行业整体盈利表现 - 2025年上半年信托行业营业收入同比下降1.98% 利润总额同比下降3.72% 净利润同比下降2.83% [1] - 行业呈现"整体微降 结构分化"特征 信托业务收入同比下降11.38% 但降本增效使利润降幅小于业务收入降幅 [1] - 2022-2024年行业营业收入及净利润持续下降趋势 [7] 公司营收分层与增长表现 - 10家信托公司营收超10亿元 13家营收5-10亿元 29家营收不足5亿元 [2] - 营收前十机构包括中信信托(29.16亿元) 英大信托(19.41亿元) 华鑫信托(16.34亿元) 江苏信托(16.06亿元) 陕国投信托(13.67亿元) [2] - 上海信托营收同比增长39.77% 华润信托增长24.45% 英大信托增长19.18% [2] - 财信信托营收6.07亿元同比增长214.65% 华宸信托营收0.48亿元同比增长187.86% 昆仑信托营收2.80亿元同比增长98.99% [3] 净利润分布与业绩分化 - 3家公司净利润超10亿元 8家净利润5-10亿元 26家净利润1-5亿元 11家不足1亿元 4家出现亏损 [4] - 中信信托净利润15.67亿元(同比增长13.47%) 江苏信托13.98亿元(同比下降10.37%) 英大信托13.62亿元(同比增长24.42%) [4] - 昆仑信托净利润1.08亿元同比增长421.10% 陆家嘴信托净利润1.92亿元同比增长247.79% 渤海信托净利润4.33亿元同比增长102.10% [4] - 兴业信托亏损1.46亿元(同比下降323.62%) 五矿信托亏损2.68亿元(同比下降241.98%) 百瑞信托亏损0.25亿元(同比下降117.50%) [5] - 华澳信托亏损扩大至6.23亿元(去年同期亏损0.94亿元) [6] 盈利下滑驱动因素 - 管理成本大幅攀升 资产公允价值变动损失扩大 资产减值计提增加 [7] - 传统通道业务受三分类新规冲击 资管新规下通道业务规模大幅压缩 [7] - 合规与科技投入显著增加 包括估值核算 信息披露 系统运营及信息安全等刚性支出 [7] 集团控股资源优势 - 营收和净利润排名靠前公司多为金融集团控股或产业央企控股信托 [8] - 中信信托属中信集团 建信信托属建设银行 上海信托属浦发银行 [8] - 产业央企控股包括中国外贸信托(中化集团) 英大信托(国家电网73.49% 南方电网25%) 华鑫信托(华电集团) 华能信托(华能集团) [8] - 江苏信托依托江苏省国信集团综合能源体系 陕国投信托由陕西煤业化工集团持股26.8% [9] - 昆仑信托作为中油资本控股企业通过产业金融服务矩阵实现业绩增长 [9] 业务转型与创新方向 - 信托公司从规模扩张向质量重构转折 依托资源禀赋实现差异化增长 [10] - 不动产信托登记制度取得突破 北京明确登记路径 上海开展系统化试点 [11][12] - 股权信托登记试点在北京启动 解决财产权属公示与资产混同问题 [12] - 创新业务在服务民生 盘活存量资产 支持实体经济方面展现潜力 [12]

