行业核心动态 - 2025年11月，国内集中式长租公寓头部企业规模持续扩容，但受传统淡季影响，全国住宅平均租金环比下跌，市场呈现结构性分化 [1] 企业规模与竞争格局 - 截至11月30日，TOP 30集中式长租公寓企业累计开业房源量达140.9万间，较10月增加0.2万间 [1] - 万科泊寓以20.4万间开业规模居首，龙湖冠寓以12.7万间位列第二，瓴寓国际、魔方生活服务集团开业规模均超8万间 [1] - 琴乐寓首次跻身TOP 30榜单，以15082间开业量排名第30位，瓴寓国际等企业因新项目落地实现规模增长 [1] - 11月TOP 30企业累计管理房源量达200.7万间，较10月增加2万间，增幅高于开业规模 [2] - 万科泊寓以28.39万间管理规模领跑，龙湖冠寓（16.4万间）、美寓（15.0356万间）分列二三位 [2] - 美寓、联投新青年、浦发有家、华润有巢等企业通过新收购或新签约项目，管理房源量显著提升，行业资源向头部集中趋势明显 [2] 租金市场表现 - 11月全国50城住宅平均租金为34.36元/平方米/月，环比下跌0.60%，跌幅较10月扩大0.11个百分点 [2] - 租金同比下跌3.57%，但跌幅较10月收窄0.06个百分点 [2] - 租金下跌符合行业季节性规律，反映淡季需求回落及部分城市供给充足的市场整体平衡状态 [2] 行业驱动因素与展望 - 头部企业规模扩张得益于政策支持引导及企业在资产运营、项目拓展方面的核心竞争力 [3] - 租金季节性下跌属正常波动，预计随后续租赁旺季到来，租金有望逐步企稳 [3] - 未来随着保租房供给持续增加及行业规范化水平提升，市场将呈现规模与质量协同发展的格局 [3]

行业规模与集中度 - 2025年10月，TOP30住房租赁企业合计开业房源量增长至140.7万间，较9月增加0.9万间，合计管理房源量增长至197.7万间，较9月增加0.7万间 [1][7] - 万科泊寓在开业规模榜和管理规模榜上均位居首位，开业房源205,728间，管理房源280,800间，龙湖冠寓分别以127,000间和164,000间位列第二 [2][5] - 行业集中度较高，开业规模榜前五名企业（万科泊寓、龙湖冠寓、瓴寓国际、魔方生活服务集团、乐乎集团）合计开业房源量超过60万间 [2][3] 企业动态与项目拓展 - 2025年10月，多家企业有新项目集中上市，包括保租房、人才公寓和市场化长租房项目，例如华润有巢在大连、成都的新店开业，分别提供318间和952套房源 [9] - 万科泊寓与深铁集团合作的首个公寓项目落地前海，引入高端品牌“富瑞斯”，提供373套高品质租赁住房 [11] - 多家企业进行业务模式创新和品牌拓展，如雅阁酒店集团采用“酒店+公寓”双品牌模式签约广东河源项目，雅诗阁中国首次进入福州市场 [10][11] 政策环境与支持 - 中央层面持续强调优化保障性住房供给，规范发展租赁市场，建立多层次住房保障体系 [16] - 地方政策聚焦存量房收储、非居改保、人才住房及公积金支持，如深圳支持非居住存量房屋改建为保租房，南京提高多子女家庭公积金租房提取限额 [17][19] - 部分省市公布保障性住房建设成果，例如重庆已建成公租房58.3万套，筹集保租房30万套；宁夏过去五年累计筹集建设保租房3万套 [21][23] 市场租金表现 - 2025年10月，重点50城住宅平均租金为34.57元/平方米/月，环比下跌0.49%，同比下跌3.63%，行业进入传统淡季，租金环比跌幅较9月扩大0.10个百分点 [1][25] - 50个城市中，仅2个城市（北海、三亚）住宅平均租金环比上涨，上涨幅度分别为0.83%和0.36%，其余48个城市租金环比下跌 [26] - 西安、温州等城市租金环比跌幅超过1.0%，北京、厦门等15个城市跌幅在0.5%-1.0%之间 [26] 土地市场与供应 - 2025年10月，重点22城共成交129宗涉宅用地，总体规划建筑面积约802万平方米，重庆成交规模最大，达103.6万平方米 [29][31] - 当月共成交3宗涉租用地，租赁住房规划建筑面积合计5,555平方米（约0.6万平方米），均来自上海土拍，并要求配建5%的保租房 [29][31] - 上海嘉定区在“十四五”期间已推出34个人才公寓项目，提供超16,000套房源 [24]

