行业状况 - 房地产行业目前正处于新旧模式转换的重要时期 [1] 公司经营状况 - 公司销售持续下滑 [1] - 公司整体经营形势依然十分严峻 [1] 公司应对措施 - 当前公司在各方支持下，全力推进改革化险工作 [1]

2025年房地产市场短周期积极现象 - 交易总规模明显趋于稳定 2025年前11个月新房与二手房合并销售规模明显趋稳 部分主要城市出现同比小幅增长[3] - 城市间及城市内部分化进一步加大 新动能成长更快更成熟的区域市场表现更活跃 供应与库存压力较小的区域市场核心更稳[3] - 控增量政策取得更大效果 政策端明确控增量、去库存和优供给 对促进市场整体回暖具有积极作用[3] - 库存出现一定程度下降 截至2025年11月末全国商品房待售面积比10月末减少301万平方米 供给端控增量与需求端提振措施协同发挥效用[4] 2025年房地产领域长周期转变 - 行业旧模式风险明显收敛 以“三高”（高负债、高杠杆、高周转）为特征的旧模式所累积的主要风险在年内明显收敛 保交房任务全面完成为行业后续良性发展奠定基础[5] - 新发展模式逐渐清晰 房地产进一步回归民生属性 “好房子”建设被反复强调 核心内涵聚焦安全、舒适、绿色、智慧[5] - 城市发展转向存量为主 与以城市更新为主要抓手的城市高质量发展更紧密结合 为房地产业、建筑业等传统产业提供大量发展机会[5] 政策环境与未来展望 - 供需两端政策工具箱持续完善 为市场回暖营造良好政策环境 边际改善措施仍在陆续推出并将协同发挥作用[6] - 对2026年市场继续趋向稳定抱有信心[6]

文章核心观点 - 文章核心观点是全面辩证认识当前房地产市场形势，强调房地产行业在国民经济中仍具基础性地位，但发展模式已发生根本性变化，需通过有力政策稳定预期，推动市场平稳健康发展和新旧模式转换 [2][3][9] 房地产市场现状与挑战 - 房地产市场供求关系发生重大变化，部分项目及城市出现局部供过于求，导致销售和价格大幅回落，对实体经济需求端、资产负债表及金融机构产生较大影响 [3] - 行业正在经历深度调整，根源在于城镇化进入稳定发展期，城市发展进入存量提质阶段，传统“高负债、高杠杆、高周转”模式已走到尽头 [5] - 2025年以来新房和二手房交易总量基本稳定，房价降幅持续收窄，到2025年10月狭义库存规模较当年1-2月高点下降4285万平方米，短期去库存压力显著减轻 [8] - 部分城市市场在止跌回稳过程中仍有波动，房地产开发投资延续下降态势，库存消化和市场出清需要时间 [9] 房地产行业的重要性与潜力 - 房地产业是国民经济重要产业和居民财富重要来源，2024年房地产业和建筑业增加值占GDP比重合计达13%，直接带动就业超7000万人 [6] - 产业链条长、关联度高，涉及钢铁、水泥、家电等几十个上下游行业，对投资、消费、就业影响显著 [6] - 国际比较显示，美、英、德、日、澳等发达国家房地产业增加值占GDP比重平均在10%以上，仍是经济稳定重要支撑 [6] - 研究机构推算，中国城乡每年新建住宅规模应在1000万至1490万套之间，市场仍有不小潜力 [6] - 2024年中国常住人口城镇化率为67%，户籍人口城镇化率不足50%，新市民刚性住房需求有待持续释放 [7] - 城镇人均住房建筑面积在30平方米以下的家庭户占比近40%，约7%的城镇家庭人均面积不足20平方米，存在结构性改善需求 [7] - 目前城镇积累了约350亿平方米住房存量，按每年折旧率2%估算，可创造约7亿平方米的更新替代需求 [7] 住房条件发展历程与成就 - 从福利分房到市场解决住房，用20多年时间快速改善城乡居民居住条件 [4] - 2020年城镇人均住房建筑面积达38.6平方米，较10年前增加约7平方米 [4] - “十四五”时期全国商品住房累计销售面积约50亿平方米，到2024年底城镇人均住房建筑面积达41平方米左右，户均住房超过1.1套 [4] - 建成了世界规模最大的城市住房保障体系 [4] 政策举措与市场应对 - 2024年9月中央政治局会议提出“促进房地产市场止跌回稳”、“推动构建房地产发展新模式” [8] - 有关部门打出“四个取消、四个降低、两个增加”政策组合拳，加强销售资金监管，推动地级及以上城市全部建立房地产融资协调机制，“白名单”项目扩围增效 [8] - 2025年以来，38个城市开展老旧住房自主更新、原拆原建，266个地级及以上城市建立住房保障轮候库，增加保障性住房供给 [8] - 42个城市实施房屋全生命周期安全管理制度试点，推动建设“好房子” [8] - 政策需保持力度，一次性给足，避免市场与政策博弈，并强化政策一致性评估 [10] - 供给端需严控增量、盘活存量，鼓励收购存量商品房用于保障性住房，有序推动“好房子”建设 [10] - 支持房企从新房销售为主向持有物业、提供高品质居住服务转型，鼓励不动产投资信托基金扩大范围 [10] 行业发展新阶段特征 - 住房总量从短缺转为基本平衡，但存在结构性供给不足，保障性住房相对不足，新市民、青年人住房负担较重 [5] - 居民需求从“有没有”向“好不好”转变，对提升居住品质愿望更强烈 [5] - 房地产企业亟待向“低负债、低杠杆、合理回报”模式转变，由“类制造业”升级为“产品—服务—运营”一体化 [5] - 行业正处于发展阶段变化的重要节点，新旧模式转换和市场行为逻辑转变需要时间 [9]

