2025年中国公募REITs市场表现与特征 - 2025年全年新发行产品20单、扩募5单，合计募资473.35亿元，市场总发行产品数量达79单，总发行规模（含扩募）突破2100亿元 [1] - 历经5年发展，中国REITs市场已成长为亚洲第一、全球第二大REITs市场 [1] - 公募REITs已从单一融资属性转变为盘活存量资产的重要抓手，个人投资者参与度持续提升 [1] 二级市场表现 - 二级市场先扬后抑，中证REITs全收益指数在2025年年初至8月高点上涨近10%，随后出现回调 [2] - 截至12月31日，78只上市REITs中55只收涨，22只收跌 [2] - 嘉实物美消费REIT年内涨幅超39%排在首位，另有6只REITs年内涨幅超过30% [2] 不同资产类型表现分化 - 消费REITs以年内超30%的平均涨幅领跑市场，主要受消费补贴政策及市场预期回暖推动 [3] - 特许经营权类资产表现稳健，2025年录得9%的平均分派率，显著高于十年期国债收益率7个百分点，成为险资、社保等长期资金的新选择 [3] 一级市场发行与认购 - 一级市场出现狂热“打新”潮，多只产品创下超高认购倍数 [4] - 汇添富九州通医药REIT的公众投资者有效认购倍数达到1192倍，创下历史新高 [4] - 华夏中海商业REIT、华夏中核清洁能源REIT网下有效认购倍数分别达320倍、340倍 [4] - 易方达华威市场REIT公众认购倍数达407倍，国泰君安资管济南能源供热REIT公众认购倍数达813.44倍 [4] 底层资产与发行主体多元化 - 底层资产类型逐渐多元，新增供热设备、改造产业园、医药物流仓储等领域 [4] - 消费类REITs底层资产已包括购物中心、社区商业、奥特莱斯、农贸市场四种类型 [4] - 年内批复了数据中心REITs，未来预计支持科技企业利用知识产权、数据资产等新型资产开展融资 [5] - 原始权益人种类实现多元化突破，更多具有国际资产管理和运营经验的发行主体进入市场 [5] - 华夏凯德商业REIT是首单外资资产管理机构发起消费REITs，比例配售前累计认购资金超3091.7亿元 [5] 市场发展与制度优化 - 2025年公募REITs扩募呈现项目强创新与市场高认可的积极共振，扩募资产类型进一步多元化 [5] - 定价与交易机制持续优化，部分项目尝试更具市场化的询价与配售方式，提升了定价效率和机构投资者参与度 [5] - 行业期待未来流动性进一步改善，例如REITs指数基金的落地、银行理财等更多资金的引入，以及REITs退市机制创新等制度的持续优化 [1]

华安百联消费REIT收益分配与运营情况 - 华安百联消费REIT发布收益分配公告，将于2025年12月29日（场外）及31日（场内）向投资者分红 [1] - 本次拟分配金额为3446万元，约占截至2025年9月30日可供分配金额的99.98%，每10份公募REITs份额分红0.3446元 [1] - 此次分红是2025年度该基金的第二次分红，也是其上市以来累计第四次分红 [1] 底层资产运营表现与战略 - 底层资产百联又一城购物中心锚定“3+1”场景创新与客群深耕核心战略，聚焦品质家庭与年轻客群两大核心群体 [2] - 2025年全年新签品牌55家，其中区域首店17家、上海首店3家，第四季度新签品牌12家，含区域首店5家 [2] - 项目运营逻辑围绕“场景价值释放—客流与会员增长—消费转化提升”展开，实现了运营效能与品牌影响力的同步跃升 [2] 客群运营成效与数据 - 面向年轻客群，项目引入“绿树电竞”首店并举办电竞赛事，带动单日客流升至8.48万人次，同比增长12.92%，全网曝光量达108万次 [2] - 面向家庭客群，项目通过举办第五届开笔礼及中秋音乐表演等活动，融合文化、教育与商业，提升客群粘性 [2] - 底层资产全年客流有望突破2200万人次，累计新注册会员65万人，会员销售贡献率提升至68% [2] 数字化赋能与运营效率 - 百联又一城在2025年全面升级客流分析系统，实现了全场店铺级别的数据精准捕捉与分析 [3] - 数据模型通过多维度追踪深挖消费路径与习惯，运营团队能精准诊断品牌经营短板，并提供定制化经营扶持 [3] - 数据驱动的模式提升了合作品牌经营效益与项目整体运营效率，使租户稳定性与租金收益能力形成良性循环 [3] 基金投资价值与行业趋势 - 截至2025年9月30日，华安百联消费REIT的年化现金流分派率达4.70% [1] - 消费类基础设施REITs已从政策驱动的探索阶段，全面迈入价值驱动的精耕时代，核心逻辑在于通过“资本+运营”双重赋能存量资产 [3] - 公司表示，将凭借底层资产扎实的运营能力、精准客群定位与领先数字化管理，为投资者创造长期可持续的稳定回报 [4]

