房地产行业 - 全国房价面临持续下行压力，主要因人口老龄化加剧导致适龄购房人口减少 [1] - 一线城市房价因产业和资源聚集而相对抗跌，但人口回流转化为购房需求需三至五年时间 [1] - 2026年1月全国重点13城二手房成交面积达810万平方米，环比增长16%，同比增长33%，较2025年月均成交高出18% [1] - 同期北京、上海、广州、深圳二手房市场活跃，其中上海成交量创近五年同期新高 [1] - 同期全国重点50城新建商品住宅成交面积环比暴跌32%，同比减少20% [1] - 二手房交易主要带动装修、家电和中介行业，而新房销售对土地、建材、施工等长产业链的拉动作用更为关键 [1] - 新房市场若无法企稳回升，整个房地产产业链将难以复苏 [1] - 稳地产的政策重点在于推动新房去库存 [3] 消费与内需 - 2026年内需消费面临高基数、居民收入预期承压及房产财富缩水三座大山的挑战 [2] - 耐用品消费因2025年补贴政策推高了基数，2026年补贴退坡后同比增速面临压力 [2] - 必需品消费因总人口下降及居民消费意愿趋于谨慎而表现疲软 [2] - 服务消费中仅文旅消费为亮点，但不足以支撑整体消费大盘 [2] - 政策建议包括推出服务消费补贴并延续耐用品消费补贴 [3] - 消费板块中，高端消费与服务消费的潜力依赖于居民财富效应的释放 [3] 投资与基建 - 在消费与出口承压背景下，投资成为稳定经济的关键抓手 [2] - 制造业投资受全球产能过剩及贸易摩擦制约 [2] - 房地产投资仍处于低迷状态 [2] - 基建投资成为主要依靠，政策强调加力提效运用中央预算内投资、超长期特别国债及地方专项债 [2] - 投资重点领域包括基础设施、城市更新及新兴产业 [2] - 传统基建受地方财政化债压力及土地出让收入下滑限制，增长空间有限 [2] - 新基建（如数据中心、租赁住房、仓储物流）因政策明确支持、需求旺盛且能产生稳定现金流而更具发展空间 [2] - 基建重心已转向支撑新质生产力，传统基建主要起托底作用 [2] - 基建政策需适度超前，尤其应加快新基建建设 [3] 宏观政策与货币环境 - 2026年宏观经济企稳需更有力的政策支持 [3] - 货币政策基调为“适度宽松”，存在进一步降准降息的空间 [3] - 政策实施的关键在于把握节奏并改善传导机制 [3] 股票市场与行业板块 - 政策是影响2026年股市行情的关键变量 [3] - 大盘整体承压，但存在结构性投资机会 [3] - 人工智能板块的模型能力与商业应用落地持续加速 [3] - 半导体板块具备投资看点 [3] - 具备定价权的制造业龙头公司值得关注 [3] - 服务消费、高端制造及人工智能是市场的长期焦点 [3]

文章核心观点 2025年是房地产行业构建发展新模式制度框架的关键一年，市场止跌回稳趋势逐步确立，政策围绕“控增量、去库存、优供给”核心原则形成全方位支撑体系，行业正从规模扩张转向质效提升，为高质量发展奠定基础 [5][6][7][10] 2025年市场与政策总览 - 行业进入稳市场新周期，供给端持续收缩，前11月新开工面积5.3亿平方米，低于同期新建商品房销售面积7.9亿平方米，形成良性互动 [10] - 库存压力持续减轻，11月末商品房待售面积7.5亿平方米，已连续10个月下降 [10] - 政策体系从中央顶层设计到地方落地，全年地方共发布700余条稳市场新政，推动市场筑底企稳 [7][35] 2025年政策脉络与核心内容 - **一季度定调方向**：全国两会明确加力推进市场止跌回稳，将建设“好房子”作为产业转型核心方向；自然资源部通过专项债券优化土地储备；《住宅项目规范》于5月1日起实施，划定住房品质底线 [11][13] - **二季度协同发力**：中央政治局会议提出加大高品质住房供给；央行下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，降低居民购房成本；国常会明确稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险四大着力点 [11][14] - **三季度盘活存量**：时隔十年再度召开中央城市工作会议，将城市更新摆在突出位置；国务院发布《住房租赁条例》，完善租房市场；完善增值税期末留抵退税政策，减轻企业新增投资税收负担；鼓励市场化方式盘活存量闲置土地 [12][14] - **四季度构建新模式**：住建部明确加快构建房地产发展新模式，重点发展安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”；二十届四中全会将推动房地产高质量发展纳入重要议程；中央经济工作会议明确因城施策控增量、去库存、优供给的核心原则 [12][13] “十五五”规划与行业高质量发展 - 二十届四中全会首次在“保障和改善民生”框架中明确提出“推动房地产高质量发展”，标志着行业定位发生深刻转变 [21][22] - “十五五”规划建议核心包括：推动房地产高质量发展并加快构建新模式；优化保障性住房供给；因城施策增加改善性住房供给；建设安全舒适、绿色智慧的“好房子”；提高重点领域风险化解能力 [25] - 住建部提出推动行业高质量发展的六大重点任务，包括优化保障性住房供给并建立轮候库制度、促进市场健康发展、改革完善开发融资销售制度（推进商品房现房销售）、实施房屋品质提升工程、实施物业服务质量提升行动、建立房屋全生命周期安全管理制度 [26][27] 城市更新的战略地位与作用 - 城市更新已成为房地产稳市场的核心抓手，兼顾短期市场提振与长期供需结构优化 [30] - 从需求侧看，紧密对接新型城镇化人口集聚需求（2024年末常住人口城镇化率67%，户籍人口城镇化率不足50%），匹配新市民刚需和存量居民改善性需求 [30] - 从供给侧看，通过存量用地盘活和设施升级，避免增量扩张的资源浪费，优化空间布局并为“好房子”建设提供优质用地 [30] - 政策支持力度大，例如2025年6月发改委完成下达800亿元城市更新专项投资，支持老旧小区、危旧房改造，惠及约1700万人 [33] - 城市更新政策站位高，已脱离传统民生与房地产范畴，单独成章纳入城乡融合发展大框架，其战略价值超越一般稳地产政策 [31][39] 地方政策实践与重点工具 - **优化公积金**：成为最常见稳市场抓手，134省市年内发布289条相关政策；2024年公积金个人住房贷款余额8.07万亿元，存款余额10.93万亿元，个贷率74%距离90%警戒线有较大空间，超过1万亿元的“可借贷”公积金存款可缓解需求侧资金压力 [35] - **保障安居**：75省市发布169条相关政策，涉及存量消化、民生保障等多领域，多地如珠海、佛山、合肥、杭州完成收购存量房用作保障房 [35][36] - **其他值得关注政策**：包括高能级城市放松限购（如北京、上海、深圳）；部分城市鼓励现房销售（如信阳、荆门）；以及放宽落户限制（如厦门、深圳）以释放居住需求 [36] 2026年行业展望与关键发力点 - 预计政策将持续锚定稳定市场与构建新模式两大核心任务，城市更新与“好房子”建设将成为两大关键发力点 [39] - **城市更新**：凭借更广泛的跨领域价值（覆盖民生、经济、城市高质量发展），政策优先级和推进确定性显著高于一般稳地产政策，将着力打通资金、要素等卡点堵点 [39][40] - **“好房子”建设**：精准契合行业转型与市场需求从“有房住”向“住好房”的转变，将全面覆盖新房开发与老房改造，带动全产业链升级并释放市场增量潜力 [40] - 两者将协同发力，城市更新奠定稳地产发展基础，“好房子”激活市场需求，共同推动市场平稳运行与行业高质量转型 [41]

研究背景与目的 - 中国不动产行业正处于从增量扩张向存量提质增效深刻转型的关键阶段 行业逻辑发生转变 各方主体缺乏穿越完整周期的经验 新的认知体系仍在重构[5] - 系统性追踪并解读市场核心参与者的预期变化 对行业平稳发展和经济周期健康重塑具有重要现实意义与政策参考价值[5] - 《中国不动产首席展望2026》报告基于截至2025年底的行业头部机构决策层与管理层深度问卷调研数据 梳理市场预期在过去两年的演变 评估政策实施效果 寻找市场主体转型发展的可持续路径[5] 市场预期 - 截至2025年底 受访机构对2026年宏观经济与不动产行业预期倾向保守 宏观预期优于不动产行业[7] - 具体而言 受访机构对2026年宏观经济延续谨慎乐观预期 对2026年不动产行业的预期由相对乐观转为相对保守[7] - 