报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 全球经济复杂，北亚市场受关注，长期低利率使租户和投资者受益，但经济复苏、利率上升等因素会对房地产市场产生影响 [3][5][6] - 不同地区房地产租赁和投资市场表现各异，各城市排名受多种因素影响且未来会发生变化 [4][28][47] 根据相关目录分别进行总结 引言 - 全球经济复苏不确定，美国和英国进展良好，失业率降至6%，但德、法、日、中经济放缓，除美国外央行延长量化宽松政策，租户和投资者从低利率中获利，不同行业复苏程度差异大，新一代亚洲跨国公司改变全球竞争格局 [5] 版1：全球展望 经济和政策背景 - 2015年起美、欧、亚太经济预计恢复增长，美国经济逐步复苏，美联储停止量化宽松政策，股市因利润增长回到正常水平 [10] - 下行风险增加，欧元区核心风险是通货紧缩，中国银行业危机受关注，政府等采取调控手段防止危机 [11] - 国债收益率预计2015年开始上涨，将影响房地产市场，长期低利率使租户和投资者受益 [15] 租赁市场评分 - 研发评分机制帮助跨国公司选择写字楼位置，租户选择受行业、业务功能、政治体制等多因素影响 [18][19] - 选择外资直接投资、地理优势及人力资源、劳动生产率、空置率、新增供应、租赁成本六个可量化因素进行全球60个城市对比，每个因素评分0 - 10分，满分60分 [20][22][26] 全球租赁展望 - 2014年孟买在全球租户排名第一，前十名多数是美国城市，孟买因工业基础好、供应充足、空置率高、租赁价格低得分高，东京和洛杉矶有高生产率优势 [28] - 美国市场竞争力强，预计2017年亚太区与美国差距缩小，欧洲整体竞争力弱 [29] - 2017年上海有望登顶，天津和深圳将进入前十，中国和印度城市将占据榜单，欧洲排名最前的布鲁塞尔不在全球前十 [30] 投资者市场评分机制 - 研发评分机制帮助全球投资者做决策，投资者决策受投资形式、风险和收益等多因素影响 [36][37] - 关注全球60个投资市场可量化因素，每个市场涉及交易量、相对价值、市场时机、波动率四个因素，评分0 - 25分，满分100分 [38] 全球投资展望 - 2014年和2017年末纽约和伦敦分别登顶投资市场排行榜，预计2017年更多亚洲和欧洲城市进入前十，经济复苏使部分工业和零售市场进入前十 [47] - 美国市场平均得分高、波动性小，欧洲和亚太地区参差不齐，工业市场波动率低 [50] - 2014年交易量是排名决定性因素，未来多数市场交易量优势将缩小 [51] 版2：区域展望 北亚租赁展望 - 2014年东京在北亚租赁写字楼市场排名第一，中国上海、天津、广州紧随其后，天津依赖进入市场可能性，这些城市对跨国企业有吸引力 [54] - 未来中国写字楼供应将成北亚第一，东京空置率在5.8%左右，首尔升至13%，低于北亚和全球平均水平，中国部分城市写字楼总量将超现有存量100%，空置率高于全国平均 [55] - 2017年底北亚区单个工位租赁成本将达7490美元，中国二线城市租金将低于平均水平，新增供应将拉低租金，北京、上海也会受影响 [56] 北亚投资展望 - 东京写字楼、上海工业、北京零售市场定价有吸引力，排名前列，中国已落成物业投资交易预计增加，首尔写字楼价格合理，排名中游，部分市场被高估 [63] - 北亚合理价值指数得分从2013年23分升至2014年第三季度35分，但仍低于50分，表明更多市场价值被高估 [64] - 中国工业市场因收入稳定增长、看好电商和国内消费能力，成为受欢迎投资场所，预期资本增长和租金收益分别为4.4%和8.3% [65] 亚太地区租赁展望 - 2014年亚太地区孟买排名第一，印度城市得分高因进入市场可能性、市场供应和盈利能力等因素，东京和新加坡因高生产率得分良好 [72] - 上海和天津在中国城市中排名最高，预计2017年排名继续上升，上海价值增长空间大，天津将进入前五，受益于新增供应和成本降低 [73] - 中国制造业焦点转向高科技和高附加值产业，天津、深圳、广州吸引贸易、金融等行业物业持有者 [74] 亚太地区投资展望 - 2014年悉尼工业市场在亚太排名最高，2017年将被上海工业取代，工业市场排名靠前，亚太市场在全球排名不佳，多数市场交易量低、吸引力下降 [78] - 亚太多数市场定价过高、超峰值，东京写字楼是唯一主要低估市场，新加坡工业市场虽市值高于峰值但受投资者看好 [79] - 东京写字楼成交量得分最高，工业市场受益于低波动和理想周期位置，香港因波动率大和定价高排名倒数第二 [80] 欧洲租赁展望 - 2014年布鲁塞尔在欧洲租赁市场排名第一，都柏林、华沙、阿姆斯特丹、法兰克福名列前五，华沙新增供应和合理价格使租户受益 [86] - 伦敦、巴黎、苏黎世写字楼租金高，罗马和米兰租赁成本低但生产率高，金融及商业服务附加值占比高 [87] - 2014年最吸引金融及商业服务租户的城市有高生产率和低租赁成本，罗马和米兰未来将吸引更多此类企业 [88] 欧洲投资展望 - 2014年伦敦写字楼市场排名第一，预计2017年保持领先，南欧马德里和米兰市场因价格低排名靠前，欧洲投资市场逐渐复苏，写字楼市场流动性差 [92] - 经济复苏后投资者更关注风险与回报，伦敦写字楼市场在仅考虑波动性和相对价值时表现不佳，鹿特丹工业和米兰零售表现好 [93] - 伦敦排名榜首因交易量高，但高波动性和低相对价值部分抵消优势，马德里因处于行业周期上升阶段排名第二，鹿特丹工业市场平稳排名第三 [94] 北美租赁市场展望 - 2014年洛杉矶排名最高，预计2017年被达拉斯取代，费城和丹佛将进入前五，受益于低租金和新增供应 [100] - 大量TMT企业集中在西海岸，圣荷西、西雅图和洛杉矶地理优势得分超2.0，是全国平均两倍 [101] - 多伦多和费城进入TMT前五名，虽地理优势不大但劳动生产效率高，费城租金低吸引金融及商业服务企业 [102] 北美投资市场展望 - 2014年和2017年纽约写字楼市场在美国投资市场排名第一，预计2017年洛杉矶跃居第二，写字楼市场占据美国排名前五，美国市场吸引全球投资者 [107] - 美国市场价值均被低估，反映低债券收益率和低要求回报率，纽约写字楼市场2014年波动率相对高 [108] - 除纽约外美国市场波动率低，处于上升阶段，市场区别主要由交易量体现，纽约因流动性高最具吸引力，华盛顿写字楼排名高也受益于交易量 [111]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 内资和外资银行推行办公空间策略有异同，形象、成本、效率、灵活性、生产力和绿色办公空间是双方优先考虑因素 [83] - 内资银行重视一线办公室装修和企业形象建设，外资银行对已建立的品牌形象更有信心 [83] - 外资银行在一线和后台办公室都重视员工满意度，内资银行更多考虑后台办公室员工福利 [83] - 内资和外资银行AWS普及率均较高，外资银行普及速度更快，未来内资银行普及率将增加 [83] - 外资银行在新技术使用上领先，内资银行将迅速适应变化并采用先进技术保持竞争力 [84] - 银行不断增加小型工作区域数量，可增加员工满意度和工作效率 [84] - 中国银行业办公空间策略将持续调整更新，需重视员工需求 [85] 根据相关目录分别进行总结 常规办公空间策略 - 内外资银行一线业务部门办公空间设计重视企业形象塑造，内资银行尤为重视 [8] - 成本控制是中国银行业需重视的点，一线城市核心商务区租金高，中小型内资银行扩张时租赁写字楼，对成本控制要求苛刻 [9] - 银行应提高空间利用率以减少人员增加带来的租赁成本上升 [10] - 外资银行选择优化策略时更重视一线业务部门员工福利，内资银行认为一线部门办公空间质量已满足需求，更重视后台支持部门员工办公空间和集体福利 [11] - 内资银行后台支持办公室设计关注工作灵活度和办公空间使用率，前台服务部门则不然 [17] - 外资银行重视后台办公空间成本控制和员工工作效率，内资银行后台员工多，更在意员工感受，对后台办公室装修设计更重视 [18] - 100%外资银行和87%内资银行进行空间设计时会考虑环境可持续性，预计内资银行办公环境将更环保 [19] 新型办公空间策略 - 87%海外银行和69%内资银行已采用AWS，现阶段AWS更受外资银行追捧，期望内资银行更多采用 [22] - 内外资银行中高层管理人员是驱动AWS发展的领导者，保证了企业决策层面的采纳 [23] - AWS未被内外资银行全部业务采纳，不同银行覆盖面和体量不同，中高管理层是最早接触群体，投资银行部门员工对其最不感兴趣 [24][30] - 内外资银行选择使用AWS的原因一致，包括适应变化需求、提高效率降低成本，外资银行还重视工作空间与文化品牌结合及远程移动办公 [32][33] - 外资银行推广AWS的阻力主要来自技术障碍和员工对改变的恐惧，内资银行还包括缺少管理层支持，但抵触在逐渐消退 [36] - AWS优点排名前三的是提高办公室空间利用效率、降低成本、增进员工沟通交流，内资银行更倾向利用其促进员工交流、提高效率和降低离职率 [41][48] 技术革新及应用 - 技术是企业采用AWS的重要因素，内外资银行一线业务部门已运用一些技术，内资银行重视增加计算机终端和引入电话会议，外资银行电话会议技术排首位，虚拟专用网受海外银行青睐 [51] - 蓝牙打印和云计算系统在一线业务部门办公室罕见，云计算在国内较新，部分外资银行一线业务办公室已出现 [56] - 后台业务部门人员调查结果与一线业务部门员工相似，外资银行在提高办公空间运行效率和摄取先进技术方面领先，内资银行进步大，预计未来将与外资银行并驾齐驱 [57][60] - 93%内资银行认为办公场所有足够内置灵活空间，54%外资银行这么认为，内资银行将建立更大灵活空间应对技术变革 [61] - 移动设备影响办公空间选择，大部分银行出现分散式工作模式，内资银行员工工作地点更灵活，办公空间策略需考虑灵活性 [68][70] - 73%内资银行和69%外资银行赞同办公活动增加且分化后办公室设计会更精简，认识技术重要性是企业成功第一步 [71] 办公空间策略的革新 - 办公空间受科技和其他商业因素影响，很多银行在一线和后台办公室增加小型工作区域，可提高员工满意度和工作效率 [75][76] - 