制度破冰：不动产信托登记改革的历史性跨越 - 不动产信托财产登记制度缺失长期制约行业发展，全国68家信托公司受托财产规模达27万亿元但不动产信托仅数例[4] - 制度障碍体现为产权归属法律界定不清、房产交付过程繁琐、税负压力过大三大痛点[4][6] - 产权混淆导致信托财产风险隔离功能被架空，房产登记在信托公司名下可能被纳入偿债资产[4] 政策突破构建制度框架 - 2023年国务院批复明确探索建立不动产信托财产登记机制[7] - 2024年北京市修订《优化营商环境条例》从地方立法层面提供保障[7] - 国家金融监管总局北京监管局联合发布实施细则形成三级制度架构[7] 实践突破树立改革样本 - 通州案例完成全国首单居民住宅不动产信托登记，房产价值数百万元用于特殊需要信托[8] - 创新点包括构建权属登记法定确认机制，不动产权证标注"信托财产"属性实现风险隔离[8] - 采用"直接产权过户"模式简化流程，为自闭症受益人建立终身照护机制[8][9] 行业痛点与解决方案 - 传统模式需委托人筹措过桥资金（成本约万元级）并承受1个月操作周期[4] - 法人持有房产导致契税、房产税、所得税税率显著高于自然人模式[6] - 通州案例通过制度创新突破"高净值俱乐部"局限，向普惠金融领域延伸[4][8]

政策突破与业务落地 - 北京金融监管局联合多部门发布《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》，在全国率先打通不动产信托财产登记路径 [1] - 北京启动全国首个股权信托财产登记试点，中信信托完成全国首例股权信托财产登记 [1] - 新政落地首月外贸信托实现三单股权信托项目落地，覆盖家族传承、产业升级、破产重整三大场景 [1] - 国投泰康信托和外贸信托分别完成首次不动产信托财产登记，实现"零突破" [1] 制度创新意义 - 政策解决了信托财产与受托人固有财产难以区分的行业痛点，降低受托人持有股权或不动产的风险 [3] - 通过不动产和股权登记制度完善，强化信托财产独立性和法律效力 [3] - 使信托公司能更有效参与企业破产重整、并购重组等复杂项目，增强信托隔离作用 [3] - 为信托业务提供法律保障，实现资产隔离和代际传承，避免继承纠纷或婚姻变动导致的不动产分割风险 [4] 业务发展空间 - 股权登记制度允许股权直接登记至信托计划名下，解决之前只能登记在信托公司名下的问题 [4] - 有利于信托公司深度参与风险处置服务信托、特殊资产盘活、养老扶养等特殊需要服务信托 [4] - 为慈善事业、财富管理等领域开辟新空间 [4] 公司能力建设 - 中信信托将构建"双轮驱动"模式，持续提升股权信托与不动产信托业务能力 [4] - 加强业务协同，为客户提供全方位金融服务 [5] - 优化内部管理流程，建立专门项目管理团队 [5] - 加强内部培训和人才培养，提升专业能力 [6] 实操层面挑战 - 税收政策有待完善，慈善信托税收优惠尚未落地，信托财产转移免税或递延纳税政策空白 [7] - 信托文化普及不足，市场认知度低影响业务规模扩大 [8] - 专业人才短缺制约业务发展，需要法律、金融、税务等复合型人才 [8] - 需提升股权和不动产资产管理服务能力 [8] 未来发展展望 - 若税收政策等问题解决，监管登记政策全国统一，业务有望实现批量化落地 [9]

