文章核心观点 - 文章综合分析了2025年11月至12月中旬中国房地产市场的运行情况 行业正处于转型发展的关键时期 整体销售、投资等指标因高基数影响延续调整 但结构性亮点显现 供求压力持续好转 政策层面定调“稳发展”并聚焦新模式与保障房 土地市场与代建业务等领域亦呈现特定动态 [5][6][9] 二手住宅市场 - 11月二手房市场成交环比回升但同比下滑 需求分层显著 预计12月核心城市成交将低位震荡 [5] - 11月北京、深圳、杭州等城市总价100万至300万元的二手房挂牌占比上升 同时北京、上海、深圳、杭州200万元以下低总价段成交占比显著上升 [5] 行业宏观数据 - 2025年11月 国民经济稳步增长 但社会消费品零售总额同比增速出现回落 [6] - 2025年11月 房地产行业销售规模、房价、投资、国房景气指数均延续调整 但新房价格环比止跌的城市增多 项目去化率等存在结构性亮点 行业供求结构指标持续优化 [6] 土地市场 - 2025年第50周（12月8日至12月14日） 重点监测城市土地供应建筑面积为226万平方米 环比大幅回落83% [8] - 同期 土地成交建筑面积达1673万平方米 环比上升38% 再创年内新高 但土拍热度小幅回落 平均溢价率为2.3% 环比下降0.8个百分点 [8] - 深圳湾一宗住宅用地以42%的溢价率出让 [8] 政策动态 - 2025年第50周召开的政治局会议和中央经济工作会议 为2026年房地产发展定调“稳市场” 要求加快构建房地产发展新模式并积极化解地方债务风险 [9] - 城市更新被单列在“内需主导”任务中 相关表述升级为“高质量推进城市更新” [9] - 截至该周 全国已有25个省级行政区发布了“十五五”规划建议 其中房地产领域提及频次最高的方向是“发展保障房”和“好房子” [9] - 地方稳市场政策集中在公积金贷款和购房补贴 例如长沙、遵义发布商转公政策 沈阳、宁夏支持公积金代际提取 荆门对二孩、三孩家庭分别提供2万元和4万元购房补贴 上海杨浦区对优秀“博主”区内购房最高补贴200万元 [9] 代建业务发展 - 2025年12月6日至20日期间 多家企业获得新的代建项目 远洋建管签约济南城市更新项目并首次进入长春市场 而今管理落地三个室内雪场项目 金地管理签约潮州高品质住宅项目等 [10] - 合生创展2025年前11月通过代建实现的销售额为48.87亿元 [10] 行业活动与测评 - “2025年中国房企产品测评”全国入围项目于12月3日揭晓 并于12月9日至16日期间通过相关微信公众号进行案例展示 [12][13][14]

公司业绩表现 - 上半年实现营收1053亿元 销售收入近700亿元 [1] - 高质量交付超4.5万套 销售回款率超100% [1] - 经营服务业务竞争力保持领先 [1] 组织架构调整 - 围绕能力集约建设 风险系统防控 组织高效精简展开调整 [2] - 将内部组织分为集团总部 地区公司 事业部三类 [2] - 集团总部定位为风险控制中枢 战略运营中枢 资产价值中枢和科技创新中枢 [2] - 地区公司定位为一线业务协调执行中枢 负责开发业务并统筹经营服务业务 [2] - 事业部定位为经营服务业务专业运营中枢 负责轻资产运营能力输出 [2] 行业趋势背景 - 今年1-7月10余家头部房企调整组织架构 [2] - 行业调整共同选择包括从区域放权到强化总部 从细分小区到整合大区 强化集团风控 [2] - 房企组织架构调整是对房地产行业新形势的主动适配 [2] - 扁平化管理压缩管理层级可降低沟通成本 提升决策效率 [2] 战略规划布局 - 制定新五年战略规划 以围绕城市生态服务美好生活为新愿景 [3] - 推进城市聚焦 投融资模式转型 促进业务间紧密协同 产业生态圈融合发展 科技赋能五项战略举措 [3] - 推动开发业务回归良性循环 经营服务业务稳步增长 [3] - 提高不动产全周期运营能力 推动公司重归健康发展轨道 [3] - 组织调整措施包括聚焦核心城市 减少层级提升效率 强化总部关键能力 加强业务协同 [3]

