2025年9月29日，在即将迎来中新建交35周年之际，由总部 位于新加坡的凯德投资发起的首单外资消费REITs——华夏凯 德商业REIT（基金代码：508091）在上海证券交易所成功上 市。这是中国第75单公募REITs，也是中国公募REITs市场国 际化、多元化、专业化发展的标杆案例。 封图：图片资料室 凯德投资 (中国)首席执行官潘子翔、中信证券股份有限公司执行董事、总经理邹迎光参加基金上 市仪式并发表致辞。新加坡驻上海总领事馆、新加坡企业发展局、新加坡金融管理局、上海市商务 委员会、长沙市发展和改革委员会、广州市白云区发展和改革局、凯德投资、凯德发展、凯德中国 信托、中信证券、华夏基金等有关领导及合作机构、投资者代表共同见证这一历史时刻。 华夏凯德商业 REIT由领先的全球不动产资产管理公司、亚太地区最大的REITs管理人凯德投资担 任发起人及运营管理机构，中信证券担任专项计划管理人，华夏基金担任基金管理人。基金底层资 产凯德广场·云尚和凯德广场·雨花亭，具备优异的资产质量与专业高效的运营团队，为基金成立 后的稳定运营和业绩持续增长奠定了坚实基础。 基金发售阶段，华夏凯德商业 REIT获得各界广泛关注， ...

产品发行与市场表现 - 华夏凯德商业REIT在上海证券交易所成功上市，基金代码为508091 [1] - 该基金是首单由外资企业凯德投资发起的外资消费REITs [1] - 基金发售阶段拟募集规模为22.872亿元人民币，比例配售前累计认购资金超过3091.7亿元 [1] - 公众投资者有效认购倍数达535.2倍，网下投资者有效认购倍数达252.6倍 [1] 产品结构与参与方 - 华夏凯德商业REIT由凯德投资担任发起人及运营管理机构 [1] - 中信证券担任专项计划管理人，华夏基金担任基金管理人 [1] - 基金的底层资产为凯德广场·云尚和凯德广场·雨花亭 [1] 战略意义与市场前景 - 该REIT为境内投资者提供了低利率环境下配置优质资产的新通道 [1] - 该REIT通过透明高效的运作机制，为全球资管机构参与中国公募REITs市场提供了机会 [1] - 凯德投资认为中国消费REITs市场空间巨大，发展潜力显著 [1] - 凯德投资在中国18个城市管理超过40个购物中心，总资产价值超800亿元 [1] 公司战略与业务布局 - 华夏凯德商业REIT的成功发行标志着凯德投资在中国实现了从私募到公募多层次REITs体系的全面布局 [2] - 发行公募REITs有利于公司盘活存量资产、优化资本结构 [2] - 资金回笼可支持新项目投资，形成"募投管退"的良性循环 [2]

产品上市与市场表现 - 华夏凯德商业REIT于2025年9月29日在上海证券交易所上市 成为首单外资消费REITs和中国第75单公募REITs [1] - 基金募集规模22.872亿元 比例配售前累计认购资金达3091.7亿元 公众投资者和网下投资者有效认购倍数分别高达535.2倍和252.6倍 [2] 项目参与方与合作背景 - 凯德投资担任发起人及运营管理机构 中信证券担任专项计划管理人 华夏基金担任基金管理人 [1] - 项目底层资产为凯德广场·云尚和凯德广场·雨花亭 具备优异资产质量和专业运营团队 [1] - 项目在中新建交35周年之际推出 获得新加坡驻上海总领事馆 新加坡企业发展局等多方机构支持 [1] 战略意义与市场影响 - 项目将国际市场成熟REITs管理经验与中国市场深度结合 为境内投资者提供低利率环境下优质资产配置新通道 [2] - 通过透明高效运作机制 为全球资管机构参与中国公募REITs市场提供机会 树立国际资本与中国消费市场深度融合新标杆 [2] - 中信证券以"一个中信 一个客户"协同服务理念助力凯德在中国资本市场树立标杆 深化中新金融合作 [2] 未来展望 - 在监管机构 原始权益人 运营管理机构等多方协同下 该REIT有望成为兼具稳定收益与成长潜力的标杆产品 [2] - 项目致力于实现长期稳健经营 为投资者创造可持续且具有竞争力的收益回报 [2]

