上海房地产市场近期趋势 - 上海房地产市场在分化市场中走出逆势行情 其核心支撑在于2480万常住人口和大量刚需[2] - 自2025年10月起 上海住宅成交量率先猛增 并持续维持月成交量超2万套的水平[4] - 成交量领先于价格 当前房价虽同比仍为负增长 但已止跌企稳近两三个月 并呈现略微回升趋势[4] 市场结构与价格分析 - 市场呈现分化 部分城市和地段（如上海）的资产价格可能先于整体大趋势见底而企稳[4] - 上海中环内新房与二手房价格差可达约40% 这被视作价差极限 因购房者对居住属性提升的支付意愿存在上限[8] - 一二手房价倒挂的红利主要存在于核心城市的核心板块 三四线城市改善型新房缺乏此红利 转手难度大[10] 市场情绪与交易行为 - 市场看多情绪升温 普遍认为上海房产抗跌 并对2026年市场抱有期待[4] - 优质房源交易模式变化 中介倾向于优先线下匹配给有明确需求的买家 而非公开挂牌[4] - 建议近期有购房需求的买家需与多家中介保持良好关系 以获取更早的房源信息[5] 政策与基本面环境 - 2025年2月至5月上海曾有一波行情但未能持续 主因后续缺乏强刺激性政策支撑 且M1、M2及就业经济数据表现一般[7] - 近期各部门密集出台小政策以修补市场问题 旨在稳定市场曲线[7] - 预计2026年上半年可能有一波全国性的利好政策出台[7] 产品属性与风险观察 - “豪宅金融属性”与“普宅居住属性”的人为割裂被视为一种市场叙事 开发商核心目标始终是销售[11] - 豪宅市场的价值叙事已出现动摇 若相关二手房价格继续下行 将拖累新房价格维持难度[10] - 建议通过实地约谈中介、观察房东信心等方式 密切关注市场是暂时企稳还是真正回暖[11]

活动概况 - 国泰海通证券于2026年1月23日在上海中国金融信息中心举办非银、银行、地产1月专题论坛 [1] - 活动议程涵盖居民财富管理、房价趋势、银行经营展望等多个主题 [2][3] 演讲主题与嘉宾 - 开场致辞由公司领导进行 [1] - 上海秩汇科技有限公司创始人徐海宁将就“践行使命担当，服务居民财富管理”发表演讲 [2] - 浦发银行财富管理部金总将分享“居民财富管理新趋势” [3] - 冰山指数创始人李彦国将分析“重点70城房价趋势和2026年研判” [3] - 国泰海通证券研究所所长助理、房地产首席分析师涂力磊将探讨“2026房价矛在哪里” [3] - 国泰海通研究所银行首席分析师马婷婷将展望“2026年银行经营趋势” [3] - 国泰海通研究所副所长、非银金融首席分析师刘欣琦将主持或参与活动 [3] 活动参与方式 - 活动人数有限，需提前报名 [3] - 参会需联系国泰海通对口销售或相关行业分析师报名 [3] - 更多研究和服务信息可通过联系对口销售获取 [4]

活动概况 - 国泰海通证券于2026年1月23日在上海陆家嘴中国金融信息中心举办非银、银行、地产1月专题论坛 [1] - 活动议程包括开场致辞、主题演讲及多个专题分享环节 [1][2][3] 演讲主题与嘉宾 - 活动开场由公司领导致辞 [1] - 上海秩汇科技有限公司创始人徐海宁将分享“践行使命担当，服务居民财富管理” [2] - 国泰海通研究所副所长、非银金融首席分析师刘欣琦将出席活动 [3] - 浦发银行财富管理部金总将探讨“居民财富管理新趋势” [3] - 冰山指数创始人李彦国将分析“重点70城房价趋势和2026年研判” [3] - 国泰海通证券研究所所长助理、房地产首席分析师涂力磊将探讨“2026房价矛在哪里” [3] - 国泰海通研究所银行首席分析师马婷婷将展望“2026年银行经营趋势” [3] - 活动最后一个议题为“重视配置的力量，从机构到居民” [3]

