公司经营策略 - 美联集团预计2026年将根据市场状况扩充人手和分行 [1] 行业市场预测 - 美联集团主席预计2026年全年楼价将上升10% [1] - 预计的楼价升幅将最主要集中在中小型住宅和高级新楼方面 [1] - 预计2026年整体成交量为8.5万宗 其中包括一手2.2万宗 二手5万宗 工商铺5000宗 [1] 行业政策观点 - 观点认为楼市表现已不错 政府已经不需要新增措施去推动楼市 [1] - 对于工商铺市场 希望政府可以提供帮助 例如将投资移民的资金引导投资到工商铺 [1] - 同时建议政府应该振兴零售 [1] - 对于是否放宽印花税豁免上限至600万港元物业 表示会考虑建议政府轻微放宽 但不会支持放宽至600万港元物业 [1] 细分市场展望 - 认为工商铺市场需要时间去寻找支持点 但相信很快就可以找到 [1]

行业前景与市场阶段 - 摩根大通将今年香港楼价升幅预测由5%-7%上调至10%-15% [1] - 预期香港楼价明年再升约5% [1] - 行业已进入新阶段，由复苏初期迈向扩张期 [1] 估值标准与投资逻辑 - 在乐观市场环境下，估值标准正由股息收益率转向资产净值折让 [1] - 对公司的估值参考扩张期历史平均水平 [1] 公司评级与目标价 - 将新鸿基地产评级上调至"增持"，予市场最高目标价162港元 [1] - 新鸿基地产目标价相当于资产净值折让率20% [1] 其他公司观点 - 看好信和置业，认为其特别适合追求收益的投资者 [1] - 看好恒基地产，但认为其有待业绩公布及股息政策更明朗，3月中旬会是更佳入市时机 [1]

行业前景与市场阶段 - 摩根大通将今年香港楼价升幅预测由5%至7%上调至10%至15% [1][2] - 预期明年香港楼价再升约5% [1][2] - 认为香港房地产行业已进入新阶段，由“复苏初期”迈向“扩张期” [1][2] 估值标准与投资逻辑 - 在乐观市场环境下，估值标准正由“股息收益率”转向“资产净值折让” [1][2] - 将所覆盖的行业股份目标价整体上调13%至49% [1][2] 公司评级与目标价 - 将新鸿基地产（00016）评级上调至“增持”，给予市场最高目标价162港元 [1][2] - 新鸿基地产目标价估值参考扩张期历史平均水平，相当于资产净值折让率20% [1][2] - 看好信和置业（00083），认为其特别适合追求收益的投资者 [1][2] - 看好恒基地产（00012），认为其有待业绩公布及股息政策更明朗，3月中旬会是更佳入市时机 [1][2]

市场表现 - 港股部分本地地产股走强，恒基地产、太古股份公司B涨幅超过3% [1] - 冠君产业信托、恒隆地产涨幅超过2% [1] - 信和置业、太古地产、太古股份公司A涨幅超过1% [1] - 新鸿基地产上涨0.89%，领展房产基金上涨0.75% [3] 券商核心观点与预测调整 - 高盛将2024年香港楼价预测从原先的上升5%上调至上升12% [1] - 上调楼价预测的主要依据包括政府签证及移民政策、过去3年租金累计上涨两成、按揭利率下调刺激居民由租转买，以及“辣招”撤销可能刺激潜在投资需求 [1] - 高盛调整了对香港地产股2025至2027年核心每股盈利预测，调整幅度从下调15%至上调33%不等 [2] 公司盈利预测与评级调整 - 高盛预测其覆盖的地产股2024年盈利平均下跌1%，写字楼及零售续租租金持续向下，物业发展利润率持续低迷 [1] - 长实集团收入预计相对较佳，但盈利预测未具体说明 [1] - 嘉里建设2024年盈利预计下跌44%，主要因财务成本高企及物业发展利润率下跌 [1] - 恒基地产2024年纯利预计下跌33%，主要因缺乏农地转换收益，并有减派息风险 [1] - 高盛将恒基地产和信和置业的评级从“沽售”大幅上调至“买入”，因两者更能受惠于住宅市场上升周期 [2] - 恒基地产目标价被大幅上调102%至39港元，信和置业目标价上调95%至14.6港元 [2] - 高盛重申新鸿基地产的“买入”评级，目标价上调66%至159港元 [2] - 恒基地产、信和置业及新鸿基地产三家公司单位库存合计占市场整体约36%，并有不同新项目正在推进 [2] - 高盛将长实集团评级从“买入”下调至“中性”，因其香港物业市场敞口较小，目标价上调10%至53港元 [2] - 高盛将九龙仓置业评级从“买入”下调至“沽售”，目标价下调7%至28港元 [2] - 高盛将领展房产基金评级从“买入”下调至“中性”，目标价下调15%至41.3港元 [2] - 高盛将港铁公司评级从“中性”下调至“沽售”，但目标价上调15%至36.1港元 [2]

香港住宅市场前景 - 摩根士丹利对香港住宅市场保持乐观，预期今年楼价将同比上升10% [1] - 仲量联行香港主席曾焕平认为，受惠于内地买家强劲购买力，楼价在去年触底后将于今年回升5%，且上升周期有望持续数年 [1] - 利率下调与资本市场表现理想可能为楼市带来进一步上行空间 [1] 租金与商业物业市场 - 摩根士丹利预期今年香港住宅租金将增长5% [1] - 商业物业空置率仍然高企，仅中环甲级写字楼等资产的租金有望回升 [1] - 建筑成本显著上升，会压缩住宅项目利润空间 [1] 土地市场与发展商动态 - 发展商开始活跃于土地市场活动，并上调新发展项目的平均价 [1] - 建筑成本上升会阻碍将丙级写字楼或工业大厦改建为学生宿舍的进程 [1] 股票市场与公司偏好 - 摩根士丹利料香港地产股股价将在业绩季前夕波动加剧 [1] - 摩根士丹利偏好新鸿基地产、长实集团及恒基地产，均予“增持”评级 [1] - 摩根士丹利看淡九龙仓置业，予“减持”评级 [1] 潜在风险因素 - 地缘政治风险与宏观不确定性可能对楼市构成下行压力 [1]

