报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2025年11月28日盘后证监会发布商业不动产REITs试点公告，商业物业将纳入公募REITs范围，监管强调管理人运营职责，审核流程或简化，推出商业不动产REITs恰逢其时，可缓解房企和地方国企流动性压力[3] - 截至2025/11/28，今年已成功发行19单，发行规模387.9亿元、同比下降24.1%，本周3单首发公募REITs取得新进展[3] - 本周中证REITs全收益指数收于1040.34点，跌幅0.08%，产权类REITs下跌0.02%，特许经营权类REITs下跌0.43%，分个券来看34只上涨、42只下跌[4] - 本周产权类/特许经营权类REITs日均换手率0.51%/0.47%，较上周+7.22/+2.49BP，周内成交量4.90/1.57亿份，周环比+16.59%/+15.38%，保障房板块活跃度最高[4] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：共3单首发公募REITs取得新进展 - 今年以来已成功发行19单，发行规模387.9亿元、同比下降24.1%[3] - 本周3单首发公募REITs取得新进展，包括东方红隧道高速REIT已受理、平安西安高科产业园REIT已申报、中航中核能源REIT已受理[3][15] - 当前审批流程中REITs，已申报11只，已问询并反馈2只，通过审核1只，注册生效待上市1只；扩募方面，已申报5只，已问询并反馈3只，通过审核3只[3] 二级市场：本周流动性回升 行情回顾：中证REITs全收益指数跌幅0.08% - 本周中证REITs全收益指数收于1040.34点，跌幅0.08%，跑输沪深300 1.72个百分点、跑赢中证红利0.08个百分点，年初至今涨幅7.49%，跑输沪深300 7.55个百分点、跑赢中证红利8.13个百分点[4] - 分项目属性来看，本周产权类REITs下跌0.02%，特许经营权类REITs下跌0.43%；分资产类型来看，数据中心（+1.84%）、保障房（+0.77%）板块表现占优；分个券来看，本周34只上涨、42只下跌，中金厦门安居REIT（+3.65%）、华夏首创奥莱REIT（+2.67%）、华夏北京保障房REIT（+2.52%）位列前三，华泰南京建邺REIT（-5.92%）、中金重庆两江REIT（-4.55%）、招商高速公路REIT（-4.41%）位列末三[4] 流动性：保障房板块流动性大幅提升 - 产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.51%/0.47%，较上周+7.22/+2.49BP，周内成交量4.90/1.57亿份，周环比+16.59%/+15.38%，保障房板块活跃度最高[4] 估值：保障房板块估值较高 - 产权类/特许经营权类REITs中债估值收益率分别为3.95%/4.17%，保障房板块估值较高[30] 本周要闻和重要公告 - 2025/11/25南疆能源集团基础设施REITs基金管理人公募项目招标公告发布，服务地点为第一师阿拉尔市，服务期限为3年，开标时间12月16日[34] - 2025/11/26兰州热力集团公募REITs项目中标候选人公示，第一中标候选人为东兴证券，咨询服务费用280万元，基金管理费0.193%/年，ABN承销费0.13%/年[34] - 2025/11/27国家发改委表示正积极推进REITs扩围至酒店、商业办公等更多领域，同时优化申报推荐流程[34] - 2025/11/28证监会起草《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》并征求意见[34] - 多只REITs发布运营数据、解禁提示、分红等公告[34][35]

