当前市场状况 - 中国房地产市场自2021年下半年起进入调整期，呈现量价齐跌的局面，开发商销售业绩大幅下滑[1] - 尽管市场调整，但房价依然居高不下，一线城市如北京、上海、深圳购置房产需六七百万人民币，二线城市如杭州、武汉、南京需两三百万人民币[1] 行业领袖观点 - 李嘉诚判断未来数年内房地产行业将经历大洗牌，炒房者应保持警惕，强调房子终究是用来居住的[3] - 曹德旺建议尽早抛售手中房产，否则未来可能面临房屋滞销、租不出去及承担管理费的困境[3] 未来十年市场预测 - 专家预测未来十年中国房地产市场将呈现严重两极分化格局，一二线城市房价有望继续上涨，三四线城市房价可能面临下跌[4] - 预测十年后一线城市购置一套房产可能仅需二百余万元，二线城市需一百余万元，三四线城市房价有望回落至五十万至八十万元之间[5] - 挤压房价泡沫并回归至相对合理价位是必然趋势，房地产市场将回归居住属性并与当地居民收入水平相匹配[5] 房价回归趋势的原因 - 当前过高房价已严重阻碍社会经济发展，导致新生儿出生率持续下滑、居民消费需求难以释放及实体经济长期低迷[7] - 各地大力推进保障性住房建设，包括廉租房和共有产权房，将分流商品房市场需求并使房价与当地居民收入挂钩[9] - 房产税开征已迫在眉睫，预计在十四五期间全面铺开，将增加多套房产持有成本并迫使投机炒房者退出市场[9]

房地产市场现状与调整迹象 - 自2021年下半年起中国房地产市场出现量价齐跌的调整迹象 全国多地房价下跌且开发商销售业绩大幅滑坡 [1] - 尽管市场低迷但房价仍居高不下 北京上海深圳等一线城市购房需六七百万 杭州武汉南京等二线城市需两三百万 [1] - 当前一二线城市房地产市场已积累相当程度的泡沫 [2] 未来十年房价走势预测与分化格局 - 专家观点认为未来十年房地产市场将显著分化 一线和部分二线城市房价有望继续攀升 而广大三四线城市房价可能面临下跌 [1] - 预测十年后一线城市购置一套房产或仅需两百多万元 二线城市花费百万出头 三四线城市五六十万至七八十万便可安居 [4] - 房价连续上涨二十余年几乎未经历深度调整 未来十年国内房价回归居住属性被视为历史必然 [4] 影响未来房价的核心因素 - 过高房价已阻碍社会经济健康发展 导致新生儿出生率持续下滑 消费需求难以激发及实体经济长期低迷 [4] - 各地政府积极推进保障性住房建设 发展廉租房和共有产权房等措施将分流商品房市场需求并削弱投资炒房动机 [5] - 房产税试点范围将扩大并有望在十四五规划期间全面铺开 实施后将增加多套房产持有者负担并迫使投机者退出市场 导致房价存在较大下行空间 [5] 商界领袖观点与建议 - 华人首富李嘉诚判断国内房价长期高企 未来数年房地产行业将面临彻底洗牌 建议炒房投资者保持高度警惕 [1] - 企业家曹德旺建议尽早抛售手中房产 否则可能面临有价无市 卖不出去租不出去还需承担管理费的尴尬局面 [2]