内资银行一线办公室强调中央打印等功能，更喜欢非预定会议室和头脑风暴区，外资银行更重视共享电话会议室 [76] 办公空间策略未来展望 - 多家银行将继续控制办公成本，增加视频会议使用率，使用先进技术保持竞争力，为员工提供灵活性，确保工作空间灵活性以适应新工作方式和减少成本 [82] 结论 - 内外资银行推行办公空间策略有异同，形象、成本等是优先考虑因素，绿色办公空间也很重要 [83] - 内资银行重视一线办公室装修和企业形象建设，外资银行对品牌形象更有信心 [83] - 外资银行重视一线和后台员工满意度，内资银行更多考虑后台员工福利 [83] - 内外资银行AWS普及率均较高，外资银行普及速度快，未来内资银行普及率将增加 [83] - 外资银行新技术使用领先，内资银行将适应变化采用先进技术保持竞争力 [84] - 银行增加小型工作区域数量可提高员工满意度和工作效率 [84] - 中国银行业办公空间策略将调整更新，需重视员工需求 [85]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 中国消费市场发生变化，中产阶层占比提升、Z世代成消费主力军，消费升级趋势凸显 [135][136] - 新消费时代消费者注重个性化需求和购物体验，将催生更多新消费场景 [136] - 品牌与零售地产商围绕消费需求升级，探索新技术与商业模式创造消费者价值 [136] 根据相关目录分别进行总结 中国已迈入新消费时代 中国“新中产”阶层——消费升级 - 中国中等收入群体庞大超3亿，预计2025年新中产人群超5亿，Y世代是新中产主要人群 [19][20] - 59%新中产增加休闲娱乐支出，51%增加学习提升支出，因疫情缩减旅游支出 [22] - 一线、新一线城市与二线及以下城市新中产消费观念分化，前者游逛购物中心消费集中在餐饮、儿童等品类，后者集中在餐饮、儿童和超市类 [24][25] - 新中产消费理念回归理性，关注健康和环保，健康环保产品受追捧，健身等成日常休闲方式 [28][31] “Z世代”——成为未来的消费主力军 - 关注“质价比”和消费体验，追求新潮前卫体验，热衷泛二次元等精神消费，喜欢追随偶像购买同款产品 [32][36][38] - 热衷“种草”与“被种草”，社交平台推荐易取得信任，品牌和开发商打造“社交 +”零售空间 [40][45] - “花钱买省事”，相关产业近五年井喷式发展，如2020年中国餐饮O2O市场规模接近1.87万亿元，占比71.1% [45] - “他经济”崛起，Z世代男性关注自身仪容，潮流服饰等男性消费市场打开 [48] 后疫情时代——购物中心消费者行为模式转变 - 除中高风险地区，购物中心客流量恢复甚至增长，2022年1 - 2月北上广深一线城市日均客流量高于2019年同期 [55] - 疫情后线下消费仍是主要渠道，2021年消费者去购物中心频率和消费意愿走高，约73%消费者每周游逛一次以上 [57] - 消费者对购物中心部分方面满意度提升，部分方面因疫情下降 [59] 中国零售行业——破圈之路 “国潮”品牌从线上走到线下 - 近十亿新中产和Z世代愿为国货买单，52.2%消费者优先选国货，国货竞争力提升，2021年融资事件1356起 [65][69][70] - 国潮品牌借势互联网发展，抖音等平台用户规模增长，直播带货提升营销效果，“国潮”等关键词热度上涨，2021年“双十一”淘宝过亿品牌中国货占比45% [75][78][82] - 国潮品牌拓展线下渠道提升品牌价值，美妆、服饰、生活方式类国潮品牌门店数量增长 [84] - 未来国潮品牌以“人”为中心，打通线上线下，传统品牌重塑形象，新锐品牌开发新品 [87] 生活方式品牌方兴未艾 - 中产阶级消费升级，注重精神生活品质，生活方式品牌为消费者描绘生活图景，具备生活观点、生活场景、创造美好生活三个核心要素 [90][91][94] - 针对消费者特质创造品牌体验，门店融合艺术与零售功能，KK集团依托大数据分析选品 [95][97] 元宇宙引领商业和社交体验新浪潮 - 元宇宙与Z世代消费需求契合，是现实与虚拟场景通道，相关技术包括AR、VR等 [101][102] - 2021年元宇宙进入视野，改变零售行业，商品3D化、虚拟数字人赋能营销，众多零售商和商业空间布局元宇宙 [104][106][108] - 政策助推元宇宙合规发展，预计2024年市场规模达8000亿美元，2026年相关应用普及 [113][114] “社交 +”场景为品牌和购物中心赋能 - “竞争性社交”游戏市场规模达百亿，2021年实体剧本杀市场规模154.2亿元，相关企业注册量同比增长167% [116] - 潮玩市场井喷式发展，2015 - 2019年复合年增长率34.6%，51%的Z世代每年购买潮玩花费超1000元 [119] - 复合空间小酒馆满足社交和夜间消费需求，2021年一二线城市数量达10836个，同比增长64.5% [123] - 潮流室内运动中心成为购物中心吸客利器，满足家庭和团队活动需求，后疫情时代优势凸显 [126][127] 都市文旅综合体正在兴起 - 