华安百联消费REIT收益分配与运营表现 - 华安百联消费REIT发布收益分配公告，将于2025年12月29日及31日向投资者分红，本次拟分配金额为3446.00万元，约占截至2025年9月30日可供分配金额的99.98%，每10份公募REITs份额分红0.3446元，这是该基金2025年度第2次分红，也是上市以来累计第4次分红 [1] - 该基金展现出稳定的现金流能力和分红水平，截至2025年9月30日，其年化现金流分派率达4.70% [1] - 今年以来，公募REITs在二级市场表现可圈可点，整体为投资者带来了较为丰厚的回报，投资价值进一步凸显 [1] 底层资产运营战略与成效 - 底层资产百联又一城锚定“3+1”场景创新与客群深耕核心战略，以多元场域构建为运营核心方向，精准聚焦品质家庭与年轻客群两大核心群体 [2] - 项目通过整合分散的商业资源形成运营合力，全年新签品牌55家，其中区域首店17家、上海首店3家，仅第四季度就新签品牌12家，含区域首店5家 [2] - 运营逻辑紧密围绕“场景价值释放—客流与会员增长—消费转化提升”展开，实现了运营效能与品牌影响力的同步跃升，为项目带来了持续、稳定的现金流 [2] 客群运营具体举措与成果 - 面向年轻客群，项目引入“绿树电竞”首店并举办勇者绿洲CS城市联赛，带动单日客流升至8.48万人次，同比增长12.92%，全网曝光量达108万次，有效推动消费转化 [2] - 面向家庭客群，项目深耕文化场景，通过第五届开笔礼及中秋音乐表演等活动，融合文化、教育与商业，提升客群粘性与运营溢价能力 [2] - 全年客流预计有望突破2200万人次，累计新注册会员65万人，会员销售贡献率提升至68%，为资产收益增长奠定坚实基础 [2] 数字化系统对运营的赋能 - 2025年，百联又一城全面升级客流分析系统，实现了全场店铺级别的数据精准捕捉与分析，该模型能通过多维度数据追踪，深挖消费路径，还原消费习惯 [3] - 数据系统使运营团队得以精准诊断各品牌在经营各环节的短板，为不同品牌提供定制化经营扶持，如为获客力不足的品牌联动公域资源引流，对转化力偏弱的品牌提供动线与陈列优化建议，为会员运营待提升的品牌打通会员体系以助力精准营销 [3] - 这种数据驱动的定制化经营扶持模式，显著提升了合作品牌经营效益，推动了项目整体运营效率跃升，使租户稳定性与租金收益能力形成良性循环，巩固了资产的优质属性与可持续运营能力 [3] 行业发展趋势与公司定位 - 当前消费类基础设施REITs已从政策驱动的探索阶段，全面迈入价值驱动的精耕时代，核心逻辑在于通过“资本+运营”双重赋能，将存量商业资产锤炼为符合REITs标准的优质标的 [4] - 在公募REITs市场常态化发行、资产类型持续扩围的大背景下，华安百联消费REIT凭借底层资产扎实的运营能力、精准的客群定位与领先的数字化管理水平，有望为投资者创造长期可持续的稳定回报 [4] - 该基金能在推动商业地产转型升级、促进消费增长与城市商业活力提升中扮演愈发关键的角色 [4]