文章核心观点 - 房地产市场经历时代转折，从过去稳赚不赔转向需要理性判断的长期选择 [1] - 未来五年楼市大方向已显现，核心趋势是房价趋稳、市场分化、租售并举以及城市价值由人口流向决定 [1][19] 房价趋势 - 房价暴涨时代彻底结束，市场趋于理性，很难再出现坐地起价的情况 [3] - 房价上涨逻辑从稀缺转变为性价比 [3] - 未来五年房价大概率稳中有落，部分区域缓慢下调，但核心地段、学区房、交通便利地段仍有支撑 [5] - 房子回归居住属性是长期趋势，能带来幸福感的房子才具有真正价值 [5] 市场供需与竞争格局 - 新房市场库存高企，开发商采取打折促销、送车位、送装修等方式以求快速回笼资金 [7] - 二手房供应量增加，因换房或贷款压力导致房源增多，形成供大于求局面，买家话语权增强 [7] - 未来五年新房市场将持续去库存，中小房企被淘汰，存活开发商将更注重品质和品牌 [9] - 二手房市场将出现分化，优质房产保值甚至升值，而偏远、物业差、楼龄老的房产价格可能下行 [9] 租赁市场发展 - 年轻人购房观念变化，更多人接受租房也是一种舒适的生活方式 [10] - 政府推动长租政策，多个城市推出保障性租赁住房、人才公寓等项目 [10] - 未来五年租房环境将改善，租金更稳定、合同更规范、租客权益保障更完善 [13] - 开发商和机构布局集中式长租公寓，提供拎包入住、带社交空间的租房产品，该模式可能成为城市年轻人首选 [13] 区域市场分化 - 房产价值由人口和资源映射，人口多、经济活跃的城市房价稳定，人口流出的城市市场难回高点 [15] - 人口向一线和强二线城市集中，如杭州、成都、武汉、南京等热门城市，三四线城市因缺乏就业机会房产销售放缓 [15] - 未来五年城市分化将更突出，房产价值与城市发展潜力绑定，需关注人口流向而非单纯价格 [17]

行业集中度 - 2025年9月TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量为139.8万间，入榜门槛为15004间[1] - TOP30企业累计管理房源量约198万间，管理规模入榜门槛为21071间[4] - 房企系企业在开业和管理规模上均占据主导地位，开业规模占比46%，管理规模占比48%[1][2][4][5] 企业类型分布 - 开业榜TOP30中包括11家房企系、10家地方国企系、4家创业系、3家酒店系、1家中介系和1家金融系[1] - 房企系开业规模达64.7万间，占比46%；地方国企系开业规模30.5万间，占比22%[2] - 管理规模方面，房企系管理95.0万间，地方国企系管理44.9万间，创业系管理30.9万间[5] 轻资产项目规模 - 乐乎集团轻资产项目开业规模最大，达80900间；瓴寓国际以74934间位居第二[7] - 城家、城市家、魔方生活服务集团轻资产项目开业规模分别为37161间、34701间和32731间[7] - 自如寓教育轻资产项目开业29807间，城方轻资产项目开业17565间[7] 租金市场表现 - 2025年9月全国50城住宅平均租金为34.74元/平方米/月，环比下跌0.39%，同比下跌3.76%[8] - 50城中仅4个城市住宅平均租金环比上涨，北海环比涨幅最大为0.78%[11] - 46个城市租金环比下跌，西安跌幅最大达1.22%，13个城市跌幅在0.5%-1.0%之间[11] 土地市场情况 - 2025年9月重点22城共成交137宗涉宅用地，总体规划建筑面积915.8万平方米[14] - 重庆成交规模最大达214.3万平方米，长沙成交116.6万平方米[16] - 共成交6宗涉租用地，合计1.4万平方米，广州和上海分别成交7486平方米和6932平方米租赁住房用地[14][16] 领先企业排名 - 万科泊寓开业规模205400间位居第一，龙湖冠寓127000间排名第二[16] - 管理规模方面，万科泊寓280700间排名第一，龙湖冠寓164000间排名第二[18] - 瓴寓国际开业87655间排名第三，管理137211间排名第三[16][18]

