报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 本周 REITs 市场偏弱震荡，交投回落，数据中心超跌反弹；招商蛇口旗下两只 REIT 发布年报，租赁住房 REIT 业绩稳健，产业园 REIT 表现较弱；需关注国电投新能源 REIT、上海地产租赁住房 REIT 解禁潜在抛压及 3 月 28 日至 31 日 REITs 年报集中披露窗口带来的月末价格波动 [2] 根据相关目录分别进行总结 一级市场 - 本周共 1 单首发公募 REITs 取得新进展，红土创新星河集团商业不动产 REIT 已于 3 月 10 日正式申报，为深交所第二单商业不动产 REITs，原始权益人为星河实业（深圳）有限公司 [2][5][13] - 2025 年以来已成功发行 20 单，发行规模 403 亿元；当前审批流程中，首发已申报 32 只，已问询并反馈 1 只，通过审核 0 只，注册生效待上市 0 只；扩募已申报 4 只，已问询并反馈 1 只，通过审核 0 只 [2] 二级市场 行情回顾 - 本周中证 REITs 全收益指数收于 1023.15 点，跌幅 0.43%，跑输沪深 300 0.62 个百分点、跑输中证红利 2.04 个百分点；年初至今涨幅 1.32%，跑赢沪深 300 0.47 个百分点、跑输中证红利 6.87 个百分点 [2] - 分项目属性，本周产权类 REITs 下跌 0.52%，特许经营权类 REITs 下跌 0.17%；分资产类型，数据中心（+0.74%）、能源（+0.10%）、消费（-0.22%）、交通（-0.24%）板块表现占优 [2] - 分个券，本周 31 只上涨、47 只下跌，汇添富九州通医药 REIT（+1.86%）、国泰海通济南能源供热 REIT（+1.45%）、南方润泽科技数据中心 REIT（+1.43%）位列前三，嘉实京东仓储基础设施 REIT（-5.60%）、博时津开科工产业园 REIT（-5.17%）、博时招商蛇口产业园 REIT（-3.89%）位列末三 [2] 流动性 - 产权类/特许经营权类 REITs 本周日均换手率 0.36%/0.35%，较上周 -0.67/-4.31BP，周内成交量 3.88/1.19 亿份，周环比 -1.84%/-10.87%；数据中心板块活跃度最高 [2] 估值 - 从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类 REITs 分别为 4.00%/4.93%，交通（6.08%）、仓储物流（5.58%）、园区（4.83%）板块位列前三 [2] 本周要闻和重要公告 本周要闻 - 3 月 7 日，新城控股集团拟进行规模不超过 200 亿元的直接融资，广发新城吾悦商业不动产 REIT 已获交易所受理，公司或下属子公司将认购至少 34%的发售份额 [31] - 3 月 10 日，海珠城发集团朗豪酒店商业不动产 REITs 基金管理人及计划管理人服务采购项目招标公告发布，招标控制价为公募基金管理费与专项计划管理费合计不超过年度基金资产净值 0.2%/年，财务顾问服务招标控制价为 500 万元，开标时间定于 3 月 31 日 [31] - 3 月 11 日，无锡市委、市政府召开金融赋能新质生产力工作座谈会，现场签约 5 个 REITs 合作项目，涵盖无锡市地铁集团、梁溪运河汇、锡山锡发集团产业园、惠山高科高端装备园、新吴微纳园，由兴业银行、国联民生证券、中信建投证券提供金融服务 [31] - 3 月 11 日，山东省金融领域政策吹风会召开，提出实施上市培育“十百千”计划，灵活运用商业不动产 REITs、科创可转债等创新工具，拓宽多元化融资渠道 [31] - 3 月 13 日，四川局联合沪深交易所、省委金融办举办“四川省商业不动产 REITs 试点推进工作会”，参会部门和企业围绕商业不动产 