2026年初《求是》刊发《改善和稳定房地产市场预期》特约评论员文章后 相较于2025年底调研时点 超四成受访机构对宏观经济与不动产行业的预期改善[7][9] 政策预期 - 针对2025年已出台政策在促进房地产市场止跌回稳方面的效果 受访机构的评估趋于中性 评估显示宏观财政及货币政策的效果优于行业供需端政策[10] - 对2026年住宅政策的期待集中于需求侧 重点推动全面放开限购 提高房贷利息抵扣个税幅度 实施房贷贴息等举措 以切实降低购房成本 释放合理需求[10] - 对2026年商业不动产的政策期待集中于土地政策优化 尤其需明确商业用地续期规则 并鼓励存量土地功能转换与用途调整 以提高市场流动性 盘活存量资产[11] 发展方向 - 房企2026年的业务发展方向聚焦于建设“好房子” 开展城市更新及盘活存量商业不动产 这反映了行业对回归居住本质 从增量开发向存量运营转型的普遍共识[15] - 金融机构2026年的投资方向聚焦于数据中心 租赁住房 仓储物流等资产类别 反映了行业对政策支持 需求旺盛并拥有稳定现金流的资产的青睐[15]

中国城市发展与房地产行业转型的核心趋势 - 中国城市发展正经历从规模扩张向内涵提升的根本性转变，传统“投资驱动、增量扩张”模式已全面让位于“内需驱动、存量优化”的新阶段 [1] 政策与战略方向 - 城市发展作出“两个转向”重大判断：城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效为主 [2] - 中央经济工作会议已将“高质量推进城市更新”列为重点任务，并出台纲领性文件《持续推进城市更新行动的意见》 [2] - 预计“十五五”期间，中央通过预算资金、国债等工具支持城市更新的资金规模将达14万亿元 [2] - 城市更新是发展模式、理念、方式的系统性变革，必须从“投资导向”转向“需求导向”，坚持“问需于民、问需于社会、问需于市场” [2] 城市更新的实践模式与案例 - 既有建筑活化利用：深圳富尔大厦通过“企业招标+长期运营”模式，将闲置建筑转为公共服务空间，企业获得19年经营期负责改造运营，实现社会效益与经济效益统一 [3] - 老旧小区改造与社区升级：浙江“未来社区”以系统思维和数字技术整合公共服务，运营达到一定规模后可实现不依赖政府补贴的可持续模式 [3] - 历史文化街区复兴：苏州十全街、厦门沙坡尾采用“微改造、精提升”模式，政府转向引导撬动，与产权人、商户、居民共同谋划 [3] - 低效产业空间转型：广州老旧厂区通过功能更新引入文创、科技企业，使年产值从千万元级跃升至百亿元级 [3] 行业转型与市场主体的新路径 - 存量市场孕育结构性机遇，存量资产运营、城市更新、租赁住房及商业地产服务已成为行业价值重构的核心赛道 [4] - 10年后，中国新房销量仍有几万亿元市场空间 [4] - 企业角色正从开发向运营服务重构 [4] - “产城共生”模式受重视，如北京未来科学城汇聚近60名院士、6万名高端科研人才，承载三大千亿级产业集群，脱离产业支撑的单一开发模式难以抵御市场波动 [4] - 国企推出创新服务承诺，如唐山安居集团的“三包一免”（包修、包换、包退，空置期间免收物业费）以直击购房者核心关切 [5] 细分赛道与专业化机遇 - 养老市场潜力巨大，中国现有3.5亿老年人口，且每年新增1500万至2000万老年人，市场规模将远超传统地产 [6] - 企业探索“城市更新+医疗+养老”等融合模式 [6] - 家居消费逻辑转变，更注重品质与微观实用痛点，如卫生间智能化与防滑、厨房地面耐磨性提升、阳台砖抗冻防脱落等存量房局改需求细节 [6]

