2016 6 月 2 8 日 Shaun Brodie 戴德梁行中国区战略研究主管 作者 Shaun Brodie 中国区战略研究主管 +86 21 2208 0529 shaun.fv.brodie@dtzcushwake.com 2 城市科技 目录 智能地产成就智慧上海 | 摘要 | 4 | | --- | --- | | 简介 | 6 | | 智慧城市⸺概况 | 9 | | 智慧城市⸺对中国和上海的意义 | 27 | | 科技及智能房地产 | 51 | | 总结 | 75 | 3 城市 智 能 地 产 成就智慧 科技 上 海 当 智 慧 城 市投 入 运 行，它可 以 改 善 城 市 居 民的 生 活 质 量，提 高 城 市 服 务 水 平，减 少 成 本 和 资 源 消 耗， 加强政府和人民的互动，从而提高城市的竞争力。 中 国 目 前 有 超 过 3 0 0 个 政 府 批 准 的 各 种 形 式 的 智 慧 城 市 发 展 规 划 。随 着 智 能 发 展 需 求 越 发 旺 盛，未 来这个数字将不断增加。 中 国 上 海，已 经 通 过 了 一 系 列 智 慧 城 市 的 发 展 规 划 。以 ...

城市科技 智能地产成就智慧中国 2016 7 月 2 0 日 Shaun Brodie 戴德梁行中国区战略研究主管 作者 Shaun Brodie 中国区战略研究主管 +86 21 2208 0529 shaun.fv.brodie@dtzcushwake.com 2 目录 | 摘要 | 4 | | --- | --- | | 简介 | 6 | | 智慧城市⸺概况 | 9 | | 智慧城市⸺对中国的意义 | 27 | | 科技及智能房地产 | 51 | | 总结 | 75 | 3 城市 智能地产成就智慧中国 科技 摘要 4 全 球 正 处 于 城 市 化 进 程 中，中 国 也 不 例 外 。很 多 中 国 的 城 市 正 在 展 现 它 日 益 增 长 的 经 济 重 要 性，科 技 应 用 不 断 发 展，然 而 资 源 却 变 得 稀 缺 。通 过 充 分 利 用 新 科 技 和 它 所 提 供 的 解 决 方 法，智 慧 城 市 能 够更有效地提高资源利用效率。 当 智 慧 城 市投 入 运 行，它可 以 改 善 城 市 居 民的 生 活 质 量，提 高 城 市 服 务 水 平，减 少 成 本 和 资 ...

膴妍〳腊䟃⿺⚥㕂䫏餴罏 䎃剢 ⡲罏 卌虽匊 㣐⚥⼶⼓灇瑕鿈⚺盗 +86 21 2208 0769 james.shepherd@dtzcushwake.com 눚⚎ ⻌⚥㕂⼓灇瑕鿈⚺盗 +86 10 8519 8087 sabrina.d.wei@dtzcushwake.com 膴妍〳腊䟃⿺⚥㕂䫏餴罏 嚋銳 㖈薉㕂⾎〷䚍㖑䫏牰Ɀ㹁猌䒓妍湅た⚥㕂䫏餴罏兜麑雩⚹薉㕂絑崸⽰ 㼜鵳Ⰶ♧⚡兽傞涸靈侮劍鵯⚡傞劍㼆雽㢴⚥㕂䫏餴罏罜鎊僽♧⚡✈Ⰶ 涸葻劼㽍Ⱖ僽㖈䨻㖑❡䋑㖞կ 㽴盗鵛劍涸Ⱆ䫏絕卓絛薉㕂爢⠔䌄勻岚⸓薉㕂絑崸涸ⰻ㖈㹊⸂薉㕂 俒⻊涸エ䒸⸂ㄤⰦ葻㥩涸䋑㖞鷳僈䏞㖈劍➠㼆⚥㕂䫏餴罏Ⱘ剣エ䒸 ⸂妍湅⟄㢪涸㕂㹻㥵榰㡦ծ䮱㪭珘㹁籖虽涸⢾㶩⛲腊㢿絛⚥㕂䫏餴罏 ⟄⥌䗱կ 2 湡䔶 | 嚋銳 | 4 | | --- | --- | | 䫏餴➃溏⚥✈Ⰶ劼⠔ | 6 | | 靭䢆⛙錜 | 8 | | 膴妍♶⠔䰀㗁⚥薉Ⱒ禹 | 9 | | 絕雿 | 11 | 3 䨥䗞咿遤㼆⚥㕂嵳㢪䨻㖑❡䫏餴罏涸靈灇絕卓儑爙⚥㕂䫏餴罏姻㺙ⴗ Ⱒ岤䋑㖞涸⸓䙖䎇⚺銳ⴔ⚹⟄♴♲猫碫㘗 雽㢴涸⚥㕂呍䗱ծ呍䗱 ⟄⿺劼⠔㘗䫏餴罏㼜㼊䪪歋✵鵛劍薉ꞙ涸䓳⸷ㄤ妍⯋涸 氕鲱罜❡欰 ...

