报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2015年上半年中国一线城市写字楼需求较供应平稳，吸纳量略高于新供应量；二线城市新供应增长高于净吸纳量，供大于求，尤其非核心区域供应大潮影响明显；市场供需不平衡现状将持续，二线城市中长期动态供求失衡更显著，未来供应增加会使空置上升、租金缺乏上涨动力；不同城市写字楼市场表现差异大，如北京空置率低、租金高，沈阳等城市空置率高、租金下跌；全球地标性写字楼租金溢价水平因地区和城市而异，亚太和大中华区溢价率较高[2][33] 根据相关目录分别进行总结 需求 - 2015年上半年一线城市写字楼租赁供需稳定，四大一线城市甲级写字楼净吸纳量961,561平方米，略高于同期新增供应925,181平方米；二线城市新增供应增长明显高于净吸纳量，总体新增供应比净吸纳量多450,000平方米，相当于现有存量4%，供求失衡受非核心区新物业集中交付影响[3] - 北京空置率全国最低，仅4.6%，中资金融企业和数字新媒体行业租赁需求旺盛，非核心区因租金低、设施配套好吸引企业入驻；沈阳甲级写字楼上半年空置率高，二季度末达43.6%；重庆、长沙、成都二季度末空置率分别为41.3%、36.5%、35.2%，去年新增供应未完全吸纳，今年又有大量新增供应[3][4] - 上海前6个月净吸纳量超580,000平方米创历史新高，浦东需求主要来自金融服务业，浦西需求呈“去中心化”，非核心区吸引企业入驻[5] 存量和供应 - 上海上半年新增供应量全国最高，超58万平方米，占现有存量8%，浦东和浦西分布均匀；长沙按现有存量比例增幅最大，上半年达34%，一季度总存量增51%，二季度市场回稳，净吸纳量同比两倍增长[16] - 南京过去两季度新增办公楼项目建筑面积339,000平方米，占现有存量21％，新增供应使租金有下行压力、空置率有上行压力；成都上半年新增供应235,000平方米，占现有存量13%，天府新城空置率上半年达57.2%创历史新高[17] - 广州上半年无新增供应，二季度约90%吸纳发生在珠江新城，该区域项目竞争激烈，天河市场健康，二季度空置率1.9%，越秀区政府出台激励措施吸引企业总部入驻[18] 租金 - 所追踪16个城市中9个城市租金同比下降，2014年下半年仅4个城市下降，租金下行因大量新增供应入市；北京平均租金全国最高，超383元/平方米/月，深圳租金年增长率最高，同比增18%至249元/平方米/月[25] - 北京核心和非核心市场租金差距缩小，非核心市场租金增14.3％；深圳金融业是主要需求驱动，部分租户搬离CBD核心区，南山成数字新媒体行业节约成本选择地；武汉租金同比增7.7%，优质写字楼租金达126.4元/平方米/月，空置率同比降2.8%[25][26] - 沈阳租金跌幅全国最高，上半年同比降9.7%，空置率同比暴增34%，因大量新增办公物业落成进入新兴市场[27] 市场展望 - 中长期动态供求不平衡将持续，二线城市更明显，未来四年半总存量将双倍或多倍增长，空置增加、租金缺乏上涨动力[33] - 未来四年半上海预计供应量最大，超600万平方米，占现有总存量83%，市场两极分化将加剧；北京未来供应达390万平方米，占现有存量66%，项目多位于核心区[33] - 厦门未来供应量比例最大，约占现有存量545%，超250万平方米，中期将面临租金和空置双重压力；重庆和长沙未来将分别迎来813,917平方米和683,000平方米供应，占现有存量403%和243%，市场将有空置和租金下降预期[34] 全球地标性写字楼租金溢价水平研究：中国地标写字楼租金溢价水平对比 - 全球地标写字楼相对所在商圈租金溢价率通常为32%，亚太地区领先，平均高于所在商圈40%，大中华区为34%，欧洲为33%，美国为22%[40] - 亚太地区租金溢价率最大的地标写字楼在东京丸之内、悉尼CBD、孟买班德拉库尔拉商圈；大中华区地标写字楼在全市甲级写字楼平均租金溢价水平更显著，与亚太领先金融中心比平均为55%或略低于59%[41][42] - 上海、香港、北京地标写字楼租金远高于其他写字楼，在各自城市甲级写字楼市场租金溢价率分别达127.5%、99%、82.5%；广州和深圳地标写字楼租金溢价率低于北京和上海；南京和杭州顶级地标写字楼租金溢价率高于广州和深圳；成都顶级地标写字楼溢价水平受供应过剩影响[43][44][45] - 欧洲地标写字楼在其商圈租金溢价水平为33%，略低于中国；美国地标写字楼在其商圈内租金溢价率为22%，纽约租金差异类似大中华区和亚太区领先金融中心，其他城市差异不显著[48][49]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - “互联网 +”推动经济效益增长，催生新行业，为中国经济提供就业机会，推动创新和多样化发展 [10] - 到2020年，中国部分主要城市将成国际金融中心，互联网金融扩张将释放新兴商圈办公需求 [10] - 电子商务是中国整体经济重要组成部分，保税仓库需求将增长，众筹改变中国房地产投资本质 [11] - “互联网 +”影响写字楼、零售、工业物流等物业市场，带来新发展机遇和变革 [12][13][14] 根据相关目录分别进行总结 摘要 - “互联网 +”推动经济发展，创造就业机会，千禧一代参与促进创新和多样化 [10] - 2020年部分中国主要城市成国际金融中心，互联网金融发展释放办公需求 [10] - 电子商务重要性提升，保税仓库需求增长，众筹改变房地产投资模式 [11] - “互联网 +”改变工作方式，灵活办公场所和联合办公空间有发展潜力 [12] - 零售业融合“互联网 +”，O2O平台和大数据应用广泛 [13] - “物联网”助仓库降低能源成本，提升设施管理效率 [14] 前言 - 报告解释“互联网 +”概念、引入时间及对中国经济增长的重要意义 [19] - 研究互联网金融和电子商务领域对中国商业模式的改变及在领先城市的发展 [19] - 分析“互联网 +”等对房地产市场的影响并阐述其对中国房地产市场的意义 [19][20] 对中国的重要意义 - 2015年3月5日李克强总理首次提出“互联网 +”行动计划，7月4日国务院发布指导意见 [27] - 中国发展“互联网 +”旨在2025年前形成新经济模式，成为经济和社会创新发展的主要动力 [31] - 互联网行业创造大量就业机会，过去一年提供1322万个城镇新增就业岗位，预计到2025年创造4600万新就业机会 [31] - 中国互联网用户数量增长，2014年达6.5亿，与2005年相比增长5倍，“互联网 +”经济规模预计从2014年的8700亿人民币增长到2017年的17420亿人民币 [37][46] 宏观 - 行业发展 互联网金融 - 互联网金融改变融资和支付业务，传统金融机构与新兴金融平台合作或竞争 [54] - 中国第三方网上支付市场交易规模增长迅猛，2010 - 2015年年增长率约为51.4%，预计未来两年将达152430亿元 [57] - 支付宝占据第三方网上支付市场82.3％的份额 [60] - 推动互联网金融发展的因素包括成本、效率、便利性和用户动力，但需加强监管 [64] - 深圳是互联网金融发展的典型城市，2014年有800家互联网金融公司，政府出台政策促进其发展 [67][72] 电子商务 - 电子商务成为中国服务业组成部分，2014年交易总量达12.3万亿元，年增长率为21.3% [76] - 中小企业B2B平台占电子商务市场份额的50%，是最大组成部分 [82] - 预计到2018年电子商务交易总量将达28.2万亿元 [85] - 杭州是电子商务发展的典型城市，有“中国电子商务之都”称号，市政府出台多项政策支持其发展 [90][92] 对房地产市场的影响 市场供应 - 预计到2017年第四季度，北京和上海优质写字楼、商铺和高标物流仓储市场存量将分别增长至22435584平米、21164513平米和8947109平米 [97] - 写字楼、商铺和物流仓储未来供应占当前存量的比例分别为39.3％、27.8％和27.2％，保税仓储供应预计将进一步增长 [101] 房地产开发投资 - “互联网 +”推动房地产开发投资从“重资产”向“轻资产”模式转变，“互联网 + 轻资产”模式融合科技与互联网，利用众筹为开发商融资 [104][114] - 大连万达集团率先启用“互联网 + 轻资产”商业地产开发投资模式 [117] 写字楼物业 - 办公室科技改变工作方式，推动灵活办公场所发展，未来办公空间将更灵活开放，办公家具将更多样化 [121][122][142] - 联合办公空间兴起，中国联合办公空间有五种不同类型，受科技、成本效益等因素推动而扩张 [150][157][159] 零售物业 - 购物中心转型为生活中心，重视客流量，打造一站式O2O平台提升客户服务体验 [163][167] - 购物中心利用“大数据”分析消费者行为，优化租户组合和空间设计，未来“自拍分析”将被运用 [182][184][190] 物流 - “物联网”助仓储物业降低能源消耗，通过无线建筑控制系统实现设备智能控制 [192][193][197] - 楼宇信息模型（BIM）用于物流仓储物业的规划、设计、建造和运营，可消除信息丢失，协助项目运营和维护 [201][206][210]

报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 中国众多城市关注地下空间开发管理，上海出台相关法规推动地下空间发展，地下商业有一定规模且具潜力，未来地下空间开发将更积极，地下商业空间有望成为上海城市新生领域 [6][7][66] 根据相关目录分别进行总结 摘要 - 中国超40个城市制定地下空间资源开发总体规划，上海出台“上海地下空间规划建设管理条例”，目前有五个主要独立地下商业项目运营，未来投资者和业主会改进地下商业项目布局设计以发挥资产价值 [6][7][8] 前言 - 开发维护高品质地下空间对拥挤城市经济上有吸引力，全球门户城市在地下空间利用管理计划执行上处于不同阶段，中国城镇化需更有效利用土地，可将部分地上商业搬至地下，上海有大量地下空间资源 [12][13][15] 上海地下空间开发与管理理念 - 现行地下空间总规划推动城市空间“再致密化”，“上海地下空间规划及建设法规”使上海政府成城市设计思想先锋，指导思想推进地下空间开发规划建设管理，地下商业中地下零售商铺作用突出，合理规划开发管理可支撑城市经济发展 [23][25] 上海地下空间发展历程 - 1995年黄浦区人民广场香港名店街开通，1999年静安公园和静安寺伊美时尚广场开业，2004年浦东亚太盛汇和长宁区玫瑰坊开业，2013年静安嘉里中心附近聚集地开业 [29][31] 上海地下商业空间表现分析 - 2015年第二季度，5个独立地下商业项目与附近地上项目相比，地下商业整体出租率平均差异17个百分点，最小差异4个百分点，最大差异40个百分点；租金平均差异为每平米每天46.1元，最佳案例差异25.5元，最差案例差异58元 [38] SWOT分析 - 优势：有大量人流交通，有便捷点对点地下通道，为中低端零售商提供销售和O2O机会，能吸引中低端客户，部分项目专门化 [49] - 劣势：购物环境差，集中式物业管理普通，开发建造成本高，布局设计无特色，空间布置装饰劣质，公共区域少，单品利润低 [51] - 机会：地铁系统扩张带来更好人流交通和新地下商业空间，地下与地上协同作用增强，空间布局设计等改善可提升购物环境和人流，可开发更多主题地下商业空间，提升集中式物业管理 [51] - 挑战：面临电商发展和地上商业空间竞争 [52] 前景 - 未来中国大城市中心区地上土地珍贵，地下空间开发将更积极，上海地下商业空间因法规指令，潜在价值将获更好认可，政府指令将渗透各方面，地下空间会成更宝贵资产 [66][67][68]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 建筑行业能源消耗及碳排放在全球占比约40%，部分房地产企业开始寻求实现负碳的方法 气候正像即负碳排放，是超越低碳与零碳的碳治理体系，通过吸收利用或消除比排放量更多的二氧化碳产生环境效益 企业可综合多种方式推动建筑物负碳排放，同时有TCFD和GRESB两个碳评估体系助力企业实现负碳目标 [4] 根据相关目录分别进行总结 什么是气候正像/负碳排放 - 气候正像是超越低碳与零碳的碳治理体系，通过吸收利用或消除比排放量更多的二氧化碳产生环境效益，超越净零排放 [4][7] - 计算碳足迹总量和碳中和所需抵消量后，加额外测量数字（如10%）得出负碳所需捕碳量 [4][8] - 企业推动负碳排放方式多样，可平衡无资源或计划减碳的人、企业或地方的碳足迹 [11] 房地产可持续碳治理中实现负碳排放的方法 - 多种方式推动建筑物负碳排放，包括提高能源效率、使用可再生能源和材料、减少废弃物、支持本地生产、利用电动交通工具、投资碳抵消项目、购买碳信用额度等 [4][14] - 建筑选址影响碳足迹，高效建筑沿东西轴线排列，选在公共交通附近可减少碳足迹 [16] - 初期优化建筑设计和能耗模型可减少能源消耗和碳排放，如最佳朝向建筑、开放空间设计 [21][23] - 使用环保、低碳、再利用或回收材料可减少项目碳含量，如木质结构、低碳混凝土、回收钢材 [23][24][25] - 模块化设计、采用通用尺寸材料可减少材料浪费，制定目标、定期审查、安装废物再利用系统可减少运营浪费 [28][33] - 建筑工程项目可通过价值最佳的木制工程框架方法、高效结构断面、板材等实现结构效率最大化，减少使用饰面材料 [34][38][36] - 建筑物采用连续隔热系统可减少能源消耗和碳足迹 [39] - 定期维修保养设施设备、采用最新技术可提高能源利用率，如LED照明较传统照明节省50 - 70%能源 [41][42] - 温室气体减排系统如空气洗涤器可去除废气中有害元素 [45] - 可再生能源包括太阳能、风能、水力发电、地热能、潮汐能、生物质发电等 [48] - 智能建筑能源管理系统可综合管理能源使用，考虑减少/管理建筑能源使用、降低成本保证舒适度和生产力、提高可持续性等因素 [63][64] - 维护管道、使用高效率厕所、采用中水回用系统可减少建筑用水量 [66] - 建筑再利用/更新可避免50%至75%的隐含碳排放 [69] 房地产可持续碳治理中可利用的碳评估体系 企业层面 – 气候相关财务信息披露工作小组（TCFD） - 截至2021年10月6日，TCFD组织全球有超2600名支持者，包括1069家金融机构，负责194万亿美元资产 [71] - TCFD为企业识别和披露气候相关风险与机遇，帮助企业探明和处理自然风险与转型风险，提倡采用情景分析 [74] - 企业应用TCFD可采取成立可持续发展委员会、制定推进可持续发展战略、建立关键绩效指标和目标等步骤 [78] 房地产层面 – 全球房地产可持续发展基准（GRESB） - 2021年约超5.7万亿美元和覆盖约11.7万个资产通过GRESB体系评估 [79] - GRESB用于评估不动产ESG表现，鼓励企业降低温室气体排放、减少浪费、节约水电和能源，基于五星评级系统提高房地产投资组合和行业表现及吸引力 [80] - GRESB数据被约1520个机构和金融投资者使用，资产管理规模超5.7万亿美元 [87] - 企业使用GRESB的原因包括为投资者提供数据、推动ESG事务、加强股东利益、获得高效物业和高回报低风险等 [95] - 剑桥大学研究表明，GRESB得分较高的REITs在回报方面优于行业其他公司，REITs的GRESB得分与ROA、ROE呈正相关，2021年美国REITs的GRESB评分有明显改善 [96][98] 要点总结 - 气候正像即负碳排放，是超越低碳与零碳的碳治理体系 [101] - 企业可通过多种方式推动建筑物负碳，有TCFD和GRESB两个碳评估体系助力 [102] 附录 案例分析 - 普洛斯上海宝山物流园2022年获美国绿色建筑评估标准体系LEED v4.1 O+M：EB铂金级认证，2021年园区全年减少超2500吨碳排放 [105][108] - 园区运用海纳碳管理系统推进零碳化运营，普枫新能源提供绿色清洁能源 [108] - 园区通过科技运营、孵化创新等实现高效运营和碳减排，未来将分享经验助力全行业零碳化转型 [111][114][115]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 全球生物科技领域因受教育群体对医疗健康重视、政府支出增加、人口老龄化及技术进步等因素，正出现新商业机会，中国作为重要市场也迎来诸多利好，包括行业增长、人口结构变化、公共及个人开支增加、国家健康保障覆盖扩大、宏观政策改革及研究创新等，这些利好因素增加了生物科技房地产需求，中国内地一线城市生物科技产业市场发展前景良好 [7][15][16] 根据相关目录分别进行总结 摘要 - 全球生物科技领域出现新商业机会，中国作为重要市场迎来诸多利好因素，包括行业有机增长、人口结构变化、公共及个人开支、国家健康保障覆盖、宏观政策和改革、研究和创新等，这些因素增加了生物科技房地产需求，报告探讨了中国内地四个一线城市生物科技产业市场 [7][8][16] 简介 - 生物科技基础是对生物体研究，生命科学涵盖更全面领域，过去100年生物科技行业取得巨大进展，近年来全球生物科技领域因多种因素出现新商业机会，中国政府、企业和个人投资关注生物科技领域需求，增加了生物科技房地产需求 [15][16] 宏观经济 - **行业增长**：近年来全球药品和医疗器械市场因疫情刺激而扩展，未来预计将进一步增长，中国生物制药业在基因工程和创新药物研发方面成熟度高，国内创新药物商业权利对外许可交易数量增加，2020年全国生物医药产业市场规模约3.57万亿元，预计2022年超4万亿元，未来可能有更多投资用于疾病预防基础设施等，行业增长将持续 [21][24][29] - **人口结构**：中国人口结构朝有利于生物科技企业方向发展，到2035年老龄人口预计达4.09亿，占比28.5%，到2050年老年人口比例可能超劳动年龄人口 [30] - **消费力**：中国经济增长和人口老龄化使医疗支出占生产总值比例连年增长，2020年医疗卫生支出相当于GDP的7.12%，居民可支配收入增加，个人更愿为健康支出 [32][35] - **国家健康保障覆盖**：国家健康保障覆盖面不断扩大，“健康中国2030”计划希望到2030年实现健康公平，过去10年医疗改革使几乎100%人口有医疗保险，未来医疗保险市场预计继续增长 [39][42] 宏观政策与改革 - **宏观政策**：国家政策包括“健康中国2030”规划纲要和行动计划，强调推进公共卫生和疾病预防，生物医药产业集群建设发布了首批17个生物医药集群，“十四五”规划旨在促进构建强大公共卫生体系、推进全民医疗保险、中医药事业发展；地方政策对生物科技企业重要，企业重视区域政策、科研环境、人才储备和产业聚集，部分城市为生物医药产品研发提供财政支持政策 [46][48][51] - **改革**：中国医疗改革不断发展，近期至中期议程包括提高医疗质量和效率、推广创新方法、实现医院管理制度现代化、培育基层医疗保健、加强卫生人才队伍建设、加强传染病诊疗网络建设、加强对创新药物等的评估和审批方法、颁布药品和医用耗材集中采购和使用改革条例等，专利药等可能出现强劲销售增长 [58][59] 研究与创新 - **科研基础**：中国公立学院和大学总数多，为创建世界一流大学推出“双一流”建设举措，许多海外顶级生物科技企业在中国开发业务和研发设施，中国医药行业研发支出预计到2023年达3420亿美元，增速高于全球平均水平 [63][66][68] - **创新方式**：中国拥有智慧医疗企业，通过数字医疗推广和人工智能应用持续创新，数字医疗方面，中国鼓励医疗保健服务数字化，97%受访者对保险支付的数字医疗服务感兴趣，未来在线医疗应用新用户数量预计增长；人工智能方面，中国出台相关政策，目标是到2025年人工智能核心产业规模超4000亿元，带动相关产业价值规模超5万亿元，智能医疗是主要应用之一，政府推进“互联网 + 医疗健康”发展，采用多种人工智能相关技术改善医疗服务系统 [71][72][75] 产业格局 - **市场类型**：中国生物科技市场包括城乡医院、药店、线上销售和出口市场，线上市场出现新玩家，如美团和饿了么，仿制药在行业收入中占比最大，成品药市场是第二大细分市场，非处方药市场销售和收入预计保持强劲 [80][82][83] 生物科技房地产 - **选址考量**：房地产对生物科技企业商业成功重要，许多企业选择大中华区作为亚太地区业务运营点，选址需考虑当地城市市场、区域市场动态、专业生物科技产业园区及相关专业房地产，联合研发实验室为初创企业提供设施，专业房地产资产位置需考虑业务优化 [87][90][91] - **生物科技园**：中国生物科技园是企业良好开端，地方政府设立生物科技产业园吸引企业入驻，截至2019年底，193家国家级产业园区将生物医药产业作为重点发展方向之一，2020年生物医药产业园产值超2.51万亿元，预计2025年超5.84万亿元，产业园主要分布在环渤海、长三角和珠三角地区，江苏、山东和广东数量最多，园区基础设施等不断完善，吸引投资和业务增长 [94][96][99] - **办公室**：办公室是生物科技企业房地产投资组合关键部分，合同研发组织等成为写字楼需求新驱动力，企业选择写字楼有特定标准 [105] 内地一线城市生物科技产业市场 - **北京**：北京发展生命科学产业优势明显，近年来成立多家行政管理机构，释放福利政策，推进重点项目落地，生物医药行业发展迅速，写字楼市场租赁成交中占比上升，中央商务区受青睐，产业园区形成南北格局，分为四大产业集群，未来政府出台行动计划，目标是到2023年医药健康产业总营业收入突破3000亿元等，生物医药相关行业可能为写字楼市场带来更多租赁需求 [116][117][120] - **上海**：上海是生物科技产业集聚中心，产业规模增长快，政策扶持、人才吸引、企业集聚和投融资便利程度高，2021年生物医药制造业产值增长18.3%，形成“1 + 5 + X”产业布局，“十四五”期间计划扩大生命健康产业供应，打造“张江研发 + 上海制造”品牌，行业数字化转型迫在眉睫，绿色、可持续成为考察重点，部分区域商务园区和产业园区受关注 [134][135][137] - **深圳**：深圳生物医药产业规模高速增长，上市企业多，是医疗器械产业重要发源地和核心集群地，产业主要聚集于南山区，各新区多点发展，未来规划到2025年构建产业体系，形成“一核多中心”格局，坪山国家生物产业基地和光明生物医学工程创新示范区有发展目标和举措 [150][151]

报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 报告指出我国制造业面临土地资源紧缺与产业扩张升级问题，“工业上楼”成为解决制造业和空间矛盾的新路径，是未来大湾区主流产业空间供给模式之一，全国多地也在积极探索实践。同时，报告提出“工业上楼”五要素模型，为判断产业是否适宜“上楼”提供参考，并强调特色产业园区发展是大势所趋，应把握城市产业规划与政策，明确招商门槛，建设针对性强的产业载体，提供完善的产业配套和运营服务，呈现智能化和集约化两大前沿趋势 [6][26][118][175] 根据相关目录分别进行总结 “工业上楼”发展背景与政策 - “工业上楼”概念：我国对“工业上楼”尚无统一的定义，直观理解是在高密度园区的高层楼宇中进行生产、研发、设计、办公的新型工业载体发展模式，特指在M1或MO用地上，建筑总高24m以上或层数5层及以上，容积率不低于2.5，配置工业电梯且集生产、研发、试验功能于一体的厂房 [17][18] - 国内外发展历程：“工业上楼”模式早期在香港、新加坡萌芽，后引入中国大陆，在粤港澳大湾区率先示范应用，带动长三角、环渤海等地逐步探索，呈现由沿海城市向内陆城市发展的趋势。其中，香港发展“工业大厦”模式，新加坡发展“堆叠式厂房”模式，大湾区“工业上楼”全面开花，长三角、环渤海现阶段主要为堆叠式厂房模式 [22][24][26] - 发展动力与问题：发展动力包括对政府可提升土地利用率和产业承载力、改善城市形象、促进产业升级；对产业园区开发企业是转型新方向、拓展新土地、融资新手段；对入驻企业可实现产业协同、降低成本、提升员工自豪感。需解决的问题包括缺乏科学系统的建筑设计指引、针对制造企业“上楼”指引和相应的激励政策 [32][33][35] - 相关政策梳理：2018年以来，多个城市先后出台“工业上楼”相关政策，标志着其逐步走向标准化、规模化发展。政府对“工业上楼”项目有开发建设基本要求、产品构成及开发模式标准化、建筑标准化、导向型扶持政策四个维度的鼓励性指引和限制性要求 [36][39][40] “工业上楼”典型案例 - 新加坡大士工业园：占地面积64,000㎡，建筑面积153,500㎡，容积率2.4，以医疗器械、生物医药为主导产业。