活动概况 - 国泰海通证券于2026年1月23日在上海中国金融信息中心举办非银、银行、地产专题论坛 [1] - 活动议程涵盖居民财富管理、房价趋势及银行经营展望等多个主题 [1][2][3] 议程与演讲主题 - 13:35-14:20 由上海秩汇科技创始人徐海宁分享“践行使命担当，服务居民财富管理” [2] - 14:20-15:05 由交通银行财富管理部宋总分享“居民财富管理新趋势” [3] - 15:05-15:50 由冰山指数创始人李彦国分析“重点70城房价近期变化和趋势” [3] - 15:50-16:00 由国泰海通证券研究所所长助理涂力磊探讨“2026房价矛在哪里” [3] - 16:00-16:10 由国泰海通研究所银行首席分析师马婷婷展望“2026年银行经营趋势” [3] - 16:10-16:20 主题为“重视配置的力量，从机构到居民” [3] 参会与内容获取 - 活动人数有限需提前报名可通过联系对口销售或相关分析师团队报名 [3] - 更多研究和服务信息可通过联系对口销售获取 [4]

文章核心观点 - 2026年中国房地产市场将呈现显著分化与结构性变化，整体进入“选对才赚”的时代，而非普涨时代 [1][8] - 行业趋势由四大关键驱动力主导：城市分化、需求转向改善型、保障房体系完善及支持性政策持续 [1][8] 城市与区域市场分化 - 核心城市与低能级城市房价差距将越拉越大，城市间分化加剧 [1] - 北京、上海、成都等核心城市，尤其是市中心房产，价格预计保持稳定甚至小幅上涨，例如2025年上海核心区新房价格同比上涨5.6% [1] - 人口外流的三四线城市及县城房价缺乏上涨动力，可能继续小幅下跌，部分县城房产去化周期长达两年半 [1][3] - 核心城市核心资产抗风险能力强，2025年上半年北京、上海等城市二手房成交量已上涨20% [7] 住房需求结构变化 - 改善型住房需求成为主流，购房者更看重居住品质和交付确定性 [3] - 120-144平方米的大户型、环境优、物业好的房产成交占比上升，2025年1-5月30个重点城市此类户型成交占比达30% [3] - 受部分房企风险事件影响，现房销售更受青睐，2025年现房销售占比达35.6%，较之前提升4.8个百分点，预计2026年该比例将继续上升 [3] - 购房需求从“有房住”转向“住得好”，商品房市场将更偏向改善和高端需求 [3][5] 住房供应体系变革 - “保障房+商品房”双轨制将日益完善，深刻影响行业格局 [5] - 未来三年，预计60%的家庭可通过保障房解决住房问题，2026年是保障房集中供应年份 [5] - 同地段保障房价格仅为商品房的20%至30%，将有效满足刚需家庭需求，减轻其购房压力 [5] - 保障房大量上线将分流商品房市场的刚性需求，使商品房市场更聚焦于改善型需求，价格走势预计更趋平稳 [5] 政策与金融环境 - 政策层面预计持续发力以支持合理住房需求，但坚持“房住不炒”基调 [5][7] - 可能通过降准降息释放流动性，使银行房贷更易申请 [5] - 房贷利率存在下调可能，以减轻购房者月供压力，长期可节省大量资金 [5] - 地方性乃至全国性的购房补贴政策可能出现 [5] - 政策支持老旧小区改造，2025年国家已安排332亿元资金支持，2026年力度预计不减，改造后的市中心老旧小区价值可能提升 [7] 对购房者的行为建议 - 投资应集中于核心城市核心区域的优质资产，而非分散于低能级城市的多套普通房产 [7] - 刚需购房者无需过度等待，尤其是有保障房申请资格的应把握机会 [7] - 改善型购房者可多对比，择机在政策红利或开发商优惠期入手 [7] - 应彻底放弃以短期炒房获利为目的的购房幻想，购房应以居住需求为本 [5][7]

