中国商业不动产公募REITs试点正式启动 - 中国证监会于12月31日正式发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，标志着商业不动产公募REITs试点规则完成意见征集并最终落地，自公布之日起施行 [3][14] - 沪深交易所、中国结算、证券业协会、基金业协会等单位的全套配套业务规则同步发布，市场正式迈入“商业不动产与基础设施REITs并行发展”的新阶段 [3][15] - 截至2025年12月27日，已上市的基础设施REITs产品达78只，累计融资2099亿元，总市值2199亿元，2024年以来中证REITs全收益指数上涨19% [3][15] 试点推出的核心战略意义 - 核心在于精准对接“盘活存量、做优增量”的宏观战略，为构建房地产发展新模式提供标准化的权益融资解决方案 [4][15] - 通过将购物中心、写字楼、酒店等优质商业物业存量资产转化为标准化金融产品，为持有企业开辟全新权益融资通道、优化资产负债表 [4][16] - 推动房地产企业从“开发销售”向“长期持有、专业运营”的资产管理模式深刻转型 [4][16] - 为保险资金、养老金等长期投资者提供具备稳定现金流特性的资产配置新选择，有助于拓宽居民财产性收入渠道 [4][16] “双轨并行”的分类管理制度 - 试点启动是基于商业不动产与基础设施在资产属性、管理体制、运营管理和风险收益特征等方面的主要差异，建立的REITs分类管理制度 [4][17] - 基础设施REITs更多承担“稳经济、补短板”职能，底层资产公共属性强、现金流预期稳定、受宏观经济波动影响相对较小 [5][17] - 商业不动产REITs更加侧重于“促消费、调结构”，底层资产如购物中心、写字楼、酒店等市场化程度更高，收益具备更高的市场敏感性与潜在成长性，对管理人主动运营管理能力要求更高 [5][18] - “双轨并行”为融资方提供适宜的证券化路径选择，为投资方提供结合基础设施REITs“稳定性”与商业不动产REITs“成长性”的投资组合构建机会 [6][18] “1+3+N”立体化制度体系 - 制度设计总体遵循现有公募REITs框架，形成“1项《公告》+3项证监会层面配套安排+N项自律组织配套规则”的立体化制度体系 [7][19] - 《公告》作为纲领性文件共八条，明确了产品定义、基金注册及运营管理基本要求、各方职责以及监管框架 [7][19] - 配套规则系统化完善准入标准，合规性审核更聚焦于保障项目稳定运营和有效转让的核心法律文件 [8][20] - 推动建立更为市场化的机制安排，例如研究建立与无风险利率等市场基准挂钩的、更具科学性及灵活性的分派收益率要求 [8][20] - 严格规范回收资金用途，明确应符合国家宏观政策与产业政策，特别指出不得用于购置商品住宅用地 [8][20] - 支持REITs持有业态相近、功能互补或运营协同的资产组合以提升规模效应与风险分散能力，并将首发后的扩募申报时间缩短至6个月 [8][20] - 审核效率提升，将首次反馈意见出具时限由受理后30个工作日缩短至20个工作日，并发布招募说明书编制指南以提升材料标准化 [8][20] 试点实施原则与重点方向 - 试点推进原则为“规范先行、试点突破、稳步推广、加强监管”，坚持市场化法治化方向，聚焦重点区域和优质项目，分阶段推进 [9][20] - 试点初期坚持“稳中求进、质量优先”，严把发行上市质量关、合规关和风险关，“不求多、不求快” [9][21] - 区位上优先聚焦核心城市群及经济活跃区域的成熟商业不动产 [10][21] - 发行主体上优先支持上市公司、中央企业、地方重点国有企业以及优质民营企业和外资企业等公司治理规范、运营能力突出的企业 [10][21] - 业态类型上优先推进商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等社会认知度高、运营模式成熟的业态 [10][21] - 市场参与较为踊跃，资产质量总体较好，为试点高标准、稳起步提供了坚实基础 [10][21] 全链条风险防控与监管 - 压实全市场主体责任，坚持“申报即担责”原则，持续完善各类中介机构执业标准，压实其尽职调查、材料制作、询价定价、信息披露等方面的核查把关责任 [10][22] - 重点压实运营管理机构的信息披露责任和资产运营管理责任，确保资产运营透明度与专业性 [10][22] - 监管部门将坚持问题和风险导向，做好REITs的准入监管、日常监管与风险监测处置工作 [11][22] - 监管系统内部将持续强化公权力运行的监督制约，建立健全有效制衡的质量控制体系与廉政监督机制，并为REITs审核注册流程全面贯彻“能公开、尽公开”原则 [11][22] 市场影响与长远展望 - 试点落地是中国REITs市场发展历程中一个承前启后的关键节点，是金融服务实体经济、推动经济结构转型升级的体现 [11][23] - 随着“双轨并行”格局深化，一个更具广度、深度与活力的REITs市场新生态正加速成型 [11][23] - 有望在盘活巨量存量资产、促进消费升级、推动房地产发展模式转型以及为居民增添财产性收入渠道等方面发挥日益重要而长远的作用 [11][23]

