产品概况与市场意义 - 全国首单以火电资产作为底层资产的机构间REITs成功设立，发行规模54.6亿元，标志着能源基础设施领域资产证券化实现关键突破 [1][2] - 产品采用平层结构设计，现金流完全来源于底层火电资产运营收入，通过完全剥离主体信用依赖，依托资产自身稳定现金流实现投资人持续收益 [2] - 底层资产为新疆准东火电厂，采用“煤电一体化”运营模式，与煤矿直线距离仅约4公里，通过专用输煤廊道构建起独特的成本竞争优势，项目收益较为稳定 [2] - 机构间REITs作为创新权益融资工具，为投资规模大、回收周期长的火电类资产提供了全新的权益融资渠道，有助于盘活存量资产 [2] - 自2023年推出首单以来，上交所已成功发行20单机构间REITs项目，发行规模456亿元，截至11月底累计有51单项目申报，申报规模约1150亿元 [5] 产品设计与创新机制 - 项目采用市场化询价发行机制，通过明确资产估值、询价区间等方式向多类投资机构开展询价，促进了充分的市场博弈和有效的投融平衡 [3] - 发行吸引了保险机构、信托机构、私募基金以及产业投资者等多元化投资机构的积极参与 [3] - 项目创新落地联合销售做市机制，由销售机构在二级市场持续开展销售，并引入专业做市商提供双边报价、询价撮合等服务，旨在提升产品流动性并促进市场价格发现 [3] - 上交所表示，对估值不作刚性限制，通过完善市场机制促进资产真实价值的形成与发现 [6] 战略影响与未来发展 - 该产品的成功发行为重资产能源企业转型升级开辟了新通道，回收资金可用于清洁能源转型和技术创新，形成“投资-建设-盘活-再投资”的良性循环 [4] - 这一实践是资本市场服务实体经济、促进能源结构调整的体现，也是服务“双碳”目标的具体举措 [4] - 机构间REITs是构建多层次REITs市场的重要一环，与公募REITs协同发展，优势互补 [5] - 上交所致力于建设持有型不动产ABS市场，已推动商业物业、基础设施、保租房、能源基础设施、仓储物流、数据中心、扩募等标杆项目持续落地 [5] - 下一步，上交所将围绕机构间REITs市场组织和生态建设，进一步有效推动项目落地，鼓励探索搭建资产管理平台，完善相关机制及配套规则 [7]

产品概况与结构创新 - 全国首单以火电资产作为底层资产的机构间REITs（不动产投资信托基金）成功设立，发行规模达54.6亿元人民币，标志着能源基础设施领域资产证券化实现关键突破 [1][2] - 产品采用平层结构设计，坚持“真实出售、有效盘活”原则，突出“资产信用”和“权益属性”，现金流完全来源于底层火电资产运营收入，通过完全剥离主体信用依赖，为行业提供了全新的融资范式 [2] - 底层资产为新疆准东火电厂，采用“煤电一体化”运营模式，与红沙泉露天煤矿直线距离仅约4公里，通过专用输煤廊道构建了独特的成本竞争优势，项目收益较为稳定 [2] 发行机制与市场参与 - 项目采用市场化询价发行机制，通过明确资产估值、询价区间等方式向多类投资机构开展询价，促进了充分的市场博弈和有效的投融平衡 [3] - 与传统依赖基石投资者定价的模式不同，该市场化询价方式吸引了保险机构、信托机构、私募基金以及产业投资者等多元化投资机构的积极参与 [3] - 项目创新落地了联合销售做市机制，由中金公司作为销售机构参与发行并在二级市场持续销售，引入专业做市商提供双边报价、询价撮合等服务，旨在提升产品流动性、促进价格发现并构建高效透明的交易环境 [3] 战略意义与市场发展 - 该产品的成功发行为重资产能源企业转型升级开辟了新通道，回收资金可用于清洁能源转型和技术创新，形成“投资-建设-盘活-再投资”的良性循环，助推能源行业绿色低碳发展，是服务“双碳”目标的具体举措 [4] - 机构间REITs是构建多层次REITs市场的重要一环，是“盘活存量资产，扩大有效投资”的重要创新工具 [4] - 自2023年推出首单机构间REITs以来，上交所已推动商业物业、基础设施、保租房、能源基础设施等多类标杆项目落地，截至11月底，已有51单机构间REITs项目在上交所申报，申报规模约1150亿元，并已成功发行20单项目，发行规模456亿元 [4] 监管导向与未来规划 - 上交所现阶段秉承发展与安全并重的理念，一方面严把项目入口关，确保底层资产真实可靠、信息披露准确完整、资产预期回报稳定合理；另一方面尊重市场规律，对估值不作刚性限制，通过完善市场机制促进资产真实价值的形成与发现 [5][6] - 下一步，上交所将围绕机构间REITs市场组织和生态建设，进一步有效推动项目落地，鼓励市场主体探索搭建资产管理平台，完善相关机制及配套规则，全面推动市场高质量发展 [6]

