2025.08. 15 本文字数：1059，阅读时长大约2分钟 作者 | 第一财经 马一凡 上海"商改住"新规将允许将商业办公物业改为住宅？事实上，这是对政策的严重误解！ 近期发布的《上海市人民政府办公厅关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》（以下简称"实施意见"） 明确，允许符合一定条件的存量商务楼宇兼容租赁住房（含人才公寓）、养老托幼等功能，并建立15 年全周期合同管理模式。有业内人士将这份实施意见简称为"商改住"新政。 不过，这里的"商改住"，指的是符合一定条件的商务楼宇可改为租赁住房，并非指商办公寓可转变为住 宅。 在社区中心区域，允许商务楼宇补充商业服务、文化体育、教育培训、养老托育、租赁住房（含人才公 寓）、新时代城市建设者管理者之家等功能。 在实施意见发布后，有部分中介人士认为政策是鼓励市民购置、投资商办属性公寓。但实际上，实施意 见明确，将从严管控商务楼宇分割销售行为，禁止以虚拟划线或非实体墙等形式分层、分区分割转让， 确保产权边界清晰。对于已分割销售和分割租赁的，应完善全周期合同管理，加强统一监管。 房地产律师宋安成认为，本次实施意见鼓励商务楼宇在改变功能的基础上进行租赁，未涉及土地性质调 整 ...

上海商务楼宇转型租赁住房政策 政策核心内容 - 上海允许存量商务楼宇兼容租赁住房、养老托幼等功能，建立15年全周期合同管理模式 [3][4] - 政策覆盖城市主中心、副中心、地区中心和社区中心，不同区域允许兼容的功能不同（如科技创新、商业酒店、人才公寓等） [5][6][7] - 上海现有约1万栋商务楼宇，部分老旧写字楼面临设备老化、坪效低问题，改造将缓解核心区域"职住不平衡" [4][7] 政策支持措施 - 提供"政策红包"：优化绿地率指标、允许增加经营性建筑面积以鼓励公共设施配套 [8] - 从严管控分割销售行为，禁止虚拟划线或非实体墙分割转让，加强统一监管 [16] 市场影响与行业意义 - 政策使"商改住"合法合规化，解决此前产权性质、规划用途的不确定性 [10][14] - 核心区域老旧办公楼改造为租赁住房可优化租赁市场布局，创造投资标的 [16] - 2017年上海曾禁止"商改住"，此次放松反映楼市行情转变及存量资产盘活需求 [11][12][13] 历史背景与政策对比 - 2017年上海清理整顿商办项目，停止审批公寓式办公，16个核心城市跟进禁止"商改住" [11][12] - 新政策要求"主体结构不变、产证性质不变"，15年内按合同管理，不改变产证 [14][15]

多子女家庭住房支持政策 - 核心观点：各地通过公积金贷款额度上调、购房补贴、住房套数认定优化等措施降低多子女家庭购房成本，并强化保障性住房倾斜，构建生育友好型住房环境 [1][4][6] - 政策覆盖范围：2023年以来80多个地方出台多子女家庭住房支持政策，涉及公积金、补贴、保障房等多领域 [1][4] 公积金政策支持 - 北京政策：多子女家庭公积金贷款额度最高上浮40万元至160万元，二套房贷款认定为首套房 [3][4] - 地方案例： - 深圳：二孩及以上家庭公积金贷款额度上浮比例从10%提至50% [5] - 苏州：二孩家庭贷款额度上浮30%，三孩家庭上浮40% [5] - 湖北/四川/山东：省级层面要求多子女家庭公积金贷款额度上浮不低于20%-30% [4] 购房补贴与住房套数认定优化 - 补贴力度： - 绍兴越城区：二孩家庭购房补贴1500元/㎡（上限20万元），三孩家庭2500元/㎡（上限40万元） [5] - 南通：主城区多子女家庭购房一次性补贴5万元 [5] - 套数核减：长沙、青岛等地对多子女家庭二套房按首套房政策执行贷款 [6] 保障性住房倾斜 - 北京：多子女家庭优先配租公租房并给予户型照顾 [8] - 湖北/四川/江苏：保障性租赁住房优先配置三居室、四居室房源，户型选择倾斜 [8] 租房支持与多元化供给 - 公积金提取：北京、山东等地允许多子女家庭按实际月租金提取公积金，不受缴存额限制 [9] - 政策导向：通过配售型保障房、租赁房源支持解决多子女家庭即时需求，结合"好房子"政策提供多样化选择 [9][10] 政策趋势与专家建议 - 未来方向：预计更多城市将上调公积金额度、扩大补贴范围，并探索梯度化支持（如三孩家庭更高优惠） [4][6] - 专家建议：政策可拓展至一孩家庭，并考虑发放二手房售房补贴以加速置换需求释放 [6][10]

