投资评级 - 维持"买入"评级 华润置地现价对应2025年预测市盈率7.7倍 24年股息率4.7% [2][5] 核心观点 - 2025年上半年核心净利润同比下降6.6%至100亿元 但经常性业务核心净利润同比增长9.6%至60亿元 贡献占比达60% [5] - 拿地策略积极 上半年拿地金额同比大增75%至447亿元 拿地/销售金额比达41% 主要聚焦上海杭州等核心城市 [5] - 商业运营表现稳健 购物中心零售额同比增长20.2%至1,101亿元 其中非重奢零售额增长24.9% [5] - 财务保持绿档 净负债率仅39.6% 融资成本降至2.79%创历史新低 现金短债比1.9倍 [5] 财务表现 - 2025年上半年营业收入949亿元 同比增长19.9% 归母净利润119亿元 同比增长16.2% [5] - 毛利率24.0% 同比提升1.7个百分点 地产结算毛利率15.6% 同比提升3.2个百分点 [5] - 三费费率6.6% 同比下降0.2个百分点 其中销售费率和管理费率分别下降0.6和0.2个百分点 [5] - 预测2025-2027年归母净利润分别为258/260/266亿元 同比增长0.8%/0.8%/2.5% [4][5] 销售与土地储备 - 2025年上半年销售金额1,103亿元 同比下降11.5% 销售面积412万平 同比下降20.9% [5] - 期末开发销售型土储4,119万平 一二线城市占比70% 投资性物业土储776万平 购物中心占比66% [5] - 2025年下半年可售货值3,894亿元 其中88%位于一二线高能级城市 住宅产品占比72% [5] 商业运营 - 购物中心零售额1,101亿元 同店增长9.4% 租管费收入104亿元 同比增长9.9% [5] - 出租率97.3% 较2024年末提升0.2个百分点 毛利率78.4% 同比提升0.7个百分点 [5] - 投资性物业（含酒店）总收入121亿元 同比增长5.5% 其中酒店收入8.7亿元 同比下降16.3% [5] 财务稳健性 - 剔除预收账款后负债率56.1% 有息负债2,813亿元 同比增长15.2% [5] - 期末合同负债2,134亿元 同比下降25.5% 覆盖2024年地产结算收入0.9倍 [5] - 已售未结金额2,514亿元 同比下降21.8% 覆盖2024年地产结算金额1.1倍 [5]