核心观点 - 公司修订负债管理制度以加强债务风险管控 建立长效机制确保持续稳健发展 [1] 总则 - 制度适用于公司及各级全资控股子公司 [1] - 负债定义为过去交易形成且会导致经济利益流出的现时义务 [1] 基本原则 - 坚持稳健经营 严格管控负债规模和杠杆水平 锁定债务风险在可控范围 [1] - 坚持提质增效 通过扩大经营积累增强资本实力 确保资产负债率处于合理水平 [1] - 坚持科学管理 实行资产负债约束分类管理 分企业设置管控标准 [1] - 强化自我约束 建立动态监测预警机制 根据政策市场变化及时调整策略 [1] 部门职责 - 财务部负责债务管控 建立金融机构债务管理台账和风险预警指标 [2] - 风险控制部门负责监督指导 协助完善风险指标体系和应急预案 [2] - 战略投资部门指导编制年度投资计划 实施全过程管控优化资产效益 [2] - 子公司需定期向财务部汇报负债管理情况 [2] 约束指标 - 以资产负债率为基础约束指标 实行分类管理并动态调整 [2] - 以上年度全国国企同行业平均资产负债率为基准线 基准线加5个百分点为预警线 加10个百分点为重点监管线 [2] 约束机制 - 审慎开展债务融资投资担保等业务 防止有息负债和或有债务过度累积 [3][4] - 将资产负债率纳入全面预算管理体系 提出年度管控目标 [4] - 从源头控制资产负债率 禁止与资产规模筹融资能力不匹配的投资项目 [4] - 扩大直接融资比重 争取长期低成本信贷 合理规划长短期融资比重 [4] - 将子公司资产负债率纳入考核体系 推动高负债子公司回归合理水平 [4][5] - 建立预警机制实行动态监测 结合年度审计排查风险问题 [5]

政策响应与土地收储 - 自去年9月26日中央政治局会议提出“促进房地产市场止跌回稳”，中央和地方出台政策“组合拳”，公司各区域项目积极响应专项债收购商品房政策，与当地政府对接收储事宜 [2][3] 拿地策略与市场表现 - 重点百城新房销售量去年四季度、今年一季度同比增长，市场“止跌回稳”成效初现，一线及核心二线城市有望率先企稳 [3] - 公司坚持区域和资源聚焦，今年3月成功获取重庆核心区约27亩土地 [3] 市值管理举措 - 公司重视市值管理，构建管理闭环，建立以《市值管理制度》和《估值提升计划》为主体的工作机制，采取控股股东增持、回购股份注销等举措 [4][5] - 未来将加强市值管理，坚持相关原则，根据经营情况制定提升举措 [5] 债务偿还与管控 - 公司存量债务以中长期银行借款为主，按“631”管控原则防控债务风险，确保债务如期兑付 [5] 文旅业务运营 - 文旅业务是核心业务，市场呈现高端消费复苏、出国游增长、下沉市场吸引力增大等趋势，带来机遇与挑战 [5] - 公司一方面创新经营理念、更新存量项目，如主题公园聚焦运营思路、更新内容和硬件，酒店“因店施策”、提升收益管理能力，自然人文景区打造特色住宿和植入游乐设施 [6] - 另一方面创新产品与打法，挖掘增量市场，如主题公园研发“水公园+”和“家庭娱乐中心”产品，酒店开拓“嘉途”品牌、探索代建机会，自然人文景区形成标准化运营管理体系拓展外部市场 [6][7] 资产盘活方式 - 公司本着“项目收益最优”原则，除土地收储外，推动调规、存量房收储、资产转让等盘活工作 [7] - 建立长效盘活工作机制，总部跟踪推动项目进展，推广盘活经验，提高工作和沟通效率 [7]

地方债务化解进展 - 截至4月底今年已完成化解债务金额达24469.03亿元 平均每条提及化解债务金额为429.28亿元 体现化债工作的大规模性和系统性 [1] - 债务相关新闻占比达76.7% 风险等级变化提及5次 包括"绿色"3次 "由橙降黄"和"由黄转绿"各1次 显示部分地区债务风险正在降低 [1] - 已有14个省市提及债务清零 包括江苏 浙江 广东等经济发达省份和云南 贵州等中西部省份 表明不同发展水平地区均有实质性突破 [1] 化债工作阶段特征 - 当前化债工作已从单纯风险因素主导转向发展因素主导 从"进行时"步入"完成时" 信用风险主导因素即将进入倒计时 [1][4] - 具体表现为债务置换提速 清零达标行动 融资平台转型和长效机制建设 2025年将是化债与发展并重的关键一年 [1][4] - 地方债务化解正从"政策主导型"向"发展协同型"转变 [1][4] 未来化债工作重点 - 预计2025年后三季度工作重点将转向建立常态化债务风险防控机制 经济大省"挑大梁"作用将凸显 [2][4] - 化债与发展良性互动将为下一个五年规划奠定基础 推动经济高质量发展 [2][4] - 债券市场短期内空间有限 短端非国债表现较好 城投超长期限债券上行较严重 资金价格稳定在OMO+10BP水平 [2][4]