市场供应与增长 - 2025年三季度全国22个重点城市新增集中式长租公寓项目132个，新增房源5.71万套，同比增长55% [1] - 新增房源中保租房供应40966套，占比72%，同比增长53% [1] - 新增房源中市场化项目供应16126套，占比28%，同比上涨3% [1] - 截至2025年三季度，核心八城集中式公寓总规模约143.13万套，其中保租房66.57万套，占比47% [4] 市场竞争格局 - 住房租赁市场TOP30企业中，国企系企业市场份额已突破15% [4] - 国企系企业市场份额的同比与环比涨幅领先于房企系及资管系企业 [4] - 近两年TOP30国企系企业年度规模增长均在6万套以上，扩张态势明显 [5] 国企运营动态 - 地方国企加速入局，聚焦品牌化与体系化建设 [5] - 盘活存量资产是核心房源筹集模式，“收储闲置房产改建为保租房”成为主流模式，国企更具资源优势 [5] - 地方国企多与头部专业长租公寓运营商战略合作以弥补专业化运营能力短板 [5]

行业规模与成长空间 - TOP30集中式长租公寓品牌累计管理房源近200万间 [1] - 中国租赁住房机构化率约为10% 相比海外发达国家50%水平存在数倍成长空间 [1] 政策环境与行业影响 - 国务院2025年7月发布《住房租赁条例》明确鼓励长租企业发展 [1] - 机构租赁住房服务发展能提高市场标准化程度并提升社会整体福利 [1] 行业发展驱动因素 - 租金回报率大幅低于无风险利率的历史因素已消失 [1] - 业主租金上涨预期高于实际涨幅的矛盾有所缓解 [1] - 行业普遍缺乏供应链管理能力导致企业阶段性放弃装修+长租业务模型 [1] 市场竞争格局演变 - 新进入长租领域企业数量明显减少 内卷式竞争逐渐结束 [1] - 企业和业主对长租合同定价明显回归理性 [1] - 具备强供应链管理能力的企业下场前 服务品质差异较小 [3] 企业核心竞争力 - 社区连接与规模壁垒成为优秀企业成长重要抓手 [3] - 长租业务不仅受益于经纪服务公司的业主连接 更可能反哺房源 [3] 市场参与者作用 - 买入住宅并持有出租的市场主体成为助力止跌回稳的正能量 [1]

一线城市长租市场现状 - 北上广深集中式公寓整体出租率超85%，其中广州达到96% [1][2] - 除广州外其他三城租金出现1%-5%降幅，上海跌幅最大达5% [1][4] - 北京租金水平最高189.3元/㎡/月，广州最低88.5元/㎡/月 [8] 市场供需结构变化 - 保障性租赁住房大规模入市，租金较市场均价低约30% [7] - 上海80%保租房分布在中环外，租金为城市整体7折水平 [8] - 深圳保租房规模占比近4成，租金为城市整体7折水平 [11] 城市差异化表现 - 广州租金逆势上涨2.08%，出租率96%领跑一线城市 [4][2] - 上海租金坪效149.4元/㎡/月，同比下降6.92% [8] - 深圳租金坪效101.7元/㎡/月，已跌回2022年水平 [11] 行业发展趋势 - 市场正从"有得住"向"住得好"转变，进入品质竞争阶段 [13] - 非核心区域房源议价空间可达5%-10%，租客迎来换租窗口期 [13] - Z世代成为租房主力，长期租赁习惯支撑市场需求 [2]

