当传统开发模式在利润坍缩中艰难喘息，代建赛道再次以"逆周期韧性"迎来增长。 2025年前三季度代建新增规模TOP20企业新增签约建面为15771万平方米，同比增幅达到31%；从新增规模的梯队分布看，已有6家企业年内新增代建规模 超1000万平方米，比去年同期多5家。 与此同时，TOP20在新增规模上也出现了内部分化的情况，行业整体延续高集中度走势，各梯队之间差异显著、竞争激烈，头部企业牢牢占据市场份额。 与此同时，TOP20在新增规模上也出现了内部分化的情况。排名第一的绿城管理前三季度新拓规模已超2700万平方米，是第二名的两倍左右。 从规模来看，新拓规模300-800万平方米以内集中度最高，有11家企业。200-300万平方米、200万平方米以下的企业分别仅有1、2家。 01 TOP20新拓总量同比增长31% 已有6家企业年内新增超千万方 2025年以来头部代建企业扩张的意愿较为强烈，拓展规模显著提升。 CRIC调研数据显示，2025年前三季度代建新增规模TOP20企业新增签约建面为15771万平方米，同比增幅达到31%；其中绿城管理、旭辉建管、润地管 理、蓝城集团、龙湖龙智造、金地管理6家企业新增代建规模 ...

房地产相关专项债发行情况 - 2025年前三季度全国房地产相关新增地方专项债发行金额达6400亿元，同比增长89% [1] - 涉及城中村改造的专项债发行816亿元，同比增长约1.4倍 [1] - 涉及城镇老旧小区改造和棚户区改造的专项债发行金额分别为632亿元和1302亿元 [1] 专项债对城市更新的作用 - 专项债为城市更新项目提供长期低成本资金支持，带动项目更快落地 [1] - 专项债的关键作用在于带动社会资本参与更新，实现改造与城市高质量发展的良性循环 [2] - 专项债支持有助于解决城市更新项目投资大、周期长、收益慢导致的市场资金独立运作难度大的问题 [1] 城中村改造专项债增长动因 - 一线城市稳健的新房市场走势和可控的库存指标是城中村改造专项债融资增长显著的重要原因 [1] - 2025年以来核心地段高溢价优质地块受市场青睐，为城中村改造提速提供了更充分的发展环境 [1] - 广东省因流动人口多、城中村数量大，公共设施和城市新基建的补短板需求突出，潜力巨大 [2] 城市更新多元化资金保障机制 - 地方政府着力构建以政府投入为引导、企业投入为主体的城市更新多元化投资体系 [2] - 资金渠道包括积极争取中央预算内投资、超长期特别国债等中央资金支持，并加大地方财政投入 [2] - 推动符合条件的项目发行基础设施REITs、资产证券化产品、公司信用类债券等，并落实相关税费减免政策 [2]

行业投资评级与核心观点 - 报告标题为“金九楼市回暖，继续聚焦‘止跌回稳’”，表明行业正处于企稳回升阶段 [1] - 核心观点认为9月整体楼市回暖，政策延续宽松以推动市场“止跌回稳”，预计10月成交量将逐步修复 [4] - 投资启示预计二级市场需求持续改善并好于一级市场，买家继续偏好国企项目，中长期看好华润置地和越秀地产 [4] 房企销售表现 - 2025年9月前百开发商全口径销售总额环比上升20.9%至2,661亿元人民币，销售总面积环比上升1.4%至约1,175万平方米 [12] - 2025年前九个月合同销售总额同比下降12.8%至24,948亿元 [12] - 跟踪的21家主要上市开发商9月销售额环比上升4.4%，销售均价环比上升13.7%，但销售面积环比下跌9.1% [13] - 国企市场份额持续提升，9月销售额排名前10开发商中有9家为国企，前九个月国企合同销售额市占率增加至75.4% [13] - 具体公司方面，华润置地9月销售额环比大增33%至176亿元，建发房产环比增30%至105亿元 [15] 实体市场数据 - 2025年9月10城新房成交量环比上升14.75%，供应量环比上升42.5%，库存去化周期扩大至约19.13个月 [21] - 9月前四周30城新房成交量环比上升4.27%，其中一/二/三线城市成交量分别环比+22.6%/-9.4%/+10.2% [21] - 国家统计局2025年8月数据显示，70大中城市新建商品住宅价格指数同比下跌3.0%（7月：-3.4%），环比下跌0.3%；二手住宅价格指数同比下跌5.5%（7月：-5.9%），环比下跌0.6% [31] - 分城市等级看，一/二/三线城市新建商品住宅价格指数同比跌幅分别为-0.9%/-2.4%/-3.7%，跌幅持续收窄 [31] 政策环境回顾 - 2025年9月中央政策以推动房地产市场“止跌回稳”为导向，加大“房票安置”力度推进城中村改造，各地推进“好房子”建设标准 [35] - 具体政策包括国务院批复10个要素市场化配置综合改革试点、发改委推动保障性租赁住房REITs项目申报、外汇局便利境外个人境内购房结汇等 [36] - 地方层面，9月份全国超24城出台举措，从降低购房门槛、节省购房成本、优化信贷支持等维度为楼市提供支撑 [37] - 重点城市政策包括深圳优化调整房地产政策措施并缩圈限购区域、上海暂免征收非本市户籍居民家庭房产税、广州允许房企自持住房入市销售等 [38] 重点公司动态与估值 - 佳兆业境外债务重组生效，新票据及可换股债券发行总额达66.86亿美元 [39] - 碧桂园计划对九只境内公司债进行重组，债券余额约138.58亿元 [44] - 保利发展商业持有型不动产22.36亿ABS项目获上交所受理 [45] - 万科将全额赎回“20万科08”公司债，债券余额16亿元 [49] - 估值方面，报告覆盖的多家公司获“买入”评级，包括华润置地（目标价35.30港元）、越秀地产（目标价10.70港元）、碧桂园服务（目标价9.54港元）等，潜在涨幅显著 [3]

