文章核心观点 - 某省通过收购存量商品房用作保障性住房的新模式 旨在实现房地产去库存与民生保障的双重目标 首批4个项目已获国家审核通过 涉及总投资5.66亿元[1] - 该模式通过专项债券等资金支持 建立了“民生保障与房地产去库存双轨并行”的新机制 被视为改善民生和稳定房地产市场的“强心剂” 目标实现居民、企业、政府三方共赢[1][2] 政策模式与实施进展 - 该省于今年6月首次明确运用专项债券支持收购存量商品房用作保障性住房的政策[1] - 首批4个项目已通过国家两部门审核 涉及房源1323套 总投资5.66亿元 其中专项债券资金需求为1.23亿元 已履行审批程序拟近期发行[1] - 政策实施坚持“以需定购”原则 各地综合人口流入、商品房库存水平等因素 提前锁定租购需求后稳慎推进收购工作[1] 房源收购标准与资金运用 - 收购房源范围包括已建成存量商品房 以及纳入“保交房”攻坚战、主体已封顶且剩余工程量不大的在建未售商品房[2] - 支持以司法拍卖价格收购司法处置的商品房 并严格审查产权 确保无抵押、查封、权属纠纷等法律障碍[2] - 资金运用上综合使用中央补助、专项债券、收购贷款、单位自有资金等 并对项目资金实行封闭管理和银行托管[2] - 充分利用专项债券可作项目资本金的政策 积极推动“债贷组合” 首批债券资金撬动社会投资比例约为1:3[2] 未来规划 - 省财政厅与住建厅等部门将持续推进该省2026年收购存量商品房用作保障性住房的工作 确保项目合规高效落地[2]

深圳安居房政策动态与市场影响 - 深圳首个面向库外人才配售的安居房项目南山山樾湾花园已于11月15日完成选房，该批次共选定333套 [2] - 项目两房户型选定200余套，三房户型选定50余套 [3] - 项目总价为2字头起，均价约为周边佳兆业前海广场二手房价的五成，吸引了大量刚需家庭 [3] 当前申购条件与市场反馈 - 当前申请人需满足深户、社保缴纳满5年以上、在深圳无自有住房等条件 [3] - 成功选房者认为项目价格比周边商品房低，且对位置、配套、学位和交通表示满意 [3] - 部分市民认为当前门槛偏高，尤其对一人深户家庭或配偶非深户的家庭而言，希望政策能覆盖更多人群 [3] 预期政策调整内容 - 知情人士透露，深圳市住房建设局计划于11月底正式放宽安居房申请条件 [3] - 核心调整可能包括：将申请条件放宽至“单身年满30周岁”及“全家一人深户”的第三队列人群 [2] - 具体而言，家庭申请条件可能放宽至仅一人拥有深圳户籍即可，单身申请者年龄门槛可能从35周岁下调至30周岁 [3] 市场对预期调整的反应与行业分析 - 政策调整预期已引发市场积极反响，项目方近期接到大量关于新政策的咨询电话，尤其是此前因年龄或家庭户籍不符的单身市民和家庭 [4] - 房地产业内分析人士认为，从“库外试点”到“降低门槛”，深圳正在加速构建覆盖面更广、层次更丰富的公共住房体系 [4] - 此次调整若能落地，将有效激活一部分此前被抑制的刚性需求，使保障性住房政策更精准地惠及年轻群体和核心家庭，对深圳吸引和留住人才具有长远战略意义 [4] - 山樾湾花园展示中心目前已开放第三队列诚意登记和咨询 [4]

深圳保障性租赁住房配租情况 - 华章新筑项目终审合格认租家庭8849户 较初审10662户减少1813户 配租房源仅220套 其中一房195套约35㎡ 两房25套约70㎡ 租金标准24元/月/㎡ 物业管理费3.46元/月/㎡ [1] - 截至2025年7月深圳累计面向个人配租保障性租赁住房近1.2万套 租金为市场价6折 [1][3] 保障性租赁住房政策特点 - 取消户籍与收入限制 非深户符合条件可申请 不审核财产及收入状况 [5] - 政府配租需满足全家深圳无自有住房 近三年未转让房产 未享受其他住房保障 深圳社保正常缴纳满1年等条件 [5][6][7][8] - 社会主体配租条件更宽松 仅要求未租住其他保障房 且在房源所在区无自有住房 [9][10][11] 租金与租赁期限安排 - 政府配租房源按市场参考租金60%定价 社会主体配租按市场价9折执行 [4] - 单次租赁合同期限不超过三年 期满符合条件可续租 家庭人数增加可申请户型调换 [12][13] 居住体验与社会效益 - 实际案例显示两房月租2300元仅为市场价6折 居民通过DIY改造实现低成本高品质居住 [2] - 配套涵盖电梯 公区 公立学校学位 民水民电免除中介费 社区嵌入幼儿园 商场 公园等设施 [16] - 社交平台反馈提及900元月租搭配落户学位政策 居住环境从"生存"升级为"生活" 电子设备使用减少户外活动增加 [16][17] 城市建设与发展规划 - 2025年深圳计划建设筹集保障房4万套 供应分配5万套 加大产业园区及轨道交通沿线供给 [3] - 政策推动产城融合与职住平衡 降低新市民青年人生活成本 助力科技创新生态与人才发展环境建设 [3]