产品发行与结构 - 全国首单火电行业持有型不动产资产支持专项计划（机构间REITs）在上海证券交易所成功设立，发行规模为54.6亿元人民币 [1] - 该产品是全国首单以火电资产作为底层资产的机构间REITs，标志着能源基础设施领域资产证券化实现关键突破 [1] - 产品采用平层结构设计，现金流完全来源于底层火电资产的运营收入，通过完全剥离主体信用依赖，依托资产自身稳定现金流实现投资人收益 [1] 市场定位与发展现状 - 机构间REITs定位于权益型上市产品，是构建多层次REITs市场的重要一环，也是“盘活存量资产，扩大有效投资”的重要创新工具 [2] - 自2023年推出首单机构间REITs以来，上交所已实现商业物业、基础设施、保租房、能源基础设施、仓储物流、数据中心及扩募等标杆项目持续落地 [2] - 截至11月底，已有51单项目申报，申报规模约1150亿元人民币，并已成功发行20单项目，发行规模456亿元人民币 [2] 监管原则与市场机制 - 上交所坚守安全底线，严把项目入口关，聚焦“货真价实”核心要求，确保底层资产真实可靠、信息披露准确完整、资产预期回报稳定合理 [2] - 上交所尊重市场规律，对估值不作刚性限制，通过完善市场机制促进资产真实价值的形成与发现，保障投融资主体的市场化博弈与价格发现功能 [2] 未来发展规划 - 下一步，上交所将围绕机构间REITs市场组织和生态建设，进一步有效推动项目落地，鼓励市场主体探索搭建资产管理平台 [3] - 上交所计划完善相关机制及配套规则，以全面推动机构间REITs市场高质量发展 [3]

产品核心信息 - 市场首单以工业厂房作为底层资产的持有型不动产ABS（机构间REITs）发行，规模为18.30亿元 [1] - 底层资产为外高桥集团持有的4个标准厂房项目，合计建筑面积约19.06万平方米，平均出租率达93.16% [2] - 项目采用询价发行机制，询价区间为17.76亿至18.30亿元，最终实现发行规模18.30亿元，较项目公司股权估值溢价约3% [3] 资产特点与优势 - 底层资产位于上海市外高桥保税区，主要租户包括万国数据、斯凯孚、卡尔蔡司、惠永药研等知名企业，覆盖IDC数据中心、智能制造、生物医药研发等行业 [2] - 相比商业物业，工业厂房具备更长的租约期限及租户粘性，保证了底层现金流的长期稳定和可预测性 [2] - 大部分物业位于海关特殊监管区域内，入驻企业可享受上海自贸试验区配套政策 [2] 市场意义与示范效应 - 该项目为全国首单工业厂房机构间REITs，也是上海地方国企首单机构间REITs，扩充了机构间REITs的资产范围 [2] - 项目为地方国企存量资产盘活开创了新的权益融资渠道，具备重要的示范效应 [2] - 机构间REITs是构建多层次REITs市场的重要一环，具备更广泛的准入资产类型及更灵活的机制设置 [2] 发行与投资者情况 - 项目吸引了21家投资人踊跃认购，覆盖保险、银行理财、券商、地方国资等多种类型 [3] - 通过询价机制充分发挥了机构间REITs市场的定价功能，体现了投资者对项目的高度认可 [4] 项目治理与运营机制 - 项目设置了运营收入考核机制及对运营管理团队的激励约束机制，以提高运营效率 [4] - 引入产品管理委员会决策机制，投资人代表可参与标的资产的运营管理和考核决策 [4] - 产品将按季度进行信息披露，围绕出租率、租金单价、租金收缴率及运营净收入等指标 [4] 流动性提升与未来规划 - 项目存续期间，计划管理人将提供二级交易支持，并采用“基准收益+超额收益”的分配机制以提高二级市场流动性 [5] - 产品设置了灵活的扩募机制，可持续将优质工业厂房项目装入该资产上市平台 [5] - 未来将研究引入基金经理制度，由基金经理作为项目公司高管，切实做好存续期资产管理 [5] 市场发展现状与前景 - 自2023年推出首单机构间REITs以来，上交所已实现商业物业、基础设施、保租房等多类标杆项目落地 [5] - 截至目前，已有50单项目申报，申报规模近1200亿元，并已成功发行20单项目，发行规模超过450亿元 [5] - 上交所下一步将围绕机构间REITs市场组织和生态建设，进一步有效推动项目落地，完善相关机制及配套规则 [6]

