报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 近来上海高端住宅市场受买家青睐，成交量飙升至五年新高，均价平稳波动，买家群体多元化，市场及货币政策是重要驱动因素，未来供应将集中在新兴区域，需求继续受市场及货币政策影响 [6][56] 根据相关目录分别进行总结 概述 - 上海高端住宅市场受买家青睐，过去两季度成交量达 927,573 平方米，同比激增 274.96% [6] - 70% 买家为上海本地人，上海是买家群体多元化的市场 [6] - 市场及货币政策是需求驱动重要因素，未来供应受土地和商业项目影响，开发集中在新兴区域，需求受市场及货币政策影响 [6] 简介 - 政策红利提高潜在买家在上海置业信心，2015 年第三季度购房时机和预期指数上涨 [8] - 2015 年第二及第三季度高端住宅总成交量达 927,573 平方米，同比大涨 274.96% [8] - 开发商拿地意愿强，2015 年上半年建成住宅项目 692 万平方米，同比大增 17.9%，销供比连续三个季度大于 1 [11] 市场现状 - 2015 年三季度高端住宅成交量达 475,522 平方米，价格继续反弹，三季度末均价达 73,826 元/平方米 [14] - 上海中心城区是成熟高端住宅聚集区，近郊因交通和商业发展出现高端住宅区域，为开发商创造机会 [14] 成交量价 - 过去几个季度高端住宅均价在 70,000 - 80,000 元/平方米平稳波动，长期销售保持 17.6% 平稳增长 [17] - 2015 年第二季度高端市场环比暴涨 185.8%，同比激增 285.0%，三季度成交量在二季度基础上增长 5.2% [17] 供给存量 - 上海库存压力小，整体市场库存 1,267 万平方米，预计 9.16 个月吸纳库存 [20] - 上海中心区域可开发土地短缺，2015 年前三季度五个核心区域总供应 240,827 平方米，少于核心区边沿及近郊 [20] 买家构成 - 30% 买家为非上海人，包括外省居民、海外华人及外籍人士，上海买家群体多元化 [24][25] - 买家购房动机主要是自用和投资 [28] - 上海高端市场典型买家年轻化，80 后占 40% [30] 需求驱动 - 驱动因素包括市场政策、货币政策、上海国际大都市地位、经济成熟扩张、城镇化发展和交通网络扩张 [33][34] - 市场政策放宽，限购政策放宽和降准降息使住宅市场需求上涨 [33] - 货币政策宽松，央行多次下调准备金率和利率，2015 年三季度住宅市场贷款额暴增至 543.5 亿人民币 [39][44] - 上海国际大都市地位吸引高端人才，刺激高端住宅需求 [47] - 上海经济成熟扩张使高净值人群增加，预计 2015 年末达 181,000 人，是高端住宅市场主要买家 [50] - 上海城镇化率高且预计上升，地铁总长将增加，刺激市郊高端住宅开发和需求 [51] 未来展望 - 新兴商圈建设吸引新的高端住宅供给 [53] - 中央和地方政府经济政策利好，刺激高端住宅市场需求 [53] 精华要点 - 上海高端住宅市场成交量飙升至五年新高，过去两季度成交量达 927,573 平方米，同比激增 274.96% [56] - 均价在 70,000 - 80,000 元/平方米平稳波动 [56] - 70% 买家为上海本地人，买家群体多元化 [56] - 市场及货币政策是重要驱动因素，未来供应集中在新兴区域，需求受市场及货币政策影响 [56]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2022年第二季度中国经济受疫情冲击，下半年制造业、服务业和消费市场将逐步恢复活力，政府出台经济刺激措施提振投资和消费信心，中国仍是国内外企业重要市场 [11][162] - 写字楼市场供应放缓，需求下半年反弹；社区商业体系优化带动新消费升级；复工复产后物流恢复，冷链物流仓储投资成热点；公共活动空间大的住宅更受欢迎，限购政策或调整推动行业发展 [11][162] 根据相关目录分别进行总结 宏观经济概况 - GDP方面，2022年一季度同比增长4.8%，二季度受疫情影响增长或处低位甚至全年最低，三、四季度是增长关键，为达5.5%的全年目标，下半年增速是关键指标，基础建设、房地产、消费行业或成支撑点 [22][27] - 服务业增加值占一季度GDP的56.6%，拉动增长2.4%，一季度同比增长4.0%，环比降0.6%，固定资产投资同比增长6.4%，3月接触型行业受影响，现代服务业势头好，若疫情控制，下半年接触型行业将带动服务业恢复性增长 [32][33] - 制造业方面，3、4月采购经理指数降至50%以下，物流业景气指数从48.7%降至43.8%，疫情使企业减产停产、需求走低、人员和物流受限、库存积压、配送困难，完全复工复产和物流通畅尚需时间 [46][47][48] - 消费方面，4月全国居民消费价格指数同比上涨2.1%，未来稳中上涨，一季度市场销售额整体上涨，3月消费受疫情冲击下降，线上消费发力促进恢复 [51][57] 相关政策解读 - 政府出台多项政策，如《金融标准化"十四五"发展规划》《关于印发促进工业经济平稳增长的若干政策的通知》等，涉及金融、工业、消费、物流、基础设施建设等领域 [61] - 房地产相关政策关注化解防范风险、加强金融支持、地方出台支持政策、优化预售资金监管、坚持"房住不炒"、支持刚性和改善性住房需求、缓解业主还贷压力、实施差别化信贷政策、完善长租政策、减免租金等 [66] 调研结果分析 - 受访企业中民企和外资占比均为41.7%，国企占比8.3%，港澳台企业占比5%；业务类型中企业租户占比40%，投资商占比28.3%，房地产开发商/运营商占比30% [71] - 4月房地产市场投资同比降幅扩大，写字楼、零售和住宅市场受疫情冲击，投资商和开发商谨慎；物流仓储、生物医药研发中心与数据中心有投资机遇，约35%的投资商和开发商将加大投资；各地出台政策支持房地产复苏，短期内优质房企回款加速，长期市场将回暖 [80] 房地产市场展望和机遇 总体投资 - 高杠杆率业主受疫情影响资产或折价入市；生命科学产业发展为写字楼、仓储等提供需求和投资机会；政策支持下数据中心需求将增长；复工复产后物流恢复，冷链物流仓储成热点；物业管理服务水平影响资产表现；公共活动空间大的住宅受欢迎，限购政策或改善推动行业发展 [90] 写字楼 未提及更多具体内容 零售物业 - 业主出台政策应对疫情，短期内部分城市入驻率和租金下降，复商复市城市或有报复性消费，部分项目推迟开业，部分投资商、开发商和品牌商借机扩大份额，向二线和三线城市渗透 [107] - 品牌商和业主挖掘细分市场，刚需型社区商业迎来机遇，具有完善供应链体系的品牌受青睐 [117][118] 工业(物流) - 国家出台支持政策，如《关于加快建设全国统一大市场的意见》等，利于行业发展 [125] - 仓储物流REITs基金是优质投资产品，亚太区域工业/物流REITs表现优异，将推动中国内地仓储物流行业发展 [125] - 新兴技术应用使物流行业向智慧物流转变，如京东的"三无"配送 [125] - RCEP实施将刺激区域内跨境贸易，促进中国内地东部沿海和西南地区物流需求 [125] 数据中心 未提及更多具体内容 住宅(长租公寓) - 公共活动空间大的住宅受欢迎，限购政策或调整推动行业发展 [145] - 集中式公寓品牌向中高端过渡，分散式公寓需完善监管和专业化运营；租赁用地供应增加，国有企业拿地有优势；长沙盘活存量房政策范例，各地将完善租赁市场政策；深圳和厦门企业申报保障性租赁住房REITs项目，发展空间拓宽 [151] REITs(基础设施) 未提及更多具体内容

