核心观点 - 行业正处于新旧模式转型期，土地市场作为上游核心指标有望率先调整到位 [2][7] - 2025年11月土地市场迎来年末周期性高位，供求规模环比回升但同比仍延续下行趋势 [3][7] - 2025年全年土地成交建面与商品房成交比例降至1.1倍，行业已正式迈入去库存新周期 [7] - 城市更新工作被置于更突出位置，有望为市场带来城区优质项目，注入新质动力 [8][14] 土地供求 - 11月土地供应建筑面积2.9亿平方米，环比上升250%，同比下降9% [3][4][10] - 11月土地成交建筑面积8604万平方米，环比上升39%，同比下降27%；成交金额2425亿元，环比增长57%，同比下降28% [3][4][17] - 全国平均楼板价为2818元/平方米，环比上升13%，受高能级城市成交占比上升影响 [17] - 土地成交金额超过50亿元的城市有13座，较上月增加9座；成交建面超过100万平方米的城市有9座，较上月增加5座 [17] 市场热度 - 11月平均溢价率为4.1%，环比上升1.29个百分点，迎来低位回升 [5][19] - 土拍热度集中在少数城市优质板块，如北京朝阳南磨房、上海浦东川沙等 [3][20] - 本月成交总价超过10亿元的31宗宅地中，仅北京和上海共4宗宅地溢价成交，其余均为底价成交 [20] - 杭州本月出让的3宗宅地均为底价成交，而2025年此前每个月都至少有2宗宅地溢价成交 [5][20] - 11月土地流拍率9%，仍在近年低位 [22] 城市分布 - 一线城市土地成交金额同比增加43%，二线城市同比回落17%，三四线城市下跌39% [6] - 北京、上海出让多宗优质宅地，包揽总价榜和单价榜七成席位 [26][27][31][33] 重点地块分析 - 北京朝阳区南磨房宅地由懋源置业以50.24亿元竞得，溢价率18.21%，平均楼板价6.21万元/平方米，周边新房售价超10万元/平方米 [27] - 义乌福田街道商办地块由义乌小商品城以32.23亿元竞得，溢价率高达159%，平均楼板价6521元/平方米，总投资金额78.63亿元 [28] - 北京东城区祈年大街宅地成交名义楼板价8.1万元/平方米，住宅部分楼板价达11.6万元/平方米，紧邻天坛公园 [31] - 北京上地板块宅地起拍总价84.22亿元，总建筑面积22.5万平方米，起拍楼板价3.7万元/平方米，周边项目认购均价10.5万元/平方米 [11] 政策导向与后市展望 - 住建部强调将城市更新摆在更突出位置，为高品质生活和新产业发展提供空间载体 [8][14] - 全国297个地级及以上城市和152个县级市已全面开展城市体检，夯实工作基础 [14] - 城市更新工作关乎新投资项目安全性和发展空间，是推进"好房子"发展的客观空间载体 [14]

全国二手房市场表现 - 1-10月份全国二手房交易网签面积同比增长4.7% [1] - 二手房在交易总量中的占比达到45% [1] - 上海、深圳、重庆、南京、常州、东莞等十几个城市的二手房交易网签面积同比增长超过10% [1] 房地产市场政策与趋势 - 各地区各部门加快出台实施各项支持性政策，积极释放刚性和改善性住房需求 [2] - 政策推动房地产市场止跌回稳，商品房销售降幅收窄，商品房去库存持续推进，房企资金有所改善 [2] - 住房发展进入存量时代，二手房对新房的替代作用正在不断增强 [2] 房地产行业转型与展望 - 当前房地产市场还处在新旧模式转换时期，转型调整需要一定时间 [4] - 在转型过程中部分指标会出现波动 [4] - 下阶段要积极构建房地产发展新模式，坚持长短结合、标本兼治，推动房地产市场高质量发展 [4]