REITs 项目进展、存在的困难和解决建议进行交流，沪深交易所围绕多层次 REITs 市场发展情况、审核关注要点和重点案例开展培训 [31] - 3 月 13 日，“十五五”规划全文发布，提出要积极推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化推荐发行 [31] 重要公告 - 508077.SH 华夏基金华润有巢 REIT 于 3 月 11 日发布 2025 年度第 4 次分红公告，方案 0.1462 元/10 份基金份额，分配总金额约占尚未分配的可供分配金额的 99.9978% [32] - 180101.SZ 博时蛇口产园 REIT 于 3 月 14 日发布年报，报告期末可出租面积 204,758.59 平方米，实际出租面积 179,846.93 平方米，出租率 87.83%，平均出租率 86.94%，平均月租金 77.86 元/平方米，报告期末加权平均剩余租期 651 天，当期租金收缴率 99.13% [32] - 180502.SZ 招商基金蛇口租赁住房 REIT 于 3 月 14 日发布年报，报告期末可供出租面积 65,253.27 平方米，实际出租面积 62,276.21 平方米，出租率 95.44%，报告期内平均租金单价（含税）102.94 元/平方米/月，报告期末在租租约面积加权平均剩余租期 0.47 年，租金收缴率 99.99%，企业租户占比 16.31% [32]

文章核心观点 - 国家发改委发布通知 要求加快基础设施REITs常态化申报推荐工作 推动市场扩围扩容 [1][2] - 政策目标为加快成熟资产类型项目申报 并积极研究推动新资产类型项目发行 [1][2][4] - 发挥基础设施REITs盘活存量资产、提高资源配置效率、促进投融资循环的独特作用 [2] 市场现状与规模 - 截至今年8月底 我国已有73只基础设施REITs成功上市 其中6只完成扩募 [2] - 累计发行规模1986亿元 总市值2188亿元 成为亚洲第一大公募REITs市场 [2] - 覆盖交通、能源、供热、生态环保、仓储物流、产业园区、数据中心、租赁住房、水利、消费基础设施等资产类型 [2] 成熟资产类型项目申报 - 加快收费公路、清洁能源、仓储物流、保障性租赁住房等成熟资产类型项目申报 [2] - 加大供热、水利、数据中心等潜在发行空间较大资产类型项目的组织力度 [2] - 鼓励申报发售基金规模较大、对市场扩围扩容具有重要作用的项目 [2] 新资产类型项目探索 - 积极研究探索铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业市场、养老设施等新资产类型项目发行路径 [4] - 铁路与港口资产规模大 能够为REITs市场提供巨大资产储备 优质项目具有很强的示范性 [4] - 北京市基础设施REITs项目储备库共有34个项目 涉及资金超800亿元 多数项目仍处于意向发行阶段 [5] 地方市场表现与潜力 - 北京市已发行上市13单REITs 募集资金超311亿元 行业类型覆盖6大领域 民营企业有3单项目 [3] - 上海市已有9单项目上市 总募资170亿元 底层资产包括租赁住房、产业园、消费基础设施、仓储物流 [3] - 上海市保障性租赁住房领域Rr4类用地项目总投资约2000亿元 数量20万套 预计可盘活资产近3000亿元 [5] 民营企业参与支持 - 通知要求积极支持民间投资项目发行上市 [4][5] - 民营企业发行基础设施REITs可获得高效低成本融资 对加快民营经济发展有重大实质性意义 [5] - 项目原始权益人包括央国企和民营企业 显示市场参与主体多元化 [3] 项目质量与资金管理 - 通知要求优质高效做好项目把关 充分发挥回收资金带动作用 [5] - 对于净回收资金占发售基金总额比例较高的项目 国家发改委将优先推荐 [5] - 主管部门做好项目把关是通过制度设计平衡创新与风险 保障投资者利益和市场秩序 [6]

