市场情绪与供需动态 - 二手房市场出现“惜售情绪”，房东主动撤牌导致挂牌房源减少，而非售出 [3] - 需求端人气未出现爆发性增长但也未断崖式下跌，处于中间状态，导致供需天平发生微妙倾斜 [3] - 市场整体热度尚未显现，但情绪已在悄然变化 [3] 租金回报率与市场底部判断 - 根据2025年11月数据，上海楼市平均租金回报率为2.47%，具体为每平米月租金约73元，成交均价约35399元/平米 [5] - 以香港楼市触底反弹时2.94%的租金回报率为参照，上海与之相差0.47个百分点 [5] - 上海租金回报率从2.13%升至2.47%用了一年，按此速度，达到2.94%的触底参考点预计还需一年左右，即2026年年底 [5] - 市场触底是局部开始、逐步蔓延的过程，并非整体同时反弹，2026年的阶段性底部可能提前到来 [7] 市场结构性复苏特征 - 市场复苏呈现结构性特征，小户型、低总价房源率先活跃，例如上海静安彭浦、普陀曹杨等地40-50平米、总价100-200万人民币的房源 [9] - 此类房源成交迅速，部分房东因担心压价而不愿挂牌，中介出现“抢房子”现象，表明市场正在局部解冻 [9] - 楼市上涨通常从小户型开始，这是市场规律 [9] 影响房价的关键驱动因素 - 利率是影响房价走势的关键逻辑，若房贷利率跌破3%，将降低月供、提升租金回报吸引力，使房产重新被认可为高性价比稳健资产 [11] - 资金流向决定房价走向，在当前理财收益低、股市波动大的环境下，核心区小户型可能成为资金最先关注的标的 [11] - 政策环境正在变化，部分城市已开始打开限购、放开房票并酝酿房贷贴息等措施 [11] 对不同市场参与者的策略建议 - 对于不炒房、不急于卖房的普通刚需购房者，若选对区域，当前可从容看房、仔细挑选和谈判 [13] - 对于预算有限的投资型刚需，可关注具有“小户型、高租金回报”特征的区域 [13] - 对于房东，成交的关键在于价格合适与房屋靠谱，不宜等待过高价格 [13] - 对于观望者，建议学会自主分析数据，而非仅依赖社交媒体信息，以形成独立判断 [13] 对2026年楼市整体趋势的展望 - 2026年楼市预计不会出现突然暴涨或陡峭下跌，将是一场持久战 [15] - 市场大势已开始缓慢变化，信号隐约显现 [15] - 抓住机会的关键在于提前看清趋势、思考透彻并愿意逐步行动，而非追求精准踩点 [15]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 玉米期货震荡反弹，本周先跌后涨，11月合约急跌后丰产预期压力逐步释放，东北降温使农户惜售情绪抬头，期价低位企稳；现货玉米报价延续下跌，产区上货量集中，销区港口贸易商报价下调，下游提货速度一般 [1] - 豆粕期货震荡，CBOT大豆期货上涨，国内蛋白粕偏弱震荡，市场表现疲软，国内现货宽松、四季度大豆到港供应充足等压制市场，策略上震荡偏弱思路 [1] - 油脂期货上涨，BMD棕榈油上涨，国内三大植物油回暖，宏观情绪回暖使商品普遍走高，油脂市场跟随企稳，短期有压力，中长期看好，逢低买入思路 [1] - 鸡蛋期货震荡，周四主力2511合约和2512合约收跌，现货价格有所反弹，蛋鸡存栏高位运行，北方气温降低后产蛋率回升，供给压力大，建议暂时观望 [1] - 生猪期货震荡，本周先稳后跌，周四主力合约跌破12000元整数关口，期价延续弱势表现，现货市场供应压力继续影响市场，当前市场处于供需博弈过程，若二育补栏热情消退且屠宰端采购量难以承接过剩供应，预计下周价格震荡偏弱 [2] 根据相关目录分别进行总结 市场信息 - 2025年10月1 - 15日马来西亚棕榈油单产环比上月同期增加5.76%，出油率环比增加0.21%，产量环比增加6.86% [2] - 印尼正在考虑在2026年为从雅加达和巴厘岛出发的国际航班实施1%可持续航空燃料（SAF）混合燃料计划 [2] - 上周（10月5 - 11日）巴西出口1538934吨大豆、266768吨豆粕和902772吨玉米；本周（10月12 - 18日）计划出口2153936吨大豆、672337吨豆粕和1889800吨玉米 [3] - 近期国际国内棕榈油震荡下行，我国近月船期棕榈油进口价格倒挂幅度小幅扩大，10月15日，11、12月船期棕榈油华南到港完税成本分别较大商所棕榈油2601合约价格高78元/吨、148元/吨，倒挂幅度较上周扩大28元/吨、48元/吨 [3] 品种价差 合约价差 - 涉及玉米、玉米淀粉、豆一、豆粕、豆油、棕榈油、鸡蛋、生猪的1 - 5价差图表 [5][6][14][10] 合约基差 - 涉及玉米、玉米淀粉、大豆、豆粕、豆油、棕榈油、鸡蛋、生猪的基差图表 [13][16][18][22] 农产品研究团队成员介绍 - 王娜为光大期货研究所农产品研究总监，大商所十大投研团队负责人，多次获“最佳农产品分析师”称号，带领团队获多项荣誉，是新华社特约经济分析师等 [26] - 侯雪玲为光大期货豆类分析师，期货从业十余年，多次获“最佳农产品分析师”称号，所在团队获多项荣誉，发表多篇文章 [26] - 孔海兰为光大期货研究所鸡蛋、生猪行业研究员，担任第一财经频道嘉宾分析师，所在团队获多项荣誉，多次接受主流媒体采访 [26]