政策核心观点 - 2025年12月，中国多地政府密集出台购房补贴政策，以真金白银直接抵扣房款或现金发放的方式刺激住房消费，政策逻辑从“救市”转向“保民生、促人口”[2][13] - 政策覆盖长三角至华南地区，包括常州、泉州洛江区、南宁等城市，针对刚需、改善、新婚、多孩等多元群体提供精准补贴[2][13] - 除直接补贴外，部分城市还配套了低首付、低利率的金融支持政策，旨在激活“以旧换新”链条，释放刚性和改善性住房需求[11][13][14] 常州市购房补贴政策 - 政策于2025年12月1日升级，补贴上限提至20万元人民币，覆盖范围从现房扩展到期房和二手房[2][25] - 购买建筑面积140平方米及以下的新建商品住房（含期房），按房款15%资助，最高20万元人民币[5] - 购买建筑面积75平方米以上的存量房（二手房），按房款15%资助，最高18万元人民币[5] - 首次将“卖旧买新”纳入激励：出售一套建筑面积75平方米以上的自有存量房，并在180日内购买一套建筑面积140平方米以上的改善型新房，可将原购房资助的抵扣凭证再次用于新房款抵扣[3][5] - 申请者需满足在常州无商品住房，或名下商品住房总面积不超过75平方米的条件[2] - 自2025年4月实施旧政以来，已有约4800户家庭受益[14] 泉州市洛江区购房补贴政策 - 补贴活动自2025年11月29日持续至2026年6月30日[6][25] - 补贴标准根据户型差异化：购买建筑面积144平方米及以下的新建商品住房，补贴5万元人民币/套；购买144平方米以上的，补贴3万元人民币/套[18][25] - 设有多孩家庭叠加补贴：二孩家庭额外补贴1万元人民币，三孩及以上家庭额外补贴2万元人民币，这意味着一个三孩家庭购买一套120平方米的房子，总补贴可达7万元人民币[7][18] - 采用“即申即享”流程，购房人签订认购协议时，由开发商核实资格并确认金额，签订正式合同后补贴直接由房企发放[8] - 同一套房仅限一次补贴，若退房须先退回补贴款[9] 南宁市购房补贴政策 - 政策于2025年12月1日发布，聚焦四类群体，补贴总额为5000万元人民币，发完即止[10] - 新婚家庭补贴：2025年1月1日后领证，并在2025年12月1日至2026年12月31日期间购买指定区域新建商品住房，补贴2万元人民币[19] - 多子女家庭补贴：在2025年12月1日至2026年3月31日期间购房，二孩家庭补贴3万元人民币，三孩家庭补贴6万元人民币[19] - “以旧换新”补贴：先卖后买或先买后卖，统一补贴1万元人民币[19] - 商办购房补贴：在2025年12月1日至2026年3月31日期间，同一购房人在同一项目购买新建商业、办公等合计建筑面积达100平方米及以上，统一补贴1万元人民币[19] - 推出面向青年和工薪家庭的“三低一宽”专属信贷产品，即低首付、低利息、低月供和宽期限[11] - 公积金贷款额度提升：首套房最高可贷90万元人民币，二套房80万元人民币，首套房利率降至2.6%[12]

房价行情对比分析 - 2025年四季度上海二手房市场价格行情已回落至2016年水平 [1] - 不同区域房价存在浮动 [1] - 2016年以前购房的业主因价格安全垫仅面临“少赚”而非“真亏” [1] - 2016年之后购房的业主可能面临“真亏”局面 因2016年后上海启动新房限价并引发一二手房价倒挂 [1] 2016年上海楼市行情数据 - 2016年上海新建住宅平均销售价格为25910元/平方米 [3] - 剔除保障房后 市场化商品住宅成交均价为38369元/平方米 同比2015年上涨18.85% [3] - 内环线以内新建住宅均价87426元/平方米 [3] - 内外环线之间均价44984元/平方米 [3] - 外环线以外均价18127元/平方米 [3] - 黄浦区商品住宅成交均价104589元/平方米 为全市最高 [3] - 长宁 静安等中心城区均价多在8万元/平方米以上 [3] - 金山均价12905元/平方米 嘉定均价27292元/平方米 [3] - 闵行区同比涨幅40.02% 为当年涨幅最高区域 [3] 当前市场价格与业主体感 - 当前市场可以找到与2016年价格水平相当的次新房 如黄浦区10.4万 长宁静安8万 嘉定2.7万的价格 [4] - 购房者的体感差异（“真亏”或“少赚”）与其入市时期 买入价格 按揭还贷及持有成本相关 [4]