**首程控股 2025年前三季度业绩及业务进展电话会议纪要关键要点** **一、 公司概况与核心财务表现** * 公司为中国领先的智能基础设施资产服务商，专注于资产运营和资产融通两大核心方向[3] * 2025年前三季度营收12.15亿港元，同比增长30%[2][3] 其中资产运营收入7.83亿港元，同比增长16% 资产融通板块收入4.32亿港元，同比增长66%[3] * 归母净利润4.88亿港元，同比上涨22%[2][3] * 截至2025年9月30日，总资产达163.4亿港元，资金储备充足[2][4] * 公司宣布一项10亿元股份回购计划，执行期为2025年11月17日至2028年12月31日，以反映对公司价值及未来发展的信心[2][4] **二、 机器人产业布局与进展** * **全链条投资策略**：投资策略分为“北派”和“南派”[8] “北派”关注机身智能产业链，包括本体端、材料端和零部件端[8] “南派”关注消费类机器人及C端应用场景[8] 投资原则是“只投最好的企业”[2][8] * **具体投资案例**：已投资核心零部件公司权志博（关节模组）和触觉传感器公司墨镜科技[2][8] 上游成立了首程机器人先进材料有限公司，专注于核心材料研发[5] 高自由度灵巧手、减速器、伺服系统等上游核心零部件领域尚未布局[23] * **线下体验店**：已在北京首钢园、首都机场T3航站楼（永久店）及成都春熙路（快闪店）开设三家机器人科技体验店[5][10] 十一期间北京两家永久店平均每日进店人数达1万人，日销售额约10万元[3][10] 计划2026年按批次在全国核心城市开设更多体验店[2][3][10] 体验店定位为利润中心，期望未来几年增加营收并逐步盈利[18] 已签约六十多家机器人公司作为代理商，30%到50%的选品来自正在看的投资项目[35] * **线上渠道**：推出线上“首创W”直播间，首日GMV超过两万元，第三天因双十一活动达五万多元[27] * **合作与场景应用**：与阿尔特汽车签署战略合作协议，共同推动机器人和汽车应用新业态发展[2][5] 与万兴科技合作在成都环贸ICD打造全国首个机器人家自动充电快闪体验店[6][7] 在园区和停车场等基础设施场景中开放给科技企业进行联合研发，例如支持因时机器人的巡检类产品[15] * **技术观点与展望**：认为VLA（视觉、语言、动作）模型是未来基本范式[3][12] 看好全身遥操作技术可能成为双足人形机器人的突破点[20] 预计2026年有四到五家被投机器人企业可能上市[3][11] 认为2025年是机器人应用元年，技术进步带来实际订单，长期发展势头强劲[37] **三、 基础设施领域布局与进展** * **资产投资与退出**：2025年第三季度完成北京核心区域一个租赁住房项目投资，并积极储备京津冀、华东、成渝、大湾区四大核心区域的优质资产[2][6] 通过资产证券化、公募REITs等手段实现退出[2][6] * **基金合作**：与中国人寿共同成立规模100亿元的平准基金（首期资金52.7亿元），投资数据中心及清洁能源项目，如南方两个数据中心的REITs和华电清洁能源REITs[2][6][25] * **运营表现**：基础设施运营板块（含停车、园区业务）呈稳健增长趋势，是公司重要底气和提质增效载体[13] 停车业务从2024年开始只做核心资产项目，提质增效效果明显，强化了核心领域相对垄断地位[13] 园区业务通过招商、物业管理及成立商管公司扩大收入品类和管理规模[13] * **投资收益**：基础设施投资收益率接近30%[3][13] 国内首支瑞士平准基金自2025年4月24日成立以来已投了四五个项目，收益率接近30% Price基金现管理规模为200亿元[13] * **行业观点**：认为REITs是解决房地产危机的终极方案，公司对REITs行业前景充满信心[33] 在停车场增值服务上表现出色，包括充电桩、广告收入等，已成为中国停车场增值服务领域的领导者[33] **四、 资本结构、股东回报与未来展望** * **股东回报政策**：制定了三年分红回报计划，董事会通过政策，到2027年每年的分红不低于当年净利润的80%[14][30] 回购计划设定为三年10亿，是基于可持续性和预测性的战略安排，保证公司有充足现金捕捉战略机会[31] * **资本运作**：2025年进行了增发，包括可转债（CB）和配售[16] 可转债资金主要用于新业务拓展，配售资金用于开设机器人体验店[17] 