不动产信托财产登记试点启动 - 中国信托登记有限责任公司即日起向北京辖内信托机构提供不动产信托财产登记试点相关登记服务 [1] - 不动产信托是指委托人依法将其不动产转移给信托机构 由信托机构按照委托人意愿以受托人名义进行管理 运用和处分的信托业务 [1] - 2024年12月北京市以通知形式明确了不动产信托财产登记的试点要求与办理流程 并将信托登记公司登记职能嵌入其中 [1] 制度意义与实施流程 - 有助于推动非交易性过户制度的建立和完善 在信托设立阶段通过非交易性过户可避免将信托财产转移视同交易过户 从而简化过户流程 降低交易成本 [2] - 信托成立后有助于信托财产在信托关系中的顺畅流转 使得信托财产的转移更加便捷和高效 有利于信托业务的开展和信托财产的合理配置 [2] - 北京辖内信托机构以北京市行政区域范围内的不动产设立不动产信托的 应当办理信托产品预登记 并向信托登记公司申请出具登记证明文件 持该文件至不动产登记机构申请办理不动产信托财产登记 [2] 政策背景与未来发展 - 2024年2月国务院办公厅转发金融监管总局关于加强监管防范风险推动信托业高质量发展的若干意见 提出建立健全信托财产登记制度 推动非资金信托财产登记落地 [3] - 中国信托登记有限责任公司将在监管部门指导下积极配合完善信托财产登记制度 配合相关地区深化试点探索 [3] - 此次试点体现了公司主动融入国民经济和社会发展大局 更好服务监管 服务行业 服务社会的新担当 是推动信托行业高质量发展 助力金融强国建设的新起点 [2]

政策背景与探索历程 - 国务院2023年11月批复支持北京探索不动产信托财产登记机制 [3] - 金融监管总局2025年1月提出建立健全信托财产登记制度并推动非资金信托财产登记落地 [3] - 北京和上海自2023年11月起相继宣布探索信托财产登记机制 上海2024年8月通过条例明确探索不动产股权等信托财产登记 [3] 北京试点推进与落地 - 国家金融监督管理总局北京监管局与北京市规划和自然资源委员会2024年12月联合印发不动产信托财产登记试点通知 [4] - 中国信托登记有限责任公司2025年3月27日起向北京辖内信托机构提供不动产信托财产登记试点服务 [4] - 北京市首单不动产服务信托"外贸信托-吉量10号"于近期顺利落地 从政策发布到首单落地历时不到3个月 [4][5] 行业意义与制度优势 - 不动产信托登记解决信托财产独立性缺失问题 使破产隔离等制度得以充分体现 [5][7] - 政策明确财产登记范围登记机关和登记规则 具有重要示范作用 推动信托公司加大资产服务类信托布局 [5] - 通过信托机制实现不动产专业运营集中规划风险隔离和收益专用 保障老人住有所居病有所医并解放子女养老压力 [2][6] 当前挑战与发展建议 - 法律制度不完善 信托法未明确登记具体操作规则和程序 存在法律衔接断层 [8][9] - 不动产信托交付需缴纳印花税契税个人所得税等 信托终结时面临重复征税 高昂税费影响高净值人群积极性 [8] - 专家建议完善信托财产登记制度立法 明确操作规则并与现行不动产登记制度衔接 出台专门信托税收政策避免重复征税 [8][9]

核心观点 - 家族信托成为民营企业股权传承的重要工具 通过离岸架构实现股权资产保护和有序传承 [1][2] - 境内股权家族信托发展滞后 财产登记制度缺失导致规模占比仅0.34% 远低于成熟市场 [3] - 新政策出台填补制度空白 首例股权信托财产登记落地 为非上市公司股权信托提供法律保障 [4][5][6] 行业现状 - 境外股权信托应用普遍 京东刘强东通过离岸信托持有15.5%股份（价值333亿元人民币） 海底捞张勇将1000亿元市值股票纳入英美离岸信托 [2] - 境内股权家族信托存量规模不足百亿元 占家族信托总规模4357.22亿元的0.34% [3] - 安踏 特步 361度等运动品牌均采用家族信托 其中361度六位股东通过离岸架构转让合计65.60%公司股权 [1][2] 政策突破 - 国家金融监督管理总局联合发布《通知》 明确股权信托财产登记规则 强化公示效力 [4][6] - 新政策区分受托人固有财产与信托财产 消除信托公司声誉风险担忧 [5] - 填补《信托法》配套登记机制空白 为股权信托提供明确法律依据和操作规范 [6] 业务模式 - 股权直接信托与股权间接信托两种模式并存 但均因法律规则不完善存在明显不足 [6] - 非上市公司股权信托取得突破 登记时明确显示信托名称 保障财产独立性 [5] - 案例显示通过增资形式实现代际传承 年轻一代参与决策同时保留老一辈控制权 [5]

