市场表现 - 早盘A股三大指数全线上涨，上证指数涨1.02%，深证成指涨1.56%，创业板指涨2.04% [1] - 房地产ETF华夏（515060）上涨2.98%，报价0.761元，盘中换手率达3.17% [1] - 成分股中沙河股份领涨9.99%，金地集团上涨9.94%，华发股份上涨5.86%，万科A上涨5.41%，盈新发展上涨5.30% [1] 机构观点 - 申万宏源证券认为房地产板块业绩仍然承压，但最困难时期或将逐渐过去，维持“看好”评级 [1] - 行业基本面底部正逐步临近，政策面基调更趋积极，近期中央要求“着力稳定房地产市场” [1] - 今年年初央媒《求是》为房地产重磅发声，强调地产金融属性、居民资产负债表及建议政策一次性给足 [1] 行业前景与估值 - 房地产供给侧深度出清，行业格局显著优化，预计优质房企盈利修复将更早、更具弹性 [1] - 目前房地产板块配置创历史新低，部分优质企业PB估值或绝对市值已处于历史低位，板块已具备吸引力 [1] - 机构维持对房地产及物管行业的“看好”评级 [1]

核心观点 - 预期房地产板块在2026年迎来投资底部 看好开发板块的绝对收益机会 轻资产与商业核心资产价值将持续修复 [1] - 2026年大盘贝塔将优先于个股阿尔法 年内大概率迎来政策调整窗口 主流开发企业具备绝对收益机会 [1] - 龙头物业与商业企业的长期价值被低估 在弱政策环境下更具备配置价值 [1] 市场表现与需求总结 - 2025年A股地产板块跑输大盘超过25个百分点 港股开发板块同样跑输大盘 香港本地企业与物业管理公司表现与大盘持平 [1] - 2025年全年预计新房与二手房住宅成交总面积约13.3亿平米 总需求中枢与2024年1-3季度水平基本相当 居民房屋交易量在12-13亿平米位置存在较强支撑 [1] - 2025年新房降幅较2024年收窄 去化率在“好房子”政策带动下提升 二手房交易规模增速较2024年放缓 新房与二手房交易规模基本相当 [1] - 2025年房价呈现上半年企稳、下半年重新下跌趋势 分线城市跌幅均在10%以上 租售比较高与供需关系相对健康的城市与板块价格更具韧性 [1] - 现阶段居民购房负担率已降至48% 但过去四年以20%首付比例购房的年化净资产回报率为-62% 买方市场下稳定价格预期是企稳重要前提 [1] 政策环境展望 - 2026年宏观政策定调延续2025年成功经验 “防风险”为底线 稳定房地产市场是主要工作目标 [2] - 2026年行业面临居民负资产规模扩大、地产拖累经济、财政腾挪空间减小后土地财政退坡压力、企业信用问题再次发酵等严峻挑战 政策环境不会平静 政策牵引力度或逐步增强 [2] 2026年主要市场指标预测 - 对2026年市场主要指标的预测以中期库存去化率为主要抓手 设定了悲观、中性、乐观三种预期情景 [3] - 在中性预期环境下 预测新建商品房销售面积下降9%、新开工下降9%、竣工面积下降21%、地产投资下降12%、施工面积下降8% [3] - 在乐观预期下 新开工与土地成交面积有望同比转正 [3] - 新房成交、拿地、开工对市场环境变化较敏感 有望跌幅收窄甚至同比转正 而投资、竣工、施工仍面临下行压力 [3] 行业格局与房企表现 - 房地产行业已从“双卖方”市场转化为“双买方”市场 土地价格下降与政府规划权利放宽使龙头房企经营稳定性和盈利能力显著提升 [4] - 十强房企2025年拿地市占率达到32% 较其当期销售市占率高出13个百分点 [4] - 预计在中性情境下 十强房企2026年销售金额将同比增长5% [4]

中航基金高管变动 - 11月13日，原副总经理邓海清因个人原因辞职 [1][2][5] - 11月19日，任命韩浩为公司副总经理，其为“绩而优则仕”的典型案例 [2][3] - 4月17日，裴荣荣担任公司总经理，其此前在公司担任过财务总监、副总经理等多个要职 [7][8] - 公司副董事长刘建职务名称变更为联席董事长 [9] 新任副总经理韩浩背景与业绩 - 韩浩投资经理年限为9.73年，现任公司总经理助理兼权益投资部、研究部总经理 [3] - 截至三季度末，其管理总规模达155.89亿元，而公司整体权益资产规模约186亿元，其个人管理规模占比极高 [2][3] - 在管基金包括中航军民融合精选等4只产品，其中中航机遇领航基金因重仓人工智能板块，年内涨幅高达116.42%，规模从二季度末的10.61亿元猛增至三季度末的132.31亿元 [3] - 韩浩在三季报中表示，AI算力板块基本面维持高景气度，但预计四季度波动率将升高，对利好反应可能钝化 [4] 原副总经理邓海清背景与业绩 - 邓海清为知名经济学家，于2021年12月起担任公司副总经理，此前曾担任首席投资官 [5] - 其参与管理的中航混改精选基金在其管理期间（约1年半）亏损约13% [6] - 管理期间将该基金转变为房地产行业主题基金，重仓股均为地产股，但其看好地产板块估值低位、风险出清的观点未能兑现 [6] - 其于今年5月6日卸任该基金经理职务，离任后该基金由他人管理并大幅调仓至稀土等方向 [6] 公司股权结构与规模概况 - 公司成立于2016年，实际控制人为中国航空工业集团有限公司 [7] - 截至三季度末，公司旗下共有30只基金，合计管理规模超过600亿元，其中债券型和货币市场基金超300亿元，权益类基金近200亿元，公募REITs超50亿元 [7] - 2024年12月，第一大股东中航证券挂牌转让所持公司10%股权，转让底价7170万元，溢价超90%，但截至2025年11月暂无成交消息，股权结构维持中航证券持股55%、北京首钢基金持股45%的状态 [7]

地产ETF表现及资金流向 - 地产ETF（159707）场内价格一度上涨1.4%，现跌0.16%，实时成交额达1.45亿元，交投活跃 [1] - 该ETF已获资金实时净申购超1.7亿份，此前连续两日资金净流入合计1915万元 [1] - 成份股中张江高科涨超2%，华发股份、新城控股、滨江集团飘红 [1] 行业政策及市场动态 - 央行数据显示二季度末人民币房地产贷款余额同比增长0.4% [3] - 中央城市工作会议时隔十年再开，强调存量盘活和城市更新 [3] - 杭州土拍溢价率显著上升达29.65%，土地市场呈现回暖态势 [3] - 不动产基金行业拐点显现，规模达1.8万亿结束五年下滑 [3] - 央企基建投资加码，西藏水电工程开工提振情绪 [3] 行业分析及投资机会 - 央行信贷数据改善释放行业企稳信号，增强中长期投资信心 [3] - 城市更新政策有望激活换房需求并挖掘绿色住房新增长点，支撑房企转型 [3] - 土地溢价与基金拐点直接提升市场预期，推动板块估值修复 [3] - 现房销售将对房地产行业发展和房企经营模式产生长远影响 [3] - 建议关注布局一二线城市、基本面稳健、安全边际较高的房企 [3] 地产ETF产品特点 - 地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数，汇集13只头部优质房企 [4] - 前十大成份股权重超9成，具有明显的头部集中度优势，央国企含量高 [4] - 在行业出清大背景下，龙头地产或更具弹性 [4]