公募REITs市场总览 - 截至上半年末公募REITs总市值突破2000亿元 [1][2] - 年初至7月4日多数产品获正收益，嘉实物美消费REIT涨幅最高达51.84%，华安百联消费REIT等4只产品涨幅超48% [1][2] 行业竞争格局 - 头部效应显著：69只产品来自25家管理人，华夏基金(14只/340亿元)、中金基金(10只/280亿元)、平安基金(150亿元)三家管理近40%规模 [1][2] - 新参与者加速入局：南方基金、汇添富基金(发行2只合计25.2亿元)、中银基金、创金合信基金(首农产业园REIT获批)等机构上半年新增布局 [1][3] 新进入者动态 - 汇添富基金发行医药REIT(11.58亿元)和上海地产租赁住房REIT(13.62亿元) [3] - 南方基金成立物流REIT，另有两只数据中心REIT即将发行 [3] - 创金合信基金首农产业园REIT底层资产为中关村移动智能服务创新园，已吸引快手、小米入驻 [3] 行业发展特征 - 头部机构凭借投行股东资源形成协同优势，多数项目依赖股东背景 [4] - 行业处于初级阶段，后来者需聚焦细分赛道(如专业化产业园、城市更新、新能源不动产)建立"专而精"能力 [5] - 头部管理人通过资产筛选、主动管理等经验积累形成品牌效应和投资信任 [5]

REITs产品类型持续丰富 - 南方万国数据中心REIT与南方润泽科技REIT获批 成为首批数据中心类REITs项目 [1] - 南方万国数据中心REIT底层资产为国金数据中心 位于江苏省昆山市 [3] - 南方润泽科技REIT底层资产为润泽（廊坊）国际信息港A-18数据中心 位于河北省廊坊经济开发区梨园路2号 [3] 多个首单REITs项目涌现 - 易方达华威市场REIT上市 成为首单农贸市场公募REIT [3] - 国泰君安济南能源供热REIT上市 为首单市政基础设施公募REIT [3] - 华夏金隅智造工场REIT上市 为首单以城市更新项目为底层资产的产业园REIT [3] - 汇添富九州通医药REIT上市 为首单医药仓储物流设施REIT [3] - 创金合信首农产业园REIT获批 为创金合信基金旗下首只公募REITs产品 [3] REITs市场格局与表现 - 68只公募REITs中 华夏基金旗下有14只 中金基金旗下有10只 华泰证券资管和国泰君安资管旗下均有4只 四家机构共拥有32只REITs产品 占总数近一半 [4] - 华夏大悦城商业REIT年内涨幅达50.36% [4] - 嘉实物美消费REIT、华安百联消费REIT、华夏首创奥莱REIT、易方达华威农贸市场REIT、国泰君安济南能源供热REIT年内涨幅均超40% [4] 行业发展趋势 - 政策支持与公募机构积极发力推动REITs产品类型扩容 [3] - 公募机构发掘细分领域优质基础设施资产 推出多样化REITs产品 满足投资者多元需求并助力盘活基础设施 [3] - 更多公募加入REITs赛道 行业参与者丰富度提升 但市场仍呈现较强头部效应 [3] - 业内人士指出 REITs行业发展空间广阔 新进者仍有较多业务空间和突围机会 [4]

证券研究报告 | 2025年06月15日 公募 REITs 周报（第 21 期） 指数再攀升，首个保障房 REIT 扩募落地 核心观点 固定收益周报 主要内容：本周中证REITs指数收涨，产权类REITs走势强于经营权类REITs， 产权类 REITs 和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为+1.1%、+0.6%。从主要 指数周涨跌幅对比来看：中证 REITs>中证全债>中证转债>沪深 300，REITs 全周日均换手率较前一周略有上升。全市场各类型 REITs 收涨，消费、保障 房、水利类 REITs 涨幅最大。截至 6 月 13 日，公募 REITs 年化现金分派率 均值为 6.3%，高于当前主流固收资产的静态收益率。当前产权 REITs 股息率 比中证红利股股息率均值低 281BP,经营权类 REITs 内部收益率均值与十年 期国债收益率利差为 155BP。 中证 REITs 指数周涨跌幅为+0.5%，年初至今涨跌幅为+12.3%。截至 2025 年 6 月 13 日 ， 中 证 REITs （ 收 盘 ） 指 数 收 盘 价 为 886.31 点 ， 整 周 （2025/6/6-2025/6/13 ...