9月二手房市场成交量价表现 - 9月中介口径80城二手住宅成交量指数环比下降10%，但同比增长19%，三季度整体增长19%，略高于二季度的17% [1] - 9月备案口径15城二手房成交面积环比上升6%，同比增长9%，但三季度整体增长3%，显著低于二季度的11% [1] - 9月中金同质性二手住宅成交价格指数环比下降1.7%，三季度月均环比降幅为1.7%，大于二季度的月均环比降幅1.4% [1] - 9月二手房成交议价空间环比抬升25个基点至8.91% [1] 二手房市场供给与卖家预期 - 9月中金监测的130城二手住宅挂牌套数环比增长0.4%，增速与8月持平，挂牌量持续小幅增长 [1][2] - 9月重点城市同质性挂牌价格指数环比下降1.5%，三季度月均环比降幅为1.3%，大于二季度的1.2% [2] - 9月存量调价房源的平均调价幅度为-5.24%，高于8月的-5.03%，且已连续两月超过去年二、三季度市场平均水平 [2] 住房租赁市场表现 - 9月中金同质性挂牌租金指数环比下降0.8%，降幅较8月的0.5%有所走阔 [3] - 9月待租周期边际基本持平为2.12个月，8月为2.11个月 [3] - 受挂牌价下行影响，9月租售比继续抬升2个基点至2.33% [3] 行业前景与政策期待 - 四季度住房交易量同比及房价走势或仍面临压力，因成交量同比基数将走高且二手房供给持续上行 [1][2] - 行业亟待存量房收储和城中村改造等对供需结构有持续改善效果的政策切实落地 [1][2] 投资建议与关注标的 - 继续看好3-6个月地产板块风险收益，关注基本面扎实的标的如华润置地、建发国际、滨江集团、招商蛇口 [4] - 考虑流动性条件潜在优化，可适度布局低估值标的如绿城中国、新城控股、保利置业 [4] - 多元板块推荐业绩成长性领先或股息收益率具吸引力的股票，包括华润万象生活、恒隆地产、太古地产 [4]

