土地市场趋势 - 重点城市推出优质住宅地块，房企拿地热情提升，深圳宅地土拍加速，地块规模较小且容积率较低，楼市或进入"低密"时代 [1] - 深圳龙华区A817-0619宗地吸引8家房企竞拍，最终以12.12亿元成交，溢价率达46.6%，容积率为2.5，起始价8.27亿元 [3] - 深圳新增涉宅用地多位于核心板块，规模较小且容积率低，如龙华区A802-0309号宗地容积率≤2.8，前海居住用地容积率为3.1，宝安中心区地块容积率从5.7调整为3.7 [4] 政策与市场变化 - 国家标准《住宅项目规范》要求住宅项目容积率不超过3.1，开发商将以"好房子"标准打造项目 [3] - 热点城市土地出让呈现小型化、位置中心化趋势，以缩短开发周期并提振开发商拿地积极性 [10] - 地方政府供地策略呈现"缩量提质"特征，2025年宅地供应计划同比下降20%，核心城市通过降低容积率、聚焦优质地块优化结构 [10] 房企与购房者反应 - 房企认为政府卖地思路变化，更多房企够得着门槛，低容积率地块有能力做出更高端产品，实现溢价 [7] - 购房者倾向于等待"低密度"新房，高容积率在售项目销售或更为艰难 [8] - 重点企业拿地集中在北京、杭州、上海、成都等核心城市，资金向收益确定性高和现金流回笼快的项目倾斜 [11] 数据表现 - 5月300城住宅地块成交规划建面2546万平方米，同比下降21%，但土地出让金达1000亿元，同比增长9.6% [10]

地块成交情况 - 温州中央绿轴区域G-50b地块成交总价30350万元，成交楼面价24513元/㎡，溢价率55.2% [1][2] - 该地块楼面价刷新2021年以来温州全市涉宅用地新高，位列中央绿轴板块历史第二，仅次于2010年君庭领墅26094元/㎡ [2] - 地块容积率1.05，建筑面积12381.26㎡，为低密纯宅地，竞得方为温州天景房地产开发有限公司 [2][3] 市场热度分析 - 地块吸引建发、温州城发、天景等多家房企竞拍，经过37轮竞价成交 [1][2] - 区域低密产品稀缺，周边在售项目保利·天珺为高层住宅，万科·璞拾云洲低密产品开盘去化率达90% [4] - 地块体量小（1.2万方），若按套均200㎡计算仅60套，适合高端改善需求快速去化 [4] 地块核心优势 - 中央绿轴板块首宗容积率低于1.5的纯低密宅地，规划限制独栋建设，未来或打造联排/叠排产品 [4] - 区位优势显著：毗邻万科·翡翠天地，配套涵盖世纪公园、印象城MEGA、S1线轨道交通及优质教育资源 [4] - 板块发展成熟，水系环绕，文化设施密集（科技馆、图书馆、博物馆） [4] 行业对比数据 - 瓯海区仙岩镇区F-02-01地块近期成交楼面价8836元/㎡，溢价率40.4%，显示低密地块持续升温 [3] - 温州低密涉宅用地楼面价排行中，该地块24513元/㎡位列第一，远超第二名的18617元/㎡（龙湾区状浦地块） [3]

深圳土地供应政策调整 - 深圳拟挂牌出让多宗低容积率二类居住用地 包括龙华区1.09公顷地块(容积率2.5 起始价8.27亿元)和光明区3.50公顷地块(容积率3.1 起始价19.94亿元) [1] - 出让地块采用"交地即交证""交房即发证"模式 且不限售价 无70/90户型限制 无配建保障房 以"价高者得"方式竞拍 [1] - 宝安区宝中地块容积率由5.7大幅下调至3.7 住宅部分降至3.4 居住用地面积42523平方米 住宅用地占比近90% [2] 深圳2025年土地供应计划 - 2025年度计划供应建设用地1060公顷 将大幅增加产业用地供应 [2] - 居住用地计划供应100公顷 其中商品住房用地60公顷 保障性住房用地40公顷 [2] - 租赁住房用地占居住用地比例不低于10% [2] 行业趋势与市场表现 - 低容积率地块受开发商热捧 有助于打造高端产品实现溢价 [3] - 2025年前5个月TOP100房企拿地总额4051.9亿元 同比增长28.8% 以央国企为主 [3] - 全国300城住宅用地成交1.3亿平方米 同比下降 但土地出让金同比增长超20% [3] 政策环境展望 - 房地产政策将聚焦城中村改造 高品质住房供给 收购存量商品房等方面 [4] - 宏观政策可能包括降准降息 降低公积金贷款利率等措施 [4] - 房企投资策略将更加聚焦确定性 [4]