行业规模排名 - 万科泊寓以196,600间开业规模位居榜首 龙湖冠寓以123,000间位列第二 魔方生活服务集团以84,154间排名第三 [1] - 开业规模榜TOP30企业累计开业房源量达133.2万间 较4月增加约0.4万间 [5] - 管理规模榜TOP30企业累计管理房源量达192.3万间 较4月增加约2.6万间 [6] - 万科泊寓以275,400间管理规模位列第一 龙湖冠寓以164,000间排名第二 美寓以133,060间升至第三 [3] 企业分类表现 - 开业榜TOP30中房企系企业11家 地方国企系9家 创业系5家 酒店系3家 中介系和金融系各1家 [5] - 创业系开业规模较上月增加0.1万间至25.8万间 地方国企系增加0.3万间至25.3万间 酒店系增加0.03万间至15.1万间 房企系减少0.05万间至60.6万间 [5][6] - 管理规模方面房企系增加2.5万间至91.4万间 创业系增加0.1万间至34.7万间 [7] 企业动态 - 海南文昌国际航天城一期人才公寓交付471间 长沙临港泊寓推出91套精品房源 [9] - 上海西部乐巢·智和苑供应1,156套保租房 武汉恒隆广场服务式公寓开设60间客房 [9][10] - 武汉之寓·未来二期C区开放签约 提供70-110平米户型 西安希望里·奥体项目发布143套房源 [10] - 城投宽庭徐汇社区开业 推出546套30-79平米房源 合肥承寓·植悦书香社区提供50-118平米多元化户型 [10] - 港城领寓(泥城)项目一期竣工 提供1,194套保障性租赁用房 重庆建渝基金·嘛嘛公寓海棠溪店开业528套公寓 [10] 业务拓展 - 新黄浦以2.15亿元收购北京昌平办公项目用于保障性住房 [13] - 杭州安居集团收购万科河语光年府75套存量商品房 总建筑面积4,152.3平方米 [13] - 合肥安居集团收购蜀山西宸原著项目138套房源 计划下半年投入运营 [13] - 万豪集团与苏州华贸中心合作打造大中华区首个万豪旅享家公寓 计划提供208间客房 [13] 融资动向 - 华泰苏州恒泰租赁住房REIT上市首日上涨30% 网下认购倍数216.91倍 公众认购倍数829.78倍 [17] - 中金厦门安居REIT扩募申请获受理 拟购入厦门岛内2,689套租赁住房 [17] - 华夏北京保障房REIT推进扩募 拟定向发售8.3-9.462亿元 [17] - 凯德投资设立50亿元境内母基金 预计贡献200亿元资产管理规模 [17] - 浙商银行发放0.37亿元住房租赁团体购房贷款 支持杭州安居集团收购存量房 [17] - 象屿地产11.5亿元住房租赁专项公司债券全额回售 [17] 政策动向 - 市场监管总局发布《城镇房屋租赁合同（示范文本）》 明确优先承租权等关键条款 [18] - 央行提出拓宽保障性住房再贷款使用范围 巩固房地产市场稳定 [18] - 中办国办支持利用存量低效用地建设保障性住房 [18] - 广东省支持收购存量商品房用作保障房 重庆市筹集保障性租赁住房29.2万套 [19][20][24] - 上海市扩大保障性租赁住房供给 重点向青年群体倾斜 [24] - 深圳市深汕合作区调整公租房租金至市场参考租金的30% [24] - 福建省推进"好房子"建设 目标2030年新建保障房全面达标 [24] - 山西省规定新建租赁住房以不超过70平方米户型为主体 [24] 市场运行 - 2025年5月全国50城住宅平均租金35.0元/平方米/月 环比下跌0.34% 同比下跌3.44% [27] - 50城中仅3个城市租金环比上涨 乌鲁木齐 天津 银川涨幅均低于0.1% [31] - 47个城市租金环比下跌 三亚跌幅最大达1.04% 15个城市跌幅在0.5%-1.0%之间 [31] 土地交易 - 2025年5月重点22城成交69宗涉宅用地 总体规划建筑面积486万平方米 [34] - 杭州成交规模78.5万平方米居首 长沙 南京 武汉 广州均超30万平方米 [34] - 宁波慈溪出让5.1万平方米保障性租赁住房用地 上海6宗地块配建0.5万平方米租赁住房 [34]