2026年全国住房城乡建设工作会议核心定调 - 会议核心定调发生转变，2026年首要重点任务从过去四年持续的“着力稳定房地产市场”转变为“推进现代化人民城市建设”，而“着力稳定房地产市场”退居第二位 [2][4][5] - 会议对“十五五”时期房地产高质量发展作出部署，提出要充分认识二手房交易占比上升是长期趋势，需将新房和二手房市场整体看待 [2][9] 政策重心转变：城市更新成为首要任务 - 高质量开展城市更新、城镇老旧小区改造等“推进现代化人民城市建设”工作被置于2026年重点任务首位 [2][7] - 城市更新战略地位提升有明确先兆，2025年7月的中央城市工作会议及随后的中央经济工作会议均将其置于重要位置，作为建设强大国内市场、支持内需的重要抓手 [7][8] - 城市更新被定位为2026年住建部门工作的重中之重，是稳投资、扩需求的重要抓手，预计将迎来更多政策利好，相关部门有望加快落地配套的金融、土地等政策 [8] 房地产市场稳定政策退居次席 - “着力稳定房地产市场”在2026年重点任务中位列第二，这是自2021年市场进入下行通道以来，该表述首次从首位后移 [2][4] - 政策退居次席的原因包括：保交房任务基本完成、行业风险释放高峰已过、新房与二手房合并计算的总交易量已趋稳定，且房地产稳定更依赖于就业收入等经济基本面的修复及新模式打造这一系统工程 [3] - 2026年稳定市场的具体工作强调“因城施策”，要求城市政府用足用好调控自主权，适时调整优化政策，支持居民刚性和改善性住房需求，政策仍有优化空间 [6] “十五五”房地产发展新思路与市场趋势 - 会议指出需准确把握房地产市场供求关系的重大变化，认识到新型城镇化持续推进、城市存量优化调整空间广阔，房地产仍有较大发展潜力 [9] - 明确二手房交易占比上升是长期趋势，目前15个省市二手房交易已超新房，30个重点城市二手房交易量占比接近70%，一线城市二手房交易量创4年来新高，刚需基本转向租赁和二手房 [10] - 在此背景下，看待市场潜力与稳定需将新房和二手房市场作为整体，政策导向“因城施策控增量、去库存、优供给”，指向紧缩供给方向，2025年1-11月全国新房待售面积同比增幅为2.6%，创2022年以来新低 [10] - 在房企端，会议重申防范化解房企债务风险，完善基础制度，推动建立“人房地钱”要素联动机制，支持房企从以新房销售为主向持有物业、提供居住服务转型 [10] - 总体思路从“先立后破”调整为“立新破旧”，强调处理好当前与长远等多重关系，坚持政策支持与改革创新并举，确保新旧模式转换平稳有序 [11]

中央经济工作会议对房地产市场的定调与方向 - 会议明确提出“着力稳定房地产市场”并强调“因城施策控增量、去库存、优供给” 释放“稳”的信号 为市场平稳健康发展指明方向 [1] - 会议鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房 此举将打通市场存量与民生保障之间的通道 [2] 当前房地产市场供求关系的变化与潜力 - 行业供求关系已发生重大变化 住房供给从总量短缺转为总量基本平衡、结构性供给不足 [1] - 新型城镇化持续推进 城市存量优化调整有广阔空间 人民群众对“好房子”有新期待 行业仍有较大发展潜力 [1] 稳定市场的具体路径与措施 - 保持市场供需动态平衡 各地需根据人口增长、产业发展、资源禀赋等要素 控制好土地盘子 从源头把好新增住宅用地供应关 [1] - 需结合城市更新、城中村改造盘活利用存量用地 [1] - 对高速发展时期形成的高库存 需通过政府收储、金融工具支持以及便利和激活市场需求等途径加以消化 [1] - 收购存量商品房用于保障房 有助于市场缓解资金压力、加速去库存 同时拓宽保障性住房供给来源 [2] 行业发展的落脚点与未来方向 - 行业发展的最终落脚点是民生 要以高质量供给满足居民不断升级的住房需求 [2] - 适老化、适儿化等新需求涌现 舒适度、智能化成为购房新期待 [2] - 会议要求“有序推动‘好房子’建设” 是“优供给”的要义所在 未来房子需建得好也改得巧 打造安全、舒适、绿色、智慧的宜居家园 [2] - 推进新旧模式平稳有序转换 将形成行业持续稳定发展的内生动力 [2]

