旧低效楼宇应优化业态结构等，存在隐患的物业权利人应及时更新，可在建筑内安排多种功能或用于保障性租赁住房，北京写字楼市场LEED认证楼宇有一定体量，绿色建筑写字楼租金高、空置率低，未来更受市场青睐 [41][42] 总结 北京城市更新政策体系启动稍晚但不断完善，《条例》推出是建立“1+N+X”立体政策法规体系的开始，围绕《条例》的配套文件等将陆续推出，保障城市更新稳步推进 [46]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 人类处于生活数字化变革时代，元宇宙是其中机会，全球元宇宙市场预计在2022 - 2027年间以45.5%的复合年增长率增长，元宇宙将在多层面渗透中国房地产行业 [5][77] 根据相关目录分别进行总结 读懂元宇宙 - 元宇宙是整合虚拟现实、增强现实和混合现实的数字平台，能使用户有身临其境的参与感和真实感，全球元宇宙市场预计在2022 - 2027年间以45.5%的复合年增长率增长 [5] 介绍 - 元宇宙可用于房地产的方式包括设计和建造、项目营销、运营和投资等方面，如在实体建筑建造前建模、提供虚拟物业参观、整合BIM平台维护运营建筑、购买出售虚拟元宇宙土地和建筑等 [11][15][23][27] 这对房地产意味着什么 写字楼 - 企业可在虚拟世界建办公空间，员工和客户可会面、协同工作等，如汇丰银行和摩根大通已入驻；为员工提供身临其境的工作方式，80.8%员工愿从事元宇宙行业，95后和00后比例更高；成为员工工作和互动的第四个场所，创造休闲空间，平衡竞争环境，对团队合作等产生积极影响；拓宽企业客户参与和业务发展维度，推广服务产品，提升形象品牌，探索一站式服务；协助员工入职和培训，成为社交活动平台，减少企业碳排放 [43][44][45][46] 零售物业 - 有助于设计建造虚拟零售空间，如K11等企业已建立；为消费者提供新购物方式，预计到2026年约四分之一消费者每日花一小时体验元宇宙；消费者可在虚拟空间试用商品，如宜家的虚拟现实应用；增强购物中心或零售商形象、品牌和市场公关，不同年龄段消费者对元宇宙营销方式期待不同；减少消费者路程和二氧化碳排放，避免零售商实物产品材料浪费；促进企业跨界合作，举办虚拟体验活动；精准复制现实商品，采用合适配乐提升购物体验 [49][50][51] 工业 - 为制造商和供应链运营商提供附加价值，创建数字孪生工业空间，如西门子南京原生数字化工厂；模拟工业空间生产，推进培训有效性和安全性；允许工程师远程维修设备，减少碳排放；推进工业产品设计合作，缩短新产品生命周期；对产品设计和供应链战略进行试验、建模和实施；增强供应链系统，削减支出，满足客户需求；产生合成数据，协助企业预测情况；协助消除供应链制约因素；让产品知晓位置和库存状况，实时监测，调整定价；引入虚拟灾难，使系统更稳健 [52][54][56][57][59] 数据中心 - 增加投入运营的数据中心数量；提供解决方案优化数据中心设计、基础设施管理以及资源和能源消耗，提高运营效率，降低成本；提升灾备系统管理 [60][63] 酒店 - 协助酒店加强销售、营销、运营等方面，打开新消费渠道；为潜在顾客提供酒店设施虚拟现实体验，增加销售收入；允许酒店及活动组织者举办线上活动，减少商务旅行支出，预计2027年前全球缩减2.74亿次商务旅行，360亿美元私人商务旅行支出转移到元宇宙；打造新型忠诚度计划，增加用户忠诚度；扩大酒店品牌体验，提供虚拟服务；允许酒店员工在虚拟环境沟通 [68][69][70] 住宅 - 建筑师等可在虚拟世界设计房屋，提高房屋美感、健康安全等；改变住宅内部设计和使用；潜在买家可在元宇宙参观房屋及周围环境，获得更多房屋选择；买家可在元宇宙链接虚拟银行，完成抵押贷款等交易；业主和物业经理可更好识别检测房屋维修问题，进行虚拟互动 [72][75] 要点总结 - 