目前不缺资金，账上有85.5亿元现金和其他可变现资产，如有好机会会考虑直接收购[45][47] * **市值与沟通**：当前市值176.26亿元，没有具体的市值管理目标，而是致力于持续为投资人创造价值[45] IR团队致力于开放透明地与市场沟通[45] * **团队与激励**：管理层平均年龄不到45岁，中层管理人员平均年龄不到40岁，团队充满活力[41] 注重员工激励，包括股权、薪资奖金等[41][52] * **模式构建**：基础设施资产循环模式已基本完成 科技资产循环模式的构建处于第二年阶段，预计需五年时间，会根据市场反馈调整策略，例如从B端计划转向能快速占领市场心智的C端机会[51]

公司治理与会议程序 - 第二届董事会独立董事专门会议第六次会议于2025年8月4日以现场结合通讯方式在北京召开 实际出席独立董事3名 会议由召集人胡裔光主持 [1] - 会议召集召开符合《公司法》《公司章程》《独立董事工作制度》等规定 表决结果同意3票 反对0票 弃权0票 [1] 资产证券化与资本运作 - 审议通过以大连庄河Ⅲ海上风电项目为底层资产发行公募REITs暨关联交易的议案 [1] - 该事项有助于公司盘活存量资产 优化资本结构 基金份额认购交易价格根据最终市场询价结果确定 定价方式公允合理 [1] - 关联交易不存在损害公司及全体股东尤其是中小股东合法权益的情形 同意提交第二届董事会第四十一次会议审议 [1]

报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 本周行情整体修复，消费类领涨，C - REITs 市值规模首破 2100 亿元，新产品频繁上市或带动市场对 REITs 的关注和热情，进而推升估值 [1] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：共 4 单首发公募 REITs 取得新进展 - 截至 2025/8/1，今年以来已成功发行 14 单，发行规模 278.7 亿元、同比增长 2.1% [2] - 本周 4 单首发公募 REITs 取得新进展，华夏华电清洁能源 REIT 和中银中外运仓储物流 REIT 上市，首日涨幅分别为 19.9%和 27.5%；中金唯品会奥特莱斯 REIT 获上交所审批通过，自申报至通过耗时三个月 [2] - 当前审批流程中 REITs：首发已申报 11 只，已问询并反馈 5 只，注册生效待上市 2 只；扩募已申报 9 只，已问询并反馈 4 只，通过审核 3 只 [2] - 已发行公募 REITs 情况：发行总数 73 只，发行规模 1911 亿元，总市值 2131 亿元，流通市值 1015 亿元 [9] 二级市场：本周各板块行情修复 行情回顾：中证 REITs 全收益指数收涨 1.25% - 截至 2025/8/1，中证 REITs 全收益指数收于 1100.90 点，涨幅 1.25%，跑赢沪深 300 3.00 个百分点、跑赢中证红利 3.89 个百分点，年初至今涨幅 13.74%，跑赢沪深 300/中证红利 10.69/15.48 个百分点 [2] - 分项目属性，本周产权类 REITs 上涨 3.78%，特许经营权类 REITs 上涨 0.26%；分资产类型，消费、水务、保障房、园区板块表现占优；分个券，本周 59 只上涨、12 只下跌 [2] 流动性：成交量有所下降 - 中证 REITs 本周日均换手率 0.52%，较上周 - 1.53BP，产权类/特许经营权类 REITs 本周日均换手率 0.79%/0.70%，较上周 + 0.14/+15.85BP，周内成交量 6.11/1.95 亿份，周环比 + 3.14%/+31.86%，能源板块活跃度最高 [2] 估值：能源板块估值较高 - 产权类/特许经营权类 REITs 中债估值收益率分别为 3.68%/4.33%，交通、仓储物流、园区板块位列前三 [2] 本周要闻和重要公告 - 2025 年 7 月 30 日，银华基金管理股份有限公司预中标无锡市锡山环能集团基础设施公募 REITs，中标价 250 万元 [32] - 中银中外运仓储物流 REIT 于 2025 年 7 月 29 日起在上交所上市交易；工银河北高速 REIT 2025 年度第一次分红，方案 1.3 元/10 份基金份额，还公布了 2025 年 6 月运营数据；华夏华电清洁能源 REIT 于 2025 年 8 月 1 日起在上交所上市交易 [32]