核心观点 - 行业正处于新旧模式转型期，土地市场作为上游核心指标有望率先调整到位 [2][7] - 2025年11月土地市场迎来年末周期性高位，供求规模环比回升但同比仍延续下行趋势 [3][7] - 2025年全年土地成交建面与商品房成交比例降至1.1倍，行业已正式迈入去库存新周期 [7] - 城市更新工作被置于更突出位置，有望为市场带来城区优质项目，注入新质动力 [8][14] 土地供求 - 11月土地供应建筑面积2.9亿平方米，环比上升250%，同比下降9% [3][4][10] - 11月土地成交建筑面积8604万平方米，环比上升39%，同比下降27%；成交金额2425亿元，环比增长57%，同比下降28% [3][4][17] - 全国平均楼板价为2818元/平方米，环比上升13%，受高能级城市成交占比上升影响 [17] - 土地成交金额超过50亿元的城市有13座，较上月增加9座；成交建面超过100万平方米的城市有9座，较上月增加5座 [17] 市场热度 - 11月平均溢价率为4.1%，环比上升1.29个百分点，迎来低位回升 [5][19] - 土拍热度集中在少数城市优质板块，如北京朝阳南磨房、上海浦东川沙等 [3][20] - 本月成交总价超过10亿元的31宗宅地中，仅北京和上海共4宗宅地溢价成交，其余均为底价成交 [20] - 杭州本月出让的3宗宅地均为底价成交，而2025年此前每个月都至少有2宗宅地溢价成交 [5][20] - 11月土地流拍率9%，仍在近年低位 [22] 城市分布 - 一线城市土地成交金额同比增加43%，二线城市同比回落17%，三四线城市下跌39% [6] - 北京、上海出让多宗优质宅地，包揽总价榜和单价榜七成席位 [26][27][31][33] 重点地块分析 - 北京朝阳区南磨房宅地由懋源置业以50.24亿元竞得，溢价率18.21%，平均楼板价6.21万元/平方米，周边新房售价超10万元/平方米 [27] - 义乌福田街道商办地块由义乌小商品城以32.23亿元竞得，溢价率高达159%，平均楼板价6521元/平方米，总投资金额78.63亿元 [28] - 北京东城区祈年大街宅地成交名义楼板价8.1万元/平方米，住宅部分楼板价达11.6万元/平方米，紧邻天坛公园 [31] - 北京上地板块宅地起拍总价84.22亿元，总建筑面积22.5万平方米，起拍楼板价3.7万元/平方米，周边项目认购均价10.5万元/平方米 [11] 政策导向与后市展望 - 住建部强调将城市更新摆在更突出位置，为高品质生活和新产业发展提供空间载体 [8][14] - 全国297个地级及以上城市和152个县级市已全面开展城市体检，夯实工作基础 [14] - 城市更新工作关乎新投资项目安全性和发展空间，是推进"好房子"发展的客观空间载体 [14]

全国二手房市场表现 - 1-10月份全国二手房交易网签面积同比增长4.7% [1] - 二手房在交易总量中的占比达到45% [1] - 上海、深圳、重庆、南京、常州、东莞等十几个城市的二手房交易网签面积同比增长超过10% [1] 房地产市场政策与趋势 - 各地区各部门加快出台实施各项支持性政策，积极释放刚性和改善性住房需求 [2] - 政策推动房地产市场止跌回稳，商品房销售降幅收窄，商品房去库存持续推进，房企资金有所改善 [2] - 住房发展进入存量时代，二手房对新房的替代作用正在不断增强 [2] 房地产行业转型与展望 - 当前房地产市场还处在新旧模式转换时期，转型调整需要一定时间 [4] - 在转型过程中部分指标会出现波动 [4] - 下阶段要积极构建房地产发展新模式，坚持长短结合、标本兼治，推动房地产市场高质量发展 [4]