产品上市与市场意义 - 华夏凯德商业REIT于9月29日在上海证券交易所成功上市，基金代码508091，是中国第75单公募REITs [1] - 该产品是首单外资消费REITs，被视为中国公募REITs市场国际化、多元化、专业化发展的标杆案例 [1] - 产品底层资产为凯德广场·云尚和凯德广场·雨花亭，具备优异的资产质量与专业高效的运营团队 [1] 市场认购与资产规模 - 基金拟募集规模22.872亿元，比例配售前累计认购资金超3091.7亿元，显示出极高的市场热度 [3] - 公众投资者与网下投资者的有效认购倍数分别高达535.2倍和252.6倍 [3] - 凯德投资在中国18个城市管理超过40个购物中心，总资产价值超800亿元 [3] 战略布局与市场影响 - 华夏凯德商业REIT的成功发行使凯德投资在中国实现了从私募到公募多层次REITs体系的全面布局 [3] - 发行公募REITs有利于公司盘活存量资产、优化资本结构，并通过资金回笼支持新项目投资，形成“募投管退”的良性循环 [3] - 该产品为境内投资者提供了低利率环境下配置优质资产的新通道，并为全球资管机构参与中国公募REITs市场提供了机会 [4] 合作背景与行业展望 - 产品由凯德投资发起及运营，中信证券担任专项计划管理人，华夏基金担任基金管理人 [1] - 产品上市恰逢中新建交35周年，是深化中新金融合作的重要实践 [5] - 中国公募REITs市场规模不断扩大，产品类型不断丰富，特别是在消费REITs领域，市场空间巨大，发展潜力显著 [3]

产品上市与市场意义 - 华夏凯德商业REIT于9月29日在上海证券交易所上市，成为我国第75单公募REITs，也是首单由外资机构（凯德投资）发起的消费REITs [1] - 该产品的上市标志着中国公募REITs市场国际化与多元化的关键一步，是中新两国资本市场深化合作的标志性事件 [1][5] - 基金发售获得市场热烈追捧，比例配售前认购资金累计达3091.7亿元，为拟募集规模的135.2倍，公众投资者有效认购倍数超535.2倍 [10] 发行方背景与战略布局 - 发起方凯德投资是总部位于新加坡、立足亚洲的全球领先不动产资产管理公司，也是亚太地区最大的REITs管理人 [1][3] - 凯德投资持有8只不动产投资信托基金和商业信托的股份，旗下5只新加坡REITs约占新加坡所有REITs市值的三分之一 [3] - 通过本次发行，凯德投资在中国实现了从私募到公募多层次REITs体系的全面布局，形成“募投管退”的良性循环 [6] 底层资产与产品优势 - 华夏凯德商业REIT首次发行纳入两处底层资产：广州凯德广场·云尚和长沙凯德广场·雨花亭，总建筑面积达168,405平方米，截至2025年3月31日的整体出租率约为96% [7] - 底层资产组合聚焦广州、长沙等高能级大众消费市场，涵盖成熟运营的社区型购物中心与具备增长潜力的区域型购物中心，兼具稳定性与成长性 [7] - 凯德广场·雨花亭原为在新交所上市的凯德中国信托（CLCT）资产，2025年从CLCT剥离并纳入本REIT，实现了从新加坡公募REITs到中国公募REITs的跨境资产退出 [2] 行业影响与发展前景 - 消费基础设施REITs成为2025年表现最耀眼的板块，上半年实现了35%的综合收益率 [6] - 中国消费REITs凭借“现金流稳定、与消费趋势强绑定”的特点，在消费升级与资本市场改革双重驱动下，迎来黄金发展期 [11] - 引入国际标准的商业运营与REITs管理体系，将加速国内REITs从“融资工具”向“资产管理平台”转型 [5][6] - 凯德投资在中国18个城市管理着40多个优质零售物业，资产规模超800亿元人民币，为华夏凯德商业REIT未来扩募提供了丰富优质的资产储备 [10]