住房租赁市场概况 - 2025年4月全国50城住宅平均租金为35.2元/平方米/月，环比下跌0.32%，同比下跌3.40%，进入行业淡季[1][11] - 租金环比上涨城市仅2个（嘉兴、石家庄涨幅<0.1%），下跌城市达48个，其中三亚跌幅最大（1.10%）[14] - TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量132.8万间，较3月增加0.9万间；累计管理房源量189.7万间，较3月增加1.3万间[1][5] 企业竞争格局 开业规模TOP30 - 万科泊雷以19.75万间居首，龙湖冠寓（12.3万间）、魔方生活（8.42万间）分列二三位[2][3] - 入榜门槛为14,847间，房企系占比最高（11家），其开业规模60.6万间，环比增加0.4万间[4][5] - 地方国企系9家合计25万间（+0.42万间），酒店系3家合计15.1万间（+0.05万间）[4][5] 管理规模TOP30 - 万科泊雷仍居榜首，龙湖冠寓（16.4万间）、美寓（13.31万间）紧随其后[7][8] - 房企系管理规模88.8万间（占比46.8%），环比增加1.11万间；创业系34.6万间（+0.12万间）[8][10] - 安居乐寓新晋上榜，中介系仅1家（5.5万间），金融系维持1.5万间[8][10] 融资与REITs动态 - 华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT于4月25日完成基金合同生效，宁波城建保租房REIT进入管理人预中标阶段[10] - 中金厦门安居REIT申报扩募，拟投资厦门2个项目共2,689套租赁住房[11] - 首程控股联合险资设立百亿公募REITs专项投资基金，首期规模超50亿元[11] - 国金资管ABS项目（4.99亿元）和新黄浦保租房专项计划（7.7万㎡）获受理[10]

2025年一季度住宅租赁市场总体表现 - 2025年一季度，50城住宅平均租金累计下跌0.44% [1] - 分月度看，1月租金环比下跌0.4%，2月环比微涨0.01%，3月租金为35.3元/平方米/月，环比微跌0.05%，同比下跌3.40% [1] - 从季度累计涨跌幅看，44个重点城市租金下跌，仅哈尔滨、乌鲁木齐、深圳、兰州、东莞、上海6个城市租金累计上涨，涨幅均在0.6%以内 [6] 不同城市等级租金表现 - 一线城市租金相对平稳，一季度住宅平均租金与去年同期基本持平 [7] - 二线城市平均租金累计下跌0.70%，跌幅较去年同期扩大0.23个百分点 [7] - 三四线代表城市平均租金累计下跌0.46%，跌幅较去年同期收窄0.09个百分点 [7] 城市租金水平分层 - 超7成城市租金处于20-40元/平方米/月区间 [3] - 北京、深圳、上海租金水平稳居第一梯队，均超过80元/平方米/月 [3] - 杭州、广州、三亚、厦门租金在40-60元/平方米/月之间，南京、珠海等36个城市租金在20-40元/平方米/月，南通、惠州等7个城市租金在20元/平方米/月以下 [3] 租金收入比分析 - 2025年3月，50个重点城市租金收入比均值为16.6%，较去年同期下降1.3个百分点 [9] - 超8成城市租金收入比低于20%，租金负担较为合理 [9] - 深圳、北京、三亚、上海等4个城市租金收入比仍在30%以上，居民租房压力较大 [9] 住房租赁投资回报率 - 2025年3月，50个重点城市租金房价比均值为2.15%，已高于5年期定期存款利率(1.55%)和10年期国债收益率(1.8209%) [11] - 超六成城市租金房价比处1.5%-2.5%之间，贵阳、哈尔滨、长沙、沈阳等城市租金房价比较高，其中贵阳、哈尔滨等地已超3% [11] - 50城租金房价比均值较去年同期提升0.09个百分点，较2023年初低点提高0.17个百分点 [12] 长租公寓企业规模 - 截至2025年一季度末，TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量达131.9万间，较2024年年末增加15.9万间 [22] - 开业规模TOP30入榜门槛为14847间，较上季度末提升1188间 [22] - TOP5企业累计开业规模达55.8万间，较上季度末增加0.7万间，占TOP30总规模比重为42.3% [22] 长租公寓企业类型分布 - 开业规模TOP30企业中，有11家房企系、9家地方国企系、5家创业系、3家酒店系、1家中介系和1家金融系企业 [22] - 地方国企系较上季度末增加2家，开业规模达24.6万间，增长明显 [22] - 管理规模TOP30企业累计管理房源量达188.4万间，较2025年四季度增加6.4万间 [25]