土地交易概况 - 北京城建集团以20.28亿元、溢价率4%竞得东城区祈年大街地块 [3] - 地块综合楼面价为8.11万元/平方米，其中住宅部分楼面价达到10.36万元/平方米，超越中海树村项目的10.23万元/平方米，刷新北京单价地王纪录 [3] - 土拍经过近40轮竞价，竞争对手中海新城最终放弃，另一家报名企业山东民企百年基石临阵撤退 [3] 地块基本信息 - 地块由0201、0202、0203、0204四个小地块组合而成，总占地2.27公顷，规划地上建筑面积2.5万平方米，容积率1.1 [5] - 地块性质为F1多功能用地，住宅占比不超过70% [5] - 地块曾出现在2025年第七批供地清单，后从预申请列表中消失，四天后又重新转正 [4][5] 各地块详细规划 - 0201地块占地0.38公顷，规划建面0.7万平方米，限高18米，为非住宅用地，预计建写字楼或酒店 [7] - 0202地块占地0.64公顷，规划建面0.25万平方米，限高3.3米，容积率0.39，为住宅用地，预计建四合院 [8] - 0203地块占地0.524公顷，规划建面0.7万平方米，限高18米，容积率1.1，为住宅用地，预计建大平层或叠墅 [8] - 0204地块占地0.727公顷，规划建面0.85万平方米，限高18米，容积率1.1，为住宅用地，预计建大平层或叠墅 [8] 产品形态与销售限制 - 0202地块被明确要求建设四合院，需遵循北京老城风貌、传统四合院形态及文物保护要求，禁止建造别墅及私家庄园 [11][13] - 土拍文件规定开发企业需“整院售卖”，推测该条款主要针对0201地块的非住产品和0202地块的四合院产品 [14][16] - 0202地块四合院规划建面2500平方米，若以15万元/平方米价格成交，整院售价预计为3.75亿元 [17] 市场参考与定位 - 地块位于皇城内，天坛北门，地段优越，且包含稀缺的四合院产品 [3] - 北京城六区新开发四合院产品稀缺，目前仅有丰台郭公庄的中海丰和叁号院有3套，其近期网签成交均价为7.57万元/平方米，按地上面积计算单价达13.6万元/平方米 [17]

北京城建竞得北京二环内稀缺住宅用地 - 北京城建以20.28亿元竞得北京东城区二环内祈年大街住宅用地，成交楼面价为81120元/平方米 [1] - 该地块总占地约2.28万平方米，规划建筑面积约2.5万平方米，容积率仅1.1，是内城连续四年住宅“零供应”后极为稀缺的低密度地块 [1] - 地块开发需遵循老城风貌和文物保护要求，其中一地块限高3.3米，须按传统四合院形制建设并“整院售卖”，且住宅体量不超过总规模的70% [1] 项目市场前景与价值评估 - 参考去年东城区金鱼池地块15万元/平方米的期房指导价，预计该项目未来售价可能突破15万元/平方米，其中四合院类产品因稀缺性可能拥有更高溢价 [1] - 北京四合院市场持续受追捧，例如2024年5月东城区福祥胡同一座四合院以超2亿元成交，单价约18.72万元/平方米，刷新法拍纪录 [1] 公司近期经营与财务表现 - 城建发展2025年1-9月实现营业收入193.11亿元，同比增长64.20%，归母净利润7.65亿元，同比增长40.24% [2] - 公司在行业调整期财务表现较好，展示了在融资、土地获取及开发布局上的稳健策略 [2] - 为保障资金，公司近期发行了2025年度第三期中期票据，金额8亿元，期限3年，票面利率2.13% [1] 公司土地储备与市场布局 - 公司持续在北京核心区和近郊拿地以稳固市场版图，例如在2024年10月30日联合另一家公司以底价28.09亿元摘得昌平区一地块 [1]

地块成交详情 - 北京城建发展以20.28亿元竞得北京东城区二环内祈年大街地块 成交楼面价为81120元/平方米 溢价率约4% [1] - 该地块总占地约2.28万平方米 规划建筑面积约2.5万平方米 容积率仅1.1 [1] - 2020年至2023年 北京内城连续四年住宅“零供应” 二环内稀缺低密度住宅用地市场关注度极高 [1] 地块规划与开发约束 - 地块开发需严格遵循北京老城风貌 传统四合院形态及文物保护要求 禁止建造别墅及私家庄园 [1] - 项目住宅体量不超过总规模的70% 其中紧邻金台书院的地块限高仅为3.3米 须遵循传统四合院形制并实施“整院售卖” [1] - 其余三个地块建筑限高为18米 预计将规划为6层以下的低密度住宅产品 对开发商的文化理解力与产品创新力提出高挑战 [1] 市场预期与产品价值 - 参考去年东城区金鱼池地块15万元/平方米的期房指导价 该项目未来售价可能突破15万元/平方米 [2] - 项目中的四合院类产品或因稀缺性拥有更高溢价 2024年5月东城区福祥胡同一座四合院以超2亿元成交 成交单价约18.72万元/平方米 [2] - 成功开发关键在于精准把握高端客群对传统文化与现代舒适性的双重需求 [2] 公司近期土地与资金动态 - 城建发展近期持续在北京核心区和近郊拿地 10月30日联合另一公司以底价28.09亿元摘得昌平区一地块 成交楼面价约3.2万元/平方米 [2] - 为确保资金充足 公司近期发行了2025年度第三期中期票据 发行金额8亿元 期限3年 票面利率2.13% [2] 公司近期财务表现 - 城建发展2025年1月至9月实现营业收入193.11亿元 同比增长64.20% [3] - 同期归母净利润为7.65亿元 同比增长40.24% 扣非归母净利润为2.38亿元 同比增长222.16% [3] - 行业调整期 公司财务表现较好 展示了在融资 土地获取及开发布局上的稳健策略 [3]

北京土地市场成交概况 - 北京两宗住宅用地顺利出让，合计成交总价32.7亿元 [1][3] - 东城区天坛北地块由北京城建以20.28亿元竞得 [3][5] - 昌平区未来科技城地块由未来科学城置业以12.4亿元底价竞得 [3][5] 天坛北地块详细分析 - 地块名义楼板价为8.1万元/平方米，溢价率4% [5] - 若仅按1.75万平方米住宅建面计算，住宅部分楼板价达到11.6万元/平方米 [3][5] - 地块周边可比房价为15万元/平方米 [3][5] - 地块位于北京二环内核心区域，紧邻天坛公园，容积率低，居住舒适度高，交通及商业医疗配套成熟 [6] - 地块由4个子地块构成，部分地块需按传统四合院形态建设并整院出售，限高3.3米，容积率0.39 [9] - 地块2公里内无同类在售项目，西侧金鱼池地块期房参考价15.1万元/平方米，西侧3公里中海京华玖序认购均价17.5万元/平方米 [11] 未来科技城地块详细分析 - 地块以底价12.4亿元成交，溢价率0% [3][5] - 项目可售住宅部分楼板价约2万元/平方米 [3] - 地块周边可比房价为5万元/平方米 [3][5] 北京土地市场趋势延伸 - 2025年以来北京已有9宗住宅用地溢价率超过10% [13] - 太阳宫宅地溢价率高达39%，经过9家房企339轮竞价后由中建智地以43.1亿元竞得，楼板价8.5万元/平方米 [13] - 北京在2025年推出大量旧改、城中村改造用地，相关地块多为底价或低溢价成交 [13]