DTZ CUSHMAN & WAKEFIELD 225 F-17 得 ⚥㕂㉁⚌㖑❡Ղ蠒佖㟞霫鍒 DTZ/Cushman & Wakefield China Insight 中国商业地产 营改增详解 2016年7月18日 作 者 Shaun Brodie 戴德梁行中国策略研究部主管 +86 21 2208 0529 shaun.fv.brodie@dtzcushwake.com 目 录 引言。 商业地产- 过渡政策 -增值税改革 商业地产- 总结 1 3 5 8 䒸鎊 ⚥㕂餒佟鿈ծ㕂㹻玘⸉䚪㽷✵䎃剢傈Ⱏず〄䋒շⰢ✵Ⰼ䲀䒓蠒⚌玘佖㟞⧩ 玘霚挿涸鸑濼ո餒玘<>〿կ〿俒嚋鶣✫㟞⧩玘涸雦皾倰岁⿺銳鵳遤蠒 佖㟞涸ぐ遤⚌涸湱䎾玘桧㕃կ霪鸑濼䊺✵䎃剢傈姻䒭㹊倶կ 䊵괄䖄玘ˋꝈ고Ⲹ鵳고 蠒⚌䚪괄ˋ湬䱹䭽䚪Ꝉ㈒괄佐》 㟞⧩玘倝玘ⵖ 蠒⚌玘傊玘ⵖ 餴俱勻彂䨥䗞咿遤灇瑕鿈 㕃䨻㖑❡❡⚌涸玘桧」⻊ 1 䨻㖑❡遤⚌薴㔵 姼妃倝玘ⵖ佖ꬠ㼜嶍⿺⟄♴㉁⚌㖑❡ ⱗ㶶嚁 ㉁Ꝃ 䊨⚌㖑❡ 㕃「玘ⵖ佖ꬠ䕧ㆇ涸㉁⚌㖑❡碫㘗 ꂊ䏅⿺剪⸉㘗Ⱆ㺱 餴俱勻彂䨥䗞咿遤灇瑕鿈 2 vⱗ㶶嚁 v㉁Ꝃ v䊨⚌㖑❡ vꂊ䏅⿺剪⸉㘗Ⱆ㺱㕃կ ⚥㕂㉁⚌㖑❡Ղ蠒佖㟞霫鍒 ㉁⚌ ...