核心观点 - 摩根士丹利对香港住宅市场保持乐观，预期今年楼价同比上升10%，租金增长5% [1] - 预计股价在业绩季前夕波动加剧 [1] - 偏好新鸿基地产、长实集团及恒基地产，均予“增持”评级，看淡九龙仓置业，予“减持”评级 [1] 住宅市场展望 - 受惠于内地买家强劲购买力，楼价去年触底后，预计今年回升5%，且上升周期有望持续数年 [1] - 利率下调与资本市场表现理想或令楼市有进一步上行空间 [1] - 地缘政治风险与宏观不确定性或会构成下行压力 [1] - 发展商开始活跃于土地市场，并上调新发展项目的平均价 [1] 商业与工业物业市场 - 商业物业空置率仍然高企，只有中环甲级写字楼等资产的租金有望回升 [1] - 建筑成本显著上升，会压缩住宅项目利润空间 [1] - 建筑成本上升会阻碍将丙级写字楼或工业大厦改建为学生宿舍的进程 [1]

行业观点 - 摩根士丹利对香港住宅市场保持乐观，预期今年楼价将按年上升10% [1] - 预期今年香港住宅租金将按年增长5% [1] - 仲量联行香港主席曾焕平预期，香港楼价在去年触底后，将于今年回升5% [1] - 仲量联行香港主席曾焕平认为，香港楼市的上升周期有望在数年内持续 [1] - 利率下调与资本市场表现理想或令香港楼市有进一步上行空间 [1] - 地缘政治风险与宏观不确定性或会对香港楼市构成下行压力 [1] - 虽然整体市场情绪好转，但商业物业空置率仍然高企 [1] - 只有中环甲级写字楼等资产的租金有望回升 [1] 公司评级 - 摩根士丹利偏好新鸿基地产，给予“增持”评级 [1] - 摩根士丹利偏好长实集团，给予“增持”评级 [1] - 摩根士丹利偏好恒基地产，给予“增持”评级 [1] - 摩根士丹利看淡九龙仓集团，给予“减持”评级 [1] 市场驱动因素 - 香港楼市受惠于内地买家强劲的购买力 [1]

摩根士丹利对香港住宅市场的观点 - 核心观点：摩根士丹利对香港住宅市场持乐观态度，预期2026年香港楼价将按年上升10%，租金则增长5% [1] - 市场预期：楼价在去年触底后，今年有望回升5%，且上升周期或持续数年 [1] - 市场动态：股价可能在业绩季前夕波动加剧 [1] 摩根士丹利对具体公司的评级 - 偏好公司：偏好新鸿基、长实及恒基兆业，均给予“增持”评级 [1] - 看淡公司：看淡九龙仓及新世界发展，各给予“减持”评级 [1] 仲量联行对市场的补充观点 - 驱动因素：认为香港楼价回升受惠于内地买家的购买力 [1]

香港房地产市场表现与展望 - 2025年12月私人住宅售价指数报298.6点，环比上升0.23%，为连续第9个月录得平稳或上升走势[1] - 楼价指数自2025年3月谷底累计反弹4.81%，创近18个月高位，其中连续7个月升势累计涨幅为4.22%[1] - 2025年全年楼价累计上升3.25%，扭转了此前连续3年下跌的颓势[1] 近期市场动态与影响因素 - 2025年12月楼价升幅有所收窄，主要受11月中旬至12月期间股市回调及宏福苑大火事件影响，市场气氛一度短暂转冷[1] - 按半年计算，2025年下半年楼价指数累计上升4.15%，为自2019年下半年以来（即6年半）表现最好的半年度，反映复苏力度明显[1] - 近期市况表现热闹，新盘热销，二手市场亦呈现价量齐升态势[1] 租金市场表现 - 2025年12月租金指数环比再升0.10%，录得200.7点，连续两个月创出新高[2] - 经修订后，2025年11月及12月在淡季下租金连续两个月上升，累计升幅为0.4%[2] - 2025年全年租金累计上升4.26%，为连续第3年上升，升幅较2024年扩大0.77个百分点[2] 市场未来展望 - 展望2026年1月，由于节庆假期较多，预计楼价将呈平稳微升走势，升幅最多为0.5%[1] - 预计后市升幅将再次逐步扩大，初步预计2026年整体楼价至少可录得6%至8%的升幅[1] - 展望2026年1月，租金料持续横行，首季在淡季下预计微升0.45%，2026年全年则看升3%[2]

香港二手私宅市场表现 - 2023年12月账面获利比率录得约65.9%，环比增加约1个百分点，连续五个月上升并创下10个月新高 [1] - 2023年12月的注册个案主要反映2023年11月的市场状况 [1] - 2023年十大屋苑的二手私宅账面获利比率录得约81.9%，较大市整体比率高出约16个百分点 [1] 香港楼市前景展望 - 展望2026年，楼市前景乐观，若利率与政策环境持续有利，量价齐升的趋势有望延续 [1] - 预计楼价有望再上升约10%至15% [1] - 预计2024年账面获利比率的上升趋势有望持续 [1]