北京坊、北外滩来福士、永庆坊、南头古城、李宁城市主题概念店、文和友等项目将文化旅游与商业融合，成为网红打卡地 [129][130][131][132][133] - 未来都市文旅综合体将发展，购物中心和商业街功能多元化，满足精神消费需求 [133]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 香港甲级写字楼市场成熟平稳发展，本地发展商是主要业主，企业购入商厦自用增多，九龙东吸引力和竞争力提升，发展潜力大，有望超越上环/中环/金钟成为最大商业区 [1] 根据相关目录分别进行总结 业权分析 - 谁是香港甲级写字楼的大业主 - 分析 DTZ 戴德梁行研究部甲级写字楼样本，涉及 183 幢物业，研究覆盖各写字楼商业区业主行业类型及国籍、2003 - 2014 年投资活动、不同分区过去 15 年存量及新供应、发展商物业组合、业权变化 [2] 香港甲级写字楼现况 - 香港写字楼市场以本地业主为主，2014 年 71.6%楼面由本地参与者拥有 [3] - 内地企业和机构集中于上环/中环/金钟、湾仔/铜锣湾及九龙东 [3] - 九龙东分散业权写字楼项目占比最高，约 32.4%，核心商业区上环/中环/金钟约 28.8% [3] - 上市发展商为五个商业区大业主，业权从九龙东 47.6%至港岛东 72.6% [3] - 截至 2014 年底，企业拥有九龙东 9.5%写字楼面积 [3] - 机构投资者主要集中于传统核心写字楼区甲级商厦 [3] 香港甲级写字楼成交额 - 香港投资市场受地方事件、政府政策、全球及内地经济影响，在 SARS、金融危机、欧债危机及双倍印花税推出时成交金额和宗数锐减 [9] - 2003 - 2007 年市场活动集中于港岛传统商业区及尖沙咀，港岛东投资活动日趋活跃，九龙东买卖活动少 [10] - 2008 - 2011 年港岛东受追捧，写字楼买卖仍集中于传统商业区 [10] - 2011 - 2014 年九龙东有大型项目推出，租赁市场吸引企业落户，市场焦点转移至九龙东，传统商业区交投下跌 [10][11] - 2004 - 2009 年私人投资者为主要投资者，2010 年后兴趣减少；公司买家 2007 年成重要买家，2014 年占总投资额 63.4%；私人投资基金投资受经济周期影响，2014 年因量化宽松政策保持活跃；机构投资者活动受全球金融周期和回报率影响，变得谨慎 [14][15] 甲级写字楼存量增长 - 1992 - 2014 年香港服务业占本地生产总值比率从 80%增长至 95%，但甲级写字楼供应受土地限制，2000 - 2014 年增长有限，年复合增长率 1.84% [18] - 新供应中约 27.9%位于中央商业区，主要来自国际金融中心二期，大规模填海项目不会再在中环出现 [18] - 过去 15 年九龙东新供应占全港 54.1%，集中在观塘及九龙湾，2007 - 2008 年达 470 万平方呎；2008 年港岛东中心建成提供 150 万平方呎楼面；湾仔/铜锣湾及尖沙咀存量平稳 [19] - 2000 年九龙东占总存量 5.7%，2014 年升至 17.0%，预计 20 年内超越上环/中环/金钟成为最大商业区 [19] 甲级写字楼楼龄及集中度 - 上环/中环/金钟平均楼龄 23.8 年，3%项目打算重建，重建规模小 [26] - 湾仔/铜锣湾和尖沙咀写字楼较旧，平均楼龄分别为 25.5 年和 23.7 年，重建比例低 [26] - 港岛东物业较新，平均楼龄 16.4 年，2014 年太古地产启动重建工作，规划重建比例升至 19.1% [27] - 九龙东平均楼龄最低，规划重建比例也最低 [27] - 过去 15 年甲级写字楼市场总体稳定，拥有超 20 万平方呎面积的业主数量从 2000 年 31 个升至 2014 年 43 个，平均每名业主持有面积从 133 万平方呎降至 130 万平方呎 [27] - 租金上涨使收购自用企业增多，带动九龙东甲厦交投，促进其兴起 [28] 上市地产商甲级写字楼存量 - 截至 2014 年底，香港甲级写字楼总存量 7900 万平方呎，持有量最多的 10 间上市地产商拥有 49.1%楼面 [33] - 太古地产是十大上市发展商为首的写字楼业主，物业集中在鲗鱼涌和金钟，占总存量 11.5% [33] - 九龙仓集团和新鸿基地产分别占甲级写字楼存量 7.0%，九龙仓物业集中在尖沙咀和铜锣湾，新鸿基商业物业分散 [33] - 华人置业集团物业组合楼龄最旧，平均 33.2 年，物业位于湾仔和铜锣湾；置地控股物业平均楼龄 31.7 年，位于核心商业区 [33] - 低空置率、高租金收入、高建造成本及重建收益风险不成正比、耗时等因素使业主不愿重建核心区写字楼项目 [34] 业权变化分析 - 香港甲级写字楼市场主要由本地业主主导，71.4%业主来自本地，略低于北京 [42] - 海外投资者占有率近年急速下降，外地业主拥有写字楼量从 2005 年 130 万平方呎降至 2014 年 40 万平方呎 [42] - 中国企业对在香港成立业务处兴趣大，近年开始关注九龙东 [43] - 2000 - 2010 年分散业权存量增加 100 万平方呎，2011 - 2014 年增加 130 