投资评级 - 投资评级为“买入”，并维持该评级 [2] 核心观点与业绩摘要 - 2025年公司实现总营收192.73亿元，同比增长12.23% [8] - 2025年公司实现归母净利润6.55亿元，同比下降22.12% [8] - 归母净利润下降主要系处置衡阳中航项目一次性减少归母净利润2.56亿元，剔除该影响后归母净利润同比增长8.30% [8] - 预计2026-2028年归母净利润分别为9.6、10.2、10.5亿元，对应EPS分别为0.91、0.96、1.00元 [8] - 预计2026-2028年PE估值分别为11.8倍、11.2倍、10.8倍 [8] 业务表现分析 - 物业管理业务营收同比增长12.83% [8] - 基础物业管理营收同比增长6.56% [8] - 平台增值服务营收同比增长0.18% [8] - 专业增值服务营收同比增长48.46% [8] - 资产管理业务营收同比下降0.67% [8] - 商业运营营收同比增长6.26% [8] - 持有物业出租及经营营收同比下降4.21% [8] - 2025年公司综合毛利率为11.09%，物业管理业务毛利率为10.01%，资产管理业务毛利率为41.20% [8] - 核心业务毛利率降幅有限，经营韧性较强 [8] 市场拓展与合同表现 - 2025年公司新签年度合同额44.8亿元，同比增长11%，连续三年超过40亿元 [8] - 第三方新签年度合同额41.69亿元，同比增长13%，连续三年超过40亿元 [8] - 市场化住宅实现新签年度合同额4.74亿元，同比继续高增60%（2024年同比+47%） [8] 财务预测与估值指标 - 预计2026-2028年营业收入分别为211.42亿元、227.93亿元、239.05亿元，增长率分别为9.7%、7.8%、4.9% [7] - 预计2026-2028年归母净利润增长率分别为47.0%、5.6%、3.7% [7] - 预计2026-2028年ROE分别为8.5%、8.6%、8.4% [7] - 预计2026-2028年PB估值分别为1.0倍、1.0倍、0.9倍 [7]

核心观点 - 财通证券首次覆盖招商积余，给予“买入”评级，认为公司作为央企物管龙头，通过内生外拓并举，业绩韧性强，能实现稳健增长，且未来分红比例有望逐步提升 [2] 公司背景与竞争优势 - 公司深耕物业管理近三十年，具备央企背景，是A股物管行业龙头，在机构类物业领域占据领先地位 [3] - 控股股东招商蛇口为公司提供稳健的项目资源，实控人招商局集团拥有庞大的跨界业务资源，业务协同为公司提供新的增量空间 [3] 业务结构与增长动力 - 2025年上半年，公司物业管理服务收入88亿元，同比增长16.8%，收入占比达96.6% [4] - 商业运营业务在管项目72个，2025年上半年收入0.9亿元，同比增长30.7%，拉高了整体资产管理业务增速，随着项目数量增长，未来有望贡献新动能 [4] 财务业绩与盈利能力 - 2025年上半年公司营收同比增长16.2%，增速在可比公司中最快；归母净利润同比增长8.9%，增速在可比公司中第二快 [5] - 2024年公司毛利率为12.0%，2025年上半年为12.1%；2024年公司净利率为5.1%，2025年上半年为5.4%，后续仍具备改善空间 [5] 股东回报政策 - 公司于2024年12月10日首次实施股份回购，在2024年12月10日至2025年11月27日期间，累计回购近663万股，占公司总股本的0.62% [6] - 公司分红比例由2021年约20%逐年升至2024年的30%，未来有望持续提升 [6]

业务规模与结构 - 截至2025年上半年在管面积达8.34亿平方米，较期初增长10.1%，合约面积达9.96亿平方米，较期初增长4.8% [1] - 平均物业费由2020年的2.23元/平方米/月升至2025年上半年的2.47元/平方米/月 [1] - 业态结构均衡，非住宅业态占比约60%，第三方项目在合约面积及在管面积中占比均超过60% [1] 财务业绩表现 - 2025年上半年总收入为83.9亿元，同比增长6.6%，其中物业管理服务收入63.2亿元，同比增长13.1% [1] - 物业管理服务收入占总收入比重提升至75.4%，较期初增加3.9个百分点，较去年同期增加4.3个百分点 [1] - 2025年上半年归母净利润同比增长5.3%，毛利率为19.4%，净利率上升至10.8% [2] 运营效率与财务健康 - 2025年上半年销售与管理费用率为5.3%，应收账款周转天数为72天，在可比公司中表现稳健 [2] - 公司业绩在较高基数下实现中高位数增长，收入增速在可比公司中较快 [2]