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - “互联网 +”推动经济效益增长，催生新行业，为中国经济提供就业机会，推动创新和多样化发展 [10] - 到2020年，中国部分主要城市将成国际金融中心，互联网金融扩张将释放新兴商圈办公需求 [10] - 电子商务是中国整体经济重要组成部分，保税仓库需求将增长，众筹改变中国房地产投资本质 [11] - “互联网 +”影响写字楼、零售、工业物流等物业市场，带来新发展机遇和变革 [12][13][14] 根据相关目录分别进行总结 摘要 - “互联网 +”推动经济发展，创造就业机会，千禧一代参与促进创新和多样化 [10] - 2020年部分中国主要城市成国际金融中心，互联网金融发展释放办公需求 [10] - 电子商务重要性提升，保税仓库需求增长，众筹改变房地产投资模式 [11] - “互联网 +”改变工作方式，灵活办公场所和联合办公空间有发展潜力 [12] - 零售业融合“互联网 +”，O2O平台和大数据应用广泛 [13] - “物联网”助仓库降低能源成本，提升设施管理效率 [14] 前言 - 报告解释“互联网 +”概念、引入时间及对中国经济增长的重要意义 [19] - 研究互联网金融和电子商务领域对中国商业模式的改变及在领先城市的发展 [19] - 分析“互联网 +”等对房地产市场的影响并阐述其对中国房地产市场的意义 [19][20] 对中国的重要意义 - 2015年3月5日李克强总理首次提出“互联网 +”行动计划，7月4日国务院发布指导意见 [27] - 中国发展“互联网 +”旨在2025年前形成新经济模式，成为经济和社会创新发展的主要动力 [31] - 互联网行业创造大量就业机会，过去一年提供1322万个城镇新增就业岗位，预计到2025年创造4600万新就业机会 [31] - 中国互联网用户数量增长，2014年达6.5亿，与2005年相比增长5倍，“互联网 +”经济规模预计从2014年的8700亿人民币增长到2017年的17420亿人民币 [37][46] 宏观 - 行业发展 互联网金融 - 互联网金融改变融资和支付业务，传统金融机构与新兴金融平台合作或竞争 [54] - 中国第三方网上支付市场交易规模增长迅猛，2010 - 2015年年增长率约为51.4%，预计未来两年将达152430亿元 [57] - 支付宝占据第三方网上支付市场82.3％的份额 [60] - 推动互联网金融发展的因素包括成本、效率、便利性和用户动力，但需加强监管 [64] - 深圳是互联网金融发展的典型城市，2014年有800家互联网金融公司，政府出台政策促进其发展 [67][72] 电子商务 - 电子商务成为中国服务业组成部分，2014年交易总量达12.3万亿元，年增长率为21.3% [76] - 中小企业B2B平台占电子商务市场份额的50%，是最大组成部分 [82] - 预计到2018年电子商务交易总量将达28.2万亿元 [85] - 杭州是电子商务发展的典型城市，有“中国电子商务之都”称号，市政府出台多项政策支持其发展 [90][92] 对房地产市场的影响 市场供应 - 预计到2017年第四季度，北京和上海优质写字楼、商铺和高标物流仓储市场存量将分别增长至22435584平米、21164513平米和8947109平米 [97] - 写字楼、商铺和物流仓储未来供应占当前存量的比例分别为39.3％、27.8％和27.2％，保税仓储供应预计将进一步增长 [101] 房地产开发投资 - “互联网 +”推动房地产开发投资从“重资产”向“轻资产”模式转变，“互联网 + 轻资产”模式融合科技与互联网，利用众筹为开发商融资 [104][114] - 大连万达集团率先启用“互联网 + 轻资产”商业地产开发投资模式 [117] 写字楼物业 - 办公室科技改变工作方式，推动灵活办公场所发展，未来办公空间将更灵活开放，办公家具将更多样化 [121][122][142] - 联合办公空间兴起，中国联合办公空间有五种不同类型，受科技、成本效益等因素推动而扩张 [150][157][159] 零售物业 - 购物中心转型为生活中心，重视客流量，打造一站式O2O平台提升客户服务体验 [163][167] - 购物中心利用“大数据”分析消费者行为，优化租户组合和空间设计，未来“自拍分析”将被运用 [182][184][190] 物流 - “物联网”助仓储物业降低能源消耗，通过无线建筑控制系统实现设备智能控制 [192][193][197] - 楼宇信息模型（BIM）用于物流仓储物业的规划、设计、建造和运营，可消除信息丢失，协助项目运营和维护 [201][206][210]