万平方呎，全部来自九龙东六个项目 [43] - 香港上市地产商拥有甲级写字楼占总存量 59.0%，企业占 7.0%，较 15 年前接近翻倍；基金所持楼面下降，私募基金仍活跃 [51] - 九龙东崛起吸引投资者，企业业权从 2005 年后上升至 2014 年 9.5%，上市发展商业权从 2000 年 130 万平方呎升至 2014 年 640 万平方呎 [52] - 九龙东新供应使租金增长受压、回报率低、空置率高，机构投资者更愿投资其他商业区；分散业权占比达 32.4%，为五个商业区中最高 [52] 结论 - 2015 年施政报告指出九龙东潜在供应高达 500 万平方米，未来将超越上环/中环/金钟成为最大商业区 [59] - 活化工厦政策结束后，九龙东兴建甲级写字楼依赖旧改，新推商业地皮禁止拆售，统一业权比例有望增加 [59] - 九龙东发展潜力大，地价上升，领汇及南丰财团 2015 年 1 月投得地皮楼面地价较 2011 年增长 72% [59] - 九龙东租赁需求有望保持殷切，未来 5 年减少发展商拆售项目意欲 [60] - 九龙东物业价值将随商业区成熟进一步上升，沙中线及基础设施落成后，2030 - 2040 年间将提供现代化核心商业区 [60]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 近来上海高端住宅市场受买家青睐，成交量飙升至五年新高，均价平稳波动，买家群体多元化，市场及货币政策是重要驱动因素，未来供应将集中在新兴区域，需求继续受市场及货币政策影响 [6][56] 根据相关目录分别进行总结 概述 - 上海高端住宅市场受买家青睐，过去两季度成交量达 927,573 平方米，同比激增 274.96% [6] - 70% 买家为上海本地人，上海是买家群体多元化的市场 [6] - 市场及货币政策是需求驱动重要因素，未来供应受土地和商业项目影响，开发集中在新兴区域，需求受市场及货币政策影响 [6] 简介 - 政策红利提高潜在买家在上海置业信心，2015 年第三季度购房时机和预期指数上涨 [8] - 2015 年第二及第三季度高端住宅总成交量达 927,573 平方米，同比大涨 274.96% [8] - 开发商拿地意愿强，2015 年上半年建成住宅项目 692 万平方米，同比大增 17.9%，销供比连续三个季度大于 1 [11] 市场现状 - 2015 年三季度高端住宅成交量达 475,522 平方米，价格继续反弹，三季度末均价达 73,826 元/平方米 [14] - 上海中心城区是成熟高端住宅聚集区，近郊因交通和商业发展出现高端住宅区域，为开发商创造机会 [14] 成交量价 - 过去几个季度高端住宅均价在 70,000 - 80,000 元/平方米平稳波动，长期销售保持 17.6% 平稳增长 [17] - 2015 年第二季度高端市场环比暴涨 185.8%，同比激增 285.0%，三季度成交量在二季度基础上增长 5.2% [17] 供给存量 - 上海库存压力小，整体市场库存 1,267 万平方米，预计 9.16 个月吸纳库存 [20] - 上海中心区域可开发土地短缺，2015 年前三季度五个核心区域总供应 240,827 平方米，少于核心区边沿及近郊 [20] 买家构成 - 30% 买家为非上海人，包括外省居民、海外华人及外籍人士，上海买家群体多元化 [24][25] - 买家购房动机主要是自用和投资 [28] - 上海高端市场典型买家年轻化，80 后占 40% [30] 需求驱动 - 驱动因素包括市场政策、货币政策、上海国际大都市地位、经济成熟扩张、城镇化发展和交通网络扩张 [33][34] - 市场政策放宽，限购政策放宽和降准降息使住宅市场需求上涨 [33] - 货币政策宽松，央行多次下调准备金率和利率，2015 年三季度住宅市场贷款额暴增至 543.5 亿人民币 [39][44] - 上海国际大都市地位吸引高端人才，刺激高端住宅需求 [47] - 上海经济成熟扩张使高净值人群增加，预计 2015 年末达 181,000 人，是高端住宅市场主要买家 [50] - 上海城镇化率高且预计上升，地铁总长将增加，刺激市郊高端住宅开发和需求 [51] 未来展望 - 新兴商圈建设吸引新的高端住宅供给 [53] - 中央和地方政府经济政策利好，刺激高端住宅市场需求 [53] 精华要点 - 上海高端住宅市场成交量飙升至五年新高，过去两季度成交量达 927,573 平方米，同比激增 274.96% [56] - 均价在 70,000 - 80,000 元/平方米平稳波动 [56] - 70% 买家为上海本地人，买家群体多元化 [56] - 市场及货币政策是重要驱动因素，未来供应集中在新兴区域，需求受市场及货币政策影响 [56]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2022年第二季度中国经济受疫情冲击，下半年制造业、服务业和消费市场将逐步恢复活力，政府出台经济刺激措施提振投资和消费信心，中国仍是国内外企业重要市场 [11][162] - 