全球元宇宙市场预计在2022 - 2027年以45.5%的复合年增长率增长，元宇宙将在多层面渗透中国房地产行业，如工业创建数字孪生空间、数据中心增加运营数量、酒店提供虚拟现实之旅、住宅在虚拟世界设计房屋等 [77][79] 附录 - 以西门子数控（南京）原生数字化工厂为例，该工厂通过数字化规划、模拟和优化流程，建立数字孪生，提高了效率和性能，如生产效率提高20%，生产能力提高近一倍等，数字模拟和虚实结合是保障工厂良性循环的关键 [81][85][87]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2017年大中华区商业地产投资创新高，外资投资显著增长，不同地区和资产类别表现各异，如华南城市投资额大增，酒店等资产类别投资额显著增长 [5] - 新零售时代电商与商场合作，优质商业地产发展空间广阔，长租公寓市场发展进入快车道，新兴商圈和非传统类资产投资潜力大 [10][25] - 预计2018年中国境外地产投资降温，香港、美、英、澳仍是热门投资地，平台收购将保持活跃 [76] 根据相关目录分别进行总结 简介 - 2017年大中华区商业地产投资达2730亿元，同比增30%，外资投资同比增幅84%，占比升至1/5 [5] - 华南城市投资额同比翻三倍，写字楼投资占比降至43%，酒店等资产类别投资额显著增长 [5] - 香港商业地产总投资额同比增92%，工业和零售地产增幅显著，台湾投资市场回暖，投资额同比增7% [7] 专家论市 - 新零售时代电商与商场合作，优质商场发展空间广阔，如广州商场受消费者和投资者欢迎 [10][11] - 无论规模大小都可在零售地产买到好项目，大规模收购回报不错，中国大陆管理能力强的物业持有者议价能力高 [15] - 通州将成北京市行政副中心，通州CBD租金有竞争力，吸引投资者和租客，已有银行购置写字楼 [22] - 长租公寓市场发展进入快车道，政策支持、资本追捧，房源获取方式多样，未来发展前景好 [25][27] 市场概况 北京 - 2017年北京大宗交易总投资额442亿元，同比涨11.8%，成交业态多样化，写字楼占比降至37% [31] - 内资买家主导市场，开发商收购存量项目改造盈利，新兴商圈投资潜力大，如通州CBD [31][34] 上海 - 2017年上海大宗物业投资市场热度高，交易总额破千亿，外资交易活跃，投资额翻倍 [39] - 写字楼是投资避风港，投资者关注核心区旧改和新兴区写字楼项目，共享办公和长租公寓投资潜力大 [39][41] 广州 - 2017年广州大宗投资交易市场繁荣，成交总额218亿元，同比增255%，写字楼和零售物业受欢迎 [48][49] - 内资主导市场，海外资金活跃，未来优质写字楼等物业及大宗物业资产包受青睐 [50] 深圳 - 2017年深圳大宗成交总额322亿元，写字楼是成交主力，厂房及居住类成交表现好，近9成资金来自内资 [53][54] - 政府及相关背景企业参与购买写字楼和公寓，未来购买整栋物业用于租赁保障住房趋势或持续 [55] 香港 - 2017年香港商业及豪宅物业成交金额创新高，内地投资者在办公楼交易活跃，零售和住宅市场投资火热 [60][62] - 预计2018年成交总金额创新高，内地投资者带动办公楼市场，中区资本价值上扬，工厦和豪华住宅受追捧 [65] 台湾 - 2017年台湾投资市场终止量缩趋势，物业交易以厂办和工业地产为主，土地市场热络 [70] - 预计2018年物业市场交易量低档盘旋，土地市场延续审慎乐观趋势 [71] 海外投资 - 2017年中国境外房地产投资交易总额422亿美元，创历史新高，同比增10.3%，预计2018年投资降温 [76] - 香港、美、英、澳是热门投资地，平台收购将保持活跃，与一带一路相关投资受支持 [76][77]

