手中的房子挂牌半年，看房者来来去去，却始终无人接手。价格一降再降，已经低于同小区同类房型， 依然难以变现。这不是个例，而是当下楼市中众多业主面临的真实现状。 曾经，房子是财富的象征，是稳赚不赔的投资。如今，它却成了许多家庭手中流动性最差的资产。想 要"卖旧买新"的置换计划，在第一步就卡了壳。为何曾经一房难求的市场，会发生如此翻天覆地的变 化？ 银行对二手房贷款审批更加谨慎，评估价往往低于实际成交价。这意味着购房者需要准备更多首付，超 出了许多人的预期和能力。同时，贷款利率优惠不再，月供压力增加，进一步削弱了购房能力。 供求关系的根本性转变 过去二十年，中国城市化进程迅猛，大量人口涌入城市，产生了巨大的住房需求。开发商拼命建楼，投 资者疯狂购房，房价节节攀升，形成了一种似乎永不落幕的繁荣景象。 然而今天，市场已经发生了根本性转变。该有房的家庭大多已经有了住房，甚至不少家庭拥有多套房 产。随着人口结构变化和年轻人口数量减少，新增购房需求明显减弱。相反，看到房价上涨预期消失， 投资客纷纷想要套现离场，挂牌量激增，市场彻底转变为买方市场。 买卖双方的心理拉锯战 市场转变的同时，买卖双方的心理预期也出现了巨大鸿沟。 卖 ...

近日有上海博主发帖，上海房价，暴跌有点狠！21年478万没有卖的，现在只能挂243万了，要想成交，恐 怕得看到220万了，直接腰斩。不知道这4年一个人能不能赚到250万。 5779 582 + 61 HS 98 > 保利铃兰公馆 3室1厅 90㎡ 成交价格 478元 单 ... 53112元/平 63人关注过 · 10419人浏览过 480万| 成交比挂牌少2万 手塑 楼层 中楼层 咨询楼层 2021.02.27 南北 成交 朝向 无 申,税 楼型 板楼 这究竟是咋回事？ 我们来仔细看看该博主提供的信息。 精装 年代 暂无数据 普通住宅 商品房 用途 权属 房源介绍和业主自荐 介绍 /小元言 火山诗话 如同示，一个名叫保利玲兰公馆3室1厅90平米的房子，在2021年2月以478万成交，单价核到53112元。 总带看次数 成交周期 195天 35 灰 共调价3次 > 转成交率2.9% 辈修 而在如今，类似小区临港新城的一套同户型房子，居然挂牌价调整到243万，单价已经跌到2.7万。关键 是，就算如此挂牌，这套房子还不知道能不能卖出去，最终成交价会是多少。 | 概览 | 动态 | 评价 | 小区 | 推荐 | | ...

纪要涉及的行业 房地产行业 纪要提到的核心观点和论据 1. **市场整体表现** - 近期房地产市场表现疲软，6 月初 40 个重点城市新房成交量环比下降 36%，一线城市收缩明显，多数地区交易量下降，市场压力大[1][3] - 2025 年市场在政策热度降低后保持稳定，但这种稳定可能持续到今年年底或明年上半年，明年下半年可能面临更大挑战，因优质客户被消耗，刚需对价格敏感且土地供应不足[18][19] 2. **新房与二手房市场差异** - 新房市场 2025 年整体疲软，多数时间低位震荡，6 月初成交环比降 36%，来访指数环比升 14%；二手房市场稍稳定，25 个重点城市成交量环比降一成，但绝对量高于新房[4] - 二手房成交累计同比正增长，比新房表现好；购买时间早的改善型住房有安全空间，大量二手房变现[28] 3. **各城市市场情况** - 北京、上海、广州报价指数震荡走低，预示未来几个月房价可能下行；深圳市场信心相对强，价格走势可能更稳定[1][6][7] - 上海二手房交易萎缩，4 月勉强守住 2 万套关口，5 月减少；上半年新房市场不如二手房，5 月成交面积环比增 16%、同比增 23%，但前五月累计同比仅增 5.7%[8][9][10] - 上海二手房高端改善需求 4、5 月减少，刚需占比增加，“老破小”住宅价格环比下跌，外环外跌幅 3%-4%；内环、中环房价上涨，外环涨幅有限[11][15] 4. **市场供需与库存** - 多数城市库存去化周期超 18 个月，新房供应量不足致库存绝对量增加，开发商月末推盘但去化率仍低[1] - 2025 年 5 月新房市场多数核心城市开盘情况优于 2024 下半年，市区楼盘受欢迎，郊区少数项目销售改善，但整体市场未进一步提升，结构化影响大[17] - 全国土拍金额同比增长 14%，面积减少 10%，溢价率个位数，流拍率略降，成交量不多[29] 5. **政策影响** - 房地产市场需政策持续呵护，政策加码是必然趋势，在政治局会议等窗口期前后，建议持续做多开发类股票[2][41] - 政策辐射周期约一个季度或两三个月，不应脱离政策预期做未来预测[31] - 限售传闻影响投资者和开发商情绪，部分开发商打折促销旧楼盘，但最终可能不在一线和强二线城市一刀切实施[32] 6. **企业表现** - 民营企业在土地市场占比不到 20%，城投公司和国央企占 80%，政府回购土地不能解决核心问题[1][22] - 主要房企表现参差不齐，滨江集团、绿城集团去化率较高，华润、招商、保利等布局核心城市多的房企去化率达 50%以上[25][26] 7. **价格趋势** - 二手房价格受政策辐射周期、月度交易量等因素影响，目前多数城市呈小幅下跌趋势；新房市场定价体系复杂且较高，通过打折促销销售[35][39] - 上海新房价格上涨受土地价格上升推动，为保证土拍热度和溢价率，好地块优先推出，新盘推售策略调整维持市场上涨预期[43] 8. **行业发展趋势** - 二手房市场交易量总体呈增大趋势，因存量盘子变大、新房供给受压制，但同比增长幅度不高，除非强政策驱动[34] - 新房市场交易量受供给端影响大，过去五年处于低位徘徊，总量有限，仅存在结构性表现[36] - 物业板块存在瑕疵，但随着利率下降，高股息股票吸引资金流入，Reits 板块普涨，物业公司股息率受关注[42] 其他重要但是可能被忽略的内容 1. **上海各区域市场差异**：中心区商品住宅价格跌幅开始控制，外环以外部分区域价格坚挺，炒作严重区域如徐泾出现明显下跌[12] 2. **二手房交易活跃度和挂牌量**：上海内中环地区二季度二手房交易活跃度较好，但挂牌量接近历史最高水平，市场压力大[13][14] 3. **解决库存问题**：去库存进展缓慢，需从供需两端着手，需求端靠拆迁政策，供给端需实质性资金投放[37] 4. **房地产开发投资指标**：2025 年新建商品住宅销售指标可能小幅下降，开发投资、施工面积等指标同比大幅下降，开工面积和拿地数量底部震荡[38] 5. **上海限售楼盘解禁影响**：2026 年上海约 7000 套限售楼盘解禁，可能冲击二手房市场，具体影响取决于区域投机炒作成分[44][45] 6. **房价上涨原因**：房价上涨受核心城市缺乏价格锚定、土地价格上升、市场情绪和心理预期等因素推动，政府提高楼板价稳定市场[46][48]