行业背景与公司战略举措 - “好房子”首次被写入2025年政府工作报告，成为中国房地产行业发展的新标杆 [4] - 公司近期在上海、北京、深圳、武汉四大城市同步推出五大高端项目，以“四城五子”阵容布局高端住宅市场 [4] - 公司从“空间建造者”蜕变为顶奢生活的“定义者”，在顶级高端住宅领域的打造能力已成为行业现象级研究对象 [4] 产品理念：对土地与文化的深度尊重 - 土地价值研判超越传统“地段论”，迈向对城市文脉与自然资源的深度唤醒 [5] - 在上海士林润园项目中，面对承载730余年文脉的土地，采用“城市织补”理念开发，拒绝“推倒重建”，完整保留了53处原址构件并创新性修复使用百年老砖 [7] - 项目最大程度保留“窄街深巷”历史街巷肌理，将103户合院别墅划分为10个以历史地名命名的组团，并通过比对历史地图将元代水系走向提炼为“水轴地雕” [9] - 在深圳澐玺项目中，项目承接深圳湾自然海岸景观，以“微笑之弧”成就城市全新天际线 [5] 客户洞察与定制化服务 - 在士林润园打造前，公司进行了300多位客户的深度访谈，每次上门进行2-3小时的深度面对面交流，以捕捉顶豪客户对身份认同、文化归属与家族传承的精神追求 [11] - 公司将“定制化”升维为贯穿全程的“专属服务”与“精神共创”，例如可依业主家族文化定制门楣匾额题字，使建筑成为家族精神载体 [12] - 公司建立强大的“共创体系”，以“创新一代、落地一代、标化一代”为路径践行客户研究和产品创新 [14] - 公司选择以客户为中心去打造项目的“反向操作”策略，强调以长期主义的陪伴式精神打造高端住宅 [14] 生活场景营造与城市运营 - 公司重塑圈层生活的核心优势是以“与城市共生共融”的宏大视野介入城市重要片区整体运营，实现对高端生活方式的全场景重构 [15] - 在上海澐启滨江，公司作为城市“共建者”深度参与后滩区域整体焕新，将高端商业、文化艺术与居住空间有机整合，营造“微城市”生态 [15] - 在深圳湾澐玺，公司以“城市运营商”角色参与后海片区规划，通过打造深圳湾万象城等地标，将片区塑造为金融文化核心与高端生活目的地 [15] - 业主入住后购买的不仅是一套房子，更是通往由公司自身生态构建的、涵盖工作、消费、社交与艺术的完整生活链条的通行证 [17] 高端物业服务体系 - 公司旗下华润万象生活推出的“礼仕服务”体系内含769项严苛标准，构建了四个一级场景、十三个二级场景、四十六个三级场景的完整服务图谱 [22] - 服务体系涵盖“礼仕·恒护”的7x24小时全时守护、“礼仕·宜居”的私邸家政与家电保养等主动服务，以及“礼仕·友邻”的专属社群运营 [22] 品牌战略与核心竞争力 - 公司已完成从单一开发商到复合功能社区营造者，再到城市核心板块“共建者”的角色蜕变，为其顶奢产品提供无与伦比的资源背书 [20] - 公司展现出持续的产品力迭代与内部创新动能，产品体系从早期“精品住宅”进化到如今关注文化传承与圈层共鸣的“顶奢作品” [21] - 公司的顶奢版图是其造城能力、空间运营智慧与持续产品创新的集中体现，为客户提供由公司亲手规划并持续运营的、更高确定性的美好生活未来 [23] - 公司已将竞争维度提升，引领中国高端居住文明，推动市场从“大师时代”迈入依靠系统能力与宏大资源的“华润时代” [25]

城市发展与公司角色 - 佛山GDP从2005年不足3000亿元增长至2024年约1.34万亿元，城市能级显著提升[4] - 保利发展华南公司自2005年进入佛山，从千灯湖片区开发起步，业务已覆盖华南七城，打造超130个标杆项目，服务30万家庭[4][8] - 公司参与城市级公共服务设施建设，如承建并运营清远奥体中心、茂名奥体中心等，举办超20场大型赛事和60余场演唱会，实现从开发商到城市运营商的蜕变[8] 项目开发与产品升级 - 佛山保利天瓒项目由扎哈·哈迪德建筑事务所设计，是其在中国的首个住宅作品，总建筑面积约47万平方米，为滨江艺术综合体[14] - 项目引入“五恒系统”（恒温、恒湿、恒氧、恒净、恒智）及华为全屋智能5.0，定义智慧生活新标准[14] - 公司提出“邻聚美好”年度主张，通过“保总热线”实现30分钟响应、24小时带方案上门，累计响应近500位业主需求，解决率达100%[11][12] 社区服务与文化融合 - 针对已交付社区，公司持续投入“优居焕新”行动，八年来已优化升级42个老社区[12] - 2025年通过打造24个主题社群，全年开展超145场社群活动，重构具有“人情味”的邻里共同体[12] - 公司业务业态覆盖住宅、商业、酒店、文体等多元领域，并与佛山制造业“匠心”精神深度契合[8][14]

核心业绩表现 - 2025年上半年营业收入113.17亿元 同比下降50.82% [2] - 归属于上市公司股东净利润-28.68亿元 亏损同比扩大171.52% [2] - 公司连续三年累计亏损超260亿元 亏损扩大趋势未改善 [2] 房地产业务表现 - 签约销售面积60.7万平方米 同比增长4.12% [3] - 签约销售金额94.9亿元 同比下降15.72% 呈现量价背离 [3] - 存货跌价损失累计达182.58亿元 2021-2024年分别为12.56亿/115.1亿/33.94亿/20.98亿 [3] 旅游业务表现 - 接待游客3771万人次 同比增长3.77% [3] - 通过国潮文化节联动故宫文创等IP提升吸引力 [3] - 深圳创意文化园嘉途酒店试业 完善文旅产业链布局 [3] 现金流状况 - 经营活动现金流量净额25.55亿元 较去年同期-28.32亿元实现190.22%增长 [5] - 销售费用同比下降23.57% 经营费用降3.25% 财务费用降9.37% [5] - 每股经营性现金流从去年同期的-0.11元提升至0.32元 [5] 债务与融资结构 - 有息负债总额1288.3亿元 与2024年末基本持平 [7] - 中长期借款占比提升至68.3% 短期债务占比降至31.7% [7] - 平均融资成本降至3.5% 较年初下降11个基点 [7] 土地投资策略 - 新增重庆沙坪坝小龙坎项目 土地面积18002平方米 计容建筑面积5.28万平方米 [7] - 土地储备总面积1401.84万平方米 总建筑面积2321.74万平方米 聚焦一二线核心区域 [8] - 2019-2021年新增土地投资从494亿元降至178亿元 2022-2024年大幅收缩至15亿/60亿 [7] 战略转型举措 - 获取浙江衢州、安徽祁门2个轻资产服务项目 向城市运营商转型 [8] - 提出旅游与地产业务独立运营 走专业化发展道路 [8] - 前华润置地总裁吴秉琪出任集团总经理 曾带领华西大区销售额实现37.8%增长 [8][9]