房地产开发投资整体情况 - 1-10月全国房地产开发投资总额7.36万亿元，同比下降14.7% [1] - 行业仍处于新旧模式转换的深度调整期，转型调整需要时间，部分指标出现波动属正常现象 [2][15] 房地产开发企业资金状况 - 1-10月房地产开发企业到位资金总额7.89万亿元，同比下降9.7% [6] - 资金降幅相比去年同期和去年全年分别收窄9.5和7.3个百分点，显示资金面有所改善 [7] - 具体资金来源中，国内贷款1.22万亿元（下降1.8%），自筹资金2.84万亿元（下降10.0%），定金及预收款2.33万亿元（下降12.0%），个人按揭贷款1.08万亿元（下降12.8%），利用外资19亿元（下降37.5%） [6] 房地产建设活动指标 - 1-10月房屋施工面积65.29亿平方米，同比下降9.4%，其中住宅施工面积45.53亿平方米，下降9.7% [7] - 房屋新开工面积4.91亿平方米，下降19.8%，其中住宅新开工面积3.6亿平方米，下降19.3% [7] - 房屋竣工面积3.49亿平方米，下降16.9%，其中住宅竣工面积2.49亿平方米，下降18.9% [7] - 新开工和开发投资的下行是行业主动转型、通过供给端收缩平衡供求关系的结果 [7] 商品房销售与库存 - 1-10月新建商品房销售面积7.2亿平方米，同比下降6.8%，其中住宅销售面积下降7.0% [12] - 新建商品房销售额6.90万亿元，下降9.6%，其中住宅销售额下降9.4% [12] - 销售面积和销售额的同比降幅比去年同期分别收窄9个和11.3个百分点 [13] - 10月末商品房待售面积7.56亿平方米，比9月末减少322万平方米，其中住宅待售面积减少292万平方米，库存连续八个月减少 [12][14] 行业政策导向与转型 - 当前政策核心是“严控增量、优化存量、提高质量”，通过供给侧精细化管理实现止跌回稳 [8][14] - 政策旨在精准投放新房产品，避免同质化过度供给，以高质量供给牵引需求，促进增量与存量良性循环 [8] - 政策已取得效果，商品房待售面积增幅从3.6%降至3.3%，住宅待售面积增幅从5.8%降至5.4% [14]

房地产市场整体态势 - 房地产市场处于调整区间，但政策成效持续显现，部分指标同比降幅收窄 [2] - 1-10月全国新建商品房销售面积71982万平方米，同比下降6.8%，销售额69017亿元，同比下降9.6%，但同比降幅分别比去年同期收窄9个百分点和11.3个百分点 [2][5] - 行业处于新旧模式转换时期，转型调整需要时间，部分指标会出现波动 [2] 商品房价格表现 - 10月70个大中城市新房价格整体环比下降，一线、二线、三线城市分别下降0.3%、0.4%和0.5% [3] - 上海、杭州、合肥、沈阳、乌鲁木齐和韶关六个城市新房价格环比上涨，其中上海上涨0.3%，涨幅最大 [3] - 10月一线、二线、三线城市二手房价格环比分别下降0.9%、0.6%和0.7%，其中一二线城市降幅较上月收窄0.1个百分点 [3] - 年轻人导入速度快的城市如上海、杭州和合肥房价相对坚挺 [3] - 当前市场呈现一线城市核心板块企稳、二线内部分化、三四线整体承压的态势 [4] 商品房库存与销售 - 商品房去库存工作持续推进，10月末全国商品房待售面积75606万平方米，比9月末减少322万平方米，为连续第八个月减少 [2][5] - 其中住宅待售面积减少292万平方米 [5] - 近期新盘供应整体有所减少，库存结构持续优化，供求关系改善 [6] - 三四线城市二手房分流强度达37%，为各能级最高，每3个新房找房客户中就有1人同时关注二手房 [4] 房地产开发投资与资金 - 1-10月全国房地产开发投资73563亿元，同比下降14.7%，降幅比前值扩大0.8个百分点 [7] - 部分重点城市好地段项目的土地交易积极活跃，城市更新节奏快的区域开发投资环节有序 [7] - 1-10月房地产开发企业到位资金78853亿元，同比下降9.7%，降幅比去年同期和去年全年分别收窄9.5个百分点和7.3个百分点 [7] - 全国"白名单"项目贷款审批金额已超过7万亿元，较上年末增加2万亿元 [7] 政策影响与市场展望 - 各地区各部门加快出台实施各项支持性政策，积极释放刚性和改善性住房需求 [8] - 随着政策托底力度加大、房企年底冲刺，11-12月市场预计呈现"量稳价弱、分化持续"的特征 [4] - 下阶段将积极构建房地产发展新模式，坚持长短结合、标本兼治，推动市场高质量发展 [8]