文章核心观点 - 多家权威研究机构表示2026年可能是楼市转折点 届时房价将呈现五大趋势 市场参与者需提前准备 [1] 趋势一：购房成本降低与政策支持 - 2026年稳楼市核心转向稳定房价预期 降低购房成本与压力 政策重点从保交楼转移 [3] - 一线及热门强二线城市不合理的购房限制政策可能放宽 如社保年限要求或对外地人购房的限制 [3] - 房贷利率大概率继续下调 部分城市利率已处于较低水平 2026年可能更低 并可能推出新增房贷贴息政策以减轻月供压力 [3] 趋势二：市场分化加剧 资产价值重估 - 房价普涨时代结束 2026年分化将更明显 核心逻辑是“好城市 好房子”才具备价值支撑 [4] - 好城市指人口持续流入、产业发展良好的城市 如一线城市北上广深及杭州、成都、武汉、西安等强二线城市 人口流失、产业薄弱的三四线及小县城因供大于求 房价难涨甚至可能继续下跌 [4] - 好房子指地段好、拥有稀缺资源的房产 如核心城区、顶级学区、交通便利、商业配套成熟或生态资源优越的房产 其居住舒适度与升值潜力更强 价格将更坚挺 [4] 趋势三：二手房市场趋于稳定 - 近期二手房市场“以价换量”及恐慌性抛售现象可能持续至2026年初 之后将逐步改变 [6] - 随着房价调整到位及购房成本降低 观望的刚需购房者将开始入场 58安居客研究院调研显示计划2026年购房者增多 观望情绪缓解 [6] - 2026年二手房市场恐慌性抛售将减少 买卖双方进入理性博弈 价格将找到新平衡点并趋于稳定 例如一套原价150万的房子降至120万可能达成交易 之后价格将不再大幅波动 [6] - 对于卖家 2026年无需急于降价抛售 可更从容定价 对于买家 无需一味等待最低价 遇到高性价比房源可考虑入手 [6] 趋势四：改善型需求成为市场主力 - 2026年改善型需求将取代刚需成为购房主力 购房者追求从“有的住”转向“住得好” [7] - 收入提高、家庭人口增加及对生活品质要求提升 驱动家庭置换更大、环境更好、物业更优的住房 [7] - 需求变化将倒逼开发商提升产品品质 2026年开发商将在户型设计、建筑质量、园林绿化及物业服务等方面投入更多 以吸引买家 靠噱头卖房的开发商将被淘汰 [7][8] - 改善型购房者将有更多优质房源选择 能真正买到符合生活品质需求的房子 [8] 趋势五：行业模式转型与市场回归理性 - 2026年房地产行业将告别高负债、高周转、高增长的“三高”模式 进入“瘦身健体”阶段 [9] - 惠誉评级预测2026年行业可能继续收缩 但销售跌幅将收窄 行业逐渐趋稳 开发商将控制新增供应 重点消化现有库存 [9] - 国家可能鼓励开发商收购存量商品房改为保障房或租赁房 构建“市场+保障”住房体系 以消化库存并满足低收入群体需求 [9] - 房价将不会大起大落 剥离过度金融投机属性 回归居住本质 围绕实际居住价值理性波动 [9][11]

核心观点 - 国家统计局公布2025年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况 [1] - 优质资产补跌现象明显 [1] - 市场出现两个值得警惕的信号 [1] 数据呈现与分析 - 原始数据为相对数据，难以直观看出市场趋势 [1] - 通过数据整理将部分数据转化为图表，以便更直观地理解市场趋势 [1]

马云对房地产市场的预测 - 2017年马云预测“未来房价如葱”，当时国内房价处于持续上涨的繁荣周期，该观点未被广泛认同[1] - 自2022年起，国内房价出现明显下跌，二三线城市先跌，随后一线城市跟进，全国平均房价跌幅已超过30%[3] - 部分三四线城市如鹤岗、铁岭、双鸭山等房价已跌至3000-4000元/平方米的水平，印证了马云的预测[3] 当前房地产投资风险 - 尽管各地出台利好政策以稳定房价，形成史上最好的楼市政策周期，但马云提醒投资者打消投机炒房念头[6] - 房价上涨空间有限而下跌空间很大，政策仅能迟滞下跌进程，难以改变调整趋势，盲目抄底可能成为接盘侠[6] - 房价进入下跌通道后很难发生逆转，投资买房存在被套在高位的风险[6] 金融产品投资风险 - 2024年股民平均亏损约为14万元人民币，多数股民处于亏损状态[8] - 2023年公募基金平均亏损达到20%-30%，包括股票型和股债混合型基金均难免亏损[8] - 银行理财产品风险上升，因货币市场收益率下降及债券市场风险上升，未来出现亏损的情况会增多[8] 创业环境与挑战 - 当前投资创业风险巨大，可用“九死一生”形容，实体经济不景气及居民收入增长放缓削弱了消费能力[10] - 居民消费趋于理性，冲动消费减少，导致消费市场长期供大于求，创业者商品滞销且资金无法回笼[12] - 创业成功率低的原因包括：同业竞争激烈，新进入者难与业内老牌企业抗衡[12]；办公场地租金高昂且连年上涨，侵蚀利润[14]；实体商铺受电商冲击，中小电商又难与头部平台竞争[14]