绿色系列聚焦可持续发展领域 是戴德梁行大中华区 思想领导力系列研究成果 2022年7月 气候正像 推进负碳排放 什么是气候正像/负碳排放？ 房地产可持续碳治理中实现负碳排放的方法 房地产可持续碳治理中可利用的碳评估体系 • 企业层面 – 气候相关财务信息披露工作小组（TCFD） 要点总结 附录 房地产可持续碳治理中的减碳方法与碳评估 大中华区研究部 2 戴德梁行研究部 CONTENTS 摘要 引言 业务联系人 研究团队联系人 气候正像，推进负碳排放 3 • 房地产层面 – 全球房地产可持续发展基准（GRESB） 04 05 06 07 19 27 28 30 32 目录 摘要 据联合国方面估计，建筑行业的能源消耗及碳排放在全球占比约为 40%。 建筑行业通常通过减少排放来实现零碳，但如今一些房地产企业已经 开始寻求实现负碳的方法。气候正像（Climate Positive）即负碳排放， 是一种超越低碳与零碳的碳治理体系，它通过吸收利用或消除比排放 量更多的二氧化碳(CO2) 来产生环境效益，从而超越净零排放。 一旦计算出碳足迹总量，以及要达到碳中和所需的抵消量，那么就可以 加上一个额外的测量数字，比如额外的1 ...

报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 报告指出我国制造业面临土地资源紧缺与产业扩张升级问题，“工业上楼”成为解决制造业和空间矛盾的新路径，是未来大湾区主流产业空间供给模式之一，全国多地也在积极探索实践。同时，报告提出“工业上楼”五要素模型，为判断产业是否适宜“上楼”提供参考，并强调特色产业园区发展是大势所趋，应把握城市产业规划与政策，明确招商门槛，建设针对性强的产业载体，提供完善的产业配套和运营服务，呈现智能化和集约化两大前沿趋势 [6][26][118][175] 根据相关目录分别进行总结 “工业上楼”发展背景与政策 - “工业上楼”概念：我国对“工业上楼”尚无统一的定义，直观理解是在高密度园区的高层楼宇中进行生产、研发、设计、办公的新型工业载体发展模式，特指在M1或MO用地上，建筑总高24m以上或层数5层及以上，容积率不低于2.5，配置工业电梯且集生产、研发、试验功能于一体的厂房 [17][18] - 国内外发展历程：“工业上楼”模式早期在香港、新加坡萌芽，后引入中国大陆，在粤港澳大湾区率先示范应用，带动长三角、环渤海等地逐步探索，呈现由沿海城市向内陆城市发展的趋势。其中，香港发展“工业大厦”模式，新加坡发展“堆叠式厂房”模式，大湾区“工业上楼”全面开花，长三角、环渤海现阶段主要为堆叠式厂房模式 [22][24][26] - 发展动力与问题：发展动力包括对政府可提升土地利用率和产业承载力、改善城市形象、促进产业升级；对产业园区开发企业是转型新方向、拓展新土地、融资新手段；对入驻企业可实现产业协同、降低成本、提升员工自豪感。需解决的问题包括缺乏科学系统的建筑设计指引、针对制造企业“上楼”指引和相应的激励政策 [32][33][35] - 相关政策梳理：2018年以来，多个城市先后出台“工业上楼”相关政策，标志着其逐步走向标准化、规模化发展。政府对“工业上楼”项目有开发建设基本要求、产品构成及开发模式标准化、建筑标准化、导向型扶持政策四个维度的鼓励性指引和限制性要求 [36][39][40] “工业上楼”典型案例 - 新加坡大士工业园：占地面积64,000㎡，建筑面积153,500㎡，容积率2.4，以医疗器械、生物医药为主导产业。借鉴亮点为创新功能结构、灵活多样空间设计、多样化生产空间，实现了土地高效集约化利用 [53][55][61] - 深圳全至科技创新园：占地面积约30,000㎡，建筑面积168,000㎡，容积率5.6，是深圳“工业上楼”的鼻祖，引入企业150多家。