公司组织调整 - 万科近期对管控与治理体系进行优化 目标是在强化组织管控与保持市场活力之间取得关键平衡 力争实现治理效能与业务发展的双重提升 [1] - 调整围绕能力集约建设 风险系统防控 组织高效精简展开 未来内部将分为集团总部 地区公司 事业部三类组织 [1] - 集团总部定位为风险控制中枢 战略运营中枢 资产价值中枢和科技创新中枢 负责集团发展战略制定 日常经营管理和决策 各类风险管控 重点增强业务管控能力 [1] - 地区公司定位为集团一线业务的协调执行中枢 负责集团开发业务 并统筹协调经营服务业务在属地的具体开展 原区域公司 城市公司合并组成地区公司 [1] - 事业部定位为集团经营服务业务的专业运营中枢 负责集团各类经营服务业务的日常经营管理 输出专业的轻资产运营能力 [1] 战略规划 - 公司制定新五年战略规划 明确以围绕城市生态 服务美好生活 做新时代房地产转型发展的好企业为新愿景 [2] - 战略强调既要应对短期经营压力 也要布局长周期 多元协同发展路径 [2] - 将推进城市聚焦 投融资模式转型 促进业务间紧密协同 产业生态圈融合发展 科技赋能等五项战略举措 [2] - 推动业务布局优化和结构调整 促进开发业务回归良性循环 经营服务业务稳步增长 提高不动产全周期运营能力 [2] - 组织调整中聚焦核心城市 减少层级提升管理效率 强化总部关键能力 加强一线业务协同等措施是对最新战略规划的响应和支撑 [2] 经营表现与支持 - 上半年实现营收1053亿 销售收入近700亿 高质量交付超4.5万套 销售回款率超100% 多地项目开盘去化率超9成 经营服务业务全口径收入284亿 [3] - 已如期完成243.9亿公开债偿还 2027年之前已无境外公开债到期 [3] - 获得大股东及各方大力支持 与大股东积极探索融合发展 于长租 物流等赛道开展创新合作 [3] 行业背景 - 顺应行业形势变化 多家头部房企均开展了组织调整 [1] - 此次调整旨在加强对业务和风险管控的同时 减少管理层级 提升决策效率 既是顺应行业趋势 也是匹配公司战略 [2]

公司经营现状与挑战 - 2024年公司经营经历困难 为化解风险于1月充实经营管理力量 [1] - 1-5月按期保质完成超2.6万套房交付 多地项目实现热销 [1] - 经营性业务保持稳步增长 [1] 政策与外部支持 - 广东省 深圳市相关部门及金融机构提供大力支持 [1] - 大股东鼎力相助 [1] - 政策端持续发力托举房地产市场止跌回稳 市场信心不断增强 [1] - 各地党委政府及合作伙伴给予公司认可和支持 [1] 核心竞争优势 - 产品研发和迭代形成突出竞争力 [1] - 拥有业务素质过硬 具有敬业精神 能扛压的团队 [1] - 将加强与大股东深铁集团融合发展 发挥双方资源禀赋 [2] 发展战略与措施 - 通过战略聚焦 管理提升 经营提振 科技赋能 融合发展等措施推动业务布局优化 [2] - 促进开发业务回归良性循环 经营服务业务稳步增长 [2] - 提高不动产全周期运营能力 持续提供好产品好服务 [2] - 树立敬业专业干净的企业文化 健全治理规范内控有效的管理体系 [2] - 形成多元场景多业态复合的城市服务新生态 [2] 发展目标与承诺 - 坚持用改革方法解决发展问题 在发展中化解风险 [1][2] - 动员各方力量充分调配资源推动公司重归健康发展轨道 [1][2] - 成为新时代房地产转型发展的好企业 [2]

万科股东借款情况 - 深铁集团向万科提供不超过62.49亿元新增借款 并对已有8.9亿元借款展期 同时要求万科质押万物云股权担保15.51亿元存量借款 [1] - 2024年深铁集团已累计提供超210亿元借款 包括2月28亿元、2月42亿元、4月33亿元、5月15.51亿元及6月30亿元等多笔资金支持 [1][2] - 深铁集团持股27.18%为第一大股东 其董事长辛杰公开表态将调配资源协助万科重回健康发展轨道 [1] 万科业务合作与资产处置 - 与深铁集团、通力集团共建大湾区智慧物流中心 利用深圳地铁车辆段空间 由万纬物流提供仓储运营服务 [2] - 2025年前5月经营服务业务收入287亿元 同比增长7.8% 物业、公寓、物流等赛道已建立行业领先优势 [2] - 资产处置动作包括：12.92亿元转让红树湾项目49%权益 4.79亿元出售7295.6万股A股库存股 并在武汉郑州新增土地储备 [2] 行业动态与战略转型 - 业内人士认为股东输血仅能短期"止血" 公司需通过新项目开发和新业务利润实现自我造血能力 [1] - 深铁与万科2024年已开展长租公寓、物流中心等多元化合作 体现"轨道+物业"资源整合战略 [2]