写字楼市场供应放缓，需求下半年反弹；社区商业体系优化带动新消费升级；复工复产后物流恢复，冷链物流仓储投资成热点；公共活动空间大的住宅更受欢迎，限购政策或调整推动行业发展 [11][162] 根据相关目录分别进行总结 宏观经济概况 - GDP方面，2022年一季度同比增长4.8%，二季度受疫情影响增长或处低位甚至全年最低，三、四季度是增长关键，为达5.5%的全年目标，下半年增速是关键指标，基础建设、房地产、消费行业或成支撑点 [22][27] - 服务业增加值占一季度GDP的56.6%，拉动增长2.4%，一季度同比增长4.0%，环比降0.6%，固定资产投资同比增长6.4%，3月接触型行业受影响，现代服务业势头好，若疫情控制，下半年接触型行业将带动服务业恢复性增长 [32][33] - 制造业方面，3、4月采购经理指数降至50%以下，物流业景气指数从48.7%降至43.8%，疫情使企业减产停产、需求走低、人员和物流受限、库存积压、配送困难，完全复工复产和物流通畅尚需时间 [46][47][48] - 消费方面，4月全国居民消费价格指数同比上涨2.1%，未来稳中上涨，一季度市场销售额整体上涨，3月消费受疫情冲击下降，线上消费发力促进恢复 [51][57] 相关政策解读 - 政府出台多项政策，如《金融标准化"十四五"发展规划》《关于印发促进工业经济平稳增长的若干政策的通知》等，涉及金融、工业、消费、物流、基础设施建设等领域 [61] - 房地产相关政策关注化解防范风险、加强金融支持、地方出台支持政策、优化预售资金监管、坚持"房住不炒"、支持刚性和改善性住房需求、缓解业主还贷压力、实施差别化信贷政策、完善长租政策、减免租金等 [66] 调研结果分析 - 受访企业中民企和外资占比均为41.7%，国企占比8.3%，港澳台企业占比5%；业务类型中企业租户占比40%，投资商占比28.3%，房地产开发商/运营商占比30% [71] - 4月房地产市场投资同比降幅扩大，写字楼、零售和住宅市场受疫情冲击，投资商和开发商谨慎；物流仓储、生物医药研发中心与数据中心有投资机遇，约35%的投资商和开发商将加大投资；各地出台政策支持房地产复苏，短期内优质房企回款加速，长期市场将回暖 [80] 房地产市场展望和机遇 总体投资 - 高杠杆率业主受疫情影响资产或折价入市；生命科学产业发展为写字楼、仓储等提供需求和投资机会；政策支持下数据中心需求将增长；复工复产后物流恢复，冷链物流仓储成热点；物业管理服务水平影响资产表现；公共活动空间大的住宅受欢迎，限购政策或改善推动行业发展 [90] 写字楼 未提及更多具体内容 零售物业 - 业主出台政策应对疫情，短期内部分城市入驻率和租金下降，复商复市城市或有报复性消费，部分项目推迟开业，部分投资商、开发商和品牌商借机扩大份额，向二线和三线城市渗透 [107] - 品牌商和业主挖掘细分市场，刚需型社区商业迎来机遇，具有完善供应链体系的品牌受青睐 [117][118] 工业(物流) - 国家出台支持政策，如《关于加快建设全国统一大市场的意见》等，利于行业发展 [125] - 仓储物流REITs基金是优质投资产品，亚太区域工业/物流REITs表现优异，将推动中国内地仓储物流行业发展 [125] - 新兴技术应用使物流行业向智慧物流转变，如京东的"三无"配送 [125] - RCEP实施将刺激区域内跨境贸易，促进中国内地东部沿海和西南地区物流需求 [125] 数据中心 未提及更多具体内容 住宅(长租公寓) - 公共活动空间大的住宅受欢迎，限购政策或调整推动行业发展 [145] - 集中式公寓品牌向中高端过渡，分散式公寓需完善监管和专业化运营；租赁用地供应增加，国有企业拿地有优势；长沙盘活存量房政策范例，各地将完善租赁市场政策；深圳和厦门企业申报保障性租赁住房REITs项目，发展空间拓宽 [151] REITs(基础设施) 未提及更多具体内容

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - “互联网 +”推动经济效益增长，催生新行业，为中国经济提供就业机会，推动创新和多样化发展 [10] - 到2020年，中国部分主要城市将成国际金融中心，互联网金融扩张将释放新兴商圈办公需求 [10] - 电子商务是中国整体经济重要组成部分，保税仓库需求将增长，众筹改变中国房地产投资本质 [11] - “互联网 +”影响写字楼、零售、工业物流等物业市场，带来新发展机遇和变革 [12][13][14] 根据相关目录分别进行总结 摘要 - “互联网 +”推动经济发展，创造就业机会，千禧一代参与促进创新和多样化 [10] - 2020年部分中国主要城市成国际金融中心，互联网金融发展释放办公需求 [10] - 电子商务重要性提升，保税仓库需求增长，众筹改变房地产投资模式 [11] - “互联网 +”改变工作方式，灵活办公场所和联合办公空间有发展潜力 [12] - 零售业融合“互联网 +”，O2O平台和大数据应用广泛 [13] - “物联网”助仓库降低能源成本，提升设施管理效率 [14] 前言 - 报告解释“互联网 +”概念、引入时间及对中国经济增长的重要意义 [19] - 研究互联网金融和电子商务领域对中国商业模式的改变及在领先城市的发展 [19] - 