文章核心观点 - 中国证监会正式推出商业不动产公募REITs试点，标志着中国REITs市场进入“商业不动产与基础设施REITs并行发展”的新阶段，旨在构建更具广度、深度与活力的多层次REITs市场生态 [1] - 商业不动产REITs试点的核心意义在于精准对接“盘活存量、做优增量”的宏观战略，为房地产发展新模式提供标准化权益融资解决方案，推动房地产企业向“长期持有、专业运营”的资产管理模式转型，并为投资者提供具备稳定现金流特性的新资产选择 [2] - 试点基于商业不动产与基础设施的资产差异，建立了REITs分类管理制度，形成“双轨并行”战略，其中基础设施REITs侧重“稳经济、补短板”，商业不动产REITs侧重“促消费、调结构”，两者功能互补以拓展资本市场服务实体经济的深度 [4][5] - 监管部门构建了“1项《公告》+3项证监会层面配套安排+N项自律组织配套规则”的立体化制度体系，在继承既有框架基础上针对商业不动产属性作出多项针对性适应性安排，并强调“稳中求进、质量优先”的试点实施原则 [6][9] 根据相关目录分别进行总结 市场背景与现状 - 截至2025年12月27日，中国已上市基础设施REITs产品达78只，累计融资2099亿元，总市值2199亿元，2024年以来中证REITs全收益指数上涨19%，REITs已成为重要的大类资产配置品种 [1] 商业不动产REITs的战略意义 - 通过将购物中心、写字楼、酒店等商业物业存量资产转化为标准化金融产品，为持有企业开辟全新权益融资通道、优化资产负债表 [2] - 推动房地产企业从“开发销售”向“长期持有、专业运营”的资产管理模式深刻转型 [2] - 为保险资金、养老金等长期投资者提供具备稳定现金流特性的资产配置新选择，有助于拓宽居民财产性收入渠道 [2] “双轨并行”的分类管理制度 - 基础设施REITs更多承担“稳经济、补短板”职能，底层资产公共属性强、现金流预期稳定、受宏观经济波动影响相对较小 [4] - 商业不动产REITs更加侧重于“促消费、调结构”，底层资产如购物中心、写字楼、酒店等市场化程度更高，租金收入与宏观经济周期、区域消费景气度、运营团队能力关联紧密，收益具备更高的市场敏感性与潜在成长性，对管理人主动运营管理能力要求更高 [5] - 分类管理为融资方提供适宜的证券化路径选择，为投资方提供结合基础设施REITs“稳定性”与商业不动产REITs“成长性”以构建优化投资组合的清晰指引 [5] 试点制度体系的核心安排 - 系统化完善准入标准，合规性审核更聚焦于保障项目稳定运营和有效转让的核心法律文件，如权属证书、关键合规手续等 [6] - 推动建立更为市场化的机制安排，例如研究建立与无风险利率等市场基准挂钩的、更具科学性及灵活性的分派收益率要求 [6] - 严格规范回收资金用途，明确回收资金使用应符合国家宏观政策与产业政策，并特别指出不得用于购置商品住宅用地 [7] - 支持REITs持有业态相近、功能互补或运营协同的资产组合以提升规模效应与风险分散能力，并将首发后的扩募申报时间缩短至6个月 [8] - 将首次反馈意见出具时限由受理后30个工作日缩短至20个工作日，并发布招募说明书编制指南以提升申报材料的标准化与规范性 [8] 试点实施原则与重点方向 - 试点初期坚持“稳中求进、质量优先”、“不求多、不求快”的核心基调，严把发行上市质量关、合规关和风险关 [9] - 区位上优先聚焦核心城市群及经济活跃区域的成熟商业不动产 [9] - 发行主体上优先支持上市公司、中央企业、地方重点国有企业以及优质民营企业和外资企业等公司治理规范、运营能力突出的企业 [9] - 业态类型上优先推进商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等社会认知度高、运营模式成熟的业态 [9] 风险防控与监管要求 - 压实全市场主体责任，坚持“申报即担责”原则，持续完善各类中介机构执业标准，压实其在尽职调查、材料制作、询价定价、信息披露等方面的核查把关责任 [10] - 重点压实运营管理机构的信息披露责任和资产运营管理责任，确保资产运营的透明度与专业性 [10] - 监管部门将坚持问题和风险导向，做好REITs的准入监管、日常监管与风险监测处置工作，并为审核注册流程全面贯彻“能公开、尽公开”原则 [10]