报告行业投资评级 - 文档未提及相关内容 报告的核心观点 - 许多中国企业已步入世界级大企业行列，奉行“走出去”战略向全球市场扩张，2016年海外兼并收购案数量和交易额大幅增长 [4][13] - 中国企业“走出去”原因众多，包括渗透新市场、获取资源和技术等，主要参与者有国有企业、私营企业和独角兽企业 [8][9] - 影响中国企业境外投资的地缘政治因素主要有“一带一路”倡议、英国“脱欧”和美国“美国优先”政治倾向 [13] - 调查显示中国企业“走出去”最大动力是开拓海外市场，主要目的地为北美、欧洲和亚洲其他地区，办事处是常见资产类型，租赁是首选持有方式，且将加快或保持海外扩张步伐 [111] 根据相关目录分别进行总结 主要参与者 – 中国企业 – 它们是谁？ - 中国企业主要分国有企业、私营企业和独角兽企业三类，均积极参与海外投资 [9][17] - 国有企业改革目标是实现社会主义市场经济和完善现代企业制度，“走出去”重心将转移到提高运营专业度和全球竞争力 [18] - 2015年末私营企业对外投资额占比65.3%，远超国有企业的34.7%，但面临海外融资困难、缺乏海外投资战略和经验等障碍 [19] - 中国独角兽企业数量将增加，集中在电子商务和线上零售领域，部分已“走出去”，“BAT”三巨头是投资主力 [24] 对首次对外投资的中国企业的初步建议 - 准备开辟海外市场的中国企业在海外投资战略确立前需考虑四个问题，包括选择海外市场、应对挑战、获取资源和支持等 [34][35] 迄今为止中国对外商业活动的大致趋势 - 2016年中国企业海外兼并收购案个数较2015年上涨28.1%至515例，总交易额猛增121.9%至2497亿美元 [13][42] - 国务院发布《指导意见》规范海外投资行为，将其分为“鼓励”“限制”“禁止”三类，鼓励类预计不受大影响 [43] 最受中国企业对外投资青睐的行业 - 2016年最受青睐的五大行业是化学与材料、能源、金融服务、电脑软件和互联网电商，2015年为金融服务、能源、汽车、交通以及计算机半导体 [46][47] 最受中国企业对外投资青睐的境外投资地 - 2016年主要目的地有美国、加拿大、英国、德国、新加坡、印度和澳大利亚，其中德国吸引投资量同比增幅95%最大，英国64%，美国57% [13][56] 影响中国企业境外投资的地缘政治主题 - “一带一路”倡议涵盖近60个国家，投资预计达4万亿至8万亿美元，引发热议，中国企业愿参与基础设施建设 [60][64][65] - 英国“脱欧”后中英、中欧关系需重新定义，若“硬脱欧”中国对英投资可能转向欧盟其他国家，但英国仍是重要市场 [67] - 美国“美国优先”政策未对多数中国企业产生大负面影响，约75%企业对未来中美关系保持中立或积极态度 [77] 关于中国企业走上世界经济舞台的思考 - 调查显示企业对外投资主要动力是开拓新市场，其次是设立办事处和分散风险 [81] - 企业海外物业组合中代表处占比28%，41%受访者对海外资产组合了解少，未来需集中化管理 [85] - 56%企业倾向租赁物业，55%海外投资战略决策由集中领导团队执行，企业投资海外会优先外包财务、法务和人力资源 [88][91][94] - 76%企业希望保持或加快海外扩张速度，北美和亚洲（不含中国）是热衷投资目的地，代表处是未来海外扩张首选物业类型 [100][103][106]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 报告旨在通过国际比较、经验总结、数据分析和访谈等方式，研究特色小镇发展，为各方提供培育信心和探索共赢商业模式，指出特色小镇是中国经济转型和城镇化建设重要举措，未来发展趋势包括精准定位产业立镇、纵向延伸跨界融合、生态田园创意农业、智能制造战略新兴等，还通过国内外案例总结成功要素和发展要点，为国内特色小镇建设提供借鉴[8][11][30] 根据相关目录分别进行总结 第一章：“特色小镇”背景介绍、现况 - 特色小镇发展背景：“城市病”加剧需疏解大城市压力；优化土地利用和产业升级是“新型城镇化”必然路径；特色小镇受各界重视，有望改变产业和人才集聚格局；东西部特色小镇功能和建设路径不同[12][13][14][15] - 特色小镇发展路径及趋势：内涵上特色小镇包括创新创业平台和传统建制镇；政策梳理显示特色小镇在全国快速发展；首批特色小镇以旅游类为主，第二批数量增加且产业分布更均衡多元；政府引导向“弱旅游、强产业”和“强调文化 IP”演变；未来趋势包括精准定位产业立镇、纵向延伸跨界融合、生态田园创意农业、智能制造战略新兴等[17][18][21][26][27][28] 第二章：国外“特色小镇”案例研究 - 国内外特色小镇发展比较：概念上国外是市场行为，国内是政府主导；分类上按区位分卫星城式、集群式和孤点式，按产业分高科技、传统、金融、旅游度假四类；总体上卫星城式和集群式依托产业，孤点式以文旅为特色，产业是成功关键[37][38][39][47][52][53] - 国外特色小镇发展背景：产生原因是发达国家城市化进程和文化传承；驱动机制包括自然驱动和主动规划[55][57][58] - 法国格拉斯特色小镇：概况是位于法国南部，是香水生产地；特色是“香水之都”，创造大量财富；成功因素包括区位价值、产业发展路径、香水产业链搭建和延伸产业发展方向；影响是成为行业标杆和旅游目的地；总结是利用资源融入全球产业链，实现可持续发展[61][62][63][64][67][68][69][72] - 硅谷特色小镇集群（以帕罗奥多为例）：概况是位于美国旧金山湾区，是高科技创新高地；特色是电子和计算机业中心，风险投资占比高；成功因素包括地域优势、产业发展路径、合作机制和融资模式；影响是改变世界规则和生活方式；总结是有效利用技术和商业资源，需第三方协助引入商业资源[75][76][77][78][81][83][86][89] - 英国剑桥特色小镇：概况是位于英格兰东部，交通便捷；特色是教育和科技创新中心；成功因素包括选址策略和产业发展策略；影响是成为科研中心，贡献大量 GDP 和税收；总结是依托大学发展，注重产业联动，对国内有启示作用[92][93][94][95][100][101] 第三章：国内“特色小镇”案例研究 - 浙江余杭艺尚小镇：概况是位于杭州余杭区，是时尚艺术小镇；特色是“一心三街”格局，产城人文融合；成功因素包括区位价值、产业发展策略、高端产业资源导入、合作机制和融资与盈利模式；影响是促进产业升级，推动时尚产业复兴；总结是工业小镇选址要考虑交通和产业基础，政策和合作模式很重要[109][110][118][120][123][126][129][130][132][133] - 成都华侨城安仁古镇：概况是位于四川成都大邑县，是文博小镇；特色是“一心、四海、六区”模式，“文化 + 旅游 + 新型城镇化”发展；成功因素包括区位价值、产业发展策略、高端产业资源导入、合作机制和融资与盈利模式；影响是为新型城镇化提供范例，提升国际知名度；总结是文旅小镇要利用资源，注重产业多元和运营能力[135][136][146][147][153][154][155][156] - 上海吴泾科技时尚小镇：概况是位于上海闵行区，从老工业区转型；特色是“科技 + 时尚”产业；成功因素包括区位价值、产业发展策略、资源导入与品牌建设和合作机制；影响是带动区域发展，提供转型借鉴；总结是开发运营需考虑选址、产业链、商业模式和运营等条件[158][159][165][166][168][169][171] 第四章：“特色小镇”建设的成功要素 未提及相关内容 第五章：“特色小镇”融资方式简析 未提及相关内容 结语 未提及相关内容