中金亦庄产业园REIT认购情况 - 公众投资者有效认购基金份额数量约为647.43亿份，为公众发售初始基金份额数量的1798.42倍 [1] - 网下投资者和公众投资者配售比例分别为0.381%和0.056%，均创历史最低水平 [1] - 公众发售比例配售前募集规模约1761.01亿元，网下发售比例配售前募集规模约599.60亿元，战略配售认购规模约7.616亿元，总募集规模达2368.23亿元 [2] - 该REIT首发募集规模10.88亿元，本次募集规模是其217.67倍 [2] 中金亦庄产业园REIT项目详情 - 基础设施资产为北京经济技术开发区的高端汽车及新能源汽车关键零配件产业园N12-1和N20-1地块建设项目 [4] - 发行仅一天便提前结束公众募集，因公众投资者累计有效认购规模超过初始募集规模上限 [4] - 该项目对北京市存量产业园区资产盘活具有示范效应，为资本市场参与产业园区市场发展提供重要投资工具 [4] 公募REITs市场表现 - 中证REITs全收益指数和收盘指数分别上涨14.71%和11.98% [5] - 华安百联消费REIT年初至今涨幅57%，华夏大悦城商业REIT涨幅超50%，嘉实物美消费REIT等多只产品涨幅超40% [5] - 公募REITs收益来源主要为强制派息分红和二级市场价格资本利得 [7] 公募REITs市场数据 - 华安百联消费REIT流通市值9.9亿元，总市值37亿元，年初至今涨幅57.32% [6] - 华夏大悦城商业REIT流通市值14亿元，总市值53亿元，年初至今涨幅50.86% [6] - 嘉实物美消费REIT流通市值8.2亿元，总市值17亿元，年初至今涨幅46.02% [6] - 华夏首创奥莱REIT流通市值8.5亿元，总市值34亿元，年初至今涨幅43.81% [6]

近日，公募REITs再迎新品申报。 【导读】华安百联消费REIT年内涨幅达到52.77% 公开资料显示，新华水力发电有限公司于2023年4月7日发布水电基础设施公募REITs管理人和财务顾问选聘项目招标公告，拟以水电基础设施发行公募 REITs，计划申报规模为10亿元—20亿元，招标分为标段一和标段二，其中标段一对应计划管理和基金管理等服务，标段二对应财务顾问服务。标段一由 中信证券联合体中标；标段二由中信建投（601066）入围。 其他正在审批流程的公募REITs新品也屡有进展。 创金合信首农产业园REIT、华夏华电清洁能源REIT、南方万国数据中心REIT、南方润泽科技（300442）数据中心REIT均于上周对交易所反馈意见做出回 复，估值有所压降。 6月9日，中金中国绿发商业REIT进行网下询价，询价区间为2.754元/份—3.366元/份；中金亦庄产业园REIT于上周五发布询价结果公告，询价结果为2.720 元/份，网下拟认购265.76倍，新发市场处于持续火热状态。 除了华夏中核清洁能源REIT递交申报材料，多只REITs对交易所反馈意见做出回复。此外，中金中国绿发商业REIT今日进行网下询价。 今 ...