2025年房地产市场现状 - 2025年房地产市场量价表现处于"止跌回稳"初期的"跌幅缓和"阶段 [1][2] - 2025年开年市场表现积极，但进入第2季度后边际持续走弱 [2] - 2025年一、二手房总交易量同比跌幅较2024年略收窄，二手房价格累计跌幅基本一致，新房均价跌幅因结构性因素有所收窄 [2] - 行业迈向"止跌回稳"的过程为"交易量-房价-房地产投资"三步走，目前处于交易量"跌幅缓和"的磨底阶段 [2] 政策环境与挑战 - 加速市场回稳需突破供需结构调整政策在落地层面的瓶颈，如存量土地收储、城中村改造等进展缓慢 [2] - 政策端须前置防控衍生风险，包括房企尾部信用风险、房贷被动违约压力、土地出让金萎缩 [2] 2026年市场中性情景预测 - 预计2026年总住房交易量下降5.0%，较2025年预计的-6.8%跌幅略收窄 [3] - 预计2026年新房和二手房销量分别下跌6.9%和2.6%，而2025年预计分别为-9.8%和-2.9% [3] - 预计2026年新开工面积同比跌幅略收窄3.6个百分点至-16.1% [3] - 预计2026年施工面积和物理竣工面积同比下降9.3%和6.7%，而2025年为-9.7%和-15.2% [3] - 预计2026年房地产投资跌幅基本走平为-14.9%，2025年为-15.2% [3] 市场情景与领先指标 - 乐观情景下，政策超预期发力带动房价环比回升，标志市场进入"止跌回稳"第二步 [3] - 悲观情景下，若衍生风险发酵导致房价加速下行，则市场回稳需要更长时间 [3] - 乐观情景中，拿地、开工将优先呈现弹性表现，可作为领先指标关注 [1][3]

核心观点 - 香港楼市交投活跃度显著提升，新盘热销及减息周期提振市场信心，带动一二手市场成交量预期增长 [1] 二手市场表现 - 上周末香港10大指标二手屋苑录得12宗买卖，周环比回升33.3% [1] - 以15大屋苑计算则录得16宗成交，周环比上升14.3% [1] - 香港二手楼价喘稳上升，促使买家加快在二手市场寻宝 [1] 一手市场表现与预期 - 周末港岛全新盘"woodis"首轮75个单位即日售罄 [1] - 其他余货盘亦录得成交，新盘持续热销引发购买力释放 [1] - 预期本月香港整体楼市一手成交量有望月环比增至逾2000宗水平 [1] 市场驱动因素 - 减息周期重启增强买家入市信心 [1] - 陆续有新盘部署短期登场，进一步刺激市场 [1] - 预期二手市场交投亦会较9月录得增长 [1]

报告核心观点 报告围绕2025年房地产中期策略展开，分析行业基本面、问题及政策，指出新房交易总量低位、库存高企等问题，提出一线城市宽松、城中村改造等解决方案，建议关注政策博弈策略及红利资产、物业等投资机会，看好头部国央企和部分优质企业[125][126]。 房地产基本面复盘 新房市场 - 新房供给缩量，销售窄幅波动，2025年上半年69城商品住宅新增供应同比下降9.7%，102个样本城市新建商品住宅销售面积和金额同比分别下降2.9%和3.9% [13][14]。 - 新房总量无弹性，只有结构，一二线与三线城市走势相同，但同比增速一线强于二线强于三线，2025年1 - 6月，一线、二线、三线城市新建商品住宅销售面积同比分别为13.8%、 - 4.0%、 - 5.0% [19]。 - 全国房价环比下跌，价格企稳仍需政策支持，2025年5月新房价格同比 - 4.1%，环比 - 0.2%，二手房价格同比 - 6.3%，环比 - 0.5% [24]。 - 新房无总量只有结构，新房缩圈，聚焦核心城市，TOP20城市销售额占比逐年提升，2025年1 - 6月达到68% [30]。 