公募REITs市场发展概况 - 国内首批9只基础设施公募REITs上市四周年，总规模从首批314亿元增长至超2000亿元，产品数量达73只，累计分红金额突破220亿元 [2] - 底层资产类别从仓储物流、产业园区扩展至保障房、数据中心、消费基础设施等十大类，形成覆盖国民经济多个重要领域的资产矩阵 [2] - 截至6月28日，全市场公募REITs总市值达2060.74亿元，较历史高点2067.31亿元略有回落但仍站稳2000亿元关口 [4] 制度创新与市场生态 - 公募REITs在借鉴海外经验基础上进行本土化改造，以基础设施存量资产盘活为切入口，契合中国经济转型需求 [5] - 政策演进脉络清晰：2020年试点启动，交易所配套规则陆续出台，2024年发改委推动项目常态化发行 [5] - 投资者结构多元化，配置型投资者获取稳定分红收益，交易型投资者参与二级市场增值，增强市场稳定性和流动性 [5] 长期资金与资本结构 - 2024年《会计类第4号》指引明确REITs权益属性，支持机构将其计入OCI账户，促进保险资金等长期资金加速布局 [6] - 制度政策与资本要素叠加效应推动市场快速成型，中信建投基金指出长期资金为市场注入强劲动能 [6] 国际化发展与规模扩张路径 - 未来可通过产品多样性（如拓展文旅设施等底层资产）和扩募机制借鉴国际经验，提升流动性和资产价值 [7] - 建议构建多元化扩募方式体系，建立快速审批通道降低企业成本，红土创新基金呼吁通过收并购避免"小而散"格局 [7] - 中国基础设施资产类别丰富（含新基建、公用事业、消费文旅等），成熟资产现金流稳定，有望成为全球资本配置"新蓝海" [8] 投资价值与全球吸引力 - 国内REITs市场具备高分红（派息率4%~8%）、低波动、稳定现金流等优势，在低利率环境下对全球资本具吸引力 [9] - 中信建投基金认为REITs有望成为全球资本配置中国资产的重要选择，因其背后是中国规模巨大的消费市场支撑 [8][9]