公募基金高管变动 - 红土创新基金董事长阮菲因董事会到期换届于6月5日离任，总经理冀洪涛代任董事长职务，冀洪涛2021年加入公司，曾任华夏证券、大连证券、巨田基金、鹏华基金等机构高管 [1] - 红塔红土基金任命冯劲松为新任首席信息官，冯劲松1989年参加工作，历任红塔证券信息技术中心总经理、金融创新部总经理等职 [1] 金融诈骗风险警示 - 大成基金发布公告提醒投资者防范金融诈骗，有不法分子冒用公司名义通过即时通讯工具构建聊天群，以股票知识分享、办理股票打新等为由诱导投资者充值汇款 [2] - 投资者应通过公司官网查询正规微信和App二维码，通过直销渠道或有销售资格的机构办理基金投资 [2] 基金费率下调趋势 - 中信建投基金自6月9日起将中信建投稳泰一年定开债托管费率由0.1%降至0.05% [3] - 浙商证券资管自6月5日起将浙商汇金聚兴一年定开债券托管费率由0.15%降至0.08% [3] - 6月以来已有近10只基金宣布降费，以债券型产品为主 [4] - 目前年管理费率≤0.15%的基金超1000只，年托管费率≤0.05%的基金超2100只，主要为股票指数基金、债券基金和货币基金 [4] REITs市场发展 - 截至6月5日，我国REITs总市值首次突破2000亿元达2019.91亿元，全市场REITs数量达66只 [5] - 年内29只REITs涨幅超20%，其中华安百联消费REIT、华夏大悦城商业REIT等6只产品涨幅超40% [5] 基金经理学历背景 - 全市场约3850位基金经理中，3842位披露学历信息，硕士占比87.45%（3360位），博士占比9.81%（377位），本科占比2.73%（105位） [7] - 盛产基金经理的五大高校为北京大学（208人）、复旦大学（179人）、清华大学（174人）、上海交通大学（135人）和上海财经大学（122人） [7] 创新药行业动态 - 融通基金经理万民远指出当前创新药行情存在显著泡沫，A股炒作标的多为临床前或早期管线 [8] - 长期看好中国创新药产业趋势，但部分企业因资金涌入导致股价虚高，出现估值泡沫 [8] - 6月5日港股创新药相关ETF全线走强，最高涨2.56% [9] 市场行情回顾 - 6月5日沪指涨0.04%，深成指跌0.19%，创业板指跌0.45%，两市成交额1.15万亿元，较上个交易日缩量1384亿元 [8] - 贵金属、采掘行业、通信服务板块涨幅居前，珠宝首饰、美容护理、券商板块回调明显 [8] - 金融科技ETF领跌1.90%，多只疫苗相关ETF进入跌幅榜前列 [10]

公募REITs市场表现 - 华夏大悦城商业REIT和华安百联消费REIT今年以来收益率分别达49.21%和48.90%，接近50% [3] - 19只REITs今年以来收益率在20%-40%之间，40只REITs收益率超过10% [1][6] - 嘉实物美消费REIT、华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅均超过40% [6] REITs市场动态 - 华夏大悦城商业REIT和华安百联消费REIT因涨幅较大分别于5月12日、5月13日停牌一小时 [3][4] - 华安百联消费REIT5月13日收盘价3.528元/份，较发行价2.332元/份涨幅达51.29% [3] - 华夏大悦城商业REIT5月12日收盘价4.988元/份，较发行价3.323元/份涨幅达50.11% [4] 机构投资者参与情况 - 富国首创水务REIT机构投资者占总份额比例达83%，个人投资者占17% [9] - REITs前十大持有人包括券商、保险、基金及机构管理的集合资产管理计划 [9] - 保险、券商自营、理财子公司等机构投资者纷纷布局REITs市场 [1][9] 市场扩容情况 - 今年以来已有8只REITs上市，包括中航易商仓储物流REIT、华夏金隅智造工场REIT等 [10] - 多个新项目和扩募项目陆续申报，如华夏华电清洁能源REIT、南方万国数据中心REIT等 [10] - 中航京能光伏REIT、国泰君安东久新经济产业园REIT等扩募项目快速进场 [10] REITs投资价值 - 公募REITs具有不同于其他资产的风险和收益特征，有助于提升投资组合收益水平 [6] - REITs每年至少将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者 [7] - 二级市场价格波动低、资产收益确定性强的REITs产品竞争优势有望进一步增强 [7]

公募REITs市场表现 - 华夏大悦城商业REIT和华安百联消费REIT今年以来收益率分别达49.21%和48.90% [1][2] - 两只REITs价格相比发行价均上涨超50%触发停牌机制 [2][3] - 19只REITs今年以来收益率在20%-40%之间 40只REITs收益率超过10% [1][4] - 58只已上市REITs中54只获得正收益 嘉实物美消费REIT和华夏首创奥莱REIT涨幅超40% [4] REITs产品特征与投资价值 - 公募REITs具有独立于股债市场的资产配置功能 [5] - 投资于成熟基础设施项目 每年至少分配90%可供分配金额 [5] - 在利率下行背景下 REITs风险溢价提升 配置价值凸显 [4] - 二级市场价格波动低 资产收益确定性强的产品竞争优势增强 [4] 机构投资者参与情况 - 富国首创水务REIT机构投资者占比达83% 个人投资者占17% [6] - 前十大持有人包含券商、保险、基金及资管计划等各类机构 [6] - 保险、券商自营、理财子公司等机构投资者纷纷布局 [1][6] 市场扩容情况 - 今年以来已有8只REITs上市 包括中航易商仓储物流REIT等 [7] - 多个新项目陆续申报 如华夏华电清洁能源REIT等 [7] - 扩募项目快速进场 包括中航京能光伏REIT等 [7]