北京市2026年政府工作报告房地产工作部署 - 核心观点：北京市2026年政府工作报告为楼市划定全年发展方向，核心在于通过稳定市场、发展租赁、建设“好房子”和推动城市更新等多维度举措，满足多元化居住需求，筑牢行业发展根基，最终带动房地产市场企稳 [1] 稳定房地产市场与预期 - 2026年楼市核心关键词为“着力稳定房地产市场”，工作关键在于稳定市场预期、筑牢行业发展根基，后续政策层面大概率会以更大力度出台 [2] 发展多梯度住房租赁体系 - 租赁住房是工作重点，通过增加“一张床、一间房、一套房”产品供应，打造多梯度租赁住房产品体系，精准匹配青年人、城市运行服务保障人员的实际居住需求 [1][2] - 此举旨在缓解青年人住房困难，改善城市基层服务人员居住条件，稳住城市经济发展的底盘，并提升北京对各类人才的吸引力 [2] - 稳定的租赁关系有助于青年的财富积累，会加速青年由租转购的过程，对行业和市场是利好 [2] - 建议多渠道筹措适配青年需求的租赁住房，包括持续新建保障性租赁住房、试点统租改造农村住房、持续推进非居改住项目 [3][4] - 建议进一步强化租赁市场主体监督管理，支持租赁服务企业提质升级，统筹多方力量助力青年安居 [3] 建设“好房子”与品质升级 - 报告强调“建设更多‘好房子’”，为楼市品质发展打开想象空间，意味着除东西城外，北京其他区域都有望迎来更多“好房子”落位 [1][7] - 东西城片区随着城市更新持续深化，未来在“好房子”相关政策落地与项目打造上也会有更大呈现 [7] - 过去一年，北京在“好房子”建设与保障房供应上取得扎实成效：全年建设筹集保障性租赁住房6.7万套，竣工各类保障房10万套 [7] - 在国家标准推动下，北京已涌现一批“好房子”房源，从实际得房率、层高、架空层打造、社区配套优化等多个维度全面提升住房品质 [7] - 建议加快构建完善的“好房子”标准与技术应用体系，出台覆盖住宅全周期的《北京市高品质住宅建设与评价标准》，并将相关要求指标化，推动成为土地出让条件 [7] - 建议建立房屋关键部品部件质量溯源体系，运用区块链等技术实现全链条追踪，确保材料质量优良 [8] - 建议大力推广绿色建筑、超低能耗建筑、健康建筑等新技术与新工艺，重点攻克漏水、噪声、反味窜味等痛点问题，全面提升住宅宜居性、耐久性及适应性 [8] 大力推动城市更新 - 城市更新是加快超大城市发展方式转型、提升城市精细化治理水平的重要抓手，报告明确了2026年核心任务与实施路径 [9] - 具体任务包括：抓好507栋危旧简易楼排险工作，改造完工老旧小区300个以上，实施老楼加装电梯800台以上，深入开展第三轮回天行动，持续推进城中村改造 [9] - 报告指出要完善政策激励工具箱，加强建筑规模指标和财政金融政策保障，支持功能复合利用 [9] - 针对老旧小区改造等民生工程面临的产权复杂、盈利难问题，需通过灵活多样的政策“组合拳”解决“空间”和“钱”两大难题 [10][11] - 解决“空间”难题可探索全市统筹的“指标池”等方式，为必要的功能提升提供适度的建筑规模保障 [11] - 解决“钱”的难题可通过设立更新基金、创新信贷、推动REITs等金融工具，吸引长期资本进入，打通“投资-运营-退出”全链条 [11] - 政策支持需导向鼓励在更新后的空间里混合布局居住、工作、商业和公共服务，打造更有活力的复合社区 [11] - “推动职住商服融合的组团式更新”标志着城市更新进入“片区统筹”新阶段，需将一片区域打包成“一个单元”进行统一规划和一体化改造，以改变功能单一分区造成的长距离通勤等问题 [11] - 实施建议包括：在规划层面推行“片区责任规划师”制度；在实施机制上创新，允许将区域内盈利性项目与公益性项目“肥瘦搭配”实现资金平衡；建立长期的片区统一运营维护机制，并搭建多元协商平台让政府、市场、居民共同参与 [12]

核心观点 - 房地产行业业绩有望触底企稳，预计2026年市场有止跌回稳的基础，部分企业可能见到盈利长周期底部 [2][8] - 房企正通过计提减值出清历史包袱、审慎投资补充土储、以及向不动产运营及新兴产业转型等多重路径，探索新发展模式并寻求价值重估 [3][4][5][6][7] 头部房企业绩与计提影响 - 保利发展2025年营业总收入约3082.61亿元，同比微降1.09%，归母净利润约10.26亿元 [2][4] - 保利发展2025年拟计提资产及信用减值损失合计约69亿元，预计减少归母净利润约42亿元，计提是业绩下降主因之一 [2][4] - 剔除约42亿元的计提影响后，保利发展2025年归母净利润约为52亿元，其中第四季度贡献约33亿元，显示其多数项目仍能盈利 [4] - 行业普遍处于计提周期，但随着计提影响消退及土地供应优化，未来计提有望逐年降低，房企营收和利润将再平衡 [2][4] 行业投资与土地市场 - 