市场表现 - 中证REITs全收益指数8月以来下跌3.95% 8月11至19日连续7个交易日收阴线 8月20日单日反弹0.43% [1] - 73只已上市REITs中70只下跌 仅华泰宝湾物流REIT及2只新上市数据中心REITs上涨 [1] - 保障性租赁住房类REITs平均跌幅超8% 消费基础设施和能源基础设施类平均跌幅超5% [1] - 市场成交活跃度连续三周下降 最近一周成交额17.15亿元 成交量4.22亿份 环比分别下降47.49%和38.75% [1] 解禁压力 - 2024年9月至12月将迎战略配售份额集中解禁潮 涉及2022年8月上市的红土创新深圳人才安居REIT、中金厦门安居REIT和华夏北京保障房REIT的原始权益人战配份额 [2] - 华安百联消费REIT和华夏首创奥莱REIT的市场化战配份额将于8月解禁 [2] - 2024年新上市29只REITs中16只为9月后上市 市场化战配一年锁定期将满 [2] - 2025年9月至12月将解禁38.3亿份 占全市场已发行份额8.9% 其中园区基础设施类解禁14.4亿份 交通基础设施类11月解禁8.72亿份 [3] 市场结构 - 战略投资者为配售主力 单只REITs战略配售比例均不低于67% [3] - 原始权益人战配份额中20%部分锁定期60个月 超额部分锁定期36个月 市场化战配锁定期12个月 [2]

中证REITs指数表现 - 中证REITs全收益指数由年初967.21点攀升至6月30日1105.45点，累计涨幅14.29% [1] 消费类REITs表现 - 消费类REITs年内平均涨幅35.00%，领跑各板块 [6] - 嘉实物美消费REIT以50.21%涨幅成为内地上市REITs涨幅最高产品 [1][2] - 华夏大悦城商业REIT涨幅47.96%，华夏首创奥莱REIT、华安百联消费REIT及易方达华威市场REIT涨幅均超40% [6] - 华夏华润商业REIT启动扩募计划，拟收购苏州昆山万象汇项目，成为国内消费类REITs首单扩募案例 [6] 保租房REITs表现 - 已上市8只保租房REITs较发行价平均上涨52.7%，2025年以来平均涨幅23.86% [5] - 中金厦门安居REIT累计涨幅达33.68% [5] - 保租房REITs区间换手率跃升至0.8037% [4] 仓储物流REITs表现 - 仓储物流REITs平均涨幅17.34%，低于消费基础设施REITs的34.33% [5] - 华安外高桥REIT以31.74%涨幅领先板块 [5] - 区间换手率降至0.5101% [4] 产业园区REITs表现 - 产业园区类REITs平均涨幅远低于消费基础设施REITs，主因研发办公园区供需失衡 [4] - 平均出租率仅85.31%，出现量价齐跌 [4] - 博时津开科工产业园REIT涨幅38.68%居板块首位，中金湖北科投光谷产业园REIT下跌4.19% [5] 政策与市场环境 - 国务院《提振消费专项行动方案》明确支持消费基础设施REITs发行，将商业地产纳入盘活存量资产重点领域 [4] - 美联储5月FOMC会议维持利率不变，降息预期增强支撑REITs估值 [6] - 香港REITs市场呈现结构性分化，领展房产基金等头部REITs表现突出 [7] 资产特性分析 - 消费基础设施REITs底层资产多为一二线城市核心商圈购物中心，抗周期属性强 [6] - 工业产房类REITs在出租率略微下滑情况下依然保持涨幅 [5]

首批数据中心公募REITs上市表现 - 首批两只数据中心公募REITs（南方万国数据中心REIT、南方润泽科技数据中心REIT）于8月8日上市，首日均触及30%涨停上限 [1][2] - 首日成交金额合计逼近7亿元（分别为2.34亿元、4.52亿元），换手率达25.37%和26.46%，位居全市场公募REITs成交金额前两名 [1][2] - 发行阶段认购火爆：南方万国数据中心REIT认购金额达1835.42亿元，南方润泽科技REIT认购金额达2896.28亿元，后者为年内第三只认购超2000亿元的公募REIT产品 [2] 公募REITs市场整体表现 - 