REITs市场交易活跃度分析 - 5月15日多只REITs出现大宗交易，中金印力消费REIT成交235万股（金额1000万元，均价4.25元/份，较收盘价折价0.5%），华夏华润商业REIT成交52万股（494万元）[1][3] - 消费类REITs成为大宗交易主力，近一个月华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT等频繁登榜，年内中证REITs指数平均涨幅8.34%，华安百联消费REIT涨幅达47.66%，华夏首创奥特莱斯REIT和华夏大悦城商业REIT涨幅超40%[3] - 机构持仓集中度提升，2024年报显示公募REITs持有人户数较中报下降14.4%，户均持有份额增加17.9%，机构投资者占比持续上升[4] 消费类REITs表现突出 - 消费REITs延续存量竞争逻辑，政策支持提供长期增长预期，购物中心的运营能力、改造能力和创新能力是核心竞争力[4] - 中金印力消费REIT在5月13日大宗交易成交2000万股（8227.7万元，占当日总成交额85.56%），5月6日单日大宗成交达1亿元，但二级市场日均成交额普遍不足千万元[5] 市场流动性挑战 - REITs二级市场流动性不足，与大宗交易形成反差，中金印力消费REIT年初11个交易日涨幅超20%但区间总成交仅1.54亿元[5] - 投资者结构单一（保险、券商自营为主），机构持仓集中度高，大规模卖出易引发价格波动，缺乏波动缓释工具[6] - 估值体系待完善，中证与中债估值以收盘价为准，但流动性不足导致估值水平处于历史低位，难以吸引增量资金[7] 险资参与度提升 - 险资加速布局REITs，南方顺丰物流REIT获22个保险账户配售（金额超2亿元），首程控股联合中国人寿等设立目标规模100亿元的平准基金（首期52.37亿元）[8] - 基础设施REITs的"股+债"属性有助于提升保险资金收益，中国人寿表示已投资组合业绩领先市场基准[8] 市场发展建议 - 建议放宽证券投资基金参与限制，引入社保/养老金等长期资本，创新指数化产品以提升流动性[7] - 优化估值方法（结合REITs独特属性差异化估值），改进机构考核机制以提高对估值波动的容忍度[7] - 预计随着百万亿级基础设施资产入市和流通份额扩大，市场活跃度将进一步提升[9]

中金亦庄产业园REIT获批 - 中金亦庄产业园REIT于5月14日获得证监会批准注册 基金合同期限为15年 募集份额总额为4亿份 托管人为中国农业银行 [1][3] - 该产品是国内首个聚焦汽车制造产业链的基础设施REITs项目 也是北京经济技术开发区首单基础设施REITs项目 [3] - 首发资产为北京经济技术开发区两个高端汽车及新能源汽车关键零配件产业园地块 入驻企业主要为知名整车企业和智能驾驶企业提供配套服务 [3][4] 项目定位与战略意义 - 项目定位为构筑"智能 开放 创新 绿色 共享 生态"的多元复合型产业园区 致力于成为全球高端汽车关键零配件智造枢纽和首都科技创新发展前沿阵地 [4] - 功能定位围绕"高端装备+智能制造+创新研发"三大领域 打造集"产 研 展 服 综合配套"于一体的"超级工厂" [4] - 符合优化提升首都核心功能 打造高端制造优势产业集聚区的发展战略要求 [4] 公募REITs市场发展 - 截至5月14日 全市场共有66只公募REITs 募集规模逼近2000亿元 2025年以来已成立7只 发行总规模113亿元 [5] - 目前还有19只公募REITs处于申报流程中 部分产品已获得反馈或问询 [5] - 二级市场表现活跃 今年38只产品涨幅超10% 17只涨幅超20% 消费类REITs领涨 华安百联消费REIT和华夏首创奥莱REIT分别上涨47.88%和43.87% [5] - 4月下旬市场迎来首只"平准基金" 北京平准基础设施不动产股权投资基金目标规模100亿元 首期规模超50亿元 [5]