基金发行与市场认购情况 - 华夏凯德商业REIT于9月29日在上海证券交易所上市，基金代码508091，为首单外资消费REITs [1] - 基金拟募集规模为22.872亿元，比例配售前累计认购资金超过3091.7亿元 [1] - 公众投资者和网下投资者的有效认购倍数分别达到535.2倍和252.6倍，显示市场认购热情极高 [1] 项目参与方与底层资产 - 该REIT由全球不动产资产管理公司凯德投资担任发起人及运营管理机构，中信证券担任专项计划管理人，华夏基金担任基金管理人 [1] - 基金底层资产为凯德广场·云尚和凯德广场·雨花亭两个商业物业 [1] 战略意义与行业影响 - 该产品为境内投资者在低利率环境下提供了配置优质资产的新通道，并通过透明高效的运作机制为全球资管机构参与中国公募REITs市场提供了机会 [1] - 项目的成功发行是落实中国资本市场对外开放、深化中新金融合作的重要实践，并树立了国际资本与中国消费市场深度融合的新标杆 [1] - 公司认为中国公募REITs市场正不断发展壮大，产品类型不断丰富，特别是在消费REITs领域市场空间巨大，发展潜力显著 [1] 公司背景与发展策略 - 凯德投资在中国18个城市管理着超过40个购物中心，总资产价值超过800亿元 [1] - 公司认为发行公募REITs有利于盘活存量资产、优化资本结构，并通过资金回笼支持新项目投资，形成"募投管退"的良性循环 [2] - 公司有望在未来持续为华夏凯德商业REIT注入优质增量资产 [1]

产品上市概况 - 华夏凯德商业REIT于2025年9月29日在上海证券交易所成功上市，基金代码为508091 [1] - 该产品是中国第75单公募REITs，也是首单外资消费REITs [1] - 产品上市时间点临近中新建交35周年，被视为市场国际化、多元化、专业化发展的标杆案例 [1] 产品结构与资产质量 - 产品发起人及运营管理机构为凯德投资，专项计划管理人为中信证券，基金管理人为华夏基金 [5] - 底层资产为凯德广场·云尚和凯德广场·雨花亭，具备优异的资产质量与专业高效的运营团队 [5] - 凯德投资在中国18个城市管理超过40个购物中心，总资产价值超800亿元，为未来注入优质增量提供可能 [10] 市场认购情况 - 基金拟募集规模为22.872亿元，比例配售前累计认购资金超3091.7亿元 [5] - 公众投资者有效认购倍数达535.2倍，网下投资者有效认购倍数达252.6倍 [5] 战略意义与行业影响 - 产品为境内投资者提供了低利率环境下配置优质资产的新通道，并为全球资管机构参与中国公募REITs市场提供机会 [8] - 凯德投资将国际市场成熟的REITs管理经验与中国市场深度结合，树立了国际资本与中国消费市场深度融合的新标杆 [8] - 成功发行标志着凯德投资在中国实现了从私募到公募多层次REITs体系的全面布局，形成“募投管退”的良性循环 [13][16] 未来发展潜力 - 中国公募REITs市场规模不断扩大，产品类型不断丰富，消费REITs领域市场空间巨大，发展潜力显著 [10] - 凯德投资的核心优势在于其从资产挖掘到价值创造的完整生态链，包括卓越的募资能力、多元化投资策略、先进资产管理体系和成熟的REITs平台 [12][13] - 产品有望成为兼具稳定收益与成长潜力的标杆，为投资者创造可持续且具有竞争力的收益回报 [16]