中证REITs全收益指数、中证REITs指数年内分别上涨13.37%、9.91%，跑赢沪深300等主流指数 [1][4] - 全市场73只公募REITs中70只实现正收益，年内平均涨幅17.37% [4] - 表现突出的产品包括：嘉实物美消费REIT（+50.39%）、博时津开科工产业园REIT（+49.96%）、华夏大悦城商业REIT（+46.82%）等 [4][5] 数据中心REITs的行业意义 - 首批数据中心REITs填补了国内REITs市场在新型基础设施领域的空白，底层资产从传统领域扩展到数据中心 [3] - 丰富了投资标的，满足不同风险偏好需求，为资本市场注入新活力 [3] REITs市场近期调整分析 - 6月下旬以来中证REITs指数回调超2%，可能与资本市场风险偏好上行、长端利率波动有关 [4][5] - 中金公司研报指出，14只REITs在6月20日至7月31日期间跌幅超5%，20只跌幅3%-5%，但月末修复后存在配置机会 [5] - 新发债券征税背景下，公募REITs的免税优势使其稀缺性提升 [5]

核心观点 - 华安百联消费REIT的底层资产百联又一城购物中心运营表现稳健，展现出良好的资产质量与运营潜力，2024年二季度客流达550万人次，同比增长13%，会员消费贡献率升至72.45%，新增会员超2万[1][4] - 消费类基础设施REITs成为市场焦点，百联股份通过REITs机制探索存量商业资产证券化新路径，构建"从Pre-REITs到公募REITs"的全周期产业链布局[2] - REITs机制推动城市更新与消费升级，形成"存量更新—资本变现—增量投资"的良性循环，同时反哺企业主业创新发展[5][6] 运营表现 - 2024年二季度客流达550万人次，同比增长13%，会员消费贡献率升至72.45%，新增会员超2万[1][4] - 引入首店品牌如林清轩、FELLALA提升时尚品类吸引力，打造"异次元密室"和"屋有岛"等沉浸式娱乐矩阵，新引入"鲜主火锅"等人气餐饮品牌[4] - 滑冰场成为亲子家庭与运动爱好者的重要目的地，提升商场亲子友好氛围和区域家庭客群黏性[3] REITs战略布局 - 百联股份响应政策号召，推动又一城购物中心进入REITs资产池，为存量商业资产激活与资本化探索新路径[2] - 加速形成"从Pre-REITs到公募REITs"的全周期产业链布局，储备核心城市重点区域优质存量项目，通过Pre-REITs基金进行前期并购与打包运营[2] - 打造专业化REITs管理平台，推动商业基础设施制度化、市场化、透明化运营[3] 数字化与场景创新 - 通过BLOS系统精细管理商户销售，CDP系统筛选目标客群开展精准营销，上线"即买即退"离境退税服务[4] - 构建多元化消费场景，满足亲子家庭、Z世代年轻人等不同客群需求，形成"既潮又亲民"的商场定位[3][4] - 探索"机遇型管理输出"机制，实现项目管理经验在异地、异质商业场景中的可持续延伸[5] 行业影响 - 消费类REITs引入社会资本参与商业空间改造升级，通过市场化机制提升区域活力[5] - REITs机制促使企业更加关注运营质量和客户体验，形成"资产升值—运营优化—客户黏性增强—品牌价值提升"的良性循环[5] - 为上海构建国际消费中心城市提供更强载体支撑和更具生命力的消费场景[6]

公募REITs市场总览 - 截至上半年末公募REITs总市值突破2000亿元 [1][2] - 年初至7月4日多数产品获正收益，嘉实物美消费REIT涨幅最高达51.84%，华安百联消费REIT等4只产品涨幅超48% [1][2] 行业竞争格局 - 头部效应显著：69只产品来自25家管理人，华夏基金(14只/340亿元)、中金基金(10只/280亿元)、平安基金(150亿元)三家管理近40%规模 [1][2] - 新参与者加速入局：南方基金、汇添富基金(发行2只合计25.2亿元)、中银基金、创金合信基金(首农产业园REIT获批)等机构上半年新增布局 [1][3] 新进入者动态 - 汇添富基金发行医药REIT(11.58亿元)和上海地产租赁住房REIT(13.62亿元) [3] - 南方基金成立物流REIT，另有两只数据中心REIT即将发行 [3] - 创金合信基金首农产业园REIT底层资产为中关村移动智能服务创新园，已吸引快手、小米入驻 [3] 行业发展特征 - 头部机构凭借投行股东资源形成协同优势，多数项目依赖股东背景 [4] - 行业处于初级阶段，后来者需聚焦细分赛道(如专业化产业园、城市更新、新能源不动产)建立"专而精"能力 [5] - 头部管理人通过资产筛选、主动管理等经验积累形成品牌效应和投资信任 [5]