财务表现 - 2025年第三季度实现收入5626.79万元，可供分配金额3445.42万元，EBITDA为3653.00万元 [1] - 2025年前三个季度累计实现收入17291.75万元，累计可供分配金额10662.84万元 [2] - 以2025年9月30日基金市值为基准，年化现金流分派率为4.70% [2] - 自上市首日至2025年9月30日，基金二级市场价格累计涨幅达36.36%（后复权） [2] 底层资产运营 - 底层资产百联又一城购物中心三季度客流量突破597万人次 [3] - 项目会员数量达64.05万人，同比增长18.81% [3] - 项目定位上海五角场核心商圈，客群为“品质家庭+潮流青年” [2] - 计划引入Kolon、MAMMUT等高端户外品牌以提升业态丰富度 [4] 市场活动与成效 - 8月乐高航海王活动期间销售同比增长5% [4] - 9月电竞赛事单日吸引客流8.48万人次，同比增长12.92%，全网曝光量108万次，并带动合作商户网费收入单日增长超6000元 [4] - 与复旦大学合作的“素人改造计划”使当日新会员注册量同比增长183.8%，转化率提升17.8个百分点 [4] - 运营策略聚焦“品质零售+体验式消费+首店经济” [3] 行业环境与前景 - 消费基础设施REITs市场受益于《提振消费专项行动方案》及金融支持政策密集落地 [2] - 消费公募REITs表现强劲，成为资本市场关注焦点 [2] - 行业核心支撑在于“优质不动产+稳定运营”的双重保障 [2] - 消费REITs正构建“存量更新—资本变现—增量投资”的良性循环，成为推动城市消费升级的重要金融工具 [5]

行业趋势与市场表现 - 首单外资消费REITs华夏凯德商业REIT上市释放国际资本抢滩中国市场的信号 国内优质商业地产发展潜力受资本高度关注 [1] - 消费REITs板块在2025年上半年实现35%的综合收益率 嘉实物美消费REIT涨幅超50% 其他产品自成立以来涨幅均超30% [8] - 2025年上半年已上市消费REITs底层资产平均出租率超95% 青岛万象城 成都大悦城 杭州西溪印象城出租率均超98% 领先行业平均水平 [8] 消费活力与运营策略 - 上海徐家汇商圈国庆假期前3日累计销售额达17332.71万元 吸引客流104万1855人次 假期首日销售额6159.8万元同比增长26.11% 客流35万1284人次同比提升11.76% [2] - 市场消费需求向"轻"向"潮"发展 体验感和个性化价值量提升 以动画 漫画 游戏 小说为代表的跨次元消费成为活跃市场标志之一 [3] - 商圈以"年轻态"为引领面向Z世代 上海五角场商圈未来5年将形成超7万平方米跨次元商业载体空间 打造高浓度跨次元商业生态 [5] 公司财务与市场认可 - 华安百联消费REIT今年一 二季度实现收入11664.96万元 累计可供分配金额7217.43万元 年化现金流分派率达4.28% [6] - 华夏凯德商业REIT发行时公众投资者有效认购倍数达535.2倍 网下投资者有效认购倍数达252.6倍 累计认购资金3091.7亿元远超拟募集规模 [8] - 2025年上半年多数消费REITs营收同比小幅增长 平均涨幅为0.4% 预计多数能超额完成全年收入目标 [9] 投资逻辑与后市展望 - 消费REITs兼具现金流充沛 经营稳定特征 运营管理良好 租金稳定 底层资产产权清晰 有望继续领跑REITs市场 [11] - 投资机构建议重点关注底层资产租金收入 出租率 运营成本等关键指标 反映REITs基金运营效率和盈利能力 [14] - 风险偏好较低机构建议聚焦行业头部REITs基金 其通常有更强市场竞争力与盈利能力 同时建议把握一二级市场价差机会 [14]