住房租赁市场现状 - 四大一线城市租房人口规模接近4000万人，占比接近50% [1] - 住房租赁已成为当前住房市场的重要组成部分 [1] 《住房租赁条例》核心意义 - 我国第一部专门规范住房租赁的行政法规，为市场提供明确制度框架 [1] - 是构建房地产发展新模式的重要内容，堪称住房制度改革重要里程碑 [1] 权益保护规范 - 禁止厨房、卫生间等非居住空间单独出租用于居住，划定安全底线 [2] - 规范出租和承租行为，出租人无正当理由不得扣减押金 [2] - 承租人未经同意不得擅自改变住房用途或拆改结构 [2] - 体现权利义务对等性，推动租赁关系稳定 [3] 租金监测机制 - 设区的市级以上政府需建立住房租金监测机制，定期公布租金水平 [4] - 提高市场透明度，便于政府掌握动态并稳定租金 [4] - 为遏制哄抬租金、引导市场预期提供制度保障 [4] - 有望重塑"数据驱动"的租赁治理新格局 [5] 租赁企业规范 - 企业不得发布虚假或误导性房源信息，需提供完整真实信息 [6][7] - 将遏制虚假房源、哄抬租金、租金贷乱象等问题 [7] - 全国TOP30租赁企业累计开业房源135.9万间，机构化率仍较低 [7] 房源供给政策 - 鼓励居民家庭自有房源出租，支持企业盘活老旧厂房等资产用于租赁 [8] - 政府将通过规划、土地、财政等方式支持保障性租赁住房发展 [8] - "非居改租"面临改造成本高、消防报批难等问题，配套政策需完善 [8] - 未来供给将形成"政府保障+市场主体"双轨制，机构化运营成趋势 [8]

上海土地出让新模式 - 上海推出跨区捆绑销售土地新模式，将不同行政区地块打包出售，打破传统招拍挂方式 [1][2] - 新模式通过协议出让给本地国资/城投后，在上海联合产权交易所挂牌进行股权交易引入房企 [2] - 建发成为首个采用该模式的房企，豪掷123.5亿拿下杨浦新江湾社区+虹口山寿里风貌地块组合 [3] 捆绑地块特征 - 区位组合目前有两种：虹口+杨浦或黄浦+浦东，均为核心区优质板块 [6][7] - 内容为"市区优质地块+核心风貌地块"捆绑，风貌项目需保留老式里弄风情且开发难度高 [8] - 地块总价门槛高，最低60亿起，最高达244亿，仅实力房企可参与 [9][18] - 违约条款严格，任一地块违约即视为整体违约 [10] 参与房企动态 - 保利发展拟拿下虹口余杭路风貌+杨浦新江湾社区地块，总用地面积8.4公顷（虹口2.7+杨浦5.7） [12][15] - 华润瞄准总价244亿的黄浦余庆里+浦东后滩组合，涉及7个地块3.3公顷，含超高层住宅和风貌商业 [16][18] - 招商正在洽谈黄浦新闸路+浦东后滩的类似捆绑方案 [19] 房企竞争格局 - 建发通过该模式实现上海土地储备突破，将开发其在沪首个风貌别墅项目 [3] - 保利已在上海开发多个风貌项目（如永兴里、外滩序），但市场辨识度仍需提升 [14][15] - 华润此前风貌项目士林润园产品力较弱，此次高难度综合体或成其证明实力的机会 [16]