REITs产品类型持续丰富 - 南方万国数据中心REIT与南方润泽科技REIT获批 成为首批数据中心类REITs项目 [1] - 南方万国数据中心REIT底层资产为国金数据中心 位于江苏省昆山市 [3] - 南方润泽科技REIT底层资产为润泽（廊坊）国际信息港A-18数据中心 位于河北省廊坊经济开发区梨园路2号 [3] 多个首单REITs项目涌现 - 易方达华威市场REIT上市 成为首单农贸市场公募REIT [3] - 国泰君安济南能源供热REIT上市 为首单市政基础设施公募REIT [3] - 华夏金隅智造工场REIT上市 为首单以城市更新项目为底层资产的产业园REIT [3] - 汇添富九州通医药REIT上市 为首单医药仓储物流设施REIT [3] - 创金合信首农产业园REIT获批 为创金合信基金旗下首只公募REITs产品 [3] REITs市场格局与表现 - 68只公募REITs中 华夏基金旗下有14只 中金基金旗下有10只 华泰证券资管和国泰君安资管旗下均有4只 四家机构共拥有32只REITs产品 占总数近一半 [4] - 华夏大悦城商业REIT年内涨幅达50.36% [4] - 嘉实物美消费REIT、华安百联消费REIT、华夏首创奥莱REIT、易方达华威农贸市场REIT、国泰君安济南能源供热REIT年内涨幅均超40% [4] 行业发展趋势 - 政策支持与公募机构积极发力推动REITs产品类型扩容 [3] - 公募机构发掘细分领域优质基础设施资产 推出多样化REITs产品 满足投资者多元需求并助力盘活基础设施 [3] - 更多公募加入REITs赛道 行业参与者丰富度提升 但市场仍呈现较强头部效应 [3] - 业内人士指出 REITs行业发展空间广阔 新进者仍有较多业务空间和突围机会 [4]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 本周中证REITs指数收涨，产权类REITs走势强于经营权类REITs，全市场各类型REITs收涨，消费、保障房、水利类REITs涨幅最大 [1] - 截至6月13日，公募REITs年化现金分派率均值为6.3%，高于当前主流固收资产的静态收益率 [1] - 当前产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低281BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为155BP [1] 各部分总结 二级市场走势 - 截至2025年6月13日，中证REITs（收盘）指数收盘价为886.31点，整周涨跌幅为+0.5%，表现强于中证转债、沪深300以及中证全债指数；年初至今涨跌幅为+12.3%，各类主要指数涨跌幅排序为中证REITs>中证转债>中证全债>沪深300 [2][8] - 近一年中证REITs指数回报率为12.1%，波动率为6.9%，回报率高于沪深300、中证转债以及中证全债指数；波动率低于沪深300和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][13] - REITs总市值在6月13日上升至2041亿元，较上周增加20亿元；全周日均换手率为0.61%，较前一周增加0.01个百分点 [2][13] - 从不同项目属性REITs来看，产权类和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+1.1%、+0.6%；从不同项目类型REITs来看，各类REITs收涨，消费、保障房和水利类涨幅最大，分别为1.6%、1.5%和1.4% [1][3][18] - 