核心观点 - 沪市消费REITs在2025年上半年展现出强大韧性和发展潜力 为投资者提供可观回报并促进消费繁荣[1] - 消费REITs通过稳定运营直接带动消费 创造就业机会 对经济增长和社会稳定起到积极作用[5] - 消费REITs市场迎来发展机遇期 新发产品获得市场高度认可 未来在机制完善和运营能力提升下具有广阔空间[7][8] 各REITs项目运营表现 嘉实物美消费REIT - 截至2025年6月底整体出租率95.58% 租金收缴率99.07% 加权平均剩余租期6.96年[2] - 2025年上半年实现收入5285.93万元 净利润1618.91万元 可供分配金额3529.43万元[2] - 在北京消费承压背景下保持稳健运营 凭借地理位置和租户基础维持社区商业定位[2] 华夏金茂商业REIT - 截至2025年6月底出租率99.03%[2] - 2025年上半年总收入4785万元 EBITDA 2286万元 可供分配金额2873万元[2] - 年化分派率5.42% 同比提升42BP 底层资产长沙览秀城通过品牌优化和营销策划展现成长潜力[2][3] 华安百联消费REIT - 2025年上半年收入11664.96万元 EBITDA 7286.90万元 可供分配金额7217.43万元[3] - 以基金市值计算年化现金流分派率4.28% 2025年8月分红7217万元 累计分红超1.35亿元[3] - 2025年1-6月客流超1176万人次 会员63万人 会员消费占比67% 出租率95.39% 租金收缴率100%[3] 华夏首创奥莱REIT - 截至报告期末出租率97.11% 租金收缴率100%[4] - 2025年上半年收入约13112.58万元 可供分配金额约6379.39万元[4] - 收入可比预测完成率117.08% 可供分配金额完成率111.58% 年化分派率6.52% 较预测高68BP[4] 新发REITs产品动态 - 中金唯品会奥莱REIT于9月12日上市 为首单电商企业消费REIT 底层资产为宁波杉井奥特莱斯（总建筑面积10.43万平方米）[7] - 该项目稳定运营超13年 2022-2024年度运营收入年均复合增长率8.7% 出租率维持97%以上[7] - 华夏凯德商业REIT为首单外资消费REIT 公众认购倍数超535.2倍 网下认购倍数超252.6倍[7] - 根据招募说明书 该产品2025年预测分派率4.40% 2026年预测分派率4.53%[7] 行业价值与前景 - 消费REITs项目围绕居民日常生活 通过稳定运营促进商品服务流通 创造多环节就业机会[5] - 吸引社会资本投入购物中心、奥特莱斯等领域 盘活存量资产 推动消费基础设施更新[6] - 为投资者提供多元化选择 通过稳定分红分享消费行业发展红利[6] - 上交所六大核心机制（信息披露、基金治理等）将进一步提升资产运营效能[8]

市场表现 - 中证REITs全收益指数连续第二周上涨0.47% 收于1078.42点[2][3][4][5] - 74只已上市公募REITs中46只实现单周上涨 园区、消费、仓储物流类涨幅居前[5] - 华夏合肥高新REIT周涨幅达3.60% 华安百联消费REIT和华安金隅智造工场REIT分别上涨3.41%和2.95%[7] - 24只产品下跌 其中4只跌幅超1% 博时津开产园REIT单周跌幅最大达2.72%[7] - 全年12只REITs涨幅超30% 嘉实物美消费REIT等5只产品年内涨幅超40%[8] 新发行动态 - 华夏凯德商业REIT完成询价 认购价格确定为5.718元/份[10][11] - 网下发售获超额认购254.08倍 有效报价投资者142家 拟认购份额283.7833亿份[11] - 嘉实京东仓储物流REIT等多只产品发布召开2025年中期业绩说明会公告[11] 政策支持 - 国务院办公厅印发文件支持通过REITs融资建设体育场地设施[12] - 明确通过中央预算内投资、专项债券、彩票公益金等多渠道支持体育设施建设[12]

市场表现 - 中证REITs全收益指数9月4日上涨0.42%，招商基金蛇口租赁住房REIT涨幅达3.1%，红土创新深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT涨幅均超2% [1][2] - 8月25日至29日中证REITs全收益指数上涨1.06%，跑赢中证红利指数2.16个百分点 [1][2] - 截至9月4日，58只REITs中54只年内实现正收益，40只涨幅超10%，嘉实物美消费REIT涨幅超50%，华夏大悦城商业REIT等4只产品涨幅超40% [3] 品种分化 - 产权类REITs上周上涨1.55%，特许经营权类REITs上涨0.87% [2] - 消费、保障房、仓储物流、数据中心板块表现相对占优，上周65只REITs上涨8只下跌 [2] - 近60个交易日47只REITs收益为负，华安百联消费REIT等4只产品跌幅超10% [4] 基本面状况 - 2025上半年REITs整体营收同比微增0.6%，净利润同比下滑7.5% [4] - 可供分配金额同比收缩4.3%，实际分红金额同比下降26.0% [4] - 平均现金流分派率降至2.36%（同比下降50基点），平均分红率降至2.26%（同比下降146基点） [4] 资产类别表现 - 消费类资产在政策刺激下表现强势，营收、净利润、可供分配金额均同比增加 [4] - 产业园和能源类资产基本面弱化，盈利及现金流能力承压 [4] - 仓储和高速项目呈现基本面边际企稳且租户结构稳定特征 [6] 配置策略 - 风险偏好收缩可能支撑REITs市场修复，重点关注保租房、消费、市政环保板块的低吸机会 [5][6] - 二级市场价格低于资产端价值时风险收益比提高，战略配售和打新机会值得重视 [6] - REITs具备独立资产配置功能，要求90%以上可供分配金额以现金形式分配，适合长期持有 [6]