市场发展现状 - 截至8月底中国基础设施REITs市场已上市73只产品 其中6只完成扩募 累计发行规模1986亿元 总市值2188亿元[2] - 市场覆盖交通 能源 供热 环保 仓储物流 产业园区 数据中心 租赁住房 水利 消费基础设施等资产类型 成为亚洲第一大公募REITs市场[2] - 北京市已发行13单项目募集资金超311亿元 覆盖6大领域 上海市有9单项目上市总募资170亿元 原始权益人包括央国企和民营企业[5] 常态化申报政策导向 - 政策要求加快成熟资产类型项目常态化申报 重点推动收费公路 清洁能源 仓储物流 保障性租赁住房等项目[2] - 加大供热 水利 数据中心等潜在发行空间较大资产类型的组织力度 鼓励申报基金规模较大的项目[2] - 持续扩围扩容可发挥盘活存量资产 提高资源配置效率 促进投融资循环等作用[2] 新资产类型拓展 - 政策积极研究铁路 港口 特高压输电 通信铁塔 市场化租赁住房 文化旅游 专业市场 养老设施等新资产类型发行路径[6] - 铁路与港口企业存在通过REITs优化融资结构的客观需求 中国拥有全球最大高铁网和众多港口 可提供巨大资产储备[7] - 北京市储备库有34个项目涉及资金超800亿元 正挖掘养老和新基建领域项目 上海市保租房项目总投资约2000亿元 预计可盘活资产近3000亿元[7][8] 民营企业参与支持 - 政策明确支持民间投资项目发行上市 民营企业可通过REITs获得高效低成本融资[9] - 北京市已上市项目中3单为民营企业项目 上海市项目原始权益人包括民营企业[5] - 民营企业发行REITs对加快民营经济发展有重大实质性意义[9] 项目质量与资金管理 - 要求优质高效做好项目把关 对净回收资金占发售基金总额比例较高的项目优先推荐[9] - 主管部门通过制度设计平衡创新与风险 为原始权益人提供规范化发行框架 保障投资者利益和市场秩序[9] - 数据中心REITs底层资产实现连续三年100%签约率和99%以上上架率 收益稳定特点与长期资本诉求高度契合[3]

基础设施公募REITs市场发展 - 我国REITs累计上市超50只，发行规模（含扩募）超千亿元 [1] - 2021年首批9只基础设施REITs在上交所和深交所上市，成为重要里程碑 [4] - 截至2月28日，全市场已批复52只首发和扩募REITs项目，市场规模超过1100亿元 [6] 险资参与REITs情况 - 今年上市的7只公募REITs中，险资均参与配售，招商蛇口租赁住房REIT险资配额占比达7.43% [1] - 北京平准基础设施不动产股权投资基金目标规模100亿元，首期规模52.37亿元，中国人寿和财信人寿出资占比超80% [2][8] - 险资参与形式多样，包括战略配售、私募基金投资、专项基金设立等 [8] 政策支持与行业范围 - 2020年4月发布试点通知，优先支持京津冀、长江经济带等重点区域及仓储物流、收费公路等重点行业 [4] - 2023年国家金融监管总局将REITs风险因子从0.6降至0.5，降低偿付能力占用 [9] - 2024年4月上调保险资金权益类资产配置比例上限，拓宽权益投资空间 [9] REITs市场前景与优势 - 中国REITs市场潜在规模庞大，资产类型覆盖收费公路、产业园区、污水处理等多种类型 [6] - REITs强制高分红（约6%～10%），提供类债券的稳定现金流，符合险资长期负债端收益要求 [8] - 底层资产与股债相关性低，优化组合风险收益比 [8] 险资投资REITs的驱动因素 - 受资产荒和利率下行压力驱动，险资转向公募REITs以获取长期稳定收益 [3] - 政策鼓励险资参与基础设施盘活，优化资产配置结构 [9] - 目前已有8家保险公司获批开展保险资金长期投资改革试点，批复总金额1620亿元 [10]