基金发行概况 - 华夏凯德商业REIT于2025年9月9日至10日发售，单价为5.718元/份，拟募资22.872亿元，公众发售部分为4786.8万份，起投金额1000元[1] - 基金认购热度空前，比例配售前累计认购资金达3091.7亿元，公众投资者有效认购倍数超535.2倍，网下投资者有效认购倍数超252.6倍，总认购资金为拟募集规模的135.2倍[1] 底层资产分析 - 基金首发底层资产为凯德广场·云尚和凯德广场·雨花亭两个购物中心，均运营超过九年，业态品牌矩阵丰富，资产基本面稳固[3] - 凯德广场·云尚地处广州白云新城CBD核心区位，交通便捷，客群基础优势显著，其作为一线城市核心商圈的购物中心，租金收入稳定且来源多元[3] - 原始权益人及运营管理机构凯德投资在国内18个城市布局40多个零售物业，资产规模超800亿元，其成熟的运营管理体系为基金长期回报提供支撑[3][4] 区域商业环境 - 白云区商业基础雄厚，拥有大型商业综合体60家，数量居广州首位，并拥有超50家离境退税商店[6] - 区域依托“一园两城三都四区”发展规划，培育出金铂商业等本土零售品牌，并吸引URBAN REVIVO、瑞幸咖啡等国内外品牌入驻，形成“本土品牌崛起+外来品牌集聚”的生态[6] - 2025年以来多个优质商业项目加速落地，包括亿达・方圆荟开业、白云湖金铂天地构建“半小时消费通勤圈”等，消费场景持续升级[7] 行业意义与影响 - 该REITs是中国首单外资消费REITs，标志着公募REITs市场在国际化、多元化方面取得突破，为消费市场引入成熟理念与长期资本[9] - 项目为商业资产证券化打造了可复制的范例，构建了全球资本参与中国消费市场的新范式，并为外资参与国内商业地产投资树立典范[10]

产品发行信息 - 华夏凯德商业REIT于9月9日至10日以5.718元/份价格发售 拟募资总额22.872亿元 [1] - 面向公众发售4786.8万份 认购门槛为1000元起投 [1] - 网下询价获得938个配售对象参与 拟认购数量达284.2563亿份 为初始网下发售份额11169.2万份的254.50倍 [1] 底层资产构成 - 首发底层资产为广州凯德广场·云尚与长沙凯德广场·雨花亭购物中心 形成一线与强二线城市资产组合 [1] - 凯德投资在中国18个城市管理40多个零售物业 资产规模超800亿元 [1] 市场关注度 - 该产品为首单外资消费REITs 获得144家网下投资者积极参与 [1] - 底层资产运营商凯德投资拥有丰富优质零售物业储备 [1]

产品获批与基本信息 - 首单外资消费REITs华夏凯德商业资产封闭式基础设施证券投资基金正式获批 [1] - 基金募集份额为4亿份 [1] - 基金为首只由国际化不动产资管公司发起的商业资产公募REIT产品 [1] 底层资产与运营情况 - 首批纳入两个资产：广州凯德广场·云尚和长沙凯德广场·雨花亭 [1] - 总建筑面积约16.84万平方米 [1] - 截至2025年3月31日整体出租率约为96% [1] 参与机构与战略定位 - 基金管理人为华夏基金 基金托管人为中信银行 [1] - 运营管理机构凯德投资是亚太地区最大的REITs管理人 [1] - 基金聚焦高能级城市优质消费资产 把握刺激消费扩大内需政策机遇 [1] 行业背景与发展意义 - 中国消费市场正从规模增长向质量提升转型 [2] - 消费REITs成为盘活存量促进升级服务内需的重要抓手 [2] - 消费REITs凭借现金流稳定与消费趋势强绑定的特点成为资本市场新热点 [2]