周度涨幅排名前三的三只REITs分别为华夏基金华润有巢REIT（+4.32%）、华安百联消费REIT（+4.19%）、工银蒙能清洁能源REIT（+3.97%） [3][22] - 生态环保类本周交易最活跃，交通基础设施类成交额占比最高，前者区间日均换手率为1.1%，成交额占REITs总成交额3.9%；后者区间日均换手率为0.6%，成交额占REITs总成交额30.0% [3] - 本周不同REITs产品资金流向中，主力净流入额前三名分别为中金安徽交控REIT（946万元）、银华绍兴原水水利REIT(647万元）、中信建投国家电投新能源REIT(474万元） [3][25] 一级市场发行 - 截至2025年6月13日，在交易所处在已申报阶段的REITs产品共有1只，已问询的产品1只，已受理的产品2只，已反馈的产品8只，已通过待上市的产品5只，另有通过已上市的首发产品3只 [27] 估值跟踪 - 截至6月13日，公募REITs年化现金分派率均值为6.3%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [29] - 从股性角度，通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO判断REITs估值情况，相对净值折溢价率偏向长期视角，P/FFO偏向短期视角 [29] - 不同项目类型REITs的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率存在差异 [30] - 截至2025年6月13日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低281BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为155BP [1][30] 行业要闻 - 6月9日，太保资产‐天合富家新能源基础设施碳中和绿色持有型不动产资产支持专项计划（乡村振兴）在上交所获受理，拟发行2.4亿元 [35] - 6月11日，中金亦庄产业园REIT启动发行并于首日因超额认购而提前结束公众募资，预计募集10.88亿元，网下认购倍数高达265.76倍 [35] - 6月13日，中金中国绿发商业REIT公布份额发售公告并启动公开发行，募资总额15.80亿元 [35] - 6月13日，华夏北京保障房REIT扩募发售正式完成，募集资金总额约为9.46亿元，标志着北京保障房中心打通了保障房领域的"投-融-建-管-退"全周期通道 [4][35]

中金亦庄产业园REIT认购情况 - 公众投资者有效认购基金份额数量约为647.43亿份，为公众发售初始基金份额数量的1798.42倍 [1] - 网下投资者和公众投资者配售比例分别为0.381%和0.056%，均创历史最低水平 [1] - 公众发售比例配售前募集规模约1761.01亿元，网下发售比例配售前募集规模约599.60亿元，战略配售认购规模约7.616亿元，总募集规模达2368.23亿元 [2] - 该REIT首发募集规模10.88亿元，本次募集规模是其217.67倍 [2] 中金亦庄产业园REIT项目详情 - 基础设施资产为北京经济技术开发区的高端汽车及新能源汽车关键零配件产业园N12-1和N20-1地块建设项目 [4] - 发行仅一天便提前结束公众募集，因公众投资者累计有效认购规模超过初始募集规模上限 [4] - 该项目对北京市存量产业园区资产盘活具有示范效应，为资本市场参与产业园区市场发展提供重要投资工具 [4] 公募REITs市场表现 - 中证REITs全收益指数和收盘指数分别上涨14.71%和11.98% [5] - 华安百联消费REIT年初至今涨幅57%，华夏大悦城商业REIT涨幅超50%，嘉实物美消费REIT等多只产品涨幅超40% [5] - 公募REITs收益来源主要为强制派息分红和二级市场价格资本利得 [7] 公募REITs市场数据 - 华安百联消费REIT流通市值9.9亿元，总市值37亿元，年初至今涨幅57.32% [6] - 华夏大悦城商业REIT流通市值14亿元，总市值53亿元，年初至今涨幅50.86% [6] - 嘉实物美消费REIT流通市值8.2亿元，总市值17亿元，年初至今涨幅46.02% [6] - 华夏首创奥莱REIT流通市值8.5亿元，总市值34亿元，年初至今涨幅43.81% [6]