二手房市场 - 二手房成交持续活跃，成交量处于历史较高位，15个重点城市二手房周度成交面积目前居于近6年中位 [36]。 - 二手房成交总量高位，四季度恐有压力，2025年5月，23城二手房成交套数环比 - 20%，同比 - 6%，同比首月转负 [37]。 - 二手房与新房整体同频，均受政策驱动，新房与二手房的成交趋势整体同频，均跟随政策同向波动 [40]。 - 进入存量房时代，二手房占比攀升，2025年1 - 5月，重点23城二手房成交套数占新房和二手房交易总量的比重提升至69% [43]。 土地市场 - 供地改善且房企补库需求下，核心地块热度升温带动出让金修复，2025年1 - 6月，300城涉宅地块出让金同比增长36.8% [45]。 - 土地市场在城市、类型等维度上存在分化，300城土地成交表现显著优于全国整体水平，涉宅地块成交同比表现优于全部性质的土地成交 [49]。 - 一二线城市土地成交优于三四线，投资占比持续提升，2025年1 - 6月，一线、二线、三线城市宅地出让金同比分别49.5%、48.7%、1.2% [58]。 - 供需因素拉动土地成交楼面价上行，一二线处历史高位，2025年1 - 6月，一二三线城市成交楼面价同比分别增长24%、16%、18% [60]。 - 核心城市高溢价地块频现，但流拍与底价成交依旧广泛，2025年上半年，300城土拍流拍率10.1%，溢价率11.3% [62]。 库存与去化 - 924后新房库存有一定回落，但目前仍处于历史高位，截至2025年5月，70城已取证未售库存4.4亿方，同比 - 3.9% [74]。 - 去化周期结构分化，绝大多数城市仍在警戒线以上，截止5月70城库存去化周期为27.3个月，其中一线城市18.6个月，二线城市25.8个月，三线城市35.6个月 [75]。 行业问题及政策复盘 新房交易总量低位 - 问题：尽管二手房交易量表现较好，新房交易总量仍处低位 [86]。 - 解决方案：一线城市进一步宽松，调降房贷利率和交易税费，加码城中村改造；推进商品房收储和收地，给予贴息支持或直接下场收 [88][94]。 房地产主要风险防范与化解 - 问题：对部分房企债务处置仍在进行中，2025年1 - 5月，房地产行业到位资金仍在小幅下降 [100]。 - 解决方案：保交楼推进依赖净增资金投放，从保项目向保主体转变，借助企业存量资产化解公开债务问题 [100]。 现房销售推进 - 问题：全面推行现房销售时机并不成熟 [101]。 - 解决方案：只会试点逐步推进，现房销售会对房企、政府和行业产生不同影响 [103]。 投资建议 政策博弈策略 - 复盘近3年房地产板块走势，板块存在波段机会，与房地产顶层设计相关联 [106]。 - 2025年重新回测政策博弈策略，优化事件等级划分，剔除12月政治局会议事件 [107]。 具体投资方向 - 预期政策达到止跌回稳下的基本面公司，如H股的绿城中国、建发国际集团等；A股的滨江集团、招商蛇口等 [126]。 - 拆迁、收储收地等政策利好的地方城投类企业，如上海的城投控股、北京的城建发展等 [126]。 - 中介，如贝壳 - W [126]。 - 物业，如华润万象生活、保利物业等 [127]。 - 转型概念系，如张江高科、南京高科等 [127]。 红利资产投资 - 债市资金供需角度来看利率下行推动红利投资热潮，红利资产配置价值凸显 [112]。 - J - REIT高股息策略奏效，呈现经济上行期利差缩小、下行期或动荡期利差扩大的特点 [112]。 - C - REITs作为红利资产的属性已被投资者逐渐认可，建议关注一级优质项目打新策略、二级择时机会 [113]。 物业行业投资 - 物业行业第一波产能出清完毕，关联房企的竞争格局逐渐明晰，剩余国央企以及优质民企物管公司成长确定性相对较高 [120]。 - 建议重点关注H华润万象生活、绿城服务、保利物业、中海物业；A招商积余 [120]。