产品发行概况 - 中信建投—外高桥集团持有型不动产资产支持专项计划于11月25日在上交所成功设立，发行规模18.30亿元 [1] - 本项目是全国首单以工业厂房作为底层资产的持有型不动产ABS，也是上海地方国企首单机构间REIT [1] - 项目采用询价发行机制，询价区间17.76亿至18.30亿元，最终实现发行规模18.30亿元，较项目公司股权估值溢价约3% [3] - 获配投资人合计21家，覆盖保险、银行理财、券商、地方国资等多种类型 [3] 底层资产分析 - 底层资产为外高桥集团持有的4个标准厂房项目，均位于上海市外高桥保税区，合计建筑面积约19.06万平方米，平均出租率93.16% [2] - 资产聚集了多家外资企业在中国的分拨中心、研发总部等，租户期初投入高、黏性强，租约长期稳定，底层现金流持续、稳定、可预期 [2][3] - 原始权益人外高桥集团是外高桥区域唯一的国有开发集团，主体优质、运营能力强、扩募资产充足 [3] 产品创新与机制设计 - 项目设置运营收入考核机制及对运营管理团队的激励约束机制，提高运营效率 [4] - 引入产品管理委员会决策机制，投资人代表可参与标的资产的运营管理和考核决策 [4] - 采用"基准收益+超额收益"的分配机制，超额收益可在产品发行后持续吸引市场关注 [5] - 产品按季度进行信息披露，围绕出租率、租金单价、租金收缴率及运营净收入等指标及时披露运营质量 [4] - 设置灵活的扩募机制，可持续将优质工业厂房项目装入该资产上市平台 [5] - 计划管理人提供交易撮合、报价服务等二级交易支持，以提高产品二级市场流动性 [4] 战略意义与市场影响 - 项目扩充了机构间REITs的资产范围，为地方国企存量资产盘活开创了新的权益融资渠道 [1] - 外高桥集团已拥有仓储物流公募REITs和本次工业厂房机构间REITs双上市平台，实现资产盘活领域的"双轮驱动" [2] - 机构间REITs定位于权益型上市产品，是构建多层次REITs市场的重要一环，是"盘活存量资产，扩大有效投资"的重要创新工具 [5] - 上交所自2023年推出首单机构间REITs以来，已实现商业物业、基础设施、保租房、能源基础设施、仓储物流、数据中心、扩募等标杆项目持续落地 [5] - 截至目前，已有50单项目申报，申报规模近1200亿元，并已成功发行20单项目，发行规模超过450亿元 [6]

产品核心信息 - 市场首单以工业厂房作为底层资产的持有型不动产ABS（机构间REITs）设立，发行规模为18.30亿元 [1] - 底层资产为外高桥集团持有的4个标准厂房项目，合计建筑面积约19.06万平方米，平均出租率达93.16% [2] - 项目采用询价发行机制，询价区间为17.76亿至18.30亿元，最终实现顶格发行，较项目公司股权估值溢价约3% [4] 资产特点与优势 - 工业厂房相较于商业物业具备更长租约期限及更高租户黏性，底层现金流长期稳定可预测，与REITs产品要求高度契合 [3] - 底层资产主要租户包括万国数据、斯凯孚等企业，覆盖IDC数据中心、智能制造、生物医药研发等行业 [2] - 部分厂房为定制化建设，租户期初投入高、黏性强，租约长期稳定，是开展机构间REITs的优质资产 [4] 市场意义与创新 - 该项目为全国首单工业厂房机构间REITs，扩充了机构间REITs的资产范围，为地方国企盘活存量资产开创了新的权益融资渠道 [2] - 项目开创性采用“基准收益+超额收益”的分配机制，并设置了灵活的扩募机制，可实现“投、融、管、退”的良性循环 [4] - 机构间REITs是构建多层次REITs市场的重要一环，自2023年推出以来，上交所已有50单项目申报，申报规模近1200亿元，成功发行20单，发行规模超过450亿元 [5][6] 未来发展 - 未来将研究在机构间REITs中引入基金经理制度，由基金经理作为项目公司高管，通过资产管理提升产品价值 [5] - 上交所下一步将围绕机构间REITs市场组织和生态建设，推动项目落地，完善相关机制及配套规则 [6]