不动产信托登记试点进展 - 上海落地两单不动产信托登记业务 标志着信托运用场景拓展至家庭财富定向传承和银发老人特殊需求等普惠金融领域 [1] - 广州和厦门相继开展不动产信托财产登记试点 继北京和上海之后试点范围进一步扩大 [1] 信托机制核心优势 - 信托具有财产独立性和他益功能 能够对抗第三者债权并有效解决婚姻财产分配纠纷及继承顺序异议等问题 [2] - 信托允许委托人提前安排定向分配财产 受益人可按约定兑现权益并防止挥霍或纠纷阻碍保障获取 [2] - 上海试点案例覆盖中青年与高龄老人群体 委托房产包含商办物业与居住房屋 信托目的拓展至独居养老和财产隔离等多维度 [2] 信托与银行理财差异 - 信托财产独立于委托人和受托人债务或破产清算 受益人权益不受影响 [3] - 信托作为超级账户可整合房屋与现金资产 实现便利化的综合财富管理 [3] 信托行业现状与挑战 - 截至2024年末全行业信托资产规模达29.56万亿元 信托业已成为重要金融子行业 [4] - 行业尚未建立完善信托登记制度 不利于规范信息披露和财产权属关系认定 [4] - 不动产信托登记存在税收优惠不明确问题 北京地区需厘清委托人还是受托人提供契税完税证明 [4] 制度完善建议 - 需从立法层面完善信托财产登记制度 明确操作规则并与现行不动产登记制度衔接 [4] - 建议修订信托法及不动产登记暂行条例 为不动产信托登记提供明确法律依据 [4] - 应出台专项信托税收政策 明确设立/存续/终止阶段的税收处理规则以避免重复征税 [4]

政策突破与业务落地 - 北京金融监管局联合多部门发布《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》，在全国率先打通不动产信托财产登记路径 [1] - 北京启动全国首个股权信托财产登记试点，中信信托完成全国首例股权信托财产登记 [1] - 新政落地首月外贸信托实现三单股权信托项目落地，覆盖家族传承、产业升级、破产重整三大场景 [1] - 国投泰康信托和外贸信托分别完成首次不动产信托财产登记，实现"零突破" [1] 制度创新意义 - 政策解决了信托财产与受托人固有财产难以区分的行业痛点，降低受托人持有股权或不动产的风险 [3] - 通过不动产和股权登记制度完善，强化信托财产独立性和法律效力 [3] - 使信托公司能更有效参与企业破产重整、并购重组等复杂项目，增强信托隔离作用 [3] - 为信托业务提供法律保障，实现资产隔离和代际传承，避免继承纠纷或婚姻变动导致的不动产分割风险 [4] 业务发展空间 - 股权登记制度允许股权直接登记至信托计划名下，解决之前只能登记在信托公司名下的问题 [4] - 有利于信托公司深度参与风险处置服务信托、特殊资产盘活、养老扶养等特殊需要服务信托 [4] - 为慈善事业、财富管理等领域开辟新空间 [4] 公司能力建设 - 中信信托将构建"双轮驱动"模式，持续提升股权信托与不动产信托业务能力 [4] - 加强业务协同，为客户提供全方位金融服务 [5] - 优化内部管理流程，建立专门项目管理团队 [5] - 加强内部培训和人才培养，提升专业能力 [6] 实操层面挑战 - 税收政策有待完善，慈善信托税收优惠尚未落地，信托财产转移免税或递延纳税政策空白 [7] - 信托文化普及不足，市场认知度低影响业务规模扩大 [8] - 专业人才短缺制约业务发展，需要法律、金融、税务等复合型人才 [8] - 需提升股权和不动产资产管理服务能力 [8] 未来发展展望 - 若税收政策等问题解决，监管登记政策全国统一，业务有望实现批量化落地 [9]