借鉴亮点为合理前瞻的建筑设计、简装交付特色、完善的园区配套，能满足企业一站式需求 [70][81][90] - 东莞松湖智谷产业园：占地面积169,418㎡，建筑面积724,000㎡，容积率4.3，定位为“产城人融合新型智慧生态产业园”。借鉴亮点为合理前瞻的建筑设计、简装交付特色、产权分割销售、可改写字楼可行性、完善的园区配套 [95][107][114] - 借鉴与启示：现阶段“工业上楼”园区多以电子信息、智能装备等产业为主，要求入驻企业制造环节具备轻设备、轻污染、轻振动等特征。园区和产品特点包括提升城市面貌、促进产业集聚、节约土地资源、功能多元化、突出生活配套 [118][119] “工业上楼”五要素模型及其应用 - “工业上楼”五要素模型简介：戴德梁行团队首次创新提出“工业上楼”五要素模型，判断要素包括环保安全、限振、工艺需求、垂直交通和设备载重，为判断产业是否适宜“上楼”提供参考依据 [124][125] - “工业上楼”五要素模型应用：根据要素等级将细分条件分为第一层级要素和第二层级要素，将产业生产环节置入模型筛选，可判断是否适宜上楼生产。以智能装备产业的谐波传动减速器制造为例，该产业整体很难上楼，除非解决楼层载重和防振问题 [131][132][140] - 典型产业“上楼”可行性分析：电子信息产业部分环节可上楼，但对配套要求高；生物医药产业部分环节可上楼，需预留环保设施和用电量；高端装备制造业多数需首层和低楼层空间；新材料产业部分环节可上楼，有环保要求；新能源产业较少进入标准化园区，新能源电池有安全需求 [141][144][148] - “工业上楼”产品经验与“坑”：“工业上楼”是一套科学系统的工程，目前多数市场开发主体存在了解不深、缺乏产业定位和设计体系等问题。报告列举了公共废气排放管井预留过小、缺少公共仓储空间等案例 [159][163] “工业上楼”特色产业园区要点指引 - 特色产业园区发展背景：特色产业园区是针对特定产业发展需求，搭建产业载体及配套体系的园区。传统综合性园区存在低水平重复建设、定位模糊、招商缺乏针对性等痛点，特色产业园区发展是大势所趋，多地颁布政策鼓励其发展 [170][171][175] - 特色产业园区发展要点：应把握城市产业规划与政策，明确产业招商门槛，建设针对性强和性价比高的产业载体，打造专业且完善的产业配套，提供强落地的产业运营服务 [183][185][187] - 特色产业园区两大前沿趋势：一是智能化，强调园区企业的数字化升级应用，如西门子成都数字化工厂；二是集约化，强调土地空间的高效集约利用，以“工业上楼”为主要载体的特色产业园区成为发展趋势 [189][190][195] - “工业上楼”特色园区体系：为引导特色产业园区“工业上楼”，需针对主导产业研究其细分领域和典型企业特征，关注各典型特色产业园区的载体设计指标。同时，特色产业园区应打造产、城、人深度融合的配套服务体系 [199][200][202]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 全球生物科技领域因受教育群体对医疗健康重视、政府支出增加、人口老龄化及技术进步等因素，正出现新商业机会，中国作为重要市场也迎来诸多利好，包括行业增长、人口结构变化、公共及个人开支增加、国家健康保障覆盖扩大、宏观政策改革及研究创新等，这些利好因素增加了生物科技房地产需求，中国内地一线城市生物科技产业市场发展前景良好 [7][15][16] 根据相关目录分别进行总结 摘要 - 全球生物科技领域出现新商业机会，中国作为重要市场迎来诸多利好因素，包括行业有机增长、人口结构变化、公共及个人开支、国家健康保障覆盖、宏观政策和改革、研究和创新等，这些因素增加了生物科技房地产需求，报告探讨了中国内地四个一线城市生物科技产业市场 [7][8][16] 简介 - 生物科技基础是对生物体研究，生命科学涵盖更全面领域，过去100年生物科技行业取得巨大进展，近年来全球生物科技领域因多种因素出现新商业机会，中国政府、企业和个人投资关注生物科技领域需求，增加了生物科技房地产需求 [15][16] 宏观经济 - **行业增长**：近年来全球药品和医疗器械市场因疫情刺激而扩展，未来预计将进一步增长，中国生物制药业在基因工程和创新药物研发方面成熟度高，国内创新药物商业权利对外许可交易数量增加，2020年全国生物医药产业市场规模约3.57万亿元，预计2022年超4万亿元，未来可能有更多投资用于疾病预防基础设施等，行业增长将持续 [21][24][29] - **人口结构**：中国人口结构朝有利于生物科技企业方向发展，到2035年老龄人口预计达4.09亿，占比28.5%，到2050年老年人口比例可能超劳动年龄人口 [30] - **消费力**：中国经济增长和人口老龄化使医疗支出占生产总值比例连年增长，2020年医疗卫生支出相当于GDP的7.12%，居民可支配收入增加，个人更愿为健康支出 [32][35] - **国家健康保障覆盖**：国家健康保障覆盖面不断扩大，“健康中国2030”计划希望到2030年实现健康公平，过去10年医疗改革使几乎100%人口有医疗保险，未来医疗保险市场预计继续增长 [39][42] 宏观政策与改革 - **宏观政策**：国家政策包括“健康中国2030”规划纲要和行动计划，强调推进公共卫生和疾病预防，生物医药产业集群建设发布了首批17个生物医药集群，“十四五”规划旨在促进构建强大公共卫生体系、推进全民医疗保险、中医药事业发展；地方政策对生物科技企业重要，企业重视区域政策、科研环境、人才储备和产业聚集，部分城市为生物医药产品研发提供财政支持政策 [46][48][51] - **改革**：中国医疗改革不断发展，近期至中期议程包括提高医疗质量和效率、推广创新方法、实现医院管理制度现代化、培育基层医疗保健、加强卫生人才队伍建设、加强传染病诊疗网络建设、加强对创新药物等的评估和审批方法、颁布药品和医用耗材集中采购和使用改革条例等，专利药等可能出现强劲销售增长 [58][59] 研究与创新 - **科研基础**：中国公立学院和大学总数多，为创建世界一流大学推出“双一流”建设举措，许多海外顶级生物科技企业在中国开发业务和研发设施，中国医药行业研发支出预计到2023年达3420亿美元，增速高于全球平均水平 [63][66][68] - **创新方式**：中国拥有智慧医疗企业，通过数字医疗推广和人工智能应用持续创新，数字医疗方面，中国鼓励医疗保健服务数字化，97%受访者对保险支付的数字医疗服务感兴趣，未来在线医疗应用新用户数量预计增长；人工智能方面，中国出台相关政策，目标是到2025年人工智能核心产业规模超4000亿元，带动相关产业价值规模超5万亿元，智能医疗是主要应用之一，政府推进“互联网 + 医疗健康”发展，采用多种人工智能相关技术改善医疗服务系统 [71][72][75] 产业格局 - **市场类型**：中国生物科技市场包括城乡医院、药店、线上销售和出口市场，线上市场出现新玩家，如美团和饿了么，仿制药在行业收入中占比最大，成品药市场是第二大细分市场，非处方药市场销售和收入预计保持强劲 [80][82][83] 生物科技房地产 - **选址考量**：房地产对生物科技企业商业成功重要，许多企业选择大中华区作为亚太地区业务运营点，选址需考虑当地城市市场、区域市场动态、专业生物科技产业园区及相关专业房地产，联合研发实验室为初创企业提供设施，专业房地产资产位置需考虑业务优化 [87][90][91] - **生物科技园**：中国生物科技园是企业良好开端，地方政府设立生物科技产业园吸引企业入驻，截至2019年底，193家国家级产业园区将生物医药产业作为重点发展方向之一，2020年生物医药产业园产值超2.51万亿元，预计2025年超5.84万亿元，产业园主要分布在环渤海、长三角和珠三角地区，江苏、山东和广东数量最多，园区基础设施等不断完善，吸引投资和业务增长 [94][96][99] - **办公室**：办公室是生物科技企业房地产投资组合关键部分，合同研发组织等成为写字楼需求新驱动力，企业选择写字楼有特定标准 [105] 内地一线城市生物科技产业市场 - **北京**：北京发展生命科学产业优势明显，近年来成立多家行政管理机构，释放福利政策，推进重点项目落地，生物医药行业发展迅速，写字楼市场租赁成交中占比上升，中央商务区受青睐，产业园区形成南北格局，分为四大产业集群，未来政府出台行动计划，目标是到2023年医药健康产业总营业收入突破3000亿元等，生物医药相关行业可能为写字楼市场带来更多租赁需求 [116][117][120] - **上海**：上海是生物科技产业集聚中心，产业规模增长快，政策扶持、人才吸引、企业集聚和投融资便利程度高，2021年生物医药制造业产值增长18.3%，形成“1 + 5 + X”产业布局，“十四五”期间计划扩大生命健康产业供应，打造“张江研发 + 上海制造”品牌，行业数字化转型迫在眉睫，绿色、可持续成为考察重点，部分区域商务园区和产业园区受关注 [134][135][137] - **深圳**：深圳生物医药产业规模高速增长，上市企业多，是医疗器械产业重要发源地和核心集群地，产业主要聚集于南山区，各新区多点发展，未来规划到2025年构建产业体系，形成“一核多中心”格局，坪山国家生物产业基地和光明生物医学工程创新示范区有发展目标和举措 [150][151]

中国零售物业 供应 /需求 核心趋势 2022 年 8 月 大中华区租户研究 疫后全面复苏，消费提质升级 目 录 中国零售市场核心趋势 摘要 01 报告介绍 04 中国零售物业 当前发展 05 07 六大零售物业市场 核心趋势 23 要点总结 55 中国零售物业 未来趋势 摘要 2022年上半年，受到疫情等因素超预期影响，中国经济增长放缓。受此影响，截至2022年二季度，中国16个主要城市的优质零售 物业存量达到9,720.2万平方米，平均租金录得735.5元每平米每月，环比下跌0.9%。 展望未来，中国零售市场的长期基本盘依然稳健。零售物业持续优化运营和升级调改，为疫情后消费市场复苏做好准备。在零售物 业市场供应方面，主要有以下发展趋势： 受到中国经济发展、综合国力增强、人口结构改变、移动互联网普及、中国文化自信提升，以及新冠肺炎疫情等多重因素的影响， 我国的消费主体及其消费行为发生了改变。中国的零售行业不断推出新商业模式、新服务内容，以及新零售业态，以适应消费人群 和消费方式的变化。在零售物业市场需求方面，影响市场的趋势有很多。我们将研究分析以下五大发展趋势： 疫后全面复苏，消费提质升级 1 o 利好政策 ...

2016 6 月 2 8 日 Shaun Brodie 戴德梁行中国区战略研究主管 作者 Shaun Brodie 中国区战略研究主管 +86 21 2208 0529 shaun.fv.brodie@dtzcushwake.com 2 城市科技 目录 智能地产成就智慧上海 | 摘要 | 4 | | --- | --- | | 简介 | 6 | | 智慧城市⸺概况 | 9 | | 智慧城市⸺对中国和上海的意义 | 27 | | 科技及智能房地产 | 51 | | 总结 | 75 | 3 城市 智 能 地 产 成就智慧 科技 上 海 当 智 慧 城 市投 入 运 行，它可 以 改 善 城 市 居 民的 生 活 质 量，提 高 城 市 服 务 水 平，减 少 成 本 和 资 源 消 耗， 加强政府和人民的互动，从而提高城市的竞争力。 中 国 目 前 有 超 过 3 0 0 个 政 府 批 准 的 各 种 形 式 的 智 慧 城 市 发 展 规 划 。随 着 智 能 发 展 需 求 越 发 旺 盛，未 来这个数字将不断增加。 中 国 上 海，已 经 通 过 了 一 系 列 智 慧 城 市 的 发 展 规 划 。以 ...

