上海房地产市场整体趋势 - 2019年至2020年被普遍视为上海楼市近期高点，2021年行业规模创新高但下半年市场转弱 [1] - 2022年上海一二手房成交规模明显下滑，一手房成交规模较二手房下滑更明显 [3] - 2024年上海全年二手房成交均价为40877元/平方米，较2019年上涨5.72%，较2020年上涨0.69% [3] 2019-2020年热销项目房价表现 - 109个样本项目近5年二手房成交均价较开盘均价平均涨幅仅为0.41%，不及全市二手房同期涨幅 [1][5] - 样本项目中52个项目价格上涨，57个项目价格下跌，下跌项目占比52.3%略高于上涨项目占比47.7% [5] - 项目间表现分化巨大，涨幅最高项目超40%，跌幅最高项目超30% [1][6] 项目价格与区位对保值性的影响 - 均价10万元/平方米以上项目基本全部上涨，平均涨幅达18% [1][12] - 均价5万元/平方米以下项目为下跌重灾区，平均跌幅达9.47% [1][12] - 市区核心位置项目整体更保值，下跌项目全部位于非核心区域，浦东和宝山下跌项目数量最多，均为9个 [1][9] - 涨幅超30%的项目集中在徐汇滨江及浦东前滩，跌幅超20%的项目多位于金山、闵行、宝山、崇明、松江及浦东临港等郊远区域 [2][12] 政策影响与未来展望 - 新房限价、一二手房价倒挂及公证摇号政策是推动此前核心区域新房热销和价格上涨的主因 [13][14][15] - 2021年落地的新房摇号积分制及限售规定（网签备案满5年后方可转让）影响市场 [15] - 2026年将有一批触发5年限售规定的项目解禁进入二手房市场，将面临竞争加剧的新房市场 [15][17] - 未来市场回归市中心将成为趋势，郊区局部热门板块竞争加剧，其他区域普遍承压 [17]