公募REITs市场表现 - 华安百联消费REIT年内涨幅达到52.77% [1] - 中证REITs全收益指数年内涨幅超过14% 过去6个月累计涨幅接近20% [5] - 公募REITs总市值突破2000亿元大关 [5] - 66只上市公募REITs中 25只年内涨幅超过20% 其中11只超过30% [5] - 消费类REITs表现突出 涨幅前十中占据6席 [5] 新产品申报进展 - 华夏中核清洁能源REIT已申报 底层资产或为新疆和田地区波波娜水电站 [2] - 新华水力发电计划发行10亿-20亿元水电基础设施REITs 中信证券联合体中标管理服务 中信建投入围财务顾问服务 [3] - 创金合信首农产业园REIT等4只产品已回复交易所反馈意见 估值有所压降 [4] - 中金中国绿发商业REIT进行网下询价 询价区间2.754-3.366元/份 [4] - 中金亦庄产业园REIT网下认购倍数达265.76倍 [4] 市场动态与政策支持 - 华夏特变电工新能源REIT因累计涨幅达50.63%触发临时停牌 [6] - 上海市出台政策支持基础设施REITs提质扩容 鼓励通过资产重组注入已上市REITs平台 [6]

公募基金高管变动 - 红土创新基金董事长阮菲因董事会到期换届于6月5日离任，总经理冀洪涛代任董事长职务，冀洪涛2021年加入公司，曾任华夏证券、大连证券、巨田基金、鹏华基金等机构高管 [1] - 红塔红土基金任命冯劲松为新任首席信息官，冯劲松1989年参加工作，历任红塔证券信息技术中心总经理、金融创新部总经理等职 [1] 金融诈骗风险警示 - 大成基金发布公告提醒投资者防范金融诈骗，有不法分子冒用公司名义通过即时通讯工具构建聊天群，以股票知识分享、办理股票打新等为由诱导投资者充值汇款 [2] - 投资者应通过公司官网查询正规微信和App二维码，通过直销渠道或有销售资格的机构办理基金投资 [2] 基金费率下调趋势 - 中信建投基金自6月9日起将中信建投稳泰一年定开债托管费率由0.1%降至0.05% [3] - 浙商证券资管自6月5日起将浙商汇金聚兴一年定开债券托管费率由0.15%降至0.08% [3] - 6月以来已有近10只基金宣布降费，以债券型产品为主 [4] - 目前年管理费率≤0.15%的基金超1000只，年托管费率≤0.05%的基金超2100只，主要为股票指数基金、债券基金和货币基金 [4] REITs市场发展 - 截至6月5日，我国REITs总市值首次突破2000亿元达2019.91亿元，全市场REITs数量达66只 [5] - 年内29只REITs涨幅超20%，其中华安百联消费REIT、华夏大悦城商业REIT等6只产品涨幅超40% [5] 基金经理学历背景 - 全市场约3850位基金经理中，3842位披露学历信息，硕士占比87.45%（3360位），博士占比9.81%（377位），本科占比2.73%（105位） [7] - 盛产基金经理的五大高校为北京大学（208人）、复旦大学（179人）、清华大学（174人）、上海交通大学（135人）和上海财经大学（122人） [7] 创新药行业动态 - 融通基金经理万民远指出当前创新药行情存在显著泡沫，A股炒作标的多为临床前或早期管线 [8] - 长期看好中国创新药产业趋势，但部分企业因资金涌入导致股价虚高，出现估值泡沫 [8] - 6月5日港股创新药相关ETF全线走强，最高涨2.56% [9] 市场行情回顾 - 6月5日沪指涨0.04%，深成指跌0.19%，创业板指跌0.45%，两市成交额1.15万亿元，较上个交易日缩量1384亿元 [8] - 贵金属、采掘行业、通信服务板块涨幅居前，珠宝首饰、美容护理、券商板块回调明显 [8] - 金融科技ETF领跌1.90%，多只疫苗相关ETF进入跌幅榜前列 [10]