DTZ China Insight 2015年8月28日 走进地下空间 上海地下商业空间 - 城市更新的新领域 1 DTZ China Insight Shaun Brodie +86 21 2208 0529 shaun.fv.brodie@dtz.com +852 2507 0779 andrew.ness@dtz.com 联系人 走进地下空间 内容 摘要 前言 政策作为改革驱动 2 华东区研究主管 中国区战略研究主管 聂安达 北亚区研究主管 作者 上海地下商业空间 发展历史 表现分析 展望 3 4 7 8 9 12 19 展，管理和利用。目前，中国超过40个城市已 光，此条例已在2014年4月1日生效。 3 摘要 凭借庞大的现有地下空间资源，中国的许多城 市已经开始关注如何使地下空间得到更好的发 经制定了未来城市地下空间资源开发的总体规 划。 中国几乎每一个主要城市已经意识到这个机 会，而上海作为这一特定领域最具前瞻性的直 辖市，已经出台了一个相关指示："上海地下 空间规划建设管理条例"展示了其前瞻性的眼 对于可以广泛利用的地下空间，地下商业作为 其中的一个资产种类，在上海已经达到相当 的规模。回顾上海 ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2015年上半年中国一线城市写字楼需求较供应平稳，吸纳量略高于新供应量；二线城市新供应增长高于净吸纳量，供大于求，尤其非核心区域供应大潮影响明显；市场供需不平衡现状将持续，二线城市中长期动态供求失衡更显著，未来供应增加会使空置上升、租金缺乏上涨动力；不同城市写字楼市场表现差异大，如北京空置率低、租金高，沈阳等城市空置率高、租金下跌；全球地标性写字楼租金溢价水平因地区和城市而异，亚太和大中华区溢价率较高[2][33] 根据相关目录分别进行总结 需求 - 2015年上半年一线城市写字楼租赁供需稳定，四大一线城市甲级写字楼净吸纳量961,561平方米，略高于同期新增供应925,181平方米；二线城市新增供应增长明显高于净吸纳量，总体新增供应比净吸纳量多450,000平方米，相当于现有存量4%，供求失衡受非核心区新物业集中交付影响[3] - 北京空置率全国最低，仅4.6%，中资金融企业和数字新媒体行业租赁需求旺盛，非核心区因租金低、设施配套好吸引企业入驻；沈阳甲级写字楼上半年空置率高，二季度末达43.6%；重庆、长沙、成都二季度末空置率分别为41.3%、36.5%、35.2%，去年新增供应未完全吸纳，今年又有大量新增供应[3][4] - 上海前6个月净吸纳量超580,000平方米创历史新高，浦东需求主要来自金融服务业，浦西需求呈“去中心化”，非核心区吸引企业入驻[5] 存量和供应 - 上海上半年新增供应量全国最高，超58万平方米，占现有存量8%，浦东和浦西分布均匀；长沙按现有存量比例增幅最大，上半年达34%，一季度总存量增51%，二季度市场回稳，净吸纳量同比两倍增长[16] - 南京过去两季度新增办公楼项目建筑面积339,000平方米，占现有存量21％，新增供应使租金有下行压力、空置率有上行压力；成都上半年新增供应235,000平方米，占现有存量13%，天府新城空置率上半年达57.2%创历史新高[17] - 广州上半年无新增供应，二季度约90%吸纳发生在珠江新城，该区域项目竞争激烈，天河市场健康，二季度空置率1.9%，越秀区政府出台激励措施吸引企业总部入驻[18] 租金 - 所追踪16个城市中9个城市租金同比下降，2014年下半年仅4个城市下降，租金下行因大量新增供应入市；北京平均租金全国最高，超383元/平方米/月，深圳租金年增长率最高，同比增18%至249元/平方米/月[25] - 北京核心和非核心市场租金差距缩小，非核心市场租金增14.3％；深圳金融业是主要需求驱动，部分租户搬离CBD核心区，南山成数字新媒体行业节约成本选择地；武汉租金同比增7.7%，优质写字楼租金达126.4元/平方米/月，空置率同比降2.8%[25][26] - 沈阳租金跌幅全国最高，上半年同比降9.7%，空置率同比暴增34%，因大量新增办公物业落成进入新兴市场[27] 