行业宏观定位 - 房地产行业是国民经济支柱产业，连接消费与投资，对稳定内需至关重要 [1] - 2025年是“十四五”规划收官与“十五五”规划布局的关键年份 [1] 政策环境分析 - 政策环境已处于历史最宽松阶段，需求端政策如房贷利率、交易税费、首付比例等均已降至历史最低水平 [2] - 2022年以来各地累计出台优化政策约3000次，包括“金融16条”、首套房首付比例降至15%、取消房贷利率下限等举措 [2] - 5年期LPR累计下调1.15个百分点至3.5%，公积金贷款利率累计下调0.65个百分点至2.65% [2] - 多数城市已全面放开限制性政策，行业进入非限购周期 [2] 市场表现与库存 - 2025年1-9月全国百城新房累计销售面积同比下降6%，市场在二季度边际转弱，三季度延续回落态势 [3] - 市场进入去库存阶段，截至2025年9月底全国50个代表城市商品住宅可售面积3.1亿平方米，较2024年末下降2.9% [3] - 9月末可售库存出清周期为19.9个月，同比缩短2.5个月，但三四线城市库存依然承压 [3] - 房地产市场离全面“止跌”仍有一定距离，风险尚未完全化解 [4] 城市分化与人口趋势 - 市场供求关系发生重大变化，新房销售面积进入见顶后的回落阶段 [5] - 城市间差异显著，一线城市中广州、深圳人口保持正增长（深圳增近20万人，广州增15.1万人），而北京、上海人口由增转降 [5] - 中西部省会城市如贵阳、长沙、南昌、西安、郑州、成都持续保持较强人口吸附力 [5] 产品需求结构 - 改善性住房需求成为市场关键支撑，2025年前三季度全国重点30城90-120平方米新房成交占比保持在四成左右 [6] - 120-144平方米新房占比已超30%，多地120平方米以上大户型占比提升 [6] 企业投资策略与土地市场 - 房企拿地进一步聚焦核心城市，例如中海地产前三季度拿地金额795亿元，其中上海、北京、杭州、深圳四城占比达83% [7] - 绿城中国在杭州、上海、苏州、西安四城的拿地金额占前三季度总金额70%以上 [7] - 2025年前三季度全国300城住宅用地出让金同比增长13%，一线城市增24.5%，二线城市增26.3%，三四线城市同比下降 [7] - 宅地出让金TOP20城市成交金额占全国比重约61%，较2024年提升10个百分点，杭州、北京、上海前三季度涉宅用地出让金额均超千亿元 [7] - 2025年开发投资吸引力TOP20城市GDP合计占全国35%，人口占21%，“好城市+好房子”具备结构性机会 [1][7]

政策环境与市场影响 - 政策基调自2021年下半年起由“房住不炒”转向“止跌回稳”，政策出台频次加快且支持力度增强 [2] - 2022年以来各地累计出台优化政策约3000次，金融支持措施包括“金融16条”、“三支箭”落地，首套首付比例降至15%，房贷利率下限取消 [3] - 2022年以来5年期LPR累计下调1.15个百分点至3.5%，公积金利率累计下调0.65个百分点至2.65% [3] - 当前政策环境已处于历史最宽松阶段，需求端政策如房贷利率、交易税费、首付比例等均已降至历史最低水平 [5] - 多数城市已全面放开限制性政策，行业进入非限购周期，政策同步发力点包括换房退税、公积金提额、住房“以旧换新” [4] 市场表现与库存状况 - 2025年1-9月全国百城新房累计销售面积同比下降6%，二季度市场边际转弱，三季度延续回落，10月同比降幅扩大 [5] - 截至2025年9月底，全国50个代表城市商品住宅可售面积3.1亿平方米，较2024年末下降2.9% [9] - 2025年9月末商品住宅可售库存出清周期为19.9个月，同比缩短2.5个月，但三四线库存依然承压 [9] - 市场出现阶段性回暖，但近期政策效应有所转弱，房地产市场离全面“止跌”仍有一定距离 [5][9] 城市分化与结构性机会 - 市场供求关系发生重大变化，新房销售面积进入见顶后的回落阶段，地区分化进一步显现 [10][11] - 2025年开发投资吸引力TOP20城市GDP合计占全国35%，人口占全国21%，“好城市+好房子”具备结构性机会 [2][19] - 一线城市中广州、深圳人口保持正增长（深圳增长近20万人，广州增长15.1万人），而北京、上海人口由增转降 [10] - 中西部省会城市如贵阳、长沙、南昌、西安、郑州、成都等地持续保持较强人口吸附力 [10] - 2025年前三季度全国重点30城90-120平方米新房成交占比约40%，120-144平方米占比超30%，120平方米以上大户型占比提升 [14] 企业投资策略与土地市场 - 房企拿地进一步聚焦核心城市，中海地产前三季度拿地金额795亿元，其中上海、北京、杭州、深圳四城市占比达83% [16] - 绿城中国前三季度在杭州、上海、苏州、西安四城市的拿地金额占总拿地金额70%以上 [16] - 2025年前三季度全国300城住宅用地出让金同比增长13%，一二线城市出让金同比增幅明显，分别为24.5%和26.3%，三四线城市土拍表现较弱 [18] - 2025年1-9月宅地出让金TOP20城市成交金额占全国比重约61%，较2024年全年提升10个百分点，杭州、北京、上海前三季度涉宅用地出让金额均超千亿元 [19] - 头部企业投资策略趋同导致核心城市竞争加剧，拿地成本提升 [19]