2025年TOP100房企拿地总额达9640亿元，同比增长3.9% [5] - 头部房企拿地积极：中海地产权益拿地金额907亿元，保利发展671亿元，招商蛇口、绿城中国和华润置地均超500亿元 [5] - 拿地增长得益于多地推出利好政策、推地质量提升，以及房企存量土地基本开发殆尽后的补仓需求 [5] 房企转型与新业务布局 - 头部房企向不动产运营转型，并通过REITs等工具提升资产运营效率 [6] - 保利发展截至2025年年中，酒店、购物中心等资产在营面积573万平方米，其中在营租赁住房2.6万间，较2024年末增加18%，并成功发行商用物业类REITs [6] - 华润置地2025年12月经常性收入52.9亿元，按年增长0.8%，其中经营性不动产业务租金收入30.1亿元，按年增长9.4%；2025年全年经常性收入累计511.5亿元，按年增长6.5%，经营性不动产租金收入累计329.4亿元，按年增长12.8% [6] - 部分房企通过产业基金布局高科技行业，例如招商蛇口旗下产业基金持有沐曦股份约0.3%股权，并是长鑫科技的股东之一 [7] 行业发展阶段与前景 - 随着多家房企度过交付与偿债高峰，房地产行业正步入新的发展阶段 [2] - 中信证券认为，房地产市场供需已改善，调整较充分，2026年可能是企业资产负债表修复的关键一年 [8] - 率先脱困的企业通常具备布局优质城市、拥有良好运营的投资性房地产或增值潜力金融资产等特征 [8] - 中小型房企在度过偿债高峰后，也尝试通过代建等方式“小步快跑”回归市场，关注土地机会 [8]

行业总体态势 - 市场仍延续回调态势 这是行业面对供求关系重大变化后的必然选择 也是“控制增量”新基调下的主动作为 [2] - 拉长时间看 新开工、销售及价格指数的同比跌幅均比2024年明显收窄 显示经历长达4年多调整后 行业和市场开始出现企稳迹象 [2] - 行业整体在适应新形势以平衡供求 未来“盘活存量+优化增量”双规驱动 将夯实行业基本盘 楼市将进入触底和稳定阶段 [3][6] 销售端表现 - 2025年全国新房销售面积8.81亿平方米 同比下降8.7% 其中住宅销售7.33亿平方米 同比下降9.2% [2] - 全年新房销售保持在个位数跌幅 明显低于2024年全年一直保持的两位数跌幅（-12.9%）[2] - 2025年全国新房销售金额8.39万亿元 同比下降12.6% 其中住宅销售7.33万亿元 同比下降13.0% [2] - 新房销售金额降幅（-12.6%）明显大于销售面积降幅（-8.7%） 显示开发商整体仍采取“降价促销”策略 [3] - 新房销售金额跌幅（-12.6%）也明显低于2024年（-17.1%）[3] - 住房需求出现新特征 部分刚需转向二手住房或租赁市场 [3] - 2025年30城二手住房成交套数同比基本持平 二手住房销售占比提升至65%左右 较2024年提升约4个百分点 [3] - 一线城市及成都、杭州、南京、苏州等核心城市二手房成交套数占比均超六成 [3] - 上海、广州、深圳、东莞等城市去年二手住房销售套数达到近4年来的新高 [3] - 如果把新房和二手房交易加总 全国楼市交易套数已趋于稳定 [3] - 热点城市二手房交易同比大多在增长 其中中低价位、中小户型占比明显提升 [6] 开发与供给端 - 2025年全国房屋新开工面积5.88亿平方米 同比下降20.4% 其中住宅新开工面积约4.30亿平方米 同比下降19.8% [3] - 新开工跌幅明显低于2024年全年23.0%的水平 [3] - 开发行业早已开始收缩供给、主动或被动“去库存” 近年来供地和新开工的调整幅度均大于销售的回调幅度 [4] - 2025年末中央经济工作会议明确了“控增量、去库存、优供给”模式 并根据在售新房库存消化周期约束供地和开发 [5] - 这可能意味着新房供给端继续呈现整体紧缩的态势 这对平衡供求和稳定价格很重要 [5] 库存情况 - 2025年全国新房待售面积同比仅增长1.6% 基本停止增长 [4] - 相比2022年至2024年这三年全年待售面积均为两位数增长、年平均为13.4%的增幅水平大幅收窄 [4] - 新房库存减少是行业主动“去库存”所为 也是市场自发平衡的结果 [4] 价格表现 - 2025年全国70城新房价格指数同比下降3.0% 