核心财务表现 - 2025年上半年营业收入132.57亿元，利润总额6.62亿元同比增长20.92%，归母净利润3.13亿元同比增长14.06% [1] - 百货及购物中心营收17.40亿元，奥特莱斯营收7.94亿元 [1] 存量资产创新运营 - 百联西郊打造"超级社区能量场"并推出在地文化IP"塔灯好市"，第一八佰伴引入国际花展主题节，妇女用品商店开展26场女性社群活动联动18个社群 [2] - 青浦百联奥莱引入国际一线品牌及新兴户外品牌，上半年销售额居国内行业第一，高新百联奥莱等新店客流同比增长超50% [2] 新业态扩张与复制 - 百联ZX系列升级次元生态并启动模块化复制，TX长沙年轻力中心拟2026年开业聚焦夜经济，全国首例熊猫主题奥莱9月动工预计2027年投运 [3] - 熊猫主题奥莱首创"文旅IP+奥莱商业"模式，预计推动成都熊猫度假区实现千万客流向百亿消费转化 [3] REITs资本运作成效 - 华安百联消费REIT前两季度收入11,664.96万元，累计可供分配金额7,217.43万元，年化现金流分派率4.28%，累计分红超1.35亿元 [4] - REITs底层资产百联又一城通过场景焕新与数字化运营提升价值，成为城市更新与区域消费潜力激发的重要工具 [4] 战略发展方向 - 公司以创新驱动和资本纽带构建商业生态系统，聚焦次元文化、文旅融合等新赛道优化存量资产价值 [5] - 加速全国化布局步伐，在城市更新中释放商业新价值并引领行业高质量发展 [5]

市场整体表现 - 中证REITs全收益指数在连跌三周后本周上涨1.49% 呈现企稳迹象 [1] - 8月前三周中证REITs全收益指数累计下跌3.53% 市场经历明显调整 [1] - 市场回调主要驱动因素为估值高位下长端利率波动引发的止盈交易 与中债国债财富指数收益率相关系数达0.64 [1][3] 板块分化特征 - 债性较强的保障性租赁住房板块8月领跌市场 中金厦门安居REIT最大跌幅超10% [1] - 股性较强的消费基础设施板块在本轮反弹中领涨 华安百联消费REIT单周上涨6.58% [4][6] - 保障房板块走势与国债收益率高度相关 债性板块跌幅较大且修复较慢 [3][6] 个股表现详情 - 8月跌幅前五REITs：中金湖北科投光谷REIT(-7.26%) 红土创新深圳安居REIT(-7.13%) 招商高速公路REIT(-6.65%) 华泰苏州恒泰租赁住房REIT(-6.48%) 中金厦门安居REIT(-6.42%) [2] - 本周涨幅前五REITs：华安百联消费REIT(6.58%) 国泰君安济南能源供热REIT(6.45%) 嘉实物美消费REIT(5.03%) 汇添富上海地产租赁住房REIT(5.00%) 华夏北京保障房REIT(4.63%) [6] 解禁影响分析 - 华夏首创奥莱REIT将于明日解禁3.28亿份机构配售份额 占基金总份额41% [3] - 红土创新深圳人才安居REIT 中金厦门安居REIT和华夏北京保障房REIT部分战略配售份额将于8月31日解禁 [3] - 解禁抛压对个券回撤幅度产生边际影响 但基本面预期未发生重大变化 [3] 机构观点汇总 - 华西证券认为若债市企稳 保障性租赁住房板块性价比将开始显现 [3] - 上交所指出消费基础设施REITs将成为市场扩容提质的关键组成部分 [7] - 中金公司认为REITs市场处于业绩真空期 分母端影响较大 部分绩优项目已进入配置型资金左侧介入窗口 [7]