房价表现 - 2025年上半年百城二手房价格累计下跌3.6%，3月以来环比跌幅扩大，市场延续"以价换量"行情 [4][13] - 重点城市改善性住房需求释放带动百城新房价格结构性上涨1.16%，6月环比上涨0.19% [4][13] - 一线城市中深圳、广州新房成交面积同比增幅超15%，北京、上海小幅增长 [14] 销售情况 - 1-5月全国新建商品房销售面积3.5亿平米同比下降2.9%，现房销售占比升至35.6% [14] - 30城二手房成交占比达64%，深圳二手房成交同比增超30%，北京、成都增近20% [17] - 重点30城120-144平米新房成交占比首超30%，多地120平米以上户型占比提升 [20] 土地市场 - 300城住宅用地出让金同比增长27.5%，成交面积下降5.5%，一线城市出让金增超40% [28] - TOP20城市宅地出让金占比达68%，杭州、北京出让金超千亿，杭州接近去年全年水平 [4][28] - 头部房企拿地总额同比增长33.3%，TOP10企业占TOP100拿地金额比例升至55.3% [5][31] 房企经营 - TOP100房企销售额同比下降11.8%，4家房企业绩超千亿较去年同期减少2家 [31] - 1-5月行业债券融资总额同比下降18.5%，房企销售业绩仍承压 [31] - 50城新房库存出清周期缩短至19.3个月，三四线城市仍超27个月 [24] 政策展望 - 国常会提出"更大力度"推动市场止跌回稳，预计将优化北上深限购政策 [34][36] - 专项债收购存量土地和商品房政策有望落实，城中村改造房票安置力度加大 [37] - 城市更新金融支持政策或加快出台，助力中长期市场稳定 [38] 行业趋势 - 预计全年新建商品房销售规模约9亿平米，"好城市+好房子"存在结构性机会 [39] - 核心城市高品质项目入市将支撑新房市场，但二手房分流效应持续 [6] - 房企需聚焦核心城市拿地，加快存量资产盘活，警惕高端改善需求透支风险 [42]

房地产市场整体趋势 - 2025年上半年房地产市场在政策引导、需求调整与行业转型中稳中向好，市场在分化中寻找新机，从"增量下行"向"品质提升"深度调整 [1] - 行业整体呈现止跌回稳态势，新房、二手房、租赁市场各环节相互作用推动市场平衡 [1] 新房市场 - 重点66城新房线上找房热度同比降9.1%，城市梯队分化显著：一线城市内部分化，高品质改善需求项目热度提升；新一线城市韧性最强，成都、杭州等成为需求外溢承接区；三四线城市走势低迷，库存压力大 [2] - 重点66城新房均价同比微降0.5%，一线城市因核心地段稀缺供应及高端改善项目集中，均价微涨0.8%；新一线、二线城市因刚需盘占比提升，均价微降0.5% [2] - 面积段需求中，90-120㎡刚需仍主导，但5-6月120-140㎡、180-220㎡改善户型占比提升，反映市场向"刚需+改善双轮驱动"转型 [2] 二手房市场 - 百城二手房月均挂牌量增长，但一线、二线城市增速放缓，核心城市供应增量边际收窄 [3] - 一线城市外围区域二手房流通难度提升，挂牌时长延长，但二手房成交占比持续提升，市场回稳趋势明显 [3] - 二手房对新房分流效应加剧，重点城市二手房找房人数占比达67%，较去年同期升5个百分点；三四线城市占比超65%，重点城市分流强度平均30%，三四线达36% [3] 租赁市场 - 重点40城租赁景气度整体"温"态运行，22城挂牌租金环比小幅下跌，仅西部核心城市（乌鲁木齐、呼和浩特）微涨 [4] - 新一线城市凭借产业活力，需求热度领跑，二季度后新一线、二线需求小幅回升；低能级城市需求增长乏力 [4] - 新一线城市平均挂牌周期45天，流通性更强，租赁市场适配经济与人口流动变化 [4] 土地市场 - 重点监测65城涉宅用地成交规模同比涨18.4%，出让金涨45%，楼面价涨22.3%，核心24城表现突出，杭州溢价率35.5%领跑 [5] - 企业拿地结构优化，地方国企占比降16%，央企、民企分别升3%、9%，民企活力回升 [6] 趋势展望 - 需求端房贷利率仍有下调空间，部分城市或进一步放宽限购、限贷政策；供给端加快保障性住房建设，推动老旧小区改造与城市更新 [7] - 一线城市核心地段高端项目支撑均价上行，新一线、二线城市"好房子"项目供应增加，价格有望企稳回升；三四线城市或维持"以价换量"策略 [7] - 改善型需求将持续主导市场，120-140㎡、180-220㎡户型需求占比有望进一步提升，房企将加大绿色建筑、智能家居等投入 [7] - 房地产经纪行业景气度跌破荣枯线（均值46.9），需向"精准匹配、服务增值"转型，利用大数据分析消费者需求，提供一站式服务 [8]