市场展望 - 中长期动态供求不平衡将持续，二线城市更明显，未来四年半总存量将双倍或多倍增长，空置增加、租金缺乏上涨动力[33] - 未来四年半上海预计供应量最大，超600万平方米，占现有总存量83%，市场两极分化将加剧；北京未来供应达390万平方米，占现有存量66%，项目多位于核心区[33] - 厦门未来供应量比例最大，约占现有存量545%，超250万平方米，中期将面临租金和空置双重压力；重庆和长沙未来将分别迎来813,917平方米和683,000平方米供应，占现有存量403%和243%，市场将有空置和租金下降预期[34] 全球地标性写字楼租金溢价水平研究：中国地标写字楼租金溢价水平对比 - 全球地标写字楼相对所在商圈租金溢价率通常为32%，亚太地区领先，平均高于所在商圈40%，大中华区为34%，欧洲为33%，美国为22%[40] - 亚太地区租金溢价率最大的地标写字楼在东京丸之内、悉尼CBD、孟买班德拉库尔拉商圈；大中华区地标写字楼在全市甲级写字楼平均租金溢价水平更显著，与亚太领先金融中心比平均为55%或略低于59%[41][42] - 上海、香港、北京地标写字楼租金远高于其他写字楼，在各自城市甲级写字楼市场租金溢价率分别达127.5%、99%、82.5%；广州和深圳地标写字楼租金溢价率低于北京和上海；南京和杭州顶级地标写字楼租金溢价率高于广州和深圳；成都顶级地标写字楼溢价水平受供应过剩影响[43][44][45] - 欧洲地标写字楼在其商圈租金溢价水平为33%，略低于中国；美国地标写字楼在其商圈内租金溢价率为22%，纽约租金差异类似大中华区和亚太区领先金融中心，其他城市差异不显著[48][49]

赛事兴城 赛事兴城 赛事之下，成都向东 随着全球化进程的加快，资源流动性的增强导致城市之间的竞争日趋激烈。为了在发展中获 得足够的资源与发展要素，国际范围的重要赛事、会议等关注度高、影响范围广的大事件成 为了城市发展的重要催化剂。可以说，如今大型城市事件早已不只是简单的"事件"本身，它 已经在经济社会下被赋予了更多的意义。 大事件不仅可以实现城市经济和城市地位的飞跃式发展，若会场选址与城市长期空间规划 相吻合，那么大事件的成功举办还会成为助推城市空间蝶变的重要触媒。以北京为例，北京 奥运会大部分场馆选址在城市中轴线北端的奥林匹克公园，最终该区域形成了集体育、文 化、会展、休闲于一体的全新城市功能区——奥林匹克公园中心区，并对北京城市空间发展 产生了至关重要的影响。在成渝地区双城经济圈发展的重要时间节点下，选址成都"东进"方 向的大运会俨然成为了加速成渝相向发展的关键一棋。 成都向东、重庆向西是历史的必然选择，也是成渝两座超大城市至少未来10年的发展方向。成都充 分利用大事件作为加速空间变革的工具，借大运会的东风完成了一次大踏步的"向东"迈进，实现了 东安新城和东部新区的飞跃式发展，让成都-重庆的空间距离再次缩 ...

绿色系列聚焦可持续发展领域 是戴德梁行大中华区 思想领导力系列研究成果 2022年7月 气候正像 推进负碳排放 什么是气候正像/负碳排放？ 房地产可持续碳治理中实现负碳排放的方法 房地产可持续碳治理中可利用的碳评估体系 • 企业层面 – 气候相关财务信息披露工作小组（TCFD） 要点总结 附录 房地产可持续碳治理中的减碳方法与碳评估 大中华区研究部 2 戴德梁行研究部 CONTENTS 摘要 引言 业务联系人 研究团队联系人 气候正像，推进负碳排放 3 • 房地产层面 – 全球房地产可持续发展基准（GRESB） 04 05 06 07 19 27 28 30 32 目录 摘要 据联合国方面估计，建筑行业的能源消耗及碳排放在全球占比约为 40%。 建筑行业通常通过减少排放来实现零碳，但如今一些房地产企业已经 开始寻求实现负碳的方法。气候正像（Climate Positive）即负碳排放， 是一种超越低碳与零碳的碳治理体系，它通过吸收利用或消除比排放 量更多的二氧化碳(CO2) 来产生环境效益，从而超越净零排放。 一旦计算出碳足迹总量，以及要达到碳中和所需的抵消量，那么就可以 加上一个额外的测量数字，比如额外的1 ...