全国房地产市场分化趋势 - 7月全国百城新建住宅均价16877元/平方米，环比上涨0.18%，同比上涨2.64%；二手住宅均价13585元/平方米，环比下跌0.77%，同比下跌7.32% [2] - 一线及部分强二线城市新房市场表现稳健，核心城市二手房成交保持活跃但价格承压 [2] - 房地产市场处于波动调整阶段，"好城市+好房子"组合存在结构性机会 [2] 新房市场表现 - 一线城市新房价格环比上涨0.36%，高端改善项目（如上海中海·云邸玖章、广州保利天奕等）均价超10万元/平方米带动整体房价 [4] - 二线城市新房价格环比上涨0.23%，杭州（+1.51%）和成都（+1.3%）领涨 [4] - 三四线城市新房价格环比下跌0.19%，连云港、济宁、阜阳跌幅超0.5% [4] - 7月30个重点城市新房成交836万平方米，前7月累计成交与去年同期持平 [4] 二手房市场表现 - 百城二手住宅价格环比下跌0.77%，一线（-0.61%）、二线（-0.84%）、三四线（-0.77%）城市普跌 [7][9] - 淮安（-1.64%）和盐城（-1.52%）等城市跌幅显著 [9] - 14个重点城市7月二手住宅成交11.18万套，环比降1.83%，同比降9.05% [9] - 前7月累计成交81.11万套同比增10.8%，但5-7月成交量持续走低 [9] 重点城市成交数据 - 一线城市：北京成交12784套（环比-15.6%），上海19337套（-6.9%），广州8104套（-9.4%），深圳4799套（+3.7%） [10][11] - 二线城市：东莞成交3127套（+19.8%），佛山7164套（+8.6%），郑州7576套（+7.8%） [11] - 14城二手房挂牌总量198.2万套环比增2.7%，去化周期16.8个月环比增2.7% [12] 政策与市场展望 - 中央提出加快构建房地产发展新模式，推进城中村和危旧房改造 [7] - 成都取消限售、荆门落地现房销售等政策为市场注入活力 [7] - 预计下半年新房市场波动调整，二手房市场面临量价齐压压力 [7][12]

