作为最早国内高呼"活下去"的房地产企业，万科的冬天还没有结束。 万科董事长辛杰在失联23天后以后终于有了下落。 根据万科发布的公告，万科董事长辛杰因为个人原因辞去了万科和深铁的董事长。 这个信号，可以说已经是非常明确了。 尽管目前还不知道辛杰是因为什么原因辞职的，但联想到过去的经验，失联后因为个人原因辞职的话， 一般都意味着事情并不小。 而对辛杰来说，他不仅仅是万科的董事长，更重要的是他还是深铁的董事长。万科和深铁的关系，这已 经不需要赘述了。 当年宝能要收购万科，王石等人坚决不同意，最后找到了深铁出手。而当年深铁还是国内最赚钱的地 铁，万科又被认为是国内房地产行业的"好学生"，双方一拍即合，走到一起，所有人都认为门当户对。 但今天来看，万科"好学生"的定义，显然还下得太早。 万科和深铁"联姻"时，恰好正是国内房地产行业的上升期，当时被所有人看好。但时过境迁，随着国内 地产行业大环境的变化，也让双方的关系进入到了一个相对尴尬的地步。 为了救万科，深铁已经从过去最赚钱的地铁公司，现在转为巨亏。 以2024年为例，深圳地铁亏损300多个亿，今年一季度又亏损几十个亿。万科作为国内地产行业曾经最 优秀的三好学生，也没 ...

核心财务表现 - 2025年上半年综合营业额949.2亿元，同比增长19.9%，核心净利润约100亿元，同比下降6.6% [2] - 开发销售业务营收743.6亿元（占比78.3%），同比增长25.8%，但核心净利润同比下滑23.8%至39.8亿元 [2][4] - 经常性业务营收205.6亿元（占比21.7%），同比增长2.5%，核心净利润超60亿元（占比超60%），同比增长9.6% [3][8] 开发销售业务分析 - 毛利率约为15.6%，较2024年末下降1.2个百分点，较2020年29.1%累计下跌超12个百分点 [4][5] - 上半年新增18个项目，总计容建筑面积148万平方米（同比减少超20%），权益投资额322.8亿元（同比增长超70%） [5] - 新增项目97%为住宅货值，聚焦一二线城市核心区域，年内开盘去化率超40% [6] 土地投资策略 - 上半年联合越秀地产以50亿元总价获上海浦东地块（溢价率33%），以超70%溢价率获杭州地块 [6] - 7月联合上海南房集团以244.7亿元获上海浦东地块，创2025年全国总价地王纪录 [6] - 8月联合招商蛇口以86.4亿元获深圳宝安地块（溢价率34.81%） [6] - 年内累计权益拿地金额488亿元，接近2024年全年526亿元水平 [7] 经常性业务表现 - 经营性不动产业务营收121.1亿元（同比增长5.5%），核心净利润49.9亿元（同比增长10.7%） [8][9] - 购物中心营收104.2亿元（同比增长9.9%），出租率97.3%，资产评估增值51.4亿元，总资产账面值2235亿元 [10] - 轻资产管理业务营收60亿元（同比增长1.1%），生态圈要素型业务营收24.5亿元（同比减少7.7%） [8][9] 购物中心发展计划 - 截至6月末在营购物中心94座，总建筑面积1185万平方米（同比增长13.3%） [10] - 未来三年年均新开购物中心6-8个，较2023年10座、2024年16座明显放缓 [1][10] - 在建及规划中购物中心33座，商业土地储备515万平方米（占投资物业土储66.3%） [10][11] 行业竞争态势 - 商业地产布局呈现下沉趋势，低能级城市需求支撑能力存疑 [11] - 同业企业如龙湖、新城已转向轻资产扩张模式 [11]