二手住房价格指数同比下降6.1% [4] - 相比2024年的跌幅都明显收窄 [4] - 新房销售简单均价同比下降4.1% [3] - 价格跌幅收窄是“控制增量”政策明确后 新房开发供给端持续收缩以适配需求的结果 也是新房逐步转向高质量“好房子”开发和上市、供给端做结构性改革的反映 [4] 投资与行业转型 - 2025年全国房地产开发投资下滑17.2% [5] - 城镇化转入平稳运行期 城市发展转向存量提质增效为主的阶段 开发投资下滑可能是必然的 但存量盘活为行业打开了另一扇窗 [5] - 从国际经验看 美国、英国、德国、日本等发达国家 尽管早已过了增量建设主导阶段 但目前行业增加值占GDP的比重平均都在10%以上 [5] - 原因在于这些国家房地产服务业特征明显 存量更新能带动市政设施、家具家电、装饰装修及设计、租赁、物业等服务业发展 存量物业盘活也能发展文旅、新式餐饮、公寓酒店等新业态 [5] - 我国30%的存量房楼龄超过20年 未来几年又有一大批房屋进入20年楼龄 由于设计、建材、功能迭代较快 存量市场积累了巨大的升级需求 [6] - 近期“好房子”热销就是很好的案例 [6]

成都市2025年第四季度租赁住房平均租金水平 - 成都市住建局发布了2025年第四季度全市租赁住房平均租金水平信息，为市场提供了官方参考数据 [1] 核心城区住宅类租金水平 - **成都高新区**：住宅类租金最高水平出现在石羊街道，为46.94元/平方米/月；桂溪街道为44.49元/平方米/月；芳草街街道为36.14元/平方米/月；肖家河街道为36.12元/平方米/月 [5] - **锦江区**：住宅类租金最高水平出现在锦官驿街道，为45.97元/平方米/月；沙河街道为42.95元/平方米/月；东湖街道为40.84元/平方米/月；春熙路街道为44.03元/平方米/月 [5] - **青羊区**：住宅类租金最高水平出现在草市街街道，为36.76元/平方米/月；西御河街道为39.60元/平方米/月；少城街道为39.53元/平方米/月；府南街道为30.74元/平方米/月 [5] - **金牛区**：住宅类租金最高水平出现在荷花池街道，为37.49元/平方米/月；抚琴街道为34.45元/平方米/月；西安路街道为34.48元/平方米/月；营门口街道为32.85元/平方米/月 [6] - **武侯区**：住宅类租金最高水平出现在火车南站街道，为41.79元/平方米/月；望江路街道为39.37元/平方米/月；玉林街道为37.45元/平方米/月；红牌楼街道为38.22元/平方米/月 [6] - **成华区**：住宅类租金最高水平出现在猛追湾街道，为37.57元/平方米/月；跳蹬河街道为38.66元/平方米/月；万年场街道为40.82元/平方米/月；保和街道为36.37元/平方米/月 [6][7] 新兴及近郊区住宅类租金水平 - **四川天府新区**：住宅类租金水平呈现梯度，华阳街道为34.02元/平方米/月，万安街道为31.06元/平方米/月，而新兴街道为15.50元/平方米/月，太平街道为12.22元/平方米/月，价差显著 [4] - **龙泉驿区**：住宅类租金水平相对较低，龙泉街道为20.33元/平方米/月，大面街道为24.31元/平方米/月，十陵街道为21.68元/平方米/月，同安街道为16.11元/平方米/月 [7] - **双流区**：住宅类租金水平中，怡心街道为28.99元/平方米/月，西航港街道为26.72元/平方米/月，东升街道为23.25元/平方米/月 [8] - **温江区**：住宅类租金水平中，柳城街道为21.17元/平方米/月，涌泉街道为22.58元/平方米/月，公平街道为22.17元/平方米/月 [7][8] - **新都区**：住宅类租金水平中，新都街道为19.98元/平方米/月，大丰街道为20.98元/平方米/月，桂湖街道为19.09元/平方米/月 [7] 公寓类租金水平 - **成都高新区**：公寓类租金最高水平出现在桂溪街道，为83.53元/平方米/月；中和街道为68.17元/平方米/月；石羊街道为63.93元/平方米/月；芳草街街道为66.55元/平方米/月 [5] - **锦江区**：公寓类租金水平中，柳江街道为65.92元/平方米/月，草市街街道为70.46元/平方米/月，西御河街道为63.42元/平方米/月 [5] - **金牛区**：公寓类租金水平中，荷花池街道为68.38元/平方米/月，驷马桥街道为64.72元/平方米/月，营门口街道为55.67元/平方米/月 [6] - **武侯区**：公寓类租金水平中，晋阳街道为72.55元/平方米/月，火车南站街道为68.71元/平方米/月，红牌楼街道为65.33元/平方米/月 [6] - **成华区**：公寓类租金水平中，跳蹬河街道为70.64元/平方米/月，猛追湾街道为74.37元/平方米/月，双水碾街道为58.43元/平方米/月 [6][7] - **新都区**：大丰街道公寓类租金为42.73元/平方米/月 [7] - **双流区**：东升街道公寓类租金为36.51元/平方米/月 [8] - **郫都区**：犀浦街道公寓类租金为56.44元/平方米/月，郫筒街道为42.90元/平方米/月 [8] 宿舍类租金水平 - **龙泉驿区**：宿舍类租金水平中，柏合街道为15.00元/平方米/月，大面街道为10.50元/平方米/月，龙泉街道为12.50元/平方米/月 [7] - **青白江区**：宿舍类租金水平中，城厢镇为17.41元/平方米/月，弥牟镇为12.61元/平方米/月 [7] - **新都区**：宿舍类租金水平中，新都街道为12.10元/平方米/月，桂湖街道为10.29元/平方米/月 [7] - **双流区**：东升街道宿舍类租金为8.04元/平方米/月 [8] - **郫都区**：德源街道宿舍类租金为15.00元/平方米/月 [8] - **都江堰市**：银杏街道宿舍类租金为13.00元/平方米/月，蒲阳街道为10.00元/平方米/月 [9] - **金堂县**：淮口街道宿舍类租金为14.03元/平方米/月 [10] 外围区县及乡镇租金水平 - **都江堰市**：住宅类租金中，青城山镇为26.64元/平方米/月，玉堂街道为20.26元/平方米/月，聚源镇为13.05元/平方米/月 [9] - **彭州市**：住宅类租金中，致和街道为16.49元/平方米/月，天彭街道为15.91元/平方米/月，通济镇为12.56元/平方米/月 [9] - **邛崃市**：住宅类租金中，文君街道为16.39元/平方米/月，临邛街道为16.36元/平方米/月，平乐镇为11.13元/平方米/月 [9][10] - **崇州市**：住宅类租金中，崇庆街道为16.80元/平方米/月，崇阳街道为16.55元/平方米/月，街子镇为13.79元/平方米/月 [10] - **大邑县**：住宅类租金中，鹤山街道为17.71元/平方米/月，晋原街道为14.60元/平方米/月，安仁镇为10.70元/平方米/月 [10] - **蒲江县**：住宅类租金中，寿安街道为16.59元/平方米/月，朝阳湖镇为15.88元/平方米/月，大塘镇为13.59元/平方米/月 [10] - **简阳市**：住宅类租金中，赤水街道为18.32元/平方米/月，石桥街道为16.40元/平方米/月，平武镇为12.46元/平方米/月 [9] - **新津区**：住宅类租金中，花源街道为17.50元/平方米/月，五津街道为16.54元/平方米/月，普兴街道为13.60元/平方米/月 [8]

住建部政策与城市治理 - 全面推进城市管理进社区工作，将垃圾分类、绿化管理、停车秩序、供热供气供水等管理与服务融入社区治理 [1] - 住建部召开全国城市更新工作推进会，要求因地制宜推进规划、资金、运营、治理四方面工作，建立可持续的投融资体系和运营模式，并要求35个中央财政支持城市创新突破形成可复制经验 [4] 商品房预售与销售管理 - 湖南郴州规定自12月1日起，市中心城区商品房预售需满足项目主体建筑工程全部封顶且完成风险评估，并鼓励现房销售 [2] - 北京将修订商品房销售合同示范文本，创新设置集中式“特别提示”整合22条关键条款，并新增网签后纸质合同送达时限及逾期违约金条款 [3] - 天津启动为期2个月的房地产领域“自媒体”发布虚假不实信息治理专项行动，重点打击虚假信息、恶意炒作等行为 [9] 地方购房支持政策 - 