当前房价走势 - 全国百城二手住宅均价在2025年9月为13381元/平方米，同比下跌7.38% [1] - 全国百城二手房价格已连续41个月环比下跌 [1] - 房价调整始于二三线城市如郑州、武汉、石家庄，随后蔓延至上海、深圳等一线城市 [1] 房价下跌原因 - 中国进入老龄化社会，年轻刚需购房数量预计将长期下降 [3] - 房地产市场长期处于供大于求状态 [3] - 房价持续下跌超过三年，导致投资炒房需求逐步退出，失去赚钱效应 [3] - 居民收入增长放缓或下降，当前收入水平已难以支撑高房价 [11] - 房产税试点城市将全面扩围，预计未来5年拥有多套房产的家庭持房成本将大幅上升，可能导致抛售 [13] 未来房价预测与依据 - 业内人士预测五年后房价水平为：一线城市2万元/平米，二线城市6000元/平米，三四线城市3000元/平米 [3] - 预测依据包括上海青浦区、金山区、奉贤区等郊区部分小区房价已跌至2万元/平米，太原、沈阳等二线城市房价已跌至6000元/平米，鹤岗、铁岭等三四线城市房价已跌至3000元/平米 [5] - 一线城市房价收入比高达40，二三线城市房价收入比达20-25，远超合理水平 [9] - 北京、上海、深圳等一线城市房价位列全球前五，存在较大泡沫，未来核心区域房价可能补跌 [9] - 房价下跌趋势预计为从中小城市开始，再到一线城市；在一线城市内部，从郊区蔓延至市中心 [11]

行业历史表现 - 自1998年房改后全国平均房价从每平方米两千元攀升至2021年峰值突破万元大关涨幅高达五点五倍 [1] - 一线城市房价从每平方米三千元起步一度飙升至六七万元涨幅超过二十倍 [1] 当前市场趋势 - 自2021年下半年起国内房价开始下行二三线城市首先出现下跌2023年一线城市如北京上海也开始补跌 [3] - 上海部分区域房价已从高位回落超过百分之三十 [3] - 2024年8月百城二手住宅平均价格环比下跌百分之零点七一连续第二十八个月出现环比下跌 [5] - 各地二手房挂牌量激增上海达十八万套北京十五点五七万套重庆超二十八万套杭州十六万套 [5] 政策应对措施 - 各地政府放宽限购限售政策银行下调房贷利率至历史低位首付比例从三成降至两成 [3] 专家观点与未来预测 - 企业家曹德旺认为房子是水泥砖头本身不值钱建议多套房产家庭尽快出售 [5] - 曹德旺预测2030年房价将与当地居民收入水平挂钩价格远低于当前市值 [7] - 独立经济学家马光远认为房地产作为中国最佳投资品的时代已终结未来房价大幅上涨可能性微乎其微 [10] - 专家预测现在市值两百万的房子到2030年市值将大幅缩水 [12] 市场基本面分析 - 楼市失去赚钱效应自2021年房价进入下行通道购房者买涨不买跌心理导致投资需求退潮 [12] - 国内房价普遍存在泡沫二三线城市房价与收入比在二十到二十五之间一线城市高达四十以上 [12] - 房价在二十多年上涨后已远远脱离当地居民收入水平未来几年是回归合理价值区间的关键时期 [13] - 居民收入减少及购房观念日趋理性疫情后更多人根据自身实际情况决定是否购房 [13]

2024年楼市表现与政策影响 - 2024年国内楼市经历剧烈震荡 全国平均房价回落23% 部分区域跌幅高达30% 一线城市平均跌幅也达到30% [1] - 上海中心区域房价从峰值近10万元/平方米跌至6.5万元/平方米 [1] - 政府出台一系列救市政策 包括放松限购 上调公积金贷款额度 下调房贷利率和首付比例 减免契税和增值税以降低购房成本 但房价依旧持续下跌 [1] 2025年楼市前景预测 - 市场观点分歧巨大 乐观者认为救市政策将在2025年显效 一线 二线城市核心区域房价将止跌反弹甚至大幅上涨 悲观者则认为政策难以扭转颓势 房价下跌趋势将延续 [1] - 预计2025年楼市将呈现稳中有降态势 而非大起大落 房价波动相对平缓 逐步回归理性 通过时间换空间的方式实现软着陆 [1] - 证监会允许私募资金投资存量商品房住宅 被视为向房地产市场输血的重要举措 旨在帮助房企去库存 缓解资金压力 而非推高房价 意在稳定市场并引导房价回归居住属性 [2] 房企与市场环境 - 2023年以来部分大型开发商爆雷导致烂尾楼频现 严重打击市场信心 [6] - 住建部要求开发商提高现房销售比例 [6] - 私募资金获准投资存量商品房住宅将有助于房企缓解资金压力 [2]