基金发行概况 - 华夏凯德商业REIT于2025年9月9日至10日发售，单价为5.718元/份，拟募资22.872亿元，公众发售部分为4786.8万份，起投金额1000元[1] - 基金认购热度空前，比例配售前累计认购资金达3091.7亿元，公众投资者有效认购倍数超535.2倍，网下投资者有效认购倍数超252.6倍，总认购资金为拟募集规模的135.2倍[1] 底层资产分析 - 基金首发底层资产为凯德广场·云尚和凯德广场·雨花亭两个购物中心，均运营超过九年，业态品牌矩阵丰富，资产基本面稳固[3] - 凯德广场·云尚地处广州白云新城CBD核心区位，交通便捷，客群基础优势显著，其作为一线城市核心商圈的购物中心，租金收入稳定且来源多元[3] - 原始权益人及运营管理机构凯德投资在国内18个城市布局40多个零售物业，资产规模超800亿元，其成熟的运营管理体系为基金长期回报提供支撑[3][4] 区域商业环境 - 白云区商业基础雄厚，拥有大型商业综合体60家，数量居广州首位，并拥有超50家离境退税商店[6] - 区域依托“一园两城三都四区”发展规划，培育出金铂商业等本土零售品牌，并吸引URBAN REVIVO、瑞幸咖啡等国内外品牌入驻，形成“本土品牌崛起+外来品牌集聚”的生态[6] - 2025年以来多个优质商业项目加速落地，包括亿达・方圆荟开业、白云湖金铂天地构建“半小时消费通勤圈”等，消费场景持续升级[7] 行业意义与影响 - 该REITs是中国首单外资消费REITs，标志着公募REITs市场在国际化、多元化方面取得突破，为消费市场引入成熟理念与长期资本[9] - 项目为商业资产证券化打造了可复制的范例，构建了全球资本参与中国消费市场的新范式，并为外资参与国内商业地产投资树立典范[10]

核心观点 - 华安百联消费REIT的底层资产百联又一城购物中心运营表现稳健，展现出良好的资产质量与运营潜力，2024年二季度客流达550万人次，同比增长13%，会员消费贡献率升至72.45%，新增会员超2万[1][4] - 消费类基础设施REITs成为市场焦点，百联股份通过REITs机制探索存量商业资产证券化新路径，构建"从Pre-REITs到公募REITs"的全周期产业链布局[2] - REITs机制推动城市更新与消费升级，形成"存量更新—资本变现—增量投资"的良性循环，同时反哺企业主业创新发展[5][6] 运营表现 - 2024年二季度客流达550万人次，同比增长13%，会员消费贡献率升至72.45%，新增会员超2万[1][4] - 引入首店品牌如林清轩、FELLALA提升时尚品类吸引力，打造"异次元密室"和"屋有岛"等沉浸式娱乐矩阵，新引入"鲜主火锅"等人气餐饮品牌[4] - 滑冰场成为亲子家庭与运动爱好者的重要目的地，提升商场亲子友好氛围和区域家庭客群黏性[3] REITs战略布局 - 百联股份响应政策号召，推动又一城购物中心进入REITs资产池，为存量商业资产激活与资本化探索新路径[2] - 加速形成"从Pre-REITs到公募REITs"的全周期产业链布局，储备核心城市重点区域优质存量项目，通过Pre-REITs基金进行前期并购与打包运营[2] - 打造专业化REITs管理平台，推动商业基础设施制度化、市场化、透明化运营[3] 数字化与场景创新 - 通过BLOS系统精细管理商户销售，CDP系统筛选目标客群开展精准营销，上线"即买即退"离境退税服务[4] - 构建多元化消费场景，满足亲子家庭、Z世代年轻人等不同客群需求，形成"既潮又亲民"的商场定位[3][4] - 探索"机遇型管理输出"机制，实现项目管理经验在异地、异质商业场景中的可持续延伸[5] 行业影响 - 消费类REITs引入社会资本参与商业空间改造升级，通过市场化机制提升区域活力[5] - REITs机制促使企业更加关注运营质量和客户体验，形成"资产升值—运营优化—客户黏性增强—品牌价值提升"的良性循环[5] - 为上海构建国际消费中心城市提供更强载体支撑和更具生命力的消费场景[6]