关于做好当前金融 支持房地产市场 平稳健康发展 工作的通知 政策解读 受疫情扰动、经济下行、融资渠道收窄等多重因素影响， 近年来房地产行业压力持续加大。中央层面多次明确"房 住不炒"、"稳定房地产市场"、"保交楼"，对行业融 资端释放积极信号，但整体市场投融资环境并未见显著改 善，住房消费需求也整体表现疲软⸺2021 年以来全国住 宅成交逐渐陷入低迷，2022 年 1-10 月全国住宅新房成交 面积 9.4 亿平方米，同比下降 25.5%；多年来中国房价持 续攀升的趋势亦发生转折，2022 年前十个月全国住宅新 房成交均价为 10,140 元 / 平方米，同比下降 3.5%，房价 进入下降通道⸺中国房地产已然处于调整阶段。 为促进房地产市场稳定发展，持续加大对房地产行业的金 融支持力度，2022 年 11 月 11 日，央行、银保监会发布《关 于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》 （以下简称《通知》）。作为近年首份系统性支持房地产 行业发展的金融政策文件，《通知》涉及供需两侧金融支持、 存量融资展期、延长房贷集中度政策过渡期等，相关措施 亮点多、力度大且具备实操性，料将对房地产行业走出当 前困 ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 中国另类资产的兴起受宏观经济趋势、人口动态、技术、工作和生活方式、可持续性意识提升以及新冠肺炎疫情等多重因素影响，报告研究这些因素如何推动生物科技商业地产、体验式零售、冷库、数据中心、长租公寓和酒店这六大另类资产的发展 [10][14][26][28] 根据相关目录分别进行总结 生物科技商业地产 - 全球生物科技领域因受教育群体对医疗健康重视、政府支出增加、人口老龄化和技术进步等因素，出现新商业机会，中国作为重要市场，产业对生物科技房地产需求持续存在 [43] - 生物科技企业选址需考虑国家城市市场、区域市场动态、专业生物科技园区以及相关专业房地产，联合研发实验室可满足初创企业需求 [44][47] - 中国生物科技园吸引众多企业入驻，是产业增长的推动因素，2020年生物医药产业园区产值超2.51万亿元，预计2025年超5.84万亿元，主要分布在环渤海、长三角和珠三角地区 [52] - 办公室是生物科技企业房地产投资组合的关键部分，合同研发组织等成为办公空间需求新驱动力，企业选址有特定标准 [65] 体验式零售 - 中国零售行业在消费市场扩大、科技进步、政策利好和资本加持下，推出新模式、新服务和新业态，以适应消费变化 [71] - “国潮”品牌受新中产和Z世代青睐，消费者选购原因多样，2021年融资事件数达1356起，部分品牌拓展线下渠道，未来将打通线上线下 [72][76][90] - 生活方式品牌以中产阶级为核心，具备生活观点、具象场景和美好生活向往三个要素，线上线下融合是趋势，如KK集团以数据为中心运营 [97][101][102] - 元宇宙与Z世代消费需求契合，相关技术推动其发展，2021年成为元年，众多零售商和商业空间布局，市场规模预计2024年达8000亿美元 [106][109][138] - “社交 +”场景迎合Z世代和新中产阶级社交需求，包括“竞争性社交”游戏、潮玩、复合功能小酒馆和运动业态等类型，市场规模增长 [140][141][146] - 都市文旅综合体因疫情下出境游受限、国内消费向好而兴起，能满足消费者精神消费需求，未来将快速发展 [157][163] 冷库 - 中国冷链物流行业在消费需求驱动下高速发展，2020年市场规模4150亿元，预计2025年达8970亿元，受消费者购买力、食品安全意识等因素推动 [167] - 食品安全方面，冷链行业依靠大数据、物联网等技术确保食品状态，提升运作效率 [178][180] - 食物保障方面，冷链可储存农产品、调拨食物和减少损耗，采用超高压灭菌处理和鼓风冻结等保鲜技术 [195][200][202] - 增值服务包括食品加工和包装、托盘定制，可增加食品附加值和节省配送成本 [203][206][207] - 药品冷链需求因公共医疗体系推进等因素增加，运营商需遵守严格准则，未来需求将持续增长 [208][212][211] - 行业趋势受可持续发展、技术和仓储设计影响，可持续发展需考虑碳抵消等要素，技术可解决高能耗问题 [214][215][221] 数据中心 展望未来，中国数字经济快速发展将带来数据中心机架需求量激增，市场对数据服务的刚性需求也将上涨 [19] 长租公寓 随着公众对健康住宅重要性的认识提高，未来几年拥有健康认证的长租公寓供应量将进一步增长 [21] 酒店 人口结构、旅游消费行为、便利性追求、健康安全意识和独特体验渴望等因素影响酒店另类资产发展，关注这些因素利于抓住商业机遇 [23]

中国 酒店市场 探索未来发展机遇 2022年10月 大 中 华 区 研 究 部 2 戴德梁行研究部 | 目录 | | | | --- | --- | --- | | 04 | 05 | 06 | | 摘要 | 引言 | 中国酒店市场 - 当前发展 | | 10 | 20 | 21 | | 中国酒店市场 - 未来发展 | 要点总结 | 附录 | | 23 | 24 | | | 业务联系人 | 研究团队联系人 | | 中国酒店市场 3 摘要 当前发展 参考迈点研究院（MTA）的数据，在2022年， 中国一线城市的酒店数量预计超过38,000 家。其中，北京、上海和广州的酒店数量都在 10,000家左右，深圳约为7,400家。 2020年的新冠疫情影响了一线城市的酒店 市场。但尽管如此，一线城市的新增酒店数 量仍然相当可观。 着眼2019年与2022年1-7月期间一线城市 酒店出租率、平均房价以及每间可售房收入 变化，可以看出近年酒店市场发展压力明显 增强。参考STR数据，所有一线城市的三个 市场指标均低于疫情前同期。 未来发展 首先，几个关键因素正在逐步影响中国酒店 业发展，包括： …… 因此，酒店投资者、开发商 ...