宏观经济与房地产行业 - 房地产市场在宏观经济中占据重要地位 正经历深刻变革与调整 [1] - 2025年是房地产行业关键转折点 政策基调从"止跌回稳"升级为"持续巩固稳定态势" [3] 政策支持 - 金融政策加大对房企融资支持 开发贷 并购贷等资金渠道逐步畅通 [5] - 税收政策减免房产交易税费 直接降低购房者数万元支出 [5] - 土地政策灵活调整 需求旺盛城市增加供应 库存压力地区减少出让 [5] 供需结构调整 - "优存量"策略通过收购存量房转为保障性住房 盘活闲置资产并增加租赁供给 [7] - "拓增量"策略聚焦高品质住房 提高土地出让门槛引导房企提升住宅品质 [7] - 行业从高杠杆高周转模式向高质量发展模式转变 [7] 企业战略转型 - 房企加大产品品质投入 物业服务成为竞争关键因素 [7] - 多元化布局商业地产 产业地产 养老地产等新领域 [9] 市场分化与房价趋势 - 一线及热点二线城市凭借人口产业优势 房价有望企稳回升 [11] - 三四线城市因人口外流和高库存面临复苏压力 [11] - 广州全面取消限购限售限价政策 其他一线城市可能跟进 [11]

政策支持与市场背景 - 中央经济工作会议提出推进处置存量商品房工作[1] - 中央政治局会议指出要加大高品质住房供给并优化存量商品房收购政策[1] - 中国人民银行设立3000亿元保障性住房再贷款支持地方国企收购未出售商品房[3] 长春市具体实施措施 - 长春市出台《收购已建成存量商品房用作保障性住房实施细则》明确收购房源、租金标准等[2] - 租金标准不高于同品质同地段房源评估租金的90%[2] - 长春市已累计收购存量商品房项目14个共6837套房屋其中4个项目2908套已投入运营[4] 金融支持与贷款发放 - 中国人民银行吉林省分行指导银行机构为长春收购主体提供授信5.96亿元[3] - 发放住房租赁团体购房贷款4.29亿元[3] - 银行机构建立绿色审批通道缩短周期提高效率[3] 企业运营与租户体验 - 润和公司配备专业化运营团队确保房屋维护和租户体验[4] - 收购房源装修简约大气家具电器齐全提供拎包入住服务[4] - 公司注重居住质量以实现可持续经营[4] 市场需求与群体受益 - 新市民和青年人期待房好价不贵的租赁房源[1] - 润和公司收购的存量商品房已接近满租状态[1] - 租户反馈租金合理配套齐全通勤便利[1]

购房者买房年龄正在延迟。从不同年龄首次购房的平均年龄来看，80后平均超28岁、90后超30岁、00后预计超33岁。 主力购房人群买房年龄推迟的主要原因，一方面是人口晚婚晚育导致首次置业年龄推迟，另外一方面，则是因为过去几年房价涨幅与居民收入增速不断拉 大，购房压力下，买房年龄被动推迟。 2024年5月17日，央行设立3000亿元保障性住房再贷款，中央支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。 此后我国保障房体系正式进入"配租+配售"并行阶段，保障人群逐渐扩充、上移，不仅包含住房困难且收入不高的工薪收入群体，还包括中等收入新市民 和青年人等城市人才引进群体。 随着置业年龄的推迟，租赁周期延长，家庭型租赁需求显著提升，未来整个房地产行业将形成"租售"双轨运行模式。 主力购房人群年龄延迟 租赁周期延长 七普数据显示，我国平均初婚/初育年龄均在28岁左右，其中男性初婚年龄29.38岁，女性初婚年龄27.95岁，男女平均初婚年龄28.67岁，较2010年推迟4.2 年，女性初育年龄28.35岁，较2010年推迟3.7年。 从我国国情来说，结婚及生育是首次置业的重要推动因素注意，晚婚 ...