行业销售表现 - 2025年1-7月百强房企销售总额20730.1亿元，同比下降13.3%，7月单月销售额同比下降18.2% [2][4] - 前7月TOP10房企销售门槛值同比增长5%，保利发展以1632亿元领跑，绿城中国、中海地产分别以1368亿元、1319亿元位列第二、第三 [2][3] - 2025年7月TOP100房企单月销售操盘金额2111.6亿元，回落至历史较低水平，前7月累计操盘金额18638.4亿元，同比下降12.5% [9] 房企阵营分化 - 前7月销售额超千亿房企共5家（同比减少1家），均值1320.1亿元，500-1000亿阵营6家（持平），均值674.1亿元 [11] - 7月TOP10房企中建发房产、越秀地产、中国金茂销售额均不足百亿元，但万科单月达130亿元，滨江集团超80亿元 [6] - 百强房企权益销售额14522.5亿元，权益销售面积7451.8万平方米 [4] 区域市场动态 - 7月30个重点城市新房成交规模836万平方米，环比6月1034万平方米下降19.1%，前7月累计成交同比基本持平 [14] - 核心一二线城市热度或阶段性回落，部分二线如天津、武汉、南京可能复苏，高得房率新规住宅产品将推动市场稳中微增 [14] - 成都发布楼市"新政17条"，北京、广州等地优化公积金政策，全国26省市专项债收购闲置土地总金额超5000亿元（已发行1386亿元） [15] 政策与行业趋势 - 中央政治局会议强调宏观政策将适时加力，保持连续性稳定性，城市更新成为房地产领域聚焦点 [15] - 行业预计政策将进一步加力支持，推动市场止跌回稳，"好城市+好房子"存在结构性机会 [2][15]

行业销售业绩 - 2025年上半年TOP100房企销售总额为18364.1亿元，权益销售额为12812.7亿元，权益销售面积为6570.6万平方米 [1] - 一线城市销售业绩贡献率同比增长9.0个百分点至40.0%，增速显著 [1] - 20家代表房企47.8%的销售业绩来源于二线城市，为主要业绩贡献来源 [1] 房企战略布局 - 代表房企开发业务更加聚焦核心一二线城市，重点布局经济增长好、有产业支撑的高能级城市 [1] - 房企采取"以销定投"的投资策略，关注"主流城市、主流地段"，确保较高的投资回报率 [1] - 招商蛇口、越秀地产、中建壹品、中国中铁一线城市销售贡献率均在50%以上 [1] - 保利发展、中海地产、华润置地、保利置业、中建东孚一线城市销售贡献率均超40% [1] 城市销售贡献 - 20家代表房企销售额贡献前三城市分别为上海(16.9%)、北京(10.6%)和广州(9.0%) [2] - 上海销售额贡献率相较去年同期增长4.5个百分点，增幅最大 [2] - 北京销售贡献率增长3.8个百分点至10.6%，增幅仅次于上海 [2] - 杭州销售额贡献率为7.9%，同比下降2个百分点 [2] 产品结构趋势 - 一线城市首次改善类项目增长10.6个百分点 [2] - 二线及三四线城市改善类与高端类项目有所增长，产品结构趋于稳定 [2] - 改善类产品依旧为市场主流 [2] 市场趋势展望 - 房地产市场仍处于波动调整过程中，预计下半年城市分化行情仍将延续 [2] - "好城市+好房子"具备结构性机会，但市场全面止跌回稳仍需政策进一步发力 [2]

2025年上半年中国房地产企业销售业绩 - TOP100房企销售总额为18364.1亿元 同比下降11 8% [1] - 销售总额超千亿房企4家 较去年同期减少2家 分别为保利发展 绿城中国 中海地产 华润置地 [1] - 百亿房企46家 [1] 城市层级销售贡献 - 一线城市业绩贡献率占比增长9个百分点 [1] - 二线城市业绩占比近五成 20家代表房企47 8%销售业绩来源于二线城市 [1] - 一线城市销售业绩贡献率同比增长9个百分点至40% [1] 房企战略布局 - 代表房企开发业务更加聚焦核心一二线城市 重点布局经济增长好 有产业支撑的高能级城市 [1] - 采取"以销定投"的投资策略 关注"主流城市 主流地段" [1] 产品与营销策略 - "好房子"成为楼市重点 许多房企推出自身"好房子"产品体系 [1] - 房企花式促销包括"造节"促销 多重优惠组合 结合社会热点引流 升级"现房"销售 [1] 市场趋势展望 - 6月重点城市新房及二手房销售环比均实现增长 但同比仍有所下滑 [2] - 房地产市场仍处于波动调整过程中 下半年城市分化行情仍将延续 [2] - "好城市+好房子"具备结构性机会 市场全面止跌回稳仍需政策进一步发力 [2] 政策预期 - 下半年政府或通过加大城中村改造房票安置力度等举措 推动购房需求释放 [2] - 进一步完善与落实专项债收购存量闲置土地 收购存量商品房 盘活企业存量资产 改善企业资金状况 [2]