借鉴亮点为创新功能结构、灵活多样空间设计、多样化生产空间，实现了土地高效集约化利用 [53][55][61] - 深圳全至科技创新园：占地面积约30,000㎡，建筑面积168,000㎡，容积率5.6，是深圳“工业上楼”的鼻祖，引入企业150多家。借鉴亮点为合理前瞻的建筑设计、简装交付特色、完善的园区配套，能满足企业一站式需求 [70][81][90] - 东莞松湖智谷产业园：占地面积169,418㎡，建筑面积724,000㎡，容积率4.3，定位为“产城人融合新型智慧生态产业园”。借鉴亮点为合理前瞻的建筑设计、简装交付特色、产权分割销售、可改写字楼可行性、完善的园区配套 [95][107][114] - 借鉴与启示：现阶段“工业上楼”园区多以电子信息、智能装备等产业为主，要求入驻企业制造环节具备轻设备、轻污染、轻振动等特征。园区和产品特点包括提升城市面貌、促进产业集聚、节约土地资源、功能多元化、突出生活配套 [118][119] “工业上楼”五要素模型及其应用 - “工业上楼”五要素模型简介：戴德梁行团队首次创新提出“工业上楼”五要素模型，判断要素包括环保安全、限振、工艺需求、垂直交通和设备载重，为判断产业是否适宜“上楼”提供参考依据 [124][125] - “工业上楼”五要素模型应用：根据要素等级将细分条件分为第一层级要素和第二层级要素，将产业生产环节置入模型筛选，可判断是否适宜上楼生产。以智能装备产业的谐波传动减速器制造为例，该产业整体很难上楼，除非解决楼层载重和防振问题 [131][132][140] - 典型产业“上楼”可行性分析：电子信息产业部分环节可上楼，但对配套要求高；生物医药产业部分环节可上楼，需预留环保设施和用电量；高端装备制造业多数需首层和低楼层空间；新材料产业部分环节可上楼，有环保要求；新能源产业较少进入标准化园区，新能源电池有安全需求 [141][144][148] - “工业上楼”产品经验与“坑”：“工业上楼”是一套科学系统的工程，目前多数市场开发主体存在了解不深、缺乏产业定位和设计体系等问题。报告列举了公共废气排放管井预留过小、缺少公共仓储空间等案例 [159][163] “工业上楼”特色产业园区要点指引 - 特色产业园区发展背景：特色产业园区是针对特定产业发展需求，搭建产业载体及配套体系的园区。传统综合性园区存在低水平重复建设、定位模糊、招商缺乏针对性等痛点，特色产业园区发展是大势所趋，多地颁布政策鼓励其发展 [170][171][175] - 特色产业园区发展要点：应把握城市产业规划与政策，明确产业招商门槛，建设针对性强和性价比高的产业载体，打造专业且完善的产业配套，提供强落地的产业运营服务 [183][185][187] - 特色产业园区两大前沿趋势：一是智能化，强调园区企业的数字化升级应用，如西门子成都数字化工厂；二是集约化，强调土地空间的高效集约利用，以“工业上楼”为主要载体的特色产业园区成为发展趋势 [189][190][195] - “工业上楼”特色园区体系：为引导特色产业园区“工业上楼”，需针对主导产业研究其细分领域和典型企业特征，关注各典型特色产业园区的载体设计指标。同时，特色产业园区应打造产、城、人深度融合的配套服务体系 [199][200][202]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 大型城市事件已被赋予更多经济社会意义，成功举办可推动城市经济、地位飞跃及空间蝶变，选址与城市长期规划吻合时作用更显著 [3] - 大运会选址成都“东进”方向，成为加速成渝相向发展关键，推动东安新城和东部新区发展，缩短成都 - 重庆空间距离 [3][4] - 大事件是推动城市空间发展的有效手段，与城市长期规划契合时能带动城市空间有序发展，大运会成为成都打开东部空间重要引擎，东安新城雏形已现，东部新区地位凸显 [210] 根据相关目录分别进行总结 大事件推动城市空间发展的主要因素 - **政府引导**：大事件是城市常规发展外特殊触媒，具偶然性、可预见性和主动性，政府以其为支点引导城市发展，选址及规划是城市空间结构调整加速器和重要因素 [15][17][18] - **加速规划落地**：大事件可推动政府超前建设基础设施，拆迁一般项目难以触及的区域，且具时间限制和资源高聚集性，能加速城市形象提升和空间发展 [21][23] - **资源集中**：政府为最大化大事件对城市的良性刺激，会协调资源，使资源集中投入，实现城市建设高效呈现 [25] - **大范围的宣传**：大事件是城市“全球聚焦”时刻和双向互动平台，能帮助城市树立良好形象，展示精神和文化 [26] 大事件影响城市空间发展的因素 - **土地**：大事件需土地作空间载体，政府会整治选址片区土地，提升利用效率，调整土地利用会影响周边用地性质和产业发展，如上海世博会后世博园及周边土地利用结构变化 [30] - **交通**：大事件会对城市交通系统形成压力，改善交通是举办前提，超前交通规划可为城市长远发展提供支撑，轨道交通可促进城市新区发展，如北京奥运会提升了交通系统 [34][37][39] - **产业**：大事件选址片区会进行产业腾笼换鸟，促进产业结构调整，如伦敦奥运会使东区产业转型升级 [40] - **城市环境**：大型城市事件是城市环境治理和改善人居环境的契机，对城市空间肌理和形态产生影响，如伦敦奥运会提升了东区生态环境 [45] 大事件选址对城市空间的影响 - **强化特定空间**：若事件影响力有限或因城市发展目标需要，大事件可能仅作用于局部范围，重复选址某一板块可强化空间特征，如巴黎多次世博会选址奠定城市核心区形成 [51] - **协调城市内部空间**：选址城市不同方位板块可平衡城市需求，协调城市结构和功能，如慕尼黑承办大事件带动不同区域发展 [55] - **复兴老旧城市空间**：西方国家常将大事件建筑群布局在衰败老旧城市空间，带动其复兴和功能再生，如伦敦奥运会对东区进行大规模更新 [56] - **拓展城市空间**：大事件可引导城市按规划拓展空间，如广州三次重大赛事选址实现从“东进”到“南拓”的发展 [81] - **推动都市圈/城市群发展**：大事件举办超出单个城市范畴时，可推动区域协调发展，加强城市间联系，促进产业升级和基础设施建设，如上海世博会推动长三角城市联动发展 [88][89][94] 成都城市空间拓展 - 成都曾以单核心发展，后经历南向、多中心发展，2017 年推动“东进”战略，2018 年申办大运会并选址东安新城，为东部空间发展注入动力 [107][111] 大事件对成都空间格局的影响 - **老旧城市空间更新**：成都以大事件为契机推进城市提升改造工程，如大运会、世园会、世运会等，猛追湾片区更新采用多种策略，提升了区域活力 [115][120][137] - **打开城市向东空间，助推成渝地区双城经济圈建设**：大运会选址东安新城，成为开拓成都东部空间发展的加速器和成渝地区双城经济圈发展的助推器，东安新城基础设施、城市开发和产业发展取得进展，东部新区成为成渝相向发展战略阵地，成渝地区双城经济圈发展潜力大，但次级城市发展滞后，需优化空间格局 [140][154][185]

报告行业投资评级 * 报告未明确给出统一的行业投资评级，但对不同城市的市场前景进行了差异化展望 [4][8][9][12][13][14][88][112][130][135] 报告核心观点 * 2022年上半年，受疫情等因素超预期影响，中国零售市场增长放缓，但长期基本盘依然稳健，预计将迎来疫后复苏和消费提质升级 [4][19][23] * 零售物业市场正通过优化运营、升级调改以适应消费主体和行为的改变，未来在供应和需求端将呈现一系列新趋势 [4][24][43] 中国零售物业市场当前发展 * **宏观环境**：2022年上半年中国GDP增长2.5%，社会消费品零售总额21.04万亿元，同比下降0.7%，消费者信心指数创10年新低至86.8 [19] * **市场总体表现**：截至2022年二季度，中国16个主要城市优质零售物业存量达9,720.2万平方米，平均租金为735.5元/平方米/月，环比下跌0.9% [4] * **供需情况**：2022年二季度主要城市净吸纳量91.6万平方米，同比下跌48.1%，南京和西安分别以3.9%和20.2%的核心商圈空置率成为最低和最高的城市 [19][22] 六大零售物业市场核心趋势 * **北京**：截至2022年上半年，零售市场总存量1,506万平方米，核心商圈标杆项目首层平均租金报价2,300元/平方米/月，空置率10%，未来三年预计新增供应277万平方米，80%以上位于非核心商圈 [7][108] * **上海**：2022年上半年市场无新增供应，总存量2,082.5万平方米，二季度整体空置率环比上升0.8个百分点至10.2%，首层租金报价838.8元/平方米/月，环比下降3.4%，预计未来三年有约761万平方米新增供应 [8][118][130] * **深圳**：2022年二季度优质购物中心存量591.6万平方米，同比增长16.1%，整体空置率5.67%，租金回升至860.21元/平方米/月，2022年预计有52万平方米新增供应 [9][136][142] * **广州**：截至2022年二季度，优质零售物业存量4,793,086平方米，空置率5.7%，预计年内有440,000平方米新增供应 [12] * **成都**：截至2022年二季度，全市存量739万平方米，租金环比上涨0.52%至624.11元/平方米/月，空置率环比下降0.83个百分点至6.86% [13] * **杭州**：从2021年三季度至2022年二季度，新增供应约109.9万平方米，全市优质零售物业总体存量攀升至578.4万平方米 [14] 中国零售物业市场未来趋势：供应动态 * **未来供应**：约2,801万平方米新增优质零售物业计划于未来三年入市，其中上海预计供应量最大（1,007万平方米），杭州最少（107万平方米） [24] * **社区商业崛起**：未来三年，中国16个城市约31.3%的新增供应零售项目为社区商业，以服务周边居民日常生活需求为主 [28][32] * **全渠道零售**：零售商与购物中心业主积极布局线上线下一体化，通过搭建线上平台和私域会员体系优化运营 [35][36] * **可持续发展**：在“双碳”目标下，ESG投资理念兴起，消费零售企业积极践行，快速消费品和零售业中ESG评级A级及以上的公司占比较高 [38][39] 中国零售物业市场未来趋势：需求动态 * **新消费品牌崛起**：2021年新消费品牌共发生842起投融资事件，融资907.21亿元，预计2022年投融资金额可达千亿规模 [44][48] * **预制菜市场扩张**：2021年中国预制菜市场规模超过3,100亿元，预计到2025年将突破8,300亿元，其中C端市场占比接近30% [49][53] * **新式烘焙引领风潮**：2021年中国烘焙食品市场规模约2,657亿元，过去六年复合增长率7.7%，但人均消费量7.7千克，远低于欧美日等国，仍有发展空间 [56][60] * **绿色消费新风口**：2022年二季度，中国一线城市新能源汽车体验店数量超过350家，智能家居体验店超过830家 [66][71] * **运动健身消费新趋势**：2021年约67.5%的国人每周至少参加一次体育锻炼，中国健身行业市场规模预计2022年增长至3,890亿元，智能健身房、多元化运动场馆成为购物中心新宠 [72][76][80]

2016 6 月 2 8 日 Shaun Brodie 戴德梁行中国区战略研究主管 作者 Shaun Brodie 中国区战略研究主管 +86 21 2208 0529 shaun.fv.brodie@dtzcushwake.com 2 城市科技 目录 智能地产成就智慧上海 | 摘要 | 4 | | --- | --- | | 简介 | 6 | | 智慧城市⸺概况 | 9 | | 智慧城市⸺对中国和上海的意义 | 27 | | 科技及智能房地产 | 51 | | 总结 | 75 | 3 城市 智 能 地 产 成就智慧 科技 上 海 当 智 慧 城 市投 入 运 行，它可 以 改 善 城 市 居 民的 生 活 质 量，提 高 城 市 服 务 水 平，减 少 成 本 和 资 源 消 耗， 加强政府和人民的互动，从而提高城市的竞争力。 中 国 目 前 有 超 过 3 0 0 个 政 府 批 准 的 各 种 形 式 的 智 慧 城 市 发 展 规 划 。随 着 智 能 发 展 需 求 越 发 旺 盛，未 来这个数字将不断增加。 中 国 上 海，已 经 通 过 了 一 系 列 智 慧 城 市 的 发 展 规 划 。以 ...

行业投资评级 * 报告对行业投资评级为“增持” [7] 核心观点 * 报告核心观点认为，中国房地产行业正经历结构性调整，市场分化加剧，投资机会将更集中于核心城市和优质资产 [7] * 报告指出，中国房地产投资信托市场正成为连接资本市场与房地产市场的重要桥梁，为投资者提供了新的流动性渠道和资产配置工具 [7] * 报告强调，外资机构投资者正积极布局中国房地产大宗交易市场，尤其是在物流、数据中心等新兴领域，显示出对中国市场的长期信心 [8] 行业趋势与市场结构 * 中国房地产大宗交易市场中，外资买家的投资占比在2023年达到了40.3%，成为最主要的投资力量 [9][10] * 内资买家（包括自用型买家和投资机构）的交易占比为30.6% [9][10] * 开发商出售资产的交易占比为15.3% [9][10] * 跨境资本（RCA数据）显示，外资正持续流入中国商业地产市场 [10] 投资机会与驱动因素 * 物流和数据中心等另类资产类别正获得越来越多的资本关注，成为投资热点 [8] * 房地产投资信托市场的深化发展，为持有型物业提供了重要的退出和融资渠道 [7] * 核心城市群，如长三角和粤港澳大湾区，因其强劲的经济基本面和人口流入，将持续吸引房地产投资 [12] * 城市更新和存量资产改造为房地产投资带来了新的增长点 [12] 主要资产类别表现 * 物流仓储资产受益于电子商务的持续增长，需求旺盛，资本化率保持吸引力 [9] * 办公楼市场面临供应压力和需求结构变化，但核心地段的优质资产仍具韧性 [9] * 零售物业市场正在经历创新和体验式转型，以应对线上消费的挑战 [9] * 数据中心作为数字经济的基石，受益于云计算、大数据等产业的快速发展，投资活动活跃 [9] 市场参与主体行为 * 外资机构投资者正积极在中国寻找物流、产业园区等增值型和机会型投资机会 [8] * 内资保险公司和银行理财子公司等机构正逐步增加对商业地产的配置 [8] * 开发商正通过出售非核心资产来回笼资金、优化资产负债表 [8][10] * 房地产投资信托作为重要的金融工具，正在促进市场流动性和专业化运营 [7] 区域市场展望 * 报告预计，长三角、京津冀和粤港澳大湾区等核心城市群将继续引领中国房地产投资市场 [12] * 这些区域得益于产业集聚、基础设施完善和高素质人才集中，将保持较高的资产价值和流动性 [12] * 中西部核心城市如成都、重庆、武汉等，随着经济发展和城市化推进，投资机会也将逐步显现 [12]