房地产行业月报核心观点 - 2025年9月前百强开发商全口径销售总额从8月的2,202亿元环比上升20.9%至2,661亿元，显示“金九”楼市回暖态势[1] - 报告跟踪的21家主要上市开发商9月销售额环比上升4.4%，销售均价环比上升13.7%[1] - 中央政策以推动房地产市场“止跌回稳”为导向，加大“房票安置”力度推进城中村改造，各地推进“好房子”建设标准[1] - 国家统计局2025年8月数据显示70大中城市新建商品住宅价格指数同比下跌3.0%，环比下跌0.3%，二手住宅价格指数同比下跌5.5%，环比下跌0.6%，同比跌幅持续收窄[1] 投资启示与个股观点 - 预计二级市场需求将持续改善并好于一级市场，中长期看好华润置地（1109 HK/买入）和越秀地产（123 HK/买入）[2] - 华润置地和越秀地产在过去几年销售表现优异，执行能力更强[2] 全球市场及商品表现 - 恒生指数收盘26,290点，单日下跌1.73%，年初至今累计上涨31.06%；国企指数收盘9,358点，单日下跌1.80%，年初至今上涨28.37%[3] - 美股方面，道指收盘45,480点（单日-1.90%），标普500收盘6,553点（单日-2.71%），纳指收盘22,204点（单日-3.56%）[3] - 商品市场中，布兰特原油收盘65.28美元/桶（单日-4.92%），期金收盘3,975.90美元/盎司（单日+19.85%），期银收盘50.76美元/盎司（单日+37.90%）[3] - 外汇方面，日元兑美元报152.43（单日-3.89%），英镑兑美元报1.33（单日-1.85%），欧元兑美元报1.16（单日-0.86%）[3] 经济数据预期 - 美国9月消费价格指数同比预期5.00%，前值22.00%；9月零售销售额环比预期0.40%，前值0.60%[4] - 中国第三季度GDP同比预期数据未公布，前值为5.20%[4] 近期研究报告概览 - 交银国际发布多份2025年下半年行业展望，覆盖消费、新能源、互联网、科技、汽车、医药、金融、房地产及全球宏观等领域[5] - 重点报告包括6月3日发布的《房地产行业2025年展望：止跌回稳，温和复苏》及10月11日发布的《房地产行业月报》[5] - 个股覆盖方面，近期报告涉及中微公司（688012 CH/首予买入）、周大福创建（659 HK/首予买入）、赛力斯（601127 CH/首予买入）等[5] 恒生指数成份股关键指标 - 腾讯控股（700 HK）市值6,125,319百万港元，年初至今上涨61.99%，2025年预期市盈率22.50倍[6] - 建设银行（939 HK）市值1,953,403百万港元，年初至今上涨12.50%，2024年市盈率6.57倍[6] - 华润置地（1109 HK）市值207,653百万港元，年初至今上涨29.14%，2025年预期市盈率7.42倍，股息率4.82%[6][7] 国企指数成份股关键指标 - 阿里巴巴（9988 HK）市值3,107,545百万港元，年初至今上涨110.32%，2025年预期市盈率24.50倍[8] - 快手（1024 HK）年初至今上涨114.75%，2025年预期市盈率18.46倍；中芯国际（981 HK）年初至今上涨162.58%，2025年预期市盈率127.80倍[8] - 紫金矿业（2899 HK）年初至今上涨155.59%，2025年预期市盈率18.18倍；泡泡玛特（9992 HK）年初至今上涨192.69%，2025年预期市盈率27.89倍[8]

10月10日，白云区两宗居住用地与一宗工业用地成功出让。其中两宗居住用地的竞得企业均非广州本土企业，反映出越来越多的"过江龙"企业正积极布局白 云住房市场，彰显白云区对外地企业投资的强大吸引力。值得一提的是，两宗居住用地均与白云区的城中村改造密切相关，它们的顺利出让将进一步助推白 云区城中村改造加速向前。 白云区萧岗村城中村改造项目齐富路北侧AB2804035地块区位图 融资地块"助燃"萧岗城中村改造 白云区萧岗村城中村改造项目齐富路北侧AB2804035地块由广州绿璟房地产开发有限公司以约13.33亿元摘得，楼面价约3.3万元/平方米。其宗地面积21112 平方米，可建设用地面积13353平方米，计容建筑面积40059平方米。 太和镇AB1209039、AB1209040地块的竞逐十分激烈，最终经过15轮竞价，由广州海耀投资开发有限公司（中建国际下属子公司）以约6.44亿元摘得，溢价 率约16.24%。 地块优势在于其为云山珠水轴（白云山—珠江西航道）的重要节点，地处白云新城核心区，临近广州地铁2号线、12号线白云文化广场站和萧岗站，距白云 国际会议中心1公里，距白云机场约25公里，与广州火车站、广州白云站 ...

土地出让概况 - 广州市白云区成功出让两宗居住用地和一宗工业用地，总成交金额超20亿元 [1] - 两宗居住用地的竞得企业均非广州本土企业，反映出外地企业正积极布局白云住房市场 [1] - 两宗居住用地均与城中村改造密切相关，其顺利出让将助推改造进程加速 [1] 萧岗村地块（齐富路地块）详情 - 齐富路北侧AB2804035地块由广州绿璟房地产开发有限公司（绿城）以约13.33亿元摘得，楼面价约3.3万元/平方米 [1] - 宗地面积21112平方米，可建设用地面积13353平方米，计容建筑面积40059平方米 [1] - 地块位于白云新城核心区，是云山珠水轴的重要节点，临近广州地铁二号线、十二号线，区位优势明显 [3] - 该地块为白云区首宗挂牌的新模式城中村改造项目融资地块，于出让当天下午即进场施工，预计2026年3月达到预售条件，体现“白云速度” [3] 太和镇地块详情 - 太和镇AB1209039、AB1209040地块经过15轮竞价，由广州海耀投资开发有限公司（中建国际下属子公司）以约6.44亿元摘得，溢价率约16.24% [6] - 宗地面积43731平方米，可建设面积30120平方米，计容建筑面积97346平方米 [8] - 地块位于广州民营科技园核心区，距离地铁十四号线太和站约50米，明确为多个城中村改造项目的安置地块 [8] - 该地块采取“公开出让+定向回购”模式，基于此前龙归陶瓷城地块的成功经验，珑璟华庭2490套安置房已交付，从动工到竣工仅用20个月 [10] 工业用地出让 - 广州航空配套产业园广花路东侧AB0403188地块由广州市江丰实业股份有限公司以7200万元竞得 [11] - 用地性质为一类工业用地/一类物流仓储用地，宗地面积53336平方米，可建设用地面积38469平方米，计容建筑面积153876平方米 [11] - 该公司计划建设食品精深加工基地、预制菜产业基地等设施，其2023年销售收入突破10亿元 [13] 区域发展规划与投资吸引力 - 《白云区白云站-白云新城GZBY2802、GZBY2903单元详细规划》获批，规划建设“云山珠水新都市、时尚城区新枢纽”，为区域发展增添砝码 [5] - 白云区上半年新签约产业项目208个，计划投资总额约731亿元，新引进高质量产业项目130个，产业虹吸力不断增强 [10] - 白云区现代农业产业园入选2025年农业产业融合发展项目立项名单，推动土地规模化流转超两万亩，累计培育农业龙头企业104家，市级以上农业龙头企业数量稳居全市第一 [13]