1 Contents 西北区中高端酒店 专题报告 戴德梁行 2016 年 9 月 1 目录 Contents P2 样本界定指标 P17 我们的服务 P20 主营业务 P5 西安高星级酒店市场概览 P11 西北城市高星级酒店市场概览 Samples 样本界定指标 旅游局挂牌五星级 旅游局挂牌四星级 品质达到五星级标准的本地品牌酒店 品质达到五星级标准的国际性品牌酒店 城市区域内高星级酒店（西安市、 兰州市、银川市、西宁市） 全国高星级酒店发展现状 高星级酒店需求强劲，市场迎来急速扩张期，二线城市为甚 近几年来，中国出现了一股高星酒店建设潮。一批中国本土和国际酒店集团在中国的大、中、小型 城市急速扩张。以五星级酒店为例：全国五星级酒店已达 651 家，各地待建、在建及刚建完的按照 五星级标准设计的酒店项目约有 500 家。 城市发展、产业转移以及旅游业飞速发展带动酒店需求爆发性增长 商务 需求 城市自身商业发展带来的商务会议及居住诉求增多，对外商务交流带来的消费需求增长。 旅游 发展 十三五规划相关利好政策 十三五规划，西部地区的对外开放度将明显提升 构建内通外联的 运输通道网络： 构建横贯东西、纵贯南北、 内 ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 大事件能推动举办城市发展，北京两届奥运会推动城市更新呈现不同特点，现阶段政府城市更新政策更注重民生和环境可持续性，后冬奥时代北京城市更新有望在减量发展等层面获平衡并为全国创造样板 [6][85][86] 根据相关目录分别进行总结 大事件对举办城市发展的推动作用 - 促进基础设施建设快速发展：大事件带动城市对基础设施建设大笔投入，如东京奥运会投入超30亿美元改造升级基础设施，推动房地产业发展，提升城市功能 [11][13] - 推动片区改造提升：大事件受重视形成政策和行动聚焦，可成为推动城市片区改造催化剂，如上海世博会推动黄浦江两岸片区产业和功能升级，伦敦奥运会为东区改造创造契机 [14][15][16] - 推动政策的创新和实施：大事件为项目设置完成时间节点，使政府在政策制定等方面更有动力取得成效，如广州猎德村改造借亚运会契机探索出多方共赢改造路径 [17][18][19] 2008 VS 2022 - 双奥之城不同发展阶段下的城市更新 - 基础设施建设：2008年奥运会前北京基建落后，2001 - 2007年基础设施投资年均增幅达23.1%，推动高铁和航空业发展；2015年冬奥会申办成功后城区基建投资无显著增长，带动区域经济协同发展，如京张高铁和延崇高速通车，大兴机场投入使用 [23][26][27] - 城市产业的调整及升级：北京产业结构从工业为主向服务业为主转变，2020年第三产业增加值达3.03万亿元，占GDP比重83.8%；后奥运时期写字楼和零售市场需求增长；张家口第三产业占比从2014年的41.87%上升至2019年的55.57%，旅游收入增长 [30][34][41] - 奥运会加快了北京城市可持续发展进程：“绿色奥运”理念带动北京生态环境改善，2020年城市绿化覆盖率达48.9%，能耗、可吸入颗粒物浓度下降，污水处理率上升；冬奥会从低碳能源等方面推进可持续发展，碳补偿措施有进展 [43][44] - 奥运推动下的民生发展：2008年奥运会前北京房屋竣工面积增加，人均居住面积上升，后奥运时期住宅市场转为存量房市场，城市更新重点转向老旧小区改造，2021年计划完成400个小区、1500万平方米老旧小区开工及完工目标 [49][50] 后奥运时代的城市更新 - 老旧小区改造：北京老旧小区面积占总住宅存量一半以上，到2025年计划改造2000年前建成的超1.6亿平方米老旧小区，劲松模式为改造提供全链条服务被推广 [58][59] - 低效产业园区与老旧厂房升级：北京科研创新投入增加，高科技企业租赁成交上升，但核心区域写字楼供应短缺、租金高，对老旧厂房更新改造可提供办公场所、激活存量资产，如UCP恒通国际创新园改造后企业年产值超400亿元 [65][70][71] - 特色街区与传统商圈调整升级：北京推动传统商圈改造提升，预计22个商圈改造任务年底完成，计划到2025年吸引首店3000家以上，王府井等商圈和商场改造后销售增长，未来将形成消费多中心格局 [74][77] - 城市更新项目的退出：目前项目更新后多通过出售或资产证券化退出，基础设施公募REITs为退出带来曙光，首批9个项目中产业园项目占三分之一，如招商蛇口产业园公募REITs发行规模20.79亿元 [80][81][82]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 二十大报告强调科技重要性、扩大内需与供给侧改革结合、发展制造强国等构建现代化体系、推动绿色可持续发展、住房多主体供给和多渠道保障，这些政策导向将利好中国写字楼及产业园区物业、零售物业、仓储物业及保障性住房未来五年发展 [2][43] 各部分内容总结 高质量发展与双循环格局 - 二十大报告强调高质量发展和国内大循环格局，中国居民恩格尔系数下降，需求从“有没有”转向“好不好”，明确提出化解主要矛盾的方法 [6] - 二十大报告提出扩大内需战略与深化供给侧改革结合，2021年最终消费支出对GDP增长贡献率达65.4%，较10年前增长10个百分点，保障内需成为国家经济发展战略，零售物业有望恢复 [9] 科技创新 - 二十大报告将科技创新提升到新高度，中国研发经费投入增加，全球创新指数排名上升，但部分核心技术仍面临卡脖子问题 [14] - “十四五”规划提出研发经费投入目标，按7%年均增速，2025年研发经费投入总量将达37582亿元 [15] - 国家加大科创投入有利于写字楼及产业园区需求增长，TMT行业是写字楼需求主力，高端人才引进也将增加相关需求 [19] 房地产市场 - 房地产市场走势影响经济，近期市场低迷，2022年商品住宅销售额累积增速为 -29.7%，与2021年形成反差 [21] - 本轮市场挑战由多种参数变化导致，房企转型去金融化，地方出台宽松政策，融资端开闸，未来商品房和保障性住房双轨制并行 [25] 绿色可持续发展 - 二十大报告重申发展绿色低碳产业、倡导绿色消费，碳达峰和碳中和将迫使房地产行业转变发展方式，降碳方式蕴含商业空间 [28] 现代化产业体系 - 二十大报告将制造强国放在首位，2021年制造业在GDP中占比回升，中国保持世界第一制造大国地位，未来着力点在实体经济 [32] - 2022年1 - 8月中国实际利用外资同比增长20％，高技术产业增长33.6％，制造业产业调整将增加外资企业服务需求 [36] 交通强国建设 - 二十大报告提升建设交通强国地位，仓储物流是重要组成部分，2022年前8个月仓储业固定资产投资平均同比累积增长达24.9%，未来仍有发展机遇 [38] 区域协调发展 - 区域协调发展是实现共同富裕的前提和保障，要优化资源配置、改革要素市场、振兴乡村经济，城市群发展将引领区域合作 [42]