分析“互联网 +”等对房地产市场的影响并阐述其对中国房地产市场的意义 [19][20] 对中国的重要意义 - 2015年3月5日李克强总理首次提出“互联网 +”行动计划，7月4日国务院发布指导意见 [27] - 中国发展“互联网 +”旨在2025年前形成新经济模式，成为经济和社会创新发展的主要动力 [31] - 互联网行业创造大量就业机会，过去一年提供1322万个城镇新增就业岗位，预计到2025年创造4600万新就业机会 [31] - 中国互联网用户数量增长，2014年达6.5亿，与2005年相比增长5倍，“互联网 +”经济规模预计从2014年的8700亿人民币增长到2017年的17420亿人民币 [37][46] 宏观 - 行业发展 互联网金融 - 互联网金融改变融资和支付业务，传统金融机构与新兴金融平台合作或竞争 [54] - 中国第三方网上支付市场交易规模增长迅猛，2010 - 2015年年增长率约为51.4%，预计未来两年将达152430亿元 [57] - 支付宝占据第三方网上支付市场82.3％的份额 [60] - 推动互联网金融发展的因素包括成本、效率、便利性和用户动力，但需加强监管 [64] - 深圳是互联网金融发展的典型城市，2014年有800家互联网金融公司，政府出台政策促进其发展 [67][72] 电子商务 - 电子商务成为中国服务业组成部分，2014年交易总量达12.3万亿元，年增长率为21.3% [76] - 中小企业B2B平台占电子商务市场份额的50%，是最大组成部分 [82] - 预计到2018年电子商务交易总量将达28.2万亿元 [85] - 杭州是电子商务发展的典型城市，有“中国电子商务之都”称号，市政府出台多项政策支持其发展 [90][92] 对房地产市场的影响 市场供应 - 预计到2017年第四季度，北京和上海优质写字楼、商铺和高标物流仓储市场存量将分别增长至22435584平米、21164513平米和8947109平米 [97] - 写字楼、商铺和物流仓储未来供应占当前存量的比例分别为39.3％、27.8％和27.2％，保税仓储供应预计将进一步增长 [101] 房地产开发投资 - “互联网 +”推动房地产开发投资从“重资产”向“轻资产”模式转变，“互联网 + 轻资产”模式融合科技与互联网，利用众筹为开发商融资 [104][114] - 大连万达集团率先启用“互联网 + 轻资产”商业地产开发投资模式 [117] 写字楼物业 - 办公室科技改变工作方式，推动灵活办公场所发展，未来办公空间将更灵活开放，办公家具将更多样化 [121][122][142] - 联合办公空间兴起，中国联合办公空间有五种不同类型，受科技、成本效益等因素推动而扩张 [150][157][159] 零售物业 - 购物中心转型为生活中心，重视客流量，打造一站式O2O平台提升客户服务体验 [163][167] - 购物中心利用“大数据”分析消费者行为，优化租户组合和空间设计，未来“自拍分析”将被运用 [182][184][190] 物流 - “物联网”助仓储物业降低能源消耗，通过无线建筑控制系统实现设备智能控制 [192][193][197] - 楼宇信息模型（BIM）用于物流仓储物业的规划、设计、建造和运营，可消除信息丢失，协助项目运营和维护 [201][206][210]

DTZ China Insight 2015年8月28日 走进地下空间 上海地下商业空间 - 城市更新的新领域 1 DTZ China Insight Shaun Brodie +86 21 2208 0529 shaun.fv.brodie@dtz.com +852 2507 0779 andrew.ness@dtz.com 联系人 走进地下空间 内容 摘要 前言 政策作为改革驱动 2 华东区研究主管 中国区战略研究主管 聂安达 北亚区研究主管 作者 上海地下商业空间 发展历史 表现分析 展望 3 4 7 8 9 12 19 展，管理和利用。目前，中国超过40个城市已 光，此条例已在2014年4月1日生效。 3 摘要 凭借庞大的现有地下空间资源，中国的许多城 市已经开始关注如何使地下空间得到更好的发 经制定了未来城市地下空间资源开发的总体规 划。 中国几乎每一个主要城市已经意识到这个机 会，而上海作为这一特定领域最具前瞻性的直 辖市，已经出台了一个相关指示："上海地下 空间规划建设管理条例"展示了其前瞻性的眼 对于可以广泛利用的地下空间，地下商业作为 其中的一个资产种类，在上海已经达到相当 的规模。