城市科技 智能地产成就智慧中国 2016 7 月 2 0 日 Shaun Brodie 戴德梁行中国区战略研究主管 作者 Shaun Brodie 中国区战略研究主管 +86 21 2208 0529 shaun.fv.brodie@dtzcushwake.com 2 目录 | 摘要 | 4 | | --- | --- | | 简介 | 6 | | 智慧城市⸺概况 | 9 | | 智慧城市⸺对中国的意义 | 27 | | 科技及智能房地产 | 51 | | 总结 | 75 | 3 城市 智能地产成就智慧中国 科技 摘要 4 全 球 正 处 于 城 市 化 进 程 中，中 国 也 不 例 外 。很 多 中 国 的 城 市 正 在 展 现 它 日 益 增 长 的 经 济 重 要 性，科 技 应 用 不 断 发 展，然 而 资 源 却 变 得 稀 缺 。通 过 充 分 利 用 新 科 技 和 它 所 提 供 的 解 决 方 法，智 慧 城 市 能 够更有效地提高资源利用效率。 当 智 慧 城 市投 入 运 行，它可 以 改 善 城 市 居 民的 生 活 质 量，提 高 城 市 服 务 水 平，减 少 成 本 和 资 ...

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DTZ CUSHMAN & WAKEFIELD 225 F-17 得 ⚥㕂㉁⚌㖑❡Ղ蠒佖㟞霫鍒 DTZ/Cushman & Wakefield China Insight 中国商业地产 营改增详解 2016年7月18日 作 者 Shaun Brodie 戴德梁行中国策略研究部主管 +86 21 2208 0529 shaun.fv.brodie@dtzcushwake.com 目 录 引言。 商业地产- 过渡政策 -增值税改革 商业地产- 总结 1 3 5 8 䒸鎊 ⚥㕂餒佟鿈ծ㕂㹻玘⸉䚪㽷✵䎃剢傈Ⱏず〄䋒շⰢ✵Ⰼ䲀䒓蠒⚌玘佖㟞⧩ 玘霚挿涸鸑濼ո餒玘<>〿կ〿俒嚋鶣✫㟞⧩玘涸雦皾倰岁⿺銳鵳遤蠒 佖㟞涸ぐ遤⚌涸湱䎾玘桧㕃կ霪鸑濼䊺✵䎃剢傈姻䒭㹊倶կ 䊵괄䖄玘ˋꝈ고Ⲹ鵳고 蠒⚌䚪괄ˋ湬䱹䭽䚪Ꝉ㈒괄佐》 㟞⧩玘倝玘ⵖ 蠒⚌玘傊玘ⵖ 餴俱勻彂䨥䗞咿遤灇瑕鿈 㕃䨻㖑❡❡⚌涸玘桧」⻊ 1 䨻㖑❡遤⚌薴㔵 姼妃倝玘ⵖ佖ꬠ㼜嶍⿺⟄♴㉁⚌㖑❡ ⱗ㶶嚁 ㉁Ꝃ 䊨⚌㖑❡ 㕃「玘ⵖ佖ꬠ䕧ㆇ涸㉁⚌㖑❡碫㘗 ꂊ䏅⿺剪⸉㘗Ⱆ㺱 餴俱勻彂䨥䗞咿遤灇瑕鿈 2 vⱗ㶶嚁 v㉁Ꝃ v䊨⚌㖑❡ vꂊ䏅⿺剪⸉㘗Ⱆ㺱㕃կ ⚥㕂㉁⚌㖑❡Ղ蠒佖㟞霫鍒 ㉁⚌ ...