报告行业投资评级 - 强于大市，预计该行业指数在未来 6 - 12 个月内表现强于基准指数，沪深市场基准指数为沪深 300 指数 [6][25] 报告的核心观点 - 房价下行压力进一步加大，70 城新房、二手房房价环比跌幅均扩大，房价下跌城市数量均增加，5 月 70 大中城市新房房价环比下降 0.2%，二手房房价环比下跌 0.5% [6] - 5 月一线城市新房房价环比由持平转为下跌，二手房房价环比跌幅明显扩大；二线城市新房房价由环比持平转为下跌，二手房房价跌幅扩大；三线城市新房、二手房房价环比跌幅均扩大 [6] - 5 月各类型产品房价环比跌幅相同，且跌幅均较上月扩大 0.1 个百分点 [6] - 去年 9 月到今年 3 月，70 城新房、二手房房价环比跌幅收窄，但 4、5 月房价数据走弱，5 月跌幅进一步扩大，在此背景下，国家对于稳定房地产市场的态度更加迫切，近期政策端进一步发力的概率明显提升 [6] - 下一个时间点重点关注 7 月政治局会议前，预计表态会更加积极，带动板块在 7 月中旬出现一波政策博弈的行情机会 [6] - 地产标的方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性 [6] 根据相关目录分别进行总结 70 城房价整体情况 - 5 月 70 大中城市新房房价环比下降 0.2%，环比降幅较 4 月扩大 0.1 个百分点，二手房房价环比下跌 0.5%，环比降幅较 4 月扩大 0.1 个百分点 [6] - 5 月 70 城中新房房价环比下跌的城市数量有 53 个，较 4 月增加 8 个，新房房价下跌城市平均跌幅为 0.37%，较 4 月扩大 0.07 个百分点；二手房房价环比下跌的城市数量有 67 个，较 4 月增加 3 个，二手房房价下跌城市平均跌幅为 0.53%，较 4 月扩大 0.08 个百分点 [6] 各线城市房价情况 一线城市 - 5 月一线城市新房房价由环比持平转为环比下降 0.2%，仅上海新房房价环比持续正增长，北京环比由涨转跌，广深环比跌幅扩大 [6] - 5 月一线城市二手房房价环比下降 0.7%，环比跌幅明显扩大，且 5 月环比跌幅大于二、三线城市，上海二手房房价环比由涨转跌，广州环比持平转为环比下跌，北京、深圳环比跌幅扩大 [6] 二线城市 - 5 月二线城市新房房价由环比持平转为环比下降 0.2%，35%的二线城市新房房价环比持平或上涨，杭州环比涨幅排首位 [6] - 5 月二线城市二手房房价环比下降 0.5%，环比降幅较 4 月扩大 0.1 个百分点，所有二线城市二手房房价环比均下跌，部分城市跌幅相对较大 [6] 三线城市 - 5 月三线城市新房房价环比下降 0.3%，环比跌幅较 4 月扩大 0.1 个百分点，部分城市环比上涨或持平，部分城市跌幅相对较大 [6] - 5 月三线城市二手房房价环比下降 0.5%，环比跌幅较 4 月扩大 0.1 个百分点，部分城市环比上涨，部分城市跌幅相对较大 [6] 各类型产品房价情况 - 5 月刚需、刚改、改善型产品新房、二手房房价环比跌幅均为 0.2%和 0.5%，且跌幅均较 4 月扩大 0.1 个百分点 [6] 政策与市场机会 - 6 月 13 日国常会明确提出“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，国家统计局指出房地产市场仍在调整，促进房地产止跌回稳还需继续努力，近期政策端进一步发力概率提升 [6] - 关注 7 月政治局会议前，预计表态积极带动板块在 7 月中旬出现政策博弈行情机会 [6] 投资建议 - 关注四条主线：基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企；2024 年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企；经营或策略上有增量或变化的房企；受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司 [6] 附录 - 一线城市指北京、上海、广州、深圳等 4 个城市；二线城市指天津、石家庄等 31 个城市；三线城市指唐山、秦皇岛等 35 个城市 [7] 附注 - 调查范围为各城市的市辖区，不包括县；新建商品住宅销售价格调查为全面调查，二手住宅销售价格调查为重点调查和典型调查相结合 [8]

