地块拍卖情况 - 深圳龙华区民治街道A817-0619地块以12.12亿元成交，溢价率46.6%，折合楼面价44559元/平方米 [1] - 地块面积10898.05平方米，规划建筑面积27200平方米，容积率2.5，是深圳近年少有的低密度住宅用地 [4] - 8家房企参与竞拍，包括中铁、绿城、招商等，最终由联发集团竞得 [1] 地块规划与配套 - 项目规划建设2.66万平方米住宅、500平方米商业及100平方米物业服务用房，车位配比1:1.34 [5] - 1公里范围内有深圳地铁4号线、6号线交汇，周边商业配套包括星河COCOCity、Costco等 [7] - 地块未设置销售限价和"70/90"户型限制，无保障房配建要求，住宅和商业均允许分割转让 [7] 联发集团战略布局 - 联发集团是厦门国企建发股份旗下地产平台，2024年房地产业务分部归母净利润亏损17.72亿元 [12][13] - 2024年2月联发集团启动战略调整，撤销城市公司、合并新立四大事业部，董事长由王文怀接任 [14] - 近期连续在深圳和上海高溢价拿地，6月20日以41.68%溢价率竞得上海浦东曹路地块 [17][18] 深圳土地市场动态 - 深圳2025年新增涉宅用地供应总规划建筑面积46.8万平方米，同比增长116% [20] - 深圳近期挂牌3宗宅地，分别位于光明区、龙华区和前海，总起始价48.36亿元 [20] - 前海T201-0232地块面积8287.15平方米，容积率3.1，挂牌起始价11.58亿元 [21] 全国土地市场趋势 - 5月全国土地成交建筑面积同比下降18%，成交金额同比增长12%，平均溢价率7.2% [22] - 一线城市平均溢价率13.7%，北京、上海成交多宗高溢价地块，市场分化显著 [22] - 土地市场延续"量缩价涨"态势，优质宅地供应占比有望持续提升 [23]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度总营收3.55亿美元，较去年同期增长29%（8000万美元） [32] - 调整后EBITDA为6300万美元，较去年第一季度增长20%（1000万美元），两年基础上增长140% [34] - 公司运营店铺Q1营收3.26亿美元，较去年同期增长32%（7800万美元） [35] - 公司运营店铺贡献为9600万美元，同比增长30%（2200万美元），贡献利润率为29.4% [35] - 特许经营及其他收入为2900万美元，同比增长6.4%（170万美元） [39] - 调整后SG&A约为5400万美元，占总收入的15.1%，预计2025年全年调整后SG&A有90个基点的杠杆效应 [39] - 本季度净利息支出同比增加72.2万美元至710万美元 [40] - 本季度调整后每股收益为0.14美元，高于去年第一季度的0.09美元 [40] - 截至3月31日，现金及现金等价物为3.16亿美元，已提取定期票据为2.81亿美元，净现金头寸约为3600万美元，较去年第四季度减少约2300万美元 [40] - 第一季度每家店铺的平均资本支出约为167万美元，较第四季度下降约10% [41] 各条业务线数据和关键指标变化 公司运营店铺业务 - 公司运营同店销售额增长6.9%，其中交易增长3.7% [9][35] - 饮料、食品和包装成本占公司运营店铺营收的25%，同比有利70个基点，主要受定价驱动 [35] - 劳动力成本占公司运营店铺营收的27.4%，同比不利100个基点，主要受去年4月加州工资投资驱动 [37] - 占用和其他成本占公司运营店铺营收的16.5%，同比有利20个基点，主要受销售增长的杠杆效应驱动 [37] - 开业前费用占公司运营店铺营收的1.7%，同比不利30个基点，主要受新店铺培训和差旅费驱动 [37] 特许经营及其他业务 - 特许经营及其他收入为2900万美元，同比增长6.4%（170万美元） [39] - 特许经营及其他贡献为2000万美元，同比增长6.4%（120万美元） [39] 各个市场数据和关键指标变化 - 系统同店销售额增长4.7%，本季度交易增长1.3%，客单价增长3.4% [8][33] - 截至第一季度末，提前下单占交易组合的约11%，较第四季度提高3个百分点 [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 店铺扩张战略 - 目标是到2029年开设2029家店铺，预计2025年至少开设160家系统店铺 [7][16] - 调整新市场进入策略，让新市场有时间建立品牌知名度和需求，增强房地产开发团队，提高市场规划能力，扩大建设和选址团队 [14] 交易增长战略 - 专注于三大基础举措：加强品类创新、增加付费广告以提高品牌知名度、发展Dutch Rewards计划以进行精准客户营销 [17] 其他战略举措 - 推进提前下单计划，提高吞吐量，测试食品业务 [23] 行业竞争优势 - 独特的企业文化、专业的员工团队和优质的服务，使公司在行业中脱颖而出 [11] - 持续的创新能力，如推出限时特供产品和有趣的商品活动，有助于加深竞争护城河 [18][19] - 有效的付费广告策略和强大的Dutch Rewards计划，增强了品牌影响力和客户忠诚度 [21][22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司运营状况良好，有信心在动态环境中实现增长 [6] - 第一季度业绩出色，各项战略举措取得成效，业务势头强劲 [7][30] - 尽管宏观环境存在不确定性，但公司对未来前景充满信心，预计2025年总营收、系统同店销售额增长和调整后EBITDA将趋向于此前沟通范围的上半部分 [42] 其他重要信息 - 2月7日，公司在佛罗里达州奥兰多开设了第1000家店铺 [7] - 2月，公司迎来新的首席开发官Brian Cahoe [15] - 公司在年度Dutch Love Day of Giving活动中支持了200多个全国性组织，捐款超过100万美元，本季度超过250家店铺举办了当地回馈日活动 [121] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：如何看待第二季度的同店销售情况，以及是否对闰年影响进行调整 - 公司对Q2的业务势头感到满意，与预期相符，考虑到Q1到Q2有150个基点的价格回落，同时会对闰年影响进行调整，预计潜在流量趋势将延续到Q2 [45][46] 问题2：新店铺生产力是否会持续，以及第一季度食品和饮料成本是否符合预期 - 公司认为新店铺生产力有望持续，第一季度新店铺开业情况良好，是品牌受欢迎的积极信号；第一季度食品和饮料成本符合预期，全年大部分成本压力将在Q2和Q3显现，主要来自咖啡价格 [50][52] 问题3：移动订单的增量情况、吞吐量效益以及促销活动的变化 - 移动订单带来了增量，包括客户消费频率提升和奖励计划注册增加，在新市场中奖励计划的采用速度更快；移动订单在早上时段带来了额外流量；促销活动的投入没有明显变化，但策略的有效性有所提高 [56][62] 问题4：劳动力成本和咖啡成本的后续情况 - 公司在Q2初对店铺领导薪酬进行了投资，预计这将抵消销售杠杆对劳动力成本的影响；咖啡成本已在一定程度上锁定价格，能够吸收关税影响，预计公司店铺层面至少有110个基点的利润率压力 [66][67] 问题5：食品业务试点通过阶段门流程后，在2026年的推广节奏 - 目前公司的目标是进行32家店铺的更广泛市场测试，以验证假设和调整策略，之后再规划全面推广的方案，目前从8家店铺的初步测试结果来看令人满意 [70] 问题6：如何衡量移动订单的增量，以及从步行销售的角度考虑 - 从生产角度来看，移动订单有助于平衡步行窗口和得来速窗口的生产需求，但衡量增量还需要综合考虑更多因素，目前正在进行多种分析以准确评估 [74] 问题7：运营改进的工具和流程，以及激活消费者试用的方法 - 公司通过速度仪表盘等工具提高高峰时段的可见性，让团队识别店铺瓶颈，并采用灵活的人员部署系统；在新市场中，付费广告、奖励计划、移动订单、有趣的商品活动和创新产品都有助于提高品牌知名度和吸引消费者 [79][82] 问题8：随着各项举措的推进，店铺布局是否会改变 - 公司一直在关注店铺布局的优化，目前店铺具有一定的模块化和定制化能力，能够根据不同店铺的销量和产品组合进行调整 [87] 问题9：与竞争对手相比，食品业务的长期占比和利润率情况 - 公司在推出食品业务时会谨慎考虑战略意图，以有限的SKU数量来管理复杂性和提高吞吐量，同时抓住额外的饮料销售机会；虽然食品利润率略低于饮料，但综合考虑固定成本和增量饮料销售，整体业务前景乐观 [94][95] 问题10：移动订单对客单价和客户群体的影响 - 目前未发现移动订单对客户群体的人口统计学特征有明显影响；移动订单的每笔交易饮料数量通常较低，符合早上时段的消费场景，但随着食品种类的增加，客单价可能会发生变化 [98][99] 问题11：公司在宏观经济放缓环境中的抗风险能力，以及CPG渠道的愿景 - 公司第一季度和Q2开局表现强劲，品牌价值主张良好，各项战略举措仍有提升空间，因此对当前环境有信心；CPG渠道是一个长期机会，有助于提高品牌知名度，目前是授权合作模式 [107][110] 问题12：公司在制定指导范围时是否考虑了消费者不确定性的影响，以及德州店铺进入可比店铺基数的影响 - 公司在制定指导范围时会考虑宏观环境和消费者不确定性，但目前客户表现良好；新市场店铺通常表现出色，德州店铺进入可比店铺基数有望带来积极影响，这得益于营销努力、移动订单的高采用率和店铺的成熟度 [114][117]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [3][4][76] 报告的核心观点 - 2024年房地产板块财务报表继续走弱，预计后续仍将总体偏弱、但结构分化 [3][4][76] - 去年9月底以来“止跌回稳”政策组合拳方向正确，需求侧强调修复居民资产负债表并释放消费，供给侧强调通过收储和好房子等新房保价引导市场价格修复 [3][4][76] - 近期关税调整背景下，稳地产战略重要性再提升，中央定调房地产仍有很大发展空间，预计政策将进一步发力，地产Alpha和Beta或将共振 [3][4][76] 根据相关目录分别进行总结 24年板块营收走弱，毛利率下行、费率提升、减值占比提升，业绩大幅下行 - 2024年板块营收同比-19.3%，较23年-21.6pct，主要因22年销售增速回落；25Q1营收同比-5.0%，较24年度+14.3pct [12] - 2024年净利润同比-2510%，较23年-2468pct，各线房企业绩均值均亏损；25Q1净利润同比-2460%，较24年+50pct [16] - 营收增速24年一线-16%>二线-23.5%>三线-24%，25Q1三线>二线>一线；净利润增速24年二线-246%>一线-321%>三线-11694%，25Q1二线>三线>一线 [8][12][16] 24年毛利率和净利率继续下行，三项费率走高、少数损益比下降、减值提升 - 2024年板块毛利率14.8%，较23年-2.6pct；25Q1毛利率14.4%，较24年-0.4pct [20] - 2024年净利率-8.9%，较23年-9.2pct；25Q1净利率-4.1%，较24年+4.8pct [24] - 2024年三项费用率9.9%，较23年+1.9pct；25Q1三项费用率12.4%，较24年+2.6pct [27] - 2024年少数股东损益占比1.4%，较23年-77pct；25Q1占比-16.7%，较24年-18.1pct [30] - 2024年减值损失占比8.4%，较23年+4.9pct；25Q1占比0.5%，同比-0.0pct [34] - 2024年净资产收益率-7.4%，较23年-8.7pct [38] - 毛利率24年三线18%>二线17%>一线13%，25Q1三线>二线>一线；净利率24年一线-6%>三线-9%>二线-17%，25Q1三线>一线>二线；三项费用率24年一线7%<三线13%<二线15%，25Q1一线房企费用控制优于二三线；少数股东损益占比24年三线79%>二线5%>一线-6%，25Q1三线>二线>一线；减值损失占比24年二线14%>三线10%>一线6%，25Q1二线>三线>一线；净资产收益率24年一线-5%>三线-6%>二线-19% [8][20][24] 24年末净负债率提升，现金短债比下降 - 2024年末资产负债率74.1%，较23年末-0.4pct；25Q1末资产负债率74.1%，较24年末-0.1pct [43] - 2024年末净负债率83.6%，较23年末+11.0pct；25Q1末净负债率87.4%，较24年末+3.8pct [51] - 2024年末现金短债比1.0倍，较23年末-0.4倍；25Q1末现金短债比0.9倍，较24年末-0.0倍 [61] - 资产负债率24年末一线和三线下降、二线上升，25Q1末一线和三线略降、二线略升；净负债率24年末和25Q1末均为二线>三线>一线；现金短债比24年末和25Q1末均为三线>一线>二线 [43][51][61] 24年销售回款增速继续下降，预收锁定率处低位、一线、二线房企相对较高 - 2024年销售回款同比-25.6%，较23年-21.4pct；25Q1同比-8.1%，较24年+17.6pct [67] - 2024年末预收账款锁定率63%，较23年末-6pct；25Q1末锁定率61%，较24年末-1pct [70] - 销售回款增速24年二线-31.0%<一线-23.3%<三线-26.8%，25Q1二线-3.2%>三线-7.1%>一线-10.1%；预收账款锁定率24年末二线0.95倍>一线0.76倍>三线0.46倍，25Q1末二线0.90倍>一线0.78倍>三线0.41倍 [67][70] 投资分析意见 - 维持房地产及物管“看好”评级，推荐产品力房企、二手房中介、低估值修复房企、物业管理相关企业 [3][4][76]