房地产市场整体态势 - 房地产市场处于调整区间，但政策成效持续显现，部分指标同比降幅收窄 [2] - 1-10月全国新建商品房销售面积71982万平方米，同比下降6.8%，销售额69017亿元，同比下降9.6%，但同比降幅分别比去年同期收窄9个百分点和11.3个百分点 [2][5] - 行业处于新旧模式转换时期，转型调整需要时间，部分指标会出现波动 [2] 商品房价格表现 - 10月70个大中城市新房价格整体环比下降，一线、二线、三线城市分别下降0.3%、0.4%和0.5% [3] - 上海、杭州、合肥、沈阳、乌鲁木齐和韶关六个城市新房价格环比上涨，其中上海上涨0.3%，涨幅最大 [3] - 10月一线、二线、三线城市二手房价格环比分别下降0.9%、0.6%和0.7%，其中一二线城市降幅较上月收窄0.1个百分点 [3] - 年轻人导入速度快的城市如上海、杭州和合肥房价相对坚挺 [3] - 当前市场呈现一线城市核心板块企稳、二线内部分化、三四线整体承压的态势 [4] 商品房库存与销售 - 商品房去库存工作持续推进，10月末全国商品房待售面积75606万平方米，比9月末减少322万平方米，为连续第八个月减少 [2][5] - 其中住宅待售面积减少292万平方米 [5] - 近期新盘供应整体有所减少，库存结构持续优化，供求关系改善 [6] - 三四线城市二手房分流强度达37%，为各能级最高，每3个新房找房客户中就有1人同时关注二手房 [4] 房地产开发投资与资金 - 1-10月全国房地产开发投资73563亿元，同比下降14.7%，降幅比前值扩大0.8个百分点 [7] - 部分重点城市好地段项目的土地交易积极活跃，城市更新节奏快的区域开发投资环节有序 [7] - 1-10月房地产开发企业到位资金78853亿元，同比下降9.7%，降幅比去年同期和去年全年分别收窄9.5个百分点和7.3个百分点 [7] - 全国"白名单"项目贷款审批金额已超过7万亿元，较上年末增加2万亿元 [7] 政策影响与市场展望 - 各地区各部门加快出台实施各项支持性政策，积极释放刚性和改善性住房需求 [8] - 随着政策托底力度加大、房企年底冲刺，11-12月市场预计呈现"量稳价弱、分化持续"的特征 [4] - 下阶段将积极构建房地产发展新模式，坚持长短结合、标本兼治，推动市场高质量发展 [8]

房地产市场整体态势 - 房地产市场处于新旧模式转换的调整期，部分指标出现波动，政策成效继续显现 [2] - 1-10月全国新建商品房销售面积71982万平方米，同比下降6.8%，销售额69017亿元，同比下降9.6%，同比降幅分别较去年同期收窄9个百分点和11.3个百分点 [2][5] - 房地产开发投资73563亿元，同比下降14.7%，降幅较前值扩大0.8个百分点 [6] 房价表现与城市分化 - 10月70个大中城市新房价格整体环比下降，一线、二线、三线城市分别下降0.3%、0.4%和0.5% [3] - 上海、杭州、合肥、沈阳、乌鲁木齐和韶关6个城市新房价格环比上涨，上海涨幅最大为0.3% [3] - 一线、二线、三线城市二手房价格环比分别下降0.9%、0.6%和0.7%，一二线城市降幅较上月收窄0.1个百分点 [3] - 市场呈现一线城市核心板块企稳、二线内部分化、三四线整体承压的态势 [4] 库存与去化情况 - 10月末全国商品房待售面积75606万平方米，较9月末减少322万平方米，为连续第八个月减少，其中住宅待售面积减少292万平方米 [2][6] - 库存结构持续优化，新盘供应整体减少，供求关系持续改善 [6] - 三四线城市二手房分流强度达37%，库存去化周期超20个月的城市新房价格下行压力依然存在 [3][4] 房企资金与政策影响 - 1-10月房地产开发企业到位资金78853亿元，同比下降9.7%，降幅较去年同期和去年全年分别收窄9.5和7.3个百分点 [7] - 全国"白名单"项目贷款审批金额已超7万亿元，较上年末增加2万亿元 [7] - 各地区各部门加快出台支持性政策，积极释放刚性和改善性住房需求 [7]

一线城市商品房收购进展 - 上海闵行区国企通过公开收购方式筹集存量商品房用作保障性租赁住房，要求项目现房交付、位于闵行南部、单项目建筑面积不少于7500平方米 [2] - 深圳、广州、上海已先后宣布收购存量商品房，深圳2023年8月启动征集，广州2023年11月要求面积90平方米以下 [4] - 上海闵行区政策为2024年上海首个收购案例，具有标杆意义，反映超大城市新房市场结构性差异 [3][4] 政策与资金支持 - 财政部2024年10月明确支持地方用专项债收购存量商品房，浙江、四川率先发行专项债合计19.2亿元（浙江17.5亿占3.2%，四川1.7亿占0.6%） [6] - 国开行2024年通过保障性住房再贷款支持全国收购近万套存量商品房 [6] - 专项债发行利率1.3%-2.13%，期限10-30年，收购定价多采用备案价折扣（如浙江嘉兴按90%，温州部分项目低至备案价54%） [7] 市场影响与项目特征 - 全国超60个城市支持国企收购存量商品房，2024年11个专项债项目中7个为地方国企项目，金额占比85% [6][7] - 收购加速消化房企库存，改善现金流，促进房地产市场供求平衡 [8] - 上海核心区豪宅市场火爆，但近郊如闵行区存在去库存压力，政策针对性较强 [4]