市场整体表现 - 北京房地产市场在"金三银四"期间释放积极信号，成交量显著回升[1] - 3月一线城市商品房成交面积环比增95%，同比增18%，其中北京商品住宅成交面积环比翻番[3] - 2025年3月及4月北京二手房网签量达32,662套，环比增26.52%，同比增18.19%[3] 区域成交特征 - 核心区域优质房源成交周期大幅缩短，西城、海淀出现"挂牌即成交"现象，如西城三里河房源5天售出，德胜片区成交周期从10天缩短至5天[3] - 近郊板块承接外溢需求，石景山、大兴成交量相比1-2月提升约20%，吸引地铁沿线刚需购房者[5] 土地市场动态 - 海淀区树村地块以10.23万元/平方米单价成交，刷新北京"地王"纪录，反映房企对核心地块争夺激烈[6] 价格走势分化 - 2025年4月北京二手房均价44,454元/平米，核心区域房价坚挺，西城月坛板块2024年12月均价达13.27万/㎡，同比涨12%[8] - 2025年2月北京新房公示均价54,547元/㎡，环比微涨0.54%，核心地段高端项目价格上涨（如海淀朱房村预计售价12万+/㎡），郊区项目存在9折促销[8] 政策支持力度 - 2024年9月起北京实施多项政策优化：首套商贷利率降至4.05%，二套4.55%，公积金贷款额度上限120万[10] - 非京籍家庭购房社保/个税年限要求下调，五环内从5年减至3年，五环外减至2年，高层次人才仅需1年[10] 市场前景展望 - 政策持续支持与信心恢复为楼市提供有利条件，但需关注宏观经济、收入预期等因素影响[10] - 预计二季度"稳楼市"政策加速落地，核心区域及高品质项目将继续引领市场，非核心区域复苏可能较慢[12]

西安房地产市场表现 - 西安新房价格连续6个月下跌，二手房价格连续18个月下跌，3月新房环比下跌0.2%，同比下跌2.3%；二手房环比下跌0.3%，同比下跌6.9% [2][3] - 2025年3月西安商品房签约面积56.2万平方米，同比减少18.7%，环比下降9.3%，但二手房成交量显著回升，3月住宅网签10470套，环比上涨50.17%，同比上涨8.87% [5][7] - 与成都形成鲜明对比，成都新房连续4个月上涨，二手房连续6个月上涨，一季度新房成交同比上涨19.7%，二手房同比上涨32.9% [2] 西安经济与工业现状 - 2024年西安GDP增速4.6%，低于全国平均增速0.4个百分点，在27个万亿GDP城市中排名倒数第四 [20][21] - 工业表现疲软，2024年上半年工业投资增速-13.3%，工业总产值下降0.8%，全年工业增加值仅增长1.1%，全年工业总产值增幅4.4% [24][25][28] - 西安工业增加值规模较小，2023年估算为2399.09亿元，远低于深圳(11818.61亿元)、烟台(3682.35亿元)等城市 [44][45] 西安产业结构分析 - 西安仅有3个千亿级产业：汽车制造业、电气机械和器材制造业、计算机通信和其他电子设备制造业 [46][48] - 汽车制造业已成为西安第一大产业，2023年营业收入超2000亿元，但相比其他城市(深圳7个千亿产业、苏州11个)差距明显 [47][51][53] - 军工产业虽强但未有效转化，军工科研院所与地方经济联动不足，形成"孤岛经济" [66][67] 人口与房价关系 - 2024年西安常住人口增加8.94万人，增量居全国第八，但较七普时期年均44.85万人大幅下降 [32][34] - 房价收入比高达28.1倍(新房均价1.6万元/㎡，人均可支配收入5.1万元)，远超国际警戒线 [31] - 人口流入和西北地区虹吸效应构成房价支撑，但市场调整周期预计将持续较长时间 [69][71][73]