制造中国 向上的力量 粤港澳大湾区 "工业上楼"与特色产业园区 操作实践 2022年6月 CUSHMAN& WAKEFIELD 戴德梁行 前言 PREFACE 自2010年以来，我国制造业增加值已连续多年位居世界第一，并且是全球唯一拥有联 业当前面临的最大问题。 与此同时，在我国主要城市，原来粗放式、规模化的城市增量发展模式已难以为继，产业 空间拓展正处于两难境地：新增工业用地严重紧缺，而通过城市更新又难免推高用地的 容积率。 因此，做好集约化利用空间和制造业高质量发展的文章，探索可制、可推广的"工业上 楼产业空间供应模式和特色产业园区发展模式，已成为各地政府和企业推动可持续发 展、高质量发展的重大课题。近两年，戴德梁行有幸服务编制了深圳市光明区、东莞市水 乡功能区"工业上楼"和特色产业园区操作指南， 基于戴德梁行多年深耕产业园开发运营的实践经验，以及对近千家制造业企业的走访 调研，我们系统梳理"工业上楼"发展历程，首创提出"工业上楼"五要素模型，研究探讨 "工业上楼"与特色产业园区的趋势要点，综合形成本报告，供社会各界同仁参考， 陶泌 陶汝鸿 大中华区副总裁 大中华区策略发展顾问部主管 02搬德染行-策略发 ...

改变中国商业地产的基因 07 2022年 月 CONTENTS 2 戴德梁行研究部 04 摘要 27 生物科技房地产 07 32 47 48 50 52 08 14 19 25 简介 内地一线城市生 物科技产业市场 宏观经济 要点总结 宏观政策与改革 附录 研究与创新 业务联系人 产业格局 大中华区 研究部联系人 生物科技 - 改变中国商业地产的基因 3 摘要 近年来，世界各地越来越多的受教育群体对医 疗健康重要性的认识不断提高（特别是在当前 的疫情期间），政府加大支出，人口老龄化趋势 加剧，医学等生命科学及相关技术不断进步。 因此，全球生物科技领域正日益出现新的商业 机会。 4 戴德梁行研究部 • 行业的有机增长； • 人口结构的变化； • 公共及个人开支； • 国家健康保障覆盖； • 宏观政策和改革； • 研究和创新…… 根据中商情报网的估算，全国生物医药产业 2020年的市场规模约为3.57万亿元人民币。预 计2022年，中国生物医药行业的市场规模将超 过4万亿元人民币，此后还存在持续增长的空 间。 依据瀚亚投资（中国）的数据，到2035年，中 国的老龄人口（60岁及以上）预计将达到4.09 亿，占全国 ...

中国零售物业 供应 /需求 核心趋势 2022 年 8 月 大中华区租户研究 疫后全面复苏，消费提质升级 目 录 中国零售市场核心趋势 摘要 01 报告介绍 04 中国零售物业 当前发展 05 07 六大零售物业市场 核心趋势 23 要点总结 55 中国零售物业 未来趋势 摘要 2022年上半年，受到疫情等因素超预期影响，中国经济增长放缓。受此影响，截至2022年二季度，中国16个主要城市的优质零售 物业存量达到9,720.2万平方米，平均租金录得735.5元每平米每月，环比下跌0.9%。 展望未来，中国零售市场的长期基本盘依然稳健。零售物业持续优化运营和升级调改，为疫情后消费市场复苏做好准备。在零售物 业市场供应方面，主要有以下发展趋势： 受到中国经济发展、综合国力增强、人口结构改变、移动互联网普及、中国文化自信提升，以及新冠肺炎疫情等多重因素的影响， 我国的消费主体及其消费行为发生了改变。中国的零售行业不断推出新商业模式、新服务内容，以及新零售业态，以适应消费人群 和消费方式的变化。在零售物业市场需求方面，影响市场的趋势有很多。我们将研究分析以下五大发展趋势： 疫后全面复苏，消费提质升级 1 o 利好政策 ...