文章核心观点 - 上海正面临从增量扩张向存量提质转型的关键阶段 面临存量提质增效与增量精准供给 生态环境保护刚性与城市发展韧性等多重考验 [1] - “存量盘活融资难”与“产业要素匹配难”等问题已成为制约超大城市可持续发展与高效提质转型的典型因素 [1] - 为激活空间价值与破解发展难题 上海市规划和自然资源局与中国建设银行上海分行签署战略合作协议 将在三大领域12个方面开展合作 [3] - 未来上海存量低效用地盘活等领域有望引入更多元精准的金融支持工具 深化政府 市场主体和银行间的信息数据共享 有效拓宽市场主体融资渠道 [5] 合作主体与协议 - 合作双方为上海市规划和自然资源局与中国建设银行上海分行 [3] - 双方于2月14日在复兴岛签署战略合作协议 [3] - 双方已建立数据联动机制 形成安全合规的数据对接方案 [7] 合作领域与方向 - 合作涵盖三大领域：自然资源高质量盘整利用 面向未来的产业创新发展 量子城市空间智能创新建设 [3] - 合作具体涉及12个方面 [3] - 未来将在智能感知 楼宇监测 数字房本 便民服务等领域打造示范应用场景 [7] 预期影响与机会 - 上海存量低效用地盘活 生态场景营造等领域将有望引入更多元 更精准的金融支持工具 [5] - 政府 市场主体和商业银行之间的信息 数据共享将进一步深化 [5] - 市场主体的融资渠道将会被有效拓宽 [5]

文章核心观点 - 2026年1月土地市场呈现季节性回落，供求规模环比、同比均显著下降，市场热度低迷，高总价地块均为底价成交，行业持续落实“控增量”政策并转向以存量盘活为核心的发展模式 [1][2][5] 供求 - 土地供应建筑面积为3360万平方米，环比下降50%，同比下降8%，显示各地主管部门仍在进一步践行控增量路线 [2] - 土地成交建筑面积2580万平方米，环比下降90%，同比下降48%，成交金额622亿元，环比下降90%，同比下降59% [9] - 一线城市广州挂牌泛珠江新城综合用地，出让底价高达186.4亿元，起拍楼板价3.3万元/平方米，规划建筑面积56.7万平方米，但附带严格建设与移交条件 [3] - 二线城市杭州出让底价最高的地块起拍价21.34亿元，起拍楼板价3万元/平方米 [4] - 三线城市金华出让低密宅地，容积率1.09，起拍总价4.14亿元，起拍楼板价1.1万元/平方米 [4] - 自然资源部与住建部联合发文，新一年房地产用地供应将以存量用地盘活为核心，支持利用存量土地及房产资源发展国家鼓励类产业，并享受过渡期政策 [5] 市场热度 - 1月平均溢价率为1.8%，延续低位，本月所有10亿元以上的高总价地块均为底价成交 [12] - 部分三四线城市优质地块仍有溢价，如金华南站地块溢价率32%，宜兴城北保障房地块溢价率48% [12] - 1月土地流拍率为7%，处于近年低位，流拍地块多位于远郊区域或因销售前景、利润空间等问题 [14] 成交结构与重点地块 - 受季节性影响，高总价地块成交频次下降，仅有6宗宅地成交总价超过10亿元，且均为底价成交 [17] - 成交总价榜显示，上海浦东新区地块以25.6亿元位列第一，上海闵行区地块以20.1亿元位列第二，福州两宗地块分别以19.9亿元和17.9亿元位列第三、第四 [18] - 成交单价榜TOP5地块均来自上海和福州，榜首为上海浦东新区森兰板块地块，成交楼面价约38035元/平方米 [20][22] - 全国平均楼板价为1821元/平方米，环比下降5% [9]

文章核心观点 - 江苏省通过系统性的低效用地再开发盘活存量土地资源 将原先闲置低效的旧厂房改造升级为现代化产业园区 实现了从依赖土地增量向挖掘存量潜力的发展模式转变 有效推动了产业升级和高质量发展 [1][5][6] 低效用地盘活的具体案例与成效 - **丹阳市界牌镇华城工业园**：改造前为破旧厂房 亩均税收不足1万元 低于丹阳市平均水平的1/6 通过“拆旧建新+精准招商” 建筑面积从5000平方米增至2.8万平方米 容积率提升至1.76 并成功引入年产20万套智能车载汽车配件项目 [1][2] - **苏州工业园区新盛里·低空经济产业园**：通过长达3年的土地收购谈判 将建筑面积从37万平方米扩容至55万平方米 产业空间增加35% 容积率从1.0提升至1.5 土地产出近乎翻倍 现已成为苏州市低空经济先导产业园 [2][3] - **无锡市锡山区精准医疗产业园**：容积率从0.93大幅提升至2.36 亩均税收由7万元增至100万元 已集聚60余家精准医疗企业及创新总部项目 培育出15家高新技术企业 并入选全国低效用地再开发试点典型案例 [3] 政策推动与全省实施规模 - 低效用地再开发试点范围不断扩大 从2023年9月的南京、无锡、常州、苏州四市 扩展至2025年4月的徐州、南通、连云港等10个设区市 [4] - 2025年 全省实施低效用地再开发24.14万亩 “十四五”期间总实施量达到108.44万亩 [5] 盘活行动的战略意义与深层变革 - 低效用地再开发是推动产业升级、拓展发展空间的关键抓手 标志着城乡发展从增量依赖向存量挖潜的转变 [5] - 该过程不仅是物理空间的升级 更是发展理念的迭代和治理能力的升级 涉及打破思维定式与破解利益壁垒的深层变革 [6] - 盘活行动证明了低效用地可以成为撬动提质增效的“潜力股” 在有限空间内开拓了无限可能 [6]

地块拍卖信息 - 高新区一宗城镇住宅用地将于12月31日拍卖出让，具体位置在高新区岙东路以东、广博路以南、春融路以西、文典路以北 [1] 地块周边现状与规划配套 - 交通现状：广博路、智力岛路、文典路等道路均已建成 [1] - 轨道交通规划：规划有地铁9号线和地铁18号线 [1] - 教育配套现状：现有广博路幼儿园1处，文典路学校（九年制学校）1处 [1] - 教育配套规划：规划幼儿园2处，24班初中1处 [1] - 文体配套现状：现有广博路文体中心1处、和融路体育健身休闲广场1处 [1] - 文体配套规划：规划街道全民健身中心1处 [1] - 社区服务规划：规划街道邻里中心1处，内含社区卫生服务中心、养老服务中心；另规划社区邻里中心1处，含养老服务站 [1] - 商业配套现状：周边有智力岛商业区 [1] - 商业配套规划：规划岙东路与火炬路交叉口为商业服务中心 [1] - 公园绿地现状：现有葫芦巷水系公园、腾讯小镇口袋公园 [1] 地块规划调整背景 - 为盘活存量用地，高新区于11月份对中片区HD0605-008地块进行了控制性详细规划调整 [3] - 该地块周边有高实合苑、腾讯双创小镇、润兴新海湾等居住小区，居住氛围较好 [3] 规划调整相关文件 - 本次控规调整涉及调整前与调整后的用地规划图 [4] - 本次控规调整涉及调整前与调整后的地块指标表 [6][8] - 本次控规调整涉及区位图 [6]