杭州余杭区提出在2025年12月31日前，购买参与促销的新建商品住宅家庭每套可获3万元补助，购买非住宅新建商品房可获实际缴纳契税50%的补助 [3] - 江苏徐州规定购买住建部门认定的改善型住宅，个人住房公积金贷款最高额度上浮30%，并允许提取公积金支付房屋适老化改造费用 [10] - 湖南湘潭优化住房公积金政策，提高二孩家庭最高可贷额度，并取消异地贷款职工办理其他类型公积金提取的限制 [7] - 海南规定自2025年12月1日起，缴存人家庭因大病住院个人实际支付医疗费用年度累计超1万元及以上，可提取不超过账户余额的公积金支付 [8] 住房供应体系与新模式构建 - 河北“十五五”规划建议提出加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度，建设“好房子”并建立房屋全生命周期安全管理制度 [5] - 北京“十五五”规划建议提出完善“市场+保障”的住房供应体系、租购并举的住房制度，扩大租赁住房有效供给，并探索“一张床、一间房”模式 [6] - 福建“十五五”规划建议提出加快构建房地产发展新模式，完善房地产开发、融资、销售等制度机制，并支持老旧住房自主更新、原拆原建 [11] 存量资源盘活与土地制度 - 成都允许存量自持租赁住房转为普通商品住房并上市交易 [4] - 重庆支持使用专项债券收回收购符合条件的存量闲置土地，并允许有条件的存量商业办公用地功能性质合理转换、置换 [9] 行业规范与产品创新 - 上海50家房产机构联合倡议诚信经营，内容包括理性反映市场、真实发布房源、规范中介业务等 [4] - 深圳发布模块化建筑新标准，包括混凝土和钢结构模块化建筑图集及技术规程，将于2026年1月1日实施，系全国首创的“3+2”标准体系 [5]

核心观点 - 中国房地产市场经历四年多调整后，在交易结构、供应格局和市场特征上显现重大变化，行业正自发调整以适应高质量发展新阶段，从增量开发转向存量运营，市场分化加剧，并孕育新的发展领域[1] 交易总量与结构变化 - 房地产交易总量呈现筑底止跌态势，2025年前三季度重点30城新房和二手房总成交量同比已停止下降[1] - 二手房在交易总量中占比显著提升，今年1至11月全国二手房交易网签面积占比升至45%，市场正从新房为主转向新房二手房并举，并进一步迈向以存量交易为主的成熟格局[1] - 一二线热点城市率先进入存量时代，今年1至11月四个一线城市二手房成交套数占总成交量比重均已超六成，其中北京占比超八成，重庆、成都、杭州、南京等重点二线城市二手住房成交比例也已超过新房[1] - 二手房市场对新房市场的“替代效应”日益明显，分析市场走势需将新房与二手房的总供给与总需求纳入同一框架[1] “租购并举”格局形成 - 租赁成为住房供应重要来源，公共租赁住房、保障性租赁住房、市场化商品租赁住房快速发展，补上住房市场“租”的短板[2] - 今年9月中国首部专门规范住房租赁活动的行政法规《住房租赁条例》施行，推动住房租赁市场进入法治化、规范化新阶段[2] - 青年人住房消费观念变化及“租购同权”政策落地，使越来越多人选择租房，同时家庭型租赁需求持续增长，租赁市场服务范围从单身青年向家庭延伸，结构更趋多元[2] - 租赁短期内会分流部分购房需求，但能避免非理性行为，长期对房地产市场起到“减震”作用，未来租赁与买卖市场将形成功能互补、协同发展的稳定格局[2] 市场分化特征显现 - 过去“大中小城市房价普涨”情形或难再现，市场格局呈现显著分化特征，简单的一二三四线城市层级划分已难以精准描摹行业全貌[4] - 同一城市内部不同板块、不同项目销售表现差距拉大，有的持续热销，有的面临去化压力，市场复杂性和多元性凸显[4] - 在全国房地产整体销售增长尚未转正背景下，部分热点城市已率先回暖，今年1-11月深圳、南昌等七个城市新房与二手房交易总量同比实现超5%的增长，厦门、贵阳、武汉、沈阳等城市交易亦保持活跃[4] 企业模式与未来机遇 - 新的市场形势要求房企业务模式从高强度投资、高速度回款的规模型导向，转变为合理适度投资、持续经营、注重单个项目精细打磨的运营商模式，“以规模论英雄”方式不再适用[4] - 伴随阶段性“换挡”，楼市将经历变化和重构，“好房子”建设、城镇化持续推进以及城市更新等领域发展，将带来房地产新供给、新需求和更多新特征[5]