信托财产登记制度新突破 - 国家金融监督管理总局北京监管局与北京市市场监督管理局联合下发《关于做好股权信托财产登记工作的通知（试行）》，要求北京辖内信托公司进行股权信托财产登记，市场监管部门在营业执照上予以标注 [1] - 股权信托定义为委托人将股权转移给信托机构或委托信托机构出资入股，由信托机构以受托人名义管理、运用和处分股权 [1] - 股权信托财产登记指委托人将股权转移给信托机构或委托信托机构出资入股，依法向公司登记机关申请股东变更或设立登记并对信托财产权利进行公示 [1] 股权信托财产登记适用范围与流程 - 登记适用于北京辖内信托机构以北京市行政区域范围内登记的有限责任公司股权设立的股权信托 [2] - 办理流程分为三步：信托产品预登记、签订信托文件、办理股权变更或设立登记 [2] - 股权变更或设立登记需提交法定申请材料、信托文件和中信登出具的证明文件，登记机关将在营业执照标注信托产品信息 [2] 信托财产登记制度背景与进展 - 信托财产登记是保障信托财产独立性的重要制度安排，但此前因缺乏配套登记机制导致信托财产权属模糊 [3] - 2023年11月国务院提出探索建立不动产、股权等作为信托财产的登记机制 [4] - 2025年1月金融监管总局推动非资金信托财产登记落地 [4] 北京市信托财产登记试点进展 - 2024年12月北京监管局与北京市规划和自然资源委员会联合下发不动产信托财产登记试行通知 [5] - 2025年3月中信登向北京辖内信托机构提供不动产信托财产登记试点服务 [6] - 2025年4月国投泰康信托和外贸信托完成"双首单"不动产信托财产登记，标志政策从制度设计迈向实践落地 [6]

文章核心观点 北京不动产信托财产登记工作取得突破性进展，“双首单”落地为行业解决财产确权难题提供“首都样本”，未来试点案例或推广至全国助力信托业发展 [1][3][4][5] 不动产信托财产登记进展 - 4月8日北京金融监管局召开新闻发布会介绍北京市“双首单”不动产信托财产登记落地情况 [1] - 4月2日国投泰康信托和外贸信托分别在通州区和昌平区的不动产登记中心进行首次不动产信托财产登记，实现全市“零突破” [1] 政策背景与要求 - 2024年12月北京金融监管局、北京市规划和自然资源委员会联合印发《通知》，率先打通不动产信托财产登记路径 [3] - 北京辖内信托机构以北京市行政区域内不动产设立不动产信托，需办理信托产品预登记，向中国信登申请出具登记证明文件，并持该文件至不动产登记机构申请办理登记 [3] 落实案例情况 - 国投泰康信托为北京市一位老人及其自闭症子女设立不动产信托，实现“生前养老照护”与“身后守护子女”目的 [3] - 外贸信托为北京市一位中年市民专业化定制不动产信托，将物流仓储设施登记为信托财产，50%信托收入定向用于慈善捐赠 [3] 案例意义与影响 - 两个落实案例聚焦特殊需求服务和慈善传承项目，实现不动产信托从“高净值专属工具”向“普惠型财富管理载体”转型，为行业解决财产确权难题提供“首都样本” [4] - 《通知》明确登记路径和办理流程，解决潜在权属纠纷，保护信托当事人合法权益，为业务落地提供制度保障 [4] - 北京地区不动产信托试点是针对行业痛点的积极尝试，对信托公司开展不动产类信托业务有引导和促进作用 [4] 未来展望 - 北京试点案例未来或推广至全国，非资金信托业务或将迎来高速发展期，助力信托业转型及高质量发展 [5] - 北京金融监管局将持续加强政策支持与业务指导，鼓励辖内信托公司拓展业务场景，发挥服务信托制度优势和社会价值 [5]