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Douglas Emmett(DEI) - 2025 Q3 - Earnings Call Transcript

2025-11-06 04:00

财务数据和关键指标变化 - 第三季度营收为2.51亿美元，与2024年同期持平 [10] - FFO（运营资金）下降至每股0.34美元 [10] - AFFO（调整后运营资金）下降至5200万美元，主要因利息支出增长超过运营贡献的增长 [10] - 同物业现金NOI（净营业收入）增长3.5%，其中多户住宅部分增长6.8%，办公部分增长2.6% [10] - 若剔除物业税退税影响，办公同物业现金NOI增长基本持平 [10] - 总务及行政费用（G&A）保持在营收的约4.3%，处于低位 [10] - 2025年全年指引维持不变：预计稀释后每股净收益在0.07美元至0.11美元之间，完全稀释后FFO每股在1.43美元至1.47美元之间 [10] 各条业务线数据和关键指标变化 - 办公租赁：第三季度签署了215份办公租赁合同，覆盖在营投资组合中的84万平方英尺，其中新租赁面积约为20万平方英尺 [9] - 办公租赁成本：第三季度平均为每年每平方英尺5.63美元，远低于基准组中其他办公REITs的平均水平 [9] - 新签租约的直线租金价值整体增长1.8%，但现金租金差价下降11.4% [9] - 住宅投资组合：需求强劲，基本保持满租状态 [9] - 多户住宅同物业现金NOI同比增长近7% [4] - Studio Plaza项目租赁进展良好，已完成多项娱乐行业租约，包括大面积和小面积租户 [61][62] 各个市场数据和关键指标变化 - 办公租赁活动在7月强劲（租赁面积超过30万平方英尺）后，8月和9月出现比往常更深的放缓 [4] - 第四季度办公租赁开局良好，但管理层对季度完成前持谨慎态度 [4] - 租户续租率高于70%的长期平均水平 [4] - 政府相关行业（如UCLA）出现需求疲软和缩减迹象 [26][27] - 面积超过1万平方英尺的大型租户租赁活动在第三季度表现健康，近几个季度有所改善 [66] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 积极扩大住宅组合：位于Brentwood和Westwood的两个多户住宅开发项目将新增超过1000套高端单元 [5] - 利用法规变化：州和市法律的变化允许在多个现有地块上建造更多多户住宅单元，例如在Brentwood的Wilshire和Barrington交汇处可新建一栋500单元的住宅楼 [5] - 资产转换：计划将10900 Wilshire的现有办公塔楼转换为公寓，并新建一栋公寓楼，施工预计2026年开始 [6] - 收购策略：积极与合资伙伴合作，寻求场外办公物业收购机会，专注于购买市场上最优质的资产 [5][68][69] - 观察到交易市场中场外交易比例显著增加，竞争格局发生变化 [42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 物业税退税预计在未来仍会产生影响，但具体时间难以预测 [4][5][22][25] - 对洛杉矶的办公和住宅市场长期前景保持信心，认为政治环境开始向有利方向转变 [17] - 尽管第三季度租赁不及预期，但认为放缓可能是暂时的，对平台能力和市场复苏保持信心 [14][48] - 公司现金流生成能力为正，可用于资助开发项目和合资收购，并拥有大量无抵押资产可用于融资 [31][32] 其他重要信息 - 再融资活动：第三季度以具有竞争力的利率再融资了近12亿美元债务 [5] - 具体融资包括：一笔2亿美元办公定期贷款再融资，新贷款于2032年7月到期，有效固定利率5.6%直至2030年7月；一揽子新的住宅定期贷款，总额约9.415亿美元，固定利率4.8%，2030年9月到期，替代了原定于2027年和2029年到期的9.3亿美元贷款 [6][7] - 解除了Landmark Residences的抵押债务，将其加入无抵押资产池 [8] - 正在处理下一批将于2026年底到期的贷款再融资 [8] - 与奥运会相关的机遇：由于UCLA将作为奥运村，所在区域（Westwood）预计将获得市政改善投入，可能使该区域长期受益 [58][59] 总结问答环节所有的提问和回答问题: 第三季度新租赁未达预期的具体原因 - 管理层无法明确指出具体行业、市场或建筑，仅表示出现普遍放缓，但大型租户（超过1万平方英尺）租赁仍完成，认为放缓可能是暂时的，第四季度开局良好 [13][14] 问题: 为改善股价表现是否考虑其他战略选择（如资产出售、股票回购） - 管理层对现有办公和住宅组合充满信心，专注于通过开发和收购增长，认为股价被低估，当前不是私有化的好时机，希望为现有股东创造价值 [16][17][18][34][35][36] 问题: 办公费用中物业税退税的影响及74亿美元费用是否为新的基准 - 管理层确认将持续获得物业税退税，但金额和时间难以精确预测，季度费用中既包含一次性退税也包含重置基准确认的影响 [22][23][25] 问题: 第三季度租赁活动的行业表现及UCLA缩减的影响 - 政府相关行业（如UCLA）是主要疲软领域，但管理层认为UCLA未来可能再次成为增长引擎，其他行业表现尚可 [26][27] 问题: 在资本需求下如何为新收购提供资金 - 资金主要来源包括合资伙伴、运营产生的现金流、以及利用大量无抵押资产进行融资的能力，而非发行股票 [30][31][32] 问题: 投资组合中增加住宅开发（包括转换和新建）的机会规模和时间线 - 存在多个优质地块机会，正在推进规划，部分项目可能在2026年底准备就绪，但推出速度将考虑现有项目的完成情况 [38][39] 问题: 收购市场的竞争格局和回报要求 - 观察到场外交易机会增加，回报要求需符合当前市场水平但仍追求最佳资产，对完成有意义的收购充满信心 [40][41][42] 问题: 10月份租赁改善的原因及是否通过增加 amenities 刺激需求 - 管理层将8-9月放缓归因于决策延迟，对10月改善持谨慎态度；公司投资组合本身位于配套丰富区域，已在特定项目成功引入高端健身房等设施，并拥有积极的租赁推广平台 [45][46][47][52] 问题: Barrington Landmark 项目诉讼进展及新开发地块时间线 - 诉讼仍在进行中，进展缓慢；新地块（Wilshire/Barrington）将先完成准备工作，但建设会晚于Landmark Residences，以避免内部竞争 [49][50] 问题: 提前为多户住宅再融资及解除Landmark Residences抵押的策略考量 - 再融资得益于贷款方（如Fannie Mae）的支持，抓住了延长债务期限和降低利率的机会，同时解除抵押有利于改善资产状况 [53][54][55] 问题: 奥运会对公司业务的影响 - 奥运会相关市政改善预计将使Westwood等区域长期受益，公司已参与相关合作 [58][59] 问题: Studio Plaza项目的具体租赁进展和时间表 - 项目租赁进展良好，娱乐行业租户多样，建筑改造效果出众，但管理层不愿给出具体的完全租赁时间表 [60][61][62][63] 问题: 对Beverly Hills办公市场的看法及是否参与Maple Plaza竞标 - 管理层认为Beverly Hills市场优秀，对同行交易表示赞赏 [64][65] 问题: 大型租户回归市场的趋势 - 面积超过1万平方英尺的大型租户租赁活动在近几个季度保持健康 [66] 问题: 收购机会（通常为增值型）与现有办公空置率的权衡 - 收购策略核心是购买市场中最优质的资产，而非单纯区分增值与否，重点考虑长期投资价值和市场基本面 [68][69]