回顾上海 ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2015年上半年中国一线城市写字楼需求较供应平稳，吸纳量略高于新供应量；二线城市新供应增长高于净吸纳量，供大于求，尤其非核心区域供应大潮影响明显；市场供需不平衡现状将持续，二线城市中长期动态供求失衡更显著，未来供应增加会使空置上升、租金缺乏上涨动力；不同城市写字楼市场表现差异大，如北京空置率低、租金高，沈阳等城市空置率高、租金下跌；全球地标性写字楼租金溢价水平因地区和城市而异，亚太和大中华区溢价率较高[2][33] 根据相关目录分别进行总结 需求 - 2015年上半年一线城市写字楼租赁供需稳定，四大一线城市甲级写字楼净吸纳量961,561平方米，略高于同期新增供应925,181平方米；二线城市新增供应增长明显高于净吸纳量，总体新增供应比净吸纳量多450,000平方米，相当于现有存量4%，供求失衡受非核心区新物业集中交付影响[3] - 北京空置率全国最低，仅4.6%，中资金融企业和数字新媒体行业租赁需求旺盛，非核心区因租金低、设施配套好吸引企业入驻；沈阳甲级写字楼上半年空置率高，二季度末达43.6%；重庆、长沙、成都二季度末空置率分别为41.3%、36.5%、35.2%，去年新增供应未完全吸纳，今年又有大量新增供应[3][4] - 上海前6个月净吸纳量超580,000平方米创历史新高，浦东需求主要来自金融服务业，浦西需求呈“去中心化”，非核心区吸引企业入驻[5] 存量和供应 - 上海上半年新增供应量全国最高，超58万平方米，占现有存量8%，浦东和浦西分布均匀；长沙按现有存量比例增幅最大，上半年达34%，一季度总存量增51%，二季度市场回稳，净吸纳量同比两倍增长[16] - 南京过去两季度新增办公楼项目建筑面积339,000平方米，占现有存量21％，新增供应使租金有下行压力、空置率有上行压力；成都上半年新增供应235,000平方米，占现有存量13%，天府新城空置率上半年达57.2%创历史新高[17] - 广州上半年无新增供应，二季度约90%吸纳发生在珠江新城，该区域项目竞争激烈，天河市场健康，二季度空置率1.9%，越秀区政府出台激励措施吸引企业总部入驻[18] 租金 - 所追踪16个城市中9个城市租金同比下降，2014年下半年仅4个城市下降，租金下行因大量新增供应入市；北京平均租金全国最高，超383元/平方米/月，深圳租金年增长率最高，同比增18%至249元/平方米/月[25] - 北京核心和非核心市场租金差距缩小，非核心市场租金增14.3％；深圳金融业是主要需求驱动，部分租户搬离CBD核心区，南山成数字新媒体行业节约成本选择地；武汉租金同比增7.7%，优质写字楼租金达126.4元/平方米/月，空置率同比降2.8%[25][26] - 沈阳租金跌幅全国最高，上半年同比降9.7%，空置率同比暴增34%，因大量新增办公物业落成进入新兴市场[27] 市场展望 - 中长期动态供求不平衡将持续，二线城市更明显，未来四年半总存量将双倍或多倍增长，空置增加、租金缺乏上涨动力[33] - 未来四年半上海预计供应量最大，超600万平方米，占现有总存量83%，市场两极分化将加剧；北京未来供应达390万平方米，占现有存量66%，项目多位于核心区[33] - 厦门未来供应量比例最大，约占现有存量545%，超250万平方米，中期将面临租金和空置双重压力；重庆和长沙未来将分别迎来813,917平方米和683,000平方米供应，占现有存量403%和243%，市场将有空置和租金下降预期[34] 全球地标性写字楼租金溢价水平研究：中国地标写字楼租金溢价水平对比 - 全球地标写字楼相对所在商圈租金溢价率通常为32%，亚太地区领先，平均高于所在商圈40%，大中华区为34%，欧洲为33%，美国为22%[40] - 亚太地区租金溢价率最大的地标写字楼在东京丸之内、悉尼CBD、孟买班德拉库尔拉商圈；大中华区地标写字楼在全市甲级写字楼平均租金溢价水平更显著，与亚太领先金融中心比平均为55%或略低于59%[41][42] - 上海、香港、北京地标写字楼租金远高于其他写字楼，在各自城市甲级写字楼市场租金溢价率分别达127.5%、99%、82.5%；广州和深圳地标写字楼租金溢价率低于北京和上海；南京和杭州顶级地标写字楼租金溢价率高于广州和深圳；成都顶级地标写字楼溢价水平受供应过剩影响[43][44][45] - 欧洲地标写字楼在其商圈租金溢价水平为33%，略低于中国；美国地标写字楼在其商圈内租金溢价率为22%，纽约租金差异类似大中华区和亚太区领先金融中心，其他城市差异不显著[48][49]

赛事兴城 赛事兴城 赛事之下，成都向东 随着全球化进程的加快，资源流动性的增强导致城市之间的竞争日趋激烈。为了在发展中获 得足够的资源与发展要素，国际范围的重要赛事、会议等关注度高、影响范围广的大事件成 为了城市发展的重要催化剂。可以说，如今大型城市事件早已不只是简单的"事件"本身，它 已经在经济社会下被赋予了更多的意义。 大事件不仅可以实现城市经济和城市地位的飞跃式发展，若会场选址与城市长期空间规划 相吻合，那么大事件的成功举办还会成为助推城市空间蝶变的重要触媒。以北京为例，北京 奥运会大部分场馆选址在城市中轴线北端的奥林匹克公园，最终该区域形成了集体育、文 化、会展、休闲于一体的全新城市功能区——奥林匹克公园中心区，并对北京城市空间发展 产生了至关重要的影响。在成渝地区双城经济圈发展的重要时间节点下，选址成都"东进"方 向的大运会俨然成为了加速成渝相向发展的关键一棋。 成都向东、重庆向西是历史的必然选择，也是成渝两座超大城市至少未来10年的发展方向。成都充 分利用大事件作为加速空间变革的工具，借大运会的东风完成了一次大踏步的"向东"迈进，实现了 东安新城和东部新区的飞跃式发展，让成都-重庆的空间距离再次缩 ...