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2017年中国境外房地产投资交易总额达422亿美元创历史新高，但2018年受政策调控影响投资或下降30% - 40% [15][16] - 2018年投资者将远离写字楼地标性资产等，青睐房地产开发、工业物流等 [29][37] - 香港、美国、英国、澳大利亚仍是热门投资地，德国等欧盟国家和其他亚洲国家投资意向上涨 [39][43] - “一带一路”相关投资受政府支持，2017年成交量创历史新高 [103][104] 根据相关目录分别进行总结 市场概述 - 戴德梁行2017年四季度调查近百家企业，获40位市场参与者回应，虽监管升级但Q4投资仍涨，240亿美元创季度新高 [5] - 2017年受访者中58%为房地产开发商，机构投资者降至30%，预计2018年开发商活跃，机构投资者比例下滑 [10] - 2017年投资总额422亿美元，增长10.3%，Q4物流和土地开发成主要投资类别 [15] - 2017年投资者境外房产投资配额略降，但全球投资预算增长，预计2018年海外可用资本持平但投资或降30% - 40% [16] - 超一半受访者认为政策对换汇和投资有较大或严重影响，8%无影响且均为海外投资多年的开发商 [20] - 预计2018年政府立场不变，“一带一路”等投资受关注，主权财富基金、开发商和私企成主力军 [23] 投资类别 - 2017年工业物流地产交易额158亿美元占37.5%，同比增2052%；写字楼占34.3%，降16%；土地开发占22%，增60%；酒店降90% [26] - 投资者对房地产开发兴趣增6倍，养老地产及工业物流增46%，零售有复苏；写字楼降44%，酒店降43%，住宅和服式公寓降14% [29] - Q4土地开发投资额9.1亿美元，降38%，未来受香港土地出让政策影响大 [34] - 预计2018年投资者远离写字楼等物业，对住宅公寓和零售兴趣难成大规模配置，青睐房地产开发等 [37] 目的地 - 2017年香港和英国占52%份额，美国降至第三，澳大利亚降60%，韩国降91%，加拿大降84%，荷兰投资额涨40% [39] - 德国和其他欧盟国家投资意向涨226%，其他亚洲国家投资额翻番，显示投资者地域多元化需求和“一带一路”政策影响 [43] - 美国和澳大利亚投资意向下降，加拿大、新加坡和日本投资意愿明显下降 [47][48] - 2017年香港投资118亿美元升至第一，预计若政策和土地供应不变，今年投资将创新高 [54][58] - 2017年英国投资102亿美元升至第二，预计脱欧结果积极或促投资，但投资将减缓 [62][68] - 2017年美国投资45亿美元降75%，预计今年投资额平稳，资产类别向物流等转变 [72][80] - 2017年澳大利亚投资16.3亿美元降60%，预计中长期写字楼交易减少，物流等受追捧 [83][88] - 2017年加拿大投资2.35亿美元降84%，预计2018年土地开发领域或有投资 [92][97] 一带一路 - “一带一路”倡议使中国投资者成沿线国家房地产主要投资力量，2017年成交量69.1亿美元创历史新高 [103] - 监管机构优先审批相关项目，2017年8月发文促进投资并加强其他领域审查 [104] - 2013年以来亚洲国家占投资比例83%，新加坡占51%；土地开发占投资一半，工业和港口项目投资活跃 [108] 未来展望 - 投资者对外投资意愿强，预计总体平稳，“一带一路”相关投资受支持 [112][113] - 大型开发商和企业海外扩张受政策影响小，2018年投资或降温30% - 40% [114][116] - 香港等仍是热门目的地，平台收购活跃，被抑制的投资需求未来将释放 [116] 附录 - 解读2017年74号和11号对外投资政策，涉及投资类型划分、监管主体拓宽等，影响境外地产投资市场 [118] - 列出2017年中国境外地产投资大宗交易Top 10，包括物业名称、国家、买家等信息 [119]