值得一提的是，此次出让的两宗居住用地分别是白云区首宗挂牌的新模式城中村改造项目融资地块和采 取"出让+回购"方式建设的安置地块，为广州市城中村改造提供可复制的白云经验。 其中，白云区萧岗村城中村改造项目齐富路北侧AB2804035地块被绿城中国以底价133281万元竞得，折 合楼面价约3.3万元/㎡。 采写：南都·湾财社记者 王艳玲 同天，白云区太和镇AB1209039、AB1209040地块经过15轮激烈竞价，最终由中建国际以总价6.44亿元 成功竞得，成交楼面价约6617元/平方米，溢价率达16%。 今日，广州再出让两宗靓地，总成交价约19.77亿元。 公开资料显示，太和镇AB1209039、AB1209040地块位于白云区太和镇，广从路以东，太营路以北，用 地性质为二类居住用地，总用地面积约43731平方米，计容建筑面积约97346平方米，临近地铁十四号线 太和地铁站A出口，距离白云国际机场12公里，对外出行条件便利，区位条件良好。该地块为安置性质 用地，项目建成后将由广州民科园城市更新投资有限公司以14.99亿元的总价进行回购，折算回购单价 达1.54万元/平方米。 公开资料显示，齐富路北侧AB280 ...

一、土地市场 本地市场：10月2日-10月8日，成都暂无土地交易。 二、成交数据 成都商品房成交： | | | 本周成都商品房成交数据 | | | --- | --- | --- | --- | | | | (10月2日-10月8日) | | | 日期 | 区域 | 住宅套数 | 住宅面积 | | | | (套) | ( m2 ) | | 10月2日 | 中心城区 | 27 | 3700. 71 | | | 郊区新城 | 8 | 794. 75 | | | 全市 | 35 | 4495. 46 | | 10月3日 | 中心城区 | 25 | 3148. 47 | | | 郊区新城 | 2 | 223. 90 | | | 全市 | 27 | 3372. 37 | | 10月4日 | 中心城区 | 1 | 117. 39 | | | 郊区新城 | 6 | 1016. 71 | | | 全市 | 7 | 1134.10 | | 10月5日 | 中心城区 | 9 | 1194. 21 | | | 郊区新城 | 0 | 0 | | | 全市 | 9 | 1194. 21 | | 10月6日 | 中心城区 | 9 | 1 ...

金山湖片区城中村改造项目。 在惠城区河南岸街道金山湖片区，一个规模空前的城中村改造项目正全速推进。改造项目涉及3个行政 村、约3820户19100人、需征拆房屋数量2796栋、土地面积约117.4公顷的区域，不仅是惠州城市更新的 重点板块，更成为广大征拆干部践行初心、服务群众的一线工作场所。 机制创新: 联合党委引领加快征拆速度 金山湖片区城中村改造项目的快速推进，得益于创新的工作机制和组织保障。项目联合党委构建 了"1+2+12"组织体系(1个党委、2个临时党支部、12个党小组)，统筹管理市、区直部门，街道和村的 150余名党员，夯实征拆组织根基。 联合党委创新采用"专家会诊+个案研判"模式，每周组织召开疑难问题研讨会，聚焦继承房屋补偿、"两 证"房屋认定、历史统征地叠压等堵点，联动区自然资源、住建、法院、司法、公证处等多部门，从政 策、法律、群众诉求等多维度反复研判，形成可落地处置意见。截至目前，已累计解决征拆难题18件。 与此同时，由区政协领导牵头政策法规组联合多部门编印的《实操手册》和《实用手册》，涵盖法规政 策权威解读、征拆工作流程详解、典型案例深度分析、便捷查询索引四大核心模块，明确政策边界与操 ...