关于做好当前金融 支持房地产市场 平稳健康发展 工作的通知 政策解读 受疫情扰动、经济下行、融资渠道收窄等多重因素影响， 近年来房地产行业压力持续加大。中央层面多次明确"房 住不炒"、"稳定房地产市场"、"保交楼"，对行业融 资端释放积极信号，但整体市场投融资环境并未见显著改 善，住房消费需求也整体表现疲软⸺2021 年以来全国住 宅成交逐渐陷入低迷，2022 年 1-10 月全国住宅新房成交 面积 9.4 亿平方米，同比下降 25.5%；多年来中国房价持 续攀升的趋势亦发生转折，2022 年前十个月全国住宅新 房成交均价为 10,140 元 / 平方米，同比下降 3.5%，房价 进入下降通道⸺中国房地产已然处于调整阶段。 为促进房地产市场稳定发展，持续加大对房地产行业的金 融支持力度，2022 年 11 月 11 日，央行、银保监会发布《关 于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》 （以下简称《通知》）。作为近年首份系统性支持房地产 行业发展的金融政策文件，《通知》涉及供需两侧金融支持、 存量融资展期、延长房贷集中度政策过渡期等，相关措施 亮点多、力度大且具备实操性，料将对房地产行业走出当 前困 ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 中国另类资产的兴起受宏观经济趋势、人口动态、技术、工作和生活方式、可持续性意识提升以及新冠肺炎疫情等多重因素影响，报告研究这些因素如何推动生物科技商业地产、体验式零售、冷库、数据中心、长租公寓和酒店这六大另类资产的发展 [10][14][26][28] 根据相关目录分别进行总结 生物科技商业地产 - 全球生物科技领域因受教育群体对医疗健康重视、政府支出增加、人口老龄化和技术进步等因素，出现新商业机会，中国作为重要市场，产业对生物科技房地产需求持续存在 [43] - 生物科技企业选址需考虑国家城市市场、区域市场动态、专业生物科技园区以及相关专业房地产，联合研发实验室可满足初创企业需求 [44][47] - 中国生物科技园吸引众多企业入驻，是产业增长的推动因素，2020年生物医药产业园区产值超2.51万亿元，预计2025年超5.84万亿元，主要分布在环渤海、长三角和珠三角地区 [52] - 办公室是生物科技企业房地产投资组合的关键部分，合同研发组织等成为办公空间需求新驱动力，企业选址有特定标准 [65] 体验式零售 - 中国零售行业在消费市场扩大、科技进步、政策利好和资本加持下，推出新模式、新服务和新业态，以适应消费变化 [71] - “国潮”品牌受新中产和Z世代青睐，消费者选购原因多样，2021年融资事件数达1356起，部分品牌拓展线下渠道，未来将打通线上线下 [72][76][90] - 生活方式品牌以中产阶级为核心，具备生活观点、具象场景和美好生活向往三个要素，线上线下融合是趋势，如KK集团以数据为中心运营 [97][101][102] - 元宇宙与Z世代消费需求契合，相关技术推动其发展，2021年成为元年，众多零售商和商业空间布局，市场规模预计2024年达8000亿美元 [106][109][138] - “社交 +”场景迎合Z世代和新中产阶级社交需求，包括“竞争性社交”游戏、潮玩、复合功能小酒馆和运动业态等类型，市场规模增长 [140][141][146] - 都市文旅综合体因疫情下出境游受限、国内消费向好而兴起，能满足消费者精神消费需求，未来将快速发展 [157][163] 冷库 - 中国冷链物流行业在消费需求驱动下高速发展，2020年市场规模4150亿元，预计2025年达8970亿元，受消费者购买力、食品安全意识等因素推动 [167] - 食品安全方面，冷链行业依靠大数据、物联网等技术确保食品状态，提升运作效率 [178][180] - 食物保障方面，冷链可储存农产品、调拨食物和减少损耗，采用超高压灭菌处理和鼓风冻结等保鲜技术 [195][200][202] - 增值服务包括食品加工和包装、托盘定制，可增加食品附加值和节省配送成本 [203][206][207] - 药品冷链需求因公共医疗体系推进等因素增加，运营商需遵守严格准则，未来需求将持续增长 [208][212][211] - 行业趋势受可持续发展、技术和仓储设计影响，可持续发展需考虑碳抵消等要素，技术可解决高能耗问题 [214][215][221] 数据中心 展望未来，中国数字经济快速发展将带来数据中心机架需求量激增，市场对数据服务的刚性需求也将上涨 [19] 长租公寓 随着公众对健康住宅重要性的认识提高，未来几年拥有健康认证的长租公寓供应量将进一步增长 [21] 酒店 人口结构、旅游消费行为、便利性追求、健康安全意识和独特体验渴望等因素影响酒店另类资产发展，关注这些因素利于抓住商业机遇 [23]