深圳土地市场动态 - 深圳市光明区光明街道A509-0074宅地挂牌出让 土地出让面积为34995 97平方米 计容建筑面积为108487平方米 其中住宅面积为102347平方米 地块起始价为19 94亿元 起始楼面价为18380元/平方米 折合起始楼面价为19483元/平方米 建成后商品住房不限售价 [1] - 该地块具有较高市场关注度 因其优越地理位置和完善配套设施 [1] - 深圳近期陆续推出多宗住宅用地 如龙华区A817-0619宗地 土地面积为10898 05平方米 建筑面积为27200平方米 以8 27亿元起拍 不限售价 无"70/90"户型限制 没有配建 以"价高者得"规则决定竞得人 [1] 宝安区地块规划调整 - 深圳市宝安区宝中"南街坊"(DY01)和"北街坊"(DY02)地块规划调整 原定于4月30日出让但终止交易 地块起拍价为86 27亿元 [2] - 南街坊地块容积率由5 7下调至3 7 住宅部分更低至3 4 调整后居住用地面积42523平方米 住宅用地面积占地块面积接近90% 商业建面大幅减少 [2] - 近期越来越多城市推出低容积率土地 核心城市"低密宅地"掀起土拍小高潮 受到开发商热捧 [2] 全国土地市场趋势 - 中指研究院数据显示 今年前4个月300城住宅用地成交规划建面同比下降约4% 出让金同比增长超两成 一二线城市平均溢价率较高 [2] - 4月核心城市土拍保持热度 杭州住宅用地出让金达306亿元 连续两个月居全国首位 平均溢价率31 1% [2] - 今年前4个月重点房企拿地总额同比增长26 6% 约为3608亿元 头部房企保持聚焦核心 精准投资策略 [2] 房地产市场结构性特征 - 当前房屋销售市场呈现显著区域集中度特征 核心地段及高端住宅项目成为市场主力承接点 [3] - 这种结构性特征传导至土地市场 促使土地资源配置向高价值区域集聚 [3]

深圳土地市场 - 深圳龙华区挂牌一宗居住用地 土地面积10898 05平方米 建筑面积27200平方米 起拍价8 27亿元 无售价和户型限制 拟于6月19日出让 [1] - 该地块为三角形地块 位于金地上塘道二期与隔圳新村城中村的中间夹角地带 [1] - 深圳市规划和自然资源局近期公告3宗拟出让居住用地 涉及龙华区2宗 光明区1宗 总用地面积6 77公顷 [1] - 近期多个城市推出低容积率土地 核心城市低密宅地受开发商热捧 低容积率有助于房企打造高端产品实现溢价 [1] 杭州土地市场 - 杭州土拍推出3宗涉宅地块 总建筑面积14 32万平方米 均位于主城区 共揽金42 49亿元 平均溢价率41 4% [2] - 拱墅东新单元地块由杭州西房16 25亿元竞得 西湖三墩单元由保利置业17 09亿元竞得 滨江长河单元由中天&海威9 16亿元摘得 [2] - 出让文件要求地块项目符合《杭州市住宅品质提升设计导则》 新规倒逼房企优化设计细节 如智能化 绿色建筑等 [2] 行业趋势 - 2025年前4个月重点房企拿地总额同比增长26 6%至3608亿元 头部房企保持聚焦核心 精准投资策略 [2] - 核心城市在政策优化 优质供给增加及土地市场回暖带动下 市场情绪有所修复 但全国市场尚未完全企稳 [2]