行业创新 - 股权信托财产登记制度在非上市公司中的应用标志着信托行业迈出关键一步 [2] - 中信信托作为试点先行者，两天内完成首例非上市公司股权信托财产登记 [2] - 北京金融监管局明确办理流程：信托产品预登记、签订信托文件、完成股权变更或设立登记 [2] 业务机遇 - 信托公司可通过提供灵活多样的服务方案扩大业务范围并提升服务水平 [3] - 该制度为民营企业家族财富管理和企业控制权平稳过渡提供重要工具 [2] - 创新实践有望吸引更多寻求专业资产管理服务的企业和个人客户 [3] 制度影响 - 制度落地为非上市公司带来更多可能性，促进信托行业高质量发展 [3] - 在不改变公司实际控制结构的情况下实现财富有效传递 [2] - 流程设计注重交易安全性和透明度，同时简化手续提高效率 [2]

备受业内关注的信托财产登记制度再迎新突破。 日前，《中国经营报》记者从业内独家获悉，4月10日，国家金融监督管理总局北京监管局（以下简 称"北京监管局"）、北京市市场监督管理局联合下发《关于做好股权信托财产登记工作的通知（试 行）》（京金发〔2025〕40号，以下简称"《通知》"）。 据业内人士透露，目前《通知》尚处于依申请公开阶段，不过，记者从多个渠道证实，确认了该文件的 真实性。 《通知》要求，北京监管局指导北京辖内信托公司进行股权信托财产登记，市场监管部门在经营主体营 业执照上予以标注。《通知》自印发之日起试行一年。 根据《通知》，股权信托，是指委托人依法将其股权转移给信托机构或者委托信托机构出资入股，由信 托机构按照委托人的意愿以受托人名义对该股权进行管理、运用和处分的信托业务。 股权信托财产登记，是指委托人将其合法持有的股权转移给信托机构或者委托信托机构出资入股，依法 向公司登记机关申请股东变更登记或公司设立登记并对信托财产权利进行公示的行为。 《通知》表示，委托人转让的股权应符合股权转让条件，权属清晰，不存在权利限制情形。北京辖内信 托机构以在北京市行政区域范围内登记的有限责任公司的股权设立股权信 ...

文章核心观点 北京不动产信托财产登记工作取得突破性进展，“双首单”落地为行业解决财产确权难题提供“首都样本”，未来试点案例或推广至全国助力信托业发展 [1][3][4][5] 不动产信托财产登记进展 - 4月8日北京金融监管局召开新闻发布会介绍北京市“双首单”不动产信托财产登记落地情况 [1] - 4月2日国投泰康信托和外贸信托分别在通州区和昌平区的不动产登记中心进行首次不动产信托财产登记，实现全市“零突破” [1] 政策背景与要求 - 2024年12月北京金融监管局、北京市规划和自然资源委员会联合印发《通知》，率先打通不动产信托财产登记路径 [3] - 北京辖内信托机构以北京市行政区域内不动产设立不动产信托，需办理信托产品预登记，向中国信登申请出具登记证明文件，并持该文件至不动产登记机构申请办理登记 [3] 落实案例情况 - 国投泰康信托为北京市一位老人及其自闭症子女设立不动产信托，实现“生前养老照护”与“身后守护子女”目的 [3] - 外贸信托为北京市一位中年市民专业化定制不动产信托，将物流仓储设施登记为信托财产，50%信托收入定向用于慈善捐赠 [3] 案例意义与影响 - 两个落实案例聚焦特殊需求服务和慈善传承项目，实现不动产信托从“高净值专属工具”向“普惠型财富管理载体”转型，为行业解决财产确权难题提供“首都样本” [4] - 《通知》明确登记路径和办理流程，解决潜在权属纠纷，保护信托当事人合法权益，为业务落地提供制度保障 [4] - 北京地区不动产信托试点是针对行业痛点的积极尝试，对信托公司开展不动产类信托业务有引导和促进作用 [4] 未来展望 - 北京试点案例未来或推广至全国，非资金信托业务或将迎来高速发展期，助力信托业转型及高质量发展 [5] - 北京金融监管局将持续加强政策支持与业务指导，鼓励辖内信托公司拓展业务场景，发挥服务信托制度优势和社会价值 [5]