土地交易概况 - 北京城建集团以20.28亿元、溢价率4%竞得东城区祈年大街地块 [3] - 地块综合楼面价为8.11万元/平方米，其中住宅部分楼面价达到10.36万元/平方米，超越中海树村项目的10.23万元/平方米，刷新北京单价地王纪录 [3] - 土拍经过近40轮竞价，竞争对手中海新城最终放弃，另一家报名企业山东民企百年基石临阵撤退 [3] 地块基本信息 - 地块由0201、0202、0203、0204四个小地块组合而成，总占地2.27公顷，规划地上建筑面积2.5万平方米，容积率1.1 [5] - 地块性质为F1多功能用地，住宅占比不超过70% [5] - 地块曾出现在2025年第七批供地清单，后从预申请列表中消失，四天后又重新转正 [4][5] 各地块详细规划 - 0201地块占地0.38公顷，规划建面0.7万平方米，限高18米，为非住宅用地，预计建写字楼或酒店 [7] - 0202地块占地0.64公顷，规划建面0.25万平方米，限高3.3米，容积率0.39，为住宅用地，预计建四合院 [8] - 0203地块占地0.524公顷，规划建面0.7万平方米，限高18米，容积率1.1，为住宅用地，预计建大平层或叠墅 [8] - 0204地块占地0.727公顷，规划建面0.85万平方米，限高18米，容积率1.1，为住宅用地，预计建大平层或叠墅 [8] 产品形态与销售限制 - 0202地块被明确要求建设四合院，需遵循北京老城风貌、传统四合院形态及文物保护要求，禁止建造别墅及私家庄园 [11][13] - 土拍文件规定开发企业需“整院售卖”，推测该条款主要针对0201地块的非住产品和0202地块的四合院产品 [14][16] - 0202地块四合院规划建面2500平方米，若以15万元/平方米价格成交，整院售价预计为3.75亿元 [17] 市场参考与定位 - 地块位于皇城内，天坛北门，地段优越，且包含稀缺的四合院产品 [3] - 北京城六区新开发四合院产品稀缺，目前仅有丰台郭公庄的中海丰和叁号院有3套，其近期网签成交均价为7.57万元/平方米，按地上面积计算单价达13.6万元/平方米 [17]

全国"单价地王"刷新 - 徐汇区XH-02（TPL）单元051-11地块由上海祺祥旺宇置业有限公司以12.25亿元竞得，楼板价达20.03万元/平米，刷新全国涉宅用地单价记录 [2] - 该地块位于衡复风貌区，是十年来首宗新增宅地，出让面积4705.49平米，规划建筑面积6117.14平米，容积率1.3，限高15米 [3] - 地块经过28轮竞价，溢价率达22.38%，击败招商蛇口&徐房、中海等对手 [3] 买家背景分析 - 祺祥旺宇法人叶舒祺为浙商"富二代"，其父叶华彪为屹丰集团董事长，在汽车模具与零配件领域做到全球最大 [2][4] - 2025年以来叶舒祺已成立三家带"祺祥"字样的地产公司，显示其加速布局房地产行业 [5] - 叶华彪此前对房地产持谨慎态度，强调专注主业，但目前已将业务交给子女经营，自己转向投资领域 [4][5] 上海土拍市场整体表现 - 上海第六批次集中土拍共成交8宗地块，总金额289.6亿元，其中3宗触发中止价 [2] - 中海斥资119亿元连夺两宗地块，绿城中国以64.72亿元拿下虹口地王，溢价率高达46.33% [6] - 招商&港中旅以27.297亿元竞得浦东新区地块，溢价率40%，成为唐镇"板块地王" [7] 市场影响与趋势 - 徐汇衡复地块高溢价成交为上海下半年土地市场注入信心，显示实力开发商对稀缺地块的关注 [8] - 上海加快优质土地供应，保持多用途组合用地与纯宅地并重的供地方式，支撑市场稳定 [2] - 土拍热度传导至交易层面，区域在售项目将直接受益，高端市场与优质土地关联性增强 [8]

地块交易概况 - 上海第六批次土拍最后一宗地块徐汇区XH-02(TPL)单元051-11由上海祺祥旺宇置业以总价12.25亿元竞得，成交楼面价200257元/平方米，溢价率22.38%，刷新上海乃至全国涉宅用地成交楼面价纪录 [1] - 该地块位于徐汇区衡复风貌区，区域内近十年无新增住宅，起始楼面价163639元/平方米，容积率仅1.3，限高15米 [5] - 第六批次土拍共吸金289.6亿元，8宗地中有3宗触发中止价，1宗溢价率超20%，3宗溢价率超10% [11] 竞拍过程与参与者 - 竞拍过程中，祺祥旺宇置业与中海地产、招商蛇口&上海徐房集团展开28轮竞价，最终以12.25亿元胜出 [1] - 参与竞拍的祺祥旺宇置业为今年1月新成立企业，注册资本在土拍前从1000万元增至15.5亿元，实际控制人为浙江台州企业家叶华彪之女叶舒祺 [6] - 传统房企在报价上相对克制，民企在此次竞价中表现积极 [6][11] 地块开发价值与限制 - 地块原为老上海弄堂义和坊，动迁完成后可开发10余套低密度别墅，开发成本偏高且回款压力大 [7][9] - 需配置不小于330平方米的文化活动室及不大于580平方米的商业建筑，文化活动室装修标准不低于1200元/平方米，商品住宅装修标准不低于5000元/平方米 [11] - 地块技术指标要求较高，可售部分面积缩小可能影响利润 [10] 市场影响与行业动态 - 地王效应迅速传导至其他项目，有开发商借机宣传自家楼盘价值 [4] - 上海加快优质土地供应，采用多用途组合用地方式，增加高品质住房供给，市场稳定态势或将持续 [11] - 地块周边配套成熟，毗邻上海交通大学徐汇校区及新鸿基one ITC商场等商业设施 [5]

土地拍卖纪录刷新 - 上海徐汇区XH-02(TPL)单元051-11地块以12.25亿元成交 溢价率22.38% [1] - 该地块起拍价10.01亿元 起拍楼面价163639元/平方米 [1] - 最终成交楼面价200257元/平方米 创全国涉宅用地楼面价新高 [1][2]