房地产开发投资整体情况 - 1-10月全国房地产开发投资总额7.36万亿元，同比下降14.7% [1] - 行业仍处于新旧模式转换的深度调整期，转型调整需要时间，部分指标出现波动属正常现象 [2][15] 房地产开发企业资金状况 - 1-10月房地产开发企业到位资金总额7.89万亿元，同比下降9.7% [6] - 资金降幅相比去年同期和去年全年分别收窄9.5和7.3个百分点，显示资金面有所改善 [7] - 具体资金来源中，国内贷款1.22万亿元（下降1.8%），自筹资金2.84万亿元（下降10.0%），定金及预收款2.33万亿元（下降12.0%），个人按揭贷款1.08万亿元（下降12.8%），利用外资19亿元（下降37.5%） [6] 房地产建设活动指标 - 1-10月房屋施工面积65.29亿平方米，同比下降9.4%，其中住宅施工面积45.53亿平方米，下降9.7% [7] - 房屋新开工面积4.91亿平方米，下降19.8%，其中住宅新开工面积3.6亿平方米，下降19.3% [7] - 房屋竣工面积3.49亿平方米，下降16.9%，其中住宅竣工面积2.49亿平方米，下降18.9% [7] - 新开工和开发投资的下行是行业主动转型、通过供给端收缩平衡供求关系的结果 [7] 商品房销售与库存 - 1-10月新建商品房销售面积7.2亿平方米，同比下降6.8%，其中住宅销售面积下降7.0% [12] - 新建商品房销售额6.90万亿元，下降9.6%，其中住宅销售额下降9.4% [12] - 销售面积和销售额的同比降幅比去年同期分别收窄9个和11.3个百分点 [13] - 10月末商品房待售面积7.56亿平方米，比9月末减少322万平方米，其中住宅待售面积减少292万平方米，库存连续八个月减少 [12][14] 行业政策导向与转型 - 当前政策核心是“严控增量、优化存量、提高质量”，通过供给侧精细化管理实现止跌回稳 [8][14] - 政策旨在精准投放新房产品，避免同质化过度供给，以高质量供给牵引需求，促进增量与存量良性循环 [8] - 政策已取得效果，商品房待售面积增幅从3.6%降至3.3%，住宅待售面积增幅从5.8%降至5.4% [14]

房地产市场整体态势 - 房地产市场处于调整区间，但政策成效持续显现，部分指标同比降幅收窄 [2] - 1-10月全国新建商品房销售面积71982万平方米，同比下降6.8%，销售额69017亿元，同比下降9.6%，但同比降幅分别比去年同期收窄9个百分点和11.3个百分点 [2][5] - 行业处于新旧模式转换时期，转型调整需要时间，部分指标会出现波动 [2] 商品房价格表现 - 10月70个大中城市新房价格整体环比下降，一线、二线、三线城市分别下降0.3%、0.4%和0.5% [3] - 上海、杭州、合肥、沈阳、乌鲁木齐和韶关六个城市新房价格环比上涨，其中上海上涨0.3%，涨幅最大 [3] - 10月一线、二线、三线城市二手房价格环比分别下降0.9%、0.6%和0.7%，其中一二线城市降幅较上月收窄0.1个百分点 [3] - 年轻人导入速度快的城市如上海、杭州和合肥房价相对坚挺 [3] - 当前市场呈现一线城市核心板块企稳、二线内部分化、三四线整体承压的态势 [4] 商品房库存与销售 - 商品房去库存工作持续推进，10月末全国商品房待售面积75606万平方米，比9月末减少322万平方米，为连续第八个月减少 [2][5] - 其中住宅待售面积减少292万平方米 [5] - 近期新盘供应整体有所减少，库存结构持续优化，供求关系改善 [6] - 三四线城市二手房分流强度达37%，为各能级最高，每3个新房找房客户中就有1人同时关注二手房 [4] 房地产开发投资与资金 - 1-10月全国房地产开发投资73563亿元，同比下降14.7%，降幅比前值扩大0.8个百分点 [7] - 部分重点城市好地段项目的土地交易积极活跃，城市更新节奏快的区域开发投资环节有序 [7] - 1-10月房地产开发企业到位资金78853亿元，同比下降9.7%，降幅比去年同期和去年全年分别收窄9.5个百分点和7.3个百分点 [7] - 全国"白名单"项目贷款审批金额已超过7万亿元，较上年末增加2万亿元 [7] 政策影响与市场展望 - 各地区各部门加快出台实施各项支持性政策，积极释放刚性和改善性住房需求 [8] - 随着政策托底力度加大、房企年底冲刺，11-12月市场预计呈现"量稳价弱、分化持续"的特征 [4] - 下阶段将积极构建房地产发展新模式，坚持长短结合、标本兼治，推动市场高质量发展 [8]