配售型保障性住房政策要点 - 西安市出台《西安市配售型保障性住房管理办法》，明确配售型保障性住房的定义和目标群体，即面向本市城镇户籍住房有困难且收入不高的工薪收入群体和城市需要的引进人才等群体 [1] - 配售型保障性住房实行政府定价、现房销售，按"发布通告、资格审核、摇号排序、组织选房"程序组织配售 [1] - 建设应当从解决最困难工薪收入群体住房问题入手，逐步扩大到整个工薪收入群体，包括机关事业单位人员、城市引进人才等 [1] 住房面积规定 - 单套面积原则上不超过100平方米，最大上浮不超过10% [1][2] - 存量项目单套面积不超过120平方米 [1][2] 支持政策 - 明确土地供应、中央及省上补助和专项债券、开发贷及个贷、收购贷款、税费优惠、公积金等六项支持政策 [1][2] - 按照"好房子"标准设计施工 [2] 配套设施建设 - 加强配套设施建设和公共服务供给，确保建设质量 [2] - 相关部门负责建设与项目直接相关的市政基础设施和公共服务设施，确保同步规划、同步建设、同步交付 [2] - 相关建设投入不得摊入配售价格 [2] 管理要求 - 实行封闭管理，禁止变更为商品住房流入市场 [2] - 封闭持有期为5年，自交付之日起计算 [2] - 封闭持有期满后符合条件的需退回，购房家庭可提出回购申请 [2] 建设原则 - 根据"以需定建、以需定购"原则确定目标及年度计划 [2]

深圳保障房类型及区别 - 深圳保障房主要分为人才房、安居房、共有产权房、公租房和保租房五种类型 [3] - 人才房面向特定人才配售，购买满10年后可取得完全产权，2023年后已停止规划新项目 [3] - 安居房目前只有轮候库中约18.5万户家庭可申购，2024年已暂停新入库，购买满10年后可取得完全产权 [3][4] - 共有产权房购房者与政府按比例(50%-70%)共有产权，5年后可转让份额给符合条件的家庭 [3][5] - 公租房租金为市场价3折，面向轮候库中的中低收入家庭和公共服务行业人员，按入库时间排名 [3][6] - 保租房分为政府房(市场价6折)和社会房(不高于市场价9折)，重点解决新市民和青年人的过渡性需求 [3][7] 非深户申请条件 - 非深户目前只能申请保租房，需满足人才引进迁户核准条件 [7][8] - 人才引进条件包括：本科以上学历45岁以下或专科以上学历35岁以下 [8] - 其他条件包括：高层次人才、留学人员、高级专业技术资格人员、高级技师等 [8][9] 申请流程 - 人才房：发布配售通告→提交认购申请→按队列顺序认购 [3] - 安居房：发布配售通告→提交认购申请→确定选房队列顺序 [3] - 共有产权房：发布配售公告→提交认购申请→确定选房队列顺序 [3] - 公租房：准备材料入库→申请认租→按排名选房 [3] - 保租房：发布配租公告→提交认租申请→摇号确定选房序号 [3]

深圳龙岗区公租房申请 - 认租时间为2025年6月17日9:00至2025年6月24日18:00共8天未完成网上认租视为放弃 [2] - 认租入口为深圳市住房和建设局网站需登录广东省统一身份认证平台提交申请 [3] - 配租对象为2025年6月13日18:00前登记的特困人员低保家庭及符合收入财产限额标准的龙岗区户籍轮候家庭 [4] - 房源包括34个存量项目498套腾退住房和绿海山河逸居370套合计868套 [6] 南山区公租房退库补贴 - 2025年度筹集5000套社会存量住房按月核算补贴按季度划拨至申请人账户 [7] - 受理时间为2025年6月12日至2025年6月27日需通过南山区安居信息系统网上申请 [8] - 补贴金额为1人家庭月补1575元2人及以上家庭月补2925元补贴期限3年 [9][10] - 1人家庭3年总计可获56700元补贴 [11] - 申请条件包括南山区户籍且在深圳市保障性住房轮候系统登记未拥有自有住房等 [12][13] 龙华区保障性租赁住房 - 认租时间为2025年6月17日至6月24日18点需通过深圳市住建局官网提交申请 [15] - 华章新筑项目提供220套房源包括195套一房35m²和25套二房70m²含14套无障碍住房 [15] - 申请队列分为龙华区注册单位任职者龙华区户籍社保缴纳1年以上者及本市社保缴纳1年以上者三类 [15][16]

一线城市商品房收购进展 - 上海闵行区国企通过公开收购方式筹集存量商品房用作保障性租赁住房，要求项目现房交付、位于闵行南部、单项目建筑面积不少于7500平方米 [2] - 深圳、广州、上海已先后宣布收购存量商品房，深圳2023年8月启动征集，广州2023年11月要求面积90平方米以下 [4] - 上海闵行区政策为2024年上海首个收购案例，具有标杆意义，反映超大城市新房市场结构性差异 [3][4] 政策与资金支持 - 财政部2024年10月明确支持地方用专项债收购存量商品房，浙江、四川率先发行专项债合计19.2亿元（浙江17.5亿占3.2%，四川1.7亿占0.6%） [6] - 国开行2024年通过保障性住房再贷款支持全国收购近万套存量商品房 [6] - 专项债发行利率1.3%-2.13%，期限10-30年，收购定价多采用备案价折扣（如浙江嘉兴按90%，温州部分项目低至备案价54%） [7] 市场影响与项目特征 - 全国超60个城市支持国企收购存量商品房，2024年11个专项债项目中7个为地方国企项目，金额占比85% [6][7] - 收购加速消化房企库存，改善现金流，促进房地产市场供求平衡 [8] - 上海核心区豪宅市场火爆，但近郊如闵行区存在去库存压力，政策针对性较强 [4]

公积金政策调整 - 降低首付款比例 购买保障性住房使用住房公积金贷款的最低首付款比例为15% [1] - 提高贷款额度 单、双缴存人最高贷款额度对应上浮50% [1] - 支持又提又贷 缴存人购买保障性住房可提取住房公积金支付购房款同时申请使用住房公积金贷款 提取与贷款金额累计不超过所购住房总价 [1]